Bijlage 7 Grondexploitatie Van Herpense Weide

Grondexploitatie

Van Herpense Weide Projectnummer:

I11123

Auteur:

SO, WGZ, Planeconomie

Datum:

01-10-2024

Status:

Definitief

2

Inhoudsopgave Inhoudsopgave................................................................................................................................2 1 Samenvatting................................................................................................................................3 1.1 Inleiding..................................................................................................................................3 1.2 Uitgangspunten......................................................................................................................3 1.3 Stand van zaken....................................................................................................................3 2 Uitgangspunten.............................................................................................................................4 2.1 Inleiding..................................................................................................................................4 2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten.....................................................................................4 2.3 Begrenzing en ruimtegebruik.................................................................................................5 2.4 Woningbouwprogramma........................................................................................................5 2.5

Parameters.............................................................................................................................6 3 Kosten...........................................................................................................................................7 3.1 Inleiding..................................................................................................................................7 3.2 Verwerving / inbreng gronden................................................................................................7 3.3 Sloopkosten...........................................................................................................................7 3.4 Bouw- en woonrijp maken......................................................................................................7 3.5 Bouwkundige voorzieningen..................................................................................................7 3.6 Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht)......................................................................8 3.7 Planschade............................................................................................................................8 3.8 Onvoorzien.............................................................................................................................8 4

Opbrengsten.................................................................................................................................9 4.1 Woningbouw..........................................................................................................................9 4.2 Subsidies en bijdragen...........................................................................................................9 5 Fasering en woningbouwplanning..............................................................................................10 6 Samenvatting exploitatieresultaten.............................................................................................11 7 Kansen en risico’s.......................................................................................................................12

3

1 Samenvatting 1.1

Inleiding

Het ontwikkelgebied Van Herpense Weide was tot voor kort in gebruik als sociale werkplaats (Weener XL). De sociale werkplaats heeft een onderkomen elders in de gemeente gevonden, waardoor de locatie is vrijgekomen voor een herontwikkeling. De huidige opstallen worden grotendeels (gefaseerd) gesloopt. De locatie is –gelet op de ligging naast een bestaande woonwijk– uitermate geschikt voor woningbouwontwikkeling. De naastgelegen woonwijk is recent volledig gerenoveerd en in hoofdzaak eigendom van woningcorporatie BrabantWonen die ook aan het onderhavige project deelneemt. De locatie is gelegen in de spoorzone en grenst aan de binnenstad. Het gebied wordt begrensd door een spoor- en ontsluitingswegen en is daarvan afgescheiden door een beperkte water- en groenstructuur. Aan de andere zijde van de spoorweg bevindt zich een (gezoneerd) bedrijventerrein. De beoogde ontwikkeling bestaat vrijwel geheel uit woningbouw (appartementen) inclusief parkeervoorzieningen en het openbaar gebied dat dienstbaar is aan de te ontwikkelen woningbouw. De parkeervoorzieningen worden grotendeels ondergebracht in een parkeerhuis met een geluidswerende gevel aan het spoor. Onderzocht wordt of een zeer beperkt aanvullend programma met een maatschappelijk karakter kan worden toegevoegd, zoals een kinderopvang, wijk-/buurtcentrum of gezondheidsinstelling.

Dit aanvullend programma wordt alsdan gehuisvest in het enige te handhaven gedeelte van de voormalige sociale werkplaats, bestaande uit een bedrijfsruimte van circa 750 m² bvo, verdeeld over twee bouwlagen. Voor creatieve makers kan ook 750 m2 worden ontwikkeld in het plangebied, bijvoorbeeld in de plint van één van de appartementengebouwen.

1.2

Uitgangspunten

In de grondexploitatie zijn alle kosten opgenomen die betrekking hebben op verwerving, sloop, bouw- en woonrijp maken, planbegeleiding etc. binnen het plangebied. Hiertegenover staan de opbrengsten voor de grond bestemd voor de geplande woningbouw. Verder is nog een WBI-subsidie opgenomen die is toegekend door het Rijk voor dit project.

1.3

Stand van zaken

Vooruitlopend op de grondexploitatie is er voor het project een voorbereidingskrediet door de raad beschikbaar gesteld. De planvoorbereidingskosten en onderzoeken zijn ten laste gebracht van dit voorbereidingskrediet. Nu de haalbaarheidsfase is afgerond kan worden overgegaan tot planontwikkeling. Hiertoe wordt een grondexploitatie geopend waarin alle kosten en opbrengsten zijn geraamd die gemoeid zijn met het realiseren van het plan. De eerdergenoemde voorbereidingskosten zijn opgenomen in de voorliggende grondexploitatie. In deze rapportage geven wij een nadere toelichting op de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie Van Herpense Weide.

4

2 Uitgangspunten 2.1

Inleiding

De stedenbouwkundige en beleidsmatige uitgangspunten en kaders zijn beschreven in het Ontwikkelkader Van Herpense Weide.

2.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Gekozen is voor een betaalbaar woningbouwprogramma, bestaande uit circa 80% betaalbare woningen, die onderverdeeld is in sociale huurwoningen, betaalbare huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De overige 20% is voor de vrije sector (koop of huur). De ambitie is om op deze locatie flink te verdichten en daarmee een groot aantal woningen te realiseren. Dit maakt het noodzakelijk om qua bebouwing de hoogte in te gaan. Tussen de gebouwen wordt hoogwaardig groen en openbaar gebied gerealiseerd. Om de kwaliteit van de openbare ruimte optimaal te beleven is het uitgangspunt dat het gebied autoluw wordt en dat er een gebouwde parkeervoorziening wordt gerealiseerd. Vanwege de ligging aan het spoor, is het noodzakelijk om een geluidswerende voorziening te treffen. Om die reden is gekozen voor een gebouwde parkeervoorziening langs het spoor in combinatie met een geluidsscherm. Door deze te combineren worden kosten bespaard. Verder wordt getracht stedenbouwkundig aansluiting te vinden met o.a. naastgelegen bestaand appartementengebouw Villa Orthen van BrabantWonen. Tegelijk met de woningbouwontwikkeling op de Van Herpense Weide wordt het knooppunt Zandzuigerstraat/Orthen heringericht. Onderdeel van deze herinrichting is een nieuwe aansluiting van de nieuwe wijk op het knooppunt.

5

2.3

Begrenzing en ruimtegebruik

Op onderstaande kaart wordt de plangrens van het project weergegeven.

Aan de kostenkant is een bijdrage opgenomen voor de reconstructie van het naastgelegen kruispunt (Zandzuigerstraat). De hoogte van de bijdrage is bepaald conform de PPT-criteria. Deze afkorting staat voor proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid (zie ook paragraaf 3.5).

2.4

Woningbouwprogramma

Met het project Van Herpense Weide realiseren we ca. 470 woningen, waarvan 80% betaalbaar, in een kwalitatieve aantrekkelijke leefomgeving. Daarmee draagt de gemeente ’s-Hertogenbosch bij aan de toevoeging van een substantieel aantal betaalbare woningen aan de bestaande woningvoorraad. De betaalbare woningen worden voor lange(re) tijd beschikbaar gehouden voor de beoogde doelgroepen door de woningbouwdifferentiatie, doelgroepen via een Bopaprocedure op te nemen in het omgevingsplan. De sociale huurwoningen én de middendure huurwoningen worden door woningcorporatie BrabantWonen ontwikkeld en geëxploiteerd. Ook daardoor worden deze woningen in deze prijssegmenten duurzaam en voor de juiste doelgroepen beschikbaar gehouden. Het restant van de woningen worden koopwoningen in de betaalbare koop en koop of huurwoningen in het hogere segment.

6

2.5

Parameters

Voor het project Van Herpense Weide is bij het Rijk Woningbouw Impuls (WBI) subsidie aangevraagd en toegekend. Om de grondexploitatie zoveel mogelijk gelijk te houden met de subsidieaanvraag WBI hebben we de parameters aangehouden die zijn voorgeschreven vanuit het Rijk. Op deze wijze kan de jaarlijkse verantwoording die de WBI-subsidie met zich meebrengt zoveel mogelijk gelijk gehouden worden met de gemeentelijke periodieke verantwoording binnen de Managementrapportage en de Jaarrekening. Dit betekent echter wel dat we voor deze grondexploitatie bij een aantal parameters afwijken van de standaard rekenparameters die we hanteren bij gemeentelijke grondexploitaties. Dit geldt met name voor de opbrengstenstijging die vanuit het Rijk verplicht op 2% per jaar is gesteld. Normaliter zetten wij deze parameter op 0%. De parameter voor kostenstijging is evenals de overige grondexploitatie op 2% gesteld. Het rentepercentage is 1,25%

7

3 Kosten 3.1

Inleiding

Prijzen (in het samenvattende overzicht onder hoofdstuk 6) zijn gepresenteerd op reële waarden. Dit houdt in dat rekening is gehouden met een indexering tot het moment van besteding.

3.2

Verwerving / inbreng gronden

De sociale werkplaats genaamd Weener XL is verhuisd naar een nieuw onderkomen en daarmee is deze locatie beschikbaar gekomen voor een herontwikkeling. Afspraak tussen Weener XL en het grondbedrijf is dat de grond inclusief opstallen (in huidige staat) overgedragen worden voor een bedrag van 2.050.000 euro. Gemeente ’s-Hertogenbosch is voor 100% eigenaar van het gehele plangebied.

3.3

Sloopkosten

Onderzoeksbureau HEVO heeft de sloopkosten geraamd van de opstallen. Deze raming is overgenomen in deze grondexploitatie uitgebreid met een inschatting van de opruimwerkzaamheden van de aanwezige verharding etc.

3.4

Bouw- en woonrijp maken

Het projectgebied is lager gelegen dan het aangrenzende gebied. Hierdoor zijn maatregelen noodzakelijk om de gevolgen van het hoogteverschil te compenseren. Het gaat met name om een aanzienlijke waterbergingsopgave. Bovendien is een hoogwaardige kwalitatieve en autoluwe inrichting van het openbaar gebied wenselijk vanwege de hoge verdichting in het gebied. Dit doen we door de buitenruimte met veel groen en waterpartijen in te richten. Verder is een inschatting gemaakt van de ‘normale’ kosten van bouw- en woonrijp maken zoals aanleg rioolvoorzieningen, kabels en leidingen, bouwwegen, parkeervoorzieningen op maaiveld (bezoekers-parkeren), wandelpaden, fietspaden, wegen, verlichting etc.

3.5

Bouwkundige voorzieningen

Als gevolg van de ligging naast een spoorweg dient conform voorschriften van de veiligheidsregio een aantal veiligheidsmaatregelen getroffen te worden in verband met vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. Hiertoe worden twee blusputten met pomp en twee opstelplaatsen voor blusvoertuigen gerealiseerd. Bovendien wordt aan het parkeerhuis een geluidswerende voorziening (geluidsscherm) geplaatst zodat kan worden voldaan aan de geluidsnormen die gelden voor een woonomgeving. Ook langs de Zandzuigerstraat zijn geluidswerende voorzieningen geraamd om een prettig leefklimaat te kunnen realiseren. Om te kunnen voldoen aan de waterretentie zal het dak van de bovengrondse parkeerhuis ‘groen’ worden ingericht, waar het water kan infiltreren. Verder is nog een bijdrage opgenomen, berekend volgens de PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid) voor herinrichting van het naastgelegen kruispunt. Deze bijdrage is gemaximaliseerd voor zover het exploitatieresultaat dit toelaat. Dit is dan ook de reden dat de grondexploitatie (zie hoofdstuk 6) een budgettair neutraal resultaat heeft.

8

3.6

Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht)

Bij de aanvraag van de WBI-subsidie is een plankostenscan gemaakt. Dit is een landelijke regeling dat ingevuld kan worden en als richtlijn geldt voor te maken plankosten. Deze plankostenscan is gehanteerd bij het opmaken van de grondexploitatie.

3.7

Planschade

Inmiddels heeft er een planschadeonderzoek plaatsgevonden gerelateerd aan de beoogde toekomstige situatie. Dit gaf een beperkt bedrag aan verwachte planschade. Dit is meegenomen in de geraamde kostenopzet.

3.8

Onvoorzien

In dit stadium van het project is een post van 15% onvoorzien opgenomen. Hiermee zijn de kosten verhoogd. Naar gelang de vordering van het project en dat de uitwerking steeds meer ‘vast’ staat, zal dit percentage afnemen.

9

4

Opbrengsten

4.1

Woningbouw

De opbrengsten voor het plan Van Herpense Weide bestaan uit grondopbrengsten voor bouwrijpe grond bestemd voor woningbouw. Onderstaand een overzicht van aantallen per typologie. Typologie Sociale Huur Middenhuur laag Middenhuur hoog Betaalbare koop - laag Betaalbare koop - hoog Dure koop/huur Totaal

4.2

Aantallen 142 71 71 39 54 93 470

Percentage 30% 15% 15% 8% 11% 20% 100%

Subsidies en bijdragen

Binnen de grondexploitatie van de Van Herpense Weide is een subsidiebedrag van ongeveer 3 miljoen opgenomen. Dit betreft een reeds toegekende WBI-subsidie. De voorwaarde van de WBI subsidie is dat uiterlijk binnen 3 jaren (dus in 2027) wordt gestart met de bouw.

10

5

Fasering en woningbouwplanning Gepland is dat de sloop van de opstallen zal aanvangen in het jaar 2025. Vervolgens worden de gronden bouwrijp gemaakt. De eerste gronduitgifte voor woningbouw is gepland in 2026. De bouw zal gefaseerd gaan. In 2030 is de laatste uitgifte gepland. De WBI-subsidie is reeds ontvangen.

11

6

Samenvatting exploitatieresultaten

VanHerpenseWeide Kosten Verwerving/inbrengwaarde Sloopwerkzaamheden en opruimen Bouw- en woonrijp maken Bouwkundige voorzieningen Plankosten Rentekosten Totaal kosten

2.050.000 2.233.000 8.057.000 3.717.000 3.254.000 344.000 19.655.000

Opbrengsten Woningbouw Subsidies en bijdragen Totaal opbrengsten

16.713.000 2.942.000 19.655.000

Exploitatieresultaat

0

Bovenstaande bedragen zijn inclusief kosten- en opbrengststijging. Er is sprake van een sluitende grondexploitatie en de ontvangen WBI-subsidie is in de grondexploitatie verwerkt.

12

7

Kansen en risico’s Het project biedt een hele mooie kans om op een mooie locatie in Den Bosch een groot aantal (ongeveer 470) woningen toe te voegen, met name bedoeld voor de starter. Maar, uiteraard, zitten er, zoals aan elke gebiedsontwikkelling, ook risico’s aan dit project. Op dit moment vindt overleg plaats met Brabant Wonen om een groot deel van de ontwikkeling op zich te nemen, maar er is nog geen definitieve, ondertekende, overeenkomst. Voorts moet de procedure om voor het resterende deel een marktpartij aan te trekken nog uitgewerkt en in gang gezet worden; ook voor dat deel is nog geen sprake van een definitieve overeenkomst. Een risico zit ook in de uitgedachte parkeervoorziening, het parkeerhuis. Deze voorziening zal immers door BrabantWonen en de marktpartij tezamen gerealiseerd moeten worden, mogelijk zelfs in fases, en vertoont voor BrabantWonen een onrendabele top, zeker nu nog niet duidelijk is, hoe de exploitatie van dit parkeerhuis in relatie tot sociale huurwoningen en middenhuurwoningen vorm te geven. Verder zijn er nog diverse varianten voor de reconstructie van het naastgelegen kruispunt. Aanpak van dit kruispunt is cruciaal voor de realisatie van dit woningbouwprogramma. Door middel van onderzoeken worden deze risico’s zo veel mogelijk beperkt. Verder is aan de kostenkant een percentage onvoorzien van 15% opgenomen.

Hiermee kan eventueel meerwerk vanwege de concretisering van het project en de daar bijbehorende openbare ruimte binnen de grondexploitatie worden opgevangen. De risico's op de reguliere marktontwikkelingen zijn binnen het Grondbedrijf meegenomen in het benodigde weerstandsvermogen.

13

Toelichting grondexploitatie Van Herpense Weide Projectnummer: I11123 Auteur: Sector SO, WGZ, Planeconomie Datum: 1 oktober 2024 Status: Definitief