Bjilage 1 Ontwikkelkader Van Herpense Weide
Tekst van het document
Ontwikkelkader Van Herpense Weide
Voorwoord Voor u ligt het ontwikkelkader dat de basis legt voor de herontwikkeling van de oude Weener XL locatie aan de Van Herpense Weide naar de woonomgeving Van Herpense Weide. Deze locatie is in het Bestuursakkoord 2022-2026 aangewezen als ontwikkellocatie onder het thema ‘doorpakken op grote woningbouwprojecten’. De gemeente ’s-Hertogenbosch wil de grote woonopgave met urgentie aanpakken en snel veel betaalbare woningen bouwen. Dit project biedt hiervoor een uitstekende kans. Van Herpense Weide wordt een groene en stedelijke woonomgeving op het voormalige Weener XL terrein. Dit terrein was in het verleden een gesloten bedrijfslocatie, enkel toegankelijk voor de werknemers en leveranciers van Weener XL. Nu komt deze grote locatie vrij voor nieuwe ontwikkelingen. De gemeente wil er een prachtige plek voor stedelijk wonen in het groen van maken, die toegankelijk is voor iedereen.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
In het voorliggende ontwikkelkader zijn de gemeentelijke visie, ambities en randvoorwaarden voor het gebied weergegeven. Het ontwikkelkader fungeert als toetsingskader voor de planontwikkeling van Van Herpense Weide, wat betekent dat alle toekomstige ontwikkelingen in het gebied moeten voldoen aan dit ontwikkelkader. Het kader is mede tot stand gekomen op basis van participatie met de omgeving, markpartijen, woningcorporatie BrabantWonen en andere belanghebbenden. Samen met de resultaten van de participatie is het ontwikkelkader opgesteld aan de hand van een analyse van de huidige locatie, stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerpen en met inachtneming van de gemeentelijke beleids kaders en ruimtelijke onderzoeken.
Van Herpense Weide: een historische naam herleeft De tenaamstelling van de nieuwe woonomgeving, ‘Van Herpense Weide’, is afgeleid van de familie Van Herpen, een familienaam die al ruim drie eeuwen in het gebied voorkomt. De familie Van Herpen bezat veel grond in Orthen en de omliggende gebieden. Gedurende de 80-jarige oorlog werd Orthen helemaal afgebroken omdat de gouverneur van de stad goed wilde kunnen schieten vanaf de stadsmuren en Orthen moest daarvoor wijken. Na 1672 werd Orthen opnieuw opgebouwd en ontstond er een schildvormig donkdorp met daaromheen moerassige grond die in geval van oorlogsdreiging onder water konden worden gezet. Het lager gelegen gedeelte naast Orthen werd toen al de Herpense weide genoemd. De naam ‘Van Herpense Weide’ sluit daarom mooi aan de bij historie van het gebied.
2
Inhoudsopgave
1.
Inleiding
5
2.
Uitgangssituatie
8
3.
Woonvisie en programma
13
4.
Stedenbouwkundig ontwerp en uitgangspunten
17
5.
Landschappelijke inrichting van de openbare ruimte
24
6.
Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide
30
7.
Verkeer, mobiliteit en parkeren
34
8.
Duurzaamheid en milieu
38
9.
Ontwikkelstrategie
47
10. Participatie
49
11. Bijlage: MER-beoordeling
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
3
1. Inleiding
Inleiding Kansen In 2023 is de Weener XL verhuisd van de locatie aan de Van Herpense Weide naar de nieuwe locatie op bedrijventerrein De Rietvelden-Ertveld. De achterblijvende locatie is eigendom van de gemeente en zij heeft de ambitie om deze te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie. De locatie was tot voor kort in gebruik als sociale werkvoorziening en door de jaren heen ontwikkeld tot het brede werk- en leerbedrijf Weener XL. De locatie is gelet op de ligging nabij het centrum en naast een bestaande woonomgeving uitstekend geschikt voor woningbouwontwikkeling. De naastgelegen buurt Orthen-Links is een gemengde woonomgeving, met onder andere recent vernieuwde woningen van woningcorporatie Brabant Wonen. Die woningcorporatie zal ook in dit project woningen ontwikkelen. Met dit ontwikkelkader als uitgangspunt wordt gewerkt aan een aantrekkelijk, groen, duurzaam, gezond en stedelijk woonmilieu. Het eerdere gesloten karakter van de oude Weener XL-locatie krijgt nu ruimte zich te openen en wordt onderdeel van de brede binnenstad. Er komen een groot aantal betaalbare woningen en een divers woningbouw programma voor verschillende doelgroepen. Het wordt aangenaam wonen in Van Herpense Weide!
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Parallel Plannen Het project is een pilotproject van het traject Parallel Plannen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Dit traject heeft als doel de doorlooptijd van procedures en werkprocessen te verkorten door deze efficiënt te combineren en/ of parallel aan elkaar te doorlopen. Door het planontwikkelingsproces maximaal parallel te plannen is het mogelijk om de ontwikkelingstijd te verkorten en eerder te kunnen starten met bouwen. Een zeer belangrijke bonus van het korte proces is dat externe randvoorwaarden (zoals de marktsituatie en wet geving) minder aan verandering onderhevig zijn. Dit vergroot de slagingskans van projecten. De methodiek van parallel plannen wordt in elk geval ingezet als een vernieuwende strategie om uiteindelijk sneller te komen tot realisatie van Van Herpense Weide. Ontwikkelkader De gewenste gebiedsontwikkeling Van Herpense Weide past niet binnen het omgevingsplan van ‘s-Hertogenbosch. Om de plannen mogelijk te maken kan het omgevingsplan worden gewijzigd (WOPLA) of van het omgevingsplan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactivieit (Bopa). Het uitgangspunt is dat de plannen altijd dienen te passen binnen dit Ontwikkelkader, dat door de gemeenteraad is vastgesteld.
Het ontwikkelkader beschrijft een integrale visie op de plannen in dit gebied en de daaruit voortvloeiende (toetsing)kaders voor bebouwing, openbare ruimte en verkeer. De (toetsing)kaders gaan onder meer over stedenbouw, beeldkwaliteit, landschappelijke inrichting, programma, ruimtelijke invulling, verkeer en parkeren, duurzaamheid en milieu. Het ontwikkelkader is gevormd met input uit het participatieproces, waar omwonenden, ondernemers en belangenorganisaties aan deel hebben genomen. Daarnaast is het ontwikkelkader gevormd op basis van stedenbouwkundige analyses van het gebied, landschappelijke ontwerpen, indicatieve berekeningen en ruimtelijke (voor)onderzoeken met betrekking tot onder andere geluid, trillingen, natuur en stikstof. Belangrijke aandachtspunten vooraf De afbeeldingen in het Ontwikkelkader, met uitzondering van de ‘Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide’, zijn slechts impressies. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. De afbeeldingen zijn bedoeld om een zo goed mogelijke indruk te geven van de mogelijke uitwerking van de bouwplannen. De indicatieve berekeningen en ruimtelijke (voor) onderzoeken bieden inzicht in de mogelijkheden voor de inrichting en bebouwing van Van Herpense Weide.
Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen moeten initiatiefnemers een onderbouwing opstellen voor een ‘evenwichtige toedeling aan functies en locaties’ (ETFAL), samen met de benodigde ruimtelijke onderzoeken.
5
Leeswijzer 1. Inleiding Over de kansen van de gebiedsontwikkeling met uitleg over parallel plannen en de betekenis van het ontwikkelkader. Tot slot een aantal aandachtspunten vooraf. 2. Uitgangspositie Over het plangebied en de ligging in de gemeente. De historie, het huidige landschap, de omliggende infrastructuur, de bebouwde omgeving en huidige bebouwing komen aan de orde. 3. Woonvisie en programma Over de woonvisie en de vertaling daarvan in het programma voor Van Herpense Weide. 4. Stedenbouwkundig ontwerp en uitgangspunten Over de deels bebouwde omranding van het gebied, het bebouwde parkeerhuis met rugwoningen, de goede en groene verbinding met Orthen-Links, het Middengebied en de Hoogbouw. Hergebruik van materialen komt ook aan de orde. 5. Landschappelijke inrichting van de openbare ruimte Over het parkachtig landschap, de landschappelijke verbindingen en de bomen, struiken en groen in het gebied.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
6. Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide Over de ruimtelijke vertaling van de stedenbouw kundige en landschappelijke uitgangspunten. 7. Verkeer, mobiliteit en parkeren Over de bereikbaarheid van het gebied, de verkeers ontsluiting en de samenhang met het knooppunt ‘Orthen – Zandzuigerstraat’. Daarna over het openbaar vervoer, parkeren, toegankelijkheid en onderhoud. 8. Duurzaamheid en milieu Over de duurzaamheidsaspecten van Van Herpense Weide, zoals groen en klimaatbestendig, hittestress, groennormen, hemelwater en grondwater, de natuurrijke omgeving, gezondheid, energie, CO2-neutraal en circulariteit. Daarna over de reeks aan milieuaspecten en waarden die van belang zijn voor de fysieke leefomgeving. 9. Ontwikkelstrategie Over het juridisch-planologisch kader en de ontwikkelstrategie in hoofdlijnen. 10. Participatie Over het participatieproces.
6
2.
Uitgangssituatie
Uitgangssituatie Beschrijving plangebied en ligging in de gemeente De oude Weener XL-locatie is het plangebied voor Van Herpense Weide, gelegen aan de noordzijde van de Bossche Spoorzone, die deel uitmaakt van de Brede Binnenstad. Het gebied bevindt zich tussen
de buurt Orthen en de Ertveldplas en grenst aan de groene wig die loopt vanaf Begraafplaats Orthen, over de randen van het plangebied heen richting het dorp Engelen. Het plangebied is omrand door een lommerrijke zone die de randen van het plangebied markeren. Daarnaast maken aanwezige waterpartijen en (solitaire) bomen, op en rondom het plangebied, het plangebied bijzonder.
Historie plangebied Het plangebied behoort tot het rivierengebied met uiterwaarden. Het is na de bedijking in de Middeleeuwen ontgonnen. Hierdoor ontstond de polder Ertveld, dat in gebruik werd genomen als (bevloeid) grasland. In het gebied lagen diverse slootjes en een enkel wieltje. De linie van 1629 liep door het plangebied en verbond Fort Orthen met de Engelse Dijk. De Linie is het voormalige verdedigingswerk rondom ‘s-Hertogenbosch die een rol speelde bij het Beleg van ‘s-Hertogenbosch in 1629. In de polder Ertveld lag de Oude Dieze, die na de aanleg van de spoorlijn naar Utrecht in 1868 nog werd voorzien van een onderdoorgang voor het water. De spoorlijn naar Nijmegen doorsneed in 1899 nogmaals de Oude Dieze. Daar is nu nog enkel in het zuiden van het plangebied een onherkenbaar restantje waterloop van over. De hoger gelegen spoorlijnen, de bebouwing Orthen-Links en de begraafplaats zorgden voor een geïsoleerd poldertje.
Locatie van het plangebied in de gemeente ‘s-Hertogenbosch
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
8
Sinds de jaren zestig is het gebied getransformeerd naar de plek zoals die nu bekend is. Het betreft een werklocatie van de Gemeentelijke Dienst voor Werkvoorziening en Revalidatie. Later werd dit de nu bekende Weener Groep, die onlangs is verhuisd naar een nieuw locatie aan de Oude Vlijmenseweg 200 in ’s-Hertogenbosch. Momenteel staan de gebouwen van het oude Weener-XL complex leeg.
1773
1870
Historie van het plangebied (1773 en 1870)
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Huidige Landschap Het plangebied is opvallend laag gelegen ten opzichte van zijn omgeving en ligt verzonken ten opzichte van de aangrenzende buurt Orthen-Links. De gebieden rondom liggen 2 tot 2.5 meter hoger en daarmee is het plangebied een laaggelegen poldertje. De hoogteverschillen in het gebied vormen een belangrijk kenmerk van de locatie. Het hoogteverschil tussen de aangrenzende buurt en het plangebied wordt vergroot door de diepe ligging van het water. De waterhuishouding speelt dus een grote rol. Het terrein is omringd door een waterpartij. In de huidige situatie is een groot deel van het terrein verhard en wordt het grootste deel van het regenwater weggepompt. In het portiers/pompgebouwtje aan de Adelheidstraat bevindt zich het pompgemaal.
Omliggende infrastructuur Kenmerkend voor het plangebied is de omslotenheid door diverse infrastructuur. Twee spoorwegen begrenzen de zuid- en westzijde van het gebied. Tegelijkertijd zorgen twee hoofdontsluitingswegen van de gemeente, de Zandzuigerstraat en de weg Orthen, voor een fysieke afscheiding van het plan gebied met de omgeving.
9
Bebouwde omgeving Aan de oostzijde raakt het plangebied de bestaande woonomgeving Orthen-Links. Deze woonomgeving heeft de afgelopen 10 jaar een stevige kwaliteitsverbetering ondergaan. De verouderde sociale huurwoningen zijn gesloopt en vervangen door een mix van appartementen en grondgebonden woningen, zowel huur als koop. Daarnaast is de openbare ruimte compleet vernieuwd. Als laatste fase van deze grootschalige aanpak van de buurt worden nog 22 woonzorgappartementen gerealiseerd. Deze kwaliteitsimpuls heeft ertoe geleid dat de buurt nu een kwalitatief duurzaam woonmilieu heeft en een gemengde woningvoorraad kent. In Orthen-Links en omliggende buurten is ongeveer een derde van de woningen in bezit van woningcorporaties. Daarnaast is ongeveer de helft een koopwoning en is er een klein aandeel particuliere huur. Ongeveer een kwart van de woningen zijn appartementen. Het gemengde karakter van deze bestaande woningvoorraad sluit aan bij het streven naar buurten met een divers woningaanbod.
De infrastructurele stromen rondom het plangebied. Legenda: 1. trein, traject Utrecht - ‘s-Hertogenbosch 2. trein, traject Nijmegen - ‘s-Hertogenbosch 3. Zandzuigerstraat 4. Orthen 5. Nelson Mandelalaan 6. historische route, fiets en voetganger
Villa Orthen, een solitair appartementengebouw bestaande uit sociale woningen, vormt de noordelijke begrenzing van het plangebied. Tussen Villa Orthen en Orthen-Links ligt een groen ‘pleintje’ met bomen en een wadi. Deze groene ruimte vormt de overgang tussen de hoger gelegen grondgebonden woningen aan de Adelheidsstraat enerzijds en de lager gelegen vijf bouwlagen hoge Villa Orthen anderzijds.
7. toekomstige snelfietsroute, Zaltbommel-‘s-Hertogenbosch
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
10
van de Weener XL naar een nieuw locatie aan de Oude Vlijmenseweg 200 in ’s-Hertogenbosch. De gebouwen van het oude Weener XL-complex hebben onvoldoende monumentale waarde en zijn daarom niet in aanmerking gekomen voor bescherming als gemeentelijk monument.
Locatiefoto’s woonwijk Orthen-Links en Villa Orthen Zuidoostzijde in 1968
Huidige bebouwing De eerste gebouwen van het oude Weener XL-complex zijn in 1966 specifiek ontworpen voor het gebruikersdoel, de sociale werkgelegenheid. Het ontwerp is van de stadsarchitect P. Keulemans. De gebouwen werden indertijd aangeprezen als modernste sociale werkvoorziening in het land. Het oudste gedeelte is ontworpen in een late versie van het functionalisme. Met name herkenbaar bij het markante entreegebouw van de voormalige Weener XL op de V-vormige betonnen poten, waardoor het lijkt te zweven. De oorspronkelijke staalconstructies en betonnen cassettenplafonds in de werkplaatsen
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
verwijzen ook naar constructies vanuit het functio nalisme. Verder wordt de locatie gevormd door grote hallen bestaande uit stalen spanten met grote werkvloeren. De oorspronkelijke bouwstijl is echter niet uniek en door de vele verbouwingen, aanpassingen en aanbouwen is het complex door de jaren heen flink veranderd. De nog aanwezige bouw- en architectuurhistorische waarden zijn laag. Dat de gebouwen speciaal zijn gebouwd voor de sociale werkvoorziening en tot voor kort als zodanig in gebruik was, is redelijk zeldzaam. Aan die passende bestemming is nu een eind gekomen met verhuizing
Zuidoostzijde in 2023
11
3.
Woonvisie en programma
Woonvisie en programma De nieuwe woonomgeving Van Herpense Weide heeft twee gezichten. Enerzijds is dit het begin van de stedelijkheid met meerlaagse appartementengebouwen en de binnenstad op een steenworp afstand. Anderzijds is dit een echte woonomgeving met kwalitatieve groene ruimte en kleinschaligheid. Van Herpense Weide vormt een schakel hiertussen en profiteert van beide werelden. Vanuit deze visie zijn keuzes gemaakt in het programma. In dit hoofdstuk gaan we daar nader op in. Woonvisie Veel mensen zijn op zoek naar een woning. Het aanbod aan woningen, zeker in het betaalbare segment, blijft achter bij de vraag. Voor veel woningzoekenden leidt dit tot vervelende of zelfs schrijnende situaties. Daarom is het belangrijk om voortvarend veel (betaalbare) woningen te bouwen. Het woonbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Woonvisie ‘s-Hertogenbosch. Ontspannen en soms ook spannend wonen, in een sterke stad met leefbare buurten en dorpen. Waar inwoners trots zijn op hun woonplaats en iedereen zoveel als mogelijk kan wonen in een woning die aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Dat is het doel. Om dit te bereiken zijn vier opgaven geformuleerd:
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Opgave 1 - Passend en betaalbaar wonen voor iedereen Binnen deze opgave gaat extra aandacht uit naar starters en (lage) middeninkomens. We zetten in op het realiseren van een divers en passend woning aanbod, met nadruk op de toenemende groep één en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast is er aandacht voor het huisvesten van specifieke doelgroepen, waaronder ouderen, mensen met een handicap of psychische kwetsbaarheid, maar ook jongeren, starters en studenten. Opgave 2 - Leefbare en inclusieve buurten De Woonvisie streeft naar eenheid in verscheidenheid. Interventies in nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad versterken de buurt en zorgen voor een divers aanbod. Daarbij is bijzondere aandacht voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen en het stimuleren van nieuwe woonconcepten en bewoners initiatieven die bijdragen aan ontmoeting, leefbaarheid en veiligheid. Opgave 3 - Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad De woonvisie heeft een gezonde, duurzame én flexibel inzetbare woningvoorraad als doel. Een woningvoorraad die ook de toekomstige uitdagingen en veranderende woonwensen aan kan. De opgave ligt hierbij zowel in de nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad.
Opgave 4 - Strategisch innovatief woonprogramma De gemeenteraad heeft als ambitie uitgesproken om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020 – 2030. Daarbij is de ambitie een stedelijke differentiatie over verschillende categorieën. In het Bestuursakkoord 2022-2026 is, in aanvulling op de Woonvisie, uitgesproken dat voor plannen (met zachte plancapaciteit) wordt ingezet op de volgende categorieën: • minimaal 30% sociale huur • minimaal 30% middenhuur • 10% betaalbare koop • 30% dure huur/koop Op projectniveau wordt gestreefd naar differentiatie binnen de categorieën. Daarbij is maatwerk in de percentages mogelijk, indien dat bijdraagt aan een leefbare en inclusieve buurt. Zo ligt in Van Herpense Weide meer nadruk op betaalbare koop (20%) en minder nadruk op dure huur/koop (20%) in vergelijking met bovengenoemde gemeentelijke ambitie. De woonvisie vertaalt in het programma De appartementengebouwen staan in het groen, waar ontspanning en ontmoeting kan plaatsvinden. Zowel stellen, alleenstaanden als (eenouder)gezinnen in diverse levensfases vinden hier een thuis, in de twee- en driekamer appartementen. Daarnaast wordt ruimte voorzien voor geclusterde woonvormen voor een, nog nader te bepalen, woonzorgdoelgroep en ouderen.
13
De bandbreedte van het aantal woningen is tussen de 450 en 500 woningen. Het exacte aantal wordt bepaald in de nadere uitwerking van de appartementengebouwen. In de woningbouwcategorieën is een verdeling gemaakt, die ongeveer op het volgende uitkomt: 30% sociale huur, 30% middenhuur, 20% betaalbare koop en 20% vrije sector. Er wordt geen ruimte voorzien voor volwaardige horeca en detailhandel, deze functies zijn reeds voldoende aanwezig in de omgeving. Een aantal uitgangspunten die gelden voor de woningen: • De woningen zijn appartementen en zijn 0-treden. De woongebouwen en woningen daarin zijn toegankelijk voor diverse doelgroepen, zoals ouderen of mensen met een lichte zorgvraag; • In principe gaan we uit van twee- en driekamer appartementen, bedoeld voor alleenstaanden, stellen en (eenouder) gezinnen in verschillende levensfases; • We bieden ruimte voor een woon-zorgdoelgroep in sociale huur (circa 24 wooneenheden, precies aantal afhankelijk van doelgroep). Welke doelgroep dit wordt, wordt op een later moment nader bepaald; • We bieden ruimte voor geclusterd wonen voor ouderen (één cluster van circa 24 eenheden in sociale huur en één cluster van circa 24 eenheden in middenhuur). Bij de locatiekeuze voor deze clusters wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met nabijheid van (invalide)parkeermogelijkheden voor deze bewoners;
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
• We onderzoeken de mogelijkheid voor een gemeenschappelijke woonvorm, van circa 30 woningen. Deze woonvorm kan een bijdrage leveren aan de identiteit van het gebied. • We onderzoeken de mogelijkheid van een door stroomregeling waarbij we bij een aantal van de woningen voorrang geven aan doorstromers uit de buurt die een sociale huurwoning achterlaten. Het aantal en type woningen waarvoor voorrang geldt, is mede afhankelijk van de behoefte die op een later moment onderzocht wordt; • We voorzien ontmoetingsruimte voor de bewoners, op gebieds- gebouw en/of clusterniveau. De ruimte moet faciliteren dat mensen elkaar ontmoeten, er verbinding ontstaat, en informeel zorgen voor
elkaar mogelijk maken. We streven ernaar dat de verschillende bewoners, van alle leeftijden, gebruik maken van de ontmoetingsruimtes. Maatschappelijk Een maatschappelijke en creatieve functie kan een belangrijke rol spelen in de levendigheid, het faciliteren van ontmoeting, het creëren van verbinding in de buurt en sociale veiligheid. We voorzien in Van Herpense Weide daarom ook ruimte van circa 750 m2 voor een maatschappelijke functie. Invulling van de maatschappelijke functie wordt bij de verdere uitwerking van Van Herpense Weide nader bepaald. Gedacht kan worden aan een kinderdagverblijf of fysio praktijk.
14
We zien een versterking van de programmering wanneer deze samen met de creatieve m²'s (zoals hieronder toegelicht) optrekt om leefbaarheid in de buurt positief te beïnvloeden. De maatschappelijke functie krijgt een plek in de plint van (sommige) woongebouwen of in het entreegebouw van Weener XL, indien deze blijft bestaan. Daarnaast zal zowel in de openbare ruimte als in de woongebouwen ruimte zijn voor ontmoeting tussen bewoners. Het nader uit te werken stedenbouw kundig- en landschappelijke ontwerp zal dit faciliteren. De precieze invulling hiervan wordt open gelaten, zodat dit samen met de toekomstige bewoners verder ingevuld kan worden.
juiste financiële en facilitaire condities, en in een inspirerend klimaat, hun werk produceren en presenteren. Dit alles is niet primair gericht op commercieel succes. De doelgroep van creatieve makers bestaat uit mensen met als gemeenschappelijke deler ‘creativiteit’. Daaronder vallen kunstenaars, vormgevers, designers, architecten en schrijvers. Personen die beroepsmatig met het scheppen van producten en de beoefening van kunst bezig zijn. Het zijn over het algemeen ‘makers’.
In Van Herpense Weide voorzien we circa 750 m2 voor een creatieve hub. Verdere voorwaarden over de invulling hiervan (o.a. huurprijzen, beheer, etc) worden t.z.t. vastgelegd op basis van het dan geldende gemeentelijk beleid.
Ruimte voor creatieve makers De gemeente wil het creatieve makers-klimaat in de stad verbeteren. De gemeente heeft daarvoor onder andere voldoende ruimtes nodig voor creatieve makers uit allerlei disciplines. Hiermee wordt de economische ontwikkeling van de stad mogelijk gemaakt en zorgen we voor een stad waarin creatieven zich graag vestigen. Daarom realiseren we een creatieve hub in Van Herpense Weide. Deze hub kan ook een rol spelen in de placemaking en identiteit geven aan het gebied. Een creatieve hub is een complex van werk- en oefenruimten voor een samenwerkende groep van voornamelijk creatieve ondernemers en daarnaast maatschappelijke organisatie en exploitanten van publieke voorzieningen. Hier kunnen zij onder de
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
15
4.
Stedenbouwkundig ontwerp en uitgangspunten
Stedenbouwkundig ontwerp en uitgangspunten
DIGE
Deels bebouwde omranding De nieuwe woonomgeving Van Herpense Weide bestaat uit een deels bebouwde omranding met daarbinnen een parklandschap met vrijstaande bebouwing. Het landschap loopt tussen en door de bebouwing heen en er is sprake van een sterke wisselwerking tussen de bebouwing en het landschap. De auto en het parkeren worden aan de randen van het plangebied geclusterd waardoor het hele nieuwe binnengebied autoluw is en vrijgespeeld wordt voor voetgangers en fietsers. Hier komt natuur, gezondheid en ontmoeting samen. Bestaande groene randen, bomen en waterpartijen worden behouden en uitgebreid om daarmee een toekomstbestendig plan te realiseren in tijden van klimaatverandering.
1
erbinding tussen
gen, nstructuur
elaar en fietser, het gebied
2
1 Orthen-Links
ecentrale p maaiveld, van de ans.
Adelheidstraat
4
werkvloeren en er
9
3
spoorrails
kwesties
e parallelweg
6
5
fgeschaald, minder Links
7
11
12
ideparkeren, in 10
eener nieuwe plan
13
Van Herpenseweide
8
r, goede reel knooppunt en et water
enbosch
Zandzuigerstraat
spoorrails viaduct Orthesenweg
1. Verbindende ruimtes. nieuw landschappelijk park als verbinding tussen Orthen en Van Herpense Weide
4. Fietsparkeren bezoekers. Veel decentrale fietsenstallingen in de plinten, op maaiveld, van de gebouwen. Fietsgebruik stimulans.
8. Hoofdonstluiting aan bestaande parallelweg 9. Bestaande hoofdentree wordt afgeschaald, minder druk op bestaande wijk Orthen-Links
5. Parkeerhuis 2. Villa Orthen, sociale huurwoningen, als onderdeel van de 6. Plein met -groen icm mogelijk WEIDE nieuwe planstructuur 10. Parkeerveld, inclusief STEDENBOUWKUNDIG PLAN VAN HERPENSE hergebruik werkvloeren en stalen mindervalideparkeren, in spantenstructuren Weener XL 3. Groen binnengebied voor combinatie met veel groen wandelaar en fietser, auto’s alleen 7. Omranding plangebied ivm aan de randen van het gebied geluidskwesties
11. Mogelijk behoud oude entreegebouw Weener draagt bij aan identiteit van het nieuwe plan 12. Torenaccent: ver af van het spoor, goede zichtbaarheid nabij infrastructureel knooppunt en met de plint aan het groen en het water 13 13. Kavelgrens gemeente ‘s-Hertogenbosch
Het bebouwde parkeerhuis met rugwoningen De deels bebouwde omranding schept niet alleen ruimte voor een park, ze vormt ook een geluidswerende voorziening tegen de geluidsoverlast van het naastgelegen spoor en de weg. Dit gebeurt onder andere door naast het spoor een parkeerhuis te plaatsen. In dit gebouw komen parkeren, energie opwekking, geluidwering en natuurinclusiviteit integraal samen. Aan het parkeerhuis komt een geluidwerende wand om het binnengebied geluidsluw te maken. De definitieve locatie van het geluidsscherm (aan de spoor- of woonzijde) wordt vastgesteld bij de nadere uitwerking van de (bouw)plannen, waarbij een integrale ruimtelijke afweging wordt gemaakt op het gebied van onder andere beeldkwaliteit, stedenbouw en milieuwet- en regelgeving, waarbij het advies van
Stedenbouwkundig ontwerp ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
17
de veiligheidsregio en brandweer ook in meegenomen wordt. Aan de woonzijde van het parkeerhuis zijn woongebouwen geplaatst. Deze zogenaamde rugwoningen zorgen ervoor dat de lange wand onderbroken wordt en daarmee een menselijke maat verkrijgt met groen en levendigheid. Aan de zuidzijde van het plan, aan de zijde van de Zandzuigerstraat, wordt de omranding gevormd door een stedelijke wand. Tevens dragen deze gebouwen door hun ligging en hoogte ook bij aan het geluidsluw maken van het binnengebied van het plan. Een goede en groene verbinding met Orthen-Links Om een goede verbinding tussen Van Herpense Weide en Orthen-Links te realiseren, wordt tussen beide woonomgevingen een ruimte gevormd die qua maat en schaal overeenkomt met de groenvoor ziening aan de Orthensedonk. Waar die groenvoor ziening een stedelijke ruimte is voor activiteiten, wordt de nieuwe ruimte juist een tegenhanger, en wel in de vorm van een natuurlijk groen, boomrijk, ecologisch en ruig parklandschap. Een nieuw gebouwvolume kadert dit groene park in om tot een schaal te komen wat vergelijkbaar is met de Orthensedonk. In de onderstaande impressie wordt dit gebouw afgebeeld als een voortzetting van Villa Orthen, met dezelfde maat en schaal. Er worden echter nog andere scenario’s onderzocht en besproken met een klankbordgroep, wat tot een andere uitwerking kan leiden.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Impressie van groene verbinding tussen Orthen-Links en Van Herpense Weide
18
Middengebied Het middengebied van de woonomgeving wordt gekenmerkt door een parklandschap met vrij liggende gebouwen van diverse vormen en hoogtes erin. Door de gedraaide liggingen en de specifieke positioneringen van de gebouwen ontstaat er een verscheidenheid aan groottes van ruimtes tussen de gebouwen. Door de variërende tussenruimte ontstaat er zowel geborgenheid als openheid in het middengebied met fraaie zichtlijnen tussen de gebouwen door. Hoogbouw In het plangebied komt een trapsgewijze opbouw van gebouwhoogtes. Deze loopt in principe op in hoogte van noord naar zuid. In het noorden van het plangebied wordt aangesloten op de bestaande vijf bouwlagen van Villa Orthen. In het middengebied zijn gebouwen geplaatst met een hoogte van drie, vier, maar voornamelijk vijf en zes bouwlagen hoog. Aan de zuidzijde van het plangebied staan de hogere gebouwen van zeven, acht en negen bouwlagen. Deze staan het verste af van de buurt Orthen-Links en bieden een prachtig uitzicht over de binnenstad van ’s-Hertogenbosch. De plinten van twee gebouwen kunnen hier ruimte voor maatschappelijke en creatieve voorzieningen bieden. Het geheel wordt gecomplementeerd door een hoge, ranke toren die aan het water staat nabij het infrastructurele knooppunt Orthen/Zandzuigerstraat.
De toren vormt het baken voor de buurt en is onderdeel van het ensemble van hogere gebouwen aan de zuidzijde binnen de ontwikkeling. Hier is reuring door de maatschappe-
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
lijke en creatieve voorzieningen in enkele plinten en omdat bezoekers hier het plangebied betreden via de ontsluitingsweg Van Herpense Weide. Deze entree van de nieuwe buurt zorgt voor een aantrekkelijke plek in de buurt om te verblijven. Het aantal bouwlagen van elk gebouw is weergegeven op de ‘Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide’ (zie pag. 30). Nota Hoogbouw In Van Herpense Weide worden tussen de 450 en 500 woningen gerealiseerd. Dit mag niet ten koste van groen en water gaan. Sterker nog, in het gebied wordt veel groen en water toegevoegd. Daarom is, zoals hierboven toegelicht, gekozen voor middelhoge en hoge gebouwen met woningen. Door in de hoogte te bouwen, kunnen we immers een groter deel van het plangebied benutten voor groen en water, waardoor de leefomgeving aantrekkelijker en duurzamer wordt. Volgens de gemeentelijke Nota Hoogbouw is sprake van hoogbouw bij gebouwen hoger dan 25 meter. In Orthen zijn een aantal gebouwen hoger dan 25 meter, met een hoogste accent van maximaal 59 meter. Dit zijn de gebouwen in bouwvlak 11 t/m 13, zoals aangeduid op de ‘Kaart Van Herpense Weide’ in hoofdstuk 6. Het plangebied van Van Herpense Weide wordt in de Nota hoogbouw niet aangewezen als een gebied dat met hoogbouw versterkt kan worden. Toch is hoogbouw in het plan Van Herpense Weide wenselijk.
Van Herpense Weide past vanwege de positionering van de torens (onder andere rondom
de infrastructurele knoop) en de nabije ligging van het plangebied ten opzichte van de binnenstad en de stedelijke ontwikkelingen in de spoorzone en stadsdelta, goed binnen de (hieronder) beschreven tien punten uit de Nota Hoogbouw. Het maakt het een logische stap om de torens te laten reiken tot boven de 25 meter, met een hoogste accent van 59 meter hoogte. Het plangebied valt ook buiten de waardevolle zichtlijnen / zone zoals beschreven in de Nota Hoogbouw van de gemeente ’s-Hertogenbosch (zie onderstaande kaarten) wat hoogbouw legitiem maakt. Verklaring P
Zichtlijnen
Engelen
Visuele "schaduw" Sint Jan (zichtzone)
Hoog gebouw
plangebied
van Lanschot anschotttto toren n
Provinciehuis
Plangebied binnen kaart nota Hoogbouw
19
toe kunnen leiden dat een lager slankheidscoëfficiënt toch tot een goed resultaat kan leiden. 2. Maatwerk Elke locatie vraagt om maatwerk. Zoals hierboven is toegelicht, is hoogbouw in het plangebied wenselijk.
Positionering torenaccent met juiste slankheidcoëfficiënt
Hoogbouw en de tien punten Hoogbouw is in het plangebied dus wenselijk. Het is daarom nodig dat bij de latere uitwerking van de (bouw)plannen voor hoogbouw een ruimtelijk onderzoek wordt verricht, waarin de hoogbouw getoetst wordt aan de tien punten in de Nota Hoogbouw. 1. De Slankheidsbepaling Voor de beleving van hoogbouw is slankheid een belangrijk begrip. Slankheid kan uitgedrukt worden door middel van het quotiënt van de grootste breedtemaat en het grondvlak en de hoogte. Uitgangspunt bij nieuwe hoogbouw is dat bij landmarks een slankheidscoëfficiënt van minimaal 2,6 gehaald dient te worden. Daarbij moet aangetekend worden dat goede vormgeving, detaillering en materialisering er
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
3. Silhouet De consequenties van de hoogbouw in het plan gebied op het silhouet van de stad zullen via 3D-presentaties worden gevisualiseerd. Vanuit verschillende zichthoeken – ten minste de hoofd wegen, bijzondere openbare ruimten, buitengebied en in relatie met Sint Jan – zal het effect van plaatsing van de hoogbouw worden nagegaan en beoordeeld. Zoals gezegd zal in de verdere planuitwerking met nader onderzoek moeten worden vastgesteld dat de hoogbouw geen nadelige invloed zal hebben op het silhouet van de stad. 4. Architectuur Architectonisch zal het plan aansprekend moeten zijn, met aandacht voor gevelontwerp, afwerking, textuur, reliëf. De architectuur dient een gelaagdheid te krijgen, zodat het gebouw op grote afstand boeit, maar ook van dichtbij een geraffineerde schoonheid biedt. De torens met een geleding in de opbouw spreken vaak meer aan. 5. Beëindiging van het gebouw (de top) Aan de top van het gebouw worden niet alleen hoge eisen gesteld aan beëindiging van de toren als
silhouet. De zogenaamde ‘vijfde gevel’ moet goed ontworpen zijn, wat duidelijk meer moet zijn dan een dak met een opbouw voor een technische ruimte. 6. Plint van het gebouw De plint van een toren bestaat uit een of meerdere lagen en herbergt stedelijke functies die bijdragen aan een levendige openbare ruimte. De begane grond heeft een vrije hoogte van minimaal 3,5 meter. Zo wordt voorkomen dat het gebouw lijkt weg te zakken in het maaiveld. Ook de aansluiting van de hoogbouw op het maaiveld verdient aandacht, zoals de vorm geving van de direct aanliggende openbare ruimte, de entreepartij, facilitaire ruimten, de parkeervoorziening 7. De omgevingskwaliteit De inrichting van de omgeving dient van hoge kwaliteit te zijn. Juist de aanlanding van de hoogbouw op het maaiveld in zijn omgeving zal extra aandacht behoeven. Een apart plan voor de inrichting van het maaiveld zal dat moeten aantonen. Logistiek (zoals afval e.d.) wordt inpandig opgelost. 8. Milieuaspecten De Nota Hoogbouw uit 2003 is op dit punt achterhaald. Dit onderdeel is beschreven in hoofdstuk 8. 9. Bezonningsaspecten De TNO-norm is ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari - 21 oktober (gedurende acht maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.
20
De stelregel in de Nota Hoogbouw is ten minste twee mogelijke bezonningsuren in de periode 19 februari - 21 november (gedurende negen maanden) bij een zonnestand van meer dan 10º. Het stedenbouwkundige ontwerp voldoet aan de laatstgenoemde strengere norm. 10. Windklimaat Hoogbouw in een gebied dat wind veroorzaakt is een aandachtpunt, maar met stedenbouwkundige maatregelen altijd oplosbaar. Initiatiefnemer zal, in de fase van de planvorming, een windklimaatonderzoek (Nederlandse norm NEN 8100: “windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving) moeten verrichten naar mogelijke valwinden en turbulentie. Daarbij moet rekening worden gehouden met de windstatistiek op locatie. Met name entreepartijen en hoeken van gebouwen kunnen lijden onder windeffecten. Door deze problematiek in een vroeg stadium te onderkennen kunnen tijdens het stedenbouwkundig ontwerpen van de plannen, maatregelen worden ingepast en genomen. Hergebruik van materialen Om de historische waarde en de karakteristiek van de oude Weener XL niet verloren te laten gaan wordt in het hart van het middengebied een plein gerealiseerd, bij voorkeur met hergebruikte materialen gewonnen uit de sloop van het Weener XL complex. Op deze manier zijn het verleden en heden op een fraaie manier zichtbaar met elkaar verbonden. Daarom
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
wordt onderzocht of materialen, zoals stalen spanten en betonvloeren, kunnen worden hergebruikt en zo een tweede leven kunnen krijgen. De stalen spant structuren kunnen dan worden begroeid waardoor er een prachtig groene pergola kan ontstaat op het plein. Daarnaast wordt onderzocht of het markante entreegebouw van de Weener XL, met de bijzondere V-vormige kolommen, behouden kan blijven en mogelijk worden teruggebracht in de oorspronkelijke situatie. De vrije ruimte rondom het entreegebouw laat het toe zich in volle glorie te kunnen blijven tonen aan de omgeving, passend binnen de nieuwe ruimtelijke constellatie van Van Herpense Weide. Referentiebeeld
V-vormige kolommen entreegebouw Referentiebeeld
21
Beeldkwaliteit Van Herpense Weide moet voldoen aan een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit voor zowel de openbare ruimte als de (nieuwe) gebouwde omgeving. Er moet gebruik worden gemaakt van hoogwaardige materialen die passen binnen het plangebied en de directe omgeving. De ruimtelijke kwaliteit wordt in samenhang bezien met de vergroening van het terrein. Het doel is om groen een zichtbaar onderdeel van de gebiedsontwikkeling te laten zijn in alle vormen. Bij de verdere planuitwerking moeten de bouwplannen voldoen aan de redelijke eisen van welstand, zoals deze zijn opgenomen in de welstandsnota van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Dit is geregeld in artikel 22.29 van het omgevingsplan en artikel 4.19 van de Omgevingswet. Daarnaast moeten de plannen voldoen aan de beoogde ruimtelijke kwaliteiten zoals beschreven in het ontwikkelkader en het Beeldkwaliteitsplan.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Het Beeldkwaliteitsplan bevat beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken en de inrichting van de openbare ruimte voor de toekomstige gebieds ontwikkeling van Van Herpense Weide. Hierin zijn ook de eisen met betrekking tot de kwaliteiten en het karakter van het plangebied opgenomen. Het Beeldkwaliteitsplan wordt onderdeel van de welstandsnota, wat betekent dat de bouwplannen ook worden beoordeeld en getoetst aan dit plan. In de praktijk komt dit erop neer dat welstand de plannen zal toetsen aan de hand van de stedenbouwkundige uitgangspunten en de kwaliteitseisen zoals deze in het Beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen. Het Beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld samen met het ontwikkelkader.
22
5.
Landschappelijke inrichting van de openbare ruimte
Landschappelijke inrichting van de openbare ruimte Parkachtig landschap Van Herpense Weide is een bijzonder groene wijk waarvan het middengebied autoluw is en helemaal is toegerust op voetgangers en fietsers. De auto wordt geparkeerd in een parkeergebouw aan de spoorzijde en aan de zuidzijde in het entreegebied. Alle woningen in het gebied worden appartementen met mogelijk een balkon. Er zijn geen (of kleine) private tuinen in de gezamenlijke openbare ruimte. Het hele gebied kan gezien worden als een gezamenlijk hof of park, wat collectiviteit en sociaal gedrag stimuleert en waar ontmoeten en recreëren centraal staat. De gebouwen, de paden, het water en het groen zijn ontspannen en natuurlijk vormgegeven wat een prettig verblijfsklimaat oplevert. De openbare ruimte rond de gebouwen is een sfeervolle groene leefomgeving waar bewoners buiten kunnen zitten, elkaar kunnen ontmoeten en waar kinderen veilig kunnen spelen. De gebouwen staan direct in het collectieve openbare groen. Door de paden van de gevels af te situeren ontstaat op een vanzelfsprekende manier een subtiele afstand tot de woongebouwen waardoor voorbijgangers niet direct in de private invloedssfeer komen. De paden worden versmald en verbreed, en geven op een ongedwongen manier ruimte aan velerlei gebruik, terwijl het totale beeld rustig blijft.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
P
P
Impressie van de landschappelijke inrichting van de openbare ruimte
24
De auto wordt uit het (binnen)gebied zoveel mogelijk geweerd. Daardoor ontstaat een groene buurt met veel verblijfskwaliteit. Hier kan worden gewandeld, gespeeld, gefietst en is volop ruimte voor verblijf en ontmoeting. De ruimte wordt informeel ingericht met ontspannen paden door het groen. Omdat Van Herpense Weide aan de west- en zuidzijde omringt is door de Zandzuigerstraat en de spoorlijn, is het contact met de wijk Orthen Links belangrijk. Een brede groene zone tussen Orthen Links en Orthen Van Herpense Weide geeft zowel ruimte als contact tussen beide gebieden. Deze groene zone is een tegenhanger van het als stedelijk groen ingerichte hart van Orthen Links, en wordt daarom natuurlijk, boomrijk, ruig en ecologisch ingericht.
Water Van Herpense Weide wordt omringd door waterpartijen. Deze worden natuurlijker vormgegeven en ingericht. Aan de oostzijde wordt het water tussen de appartementengebouwen gesitueerd en brengt daarmee een speciale sfeer in de buurt. Bovendien is het streven om zoveel mogelijk regenwater vast te houden in het plangebied en het wateropnemend vermogen fors te verhogen door groen toe te passen. De omringende waterpartijen blijven ook nodig voor waterberging van regenwater.
Randen Aan de zuid- en oostzijde wordt en blijft het gebied omrand door grote bomen. Deze rand wordt versterkt door op lege plaatsen bomen bij te planten.
Impressie rand met bomen ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Impressie water 25
Natuurpark Tussen Orthen-Links en Van Herpense Weide wordt een park aangelegd dat zowel voor ruimte als voor verbinding zorgt. Dit park wordt, als tegenhanger van de met stedelijk groen ingerichte Orthense Donk, op een natuurlijke en waterrijke manier ingericht, met smalle paden en met veel bomen. Een effect van de bomen is dat de bouwvolumes in Van Herpense Weide minder zichtbaar zullen zijn voor de bewoners van Orthen-Links.
Entreegebied, middengebied en groene plein Aan de zuidzijde van Van Herpense Weide ligt het autotoegankelijke entreegebied. Van hieruit zijn de maatschappelijke en creatieve voorzieningen en het parkeerhuis bereikbaar. Er kan beperkt op maaiveld geparkeerd worden.
Het middengebied is de kern van Van Herpense Weide, met veel groen tussen de bebouwing / gebouwen en ruimte voor ontmoeten en spelen. Het groene plein is het hart van Van Herpense Weide. Het idee is om stalen spanten van een van de huidige loodsen te bewaren en te situeren in het middengebied (zie referentiebeelden pagina 21): onderzocht wordt of dit haalbaar is. Zo ja, kan deze dan worden begroeid met klimplanten of anderszins groen. Het maaiveld onder deze stalen spanten worden grotendeels verhard zodat het voor divers gebruik geschikt is. Tegelijkertijd blijft de sfeer door de begroeiing met groen ontspannen.
Impressie natuurpark tussen Orthen-Links en Van Herpense Weide Impressies entreegebied, middengebied en groen plein
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
26
Bomen, struiken en groen In 2023 zijn de bestaande bomen op de locatie geïnventariseerd. De bomen zijn te verdelen in twee groepen: bomen op het Weenerterrein en laanbomen rondom aan de straten Adelheidstraat en Van Herpense Weide. Op het voormalige Weener XL-terrein zijn 116 bomen geïnventariseerd. Daarvan zijn 76 bomen geknotte Italiaanse Populieren. Knotten is niet wenselijk voor deze boomsoort en de vitaliteit is daardoor zodanig laag dat deze bomen niet duurzaam zijn te handhaven. Van de overige 49 bomen bestaat een deel uit kleinere tuinsoorten zoals Bolesdoorn en Japanse Sierkers, veelal van matige kwaliteit. Op het terrein staat 1 monumentale Wilg. Deze is fors ingenomen en is ook van matige kwaliteit. Over het geheel kan gezegd worden dat het grootste deel van de het bomenbestand op het terrein niet waardevol is wat betreft vitaliteit, boomsoort en toekomstverwachting om duurzaam te behouden. Het uitgangspunt is dat 25 bomen gehandhaafd worden. Het gaat hier om verschillende Esdoorn soorten, Linde, Zomereik, Haagbeuk, Acacia, een enkele Populier en Sierkers. In het groene gebied tussen Orthen Links en Van Herpense Weide worden twee boomgroepen gehandhaafd met een ecologische betekenis. De monumentale Wilg blijft uiteraard ook gehandhaafd. Twee bomen, een Iep en een Meidoorn, zijn zo interessant dat wordt aanbevolen te onderzoeken of deze verplant kunnen worden.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
In Van Herpense Weide is plaats voor veel nieuwe bomen. Op het binnenterrein is plek voor circa 75 nieuwe bomen, op het voorterrein circa 25 bomen en in het park tussen Orthen Links en Van Herpense Weide is plaats voor circa 50 bomen. Het gaat hier vooral om klimaatbestendige, bij voorkeur gebieds eigen, biodiverse en inheemse bomen. De laanbomen aan de Adelheidstraat en Van Herpense Weide zijn overwegend Lindebomen. Het gaat hier om ongeveer 100 bomen, de bomen op het verkeersknooppunt buiten beschouwing gelaten. Het gaat hier om doorgaande structuren die grote waarde hebben voor beeldkwaliteit en straten. Over het algemeen is de vitaliteit goed.
maken van ‘gebiedseigen gemeentemengsels’ dan wel het uitstrooien van maaisel uit natuurgebieden in de omgeving. Het leidt tot een goede uitgangsituatie voor biodiversiteit. Het sluit aan op de kruiden- en insectenrijke vegetatie langs de spoorlijnen en wegen in de directe omgeving.
De laanbomen blijven in principe allemaal gehandhaafd. Grenzend aan het verkeersknooppunt kan het zijn dat door een aanpassing van de infrastructuur bomen gekapt moeten worden. Voor een nieuw te maken entree moet een Linde wijken. Voor deze boom is het waard een onderzoek te doen of deze verplant kan worden. In Van Herpense Weide worden gaten in de laanstructuren aangevuld met nieuwe bomen. Het gaat hierbij om plusminus 25 nieuwe Linden. De genoemde aantallen zijn gebaseerd op het schetsontwerp en uiteraard nog niet definitief. Tussen en onder bomen en struiken is de ambitie om droge tot vochtige bloemrijke graslanden te ontwik kelen. De vochtige graslanden kunnen goed in combinatie met wadi’s. Voor de wadi’s is het van belang dat deze worden verbonden met het oppervlaktewater via overstort en vertraagde afvoer. Door gebruik te
27
Impressie bestaande te handhaven bomen
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Impressie nieuw te planten bomen
28
6.
Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide
P
P
Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
30
Kaart Ontwikkelkader Van Herpense Weide In de voorgaande hoofdstukken zijn de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten toegelicht. Deze uitgangspunten zijn op bijgevoegde kaart ruimtelijk vertaald. Groen en stedelijk woonmilieu De kaart van het Ontwikkelkader toont dat Van Herpense Weide een groen, stedelijk woonmilieu biedt. Het sluit aan op de bestaande groene structuren, de omliggende wijk en de stedelijke ontwikkelingen in de binnenstad en de Spoorzone. Landschapsplan als basis Op de kaart is het landschapsplan als onderlegger gebruikt door de groenstructuren, waterpartijen en wandelpaden weer te geven. Hoewel deze indicatief zijn weergegeven, dient het landschapsplan als basis voor de verdere planuitwerking. Van Herpense Weide is een bijzonder groene wijk, waar de gebouwen vrij dienen te worden gepositioneerd in een landschappelijke setting met groen en water. Ook dienen de gebouwen te variëren in bouwvorm en hoogte. Bouwvlak en bebouwingspercentage Op de kaart zijn bouwvlakken weergegeven, omlijnd met een stippellijn en rooirichtlijnen (zoals hieronder toegelicht). Een bouwvlak is het gebied binnen de aangegeven grenzen waarbinnen bebouwing is toegestaan. Alleen de grens van bouwvlak 5, waarbinnen het parkeerhuis komt, mag worden overschreden,
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
en uitsluitend ten behoeve van parkeerwokkel(s) en/of hellingbaan(en) voor het in- en uitrijden van verkeer. Hoewel in bouwvlak 5 nu een hellingbaan is ingetekend, kan deze in de nadere uitwerking van het parkeerhuis mogelijk op een andere positie in of buiten bouwvlak 5 komen te liggen. De parkeerwokkel(s) en/of hellingbaan(en) moeten voldoen aan dezelfde beeldkwaliteitseisen als de rest van het parkeerhuis en altijd op voldoende afstand blijven van het naastgelegen spoor (zoals aangegeven in hoofdstuk 8 Duurzaamheid en milieu). Voor elk bouwvlak geldt een specifiek bebouwings- percentage: dit percentage geeft aan welk deel van het bouwvlak (als footprint) maximaal mag worden bebouwd. Bebouwing De bebouwing bestaat voor de bouwblokken 4 en 7 t/m 12 telkens uit één gebouw. In bouwvlak 3 bestaat de bebouwing uit één of twee gebouwen. In bouwvlak 6, tegen het parkeerhuis aan, bestaat de bebouwing uit één tot drie gebouwen (de rugwoningen). Daarbij geldt het uitgangspunt dat altijd herkenbare toegangen tot het parkeerhuis, evenredig verdeeld over de wand van het parkeerhuis aan de woonzijde, ingepast moeten kunnen worden. Voorts geldt het algehele uitgangspunt dat tussen het parkeerhuis en de woonomgeving sprake moet zijn van een aantrekkelijke, aangename en goede visuele verbinding. In bouwvlak 13 bestaat de bebouwing uit een tot vier gebouwen, inclusief het oude entreegebouw.
Bouwhoogte Op de kaart is per gebouw en/of bouwvlak de maximale bouwhoogte aangegeven. De bebouwingshoogte verschilt per gebouw, zodat de gewenste variatie in hoogte behouden blijft. In het duiden van de bouwhoogte is rekening gehouden met het gegeven dat de plinten ongeveer 1 meter hoger zijn dan de verdiepingen en dat op het dak van de gebouwen ruimte is voor maximaal 1 meter extra dakrand. De bouwhoogte per gebouw neemt in principe toe van noord naar zuid. Aan de noordzijde van het plangebied, nabij de Adelheidsstraat en de wijk Orthen-Links, sluit de hoogte aan bij de bestaande vijf bouwlagen van Villa Orthen. In het midden van het plangebied (bouwvlak 9 t/m 11) komen gebouwen met een hoogte tussen 16 en 25 meter. Aan de zuidzijde bevinden zich de hogere gebouwen, met het hoogste gebouw tot 58 meter, die het verst verwijderd is van de wijk Orthen-Links. De bouwhoogte van de gebouw(en) in bouwvlak 13 zijn minimaal 19 meter en maximaal 37 meter, met een gemiddelde bouwhoogte van ongeveer 28 meter. Ongeacht of een of meerdere gebouwen in bouwvlak 13 worden gerealiseerd, moet er altijd sprake zijn van een trapsgewijze opbouw. Dit betekent dat de gebouwen of het gebouw niet overal dezelfde hoogte mag hebben, maar stapsgewijs in hoogte moeten toenemen of afnemen, zodat de variatie in hoogte behouden blijft.
31
De bouwhoogte van een gebouw wordt gemeten vanaf het bestaande maaiveld tot het hoogste punt van het gebouw of bouwwerk. De maximale bouwhoogte geldt niet voor onder geschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antenne, liftschachten, trappenhuizen, klimaatinstallaties, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. In totaal mag de overschrijding van de bouwhoogte niet meer dan 4 meter bedragen, en dit moet altijd in overeenstemming zijn met het beeldkwaliteitsplan. Daarnaast is voor dakranden een specifieke uitzondering van toepassing, waarbij de bouwhoogte maximaal met 1 meter mag worden overschreden. Harde rooilijnen en rooilijnrichting De harde rooilijnen geven aan dat, indien een gebouw wordt gerealiseerd, dit minimaal op deze lijn moet worden geplaatst. Met betrekking tot bouwvlak 3 betekent dit dat het gebouw op de harde rooilijn moet worden geplaatst, maar het niet vereist is om de volledige breedte van de rooilijn te bebouwen als het gebouw slechts een deel van het bouwvlak beslaat. Dit voorkomt dat, wanneer een gebouw niet de volledige breedte van de harde rooilijn beslaat, het overgebleven gedeelte alsnog moet worden bebouwd. De rooilijnrichtingen hebben betrekking op de vier gebouwen in het middengebied en geven aan dat de gebouwen niet persé op de lijn gebouwd moeten worden, maar wel in die richting.
Daarmee wordt geborgd dat de gebouwen in elk geval in de richting van de pergola worden gerealiseerd.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Routes en zichtlijnen Dit zijn essentiële onderdelen van het plan. Ten behoeve van de bereikbaarheid en doorwaadbaarheid van het gebied zijn de looproutes en rijroutes indicatief op de kaart weergegeven. De zichtlijnen zijn hard op de kaart weergegeven en belangrijk voor het behoud van de openheid van het gebied. Parkeren Parkeren vindt plaats aan de randen van het plan. Aan de spoorzijde komt een parkeerhuis met een geluidsscherm van minimaal 12 meter hoog, gemeten vanaf het bestaande maaiveld. Dit parkeerhuis met geluidsscherm dient als geluidswerende voorziening tegen de geluidsoverlast van het spoor en de weg. De definitieve locatie van het geluidsscherm (aan de spoor- of woonzijde) wordt vastgesteld bij de nadere uitwerking van de (bouw)plannen, waarbij een integrale ruimtelijke afweging wordt gemaakt op het gebied van onder andere beeldkwaliteit, stedenbouw en milieuwet- en regelgeving, waarbij het advies van de veiligheidsregio en brandweer ook in meegenomen wordt. De rugwoning(en) aan het parkeerhuis zorgen ervoor dat de lange wand onderbroken wordt en een menselijke maat krijgt met groen en levendigheid. De maximale hoogte van de rugwoning(en) is 13 meter. Aan de zuidzijde van het plangebied worden parkeervelden voor bezoekers gerealiseerd.
Tussen gebouwen 13 en 14 bestaat wordt de mogelijkheid geboden om een verdiepte parkeer garage te realiseren, mits dat mogelijk is qua bodem en waterhuishouding, omdat deze gebouwen het verst van het parkeerhuis zijn gepositioneerd.
32
7.
Verkeer, mobiliteit en parkeren
Verkeer, mobiliteit en parkeren Met het plan Van Herpense Weide worden een groot aantal woningen toegevoegd. De toename van het aantal woningen zorgt voor extra verkeer. Bereikbaarheid, verkeersontsluiting en parkeren zijn daarom van groot belang. In dit hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. Bereikbaarheid Bereikbaarheid van het plangebied De gehele verkeersontsluiting van het gemotoriseerd verkeer vindt plaatst via de zuidzijde, richting de weg Orthen. Er wordt in beginsel geen nieuwe autoverbinding gemaakt tussen Van Herpense Weide en de bestaande woonomgeving Orthen-Links. Hier komt wel een calamiteitendoorgang voor hulp diensten, die gebruik kunnen maken van de aan wezige fietsvoorziening. De twee bestaande woonomgevingen Orthen-Links en Orthen-Rechts blijven met elkaar verbonden via de bestaande onderdoorgang onder de Orthenseweg door. Bij het infra-knooppunt Zandzuigerstraat/ Orthen worden aan weerszijden van de hoofdrijbaan de parallelwegen alleen toegankelijk gemaakt voor fietsers en voetgangers. Hier wordt het gemotoriseerde verkeer geweerd en gedwongen om via de hoofdrijbaan te ontsluiten, ten gunste van de leefbaarheid in de omliggende buurten.
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
Goede fiets- en voetgangersverbindingen voor in de toekomst Tussen Van Herpense Weide en de bestaande buurt Orthen-Links worden verschillende fiets- en wandel paden gesitueerd voor een zo fijnmazig mogelijk aantakking van de nieuwe buurt op de bestaande. Daarnaast worden wandelverbindingen tussen het parkeerhuis en de woningen aangelegd: deze zijn aantrekkelijk, ontspannen en logisch zonder rigide te zijn. Al deze fiets- en wandelroutes vormen gelegenheid tot sociaal ontmoeten en maken het verblijven in Van Herpense Weide minder anoniem.
Verkeersontsluiting Het plangebied wordt momenteel ontsloten door de Adelheidstraat en de Van Herpense Weide. Deze straten kunnen het extra verkeer dat ontstaat met de woonomgeving Van Herpense Weide niet op een goede wijze ontsluiten. Daarnaast is de wens uitgesproken dat de ontwikkeling niet via Orthen Links ontsloten wordt. Van Herpense Weide vergt dan ook een nieuwe aansluiting op de weg Orthen. Onderzocht wordt hoe het extra verkeer op een goede wijze vanaf de Van Herpense Weide op de weg Orthen kan ontsluiten.
Naast de noodzakelijke fiets- en voetgangers verbindingen hebben we voor de toekomst twee extra wensen. Ten eerste bestaat de wens voor een spooronderdoorgang richting de Ertveldweg, wat een directe aansluiting op de toekomstige doorfietsroute Zaltbommel-’s-Hertogenbosch zou bieden. Ten tweede bestaat de wens voor een spooronderdoorgang richting het winkelcentrum aan de Gruttostraat, waardoor een kortere route van de nieuwe woonomgeving naar het winkelcentrum ontstaat. Beide routes zullen het bestaande fiets- en wandelnetwerk aanvullen en zorgen voor een fijnmaziger netwerk, waardoor de barrièrewerking van het spoor wordt verkleind. Deze routes zijn op dit moment niet noodzakelijk voor de woonwijk Van Herpense Weide en worden daarom niet in dat plan meegenomen. De gemeente blijft nadenken over de toekomstige integratie van deze wensen, welke nog nader uitgewerkt moeten worden alsmede op haalbaarheid onderzocht.
Infrastructureel knooppunt ‘Orthen – Zandzuigerstraat’ Parallel aan de ontwikkeling van Van Herpense Weide, spelen een aantal andere ontwikkelingen op het gebied van verkeer en vervoer. Tussen het plan gebied en de begraafplaats ligt een infrastructureel knooppunt, genaamd ‘Orthen -Zandzuigerstraat’. Dit knooppunt is afgebeeld op onderstaande afbeelding, waarop de bestaande wegen en straten rondom het plangebied te zien zijn.
34
ook een herinrichtingsopgave die gelijktijdig met de nieuwe ontsluiting van de woonomgeving Van Herpense Weide wordt opgepakt. Bij elkaar zijn voor de herinrichting van het knooppunt ‘Orthen – Zandzuigerstraat’ meerdere uitgangspunten van belang, te weten een directe aansluiting van de weg Orthen op de Zandzuigerstraat, het versimpelen van het infraknooppunt met meer focus op fiets verkeer en een goede ontsluiting van de nieuwe woonomgeving Van Herpense Weide.
Afbeelding met bestaande wegen en straten rondom het plangebied
De bestaande aansluiting van de wegen Orthen en Zandzuigerstraat via het knooppunt kent een vorm geving die veel infrastructuurruimte vraagt en meer past bij een autosnelweg dan een stedelijke aansluiting. Van oudsher is de doorgaande route noord-zuid. De visie is echter om het verkeer te leiden via de doorstroomassen. Dat betekent dat de aansluiting van
ONTWIKKELKADER VAN HERPENSE WEIDE
de weg Orthen op de Zandzuigerstraat primair moet zijn en de route richting het centrum hieraan ondergeschikt. Dat past ook in het structuurbeeld dat uit de verkeersstudie voor de Brede Binnenstad is gekomen. Verkeer op de noord-zuid verbinding moet worden omgeleid via de Nelson Mandelalaan/Magistratenlaan en niet meer via de Drakentunnel. Hier ligt dan