Bijlage 9. Paragraaf_Grondbeleid_Marap2023

MANAGEMENTRAPPORTAGE GRONDBELEID 2023

Managementrapportage Grondbeleid 2023 Inleiding In deze Managementrapportage Grondbeleid 2023 (Marap) geven wij u inzicht in de financiële stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten. Het betreft een tussentijdse actualisatie. Bij deze actualisatie bekijken we in welke mate de prognoses omtrent inkomsten en uitgaven in de diverse complexen voor 2023 naar verwachting gerealiseerd gaan worden. Waar mogelijk zijn de consequenties voor de langere termijn in beeld gebracht. Dit gebeurt door de werkelijke cijfers tot en met medio van dit jaar en de verwachte resultaten in de 2e helft 2023 af te zetten tegen de geprognosticeerde cijfers uit de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening 2022. Daarmee blijven de cijfers van deze Marap nog steeds verwachtingen voor 2023. In de Jaarrekening 2023 worden de definitieve cijfers gepresenteerd. Er wordt ingegaan op: 1. Het grondbeleid van de gemeente ‘s-Hertogenbosch 2. De huidige inzichten en bespiegelingen van de grond- en vastgoedmarkt 3. De (verwachte) resultaten in 2023 versus hetgeen begroot is in de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2022.

Grondbeleid gemeente ‘s-Hertogenbosch Uitgangspunt voor het grondbeleid is een actief grondbeleid, tenzij dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, mogelijkheid tot sturing, risicoprofiel, verwacht financieel resultaat en/of benodigde deskundigheid onwenselijk of niet goed mogelijk is. Bij een actief grondbeleid worden de volgende processtappen doorlopen:

Het voeren van (actief) grondbeleid brengt ook risico’s met zich mee. Door een voorzichtig en behoudend financieel beleid te voeren wordt de kans op negatieve financiële verrassingen zo klein mogelijk gehouden. Voor een uitvoerige omschrijving van het grondbeleid, wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid 2018. Bespiegelingen op de grond- en vastgoedmarkt Algemeen De woningmarkt koelt in 2023 verder af. Met name als gevolg van de gestegen hypotheekrente en het gedaalde vertrouwen op de woningmarkt zijn er in de eerste helft van 2023 minder huizen verkocht en zijn de huizenprijzen verder gedaald. Uit diverse prognoses blijkt dat de gemiddelde prijs van een woning in 2023 met circa 5% zal dalen (ten opzichte van de woningprijzen 2022). De verwachting is echter dat de grootste prijscorrectie al heeft plaatsgevonden gelet op de gunstigere gegevens over de prijsontwikkeling van zowel CBS/Kadaster als van de NVM. De nieuwbouwproductie blijft achter door diverse problemen (onder andere hogere rente-, loon- en materiaalkosten, en het stikstofdossier). Door de val van het kabinet is de (beleids-)onzekerheid verder toegenomen. Dit heeft zijn weerslag op de bouwactiviteit. Het naar verwachting aanhoudende gebrek aan woningenrealisaties hindert de doorstroming op de woningmarkt en zet een rem op het aantal transacties, zowel bij nieuwe als bij bestaande woningen.

Met name is er een flink tekort aan (betaalbare) huurwoningen. De verwachting is dat dit tekort verder gaat oplopen omdat beleggers afhaken vanwege de hoge rente en de regulering van de middeldure huur. Mogelijk dat corporaties een grotere rol kunnen pakken in de middeldure huur, maar dan zal de regelgeving meer ruimte moeten gaan bieden.

Voor het commerciële vastgoed zijn de marktomstandigheden momenteel minder gunstig als gevolg van onzekere macro-economische ontwikkelingen en de huidige hoge kapitaalmarktrente. Voor de kantorenmarkt geldt dat de leegstand nog op een zeer laag niveau ligt. Hybride werken heeft een blijvend effect, maar goede kantoren zullen onmisbaar blijven. Veel organisaties zoeken nog altijd naar de juiste balans. Het afstoten van overbodige kantoormeters is echter niet eenvoudig. Moderne, duurzame kantoorruimtes op goede locaties zijn schaars. Veel huurders kiezen daarom juist voor verlengingen met 5 of 10 jaar en daarmee stoten zij voorlopig dus ook geen meters af. Ook de bedrijfsruimtemarkt heeft te maken met dezelfde problematiek. Vanwege de hoge rente en ontwikkelkosten valt de ontwikkeling van bedrijfshallen terug. De lange termijnvraag wordt er echter niet minder om. Het aanbod is krap en neemt nu nauwelijks toe. Dit kan op termijn problemen opleveren bijvoorbeeld omdat bedrijven niet meer kunnen groeien. Lokaal De vraag naar woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft in alle segmenten groot. Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld ruim 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers (waaronder ontwikkelaars).

In de jaarrekening was de verwachting dat we binnen de gemeentelijke grondexploitaties bouwgrond zouden verkopen voor de bouw van circa 445 w oningen. Op basis van de huidige gegevens moeten we deze verwachting bijstellen naar circa 334 woningen . Dit is met name het gevolg van de stikstofproblematiek die speelt bij het project Willemspoort (zie ook de paragraaf: samenvattend beeld grondbedrijf). In de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening hebben we benoemd dat de huidige stand van de markt financiële gevolgen kan hebben voor het grondbedrijf. Dit risico heeft geleid tot een hoger weerstandvermogen. We zien dat de onzekerheid in de markt nog niet is afgenomen. Nog steeds is er sprake van een laag consumentenvertrouwen, hoge bouwkosten, hoge rente, dalende of stabiliserende vrij-op-naam-prijzen (VON) en is er nog steeds onzekerheid omtrent stikstof. In de paragraaf over het weerstandvermogen van het grondbedrijf gaan we nader in op hoe we dit verwerken in onze prognoses. De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren in ’s-Hertogenbosch gunstig ontwikkeld. Als gevolg hiervan is er in ’s-Hertogenbosch sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting. Recent is de Kantorenvisie ’s-Hertogenbosch aan de raad voorgelegd. De gemeente ’s-Hertogenbosch zet in op het realiseren van kantoren en bedrijfsruimten op centraal gelegen locaties.

Een goed voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het Innovatiekwartier in de Noordelijke Spoorzone. In totaal hadden we in onze grondexploitaties per 01-01-2023 nog ruim 39,0 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar. In 2023 verwachten we circa 2,0 ha aan bedrijventerreinen uit te geven op gemeentelijke locaties. Dit niveau hadden we verwacht, maar ligt wel lager dan het gemiddelde van de afgelopen jaren Dit is gevolg van de huidige marktomstandigheden. Een aandachtspunt voor het nieuwe bedrijventerrein Heesch West is het overvolle energienetwerk. Hierdoor kunnen op korte termijn bedrijven voorlopig niet aangesloten worden op het energienetwerk. Hier zal gekeken moeten worden naar oplossingen als bijvoorbeeld zo veel mogelijk energie op te wekken binnen het project zelf. De kans is echter groot dat de beperkte ruimte op het energienetwerk gevolgen gaat hebben voor de uitgifteplanning van het project. Het overvolle energienetwerk kan ook een rol gaan spelen bij andere gebiedsontwikkelingen. Dit houden wij nauwlettend in de gaten. Verwacht financieel resultaat grondbeleid 2023 Binnen het grondbedrijf onderscheiden we vier groepen projecten: 1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE) Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatie vastgesteld.

2. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief: MVA) Dit gaat om gronden en panden die we strategisch in bezit hebben of nog in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd. 3. Kostenverhaalsprojecten Hierbij gaat het om kosten die de gemeente heeft gemaakt en in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen: het faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom. 4. Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA) Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten beschikbaar heeft gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend. Na een samenvattend beeld zullen wij nader ingaan op de voortgang binnen de vier type projecten. 1. Samenvattend beeld grondbedrijf Ten opzichte van de prognoses zoals die opgenomen zijn in de paragraaf “Grondbeleid Jaarrekening 2022”, onderdeel prognose vanaf 2023, lijken voor 2023 de voorspellingen voor de uitgifte van woningbouwkavels niet volledig gehaald te gaan worden. De uitgifte van bedrijfskavels komt met circa 2,0 ha nagenoeg uit op de prognose. Het financieel resultaat van het grondbedrijf over 2023, en de verwachtingen voor de nabije toekomst, zijn desondanks gematigd positief te noemen. Kleine neerwaartse bijstellingen zijn wel nodig, maar dit heeft een gering effect op de eerder ingeschatte verwachtingen en resultaten.

Samenvattend verwachten we een afdracht aan het Structuurfonds te kunnen doen van € 4,00 miljoen. Woningbouwprogramma 2023 De verwachting voor 2023 was een gronduitgifte voor de bouw van 445 woningen: 168 De Groote Wielen (DGW), 249 Willemspoort, en 28 Vinkelse Slagen. Naar verwachting wordt er in 2023 in de Groote Wielen bouwgrond verkocht voor de bouw van circa 168 woningen. In Willemspoort is in 2023 bouwgrond verkocht voor de bouw van 166 sociale huurwoningen. Voorlopig kan er echter nog niet gestart worden met de bouw van de woningen als gevolg van de stikstofproblematiek. De uitgifte van 28 bouwkavels in de Vinkelse Slagen zal naar verwachting in Q1 2024 plaatsvinden, in plaats van in 2023. Verder zijn/worden er naar verwachting nog 167 flexwoningen opgeleverd (44 Belgeren en 123 fase 1 en 2 STEK DGW Noord). Naast deze woningaantallen ontwikkelen particuliere initiatiefnemers ook woningen in de stad op hun eigen grond. Die komen hier nog bovenop. Bedrijventerreinen 2023 Op basis van de huidige inzichten verwachten we in 2023 circa 2,0 ha aan bedrijfskavels te verkopen. Dat is gelijk aan de prognose zoals we die in de FPG 2023 (Financiële Positie van het Grondbedrijf 2023) hadden opgenomen. De verkopen vinden plaats in de projecten Empel Zuid/Rosmalense Plas (1,7 ha), en op Treurenburg (0,3 ha). 2. Resultaat gemeentelijke grondexploitaties (BIE’s) a.

Af te sluiten BIE’s in 2023 Naar verwachting kunnen de volgende complexen worden afgesloten, met een verwacht resultaat per 31-12-2023 van: ▪ Seringenstraat 2 positief resultaat € 0,02 miljoen ▪ Klokkenlaan 2 negatief resultaat € 0,09 miljoen ▪ Chopinstraat 10 negatief resultaat € 0,12 miljoen Het aantal grondexploitaties komt na het afsluiten van bovengenoemde 3 projecten uit op 19. Het resultaat van de Seringenstraat 2 wordt bij afsluiting per 31-12-2023 gestort in de Algemene Reserve Grondbedrijf. Voor het exploitatietekort van De Klokkenlaan 2 en de Chopinstraat 10 is een verliesvoorziening gevormd. Deze verliesvoorziening wordt ingezet om het uiteindelijke tekort af te dekken, zodat het afsluiten van deze complexen geen effect heeft op het saldo van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

b. Nieuw te openen BIE’s In 2023 worden er geen nieuwe grondexploitaties geopend. Voor 2024 verwachten we voor de volgende projecten een (deel)grondexploitatie te openen. Een en ander is uiteraard afhankelijk van de voortgang van het project (waaronder omgevingsdialoog) en de noodzakelijke (bestuurlijke) keuzes en besluiten: ▪ Station Oost/De Vliert ▪ Bossche Stadsdelta ▪ De Grote Elst ▪ Weener XL locatie Herpensweide ▪ Innovatiekwartier (EKP/Grenco) Wanneer voor voornoemde projecten de grondexploitaties zijn geopend, wordt het financieel resultaat opgenomen in de cijfers van het grondbedrijf. Door het openen van deze grondexploitaties zal tevens het risicoprofiel van het grondbedrijf toenemen. In de opbouw van het weerstandsvermogen (zie punt 6) is hiervoor een p.m. post opgenomen, omdat de omvang momenteel nog niet te kwantificeren is. c. Grondexploitaties met een verwacht positief resultaat Totaalresultaat De grondexploitaties die met een positief resultaat sluiten, lieten bij de FPG 2023 een totaalresultaat zien van € 29,18 miljoen op eindwaarde, ofwel als alle projecten gerealiseerd zijn. Dit resultaat zal de komende jaren (door tussentijdse winstnemingen) ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf worden gebracht.

Inclusief de winstneming in 2023 (zie hierna) komt het gezamenlijke positieve resultaat nu uit op een voor gecalculeerd resultaat van € 26,40 miljoen, ofwel een verslechtering van circa € 2,84 miljoen ten opzichte van de FPG 2023. Dit verschil is vooral te verklaren door het project Empel Zuid/Rosmalense Plas (bedrijventerrein). Door nieuwe aangescherpte wet- en regelgeving, met name op het gebied van ecologie en klimaat, kan het project niet meer gerealiseerd worden conform het geldende bestemmingsplan en de oorspronkelijke (financiële) uitgangspunten. Op het plangebied staat nu een volwassen bosje met ecologische waarde voor beschermde soorten (onder andere vleermuizen) en klimatologische en maatschappelijke waarde. In de grondexploitatie en risicoanalyse van het project is rekening gehouden met de wettelijk verplichte compenserende natuurmaatregelen. Dit heeft een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Winstneming 2023 Voor de grondexploitaties met een verwacht positief resultaat wordt volgens de BBVvoorschriften winst genomen naar rato van de voortgang van het project volgens de voorschreven POC-methode (Percentage Of Completion methode). Op basis van de huidige inzichten verwachten wij een bedrag van afgerond € 3,01 miljoen aan winst te kunnen nemen binnen deze grondexploitaties.

Dit bedrag is inclusief het resultaat van het af te sluiten complex Seringenstraat 2. De winstneming valt lager uit dan de opgenomen prognose in de paragraaf grondbeleid Jaarrekening 2022 ad. € 3,97 miljoen voor 2023. De belangrijkste verklaring is de lagere winstneming vanuit het complex Empel Zuid/Rosmalense Polder (zie toelichting hiervoor onder ‘Totaalresultaat’). d. Grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat Voor grondexploitaties die met een verwacht negatief resultaat sluiten treffen wij direct een voorziening. Op basis van de geactualiseerde ramingen en de af te sluiten complexen, komt het verwachte negatieve resultaat van de gezamenlijke verlieslatende complexen uit op een bedrag van € 17,39 miljoen, dat is € 0,14 miljoen hoger dan verwacht. De verliesvoorziening zal met een bedrag van € 0,14 miljoen worden aangevuld ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf.

e. Dotatie aan reserve Grote Werken Als binnen een grondexploitatie (met een verwacht positief eindresultaat) grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve Grote Werken. Naar verwachting wordt een bedrag van € 0,35 miljoen vanuit de afzonderlijke grondexploitaties ten gunste van de reserve Grote Werken gestort. Bovenop dit bedrag zullen ook nog de particuliere initiatieven een bijdrage leveren aan de reserve Grote Werken. f.

Dividenduitkering Paleiskwartier In navolging op de dividenduitkering in 2022, is er ook in 2023 door Paleiskwartier BV een dividend van € 3,0 miljoen uitgekeerd aan de gemeente als aandeelhouder. De finale afrekening van de B.V. Paleiskwartier (en De Haverleij BV) vindt plaats na afronding van de gebiedsontwikkelingen door de BV’s (en de liquidaties van de BV’s).

g. Vennootschapsbelasting Sinds 2016 is onze gemeente belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Belasting is verschuldigd over winstgevende ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf. Jaarlijks dient de gemeente een aangifte in. Momenteel vindt overleg plaats met de Belastingdienst over de ingediende aangiften. Daarnaast lopen er bezwaarprocedures over de vraag of de gemeente Vpb verschuldigd is over inkomsten uit reclameconcessies1. Dit maakt dat de aangiften over de jaren 2018 e.v. nog niet definitief zijn vastgesteld. Ongeacht de uitkomsten van deze procedures is helder dat t/m 2021 geen Vpb is verschuldigd als gevolg van verliesverrekening. Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten verwachten we dat we vanaf 2022 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. Dit wordt opgevangen binnen afzonderlijke projecten. 3.

Materieel Vast Actief (MVA), erfpachtgronden en onderhoudsfonds ▪ Algemeen Onder de categorie MVA valt het bezit aan gronden en panden, die strategisch beheerd worden of beheerd worden met een vrij permanent karakter (pacht, verhuur en in gebruik gegeven gronden en panden). Naast de reguliere beheerlasten en huuropbrengsten wordt het resultaat bepaald door incidentele aan- en verkopen, afwaarderingen of niet voorziene kosten. ▪ Erfpachtgronden De erfpachtgronden leveren in 2023 naar verwachting een positief resultaat op van € 0,55 miljoen. ▪ Verkoopwinst Door incidentele grondverkopen verwachten we in 2023 een boekwinst te behalen van circa € 0,34 miljoen. De boekwinst ontstaat doordat de verkoopwaarde hoger is dan de boekwaarde van deze gronden. ▪ Resultaat MVA 2023 Voor 2023 wordt een resultaat op de MVA verwacht van circa -/- € 1,33 miljoen. Dit resultaat ontstaat doordat de kosten (zakelijke lasten, regulier onderhoud, afschrijving, etc.) niet afgedekt wordt uit de verhuurinkomsten. Dit bedrag zal aan de Algemene Reserve Grondbedrijf worden onttrokken. ▪ Voorziening groot onderhoud specifieke objecten grondbedrijf Bij raadsbesluit van 13 december 2022 (registratienummer 14349090) heeft de raad een onderhoudsvoorziening voor een aantal specifieke vastgoedobjecten van het grondbedrijf ingesteld.

Deze onderhoudsvoorziening, krijgt zijn voeding vanuit de Algemene Reserve Grondbedrijf. Voor 2023 is dat een bedrag van € 0,2 miljoen. De lasten van groot onderhoud kunnen op deze manier over meerdere jaren worden geëgaliseerd, zodanig dat het saldo van de

1 Het grondbedrijf doet een geconsolideerde Vpb-aangifte samen met de afvaldienst en reclame-inkomsten.

voorziening over de gehele looptijd van voldoende omvang is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud. Naast de onderhoudsvoorziening voor deze specifieke vastgoedobjecten, heeft het grondbedrijf nog meer gebouwen in bezit waarvoor een planbaar groot onderhoud inmiddels in beeld is gebracht middels meerjaren onderhoudsplannen (MJOP’s). Het voornemen is om deze panden op te nemen in de onderhoudsvoorziening. Bij de Jaarrekening zal hierop worden teruggekomen, met een concreet voorstel tot het toevoegen van een aantal panden aan het bestaande onderhoudsfonds. Voor 2023 was groot onderhoud voorzien aan het Cementrum en gebouw O van het Kruithoorncomplex./Meerendonk (totaal € 0,38 miljoen). In werkelijkheid verwachten we circa € 0,2 miljoen aan groot onderhoud te besteden. De geplande onderhoudswerken die niet in 2023 zijn uitgevoerd (Cementrum) zullen naar verwachting in 2024 worden uitgevoerd. 4.

Resultaten kostenverhaalsprojecten (particuliere initiatieven) Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De ontwikkeling wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze particuliere initiatiefnemer uitgevoerd. Uitgangspunt hierbij is, dat de gemeente de door gemaakte kosten verhaald op deze particuliere initiatiefnemer. In 2023 komt het totale resultaat van de kostenverhaalsprojecten naar verwachting uit op een bedrag van -/- € 0,05 miljoen. Het resultaat wordt ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf gebracht.

5.

Voortgang Voorbereidingskredieten (Immaterieel Vast Actief) Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is toen een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Bij raadsbesluit is daar nog een bedrag van € 0,50 miljoen toegevoegd voor de planvoorbereiding Diezebrug (bij vaststellen Gebiedsvisie in 2020 en de planstudiefase 01-02-2022). Op 13 december 2022 heeft uw raad een aanvullend krediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,36 miljoen voor de Knooppuntontwikkeling Station Oost/De Vliert, Innovatiekwartier, de Bossche Stadsdelta en bedrijventerrein de Grote Elst. In onderstaand overzicht is de stand van het voorbereidingskrediet opgenomen. Beschikbaar gesteld krediet nieuwe projecten (RB 09-06-2020) Beschikbaar gesteld krediet Brug Bossche Stadsdelta

€ €

2.800.000 500.000

Aanvullend krediet (RB 13-12-2022) Totaal beschikbaar voorbereidingskrediet

€ €

2.355.000 5.655.000

Nieuwe grexen geopend in 2020 Bestedingen 2020

€ €

Bestedingen 2021

€ 1.165.000

Bestedingen 2022

€ 1.727.500

Verwachte bestedingen 2023

€ 1.419.500 €

5.359.500

€

295.500

Beschikbaar krediet per 01-01-2024

6.

810.000 237.500

Ontwikkeling Algemene Reserve Grondbedrijf De Algemene Reserve Grondbedrijf kent per 01-01-2023 een stand van € 49,59 miljoen. Door de genoemde ontwikkelingen gaan we er vanuit dat de Algemene Reserve Grondbedrijf in 2023 zal groeien tot circa € 54,43 miljoen. In het volgende overzicht zijn de eerder genoemde verwachte mutaties in 2023 samengevat.

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf 2023 (bedragen x € 1.000)

MARAP 2023

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 01-01-2023

€ 49.593

Mutaties 2023 Bij: Winstnemingen BIE's 2023

€

3.014

Resultaat erfpachtgronden

€

550

Boekwinst verkoop gronden

€

336

Dividend Paleiskwartier

€

3.000

Bijdrage Reserve Grote Werken

€

349

Saldo resultaat Vpb

p.m.

€

7.250

+

Mutaties 2023 Af: Resultaat kostenverhaalprojecten

€

50

Bijstelling verliesvoorziening

€

136

Jaarresultaat MVA

€

1.329

Voorziening Groot Onderhoud (jaarlijkse dotatie)

€

200

Mobiliteitsbijdrage (RV10162064)

€

350

Storting in Reserve Grote Werken

€

349 €

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2023

2.415 -/-

€ 54.428

Weerstandscapaciteit en afdracht aan Structuurfonds De Algemene Reserve Grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden. Voor zover de Algemene Reserve Grondbedrijf een grotere omvang kent dan op basis van de risicoinventarisatie noodzakelijk is, wordt het meerdere afgedragen aan het structuurfonds. In de Jaarrekening 2022 gingen wij nog uit van een benodigd weerstandsvermogen van € 49,60 miljoen. De totale omvang van de risico’s worden nu voor 2023 ingeschat op een bedrag van in totaal € 50,45 miljoen. Dit bedrag is opgebouwd uit € 33,90 miljoen risico’s grondexploitaties, € 6,55 miljoen voor Heesch West, € 5,0 miljoen +p.m. voor nieuw te openen grondexploitaties en € 5,0 miljoen overige gronden en panden. Stand Algemene Reserve Grondbedrijf 2023 (bedragen x € 1.000)

MARAP 2023

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2023

€ 54.428

Benodigd Weerstandsvermogen Risico's BIE's (inclusief projectgebonden risico's)

€

33.900

Risico's Heesch West

€

6.550

Risico's nieuw te openen grondexploitaties

€

5.000 + p.m.

Risico's gronden en panden

€

5.000 € 50.450

Inschatting afdracht aan Structuurfonds 2023

€

3.978 -/-

Verwacht eindsaldo Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2023

€ 50.450

Het benodigd weerstandsvermogen voor de BIE’s valt nu lager uit (€ 33,9 miljoen t.o.v. € 38,1 miljoen vorig jaar) omdat op basis van de meest recente inzichten de woningbouwplanning als ook de planning van de uitgifte van de bedrijfskavels in de afzonderlijke grondexploitaties zijn doorgevoerd. Hierdoor kan het risico van vertraging in de gronduitgifte neerwaarts worden bijgesteld. Verder is nu rekening gehouden met een voorlopig bedrag van € 5,0 miljoen voor het afdekken van risico’s van de in 2024 te openen nieuwe grondexploitaties (zie onderdeel 2.b van deze Marap). Het betreft veelal binnenstedelijke projecten, die niet alleen complex en van grote omvang zijn, maar ook een bijpassend hoog risicoprofiel kennen. Hiervoor is op voorhand de p.m. ingevuld met een bedrag van € 5,0 miljoen + p.m. Bij het openen van de afzonderlijke grondexploitaties zal ook het risicoprofiel worden gekwantificeerd.

De stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf kent naar verwachting per 31-12-2023 een stand van circa € 54,43 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s te kunnen opvangen. Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit (€ 50,45 miljoen en de aanwezige reserve € 54,43 miljoen) van afgerond € 4,00 miljoen kan per 31-12-2023 worden afgedragen aan het Structuurfonds. Let wel het blijft een voorlopige inschatting die pas feitelijk zijn beslag krijgt op basis van de werkelijke omzet en cijfers in 2023.

7.

Samenvattend wordt voorgesteld a. Kennis te nemen van de (verwachte) resultaten van het grondbeleid 2023 zoals opgenomen in de voorliggende Marap 2023; b. Verder wordt op basis van de bevindingen uit deze Marap voorgesteld om de navolgende punten te verwerken in de Jaarrekening 2023: i. Het per 31-12-2023 afsluiten van de complexen Seringenstraat 2, Klokkenlaan 2 en Chopinstraat 10, en het uiteindelijke resultaat van de Seringenstraat 2 te storten in de Algemene Reserve Grondbedrijf, en het exploitatietekort van De Klokkenlaan 2 en de Chopinstraat 10 te verrekenen met de verliesvoorziening; ii. Bijstellen van de verliesvoorziening tot een nu geraamd bedrag van afgerond € 17,39 miljoen, per 31-12-2023, ofwel een bijstorting van € 0,14 miljoen ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf; iii. De winstneming volgens de voorgeschreven methode van een nu geraamd bedrag van € 3,01 miljoen per 31-12-2023 te nemen uit de winstgevende complexen; iv. Herijking onderhoudsfonds door toevoegen van een aantal (binnenstads)panden, en hierover in de jaarrekening 2023 nader te informeren en voorstellen te doen; v. Op basis van de huidige verwachtingen een bedrag van circa € 4,0 miljoen af te dragen aan het Structuurfonds per 31-12-2023.

Peter van der Eerden

Versie 10-10-2023 Definitief