E0f0ac58-37db-4afc-9df0-b94cc468b473

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

11348012 12 oktober 2021

Onderwerp

Ruimtelijke Onderbouwing Willemspoort Zuid Willempoort is onderdeel van de Bossche spoorzone. Na de realisering van Willemspoort Noord staan we aan de vooravond van de ontwikkeling van Willemspoort Zuid, een bouwlocatie die al jaren in beeld is en nu kan worden benut om een belangrijke bijdrage te leveren aan onze woningbouwopgave. We ontwikkelen een hoogwaardige woongebied op een unieke locatie, goed bereikbaar, op loopafstand van de binnenstad en tegen de Gement. Hiermee wordt het stadsgezicht aan de Gement afgerond en vernieuwd. De circa 500 woningen worden rondom 3 binnenpleinen met veel groen gerealiseerd, waardoor het gebied om elke hoek een verrassing en eigen sfeer kent voor bezoekers en bewoners. Ook wordt er circa 2100 m² aan aanvullend programma gerealiseerd, te denken aan zorggerelateerde functies, sport en ontmoeten. Het plan wordt voor jong en oud en voor alle inkomensklassen, waardoor we een grote, unieke en prachtige woonlocatie toevoegen voor iedereen.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1. 2.

het beeldkwaliteitsplan “Willemspoort Zuid”, zoals opgenomen in bijlage 2, vast te stellen en onderdeel te laten zijn van het voor de gemeente ’s-Hertogenbosch vastgestelde welstandsbeleid. Geen bezwaar te hebben tegen het project Willemspoort Zuid en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet nodig is.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aanleiding Om de bouw van nieuwe woningen, waaronder 35% sociale huurwoningen, en commerciële voorzieningen mogelijk te maken en hiervoor de omgevingsvergunning voor het bouwplan voor Willemspoort Zuid te kunnen verlenen, vragen wij uw raad om in te stemmen met het plan, en te besluiten dat geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. De ontwikkeling van Willemspoort Zuid is een samenwerking tussen de gemeente ’s-Hertogenbosch, Brabant Wonen en Heijmans Vastgoed. De invulling van Willemspoort Zuid completeert de ontwikkeling van het gebied Willemspoort, gelegen tussen Vlijmenseweg en het natuurgebied de Gement. Dit heeft nu geresulteerd in een (concept) stedenbouwkundig plan met bijbehorende (concept) ruimtelijke onderbouwing en (concept) beeldkwaliteitsplan Willemspoort Zuid. In dit laatste deel gaat het om zelfs circa 500 woningen en nog eens 2100 m² aan aanvullend programma, waaronder zorg gerelateerde functies. Van het totale woonprogramma wordt 35 procent in de sociale huur gerealiseerd. Hieronder is de ontwikkellocatie aangegeven als onderdeel van de Spoorzone.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Ligging Willemspoort-Zuid in de Spoorzone www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hieronder is de locatie Willemspoort Zuid verbeeld binnen het gebied van Willemspoort.

Ligging Willemspoort-Zuid binnen Willemspoort www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Met Willemspoort Zuid leveren we een belangrijke bijdrage aan de woningbouwproductie. Uw raad heeft in december 2013 de ruimtelijke kaders vastgesteld waarbinnen het Middengebied van Willemspoort verder kan worden uitgewerkt. Het noordelijke deel van het Middengebied van Willemspoort is vrijwel geheel ontwikkeld met ruim 300 woningen en circa 2000 m² commercieel programma. Het plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom is een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan nodig in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Om de omgevingsvergunning (met afwijking van het bestemmingsplan) voor deze ontwikkeling te kunnen verlenen, is instemming van uw raad benodigd. Wij vragen een besluit van uw raad overeenkomstig het raadsbesluit nr. 3928028 van 16 december 2014 dat u instemt met het voorliggende project, waardoor een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Bro niet meer vereist is. In dit kader verwijzen wij uw raad naar het Schema uitgebreide afwijkingsprocedure in bijlage 4 bij dit raadsvoorstel. Beoogd doel Wij willen de ontwikkeling van Willemspoort Zuid met circa 500 woningen en circa 2100 m2 aanvullend programma mogelijk maken.

Om deze invulling met nieuwe woningen en overige voorzieningen, Bosche hofjes, en de afronding van de stadsrand aan de Gement mogelijk te kunnen maken is het nodig om de procedure om af te wijken van het bestemmingsplan te kunnen vervolgen door een ontwerp-omgevingsvergunning en een ontwerp-besluit tot vaststelling van hogere grenswaarden ter inzage te kunnen leggen. Na uw besluit hierover zal het ontwerp van de omgevingsvergunning samen met het ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere grenswaarden (geluid) www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Binnen deze periode kan een ieder eventueel zienswijzen indienen tegen de ontwerp-besluiten.

Relevante besluitgeschiedenis Het noordelijke deel van het Middengebied van Willemspoort met ruim 300 woningen en circa 200 m² commercieel programma is inmiddels ontwikkeld. Hierop anticiperend, is de afgelopen jaren reeds hard gewerkt aan de planvorming voor Willemspoort Zuid, de laatste fase van Willemspoort. Deze ontwikkeling is een samenwerking tussen de gemeente ‘s-Hertogenbosch, Brabant Wonen en Heijmans Vastgoed. De invulling van Willemspoort Zuid completeert de ontwikkeling van het gebied Willemspoort, gelegen tussen Vlijmenseweg en het natuurgebied de Gement. Dit heeft nu geresulteerd in een (concept) stedenbouwkundig plan met bijbehorende (concept) ruimtelijke onderbouwing en (concept) beeldkwaliteitsplan Willemspoort Zuid, op basis waarvan de inspraakprocedure is gevoerd In dit laatste deel gaat het om zelfs circa 500 woningen en nog eens 2100 m² aan aanvullend programma, waaronder zorg gerelateerde functies. Van het totale woonprogramma wordt 35 procent in de sociale huur gerealiseerd.   

Vaststelling bestemmingsplan Paleiskwartier-Willemspoort-Station,21 mei 2013,reg.nr.162824. Ontwikkeling noordelijk deel middengebied Willemspoort, raadsvergadering d.d. 13 oktober 2015, (reg.nr. 5123904). Bijstelling Ruimtelijk Kader Middengebied Willemspoort, raadsvergadering 9 oktober 2018, reg.nr. 8276210, waarin een nieuwe bijstelling van het ruimtelijk kader voor het middengebied van Willemspoort is vastgesteld, waarbij in hoofdzaak het commerciële en zorgvoorzieningenprogramma naar beneden is bijgesteld (van 18.000 m² naar circa 5.000 m² voor het gehele middengebied) en het woningbouwprogramma is verhoogd (van maximaal 500 woningen naar tenminste 700 woningen voor het gehele middengebied). www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

 

Ontwikkelrichtingen en aanpak Spoorzone ’s-Hertogenbosch,6 maart 2018, reg.nr. 7475064 Raadsinformatiebrief Concept Ruimtelijke Onderbouwing Willemspoort Zuid, raadsvergadering 16 juni 2021 (reg.nr. 10605840).

1.

Argumenten Het bouwplan heeft de inspraakprocedure doorlopen De concept ruimtelijke onderbouwing, het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Willemspoort Zuid zijn gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd in het kader van de inspraakprocedure. Omdat in verband met de corona-maatregelen fysieke bijeenkomsten niet mogelijk waren en het een groot binnenstedelijk project betreft, is er gekozen voor een brede digitale aanpak van de inspraak ondersteund door presentaties, toelichtingen, telefonische en online contactmogelijkheden. In het kader van de inspraakprocedure, is op twee avonden in juni 2021 de mogelijkheid geboden om een digitale sessie bij te wonen. Hierbij konden vragen over het plan gesteld worden aan het projectteam en/of kan nadere toelichting worden gekregen. Tevens is op de website informatie en een video beschikbaar gesteld waarin de plannen werden toegelicht. Binnen de termijn van terinzagelegging bestond voor iedereen de gelegenheid om reacties (schriftelijk dan wel mondeling) met betrekking tot de concept ruimtelijke onderbouwing, het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan bij ons college in te dienen. Er zijn 20 reacties ingediend. Voor het volledige eindverslag inspraak verwijzen wij u naar bijlage 3 van dit raadsvoorstel. De hoofdpunten uit de inspraakreacties:

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Uit de reacties blijkt dat men vooral vreest voor aantasting van uitzicht door de hoogte van de bebouwing in Willemspoort Zuid. Ook vreest men dat sprake zal zijn van extra geluidsbelasting op de woningen in Willemspoort Noord door de ontwikkeling van Willemspoort Zuid. Enkele reacties gaan in op de verkeersituatie, toename van het wegverkeer en parkeren. Dit is vooral ingegeven doordat men bij Willemspoort Noord vindt dat er te weinig parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Het is begrijpelijk dat sommige bewoners van Willemspoort Noord niet verheugd zijn met onderdelen uit de planvorming in Willemspoort zuid, ondanks dat zij ten tijde van de aankoop van hun woning op de hoogte waren dat Willemspoort Zuid een bouwlocatie was. In de planvorming in Willemspoort Zuid is een balans gezocht tussen enerzijds het bouwen van een groot aantal woningen om te kunnen voldoen aan de woningbouwopgave voor onze gemeente, en anderzijds de belangen van de bewoners van Willemspoort Noord. Op grond van 3D visualisaties blijkt overigens dat er voor de meeste bewoners al geen sprake is van onbelemmerd uitzicht over de Gement vanuit Willemspoort Noord, omdat in Willemspoort Noord ook al wordt uitgekeken op hogere bebouwing in Willemspoort Noord zelf. De inspraakreacties zijn voorzien van een gemeentelijke reactie.

De inspraakreacties hebben geleid tot een nader onderzoek naar geluidsbelasting (weerkaatsing van geluid op de woningen van Willemspoort Noord). Hieruit blijkt dat er nagenoeg geen extra geluidsbelasting ontstaat. Verder zullen de aspecten windhinder en schaduwwerking (met name op de zonnepanelen) worden onderzocht. Nadat het college en de raad hebben ingestemd met voorliggend voorstel, zal een ontwerp-vergunning worden voorbereid waarin alle aspecten een plaats krijgen, waar dit is toegezegd in de beantwoording. Ook is uitgebreid gemotiveerd waarom er is gekozen voor de hoogbouw, en waarom op de geprojecteerde plaats. Overigens is voor het parkeren ook het volgende nog van belang: Het openbare parkeerterrein in Willemspoort-Noord was tot dusver voor iedereen gratis te gebruiken. Hierdoor was er in de praktijk voor bezoekers van bewoners in Willemspoort-Noord weinig tot geen plek. Er zijn nu ter plaatse twee gebouwen in aanbouw. Als deze gebouwen straks worden opgeleverd zal dit parkeerterrein beschikbaar zijn www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

overdag met 20 parkeerplaatsen exclusief voor bezoekers van de bewoners van Willemspoort-Noord en ’s avonds en in het weekend met 30 parkeerplaatsen. 2.1 Het plan voldoet aan de ruimtelijke kaders die door uw raad zijn vastgesteld Zoals hiervoor is aangegeven, heeft uw raad reeds eerder kaders gesteld voor de ontwikkeling van Willehmspoort, die in onderhavig plan zijn uitgewerkt. Hierbij heeft ook de Nota Hoogbouw een rol gespeeld. De ontwikkeling van Willemspoort Zuid, gelegen naast de Gement en in de Spoorzone geeft een afronding van de stadsrand. Verder past het plan binnen de kaders van het raadsbesluit Ontwikkelrichtingen en aanpak Spoorzone ’s-Hertogenbosch. De ontwikkeling geeft invulling aan de ambities uit de Woonvisie. In het gebied is ruimte voor verschillende doelgroepen. Er komt een gevarieerd woonprogramma met een grote diversiteit aan woningtypes waaronder sociale huurwoningen, tiny apartments, zorgwoningen en koopwoningen. Daarbij is ingezet op een stevig aandeel sociale huurwoningen. Van het totale woonprogramma wordt 35 procent in de sociale huur gerealiseerd. Daarnaast lopen er gesprekken om middeldure huurwoningen te realiseren. Hiermee kan Willemspoort een belangrijke bijdrage leveren aan het faciliteren van de grote woonbehoefte die er is. Uniek is de ligging in de nabijheid van de binnenstad in combinatie met de ligging aan het natuurgebied de Gement.

Hierdoor ontstaat de kans om met de ontwikkeling van Willemspoort Zuid een waardige beëindiging van de stadrand te realiseren. In het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is veel aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteit door het realiseren van hoogwaardige architectuur en het realiseren van veel groen in de buitenruimte. Er dienen hogere grenswaarden te worden vastgesteld vanwege het verkeersgeluid, maar deze vallen binnen het geluidsbeleid van de gemeente. Voorliggend advies is conform uw besluit van 12 oktober 2010 ‘Aanwijzen gevallen waarin geen verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is vereist’. In het genoemde besluit van uw raad zijn gevallen aangewezen waarin geen Verklaring van geen bedenkingen nodig is. Hieraan voldoet dit plan. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2.2 Er zijn geen reacties ingediend tegen het beeldkwaliteitsplan Zonder een nieuw beeldkwaliteitsplan zal de welstandscommissie het bouwplan op de algemene criteria welstand moeten toetsen. Volgens deze algemene criteria moet een bouwwerk aanvaardbaar zijn in zijn omgeving. Die omgeving kan zowel bestaan uit andere bouwwerken, maar ook uit onbebouwd terrein of een combinatie daarvan. Deze criteria werken in de regel meestal wel, maar zijn soms, zeker als het gaat om een omgeving en opgave als hier het geval, te algemeen en geven ruimte tot interpretatie. Vandaar dat wij voor Willemspoort Zuid een nieuw beeldkwaliteitsplan in voorbereiding hebben gebracht. Het concept beeldkwaliteitsplan heeft tegelijkertijd met het concept van de Ruimtelijke Onderbouwing en het concept Stedenbouwkundig plan ter inzage gelegen. Er zijn wel reacties binnengekomen over het bouwplan, en de stedenbouwkundige aspecten (met name de hoogte), maar niet over de beeldkwaliteit. Om deze reden stellen wij uw raad voor om het Beeldkwaliteitsplan (vanaf pagina 63 van het Stedenbouwkundig plan) vast te stellen. Kanttekeningen en risico’s Niet van toepassing Financiën Realisatie van het plan geschiedt primair onder verantwoordelijkheid van de BV/CV Willemspoort (samenwerkingsverband tussen de gemeente, Heijmans en BrabantWonen). Het samenwerkingsverband zal de gronden uitgeven.

Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn alle kosten en opbrengsten geraamd en verwerkt in de grondexploitatie. Uit deze calculatie blijkt dat de kosten worden gedekt door de opbrengst van de gronduitgifte. Hiermee is de financieel-economische haalbaarheid in voldoende mate aangetoond, en is een verder kostenverhaal niet nodig. Daarnaast zijn er in de afgelopen maanden in de grondexploitatie van de BV/CV Willemspoort aan de kostenkant een aantal optimalisaties doorgevoerd. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Zowel voor de Rijkssubsidie Woningbouwimpuls eerste tranche (medio 2020) als tweede tranche (januari 2021) is een subsidie aangevraagd en niet verleend. Er lag een ramingstekort aan ten grondslag van € 1.75 mio. Het verschil met hiergenoemde sluitende grondexploitatie wordt met name veroorzaakt door: het berekende tekort op de (openbare) parkeergarage: Voor de (openbare) parkeergarage was ten tijde van de indiening nog sprake van een tekort. Dit tekort was gebaseerd op een bouwkostenraming en een inschatting van de opbrengsten uit de exploitatie. Door een andere strategie te kiezen denken we op dit moment de parkeergarage budget neutraal te kunnen uitvoeren. Uitgangspunt is nu om de parkeergarage als samenwerking zelf in ontwikkeling en exploitatie te nemen en later te verkopen op basis van de werkelijke bezettingsgraad De scope van de business case Woningbouwimpuls: De business case voor de woningbouwimpuls bestond uit een combinatie van de gemeentelijke grondexploitatie en de grondexploitatie van de BV/CV Willemspoort. Dit betekent dat aan de grondexploitatie van de BV Willemspoort de gemeentelijke kosten van het (fiscaal) bouwrijp maken zijn toegevoegd. Dit zijn onder andere de kosten voor bodemsanering, archeologie, niet gesprongen explosieven en een aantal aanpassingen aan de omliggende infrastructuur. De gemeente is op dit moment nog eigenaar van de grond.

Deze grond zal de gemeente onder markconforme condities verkopen aan de BV/CV Willemspoort. Voor het gemeentelijk aandeel in het project is ook een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. Voor deze grondexploitatie is nu nog een verliesvoorziening getroffen ter dekking van het verwacht negatief resultaat. Op basis van de huidige financiële afspraken over de grondprijs die de BV/CV Willemspoort betaalt voor de grond valt het resultaat van de grondexploitatie positiever uit en zal de verliesvoorziening kunnen komen te vervallen. Dit zal bij de eerstvolgende actualisatie van de grondexploitatie worden verwerkt.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Duurzaamheid In Willemspoort Zuid worden de gemeentelijke ambities geconcretiseerd in de volgende thema's: klimaatbestendigheid, circulariteit, energie, multimodaliteit, biodiversiteit en vitale cohesie. In het stedenbouwkundig plan en in de ruimtelijke onderbouwing zijn deze thema's nader uitgewerkt. Daarnaast is onderzoek uitgevoerd naar hittestress. Uit dit onderzoek blijkt dat het aangepaste stedenbouwkundig plan de aanbevelingen ten aanzien van hittestress heeft opgevolgd en de temperatuur op meerdere locaties enkele graden koeler is ten opzichte van de bestaande situatie. Dit is bereikt door het toevoegen van groen, zoals op het dak van de parkeergarage en overige maatregelen. Participatie en communicatie Informatieavond Op 4 februari 2019 is op locatie een eerste informele inloopavond georganiseerd voor omwonenden en belangstellenden om het conceptplan van Willemspoort-Zuid te laten zien en toe te lichten. De voorbereiding naar de vervolgstap om het plan ter inzage te leggen voor inspraak heeft veel tijd gevraagd; onder meer door de stikstofproblematiek, om het plan financieel haalbaar te maken en ook een fors aandeel betaalbare en bereikbare woningen te realiseren. Inspraak en vooroverleg De inspraakprocedure is hierboven besproken onder Argumenten, punt 1.

Ook zijn de (concept) ruimtelijke onderbouwing in het kader van het vooroverleg toegestuurd naar de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Aa en Maas. Het eindverslag van de inspraak vind u in Bijlage 3 bij dit voorstel. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De provincie Noord-Brabant heeft aangegeven dat het plan niet nader hoeft te worden voorgelegd in het kader van het vooroverleg. Het plan voldoet aan de eisen die het Waterschap hieraan stelt.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘sHertogenbosch, De gemeentesecretaris, drs. B. van der Ploeg

De burgemeester, drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Ruimtelijke Onderbouwing Willemspoort Zuid; Stedenbouwkundig plan Willemspoort Zuid, met vanaf pagina 63 het Beeldkwaliteitsplan Willemspoort Zuid; Eindverslag inspraak Willemspoort Zuid, met (geanonimiseerde) inspraakreacties. Schema uitgebreide procedure

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie

11348012 verordenend Geers Omgeving: 28 september 2021 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Sector/Afdeling Inlichtingen

SO/ROS P.A. Kamman p.kamman@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad

Registratienummer 11348012 Raadsvergadering 12 oktober 2021 Onderwerp

Ruimtelijke Onderbouwing Willemspoort Zuid'

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 7 september 2021; besluit: 1. 2.

het beeldkwaliteitsplan “Willemspoort Zuid”, zoals opgenomen in bijlage 2, (vanaf pagina 63 van het Stedenbouwkundig plan) vast te stellen en onderdeel te laten zijn van het voor de gemeente ’sHertogenbosch vastgestelde welstandsbeleid. Geen bezwaar te hebben tegen het project Willemspoort Zuid en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet nodig is.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 12 oktober 2021 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch,

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704