Cb807b47-dfad-47d6-b294-a8206a2226df

Crisis- en herstelwet Projectformat Innovatieve duurzame experimenten

tranche

1. Titel project Verhogen prijsgrens bestemmingscategorie sociale koop 2. Indiener Gemeente ’s-Hertogenbosch Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch Contactpersoon: afdeling WGZ, mw. A. Lochs (a.lochs@s-hertogenbosch.nl) 3. Projectbeschrijving (korte beschrijving doel, locatie, betrokken partijen etc.) De gemeente ’s-Hertogenbosch wil dat er betaalbare woningen worden gerealiseerd en dat die woningen bij de lage- en middeninkomens terechtkomen. Dat staat ook in de gemeentelijke Woonvisie. Kijk voor meer informatie op https://www.s-hertogenbosch.nl/woonvisie NB: in de Woonvisie wordt sociale koop aangeduid als goedkope koop. Op basis van de Woonvisie sturen we op betaalbaarheid in het woningbouwprogramma. We sturen op een stedelijke differentiatie van minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% middenhuur en/of goedkope koop en maximaal 50% overig. We sturen hierop door afspraken te maken met woningcorporaties en marktpartijen. Dat doen we met de inzet van het gemeentelijk instrumentarium. Bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten. Daarnaast zijn we nu bezig met de voorbereiding van een doelgroepenverordening. Door middel van een doelgroepenverordening willen we ons instrumentarium verbreden en versterken.

Door het vaststellen van de verordening, wordt het ook mogelijk om de gewenste percentages voor de woningbouwcategorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop vast te leggen in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening wordt naar verwachting op 12 oktober 2021 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. In de nog vast te stellen verordening hebben we vooruitlopend op deze aanmelding - de volgende definitie van sociale koopwoning opgenomen: “een koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid onder e van het Besluit ruimtelijke ordening met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-- of, indien aanmelding voor het ‘Experiment bestemmingscategorie sociale koopwoningen op basis van de Crisis- en herstelwet’ heeft plaatsgevonden, een koopwoning met een ten hoogste koopprijs vrij op naam zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale hypotheek Garantie”. 4.

Hoe draagt het project bij aan de versterking van de economische structuur?

Het is in de huidige tijd vrijwel onmogelijk om een kwalitatief goede nieuwbouwwoning te realiseren voor de maximale verkoopprijs van € 200.000 vrij op naam. Dit komt onder andere door nieuwe eisen die het Bouwbesluit stelt (waaronder duurzaamheidseisen) en door hoge bouwkosten. Daarbij komt dat de woningmarkt, zeker ook in Den Bosch, op dit moment ongekend krap is. Dit blijkt uit de recente woningmarktcijfers van de NVM met forse prijsstijgingen, toenemende schaarste en overbiedingen. Om ondanks deze uitdagingen toch ook betaalbare koopwoningen te laten realiseren, achten wij het ophogen van de maximale verkoopprijs nodig. Met een (iets) hogere maximale verkoopprijs, kunnen we wel haalbare afspraken maken met marktpartijen (via maatwerk afspraken en/of via het bestemmingsplan). Dat draagt bij aan de doelstelling om ook in de nieuwbouw goedkope koop toe te voegen. Dit willen we doen door middel van maatwerk per locatie/project (tot maximaal de NHGkostengrens) op basis van de uitgangspunten die zijn neergelegd in de gemeentelijke Woonvisie. Deze zijn gericht op: passend en betaalbaar wonen voor iedereen; leefbare en inclusieve buurten; toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad; en het toevoegen van voldoende en de juiste woningen op de juiste plek. Ook kan het soms nodig zijn om maatwerk te leveren omdat het bijvoorbeeld gaat om transformatie van een monumentaal pand.

Kortom: het is de verwachting dat we door het optrekken van deze prijsgrens (meer mogelijkheden hebben om) daadwerkelijk meer en tevens kwalitatief betere sociale koopwoningen voor de doelgroep te realiseren.

1

Crisis- en herstelwet Projectformat Innovatieve duurzame experimenten 5.

tranche

Hoe draagt het project bij aan innovatieve ontwikkelingen?

Door het opnemen van de NHG-kostengrens als maximale verkoopprijs van een sociale koopwoning in de (nog vast te stellen) doelgroepenverordening lopen we vooruit op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet. Het verhogen van de verkoopprijs leidt naar verwachting niet alleen tot de realisatie van meer, maar ook tot kwalitatief betere nieuwbouw van sociale koopwoningen. Daarbij doelen we onder andere op gezinswoningen, groter dan 60 m², die zeer duurzaam zijn. 6.

Hoe draagt het project bij aan duurzaamheid?

Ambities op het gebied van duurzaamheid brengen (ook) hogere bouwkosten met zich mee. Het optrekken van de prijsgrens van sociale koopwoningen maakt het mogelijk om kwalitatief goede woningen te realiseren. Hiermee wordt onder andere gedoeld op gezinswoningen, groter dan 60 m², die (zeer) duurzaam zijn. Met andere woorden: energiezuinige en natuur inclusieve sociale koopwoningen. Een en ander zoals uitgewerkt het beleidsplan ’s-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig, waarvan de verordening bomen, water en groen ’s-Hertogenbosch 2021 deel uitmaakt. Voor de opbouw en structuur van laatstgenoemde verordening is ook al zoveel mogelijk vooruitgelopen op de Omgevingswet. Uiteindelijk worden de regels uit deze verordening verwerkt in het omgevingsplan ‘s-Hertogenbosch. Kijk voor meer informatie op https://www.s-hertogenbosch.nl/water-en-groen 7. Tegen welke wettelijke grens loopt het project aan en wat zou aan wetten/regels moeten veranderen? In artikel 1.1.1., eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is een sociale koopwoning gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

De in deze definitie opgenomen maximale verkoopprijs van een sociale koopwoning is te laag en past niet bij de huidige eisen, marktomstandigheden en ook niet bij ons woonbeleid (zoals neergelegd in de hiervoor aangehaalde Woonvisie) en/of ons duurzaamheidsbeleid (zoals neergelegd in het hiervoor bedoelde beleidsplan). Het verhogen van de wettelijke limiet naar de geldende NHG-kostengrens vinden wij daarom zeer wenselijk. 8. Tijdsplanning (start/einde)? De planning is erop gericht om de doelgroepenverordening op 12 oktober 2021 aan de gemeenteraad voor te leggen ter besluitvorming. Het is niet persé noodzakelijk, maar wel zeer wenselijk om op dat moment duidelijkheid te hebben over de mogelijkheid om deel te nemen aan het Experiment bestemmingscategorie sociale koop.

2