Bijlage 7 Grondexploitatie De Donken

Grondexploitatie De Donken, TGG-locatie

Projectnummer:

G10079

Datum:

01-01-2025

Status:

Definitief

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ............................................................................................................................. 2 1 Samenvatting ........................................................................................................................ 3 1.1 Inleiding ......................................................................................................................... 3 1.2 Uitgangspunten ............................................................................................................. 3 1.3 Stand van zaken ............................................................................................................ 3 2 Uitgangspunten ......................................................................................................................... 4 2.1 Inleiding ......................................................................................................................... 4 2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten ............................................................................. 4 2.3 Begrenzing en ruimtegebruik ......................................................................................... 5 2.4 Woningbouwprogramma................................................................................................

5 2.5 Parameters .................................................................................................................... 6 3 Kosten ................................................................................................................................... 7 3.1 Inleiding ......................................................................................................................... 7 3.2 Verwerving / inbreng gronden ........................................................................................ 7 3.3 Sloopkosten................................................................................................................... 7 3.4 Bouw- en woonrijp maken / bouwkundige voorzieningen ............................................... 7 3.5 Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht) .............................................................. 8 3.6 Bijdragen Fondsen ........................................................................................................ 8 4 Opbrengsten ......................................................................................................................... 9 4.1 Woningbouw/bedrijven ..................................................................................................

9 4.2 Subsidies en bijdragen .................................................................................................. 9 5 Fasering en woningbouwplanning ....................................................................................... 10 6 Samenvatting exploitatieresultaten ...................................................................................... 11 7 Kansen en risico’s ............................................................................................................... 12

2

1 Samenvatting 1.1

Inleiding

Dit ontwikkelgebied was tot voor kort in gebruik als sportvoorziening. Voormalig voetbalclub TGG was hier gehuisvest. In 2022 zijn de voetbalverenigingen OSC'45 en TGG gefuseerd en verder gegaan als nieuwe voetbalvereniging DBN'22, ofwel Den Bosch Noord 2022. DBN'22 gaat geen gebruik maken van de voetbalvelden van TGG op sportpark De Donk in Noord.

1.2

Uitgangspunten

In de grondexploitatie zijn alle kosten opgenomen die betrekking hebben op verwerving, sloop, bouw- en woonrijp maken, planbegeleiding etc. binnen het plangebied. Hiertegenover staan de opbrengsten voor de grond bestemd voor de geplande woningbouw.

1.3

Stand van zaken

Op dit moment is het perceel ingebracht binnen de grondexploitatie en zijn er onderzoeken en uren besteed aan de haalbaarheid van het plan. De opstallen zijn grotendeels gesloopt door de afdeling Sport. Het kunstgrasveld, drainage, kabels en leidingen etc. moet nog verwijderd worden. Nu kan worden overgegaan tot planontwikkeling. Een raming is gemaakt van de te verwachten kosten en opbrengsten in de vorm van een totale grondexploitatie voor het plan. Deze treft u hierbij aan. Wij vragen u om deze grondexploitatie vast te stellen zodat tot uitvoering kan worden overgegaan.

3

2 Uitgangspunten 2.1

Inleiding

De stedenbouwkundige en beleidsmatige uitgangspunten en kaders zijn beschreven in het Ontwikkelplan/-kader van De Donken, TGG-locatie.

2.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Gekozen is voor een betaalbaar woningbouwprogramma, bestaande uit 70% ‘betaalbare’ woningen, die onderverdeeld is in sociale huurwoningen, betaalbare huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De ambitie is om op deze locatie flink te verdichten en daarmee een groot aantal woningen te realiseren. Dit maakt het noodzakelijk om qua bebouwing de hoogte in te gaan. Ook zijn een drietal staanplaatsen (grondgebonden) toegevoegd aan het woonwagenkamp aan de rand van het plangebied. Vanwege de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding is het noodzakelijk dat er een bepaalde afstand tot de woningen gelegen blijft.

4

2.3

Begrenzing en ruimtegebruik

Onderstaand een overzicht van het terrein dat binnen de plangrenzen valt. Alle kosten binnen dit plangebied betrekking hebbend op de ontwikkeling van dit terrein tot woningbouwlocatie zijn meegenomen in de grondexploitatie.

2.4

Woningbouwprogramma

Met het project De Donken-TGG locatie realiseren we ongeveer 290 woningen, waarvan 70% betaalbaar, in een kwalitatieve aantrekkelijke leefomgeving. Daarmee draagt de gemeente ’sHertogenbosch bij aan de toevoeging van een substantieel aantal betaalbare woningen aan de bestaande woningvoorraad. De betaalbare woningen worden voor lange(re) tijd beschikbaar gehouden voor de beoogde doelgroepen door de woningbouwdifferentiatie, doelgroepen en instandhoudingstermijnen op te nemen in het omgevingsplan. De sociale huurwoningen en de middendure huurwoningen worden door woningcorporatie Zayaz ontwikkeld en geëxploiteerd. Ook daardoor worden deze woningen in deze prijssegmenten duurzaam en voor de juiste doelgroepen beschikbaar gehouden. Het restant van de woningen worden koopwoningen in de betaalbare koop en het hogere segment.

5

De Donken TGG locatie

2.5

Woningbouwprogramma Blok A : Sociale huur Blok A : Middendure huur laag Blok B : Sociale huur Blok B : Middendure huur laag Blok C : Betaalbare koop Blok C : Dure koop Soc.huur grondgebonden (woonwagens) Totaal aantal woningen

55 55 30 30 33 87 3 293

19% 19% 10% 10% 11% 30% 1% 100%

Totaal betaalbaar

206

70%

Parameters

Binnen de grondexploitatie is uitgegaan van 2% kostenstijging per jaar en geen opbrengstenstijging op jaarbasis. Dit betreffen de standaard rekenparameters die we hanteren bij de gemeentelijke grondexploitaties. Het rentepercentage is 1,25 %

6

3 Kosten 3.1

Inleiding

Prijzen (in het samenvattende overzicht onder hoofdstuk 6) zijn gepresenteerd op reële waarden. Dit houdt in dat rekening is gehouden met een indexering tot het moment van besteding.

3.2

Verwerving / inbreng gronden

Zoals in de inleiding aangegeven is de voetbalclub TGG gefuseerd met OSC'45 en wordt er door de nieuwe vereniging DBN'22 gebruik gemaakt van de terreinen van OSC'45. Afspraak tussen Sport en het grondbedrijf is dat de vrijkomende locatie vrij van opstallen wordt overgedragen voor een bedrag van 500.000 euro.

3.3

Sloopkosten

3.4

Bouw- en woonrijp maken / bouwkundige voorzieningen

Zoals afgesproken worden de gronden vrij van opstallen geleverd aan het grondbedrijf. Hierdoor zijn geen sloopkosten in de grondexploitatie opgenomen. Wel is er een bedrag opgenomen voor het opruimen en egaliseren.

Er is een inschatting gemaakt van de kosten van bouw- en woonrijp maken zoals aanleg rioolvoorzieningen, kabels en leidingen, bouwwegen, parkeervoorzieningen, wandelpaden, fietspaden, wegen, verlichting etc. en bouwkundige voorzieningen zoals een bijdrage geluidswerende voorzieningen en een stukje verkabeling en gestuurde boringen.

7

3.5

Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht)

Voor dit project is een plankostenscan gemaakt. Dit is een landelijk bestand dat ingevuld kan worden en als richtlijn geldt voor te maken plankosten. Deze plankostenscan is gehanteerd bij het opmaken van de grondexploitatie.

3.6

Bijdragen Fondsen

Er zijn geen bijdragen aan/van fondsen (reserves/voorzieningen) geraamd.

8

4

Opbrengsten

4.1

Woningbouw/bedrijven

De opbrengsten voor het plan De Donken-TGG locatie bestaan uit grondopbrengsten voor bouwrijpe grond bestemd voor woningbouw.

4.2

Subsidies en bijdragen

Binnen de grondexploitatie van De Donken is een relatief kleine subsidie geraamd op grond van de bijdrageregeling stimulering woningbouw.

9

5

Fasering en woningbouwplanning In 2025 zullen de opruimwerkzaamheden en de voorbereidingen voor het bouwrijp maken worden gedaan, waarna in het jaar 2026 de gronden bouwrijp gemaakt zullen worden. De eerste woningbouwuitgifte is gepland in 2027 De bouw zal gefaseerd gaan. Het 'doel’ is om de laatste uitgifte in 2029 te laten plaatsvinden.

10

6

Samenvatting exploitatieresultaten De Donken TGG locatie Kosten Verwerving/inbrengwaarde Bouw- en woonrijp maken en bouwk. voorz. Plankosten Rentekosten Totaal kosten

500.000 8.338.000 1.512.000 182.000 10.532.000

Opbrengsten Woningbouw Subsidies en bijdragen Totaal opbrengsten

10.519.000 18.000 10.537.000

Exploitatieresultaat

5.000

11

7

Kansen en risico’s Uiteraard zitten er risico’s aan elke gebiedsontwikkeling. Middels onderzoeken worden deze risico’s zo veel mogelijk beperkt. Verder is aan de kostenkant een percentage onvoorzien van 15% opgenomen. Zo kunnen de eerste tegenvallers (vb. meerwerk) binnen de grondexploitatie worden opgevangen. Het project biedt een hele mooie kans om op een mooie locatie in Den Bosch een groot aantal (ongeveer 290) woningen toe te voegen, met name bedoeld voor de starter. Een hele mooie score lijkt ons.

12

Toelichting grondexploitatie De Donken-TGG locatie Projectnummer: G10079 Datum: 1 januari 2025 Status: Definitief

13