Discussienotitie Handhaving Wet betaalbare huur (PvdA GL)

Discussienotitie Handhaving Wet betaalbare huur Aanleiding Wonen is een grondrecht. Ondanks de bouw van steeds meer betaalbare woningen blijft een betaalbare woning in onze gemeente voor veel woningzoekenden lastig te vinden. De wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn lang en door de enorme schaarste betaal je voor een huurwoning in de vrije sector vaak buitensporige bedragen. Om de enorme huurprijzen in de vrije sector wat te reguleren is op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wet reguleert de middenhuur zodat de huurprijs in verhouding staat tot oppervlak, locatie en kwaliteit van de woning. De gereguleerde huur is met deze wet uitgebreid naar woningen in het middensegment tot en met 186 punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Verhuurders met woningen tot en met 186 punten zijn verplicht zich bij nieuwe huurcontracten aan de huurprijs te houden die het puntenaantal van het WWS voorschrijft. Voor woningen tot en met 143 punten betekent deze wet dat zij automatisch in de sociale sector gaan vallen. Verhuurders zijn voor deze woningen verplicht om uiterlijk 1 juli 2025 ook in lopende contracten de huurprijs bij te stellen naar de maximale huurprijs die hoort bij het aantal punten van de woning. Deze wet betekent dat de huur van ruim 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag gaat.

Gemeentelijke taak De Wet betaalbare huur geeft gemeenten een belangrijke rol in de handhaving van de nieuwe regelgeving. Gemeenten zijn verantwoordelijk om erop toe te zien dat: - verhuurders zich daadwerkelijk houden aan het WWS bij woningen met minder dan 187 punten; - verhuurders de huurder bij aanvang van het huurcontract informeren over het aantal WWS-punten dat hoort bij de woning; - verhuurders de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan. Wanneer verhuurders zich niet houden aan de regels uit de Wet goed verhuurderschap en/of Wet betaalbare huur kan de gemeente handhaven door deze verhuurders hierop aan te spreken en eventueel een boete op te leggen. Hoe dit toezicht wordt vormgegeven, is aan de gemeenten zelf. Uit navraag blijkt dat de gemeente 's-Hertogenbosch in deze eerste fase vooral inzet op het informeren van huurders, het inventariseren van meldingen die binnenkomen bij het meldpunt goed verhuurderschap en het daarop acteren richting verhuurders. De fractie van de PvdA en GL zijn van mening dat na deze eerste stap een proactievere rol van de gemeente noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat verhuurders zich gaan houden aan de maximale huurprijs en de huren zo snel mogelijk omlaag kunnen.

Allereerst omdat veel huurders die in aanmerking komen voor een lagere huur niet op de hoogte zijn van deze regelgeving en/of niet naar de huurcommissie durven stappen uit angst voor represailles van hun verhuurder. Ze zijn vaak al lang blij een woning te hebben en vrezen uit hun woning gezet te worden als ze “moeilijk gaan doen”. Daarnaast is proactieve handhaving nodig, omdat veel verhuurders zich nog niets aantrekken van de nieuwe regelgeving. Zo blijkt uit een rondgang langs verschillende verhuursites. Daarop wordt nog menig woning (kleine appartementen van 40m2 voor een huurprijs van 1300-1500 euro)

aangeboden die op basis van de oppervlakte en andere kenmerken volgens het WWS zeer waarschijnlijk nooit verhuurd zou mogen worden voor de gevraagde huurprijzen. Bossche Huurteam Aangezien het voor huurders een grote drempel is om zich te melden bij een meldpunt, zou de gemeente niet alleen reactief moeten handelen op basis van meldingen, maar ook proactief op zoek moeten gaan naar misstanden. Verschillende gemeenten kennen al een huurteam of pandenbrigade waarmee niet alleen huurders worden ondersteund om hun recht te halen maar ook actief misstanden rondom huisvesting worden opgespoord. Huisvesters worden aangeschreven en actief aangesproken op aanbod dat ze in de markt zetten waarbij te hoge huren worden gevraagd. Zo zorgde het huurteam Utrecht bijvoorbeeld voor de invoering van de wet betaalbare huur in 2022 al voor een totale huurverlaging van 600.000 euro voor Utrechtse huurders.1 De PvdA en GL zien graag dat in ‘s-Hertogenbosch ook een huurteam aan de slag gaat om ervoor te zorgen dat verhuurders zich in onze gemeente daadwerkelijk aan de regels voor goed verhuurderschap en de maximale huurprijs houden. Een adequaat hulpmiddel voor handhaving door zo’n huurteam zou het instellen van een landelijk huurregister zijn dat eerder door de regering is aangekondigd, maar nog altijd op zich laat wachten. In dit huurregister dienen verhuurders dan hun verhuringen te registreren.

Om handhaving makkelijker te maken zou de gemeente bij het rijk kunnen aandringen om haast te maken met het instellen van het huurregister. Vinger aan de pols houden Met de wet Betaalbare Huur krijgt de gemeente ook meer bevoegdheden om te handhaven, zoals hierboven toegelicht. Bij de behandeling van de wet zijn zorgen geuit over de mogelijk negatieve impact op het huuraanbod. De ondergetekende fracties stellen voorop dat ook bij extra handhaving ter bescherming van huurders, een woning behouden blijft. Het is relevant om te volgen of de handhaving een impact heeft op de totale huuraanbod in onze gemeente. Daarom stellen de fractie voor dit ook mee te nemen in het woondashboard dat de gemeente al gebruikt om deze ontwikkeling te kunnen en te blijven volgen. Voor de fracties van de PvdA en GL is goed en betaalbaar wonen een prioriteit. Het succes van de wet Betaalbare Huur om de huren van onze inwoners omlaag te krijgen staat of valt met proactieve en adequate handhaving vanuit de gemeente. Daarom stellen de ondergetekende fracties de volgende vragen aan de commissie: 1.

Bent u met de fracties van PvdA en GL van mening dat we als gemeente middels een huurteam proactief moeten gaan handhaven op de regels uit de Wet betaalbare huur / Wet goed verhuurderschap om misstanden aan te pakken en ervoor te zorgen dat verhuurders zich daadwerkelijk houden aan de maximale huurprijs volgens het WWS? 2. Bent u bereid om de middelen die we vanuit het Rijk ontvangen voor uitvoering van de wet betaalbare huur in te zetten voor ook proactieve handhaving? 1

https://www.utrecht.nl/nieuws/nieuwsbericht-gemeente-utrecht/huurteam-utrecht-zorgt-voor-600000euro-huurverlaging

3. Ziet u net als de ondergetekende fracties een meerwaarde om de monitoring van het huuraanbod mee te nemen in het woondashboard? 4. Bent u bereid het college te verzoeken om het Rijk via VNG en eigen inzet te bewegen om haast te maken met het instellen van een huurregister? Stan Peters – PvdA Hessel Bos - GroenLinks