Bijlage 5 zienswijze loonsestraat wolfsdijk
Tekst van het document
De gemeenteraad van de gemeente 's- Hertogenbosch
Postbus 12345
5200 GZ 'S - HERTOGENBOSCH
Datum
Onderwerp
Zienswijze ontwerp bestemmingsplan 'herziening Loonsestraat 5 en Wolfdijk 2 Nuland'. -
1
augustus 2023
rk Uw kenmerk
Geachte gemeenteraad, Contactpersoon
Het ontwerp- bestemmingsplan 'herziening Loonsestraat 5 en Wolfdijk 2 Nuland' ligt tot en met 13 augustus 2023 ter inzage. Op grond van artikel 3.8, van de Wet ruimtelijke ordening, dienen wij hierbij zienswijzen in tegen dit
Telefoon
bestemmingsplan. Email
Planbeschrijving Het ontwerp- bestemmingsplan herziening Loonsestraat 5 en Wolfdijk 2 Nuland voorziet in een herbestemming van twee voormalige agrarische bedrijfslocaties naar wonen, de splitsing van een cultuurhistorisch waardevolle boerderij en de realisatie van een woning. Op de verbeelding van de Interim Omgevingsverordening Brabant is de planlocatie gelegen binnen de Groenblauwe mantel. Vooroverleg Bij brief van 15 februari 2022, kenmerk
, heeft ons Team Wro het uitvoering gereageerd op voorontwerp bestemmingsplan. Deze brief ligt mede aan onze zienswijze ten grondslag.
Provinciaal beleidskader Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Noord - Brabant ( IOV ) . Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Noord - Brabant vastgesteld die gelijktijdig met de Omgevingswet inwerking zal treden. Daarnaast is op 15 april 2022 de wijziging Interim omgevingsverordening actualisatie april 2022 in werking getreden. Hierin zijn een aantal thema's opgenomen en wijzigingen aangebracht ten opzichte van de geldende Interim omgevingsverordening. De
Biilage ( n )
omgevingsvisie en omgevingsverordening zijn te raadplegen via www.Brabant.nl interi mom gevingsverordening.
/
Datum 1
augustus 2023
rk
inhoudelijk standpunt Het ontwerp- bestemmingsplan Loonsestraat 5 en wolfdijk 2 Nuland voorziet in een herbestemming van twee voormalige agrarische bedrijfslocaties naar wonen, de splitsing van een cultuurhistorisch waardevolle boerderij en de aanleg van een woning op basis van artikel 3.78 van de IOV ( maatwerk) . De planlocatie is gelegen in de bebouwingsconcentratie" Lage Kant". In het voorontwerp - bestemmingsplanwas sprake van de realisatie van een
ruimte -voor - ruimte woning. In onze vooroverlegreactie hebben wij aangegeven
dat er sprake is van een planologisch aanvaardbare locatie voor een Ruimtevoor - ruimte woning. In voorliggend ontwerp- bestemmingsplan is echter geen sprake van de realisatie van een ruimte -voor - ruimte -woning, middels aankoop van een ruimt -voor- ruimte titel, maar van een woning op basis van artikel 3.78 van de IOV.
Artikel 3.78 van de
10 'maalwerk met als doel omgevingskwaliteit'
Artikel 3,78 van de IOV maakt de nieuwvestiging van een woning mogelijk mits voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in dat artikel. In voorliggend plan is sprake van een "berekening maatwerk omgevingskwaliteit" van k71.303,50 en voor het resterende een aan te kopen maatwerktitel van 53,969,50. Daarnaast zijn twee landschappelijke inpassingsplannenbijgevoegd waarvan de aanleg en instandhouding middels een voorwaardelijke bepaling is geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Loonsestraat 5 betreft een voormalige melkrundveehouderij waarvan de
voormalige agrarische bedrijfswoning ( een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij ) omgezet wordt naar burgerwoning. Voormalige agrarische bebouwing en voorzieningen worden gesloopt, behalve een veldschuur van ca. 200m, deze wordt behouden als bijgebouw. Tevens wordt hier de toevoeging van een nieuwe woning voorzien. In de structuurvisie van de voormalige gemeente Maasdonk is het plangebied
gelegen binnen de bebouwingsconcentratie 'Lage Kant'. Wij zijn van mening dat hier sprake is van een planologisch aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van de woning. Voor de realisatie van de woning moet echter ook sprake zijn van voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van de omgevingskwaliteit. In onderhavig plan worden twee locaties met elkaar verknoopt. Wij zijn van mening dat de berekening omgevingskwaliteit niet is toegepast conform de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord Brabant.
/
2 4
Datum
De beleidsregel bevat beleid voor de beëindiging van een agrarisch bedrijf
waarbij 1000 m2 bedrijfsgebouw wordt gesloopt als fysieke tegenprestatie. Dit is het geval bij Loonsestraat 5. Hierbij wordt de sloop van de eerste 250 m2 bedrijfsgebouw ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning. Voor het toevoegen van een woning geldt als drempelwaarde voor de fysieke tegenprestatie dat ten minste 750m2 bedrijfsgebouw moet worden gesloopt. De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van het te slopen bedrijfsgebouw kan worden ingezet als tegenprestatie. Ook de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige voorziening kan gedeeltelijk worden ingezet als tegenprestatie.
1
augustus 2023
rk
Wolfdijk 2 betreft een voormalige varkenshouderij die enkele jaren geleden is beëindigd en waar de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning met een B&B. In het plan resteert 290 m2 aan bijgebouwen. Omdat de drempelwaarde van 1000m2 voor de fysieke tegenprestatie hier niet wordt gehaald valt deze locatie onder de categorie 'overige gevallen'. De eerste 250 m2 bebouwing wordt gesloopt voor het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning. De ontwikkeling is behandeld als een ontwikkeling maar feitelijk betreft het hier twee ontwikkelingen in een plan, er wordt twee keer een bedrijfswoning omgezet naar wonen waarvoor dus twee keer 250m2 sloop bedrijfsbebouwing moet worden ingezet. Daarnaast kent de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit ook onderscheid tussen beide ontwikkelingen. Loonsestraat 5 betreft een omzetting van een agrarisch bedrijf naar wonen met de vereiste drempelwaarde van 1000m2 te slopen bebouwing. Wolfdijk 2 komt niet aan deze vereiste drempelwaarde en valt in de categorie 'overige gevallen'. De kwaliteitsverbetering wordt in beide gevallen anders berekend omdat bij 'overige gevallen' de afwaardering van de grond niet meegerekend mag worden.
Wij zijn van mening dat het plan in zijn huidige opzet niet past binnen de voorwaarden van artikel 3.78 van de IOV en de beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit, omdat de rekenmodule verkeerd is toegepast waardoor de vereiste kwaliteitsbijdrage te laag is.
Daarnaast ontbreekt een verantwoording dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied zoals gevraagd in artikel 3.78 lid onder d van de IOV. 1
Wij nodigen u uit met ons in overleg te treden over de strijdigheid met de voorwaarden van artikel 3.78 van de IOV.
/
3 4
Conclusie
Datum
Wij verzoeken u om de onderdelen van het plan die nog niet in
1
overeenstemmingzijn met de Interim -Omgevingsverordening aan te passen.
augustus 2023
rk
Mocht onze reactie aanleiding geven tot vragen of opmerkingen dan zijn wij graag bereid tot nader overleg.
namens deze,
In verband met geautomatiseerd verwerken is dit document digitaal ondertekend.
/
4 4
Van Aan
Onderwerp Ter attentie van Zaak identificatie Datum
Gemeente s - Hertogenbosch <gemeente shertogenbosch> Zienswijze ontwerp - bestemmingsplan'herziening Loonsestraat 5 en Wolfdijk z Nu
oi - o8 - 202315 : 13 : 51
Geachte lezer, zie in de bijlage het document behorende bij de door u gedane aanmelding inzake ruimtelijke plannen.
Met vriendelijke groet,
:
-
Den Boschzienswijzeherzieningloonsestraat5.pdf ( 117.84 kB )
Page 1 From : Date : To : Subject :
Attachments:
Zienswijze
/
SO ROS
2 Aug 2023 12 : 57 : 05 +0200
Nofax_ldoc" <kofax_ldoc@s - hertogenbosch.nl> Zienswijze herziening Loonsestraat 5 en Wolfdijk 2 Den Boschzienswijzeherzieningloonsestraat5.pdf