Concept verslag commissie Omgeving d.d. 17 april 2025

Commissie OMGEVING Conceptverslag Datum: Locatie: Aanwezig: Voorzitter: Secretaris: (plv.) Commissieleden:

Collegeleden:

17 april 2025 Leuvenzaal

F.J. van Haren mr. G.L. Pijnenburg H.B. Bos, B.B.R. den Hartog, S.C. van Hasselt, T.A.J. Heijmans, M.P. Kagie, J. Kanters, drs. R.M.J. van den Kerkhof, W.M. van de Leemput, A.A.J. van der Leest, mr. S.J.M. Peters, P.J. Romijn, ir. P.K. Schuurmans, ing. J.P. Verhoef BEd, mr. C.H.A. van den Wildenberg. ing. R.A.P. Geers

Afwezig:

J. Broekmeulen, M.C. Dupuis, J.M.A. van der Els, E.R.F. Esser, J.J.M. Gersjes L.A.J. van Griensven, W.B.G. Hoeben, ing. J.Th.M. van Hoek, drs. P.E. Kagie, M.A.J.T. Korvervan Weegberg, J. Kouwenberg, mr. drs. R. Lipman, M.G.H. van Rens, B.F.C. Roovers, E. Samshuijzen, A.C. van Silfhout

Verslaglegging:

P.J. van Hoorn, DemiSec

De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen welkom. Er zijn berichten van verhindering ontvangen van de heer Kouwenberg van Rosmalens Belang, mevrouw Lipman van het CDA, de heer Broekmeulen van de VVD, de heer Van Rens van D66, de heer Hoeben van De Bossche Groenen, de heer Van Silfhout van Volt, de heer Van Griensven van de PVV, mevrouw Samshuijzen van de PvdD, zij wordt vervangen door de heer Romijn, de heer Van Hoek van 50PLUS en de heer Dupuis van de SP wordt vervangen door de heer Van Hasselt. De heer Van Hasselt (SP) doet het ordevoorstel om de motie over de huurbevriezing in de ijskast te zetten omdat de campagne 'Wonen zonder winst' van de SP met de aangekondigde bevriezing van de huren zijn eerste succes heeft behaald en het niet zinnig is om hierover te spreken als nog niet bekend is wat het kabinet hier precies mee gaat doen. De commissie stemt in met het schrappen van agendapunt 12. 10.

Uitgangspuntennotitie Omgevingsplan De voorzitter meldt dat dit een voorstel uit de portefeuille van wethouder Van der Geld is, maar dat hij is verhinderd en wethouder Roy Geers hem waarneemt. Rosmalens Belang heeft op alle agendapunten van vandaag een schriftelijke bijdrage aangeleverd. De heer Bos (GroenLinks) ziet een technisch stuk dat wel veel politieke waarde heeft. De invoering van de Omgevingswet is de grootste wetswijziging sinds de invoering van de Grondwet en de gemeenten moeten die uitvoeren. Het Omgevingsplan moet een levend document zijn waarin burgers kunnen terugvinden welke mogelijkheden ze hebben voor een uitbouw, het plaatsen van een schutting of het kappen van bomen en tegelijkertijd moet deze wet de inwoners ook rechtsbescherming bieden. GroenLinks kan de indeling op grond van activiteiten in plaats van op locatie volgen. Om burgers in de wet- en regelgeving te kunnen meenemen moet het DSO, het Digitaal Stelsel Omgevingswet, qua taal zo toegankelijk mogelijk zijn en hij hoopt dat de wethouder de raad in de uitvoering meeneemt als de eerste wijziging van het Omgevingsplan in het DSO wordt gepubliceerd. GroenLinks stemt in met de uitgangspunten van het Omgevingsplan. De heer Van der Leest (CDA) stemt ook in met de uitgangspunten van het Omgevingsplan, maar heeft wel enkele kanttekeningen en aanvullende vragen.

Draagvlak krijgen en draagvlak houden is belangrijk voor het succes van dit Omgevingsplan en hij vraagt in hoeverre er een communicatieplan komt en alle belanghebbenden tijdig worden geïnformeerd en betrokken bij 1

het opstellen van het Omgevingsplan en tijdens de uitvoering daarvan. Verder wil hij weten in hoeverre bij de raadpleegbaarheid, de inzichtelijkheid en de gebruiksvriendelijkheid gebruik van AI wordt gemaakt. Ten slotte vraagt hij aandacht voor het opnemen van een ontmoetingsnorm, iets wat in een aangenomen motie staat. De heer Van den Kerkhof (D66) vindt de Omgevingsvisie het belangrijkste instrument voor de gemeenteraad om sturing te geven aan de fysieke ontwikkeling van de gemeente. Dit moet worden vertaald in regels en het is goed dat nu de uitgangspunten voorliggen voor het Omgevingsplan waarin die regels gaan landen. D66 kan zich vinden in de voorliggende uitgangspunten. Het is goed om met één wijk te beginnen en daar ervaring op te doen om het daarna in de rest van de gemeente te implementeren. De heer Schuurmans (VVD) merkt op dat de invoering van de Omgevingswet een enorme operatie is en dat het opzetten van een nieuw digitaal Omgevingsplan complex is. Het is goed dat nu duidelijke uitgangspunten voor de structuur en de opbouw worden vastgesteld en de VVD vindt de nu voorgestelde principes logisch en werkbaar.

Positief zijn de keuze voor een activiteitengerichte structuur, die kan leiden tot meer harmonisatie en overzicht, het streven naar uniforme regels met ruimte voor lokaal maatwerk en de expliciete aandacht voor digitale raadpleegbaarheid en gebruiksvriendelijkheid voor de inwoners en ondernemers. De VVD begrijpt het beleidsneutraal starten om de transitie beheersbaar te maken en ziet dit als startpunt en niet als eindpunt. Dit mag niet leiden tot behoud van achterhaald beleid en bureaucratie moet zoveel mogelijk worden vermeden. De beschikbaarheid van het DSO is een risico, maar de grootste zorg betreft de financiën. In het raadsvoorstel staat dat de kosten uit de hand lopen, de rijksbijdrage ontoereikend is en de reserve eind 2025 op is. De ambitie om in 2029 klaar te zijn is mooi, maar de financiële basis is wankel. De VVD ziet in de uitgangspunten een basis, maar maakt zich grote zorgen over de kosten en vraagt hoe het college het beheersen van verdere kostenstijgingen ziet, welke concrete stappen voor structurele financiering richting het rijk worden gezet en hoe wordt gemeten of het nieuwe plan daadwerkelijk gebruiksvriendelijker voor inwoners en ondernemers is. De heer Den Hartog (PvdA) stemt in met het voorliggende stuk.

De PvdA is te spreken over het principe 'Eerst verhuizen, dan verbouwen' en is blij dat er meer uniformiteit in de gemeente zal ontstaan, maar vraagt zich wel af welke gevolgen de omzetting naar het nieuwe Omgevingsplan heeft voor inwoners die een aanvraag hebben lopen. Ten slotte vraagt hij of er al een verdere planning is en in welke volgorde de gebieden naar het nieuwe Omgevingsplan worden omgezet. De heer Van Hasselt (SP) mist in de uitgangspunten de focus op buurtvoorzieningen en de infrastructuur voor het openbaar vervoer. De SP ziet ook een onevenwichtige aanpak in de woningbouw, in nieuwe woonprojecten wordt vaak gemengd gebouwd volgens de Bossche Mix, maar tegelijkertijd worden er sociale huurwoningen in sociale wijken gesloopt. In dure buurten wordt nauwelijks gesloopt en hier worden zelden sociale huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Dit vergroot de segregatie tussen arm en rijk en de SP is principieel tegen deze tweedeling, betaalbaar wonen moet niet in een specifieke wijk geconcentreerd zijn en ook in villabuurten moet sociale woningbouw komen. Ten slotte pleit hij ervoor dat er in elke buurt minimaal één buurthuis aanwezig is, dat is essentieel voor de sociale samenhang. De heer Verhoef (gewoon ge-DREVEN) ziet één grote vage wolk van waarheden en wetenswaardigheden en hij vraagt zich af wat hij daarmee moet.

Het is ook waar dat het kwadraat van de hypotenusa is gelijk is aan de som van het kwadraat van de rechthoekszijde, maar de vraag is wat je daarmee kunt. Gewoon ge-DREVEN wacht de detaillering van de uitgangspunten af en kan er dan misschien inhoudelijk wat meer mee, maar dit raadsvoorstel kan wel als hamerstuk naar de raad. De heer Heijmans (Bosch Belang) legt de nadruk op de belangen en wensen van de Bossche inwoners, die moeten tijdig worden geïnformeerd, er moet goed naar hen worden geluisterd en de kosten moeten worden beheerst. Bosch Belang steunt het voorliggende plan. Reactie college Wethouder Roy Geers geeft aan dat het gaat om een erg technisch voorstel ter voorbereiding 2

op het definitieve Omgevingsplan met weinig politieke keuzes wat betreft de inhoud van de woon- en werkomgeving van de toekomst. De transitie naar het nieuwe Omgevingsplan is een complexe opgave en daartoe moet eerst een structuur worden gemaakt en worden gekeken welke stappen nodig zijn. Hij is het er daarom mee eens dat het goed is om klein te beginnen. Het gaat om een compleet andere werkwijze dan bij een bestemmingsplan en het college wilde dit onderwerp in eerste instantie tijdens Informeren en Ontmoeten verder uitdiepen, maar het is beter om een werkbezoek te organiseren voordat het plan verder wordt gevuld en hij biedt aan dit werkbezoek voor te bereiden. In Friesland wordt al geëxperimenteerd met het gebruik van AI en de gemeente Den Bosch volgt dit. Ook het college maakt zich zorgen over de financiën. Er is capaciteit en geld voor deze transitie nodig en de VNG blijft het kabinet oproepen om hiervoor de juiste middelen beschikbaar te stellen. Hij twijfelt er echter aan dat het kabinet daartoe bereid is, maar wellicht helpt het als de partijlijnen in de Bossche raad hiervoor worden ingezet. De heer Schuurmans (VVD) vraagt hoe de raad de komende maanden en jaren wordt meegenomen, mochten de rijksfinanciën tegenvallen. Wethouder Roy Geers geeft aan dat dit via de P&C-cyclus gaat.

De raad wordt via de voorjaarsnota, de Marap, de begroting en het jaarverslag op de hoogte gehouden van het gebruik van de beschikbare middelen. Er is afgesproken dat de transitie beleidsneutraal zal zijn, maar dat betekent niet dat er niets aan het beleid kan worden veranderd. De raad kan altijd met bijvoorbeeld een discussienotitie of een initiatiefvoorstel komen om beleid aan te passen. Er worden bij de overgang van het bestemmingsplan naar het Omgevingsplan geen wijzigingen doorgevoerd tenzij de raad expliciet een wijziging heeft vastgesteld. De regels zullen anders worden omschreven, maar het effect blijft hetzelfde en dat maakt de participatie ingewikkeld omdat er eigenlijk niets verandert, maar geïnteresseerden zullen wel in de gelegenheid worden gesteld om mee te praten. Wat betreft de volgorde van de wijken geeft hij aan dat wordt gekeken hoe dit de komende jaren landt. De heer Van den Kerkhof (D66) vraagt zich af waarom er een nieuw plan wordt gemaakt als er voor de inwoners niets verandert. Hij neemt aan dat er wel een aantal zaken verandert omdat er nieuwe regelgeving achter zit en dat er wel keuzes moeten worden gemaakt. Wethouder Roy Geers geeft aan dat de regels die voor de overgang naar het Omgevingsplan zijn vastgezet worden overgenomen.

De raad kan vooraf kijken of het huidige beleid moet worden aangepast, maar dit heeft niets met de transitie naar het Omgevingsplan te maken. Als het Omgevingsplan met een regel is vastgesteld, kan de raad achteraf kijken of die regel moet worden aangepast. Juist omdat het een complexe opgave is, is sprake van een beleidsneutrale overgang en met de transitie van een bestemmingsplan naar een Omgevingsplan verandert er voor de inwoners eigenlijk niets. De heer Van den Kerkhof (D66) vraagt zich af waarom deze exercitie dan wordt uitgevoerd. Wethouder Roy Geers geeft aan dat er bij de overgang van de Wabo naar de Omgevingswet qua procedure wel veel verandert, zo zijn er nieuwe systemen, een DSO en 'eenvoudig beter'. Vergunningaanvragen worden eenvoudiger, maar de huidige set regels gaat over naar nieuwe regels en het is aan de raad om eventueel regels te schrappen om tot wat minder bureaucratie te komen. De heer Schuurmans (VVD) vraagt of het college de komende jaren monitort of de gebruiksvriendelijkheid toeneemt. Wethouder Roy Geers geeft aan dat de transitie naar de Omgevingswet erg omvangrijk is, dat dit geen gemakkelijke opgave voor de wetgever, de gemeente als bevoegd gezag en inwoners en de ondernemers is en dat iedereen aan deze nieuwe wetgeving moet wennen.

Het is interessant om te kijken hoe dit kan worden gemonitord om te kunnen zien waar het beter kan en de gemeente het voor iedereen gemakkelijker kan maken. De heer Schuurmans (VVD) vraagt of dit een toezegging is. Wethouder Roy Geers beaamt dit. Hij begrijpt het betoog van de SP over woningbouw, maar 3

dat zit niet in dit voorstel en hierover kunnen moties vreemd aan de orde van de dag of initiatiefvoorstellen worden ingediend. De heer Bos (GroenLinks) is blij dat er een werkbezoek komt en vraagt om hier elementen van een expertmeeting aan toe te voegen. Wethouder Roy Geers is bereid te kijken welke mogelijkheden hiertoe zijn en stelt voor na de zomer van 2025 een werkbezoek te plannen. Tweede termijn De heer Van der Leest (CDA) denkt dat het goed is om een communicatieplan te maken om wat meer structuur aan te brengen en hij vraagt hoe de wethouder dat ziet. De heer Schuurmans (VVD) denkt dat het beter is om het werkbezoek voor juni a.s. in plaats van na de zomer te organiseren omdat de Omgevingswet in juni a.s. wordt besproken. Wethouder Roy Geers geeft aan dat een communicatieplan richting de inwoners en ondernemers onderdeel van de participatie is en dat per onderdeel wordt gekeken welke vorm van communicatie nodig is. Ieder voorstel over wijziging van het Omgevingsplan zal naar de raad gaan en het college zal er dan voor zorgen een plan te hebben doorlopen waarin de inwoners zijn meegenomen. Wat betreft de vraag van de VVD over het werkbezoek merkt hij op dat er een nadrukkelijke relatie tussen het Omgevingsplan en de Omgevingsvisie is, maar dat de vulling van het Omgevingsplan voor een deel van de Aawijk in Q4 van 2025 wordt verwacht.

Dat staat eigenlijk los van het voorstel over de Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan de grote lijnen, waar de stad, de wijken en de dorpen naartoe gaan, en bij het Omgevingsplan gaat het vooral over hoe de planologische regels in een nieuw jasje worden gestoken. Het werkbezoek kan eerder worden georganiseerd, maar om de agenda's, ook die van de raadsleden, behapbaar te houden stelt hij voor dit werkbezoek na de zomer te doen. Dit agendapunt wordt als hamerstuk naar de raadsvergadering van 7 mei a.s. doorgeleid. Overige agendapunten 11.

Discussienotitie Handhaving Wet betaalbare huur (PvdA, GL) De heer Peters (PvdA) merkt op dat betaalbaar wonen een grondrecht is en dat in de Grondwet expliciet staat dat zorgen voor voldoende woongelegenheid een taak van de overheid is. Een woning is tegenwoordig niet meer alleen een thuis voor de bewoners, veel huizen zijn beleggingsobjecten geworden omdat woningen in de vrije sector de afgelopen tijd voor belachelijke prijzen konden worden verhuurd en omdat de wachtlijsten voor een sociale huurwoning veel te lang zijn, zijn veel mensen op zo'n veel te dure woning aangewezen. Jongeren voor wie een koopwoning bijna een sprookje is geworden betalen zo noodgedwongen een veel te hoge huur waarmee ze mensen en bedrijven die vaak al rijk genoeg zijn spekken, het is herverdeling van de armen naar de rijken. Met de Wet betaalbare huur kunnen de huren van duizenden woningen op termijn omlaag naar een eerlijkere prijs, maar het succes hiervan staat of valt met handhaving en die taak ligt sinds 1 januari 2025 bij de gemeenten. Er worden nog steeds woningen aangeboden die op basis van de eigenschappen van die woning niet zijn toegestaan en ook bij lopende contracten zijn er huurders die recht op onmiddellijke huurverlaging hebben.

Hij is zelf ook aangewezen op een huurwoning in de vrije sector, toen hij na de invoering van de Wet betaalbare huur checkte wat die wet voor zijn woning betekent, bleek dat zijn huur per direct € 250 omlaag moet en die is ook bijgesteld. Dit kwam door eigen initiatief en veel huurders weten niet dat ze recht op een lagere huur hebben of ze zijn bang voor gedoe met de verhuurder als ze dit aankaarten. Daarom willen de PvdA en GroenLinks middels een huurteam aan de slag met handhaving van de Wet betaalbare huur door huurders actief te informeren over hun rechten, hen te ondersteunen bij het halen van hun recht en proactief te controleren of verhuurders hun woningen volgens de wettelijk toegestane huurprijzen aanbieden. In andere steden werkt deze aanpak, daar hebben deze teams gezorgd voor honderdduizenden euro's aan huurverlaging en hij wil dit voorbeeld in Den Bosch volgen, zeker nu het kabinet heeft aangekondigd de wet te willen versoepelen en weer hogere huren te willen toestaan, is het zeer urgent om hier snel en voortvarend mee aan de slag te gaan.

4

De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) merkt op dat de gemeente een wet uit Den Haag handhaaft. De heer Peters (PvdA) geeft aan dat het kabinet bij de behandeling van de voorjaarsnota heeft besloten de wet aan te passen en dat die aanpassing waarschijnlijk op zijn vroegst per 1 januari 2026 ingaat. Hij vindt het daarom extra urgent om de huidige wet te handhaven. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) zegt dat er in Utrecht en Amsterdam al jaren huurteams zijn en hij vindt het niet nodig om dit voor een halfjaar te doen. De heer Peters (PvdA) wil hiermee doorgaan als de wet wordt versoepeld omdat een huurteam dan nog steeds veel kan doen. Er is nu wel extra urgentie omdat, als nu wordt geconstateerd dat iemands huur te hoog is, die met bijvoorbeeld € 300 omlaag kan terwijl dit na 2026 nog maar bijvoorbeeld € 100 is. De heer Van Hasselt (SP) is blij dat de PvdA en GroenLinks eindelijk inzien dat het wangedrag van sommige verhuurders stevig mag worden aangepakt. Hij hoort te vaak, ook van het college, dat dit iets tussen de verhuurder en de huurder is. De klachten over achterstallig onderhoud zijn bekend, ook bij Heimstaden, een internationale huisjesmelker, en hij wil weten wat het huurteam hieraan gaat doen en wat het college gaat doen bij achterstallig onderhoud.

De huurcommissie is voor veel huurders een bureaucratisch moloch en hij ziet hierin eerder een obstakel dan een oplossing. Er moet scherp op het illegaal verhogen van huren worden toegezien en er moet worden opgetreden tegen verhuurders die de wet overtreden, de gemeente moet daar actief beleid op voeren. Hij vraagt of het mogelijk is om een deel van de kosten voor het opzetten van en het uitvoeren van dit team op de verhuurders die in overtreding zijn te verhalen. Verder wil hij weten of de gemeente een zwarte lijst met verhuurders die vaker de wet hebben overtreden kan opstellen zodat dit bij de beoordeling van vergunningaanvragen kan worden meegenomen. Mevrouw Van den Wildenberg (VOOR Den Bosch) vraagt hoe de heer Van Hasselt deze zwarte lijst in verband met de AVG ziet, of hij deze lijst op internet wil plaatsen. De heer Van Hasselt (SP) wil niet zomaar contactgegevens van mensen online zetten, maar de gemeente kan wel zelf een zwarte lijst aanleggen. De heer Schuurmans (VVD) hoorde de SP pleiten voor iets wat met de Wet goed verhuurderschap in plaats van met de Wet betaalbare huur heeft te maken en vraagt waarom de heer Van Hasselt het nu benoemt. De heer Van Hasselt (SP) wil niet alleen kijken naar de hoogte van de huur, maar ook naar het onderhoud van de woningen en hij vindt het de beste optie om voor beide een huurteam in te zetten.

De heer Bos (GroenLinks) vraagt of de heer Van Hasselt het ermee eens is dat een huurregister een goede eerste stap is om overzicht te krijgen. De heer Van Hasselt (SP) is het daarmee eens, maar als iemand consequent de wet overtreedt, ervoor zorgt dat huurders hun recht niet krijgen en hen veel te veel huur laat betalen, moeten daar ook consequenties aan worden verbonden. Mevrouw Van de Leemput (Bosch Belang) vraagt of de heer Van Hasselt niet bang is dat er steeds meer minder sociale huurwoningen komen als de verhuurders aan banden worden gelegd. De heer Van Hasselt (SP) is geen fan van verhuurders en vindt het onttrekken van sociale huurwoningen aan de woningvoorraad een probleem. Hij wil collectieve maatregelen en verhuurders zullen daar niet bij helpen omdat die geld aan hun pand verdienen. De heer Schuurmans (VVD) vraagt of er volgens de heer Van Hasselt ook goede verhuurders zijn. 5

De heer Van Hasselt (SP) zegt dat er ook verhuurders zijn die zich wel aan de wet houden. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) vindt dat de SP doet alsof er een leeg papier kan worden ingetekend. Keuzes hebben echter consequenties, als er meer regulering komt dan worden er landelijk 30.000 huurwoningen aan de markt onttrokken en blijven er netto minder woningen over. Hij vraagt hoe de heer Van Hasselt dit ziet. De heer Van Hasselt (SP) vindt het niet meer dan normaal om de bestaande regels te handhaven. De SP heeft een bredere visie dan alleen op het handhaven van de wet en ziet in het particulier verhuren van woningen geen oplossing voor de huidige wooncrisis, er moet een structurele oplossing komen. De heer Verhoef (gewoon ge-DREVEN) vraagt of GroenLinks en de PvdA niet bang zijn dat strakkere regulering ertoe leidt dat huurhuizen worden verkocht. De heer Van Hasselt (SP) zegt dat niet iedere verkoop verkeerd is, zeker niet als de overheid huizen opkoopt en ze op de sociale huurmarkt zet. Hij is niet tegen ondernemende mensen en zeker niet als ze innoveren of iets aan de maatschappij bijdragen, maar met bezit geld over de rug van een ander verdienen is niet goed. Hij gaat verder met zijn betoog. De SP is voor een huurteam, al is dat een pleister op de open wond op de woningmarkt omdat wonen geen markt maar een recht moet zijn.

De zogenaamde middenhuur van bijna € 1.200 is geen middenhuur, maar een veel te hoge huur en de SP wil daarom naast de sympathieke plannen van de PvdA en GroenLinks een echte systeemverandering; huisbazen moeten verdwijnen, er moet 50% sociale huurwoningen worden gebouwd, huurders moeten door middel van huurverenigingen in plaats van corporaties meer zeggenschap krijgen en de huren moeten worden bevroren. Dit blijkt dankzij de wooncampagne van de SP nu te gaan gebeuren. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) vindt het met een woningmarkt die op slot zit, onvoldoende betaalbare woningen, onvoldoende doorstroming en een niet vanzelfsprekende woningbouwproductie kiezen tussen twee kwaden in een poging woningzoekenden aan een betaalbare woning te helpen omdat sterke overheidsregulering niet bijdraagt aan het juiste investeringsklimaat voor de realisatie van nieuwe huurwoningen. Bij de vraag of er proactief met een huurteam aan de slag moet worden gegaan en of daar rijksmiddelen voor moeten worden gebruikt, zoekt Leefbaar 's-Hertogenbosch naar effort versus impact. Leefbaar 'sHertogenbosch is niet tegen proactieve handhaving, dat is een goed middel om vertrouwen in het systeem te behouden. Het college wil echter vaak niets buiten het bestuursakkoord doen vanwege gebrek aan ambtelijke capaciteit, maar het rijk zal geen ambtenaren aanleveren.

Leefbaar 's-Hertogenbosch zou wel ambtenaren die zich nu met het Design Museum bezighouden willen inzetten, maar niet ambtenaren die aan De Vliert of Station Oost werken. De heer Peters (PvdA) vraagt of de heer Kagie het ermee eens is dat een relatief klein bedrag voor 1 extra fte voor het handhavingsteam impact kan hebben. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) is het hiermee eens en is niet tegen proactieve handhaving, maar wil wel het grote verhaal over hoe de capaciteit wordt ingezet horen. Van de NOVEX-gelden kan ook ambtelijke capaciteit worden betaald, maar hij wil wel weten wat dan wordt nagelaten. Het gaat over 2700 woningen en de vraag is welk percentage daarvan een malafide verhuurder heeft die ook echt kan worden aangepakt. De heer Bos (GroenLinks) vraagt of de heer Kagie met extra capaciteit ook kansen ziet voor het opbouwen van expertise. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) ziet deze kansen, maar omdat men in Den Haag nog wel eens van mening verandert, is het ook mogelijk dat deze impact de komende jaren kleiner wordt. De heer Van Hasselt (SP) vraagt of de heer Kagie zich wel eens heeft verdiept in de huurcommissie en hoe problemen van de huurders bij de gemeenten kunnen worden aangemeld. 6

De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) heeft zich daar onvoldoende in verdiept. De heer Van Hasselt (SP) vraagt of de heer Kagie ook vindt dat nu reactief wordt gehandeld en dat met actief handelen de bureaucratie van de gemeente en de huurcommissie soepeler kan worden gemaakt. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) wil voorkomen dat proactief en reactief wordt verward met bureaucratisch en slagvaardig. Hij is voor een minder bureaucratische organisatie, maar proactief mensen helpen wil niet zeggen dat het slagvaardiger is. Het is goed om een woondashboard te gebruiken, maar dat voelt momenteel meer als een foto die ieder anderhalf jaar opnieuw wordt geüpload dan als een woondashboard omdat hij een dashboard ziet als iets waar real time data kunnen worden gevolgd terwijl nu achteraf wordt geüpload wat eerder is gedaan. Hij wil alleen voor een huurregister lobbyen als proactief wordt gehandhaafd. De heer Kanters (Volt) heeft gelezen dat de Tweede Kamer zich keert tegen het plan van minister Keijzer om aan de Wet betaalbare huur te tornen om daarmee de huren te verhogen. Daarmee blijven eerlijkere huurprijzen in stand, maar wordt het risico dat verhuurders huurders uitbuiten groter omdat zij meer aan hun huizen willen verdienen.

Volt staat achter het idee van een huurteam, maar hiervoor moet nieuw personeel komen dat wordt betaald uit de middelen die er voor de handhaving van deze wet komen, hij wil geen roofbouw op de bestaande ambtelijke capaciteit plegen. Om misstanden te kunnen aanpakken is effectiviteit van de handhaving cruciaal en hij denkt hierbij aan het opleggen van dwangsommen of het intrekken van de verhuurvergunning. Met het woondashboard monitoren wat er gebeurt met de huizen waar wordt gehandhaafd, lijkt weinig meerwaarde te bieden, huurverlaging voor een zittende huurder betekent niet dat die persoon daar niet meer woont. Dat is bij het aanbieden van een nieuwe woning anders, maar die cijfers zullen door elkaar gaan lopen en dat kan tot vertroebelde data leiden. Landelijk kopen starters het overgrote deel van de huizen die nu worden verkocht, daarmee is deze doelgroep geholpen en bestaan er weinig zorgen over wat er gebeurt met huizen die aan huurmarkt worden onttrokken. Het korte antwoord op de in de discussienotitie gestelde vragen is: Ja mits, niet echt, ja. De heer Bos (GroenLinks) huurde tot voor kort een studio van 35 m². De huur daarvan steeg in vier jaar tijd van € 710 van € 870 en toen hij dit heeft gecheckt bleek dat deze studio nu maximaal € 700 per maand mag kosten.

Hij sluit zich aan bij de woorden van de heer Peters, met een huurteam kan de bescherming van huurders beter worden gegarandeerd, maar er moet ook naar het totale huuraanbod worden gekeken. Daarbij wordt altijd op een arbitrair moment begonnen en er is geen causaal verband tussen handhaving en het woonaanbod, maar het geeft wel een trend weer op basis waarvan nieuwe plannen voor de bouw voor specifieke doelgroepen kunnen worden gemaakt. Een huurregister kan de handhaving bevorderen omdat er dan een beter beeld van het type contract en de hoeveelheid verhuurders is. De Tweede Kamer heeft in 2023 het voorstel aangenomen om te onderzoeken hoe zo'n register kan worden ingesteld, minister Keijzer heeft vorige week een brief over de eerste verkenning hiervan naar de Eerste Kamer gestuurd en GroenLinks en de PvdA vinden het logisch om deze oproep via de VNG te onderstrepen om de beoogde handhaving te kunnen effectueren. De heer Van Hasselt (SP) vraagt of GroenLinks het ook verstandig vindt om achterstallig onderhoud van huurwoningen in het huurplan mee te nemen. De heer Bos (GroenLinks) vindt het onderhoud van woningen ook een belangrijk onderwerp en is blij dat veel corporaties verduurzamen. Hij wil hier zeker over meedenken. De heer Schuurmans (VVD) vindt wonen een basisbehoefte en excessieve huurprijzen onwenselijk.

Wetten, ook de Wet betaalbare huur, moeten worden gehandhaafd en excessen en misstanden op de huurmarkt moeten worden aangepakt, maar de VVD ziet een proactief gemeentelijk huurteam niet als oplossing. Het debat over huren is al sterk gepolariseerd alsof het een strijd van de huurder tegen de verhuurder is. Hij proeft dit ook in de introductie van de discussienotitie en vraagt hoe men de ontwikkeling van de middenhuur in Den Bosch voor zich ziet als ontwikkelaars geen rendement meer kunnen maken. 7

De heer Van Hasselt (SP) vraagt of de VVD het ermee eens is dat de gemeente de wet moet handhaven. De heer Schuurmans (VVD) vindt dat de gemeente de wet inderdaad moet handhaven, maar niet zoals nu wordt voorgesteld met een huurteam. Het college is nu ook proactief bezig, maar zonder de bureaucratie van een huurteam. De heer Van Hasselt (SP) vraagt of de VVD weet dat de gemeente op dit moment al proactief huurders benadert om hen op hun rechten te wijzen. De heer Schuurmans (VVD) hoopt dat dit zo is en anders is dit een goede opdracht, maar dat laat onverlet dat de VVD liever geen proactief gemeentelijk huurteam ziet. De heer Peters (PvdA) zegt dat niet alle verhuurders boeven zijn, maar dat er wel verhuurders zijn die misbruik van het systeem maken. De Wet betaalbare huur is bedoeld om hierop te kunnen handhaven en hij vraagt of de VVD ook vindt dat er een grote machtsdisbalans tussen de huurder en de verhuurder is en dat de huurder de ondersteuning van de gemeente goed kan gebruiken als die de verhuurder wil vragen om zich aan de wet te houden en de huur te verlagen. De heer Schuurmans (VVD) vindt het goed dat de gemeente helpt bij het contact tussen huurder en verhuurder maar is niet voor een huurteam vanuit de gemeente, dat lijkt een soort tegenstelling te benadrukken.

De heer Peters (PvdA) wil weten of het vooral van de toon afhangt of de VVD wel of niet voor proactief handelen is. De heer Schuurmans (VVD) beaamt dit, maar dat neemt niet weg dat de VVD liever voorlichting ziet over waar huurders wettelijk recht op hebben dan proactief streng handhaven en de tegenstelling tussen huurders en verhuurders aanwakkeren. De heer Peters (PvdA) vindt goede voorlichting ook een onderdeel. Hij heeft met huurders gesproken die aangaven bang te zijn om hun woning te worden uitgezet als ze een huurverlaging zouden aankaarten en vraagt of de heer Schuurmans vindt dat de gemeente ook een proactieve rol in de ondersteuning van huurders heeft. De heer Schuurmans (VVD) vraagt zich af wat een gemeentelijk huurteam kan bijdragen aan de dialoog tussen huurder en verhuurder waardoor de machtsdisbalans verdwijnt. Een verhuurder heeft inderdaad een bepaalde machtspositie, maar er zijn veel verhuurders die het wel goed doen en hij vindt het te ver gaan om als gemeente tegen een verhuurder te zeggen dat die het verkeerd doet. Hij wil eerst kijken of de voorlichting kan worden verbeterd en hoe de huidige aanpak zich tot efficiëntie verhoudt. Hij vervolgt zijn betoog. Voor een gezonde en toegankelijke huurmarkt zijn betrouwbare en betrokken verhuurders nodig.

Daarnaast moet de huidige aanpak en de effectiviteit daarvan worden geëvalueerd voordat een nieuwe en mogelijk dure bureaucratische structuur wordt opgetuigd. Hij wil inzetten op voorlichting van de huurders, meldingen via het bestaande meldpunt actief opvolgen, focussen op een onafhankelijke bemiddelende rol van de gemeente en de dialoog en niet de tegenstelling tussen huurders en verhuurders stimuleren, zo blijft er ruimte voor initiatieven van huurders en huurdersorganisaties zelf. Bijvoorbeeld in Utrecht en Groningen hebben huurders zelf huurteams opgezet en dat vindt de VVD een prima burgerinitiatief, de gemeente moet onafhankelijk blijven en vooral voorlichten. De heer Bos (GroenLinks) zegt dat er voor goede verhuurders met een huurteam weinig verandert en vraagt of de VVD wat meer kan kijken naar de positie van de huurders die te veel huur betalen en naar wat meer dan alleen voorlichting. De heer Schuurmans (VVD) denkt ook aan handhaving als bij het meldpunt een exces wordt gemeld, maar als het huurteam bij verhuurders langsgaat om aan te geven dat er een signaal is dat deze verhuurders slecht zijn dan is de VVD daar niet voor. 8

De heer Bos (GroenLinks) vraagt of de VVD handhaving geen probleem vindt, maar wel dat daar in de uitvoering het eerste gesprek aan wordt gekoppeld. De heer Schuurmans (VVD) beaamt dit. De heer Peters (PvdA) ziet ook een handhavingsrol voor het huurteam omdat er ook woningen zijn die niet voor het gevraagde bedrag mogen worden verhuurd en hij vraagt of de heer Schuurmans een rol voor de gemeente ziet om dat in de gaten te houden. De heer Schuurmans (VVD) ziet deze rol wel, maar wil hierbij wel een constructieve toon gebruiken. De heer Peters (PvdA) ziet dat momenteel niet alle verhuurders zich aan de wet houden en is het ermee eens dat eerst moeten worden gewaarschuwd, maar hij vindt dat de gemeente dit wel proactief moet checken en er contact over moet opnemen. Hij vraagt of ook dit voor de VVD te ver gaat. De heer Schuurmans (VVD) is het hier niet fundamenteel mee oneens, maar hij wil starten met voorlichting zodat verhuurders weten waar ze aan toe zijn, hoeveel pinten hun woning heeft en welk effect die op de huurprijzen hebben. Hij gaat verder met zijn betoog. Een gemeentelijk huurteam draagt niet bij aan de nodige constructieve dialoog en het risico bestaat dat de polarisatie groter wordt en ook verhuurders met goede intenties in het defensief worden geduwd.

In andere gemeenten zijn signalen dat verhuurders als gevolg hiervan hun woning verkopen of uitponden wat ten koste van de huurvoorraad gaat, met name in de schaarse middenhuur die onderdeel van de Bossche Mix is. Hij citeert een artikel op nu.nl: "Huurders konden het afgelopen kwartaal weer uit minder huizen kiezen, het aantal beschikbare woningen in de vrijehuursector daalde met ruim 35%. In het laatste kwartaal van 2024 zag Pararius het aantal huurhuizen ook al krimpen, toen met 40%. Het verschil tussen vraag en aanbod is het zichtbaarst in het goedkoopste segment." De VVD ziet meerwaarde in het monitoren van het huuraanbod in het woondashboard, zo ontstaat inzicht in de negatieve effecten van de wet in de gemeente 's-Hertogenbosch, er zal minder aanbod komen en dit kan worden bijgestuurd door lokaal beleid. De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) concludeert dat de VVD het verhuurteam bij de huurders of de verhuurders en niet bij de gemeente wil neerleggen. De heer Schuurmans (VVD) wil zo'n huurteam aan de burgers zelf overlaten. De rol van de gemeente is om huurders en verhuurders voor te lichten om daarmee tot een constructieve dialoog te kunnen komen.

De heer Kagie (Leefbaar 's-Hertogenbosch) vraagt zich af waar proactief stopt en reactief begint en vraagt of de VVD het huurteam aan de burgers wil overlaten en de gemeente laagdrempelig informatie beschikbaar wil laten stellen. De heer Schuurmans (VVD) beaamt dit. Mevrouw Van den Wildenberg (VOOR Den Bosch) sluit zich volledig aan bij het betoog van de VVD. De heer Romijn (PvdD) vindt de Wet betaalbare huur bijna de enige positieve erfenis van Hugo de Jonge, hiermee wordt eindelijk ingegrepen op woekerhuren en misbruik van mensen in kwetsbare situaties. Hij kent voorbeelden van verhuurders die zich niet aan de Wet betaalbare huur houden en hij weet dat huurders zich vaak niet in de positie voelen om de verhuurder hierop aan te spreken uit angst om hun woning te verliezen of voor andere vervelende gevolgen in de relatie met de verhuurder. De PvdD zegt daarom 'ja' op de vragen van de indieners van de discussienotitie. De PvdD is voorstander van een huurteam dat proactief gaat handhaven en het is prima om daarvoor rijksmiddelen voor de uitvoering in te zetten. Hij wil ook het rijk bewegen om haast te maken met het instellen van een huurregister en monitoring van het huuraanbod meenemen in het woondashboard is ook prima. De PvdD heeft er geen enkele 9

moeite mee dat huisjesmelkers woningen verkopen aan mensen die op zoek zijn naar een woning om zelf in te wonen. Als het gevolg hiervan is dat het aanbod van middenhuurwoningen daalt, is dat een extra aanleiding om hier bij de ontwikkeling van middenhuur in de Bossche Mix nog meer aandacht aan te besteden. Hij stelt voor dat bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten wordt gekeken naar minder koop- en meer huurwoningen. De heer Schuurmans (VVD) geeft aan dat het ergens van moet worden betaald als de balans in de woningmix anders wordt en vraagt hoe de heer Romijn het veranderen van deze balans en de financiële gevolgen daarvan ziet. De heer Romijn (PvdD) wil monitoren wat er gebeurt en de Bossche Mix bijsturen, maar dat moet geen reden zijn om dit niet te doen. De heer Van der Leest (CDA) vindt betaalbare huurwoningen en het afwegen van de belangen van zowel de huurders als de verhuurders belangrijk. Momenteel verkopen beleggers huurwoningen omdat het door de wijziging van de regels geen rendabele investering meer is. Er wordt landelijk naar aanpassingen gekeken en hij wacht die discussie liever af. Het CDA juicht de verkoop van beleggingswoningen toe voor zover die vervolgens in het bezit van starters of mensen met cruciale beroepen zoals zorgmedewerkers of leraren komen.

Het CDA is ook kritisch omdat het huuraanbod minder wordt en er altijd mensen blijven die graag willen huren. Het CDA geeft de voorkeur aan monitoring van de ontwikkelingen in plaats van actief te handhaven en is benieuwd hoe de middelen zijn geoormerkt. Hij wil liever niet dat wordt gehandhaafd en de vraag is hoeveel inzet hiervoor nodig is. Tijdelijke inzet van middelen is bespreekbaar, maar hij ziet liever geen structurele inzet daarvan. De heer Peters (PvdA) vraagt of het CDA de Wet betaalbare huur, die er op initiatief van Hugo de Jonge is gekomen, niet proactief wil handhaven. De heer Van der Leest (CDA) wil deze wet wel handhaven, maar gezien de wijzigingen die de huidige coalitie in deze wet wil aanbrengen is de vraag welke kant het op gaat, de wet moet nog door de Eerste Kamer. De heer Peters (PvdA) vraagt of de heer Van der Leest het ermee eens is dat hier snel werk van moet worden gemaakt omdat de huren nu nog flink kunnen worden verlaagd en na de versoepeling van deze wet niet meer. De heer Van der Leest (CDA) is het hiermee eens, de middelen die nu van het rijk komen kunnen hiervoor worden ingezet. Veel beleggers verkopen momenteel hun woningen en deze verkoop zal afvlakken. Huurders worden mondiger en ook deze ontwikkelingen moeten goed worden gevolgd. Voorlichting en ondersteuning zijn mogelijk, maar daarvoor moet niet een hele nieuwe organisatie worden opgezet.

De heer Peters (PvdA) is het ermee eens dat voorlichting belangrijk is, maar ziet ook een machtsdisbalans tussen huurders en verhuurders. Hij ziet juist een rol voor de gemeente om de huurders te ondersteunen en ervoor te zorgen dat de verhuurders zich aan de wet houden. De heer Van der Leest (CDA) wil excessen aanpakken, maar niet op alle slakken zout leggen. De heer Bos (GroenLinks) vraagt of de heer Van der Leest voor of tegen het instellen van een huurteam is. De heer Van der Leest (CDA) wil hiervoor middelen inzetten, maar geen structureel huurteam opzetten omdat hij denkt dat het probleem met handhaving van de wet van Hugo de Jonge wordt opgelost. De heer Bos (GroenLinks) zegt dat dit voorstel juist is bedoeld om de wet van Hugo de Jonge te handhaven en hij vraagt nogmaals of de heer Van der Leest voor of tegen een huurteam is. De heer Van der Leest (CDA) is daar voor.

10

De heer Van den Kerkhof (D66) is voor een huurteam omdat dit kan helpen in de strijd tegen de wanpraktijken, juist in de middenhuursector. Het gaat om slechts € 50.000 aan rijksmiddelen per jaar voor twee jaar en hij vraagt zich af of hiermee genoeg slagkracht kan worden gegenereerd. Hij heeft een positieve grondhouding, proactieve handhaving is van belang en hij sluit zich aan bij de woorden van Volt dat dit niet ten koste van de bestaande ambtelijke capaciteit mag gaan. D66 is voor een dashboard, dat moet vaker dan eenmaal per halfjaar worden geüpdatet, en is bereid om met het rijk en de VNG verder te zoeken. De heer Peters (PvdA) vraagt of D66 prioriteit aan een huurteam wil geven. De heer Van den Kerkhof (D66) antwoordt bevestigend, maar hij twijfelt of er voldoende geld van het rijk beschikbaar is om tot slagkracht te kunnen komen. Hij vraagt zich ook af waarvoor de huidige rijksmiddelen worden ingezet. De heer Peters (PvdA) vraagt of de heer Van den Kerkhof extra middelen wil reserveren om hier een succes van te kunnen maken. De heer Van den Kerkhof (D66) staat open voor een goed voorstel en wil hier bij de voorjaarsnota naar kijken.

De heer Schuurmans (VVD) vraagt hoe de heer Van den Kerkhof kijkt naar de effecten van de wet op het totale aanbod aan middenhuur en naar het mogelijke negatieve effect van proactieve handhaving op de rol van verhuurders op de huidige woningmarkt. De heer Van den Kerkhof (D66) zegt dat het doel van deze wet is om de huurders tegen te hoge huren te beschermen. Hierdoor worden huurwoningen verkocht, maar er komen ook minder malafide verhuurders. Op dit moment wordt de middenhuurmarkt wat kleiner, maar door ook vanuit het rijk en de gemeenten meer in de middenhuursector te investeren en afspraken met grote beleggers te maken kan tempo worden gemaakt. Met de nu te maken slag is het logisch dat er een dipje ontstaat, maar over drie tot vier jaar moet het effect zijn dat de markt in Den Bosch flink groeit. De heer Schuurmans (VVD) vraagt of hiermee groei van de particuliere middenhuurmarkt niet afhankelijk van de kredietrentes wordt. De heer Van den Kerkhof (D66) geeft aan dat ook corporaties een aandeel in de middenhuur kunnen nemen. Dat is te zien bij bijvoorbeeld het EKP en Station Oost. Betrouwbare partijen zoals grote beleggers en corporaties gaan het overnemen, maar het heeft tijd nodig om tot grote aantallen woningen te komen. De heer Schuurmans (VVD) denkt dat het kind dan met het badwater wordt weggegooid.

Hiermee worden malafide verhuurders maar ook private marktpartijen eruit gefilterd waardoor veel kansen op de bouw van extra middenhuurwoningen vervliegen. Hij vraagt hoe de heer Van den Kerkhof dit ziet. De heer Van den Kerkhof (D66) zegt dat het bij particuliere verhuurders niet om grote aantallen gaat en dat er vooral betaalbare koopwoningen op de markt komen. De heer Verhoef (gewoon ge-DREVEN) sluit zich aan bij de woorden van Leefbaar 'sHertogenbosch. Een huurteam en proactieve handhaving kan een beweging op gang brengen die leidt tot de verkoop van woningen en daar wil hij voor oppassen. De voorzitter meldt dat Rosmalens Belang en 50PLUS een schriftelijke reactie hebben aangeleverd. De heer Peters (PvdA) bedankt de commissie voor het goede debat, hij proeft brede steun voor de oprichting van een huurteam in Den Bosch. Vervolgens beantwoordt hij enkele vragen. Een huurteam kan onder andere huurders die zich melden ondersteunen, actief verhuursites in de gaten houden en onderzoek doen. Het is lastig om de kosten van handhaving van de wet op verhuurders te verhalen, er kan worden gewaarschuwd of een boete worden opgelegd, maar 11

die boete is niet primair om de handhaving te bekostigen. Het huurteam gaat zowel met de Wet betaalbare huur als de Wet goed verhuurderschap aan de slag. Doordat het de afgelopen jaren aantrekkelijk was om een woning als beleggingsobject te gebruiken, zijn veel woningen aan de koopmarkt onttrokken en zijn de prijzen flink gestegen. De verkoop van huurwoningen is niet per se een slechte ontwikkeling als die leidt tot voor starters betaalbare koopwoningen. Er moeten wel genoeg middenhuurwoningen worden gebouwd en gelukkig werken corporaties in Den Bosch hier al aan. De PvdA zal de komende raadsvergadering met een motie over een huurteam komen. 12.

Conceptmotie huurbevriezing Dit agendapunt is geschrapt.

13.

Rondvraag en sluiting De voorzitter geeft aan dat er in mei geen commissie Omgeving is omdat de voorjaarsnota op een andere manier wordt behandeld. Hij sluit de vergadering om 20.29 uur.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de commissie Omgeving van 17 juni 2025. De secretaris, mr. G.L. Pijnenburg

De voorzitter, F.J. van Haren

12