Bijlage 2 Nota van zienswijzen exploitatieplan Nuland Oost herziening 2021

Nota van zienswijzen exploitatieplan ´Nuland Oost herziening 2021’ (Bijlage bij Raadsvoorstel / - besluit van de gemeente ’s-Hertogenbosch tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Nuland Oost herziening 2021’, registratienummer 11769559)

Nota van zienswijzen

Exploitatieplan ‘Nuland Oost herziening 2021’ Pagina 1 van 4

I. De procedure Het ontwerp exploitatieplan “Nuland Oost herziening 2021" heeft, gelijktijdig met het ontwerp uitwerkingsplan Nuland Oost, Pelgrimsche Hoeve fase 4 en 5’ met ingang van 5 juli 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft ingevolge artikel 6.14 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening iedereen schriftelijk of mondeling bij de gemeenteraad van de gemeente ’sHertogenbosch een zienswijze over het ontwerp exploitatieplan kenbaar kunnen maken. De bekendmaking stond op 2 juli 2021 in de Staatscourant, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. De stukken lagen vanaf 5 juli 2021 gedurende 6 weken in de publieksruimte van het Stadskantoor ter inzage. Daarnaast waren ze in te zien via de gemeentelijke website en de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. II. De ingediende zienswijzen / ontvankelijkheid De termijn liep tot en met 16 augustus 2021. Tegen het ontwerp exploitatieplan is 1 zienswijze ingediend. Zienswijze 1 is per post ontvangen op 16 augustus 2021. Via de mail is deze zienswijze verzonden op 13 augustus en is bevestigd dat deze zienswijze op de post is gedaan. Door de indiener van de zienswijze is verzocht om de zienswijze aan te kunnen vullen. Dit verzoek is gehonoreerd en hier is vervolgens een termijn voor gegeven van 2 weken, tot en met 30 augustus 2021.

Er is een aanvulling ontvangen per post op de zienswijze op 31 augustus 2021. De aanvulling op de zienswijze is verzonden op 30 augustus 2021. De aanvulling van de zienswijze is tevens per mail verzonden op 30 augustus 2021. De aanvulling op de zienswijze is binnen de termijnen ingediend en daarmee ontvankelijk. III. Samenvatting ingediende zienswijzen Hieronder is de ingebrachte zienswijze samengevat in de nota opgenomen. Voor de volledigheid wordt hierbij vermeld, dat de volledige ingediende zienswijze bij de opstelling van het antwoord is betrokken. De zienswijze, zoals deze is ontvangen, ligt, in het kader van de (verdere) besluitvorming, ook volledig ter inzage bij de gemeenteraad. Inhoud zienswijze 1: 1. Reclamant geeft aan bereid te zijn de percelen in eigendom te verkopen met inachtname van een aantal eerder overeengekomen uitgangspunten. De betreffende bouwlocaties moeten betaalbaar zijn voor en beschikbaar komen voor inwoners van Nuland waarbij uitgangspunt is, dat deze in de categorie sociale huur- en koopwoningen vallen. Op basis daarvan is het mogelijk om op de aaneengesloten percelen circa 20 van dergelijke woningen te realiseren. 2. In het uitwerkingsplan worden dure woningen gerealiseerd. Het is noodzakelijk om het uitwerkingsplan bij te stellen.

Senioren willen graag kleiner wonen in een huis met zonnepanelen en een eigen parkeerplek met laadpunt voor de elektrische auto of scootmobiel op eigen terrein. In de huidige situatie van beperkt aanbod op de woningmarkt is het niet aanvaardbaar om dure woningen op deze gronden te plannen, terwijl er grote behoefte is aan betaalbare kleinere woningen voor starters en senioren. 3. Er is weinig activiteit ondernomen om een anterieure overeenkomst te sluiten vanuit de gemeente. Er heeft geen enkele wethouder de moeite genomen om op bestuurlijk niveau te overleggen hierover. In 2018 is overleg geweest over de toen voorliggende taxatie en hier is geen toestemming voor gekregen om op het voorstel van de gemeente in te gaan. 4. Er wordt verzocht om de bezwarentermijn te verlengen tot 4 weken na de vakantieperiode, welke in Zuid-Nederland loopt t/m 3 september, zodat er de mogelijkheid is de zienswijze aan te vullen met de inbreng van de betrokkenen die nu met vakantie zijn. Er wordt verzocht om de zienswijze aan te vullen en mondeling toe te lichten.

Nota van zienswijzen

Exploitatieplan ‘Nuland Oost herziening 2021’ Pagina 2 van 4

Aanvulling zienswijze 1: 5. Reclamant geeft aan dat het volgens hen op basis van de huidige marktomstandigheden mogelijk is om op de gronden in bezit van reclamant minstens 28 sociale koopwoningen te realiseren. IV.

Antwoord op de zienswijze

Antwoorden zienswijze 1 Ad. 1: Er is in het gehele plangebied van het uitwerkingsplan Nuland Oost, Pelgrimsche Hoeve fase 4 en 5 voor een mix gekozen van verschillende woningtypen. Minimaal een kwart van de woningen, 35 in totaal, wordt als sociale huur ontwikkeld. Daarnaast zijn er nog 25 woningen in de categorie goedkope koop of middeldure koop. Hiermee wordt een gevarieerd woningbouwprogramma ontwikkeld waarin starters en doorstromers de kans krijgen om zich te vestigen in de wijk. Het is niet mogelijk om hier specifiek voor de Nulandse bewoners te bouwen. Dit zou bewoners van elders die graag naar Nuland willen verhuizen benadelen. Wel is er gekeken naar de Nulandse behoeften en hier is bij de planvorming rekening mee gehouden. Het programma en de bebouwingstructuur sluit aan bij de Woonvisie en de Visie Pelgrimsche Hoeve. In de Visie Pelgrimsche Hoeve is benoemd dat in het betreffende gedeelte een mix van vrije kavels, hoek- en 2 onder 1 kapwoningen gerealiseerd wordt. Deze bebouwingsstructuur is zoveel mogelijk aangehouden en vertaald in het plangebied voor fase 4 en 5 van de Pelgrimsche Hoeve. De woningbouwprogrammering sluit aan bij het dorpse karakter, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de wens die vanuit de participatie naar voren komt.

Dit plan biedt zowel starters, doorstromers en senioren de kans om zich te vestigen in de Pelgrimsche Hoeve en draagt bij aan een gemengd woningaanbod in het dorp. De benoemde 20 sociale huurwoningen die reclamant wilt ontwikkelen op de grondpositie komen niet overeen met de Visie Pelgrimsche Hoeve. Daarnaast wordt geen noodzaak gezien dat de sociale huurwoningen juist in dit gedeelte van het plangebied gerealiseerd moeten worden. Dit gedeelte van de zienswijze is ongegrond. Ad. 2: Zoals hierboven benoemd wordt voor het gehele plangebied van fase 4 en 5 van de Pelgrimsche Hoeve een gevarieerd programma gerealiseerd waarin ook woningen worden gerealiseerd die bewoond kunnen gaan worden door starters en senioren. Deze zullen minimaal aan de huidige ‘BENG-eisen’ voldoen wat betekent dat dit ‘Bijna Energie Neutrale Gebouwen’ zijn. De duurzaamheidseisen zullen dus worden meegenomen bij realisatie van deze woningen. De noodzaak om op de grondpositie van reclamant de woningtypen aan te passen ontbreekt. Dit gedeelte van de zienswijze is ongegrond. Ad. 3: Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden vanaf 2017 over verwerving van de gronden. In 2018 is het stedenbouwkundige plan van de zuidwesthoek, waarin desbetreffende gronden gelegen zijn, gedeeld met reclamant in hoedanigheid van grondeigenaar met daarop de ontwikkelingsmogelijkheden van de gronden.

De gemeente heeft per brief laten weten bereid te zijn om deze gronden aan te kopen. In dat kader is destijds afgesproken dat beide partijen taxaties uitvoeren en in overleg gaan met elkaar. De taxaties van beide partijen liggen echter zodanig ver uit elkaar, dat redelijkerwijs niet verwacht wordt, dat beide partijen hierover tot overeenstemming zullen/kunnen komen. Vervolgens is er ambtelijk overleg geweest en heeft de wethouder aangegeven bereid te zijn om in overleg te treden.

Nota van zienswijzen

Exploitatieplan ‘Nuland Oost herziening 2021’ Pagina 3 van 4

Op 14 februari 2019 heeft er bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen reclamant en de gemeente. Afgesproken werd om hernieuwde taxaties uit te laten voeren. Op 2 september 2019 is door reclamant aangegeven dat een bestuurlijk overleg op dat moment niet gewenst is. Vervolgens is meerdere malen ambtelijk contact geweest en is gevraagd om toegezegde taxaties. Dit heeft echter niet geleid tot hernieuwde contacten. Om de voortgang van de woningbouw niet verder te vertragen is besloten om de planvorming door te zetten en een exploitatieplan op te stellen, zodat het wettelijk verplichte kostenverhaal voor de betreffende gronden verzekerd is. Op 30 maart 2021 is een informatieve brief verzonden. Daarnaast is voor de ter inzage legging van het ontwerp exploitatieplan en het ontwerp uitwerkingsplan een brief verzonden over de verdere procedurele stappen. Er zijn daarnaast in het voortraject van de planvorming enkele bijeenkomsten geweest met omwonenden en belangstellenden over de planontwikkeling van de zuidwesthoek van het plangebied en later het gehele plangebied voor fase 4 en 5. Hier is door reclamant geen gebruik van gemaakt om meer informatie over de planvorming en de stedenbouwkundige opzet te krijgen en een reactie te geven op de plannen. De opvatting dat er weinig activiteit is ondernomen vanuit de gemeente om een anterieure overeenkomst af te sluiten wordt niet gedeeld. Ad.

4: Er is een termijn gegeven van twee weken, gerekend vanaf het einde van de ter inzage termijn, om de zienswijze verder aan te vullen. Er heeft op 14 juli 2021 nog een overleg met reclamant plaatsgevonden over de plannen. Er is middels een brief aangekondigd dat het plan ter inzage wordt gelegd. Reclamant was dus op de hoogte van het exploitatieplan en de ter inzage hiervan. Dat de inzagetermijn gedeeltelijk in de vakantieperiode valt is ons inziens geen reden voor het dusdanig lang verlengen van de inzagetermijn. Het verzoek om de inzagetermijn met meer dan 6 weken te verlengen is erg ruim en ons inziens niet noodzakelijk voor het inhoudelijk verder aanvullen van de zienswijze. Ad. 5: Zoals eerder benoemd is het gehele woningbouwprogramma voor de Pelgrimsche Hoeve uitgewerkt op basis van de Woonvisie, de Visie Pelgrimsche Hoeve en de input die is opgehaald tijdens bewonersavonden in het kader van de omgevingsdialoog. De benoemde 28 sociale huurwoningen die reclamant wilt ontwikkelen op de grondpositie komen niet overeen met de Visie Pelgrimsche Hoeve. Daarnaast wordt geen noodzaak gezien dat de sociale huurwoningen juist in dit gedeelte van het plangebied gerealiseerd moeten worden. Dit gedeelte van de zienswijze is ongegrond. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot een aanpassing van het exploitatieplan.

Nota van zienswijzen

Exploitatieplan ‘Nuland Oost herziening 2021’ Pagina 4 van 4