Cb7d1875-567d-4f58-be28-852072aacc68

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

11279491 12 oktober 2021

Onderwerp

Huisvestingsverordening 2021 We willen de schaarse betaalbare woonruimtevoorraad beschermen. Daarnaast willen we de leefbaarheid in aangewezen gebieden versterken. Ook willen we de rechten van woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een woonwagenstandplaats beschermen, door de wachtlijst voor te zetten.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1.

De Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2021 vast te stellen en gelijktijdig de Huisvestingsverordening ’sHertogenbosch 2017 in te trekken.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aanleiding Voor het voortzetten van de toewijzing van woonwagenstandplaatsen, de selectieve woningtoewijzing op grond van de Wbmgp1 en het beschermen van de schaarse woonruimtevoorraad, stellen we de huisvestingsverordening 2021 vast. De huidige Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2017 verloopt op 1 november 2021. Voor het voortzetten van bovenstaande aspecten, is het vaststellen van een nieuwe Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021 nodig. De huisvestingsverordening regelt: De toewijzing van standplaatsen: voorlopig in lijn met de huidige werkwijze. Er wordt, samen met de regio, aan een nieuwe manier van toewijzing gewerkt. Zodra daaruit een voorstel volgt, komen we terug bij de raad; De selectieve woningtoewijzing op grond van de Wbmgp: conform het besluit van de gemeenteraad voor de aanvraag van de gebiedsaanwijzing van 22 september 2021. Dit is in lijn met de uitvoeringsagenda van de Woonvisie (paragraaf 2.2); Het behoud of de samenstelling van de schaarse betaalbare woonruimtevoorraad: conform bijgevoegde onderbouwing (bijlage 2). Dit is in lijn met de uitvoeringsagenda van de Woonvisie (paragraaf 1.1 en 3.2), waarin wordt ingezet op behoud van de goedkope voorraad en het beter benutten van de bestaande voorraad. Beoogd doel We willen passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Daarnaast willen we de leefbaarheid van de buurten en wijken behouden en versterken.

Deze huisvestingsverordening draagt daar aan bij. Met hoofdstuk 2 van de verordening, de huisvestingsvergunning, kunnen we corporatiewoningen in daartoe aangewezen gebieden selectief toewijzen. Zo beschermen en verbeteren we de leefbaarheid en veiligheid in die gebieden. Ook wordt in dit hoofdstuk de toewijzing van woonwagenstandplaatsen geregeld. 1

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, hierna: Wbmgp

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Met hoofdstuk 3 van de verordening, wijzigingen in de woningvoorraad, sturen we op het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Meer specifiek gaat het om het meest schaarse deel van de woonruimtevoorraad, namelijk het betaalbare deel van de overige huur 2 - en koopwoningvoorraad. Daarom reguleren we wijzigingen in dat schaarse deel van de woonruimtevoorraad, zoals onttrekken, samenvoegen, verkameren en splitsen van woonruimtes. De huisvestingsverordening is een sturingsinstrument voor de bestaande woningvoorraad. Gelijktijdig met dit voorstel bieden wij de gemeenteraad de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2021 ter vaststelling aan. Hoewel ook die verordening betrekking heeft op de woningmarkt, betreft het een op zichzelf staande regeling. De doelgroepenverordening heeft betrekking op betaalbaarheid en toewijzing van woningen in nieuwe woningbouwontwikkelingen (nieuwbouw / transformatie). Relevante besluitgeschiedenis 1. Gemeenteraad 24 oktober 2017: Vaststelling Huisvestingsverordening 2017 (reg.nr. 7264210, zie hier); 2. College 6 juli 2021 (t.b.v. raadsvoorstel 22 september 2021): aanvraag verlenging gebiedsaanwijzing selectieve woningtoewijzing (reg.nr. 11180252, zie hier); 3. Gemeenteraad 9 juni 2020: Woonvisie ‘s-Hertogenbosch (reg.nr. 9837154, zie hier). Argumenten 1.

De huidige Huisvestingsverordening loopt op 1 november 2021 af. Om te kunnen blijven sturen op de woonruimteverdeling en samenstelling van de woonruimtevoorraad moet de gemeenteraad daarvóór een nieuwe huisvestingsverordening vaststellen.

2

Hiermee bedoelen we alle huurwoningen die niet in het bezit zijn van een woningcorporatie.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Op grond van de Huisvestingswet geldt de Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar. De huidige Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2017 trad op 1 november 2017 en geldt derhalve tot 1 november 2021. Met dit voorstel tot vaststelling van de Huisvestingsverordening 2021 continueren we de toepassing van de daarin geregelde instrumenten (toewijzing woonwagenstandplaatsen, selectieve woningtoewijzing in aangewezen gebieden en behoud schaarse woonruimtevoorraad). 2.

Voor een rechtvaardige verdeling van vrijkomende standplaatsen is het van belang de toewijzing van standplaatsen via de huisvestingsverordening te blijven regelen. De gemeente hanteert een wachtlijst voor woningzoekenden die voor een woonwagenstandplaats in aanmerking willen komen. We werken met de gemeenten en corporaties in de regio Noordoost-Brabant aan regionale woonruimteverdeling van woonwagenstandplaatsen. Zolang er nog geen regionaal systeem is, is het van belang om de gemeentelijke wachtlijst in stand te houden. Zo beschermen we de rechten van woningzoekenden die op de wachtlijst staan ingeschreven. Wanneer er een regionaal systeem opgezet is, volgt een separaat raadsvoorstel dat de overstap van de lokale wachtlijst naar het regionaal verdeelsysteem regelt. 3.

De wet vereist dat de regels voor selectieve woningtoewijzing in de aangewezen gebieden in de Huisvestingsverordening worden uitgewerkt. Op 22 september 2021 besluit de gemeenteraad over het doen van een aanvraag aan de minister om de Edelstenenbuurt, Sprookjesbuurt, Muziekinstrumentenbuurt, De Hambaken, De Hinthamerpoort-Zuid en de Gestelse Buurt aan te wijzen voor selectieve woningtoewijzing. Mits de gemeenteraad daartoe besluit, én als de minister de aanvraag tot gebiedsaanwijzing honoreert, moeten in de Huisvestingsverordening regels worden gesteld voor de toepassing van deze bevoegdheid door het college.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

4.

Op de woningmarkt heerst schaarste. In het goedkopere deel van de woonruimtevoorraad is dit nog meer het geval. Om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden, kunnen we sturen op behoud of de samenstelling van de schaarse woonruimtevoorraad. Om te sturen op het behoud of de samenstelling van de schaarse woonruimtevoorraad, stelt de huisvestingsverordening in hoofdstuk 3 een vergunningplicht in voor wijzigingen in die schaarse woonruimtevoorraad. Hiermee geeft de verordening het college de mogelijkheid om regulerend op te treden bij onttrekking, samenvoeging, omzetting (verkameren) en splitsing van woonruimten. Het college kan de aanvraag voor een omzettingsvergunning weigeren, indien het belang of behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is, dan het met onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen gediende belang. Naast het volkshuisvestelijk belang, spelen bij wijzigingen in de woonruimtevoorraad vaak ook ruimtelijke belangen. Hierop wordt gestuurd via het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning.

5.

De huisvestingsverordening reguleert alleen de schaarse woningvoorraad. Dat is het betaalbare deel van de overige huur- en koopwoningvoorraad, met een WOZ-waarde lager dan €260.000. De gemeenteraad mag slechts regels stellen voor wijzigingen in het schaarse deel van de woonruimtevoorraad. In de bijgevoegde onderbouwing (bijlage 2) wordt beschreven wat het schaarse deel van de voorraad is. Dit gaat om het betaalbare deel van de woningvoorraad. Namelijk alle overige huur- en koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan €260.0003. Dit komt gemiddeld genomen overeen met een transactieprijs onder de huidige NHG-grens van €325.000. Het betreft in totaal ongeveer 20% van de woonruimtevoorraad van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Alle woningen die buiten het betaalbare segment vallen (dus de duurdere huur- en koopwoningen) vallen niet onder deze vergunningplicht. Op die manier voorkomen we onnodig veel regels in de vrije sector. Corporatiewoningen worden uitgezonderd van de vergunningplicht bij wijzigingen. Omdat in die gevallen het algemeen belang van de actief woningzoekenden zwaarder weegt, dan het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

3

WOZ-waarde zoals vastgesteld op 1-1-2020, op basis van woningwaarde 1-1-2019.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1. Het beter benutten van de woonruimtevoorraad door splitsing en/of verkamering kan ook juist bijdragen aan de woningbehoefte. Zoals in de woonvisie beschreven, kan het beter benutten van bestaande woningen een bijdrage leveren aan de woningbehoefte. Dat kan bijvoorbeeld door splitsing of verkameren. Daarom is de omzettingsplicht beperkt tot alleen de schaarse betaalbare overige huur- en koopwoningen, die nodig zijn voor de lage- en middeninkomens. Het college kan bij de aanvraag van een omzettingsvergunning afwegen of het door splitsen of verkameren gediende belang groter is, dan het belang van het behoud of de samenstelling van de schaarse woonruimtevoorraad. Want in sommige gevallen kan het omzetten van bestaande woonruimte ook een gewenste toevoeging zijn. Door de WOZ-waarde grens op €260.000 te leggen, is er voor wijzigingen in de duurdere woonruimtevoorraad geen omzettingsvergunning nodig. 2.

Toeristische verhuur van woningen wordt in ’s-Hertogenbosch al via andere instrumenten gereguleerd. Daarom nemen we dit niet op in de huisvestingsverordening. De Huisvestingswet kent sinds kort ook de mogelijkheid om regels te stellen met betrekking tot de toeristische verhuur van woonruimten. Deze regeling voorziet in een registratieplicht en eventueel in een vergunningplicht voor verhuur van woningen voor toeristische doeleinden. Voor toepassing van deze mogelijkheid moet voldoende aangetoond worden dat sprake is van ernstige en ongewenste effecten op de woningvoorraad. Op dit moment bereiken ons geen signalen dat er ernstige of ongewenste effecten optreden in ’s-Hertogenbosch. Daarnaast is het beperken van toeristische verhuur van woningen al geregeld via het Beleidskader hotels en particuliere logiesaccommodaties 2019 (Gemeenteraad 2 juli 2019, reg. nr. 9005574). En registratie via de aanmeldingsplicht op grond van de Verordening toeristenbelasting 2021 (Gemeenteraad 10 november 2020, reg.nr. 10106059, nr. 11). Ook de bestemmingsplannen voorkomen dat woningen ingezet kunnen worden voor toeristische verhuur, met daarbij verlies van de woonfunctie.

3.

De wetgever biedt de mogelijkheid om de schaarse woonruimtevoorraad te beschermen tegen het opkopen van woningen voor verhuur. Omdat nog onzeker is wanneer de regeling in werking treedt en we nog moeten bepalen waar en voor welke woningen we dit instrument in kunnen gaan zetten, is dit nog niet meegenomen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Onlangs heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet en het invoeren van de mogelijkheid voor ‘opkoopbescherming’. De regering streeft ernaar de regeling op 1 januari 2022 in te laten gaan, maar een definitieve datum van inwerkingtreding staat nog niet vast. Ook wij willen voorkomen dat beleggers op grote schaal betaalbare woningen opkopen om deze vervolgens tegen veel te hoge huren te verhuren. Wij onderzoeken nog waar en voor welke woningen we dit instrument kunnen gaan inzetten. Het inzetten van dit instrument is uiteindelijk een keuze van de gemeenteraad, waarvoor wij een separaat voorstel zullen voorleggen. Financiën Dit voorstel is erop gericht het bestaande gemeentelijke instrumentarium op grond van de Huisvestingswet 2014 in stand te houden. De capaciteitsinzet voor het bijhouden van de wachtlijst voor standplaatsen en de behandeling van aanvragen voor omzettingsvergunningen is voorzien in de reguliere begroting. Er zijn geen aanvullende (organisatie)kosten aan dit voorstel verbonden. Duurzaamheid N.v.t. Participatie en communicatie Na vaststelling van de Huisvestingsverordening 2021 publiceren we daarover in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. De Huisvestingsverordening 2021 publiceren we tevens via de Wettenbank op www.overheid.nl (Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl).

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘sHertogenbosch, De gemeentesecretaris, drs. B. van der Ploeg

De burgemeester, drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen

1. Huisvestingsverordening ‘s-Hertogenbosch 2021; 2. Onderbouwing Huisvestingsverordening – onderdeel wijziging woonruimtevoorraad. Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

11279491 verordenend Geers Omgeving: 28 september 2021 SO/WGZ I.M.A.F.A.M. Schoppema, i.schoppema@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad

Registratienummer 11279491 Raadsvergadering 12 oktober 2021 Onderwerp

Huisvestingsverordening 2021

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 7 september 2021 besluit: 1.

De Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2021 vast te stellen en gelijktijdig de Huisvestingsverordening ’sHertogenbosch 2017 in te trekken.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 12 oktober 2021 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704