Bijlage 2a: bijlagen 1 t/m 5 en 7 bestemmingsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas’;

Bestemmingsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase)’ Bijlagen 1 t/m 5 en 7 toelichting

Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) Bijlagen 1 t/m 5 en 7 toelichting vastgesteld

juli 2021

2

Bijlagen bij toelichting

59

60

Bijlage 1 Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand

61

62

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand Stec Groep aan gemeente ’s-Hertogenbosch

Guido van der Molen en Peter Stopel 18 mei 2018

2

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Methodologie ........................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Uitgangspunten Ladder-toets 2.1 2.2 2.3 2.4

4

Locatieprofiel Rosmalenseplas ............................................................... 4 Locatieprofiel De Brand ........................................................................... 5 Nieuwe stedelijke ontwikkeling .............................................................. 6 Afbakening ruimtelijk verzorgingsgebied .............................................. 6

Behoefte kantoorruimte 3.1

3

8

3.7

Vraagraming - kwantitatieve vraag naar kantoorruimte in ’sHertogenbosch bedraagt circa 260.000 m² vvo komende tien jaar ..... 8 Vraagraming kwalitatief - marktaandeel van 25% voor kantoorruimte op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch ...................... 9 Vraagraming kwalitatief – ongeveer derde van kantoorgebruikers heeft voorkeur voor kleinschalige kantoorruimte langs de snelweg ................................................................................................... 10 Aanbod – nagenoeg geen hard planaanbod voor kantoorruimte op snelweglocaties beschikbaar in ’s-Hertogenbosch ........................ 10 Aanbod - circa 27.000 m2 vvo aanbod (excl. gewenste frictie van 5%) in bestaande kantoorruimte op snelweglocaties ......................... 11 Aanbod - onttrekken van minimaal 12.500 m2 vvo leegstaande kantoorruimte per jaar, ook op snelweglocaties ................................. 12 Conclusies............................................................................................... 13

Bijlage

16

3.2 3.3

3.4 3.5 3.6

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond U wilt de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte op de reeds bestaande bedrijventerreinen annex snelweglocaties De Brand en Rosmalenseplas toestaan. Daarvoor wilt u op korte termijn starten met aanpassing van de bestemmingsplannen voor deze locaties. U heeft voor locatie De Brand een ontwikkelambitie voor toevoeging van een programma van circa 27.000 m2 bvo kantoorruimte, voor locatie Rosmalenseplas gaat het om 15.000 m2 bvo voor middelgrote kantoorpanden en 4.000 m2 voor kleinschalige kantoorvilla’s. Voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan heeft u behoefte aan een heldere toets van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder vraagt een ruimtelijke afweging van de nieuwe ontwikkeling ten opzichte van bestaande plannen en plekken. In dit rapport leest u onze conclusies en resultaten.

1.2 Methodologie De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening. Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de Ladder. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) leest u de uitgangspunten voor de Ladder-toets, waaronder een locatieprofiel met de uitgangspunten voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling op de locaties De Brand en Rosmalenseplas en een analyse van het verzorgingsgebied van kantoorruimte op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch. In hoofdstuk 3 analyseren we de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte op snelweglocaties. In de bijlage vindt u een overzicht van kantoorlocaties en de behoeftematrix.

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

4

2 Uitgangspunten Ladder-toets 2.1 Locatieprofiel Rosmalenseplas

Kenmerk Ligging

Bereikbaarheid

Plannen en marktprofiel

Toelichting • De locatie Rosmalenseplas (genoemd naar de nabijgelegen recreatieplas) ligt aan de oostkant van ’s-Hertogenbosch (ten noordwesten van de kern Rosmalen en ten zuiden van de kern Empel), langs de snelweg A2 en nabij de A59. De kantoorlocatie grenst aan het bestaande (in uitgifte zijnde) bedrijventerrein. • De locatie is per auto uitstekend bereikbaar in minder dan 5 minuten vanaf afrit 20 van de snelweg A-2. De gehanteerde parkeernorm bedraagt 1 : 25 m2 bvo kantoorruimte. • Per openbaar vervoer is de locatie matig bereikbaar; de dichtstbijzijnde bushaltes liggen op circa 750 meter van de locatie (bushalte Rosmalen, Brabantpoort en bushalte Empel Hoogstraat). Mogelijk dat, wanneer de locatie verder is ontwikkeld, er een bushalte nabij de locatie wordt gepland. • Op de fiets is het centrum van ’s-Hertogenbosch binnen 20 minuten bereikbaar.

A2 zijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 15.000 m2 bvo) • • •

Kavels van 5.000 à 6.000 m2 langs de snelweg A-2 waarop uitgaande van een floor space index van 0,75 kantoorgebouwen worden gerealiseerd van 3.500 à 5.000 m2. Bouwhoogte 15 meter / aantal verdiepingen 4; Omvang verdiepingsvloeren bedraagt daarmee circa 800 tot 1.000 m2 bvo. Half verdiept parkeren, waarmee auto’s op maaiveld niveau aan zicht worden onttrokken Gebouwd parkeren wordt niet geëist, maar wel als mogelijkheid/voorkeur voorgelegd. Landscaping wordt geëist

Plaszijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 4.000 m2 bvo) • •

Doelgroepen

Kleinschalige kantoorvilla’s langs de westkant van de Rosmalenseplas. Het gaat om zelfstandige gebouwen van circa 750 tot 900 m2 bvo A2 zijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 15.000 m2 bvo) • Doelgroep: panden zijn te groot voor een belegging door een DGA/MKB bedrijf. Kandidaten die zich hier willen vestigen zullen professionele kantoorbelegger zoeken voor realisatie. • Doelgroepen bestaan uit zowel kleinschalige als middelgrote kantoorgebruikers, gezien mogelijkheid voor multi-tenant inrichting.

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

5

Plaszijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 4.000 m2 bvo)

Voorzieningen

• • • •

Kleinschalige tot middelgrote kantoorgebruikers tot ongeveer 30 werkzame personen. Doelgroep DGA (zelfstandig bedrijf), eigen gebruik, eigendom als pensioen voorziening In de directe nabijheid van de locatie is een Fletcher Hotel Restaurant gevestigd en een vestiging van McDonalds. Het centrum van de kern Empel ligt op circa 800 meter afstand.

Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch; Bewerking: Stec Groep, 2018

2.2 Locatieprofiel De Brand

Kenmerk Ligging

Bereikbaarheid

Plannen en marktprofiel

Toelichting • De locatie De Brand is een bestaande werklocatie met een mix van bedrijfsruimte en kantoor(achtige) ruimte. De locatie ligt ten westen van ’s-Hertogenbosch in de oksel van snelweg A-2 en N279. • De locatie is per auto uitstekend bereikbaar in slechts enkele minuten vanaf afrit 21 van de snelweg A-2. De locatie heeft een eigen op/afrit aan de N279. • Er wordt ruimte geboden om verspreid over het terrein op strategische plekken een gebouwde pvoorziening te realiseren • In de A2-zone van De Brand krijgt de groenzone een gemengde bestemming groen/parkeren met als doel om half verdiept (onttrokken aan het zicht), parkeervoorzieningen te realiseren in combinatie met het instellen van een parkeerverbod op/langs de openbare weg. • Op de fiets is het centrum van ’s-Hertogenbosch binnen 15 minuten bereikbaar. • Er rijdt een bus over een deel van het terrein., de bushalte ligt aan de voet van de entreekavels. • De totale beoogde plancapaciteit voor locatie De Brand (twee entreekavels en een kopkavel) bedraagt in totaal circa 27.000 m2 bvo. • De kavels op De Brand krijgen een bestemming kantoren, maar in het bestemmingsplan wordt ook de mogelijkheid open gelaten om bedrijfsactiviteiten toe te laten, die niet als zuiver kantoor kunnen worden aangemerkt, maar die zich daar wel willen vestigen in een pand met een kantoorachtige uitstraling.

Twee entree kavels De Brand, zichtlocatie langs de N279, met een omvang van 15.800 m2 en 20.000 m2 kavel •

Op elk van de kavels wordt een kantoorgebouw voorzien van 5.500 tot 7.000 m2 bvo met elk circa zeven verdiepingen van circa 800 à 1.000 m2 bvo. Met deze bouwhoogte wordt vastgehouden aan

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

• •

6

de ruimtelijke uitgangspunten van het vigerend bestemmingsplan. Bebouwd parkeren. Er wordt een parkeernorm gehanteerd van 1:25 m2 bvo kantoorruimte. Op deze twee entree kavels is grenzend aan deze twee gebouwen op elk van de kavels de mogelijkheid om 2 à 3 (kleinere) kantoorgebouwen te realiseren.

Kopkavel De Brand (zichtlocatie A2, totale omvang 34.000 m2 kavel •

Doelgroepen

•

Voorzieningen

• • •

Overige

Naast ruimte die gereserveerd wordt voor bedrijfsruimte, blijft er circa 12.000 m2 kavel over voor ontwikkeling van een kantoor. Hiervoor is de gemeente in gesprek met een kandidaat die een kantoor van 4.000 m2 bvo wil ontwikkelen. Ook hier geldt t een parkeernorm van 1:25 m2 bvo De locaties op De Brand zijn vooral bedoeld voor (middel)grote kantoorgebruikers met voorkeur voor een modern kantoorgebouw met relatief grote vloervelden, op een locatie direct langs de snelweg. De Brand beschikt over een vergader/evenementen centrum, inclusief restaurant. Er is op de locatie ook een kinderdagverblijf gevestigd. Er is door gemeente en ondernemersvereniging De Brand een nieuwe gebiedsvisie Bedrijventerrein De Brand 2040 opgesteld om het gehele bedrijventerrein naar een hoger duurzaamheidsniveau te brengen door: een nieuw parkeerbeleid, verdere vergroening, hemelwater opslag, energie opwekking en uitstraling

Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch; Bewerking: Stec Groep, 2018

2.3 Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een:

‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Bij wonen geldt bijvoorbeeld dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een woningbouwlocatie vanaf 12 woningen1. Voor andere stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij uitbreiding van 400 m2 tot 500 m2 bvo. Gezien de beoogde ontwikkeling op De Brand (circa 27.000 m2 bvo kantoorruimte op kopkavels en toevoegen van kantoorbestemming voor zichtzone) en Rosmalenseplas (circa 15.000 m2 bvo en 4.000 m2 bvo) is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder is alleen van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt, of dat er een functiewijziging van zodanige aard en omvang plaats vindt dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aan beide voorwaarden wordt bij zowel de plannen voor De Brand als de plannen voor de Rosmalenseplas voldaan. De bebouwingsmogelijkheden nemen toe en er wordt een kantoorbestemming toegekend aan de gronden in het plangebied waar dit op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is.

2.4 Afbakening ruimtelijk verzorgingsgebied De Ladder vraagt om vraag en aanbod binnen het verzorgingsgebied / reikwijdte van de functie tegen elkaar af te zetten. Dit verzorgingsgebied varieert per type functie en per kwaliteit en omvang van de functie. We brengen daarom allereerst het te verwachten verzorgingsgebied voor kantoorruimte op 1

ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

7

snelweglocaties in kaart, daarna gaan we achtereenvolgens in op de behoefte aan kantoorruimte op snelweglocaties in ‘s-Hertogenbosch. In de tabel bepalen we de (indicatieve) behoefte en geven vervolgens een overzicht van mogelijke kansen, risico’s en resterende witte vlekken voor de definitieve Laddertoets. Verzorgingsgebied lokaal: meer dan 3/4 van verhuisbewegingen van kantoorgebruikers op snelweglocaties vanuit eigen gemeente Uw plannen voorzien in een ontwikkeling van kantoorruimte op snelweglocaties. De kantorenmarkt is voor een groot deel een lokale markt. Onderzoek (PBL, 2007 & CBS, 2013) wijst uit dat circa 90 tot 95% van de bedrijfsverplaatsingen binnen de COROP-regio plaatsvindt. Een groot deel (ruim 2/3e deel) blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. Onderzoek naar verhuisdynamiek binnen de gemeentegrenzen is beperkt. Uit diverse onderzoeken2 komt naar voren dat: • slechts 5% van alle bedrijven over de gemeentegrenzen wil verhuizen (en dus een sterke voorkeur heeft voor de eigen gemeente); • circa 75% van de bedrijven verhuist binnen een straal van 5 kilometer rondom de bestaande vestiging; • circa 40% van alle bedrijven verhuist binnen een straal van 1 kilometer rondom de bestaande vestiging.

Wanneer we specifiek de verhuisbewegingen van kantoorgebruikers op snelweglocaties in ’sHertogenbosch analyseren, concluderen we dat sinds 2011 meer dan driekwart van de (inkomende) verhuisbewegingen (gerelateerd aan het aantal werkzame personen) op snelweglocaties vanuit de gemeente ‘s-Hertogenbosch zelf afkomstig is (bron: Vastgoeddata, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018). Wanneer we alleen het aantal verhuisde bedrijven analyseren, gaat het om meer dan 2/3 (68%) van alle kantoorvestigingen. We zien slechts beperkt uitwisseling met direct omliggende gemeenten. Zo heeft na ’s-Hertogenbosch de gemeente Beuningen (op meer dan 40km) het grootse aandeel (4%) binnen de verhuisbewegingen (gebaseerd op 1 verhuizing naar ‘s-Hertogenbosch met circa 75 werkzame personen). De kantorenmarkt van ’s-Hertogenbosch (op snelweglocaties) is dan ook sterk lokaal, waarbij we incidenteel inkomende verhuizingen kleinere en grotere kantoorgebruikers van locaties elders in de regio of Nederland zien (waaronder ook uit gemeenten als Amersfoort, Amsterdam, Gorinchem, Maarssen, Utrecht en Veenendaal). Dit is ook niet opmerkelijk: ’s-Hertogenbosch heeft een dominante positie binnen de bestuurlijke regio: meer dan 2/3 van de totale kantorenvoorraad in Noordoost-Brabant is toe te rekenen aan ’s-Hertogenbosch en een groeiend aandeel van de totale opname in de regio.

2

Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid, Ruimtelijk Planbureau, 2007 (NAi Uitgevers Rotterdam). Bedrijven verhuizen vooral binnen eigen gemeente, CBS, donderdag 15 augustus 2013 (Artikel op de website).

8

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

3 Behoefte kantoorruimte 3.1 Vraagraming - kwantitatieve vraag naar kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch bedraagt circa 260.000 m² vvo komende tien jaar De toekomstige vraag naar kantoren in ‘s-Hertogenbosch bestaat uit uitbreidingsvraag en vervanging. Figuur 1: berekening vraag naar kantoorruimte voor gemeente ‘s-Hertogenbosch Uitbreidingsvraag naar kantoorruimte

•

•

+

Vervanging van kantoorruimte

=

Totale vraag naar kantoorruimte

Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de provincie) Vervanging is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet.

In tabel 1 hieronder geven we een overzicht van de uitgangspunten die we hebben gehanteerd voor de berekening van de vraag naar kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch: • Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid hebben we gebruik gemaakt van de meest recente WLO scenario’s van het PBL voor Noordoost-Noord-Brabant. We hanteren het hoge scenario, uitgaande van een gemiddelde jaarlijkse groei van iets minder dan 0,5%. Dit scenario gaat uit van een groei van iets minder dan 5.000 banen in ’s-Hertogenbosch in de komende tien jaar. Dit lijkt ons, gezien de concentratie en sterke groei van de grotere steden binnen de provincie, niet onrealistisch en zelfs voorzichtig. • Het aandeel kantoorbanen binnen het totaal aantal banen in ‘s-Hertogenbosch is al jaren stabiel. Gemiddeld is zo’n 34 tot 35% van het totaal aantal banen toe te rekenen aan kantoren. In de prognose hebben we het aandeel kantoorwerkgelegenheid gelijk gehouden aan het uitgangsjaar (2017). • De kantoorquotiënt (het aantal m² kantoorruimte per werkzame persoon) is de laatste tien jaar ook redelijk stabiel en ligt zo rond de 24 à 25 m² per werkzame persoon. De verwachting is dat de kantoorquotiënt op termijn zal dalen, mede als gevolg van de doorontwikkeling van Het Nieuwe Werken. In de cijfers zien we dat overigens nu nog niet terug. Daarmee blijft deze trend nog achter bij de cijfermatige analyse.

Dat maakt dat we rekenen met een kantoorquotiënt die gelijk blijft de komende tien jaar. Overigens is onze verwachting dat de kantoorquotiënt met name in centrum/stationsgebieden zal dalen op termijn, mede gezien de ruimtedruk vanuit verschillende functies (wonen, voorzieningen, kantoren et cetera) op deze locaties. De kantoorquotiënt op snelweglocaties zal niet of slechts beperkt dalen, zo schatten we in. • Op basis van de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen, onttrekkingen en de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik hebben we de gemiddelde jaarlijkse vervanging van kantoorruimte in ’sHertogenbosch berekend. Vanaf 2010 bedraagt de jaarlijkse vervanging circa 2,2% van de totale kantorenvoorraad in gebruik in ’s-Hertogenbosch. Echter, we zien ook dat de vervanging gemiddeld toeneemt (als gevolg van duurzaamheidseisen, maar ook de wens van de eindgebruiker voor kwalitatief, modern vastgoed), ook nu de uitbreidingsvraag minder snel stijgt. Daarom rekenen we met

9

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

een vervangingspercentage van maximaal 2,5%. Overigens, ook in recente ramingen die we maakten voor de provincie Zuid-Holland hanteren we voor veel regio’s dit percentage. Tabel 1: uitgangspunten vraagraming kantorenmarkt ‘s-Hertogenbosch Scenario Banen Aandeel Kantoorbanen % Kantoorquotiënt Vervangings%

‘s-Hertogenbosch Circa 0,5% groei per jaar 2017 2017 2,5%

Op basis van berekening van de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag komen we tot de totale vraag naar kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch voor de komende tien jaar. In totaal is er vraag naar circa 260.000 m² vvo tot en met 2027. Daarmee ligt de jaarlijkse vraagprognose (circa 26.000 m² vvo per jaar3) goed in lijn met de gemiddelde opname sinds 2010, die tussen de 25.000 en 30.000 m² vvo bedroeg (bron: Cushman&Wakefield, 2018; Vastgoedjournaal, 2018). We concluderen dat, gezien het feit dat de gemiddelde opname vanaf 2010 inclusief enkele jaren economische crisis is, de langjarige raming zelfs voorzichtig lijkt. We verwachten op de korte termijn dan ook een opname die boven dit gemiddelde ligt gezien de huidige hoogconjunctuur. Op (middel)lange termijn gaan we uit van gemiddeld iets minder hoge vraag naar kantoorruimte, mede als gevolg van het feit dat transacties gemiddeld kleiner worden, maar ook dat er naar schatting nog zo’n 20 tot 30% ruimte zit in bestaande contracten van eindgebruikers. Figuur 2: Indicatieve prognose vraag naar kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch (2018 t/m 2030) 300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Bron: Stec Groep, 2018

3.2 Vraagraming kwalitatief - marktaandeel van 25% voor kantoorruimte op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch Op basis van de prognose van de totale vraag naar kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch berekenen we de kwalitatieve vraag. Daarbij zoomen we specifiek in op snelweglocaties. Het marktaandeel voor dit locatietype baseren we op basis van de opname in de laatste vijf jaar. Ondanks de focus van de gemeente ‘s-Hertogenbosch op het Paleiskwartier (Spoorzone) concluderen we dat het marktaandeel van snelweglocaties (cluster van kantoren op enkele minuten rijden van de snelweg, bij voorkeur met zichtlocatie) in de afgelopen vijf jaar iets meer dan 25% bedroeg. Hierbij rekenen we ook de transacties op De Brand (bestemming ‘bedrijven’, maar met sterk kantoorachtige uitstraling en opzet) mee. Dit is een

3

Uitgaande van een reguliere vormfactor van 85% (vvo/bvo) komen we op een jaarlijkse vraag van circa 30.000 m2 bvo

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

10

marktaandeel dat in lijn is met het landelijk gemiddelde, zo constateren we op basis van eerder onderzoek en bureauexpertise. Overigens, wanneer we de transacties van de afgelopen tien jaar (2007 tot 2017) analyseren, concluderen we dat het marktaandeel van snelweglocaties met circa 30% zelfs nog iets hoger lag. Als marktaandeel voor de komende tien jaar hanteren we 25% voor snelweglocaties in ’sHertogenbosch. Daarmee komt de totale vraag naar kantoorruimte op snelweglocaties voor de komende tien jaar uit op circa 65.000 m² vvo.

3.3 Vraagraming kwalitatief – ongeveer derde van kantoorgebruikers heeft voorkeur voor kleinschalige kantoorruimte langs de snelweg In figuur 3 analyseren we het aandeel van kleinschalige kantoorruimte binnen de totale opname op snelweglocaties. Hieruit volgt dat het marktaandeel van kleinschalige kantoorruimte (tot circa 750 m2 vvo, in lijn met de beoogde kleinschalige kantoorvilla’s op de locatie Rosmalenseplas) circa 35% bedraagt. Wanneer we dit indicatief doorrekenen, komt de maximale vraag naar kleinschalige kantoorruimte (zowel zelfstandige kantoorvilla’s als kleinschalige kantoorruimte binnen een multitenant gebouw) op snelweglocaties daarmee uit op zo’n 22.500 m2 vvo voor de komende tien jaar (35% van iets minder dan 65.000 m2 vvo). Vraag naar kleinschalige kantoorvilla’s op snelweglocaties meer dan 15% Voor de ontwikkeling van de Rosmalenseplas wordt uitgegaan van een programma van circa 4.000 m2 bvo kantoorruimte in villa’s van 750 tot 900 m2 bvo (zo’n 650 tot 750 m2 vvo). Uitgaande van een totale toevoeging van kantoorvilla’s van 3.400 m2 vvo (op basis van reguliere verhouding tussen bvo/vvo van 85%) betekent dat binnen de vraag naar kleinschalige kantoorruimte op snelweglocaties, circa 15% van de eindgebruikers voorkeur heeft voor een zelfstandig kantoorpand. De overige 85% heeft dan voorkeur voor een multi-tenant omgeving.

In praktijk verwachten we dat het aandeel van de eindgebruikers met voorkeur voor een eigen pand (tot 750 m2 vvo), eerder iets hoger dan lager zal liggen. Figuur 3: opname naar grootteklasse op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch, 2013-2017

4% 14%

0 - 250 m2 250 - 500 m2

43% 500 - 750 m2

17% 750 - 1.500 m2 1.500 - 5.000 m2

22%

Bron: Vastgoedjournaal, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018

3.4 Aanbod – nagenoeg geen hard planaanbod voor kantoorruimte op snelweglocaties beschikbaar in ’s-Hertogenbosch In tabel 2 maken we een overzicht van het harde planaanbod (plancapaciteit) in de gemeente ’sHertogenbosch beschikt over een harde plancapaciteit van in totaal circa 39.300 m2 bvo kantoorruimte (circa 33.400 m2 vvo). Bijna 90% van dit planaanbod ligt in of nabij het centrum. De locatie Hintham ligt weliswaar nabij de snelweg A-2, maar op meer dan 5 minuten rijden vanaf de afrit. Dit is geen snelweglocatie, maar een locatie op landgoed Zuiderbosch. Een ontwikkelaar wil hier drie kantoorvilla’s realiseren van in totaal circa 2.300 m2 bvo. Daarnaast is op de locatie High Tech Park nog ruimte voor (her)ontwikkeling van twee kantoorvilla’s van circa 1.000 m2 bvo per stuk.

11

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

Tabel 2: hard planaanbod voor kantoorruimte in gemeente ‘s-Hertogenbosch Locatie Paleiskwartier Willemspoort Hintham High Tech Park / Hambakenwetering Totaal

Plancapaciteit 17.000 18.0004 2.300 2.000 39.300

Locatietype Centrum/stationsgebied Centrumrand Uitvalsweg Snelweg / kantoren op bedrijventerrein

Bron: Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018

In het overzicht van harde plancapaciteit in tabel 2 zijn de beoogde nieuwe (zachte) planlocaties op De Brand (27.000 m2 bvo) en Rosmalenseplas (15.000 m2 bvo en 4.000 m2 bvo) niet toegevoegd. Momenteel heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch geen ontwikkelruimte voor nieuwe kantoorruimte op snelweglocaties. Wanneer we beide locaties wel optellen bij de totale plancapaciteit, komen we op een totaal planvolume (hard en zacht) van 85.300 m2 bvo.

3.5 Aanbod - circa 27.000 m2 vvo aanbod (excl. gewenste frictie van 5%) in bestaande kantoorruimte op snelweglocaties In de gemeente ’s-Hertogenbosch staat momenteel nog circa 79.000 m2 vvo kantoorruimte leeg (bron: Cushman&Wakefield, Q1 2018). De leegstand in ’s-Hertogenbosch bedraagt circa 8,6% en is daarmee ondergemiddeld in vergelijking tot het Nederlands gemiddelde van 17%. In figuur 4 hebben we de ontwikkeling van de leegstand in de periode vanaf 2010 weergegeven, hieruit volgt dat de leegstand in de gemeente de laatste jaren verder is afgenomen. Overigens, ook gedurende de economische crisis lag het leegstandspercentage in ’s-Hertogenbosch ver onder het Nederlands gemiddelde met 9% tot 12% (ter vergelijking: het Nederlands gemiddelde schommelde rond de 20%). Wanneer we uitgaan van een gewenste frictieleegstand van 5% bedraagt de resterende leegstand nog circa 33.000 m2 vvo. We maken hierbij geen onderscheid tussen courant/incourant aanbod. Zo zijn we volledig compleet in onze confrontatie van vraag en aanbod. Bovendien kan incourant vastgoed (met een bestaande plantitel) worden herontwikkeld tot kwalitatief courant vastgoed. Figuur 4: ontwikkeling leegstand van kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch ,2010-2017, in m 2 vvo 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

Bron: Cushman&Wakefield, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018

4

Maximaal programma, waarvan deel kantoorruimte en deel voorzieningen

2016

2017

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

12

In totaal is er nog circa 45.000 m2 vvo (leegstaande) kantoorruimte beschikbaar op snelweglocaties (bron: Funda in Business, Q1 2018). Daarmee ligt het leegstandspercentage op snelweglocaties op circa 12% en daarmee zo’n drie procent hoger dan de gemiddelde leegstand in de gemeente (maar nog ver onder het landelijk gemiddelde). Dit is niet opmerkelijk, ook landelijk zien we dat de leegstand op snelweglocaties gemiddeld hoger is. Er valt op dat de leegstand in ’s-Hertogenbosch op snelweglocaties relatief ondergemiddeld is in vergelijking tot de leegstand op snelweglocaties in de grotere kantoorgemeenten. We zien dat de leegstand op snelweglocaties in de grotere kantoorgemeenten al snel boven het landelijk gemiddelde van circa 17% uitkomt. Inclusief een gewenste frictieleegstand van 5% bedraagt het aanbod op snelweglocaties in ‘sHertogenbosch circa 27.000 m2 vvo. Ook hierbij maken we geen onderscheid tussen courant/incourant aanbod. We concluderen dat aanbod voor kleinschalige kavels en/of zelfstandige kantoorvilla’s langs de snelweg momenteel niet worden aangeboden (wel in het planaanbod, zie tabel 2). Wel kunnen units of kleinere metrages worden gehuurd in grotere (multi-tenant) kantoren.

3.6 Aanbod - onttrekken van minimaal 12.500 m2 vvo leegstaande kantoorruimte per jaar, ook op snelweglocaties In de gemeente ’s-Hertogenbosch worden de laatste jaren ook steeds meer (verouderde) kantoorpanden getransformeerd / onttrokken van de voorraad. In 2013 heeft het college van de gemeente besloten de ambitie om kantoren aan de kantorenmarkt te onttrekken te verdubbelen naar gemiddeld 12.500 m2/jaar. Dit aantal is vanaf 2013 ruimschoots gehaald. In totaal werd meer dan 90.000 m2 kantoorruimte onttrokken, gemiddeld circa 18.500 m2 per jaar (zie figuur 5). Vanaf 2001 is meer dan 130.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de voorraad. Onttrekkingen zorgen enerzijds voor een afname van het (structureel) aanbod, maar anderzijds ook voor afname van de voorraad. Daarmee hebben onttrekkingen ook directe invloed op de behoefte aan (nieuwe) kantoorruimte. Figuur 5: onttrekkingen van kantoorruimte aan de voorraad in ’s-Hertogenbosch, in m 2 bvo 30000

25000

20000

15000

10000

5000

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Bron: gemeente ‘s-Hertogenbosch; Bewerking: Stec Groep, 2018

Het merendeel van de onttrekkingen van kantoorruimte vindt plaats op locaties in of aan de rand van woonwijken, langs uitvalswegen en/of het centrum van de gemeente (zie ook figuur 6). De verwachting is dat op termijn ook kantoorruimten op enkele locaties nabij de snelweg zullen worden onttrokken, omdat de betreffende locaties niet meer voldoen aan de marktbehoefte.

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

13

Figuur 6: onttrekkingen van kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch 2014-2018 (inclusief locaties in voorbereiding)

Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, 2018

3.7 Conclusies •

•

•

Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod volgt dat er in de gemeente ’s-Hertogenbosch kwantitatief sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er de komende tien jaar vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod (optelsom van plancapaciteit en bestaand aanbod excl. 5% gewenste frictieleegstand) circa 66.400 m² vvo bedraagt. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen, zo schatten we in. Wanneer we de totale vraag naar snelweglocaties (circa 65.000 m2 vvo) confronteren met het bestaande (plan)aanbod op snelweglocaties (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5 %) volgt hieruit de behoefte aan (nieuwe) kantoormeters voor de komende tien jaar. Voor snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalenseplas, betekent dit een behoefte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m² bvo) voor de komende tien jaar. De totale plancapaciteit voor beide locaties bedraagt in totaal circa 46.000 m2 bvo (De Brand circa 27.000 m2 bvo; Rosmalenseplas 15.000 m2 bvo en 4.000 m2 bvo). Daarmee is de behoefte iets kleiner

14

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

dan de het totale (plan)aanbod van kantoorruimte (circa 39.000 m2 vvo) voor de komende tien jaar op snelweglocaties (zie ook figuur 7 hieronder). Daarbij lijkt er, kwalitatief, voldoende behoefte aan toevoeging van kleinschalige, zelfstandige kantoorunits op de snelweglocatie langs de Rosmalenseplas. Op basis van onze huidige analyses concluderen we dat u een beperkt Ladder risico loopt. Het totale planaanbod op snelweglocaties is op dit moment (kwantitatief) circa 4.000 m2 bvo groter dan de totale vraag voor de komende tien jaar. U verwacht de komende jaren ook kantoorruimte (structureel aanbod) op snelweglocaties te onttrekken. Hiermee neemt het aanbod af en daarmee de behoefte aan kantoorruimte toe. Ook concluderen we dat de kleinschalige kantoorvilla’s die u beoogt een niche zijn binnen de kantorenmarkt. Er is momenteel nauwelijks bestaand (plan)aanbod aan kleinschalige, zelfstandige kantoorruimte op snelweglocaties beschikbaar. Overigens, ondanks het geringe overaanbod (meer (plan)aanbod dan behoefte) verwachten we niet dat zich onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen als gevolg van deze beoogde ontwikkeling. Het overaanbod is slechts beperkt in omvang; eventuele extra leegstand van 4.000 m2 vvo als gevolg van deze ontwikkeling zorgt voor een toename van het leegstandspercentage van minder dan 1%.

Bovendien bestaat een deel van uw planaanbod uit kleinschalige kantoorvilla’s die momenteel niet (uitgezonderd het harde planaanbod op High Tech Park) worden aangeboden (waarbij de huidige leegstand voor dit segment nu onder frictieleegstand is).

•

•

Figuur 7: confrontatie van indicatieve vraag en aanbod (excl 5% gewenste frictie) voor snelweglocaties in komende tien jaar (in m 2 vvo) in ‘s-Hertogenbosch 80.000 Bestaand aanbod (excl 5% frictie) Plancapaciteit De Brand

70.000

Vraag naar kantoorruimte op snelweglocaties Plancapaciteit Rosmalenseplas

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

Bron: Stec Groep, 2018

TOELICHTING FIGUUR 7 • •

•

De groene lijn maakt de totale vraag naar kantoorruimte op snelweglocaties in de komende tien jaar inzichtelijk. In totaal gaat het om circa 65.000 m2 vvo voor de komende tien jaar. Het aanbod is vervolgens cumulatief weergegeven, waarbij achtereenvolgens het bestaand aanbod (blauwe kolom), harde plancapaciteit (High Tech Park) en de twee beoogde ontwikkellocaties zijn weergegeven. De blauwe kolom geeft een overzicht van het huidig, bestaand aanbod van kantoorruimte op snelweglocaties, exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%.Het gaat om circa 27.000 m2 vvo.

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

•

•

15

De grijze lijn hierboven staat voor het harde planaanbod op de locatie High Tech Park (bedrijventerrein langs de snelweg), waar nog circa 2.000 m2 bvo (circa 1.700 m2 vvo) kantoorruimte gerealiseerd kan worden. De blauwe en oranje stippellijnen geven een indicatie van de beoogde ontwikkelcapaciteit op de locatie De Brand en Rosmalenseplas (circa 46.000 m2 bvo, zo’n 39.000 m2 vvo). Hieruit volgt ook dat in 2027 de vraag (groene lijn) net iets onder het totale planaanbod ligt (bovenste oranje stippellijn).

Aanbevelingen • We adviseren u om De Brand en Rosmalenseplas kwalitatief van elkaar te onderscheiden, wanneer u er voor kiest beide locaties tegelijkertijd in de markt te zetten. Segmenteren naar omvang lijkt dan een passende mogelijkheid. Zo kan u bijvoorbeeld de locatie Rosmalenseplas inrichten voor kleinschalige en middelgrote eindgebruikers (villa’s en middelgrote kantoorpanden tussen circa 2.500 en circa 5.000 m2.) Op De Brand kan dan ruimte worden gereserveerd voor meer grootschalige kantoorpanden (vanaf 5.000 m2). We zien dat op De Brand (zichtas) nu ook meerdere kantoorpanden van circa 5.000 tot 8.000 m2 gevestigd zijn. Daarmee sluit u goed aan op de bestaande kantoorpanden op deze locatie. • Het is van belang dat de maximale oppervlakte kantoorruimte (planvolume) dat u straks mogelijk maakt in het bestemmingsplan, gelijk is aan (of minder is dan) de behoefte uit deze Ladder-toets. Of dat het aanbod op snelweglocaties verder afneemt (bijvoorbeeld door opname of onttrekkingen). Wanneer u kiest voor segmenteren naar omvang (van gebouwen), is het van belang dit ook op te nemen in het bestemmingsplan.

We raden u aan om een minimale omvang (planvolume) op te nemen in uw bestemmingsplan, zodat u voorkomt dat straks, naast de kavels voor kleinschalige kantoorvilla’s op de locatie Rosmalenseplas, ook op de overige kavels op snelweglocaties kleinschalige kantoorvilla’s worden gerealiseerd. Bovendien borgt u zo het maximale planvolume in de bestemmingsplannen voor beide locaties. • Ook van belang is de mogelijkheid om grotere vloeren (van circa 1.000 m2 of meer) mogelijk te kunnen maken in uw bestemmingsplan. Zo speelt u goed in op de wens van eindgebruikers. Er is steeds meer voorkeur voor grotere vloervelden, zeker ook voor multi-tenant gebouwen (dit voorkomt bijvoorbeeld dat bedrijven meerdere etages moeten huren, wat vaak een minder efficiënt ruimtegebruik en bedrijfsvoering betekent). • Tot slot : zet ook sterk in op stedenbouwkundige eisen: geef de voorkeur aan moderne, iconische gebouwen / concepten op uw ‘laatste’ kavels langs de snelweg. Mogelijk kan u ook eisen stellen aan duurzaamheid van gebouwen (alleen A+ en hoger bijvoorbeeld).

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

16

Bijlage Figuur 8: overzicht kantoorlocaties in de gemeente ‘s-Hertogenbosch

Het totale bestaande aanbod van kantoorruimte op snelweglocaties bestaat in deze Ladder toets uit het aanbod op de formele kantoorlocaties langs de snelweg (Pettelaarpark, De Herven, De Brand (inclusief kantoorachtig aanbod) en Rosmalenseplas e.o.), aangevuld met aanbod op overige locaties (< 5 minuten vanaf de snelweg, bij voorkeur met zichtlocaties vanaf de snelweg). Het gaat hierbij om de locaties De Bossche Poort (Vughterweg), Soetelieve en aanbod van kantoorruimte op de bedrijventerreinen Rietvelden en Hightech Park.

17

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

Tabel 3: behoeftematrix kantoorruimte De Brand en Rosmalenseplas, ‘s-Hertogenbosch Aanbod

behoefte

kwantitatief

vraagraming kwalitatief

kwantitatief en kwalitatief

kwantitatief en kwalitatief

•

•

kwantitatief

kwantitatief

•

•

•

•

•

•

Berekening van de uitbreidingsvraag waarbij wordt uitgegaan van de ontwikkeling van kantoorwerkgelegenheid en het kantoorquotiënt (het aantal m² vvo per werkzame persoon). Berekening van de vervanging van kantoorruimte. Hierbij wordt uitgegaan van een jaarlijkse vervanging van 2,5% van de totale kantorenvoorraad in gebruik. Uitbreidingsvraag en vervanging vormen bij elkaar de totale vraag naar kantoorruimte. Hieruit volgt een vraag voor het verzorgingsgebied van De Brand en Rosmalenseplas (de gemeente ’sHertogenbosch) van iets circa 260.000 m² vvo voor de komende tien jaar De jaarlijkse opname in de gemeente ligt de laatste vijf jaar gemiddeld boven de vraagraming. De raming is voorzichtig concluderen we.

•

•

De kantoorlocaties De Brand en de Rosmalenseplas zijn per auto uitstekend bereikbaarheid door de ligging langs de snelweg A2 en beschikken over zichtlocaties vanaf de snelweg en/of N-weg. Het marktaandeel van snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalenseplas, bedraagt iets meer dan 25%, zo blijkt uit analyse van de opname in de laatste vijf tot tien jaar. Daaruit volgt een vraag naar kantoorruimte snelweglocaties (De Brand en Rosmalenseplas) van circa 65.000 m² vvo voor de komende tien jaar

•

•

•

Voor het bepalen van de harde plancapaciteit is gekeken naar zelfstandige kantoorruimte, in lijn met de vraagraming. Naast plancapaciteit wordt ook het totale beschikbare aanbod van kantoorruimte meegenomen. We maken hierbij geen onderscheid tussen courant/incourant aanbod. Wel wordt gerekend met een gewenste frictieleegstand van 5%. De totale harde plancapaciteit voor kantoorruimte in ’sHertogenbosch bedraagt circa 39.300 m2 bvo (circa 33.400 m2 vvo). Het totale aanbod van kantoorruimte (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%) bedraagt circa 33.000 m² vvo in ’sHertogenbosch.

•

kwalitatief •

kwalitatief •

•

In ’s-Hertogenbosch is circa 2.000 m2 bvo hard planaanbod op snelweglocaties. Het totale aanbod van kantoorruimte (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%) op snelweglocaties bedraagt circa 27.000 m² vvo in ’s-Hertogenbosch.

•

•

•

Bron: Stec Groep, 2018

Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod volgt dat er in het verzorgingsgebied voor De Brand en Rosmalenseplas (gemeente ’s-Hertogenbosch) sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod circa van 66.400 m² vvo bedraagt. Daarmee concluderen we dat er kwantitatief voldoende reële Ladder ruimte is binnen de marktregio. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten elders voordoen.

Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod op snelweglocaties volgt dat er vraag is naar iets minder dan 65.000 m2 vvo kantoorruimte, terwijl het totale (plan) aanbod circa 29.000 m2 vvo bedraagt. Hieruit volgt een behoefte aan (nieuwe) kantoorruimte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m2 bvo). De beoogde ontwikkeling van kantoorruimte op De Brand en Rosmalenseplas ligt met circa 46.000 m2 bvo boven deze behoefte. Ondanks dit beperkte overaanbod verwachten we niet dat zich bij ontwikkeling onaanvaardbare effecten voordoen.

Bijlage 2 Natuurtoets ’s-Hertogenbosch

Brabantse

63

Poort

64

Bijlage 3 Onderzoek Rosmalense Plas

externe

65

veiligheid

66

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase)

projectnummer 0461026.100 definitief 22 januari 2021

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase)

projectnummer 0461026.100 definitief 22 januari 2021

Adviesgroep SAVE

Opdrachtgever Gemeente 's-Hertogenbosch Wolvenhoek 1 5211 HH 'S-HERTOGENBOSCH

datum vrijgave 20-01-2021

beschrijving revisie definitief

goedkeuring J.L.M. EskensJ.L.M Eskens

vrijgave J.L.M. Eskens

Inhoudsopgave

Blz.

1

Inleiding

1

1.1

Leeswijzer

1

2

Beleidskader

2

3

Risicobeschouwing

4

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3

Transport gevaarlijke stoffen over spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Oss Transport gevaarlijke stoffen over A2-A59 Uitgangspunten Bevolkingsinventarisatie Resultaten

4 4 4 5 8

4

Verantwoording groepsrisico

10

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Algemene beschouwing veiligheidssituatie Ruimtelijke veiligheidsmaatregelen Bronmaatregelen Mogelijke bouwkundige maatregelen Zelfredzaamheid Bestrijdbaarheid

10 11 11 11 11 12

5

Conclusies

13

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

1

Inleiding De gemeente ’s-Hertogenbosch is voornemens het bestemmingsplan voor de Rosmalense Plas (als onderdeel van Empel 3e fase) te herzien. Met deze herziening wordt het voor een deel van het plangebied (direct langs de Rijksweg A2) mogelijk om solitaire kantoorgebouwen te realiseren. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken wordt een ruimtelijke procedure doorlopen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. In de nabije omgeving van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de A2 en de A59. Daarnaast vindt er vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de spoorweg ’s-Hertogenbosch-Oss die op ruim 1,5 kilometer van het plangebied is gelegen. In het kader van de ruimtelijke procedure, dient het aspect externe veiligheid te worden beoordeeld en dient het groepsrisico te worden verantwoord. Antea Group is gevraagd in relatie tot de voorgenomen de beoordeling ten aanzien van externe veiligheid uit te voeren.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied Rosmalense Plas met de geprojecteerde kantoorruimte langs de A2 (roze)

1.1

Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt ingegaan op enkele hoofdzaken met betrekking tot externe veiligheidsbeleid. In hoofdstuk drie worden de relevante transportroutes in relatie tot het plangebied beschouwd. In hoofdstuk vier worden de elementen voor de invulling van de verantwoordingsplicht gegeven. Ten slotte worden in hoofdstuk vijf de conclusies beschreven.

Blad 1 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

2

Beleidskader Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Voor inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het relevante beleidskader, voor buisleidingen is dit het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het beleid voor transportmodaliteiten staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt. Plaatsgebonden Risico (PR) Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaar-contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten aanwezig zijn of geprojecteerd worden.

Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaar-contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde. Groepsrisico (GR) Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet ‘op de kaart’ worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Figuur 2.1: Weergave plaatsgebonden risicocontouren, invloedsgebied en groepsrisicografiek met oriëntatiewaarde voor transport

Verantwoordingsplicht In het Bevi, het Bevb en het Bevt is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Bij deze verantwoordingsplicht dient het bevoegd gezag op een juiste wijze de

Blad 2 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

toename en ligging van het groepsrisico te onderbouwen en te verantwoorden. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht. Bij de verantwoording van het groepsrisico dient het bevoegd gezag advies in te winnen bij de veiligheidsregio. De verantwoordingsplicht van het groepsrisico dient naast de rekenkundige hoogte van het groepsrisico, dat berekend wordt door middel van een kwantitatieve risicoanalyse (QRA), tevens rekening te houden met een aantal kwalitatieve aspecten, zoals hieronder weergegeven.

Figuur 2.2: Verplichte en onmisbare onderdelen van de verantwoordingsplicht van het groepsrisico

Omgevingsveiligheid (Omgevingswet) Omgevingsveiligheid is een begrip dat hoort bij de Omgevingswet die naar verwachting in 2022 in werking zal treden. Door alle wetten en regelingen binnen het omgevingsrecht samen te voegen ontstaat een verandering onder het motto ‘Eenvoudig beter’. De Omgevingswet introduceert (in het Besluit kwaliteit leefomgeving) een aantal aandachtsgebieden. Deze aandachtsgebieden verschillen per risicobron. Voor transportroutes uit het Basisnet gaan bijvoorbeeld de volgende aandachtsgebieden gelden:  Een brandaandachtsgebied van 30 meter;  Een explosieaandachtsgebied van 200 meter. Binnen deze aandachtsgebieden kunnen aanvullende bouwkundige maatregelen van toepassing zijn. De afwegingsruimte ligt hierbij primair bij het bevoegd gezag, met uitzondering van zeer kwetsbare gebouwen (zoals gebouwen bestemd voor het verblijf van jonge kinderen). Voor zeer kwetsbare gebouwen binnen het aandachtsgebied gelden de aanvullende bouwkundige maatregelen (of gelijkwaardige maatregelen) altijd.

Blad 3 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

3

Risicobeschouwing In de omgeving van het plangebied vindt over de A2,de A59 en de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Oss transport van gevaarlijke stoffen plaats. In dit hoofdstuk is ten aanzien van deze risicobronnen het aspect externe veiligheid beoordeeld.

3.1

Transport gevaarlijke stoffen over spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Oss Het plangebied bevindt zich op meer dan 200 m (+- 1,75 km) van deze risicobron, ingevolge artikel 7 en 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) hoeft de hoogte van het groepsrisico dan ook niet nader beschouwd te worden. Wel dient in te worden gegaan op de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid ten aanzien van de voor deze risicobron relevant ongevalsscenario’s.

3.2

Transport gevaarlijke stoffen over A2-A59 Het plangebied bevindt zich binnen 200 m van deze risicobron. Ingevolge artikel 7 en 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes dient het groepsrisico dan ook berekend en verantwoord te worden. Om het groepsrisiconiveau van deze transportroutes te bepalen zijn risicoberekeningen uitgevoerd. In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten en resultaten van deze risicoberekeningen beschreven.

3.2.1

Uitgangspunten Rekenprogramma De risicoberekeningen zijn uitgevoerd met het softwarepakket RBM II, versie 2.3.0 build 535. RBM II is het wettelijk voorgeschreven rekenprogramma voor de evaluatie van de externe veiligheid ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor. Trajecten Over de A2 en A59 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De trajectdelen die zijn aangewezen in de Regeling basisnet én die zich binnen 200 meter van het plangebied bevinden zijn relevant om te beschouwen in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling. De volgende trajectdelen voldoen aan deze criteria: 1. A2: doorgaand vervoer van gevaarlijke stoffen (wegvakken B107 en B60); 2. A2: verbindingsboog naar de A59 richting Heusden; 3. A59: verbindingsboog naar de A2 richting Kerkdriel. De ligging van deze trajecten ten opzichte van het plangebied is weergegeven in figuur 3.1.

Blad 4 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

1

2

3

1

Figuur 3.1: Onderscheiden trajectdelen ten opzichte van globale ligging van het plangebied (zwart)

In de Handleiding Risicoanalyse Transport is aangegeven dat een groepsrisicoberekening van een knooppunt inclusief de verbindingsbogen alleen noodzakelijk is wanneer het groepsrisico van de doorgaande route ter plaatse van het knooppunt relatief hoog is of toeneemt. Derhalve wordt eerst het groepsrisico van het doorgaande vervoer over de A2 (trajectdeel 1) berekend. Transportintensiteit In de Regeling basisnet is de transportintensiteit voor deze wegen aangegeven die dient te worden gehanteerd bij groepsrisicoberekeningen: het aantal transporten GF3 (brandbaar gas) per jaar. Deze transportintensiteit bedraagt voor de A2 ter hoogte van het plangebied 4000 transporten GF3 per jaar. Overige uitgangspunten In tabel 3.1 zijn overige uitgangspunten voor de risicoberekeningen weergegeven. Tabel 3.1: Overige uitgangspunten (conform de Handleiding Risicoberekeningen Transport)

Type wegtraject Breedte Faalfrequentie Verhouding dag/nacht Verhouding werkweek/weekend Weerstation

3.2.2

Snelweg 60 meter 8,300 x 10-8 (1/vtg.km; standaard autosnelweg) 70%/30% (standaard) 100%/0% (standaard) Eindhoven

Bevolkingsinventarisatie Voor de berekening van het groepsrisico zijn twee bevolkingssituaties relevant:  bevolking op basis van de vigerende situatie (huidige situatie);  bevolking op basis van het voorgenomen ruimtelijke besluit en de vigerende omgevingssituatie (toekomstige situatie). De beoogde herziening voorziet in de mogelijkheid kantoren te realiseren langs het deel van het plangebied dat direct aan de A2 ligt. Ten behoeve van de berekening is (worstcase) aangenomen dat de bestemmingsplancapaciteit volledig wordt ingevuld (zie figuur 3.2 en tabel 3.2).

Blad 5 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

P3

P2

P1

Figuur 3.2: Uitsnede verbeelding met verdeling bevolkingsvlakken kantoren Tabel 3.2: Uitgangspunten kantoorruimte plangebied

Nr. P1 P2 P3

Oppervlak 5.223 m2 3.783 m2 19.344 m2

Maximum bebouwingspercentage 25 procent 25 procent 25 procent

Maximum bouwhoogte 20 meter 14 meter 17 meter

Maximum kantooroppervlak1 9.140 m2 4.729 m2 29.016 m2

Populatieservice Voor de berekening van het groepsrisico is het noodzakelijk de bevolking binnen het invloedsgebied van de trajecten inzichtelijk te maken. Voor de inventarisatie en modellering van de personendichtheden in de omgeving van het onderscheiden traject is gebruik gemaakt van de Populatieservice. De Populatieservice is gebaseerd op de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). De populatiegegevens van de Populatieservice zijn opgevraagd (januari 2021) voor het invloedsgebied van de weg plus enige marge (circa 450 meter). Hierbij heeft een controle op de volledigheid van het bevolkingsbestand plaatsgevonden voor het gebied binnen 200 meter van de weg, de correcties zijn in tabel 3.2 opgenomen (nummer 001 tot en met 005). Daarnaast is in tabel 3.2 aangegeven hoe het plangebied in de huidige en toekomstige situatie is gemodelleerd.

1

Om het maximum oppervlak te bepalen is het maximaal te bebouwen oppervlak per deelgebied en het aantal bouwlagen bepaald, waarbij is uitgegaan van een hoogte per bouwlaag van 2,6 meter (worstcase).

Blad 6 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

Tabel 3.2: Toegevoegde bevolkingsvlakken aan het populatiebestand

Aanwezigheid Per ha / Dag Nacht absoluut 40 8 1/ha 40 8 1/ha 25 25 1/ha 40 8 1/ha 40 8 1/ha

Nr. Omschrijving van de bevolking 001 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 002 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 003 Volkstuinen/Sport 004 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 005 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) Plangebied: huidige situatie P1 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 40 8 1/ha P2 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 40 8 1/ha P3 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 40 8 1/ha P4 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 40 8 1/ha Plangebied: toekomstige situatie P1 Kantoor (9.140 m2; 1 p./30 m2) 305 0 absoluut P2 Kantoor (4.729 m2; 1 p./30 m2) 158 0 absoluut P3 Kantoor (29.016 m2; 1 p./30 m2) 967 0 absoluut P4 Bedrijven (gemiddelde dichtheid) 40 8 1/ha HVG = Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico (VROM, 2007) PGS = Publicatiereeks gevaarlijke stoffen 1: deel 6 (Aanwezigheidsgegevens) BP = Bestemmingsplan; vigerende planologische situatie

Fractie buiten Dag 0.05 0.05 1.00 0.05 0.05

Nacht 0.01 0.01 1.00 0.01 0.01

Bron HVG HVG PGS HVG HVG

0.05 0.05 0.05 0.05

0.01 0.01 0.01 0.01

BP BP BP BP

0.05 0.05 0.05 0.05

0.01 0.01 0.01 0.01

HVG HVG HVG HVG

Een overzicht van het gehele bevolkingsmodel binnen het invloedsgebied van de weg is weergegeven in figuur 3.3. Een detail van het plangebied in de verschillende varianten is weergegeven in figuur 3.4 (de ligging van de bevolkingsvlakken is in de toekomstige situatie gelijk aan de huidige situatie).

Figuur 3.3: Overzichtsweergave van het gehanteerde bevolkingsmodel

Blad 7 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

Figuur 3.4: Detailweergave van het gehanteerde bevolkingsmodel

3.3

Resultaten Plaatsgebonden risico Het risicoplafond van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg is vastgelegd in de Regeling basisnet. Hierin is aangegeven dat voor de A2 ter hoogte van het plangebied een maximale PR 10-6-contour geldt van 0 meter. Er wordt daarmee voldaan aan de grens- en richtwaarde ten aanzien van het plaatsgebonden risico. Plasbrandaandachtsgebied Voor de A2 geldt conform de Regeling basisnet geen plasbrandaandachtsgebied (PAG) ter hoogte van het plangebied. Hiermee gelden geen aanvullende bouwvoorschriften vanuit het Bouwbesluit ten aanzien van het PAG niet voor nieuwbouw binnen het plangebied. Groepsrisico Aan de hand van de uitgangspunten en de bevolkingsinventarisatie is het groepsrisico voor de verschillende trajecten berekend voor de huidige situatie en de toekomstige situatie. RBM II geeft als een berekeningsresultaat van het groepsrisico de normwaarde weer. In RBM II wordt de normwaarde gedefinieerd als de maximale waarde van het groepsrisico ten opzichte van de oriëntatiewaarde. De maximale waarde wordt berekend op basis van het punt in de groepsrisicocurve welke het dichtst bij de oriëntatiewaarde ligt in het geval dat deze onder de oriëntatiewaarde ligt. Wanneer er wel een groepsrisicocurve boven de oriëntatiewaarde ligt is dit het punt dat het verst over de oriëntatiewaarde ligt.

Een normwaarde groter dan 0,01 betekent een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. De hoogte van het groepsrisico voor de Rijksweg A2 is weergegeven in figuur 3.5 en tabel 3.3.

Blad 8 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

Figuur 3.5: Groepsrisico van de A2 Legenda: — = Huidig groepsrisico — = Toekomstig groepsrisico Tabel 3.3: Groepsrisico van de A2

Traject 1. Rijksweg A2

Normwaarde groepsrisico: huidige situatie 0,00110

Normwaarde groepsrisico: toekomstige situatie 0,00322

Uit figuur 3.5 en tabel 3.3 blijkt dat het groepsrisico van het onderzochte trajectdeel onder de orientatiewaarde is gelegen. Het groepsrisico van de A2 neemt in de toekomstige situatie toe ten opzichte van de huidige situatie, maar blijft onder de oriëntatiewaarde. Een nadere beschouwing ten aanzien van de overige trajectdelen (paragraaf 3.1) is derhalve niet nodig. Daar komt bij dat het groepsrisico voor de doorgaande route maatgevend (hoger) zal zijn. Voor het groepsrisico van het knooppunt geldt namelijk weliswaar dat het hart van de verbindingsboog van de A2 naar de A59 iets dichterbij het plangebied ligt dan het hart van de doorgaande route, maar de overige trajectdelen van het knooppunt liggen op significant grotere afstand wat resulteert in een lager groepsrisico. Ook daarom kan volstaan worden met uitsluitend een beschouwing van het groepsrisico van de doorgaande route. Verantwoording van het groepsrisico is conform artikel 7 en 8 van het Bevt verplicht in het kader van de ruimtelijke procedure. Het groepsrisico bedraagt meer dan 10% van de oriëntatiewaarde en neemt met meer dan 10 % toe. Er is dan ook sprake van een uitgebreide verantwoordingsplicht ingevolge artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes. In hoofdstuk 4 worden elementen aangedragen die de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch kan gebruiken ter verantwoording van het groepsrisico.

De kilometer met het hoogste groepsrisico is weergegeven in figuur 3.6. De ligging van deze kilometer verschuift in de toekomstige situatie naar het noordwesten ten opzichte van de huidige situatie.

Blad 9 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

Figuur 3.6: Ligging van de kilometer met het hoogste groepsrisico in de huidige (links) en toekomstige situatie (rechts)

Blad 10 van 14

Externe veiligheid: kwantitatieve risicoanalyse Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) projectnummer 0461026.100 22 januari 2021 Gemeente 's-Hertogenbosch

4

Verantwoording groepsrisico Een verantwoording van het groepsrisico is, zoals geconcludeerd in hoofdstuk drie, verplicht ten aanzien van de rijksweg A2-A59. Daarnaast is een beperkte verantwoording van het groepsrisico verplicht ten aanzien van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Oss. Ter verantwoording van het groepsrisico dienen, naast de hoogte van het groepsrisico, enkele kwalitatieve elementen beschouwd te worden. Deze elementen zijn afgeleid uit het Bevt en zijn tevens beschreven in de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico (VROM, 2007) en in algemene zin beschreven in hoofdstuk twee. In dit hoofdstuk worden elementen aangedragen voor de invulling van de verantwoordingsplicht door het bevoegd gezag. In dit hoofdstuk zijn alle elementen beschouwd. Hierbij is de volgende indeling gehanteerd:  Algemene beschouwing veiligheidssituatie;  Ruimtelijke veiligheidsmaatregelen;  Bronmaatregelen;  Bouwkundige maatregelen en bouwvorm;  Zelfredzaamheid;  Bestrijdbaarheid.