Bijlage 1 Toelichting grex De Vliert fase 1

Toelichting grondexploitatie

DE VLIERT fase 1

Projectnummer:

H10316

Auteur:

Peter van der Eerden WGZ

Datum:

4 juni 2026

Status:

Ter vaststelling raad 7 juli 2026

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ............................................................................................................................. 2 1 Samenvatting ........................................................................................................................ 3 1.1 Inleiding ......................................................................................................................... 3 1.2 Uitgangspunten ............................................................................................................. 3 1.3 Stand van zaken ............................................................................................................ 3 1.4 Samenvattend resultaat ................................................................................................. 4 2. Uitgangspunten ......................................................................................................................... 5 2.1 Inleiding ......................................................................................................................... 5 2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten ............................................................................. 5 2.3 Begrenzing en ruimtegebruik .........................................................................................

5 2.4 Woningbouwprogramma................................................................................................ 6 2.5 Voorzieningen ............................................................................................................... 6 2.6 Parameters .................................................................................................................... 6 2 Kosten ................................................................................................................................... 7 3.1 Inleiding ......................................................................................................................... 7 3.2 Verwerving / inbreng gronden ........................................................................................ 7 3.3 Sloopkosten................................................................................................................... 7 3.4 Bouw en woonrijp maken............................................................................................... 7 3.5 Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht) .............................................................. 8 3.6 Planschade....................................................................................................................

8 3.7 Bijdragen Fondsen/Reserves ........................................................................................ 8 3.8 Parkeerhuis ................................................................................................................... 8 3.9 LV-spooronderdoorgang ................................................................................................ 9 4 Opbrengsten ....................................................................................................................... 10 4.1 Woningbouw en voorzieningen .................................................................................... 10 4.2 Subsidies en bijdragen ................................................................................................ 10 5 Fasering en woningbouwplanning ....................................................................................... 11 6 Samenvatting exploitatieresultaten ...................................................................................... 12 7 Kansen en risico’s ............................................................................................................... 13

2

1 Samenvatting 1.1

Inleiding

Het gebied de Vliert ligt centraal in de stad en biedt kansen voor de realisatie in de eerste fase van circa 1.500 woningen in een groene en gezonde omgeving. Voor de eerste fase van deze gebiedsontwikkeling is het Ontwikkelkader De Vliert fase 1 opgesteld, waarin de ambities uit het Ambitiedocument ’Omgeving Station Oost Grootstedelijk leven in het groen‘ zijn uitgewerkt naar concrete kaders voor de verdere ontwikkeling. De raad heeft op 7 mei 2025 dit Ontwikkelkader vastgesteld, met de toezegging dat aan de hand van de op te stellen integrale gebiedsexploitatie nog inzicht geboden zou worden in de financiële resultaten van de ‘integrale gebiedsexploitatie’. Met voorliggende grondexploitatie willen we dit inzicht bieden en de raad verzoeken deze grondexploitatie vast te stellen.

1.2

Uitgangspunten

De integrale gebiedsexploitatie ‘De Vliert fase 1’ bestaat uit onderstaande 3 onderdelen:  Spooronderdoorgang (bovenplanse voorziening, met bijdrage van het Rijk: ‘Regeling Specifieke uitkering woningbouw op korte termijn’);  Parkeerhuis (met bijdrage van het Rijk: Regeling Specifieke uitkering woningbouw op korte termijn’), dat wil zeggen de locatie is in de Vliert fase 1, doch de opstalexploitatie van het parkeerhuis valt buiten de kaders van de grondexploitatie;  Grondexploitatie De Vliert fase 1. Daarnaast maakt in programmatische zin ook het deelgebied Vliertpoort-noordoost (Hervensebaan 1; vlek A) onderdeel uit van ‘De Vliert fase 1’. De gemeente heeft voor dit initiatief c.q. deze locatie met de ontwikkelaar (vooruitlopend op de nog te sluiten anterieure overeenkomst) een ontwikkelovereenkomst gesloten, gericht op het verhalen van de door de gemeente te maken kosten. Dit kostenverhaalsproject maakt geen deel uit van voorliggende gebiedsexploitatie.

1.3

Stand van zaken

Na vaststelling van het Ontwikkelkader is met voortvarendheid de voorbereiding voor de planrealisatie ter hand genomen. Op basis van de planvoorbereidingen, aanzetten voor inrichtingsplannen en de nadere verkenningen van de ontwikkelmogelijkheden per bouwveld, zijn ramingen opgesteld voor de te verwachten kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn opgenomen in de voorliggende integrale gebiedsexploitatie ‘De Vliert fase 1’ welke ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden en daarmede het financiële kader vormt voor de verdere planuitvoering. Middels de P&C documenten van het Grondbedrijf wordt vervolgens over de voorgang verantwoording afgelegd (Paragraaf Grondbeleid in Jaarrekening/FPG en Marap).

3

1.4

Samenvattend resultaat

Rekening houdend met de in deze notitie opgenomen uitgangspunten, komt de integrale gebiedsexploitatie ‘De Vliert fase 1’ uit op een ‘financieel sluitend resultaat’.

4

2. Uitgangspunten 2.1

Inleiding

In onderstaande tekening is het projectgebied ‘in vogelvluchtperspectief’ weergegeven.

2.2

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vastgelegd in het eerdergenoemde Ontwikkelkader.

2.3

Begrenzing en ruimtegebruik

Fase 1 behelst globaal het volgende gebied (exclusief Sportiom-locatie)

5

2.4

Woningbouwprogramma

Voor de eerste fase geldt indicatief het volgende woningbouwprogramma en -differentiatie. In het ontwikkelkader is indicatief uitgegaan van 1.450 tot 1.500 woningen, met een ‘optimalisatiemarge van 5%. Indien gebruik wordt gemaakt van deze marge, komen de ‘gemaximaliseerde aantallen’ uit op circa 1.530 woningen. Programma o.b.v. RFK woningen in aantallen sociaal goedkoop mid huur duur

blokaanduiding Noordwestkavel

Bastion

Noordoostkavel

ABB

Zuidoostkavel Vliertpark

94 223

88

88 Oost

59

33

464

30 151

Midden West Vliertpark Zuid Totaal

totaal

134 80

68

47

126

95 38 59

0 149 101 22 466

453

384 303 261 187 187 160 52 1.534

Voor de afzonderlijke bouwvelden zijn de aantallen en differentiatie zoals in de bovenstaande tabel is opgenomen ‘maximaal richtinggevend’. Bij de verdere uitwerking van de afzonderlijke bouwvelden kunnen deze aantallen nog enigszins wijzigen, maar met die restrictie dat het overall-programma een minimum van 70% betaalbare woningen kent.

2.5

Voorzieningen

Naast woningbouw is er in het plangebied ook ruimte voor de realisatie van zogenaamde plintfuncties (circa 300 maatschappelijk en 800 m² commercieel programma) en is er rekening gehouden met de reservering voor de realisatie van een basisschool (3.000 m²). Een Parkeerhuis (van circa 750 parkeerplaatsen), maakt ook onderdeel uit van het project. Het Parkeerhuis voorziet in de vervanging van het bestaande ‘Transferium De Vliert’ en biedt tevens ruimte voor de parkeerbehoefte van de bewoners en bezoekers van de woningen in Vliertpark. Op de begane grond van het Parkeerhuis is ruimte gereserveerd voor plintfuncties, fietsenstalling en een opstelruimte voor deelauto’s. Zie verder onderdeel 3.8 van deze Toelichting.

2.6

Parameters

Kostenstijging Voor de toekomst wordt vervolgens gerekend met een verwachte kostenstijging van gemiddeld 2% op jaarbasis. Opbrengstenstijging De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform. Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit het voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengstenstijging van de bouwgrond. Rente De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch worden doorgerekend met een toekomstig rentepercentage van 1,5% (gemeentelijk omslagrente).

6

2

Kosten

3.1

Inleiding

De ontwikkeling en realisatie van het totale project De Vliert fase 1 gaat gepaard met behoorlijk wat investeringen. Van aankoop gronden, tot het bouw en woonrijp maken van de bouwvelden, aanpassingen aan bestaande infrastructuur en groen, tot het verder uitwerken van de plannen. In deze paragraaf worden onderscheidenlijke kostenelementen benoemd en gekwantificeerd.

3.2

Verwerving / inbreng gronden

Zoals aangegeven valt Vliertpoort-noordoost buiten de grondexploitatie, vanwege een particuliere ontwikkeling. Binnen het gebied van de grex heeft de gemeente, met uitzondering van een deel van de gronden in Vlierpoort-noordwest (vlek B) en gronden voor de spooronderdoorgang, alle gronden in het projectgebied in eigendom. Daarnaast is er nog sprake van een opstalrecht voor het voormalige Bastionhotel. In de voorliggende grondexploitatie zijn de kosten opgenomen voor het aankopen van de benodigde gronden (van NS) en het afkopen van het opstalrecht. Om vertrouwelijke en strategische redenen wordt dit bedrag hier niet genoemd.

3.3

Sloopkosten

Naast het opschonen van de toekomstige bouwterreinen (denk onder andere aan het verwijderen van het huidige transferium, bestratingen en dergelijke) zijn er kosten opgenomen voor het slopen van het voormalige Bastionhotel en het verwijderen van de fietsenstallingen en verhardingen c.a..

3.4

Bouw en woonrijp maken

De activiteiten voor het bouw- en woonrijp maken zijn divers. Naast werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de bouwvelden en later het afwerken van het openbaar gebied rondom de nieuwbouw, is rekening gehouden met de volgende werkzaamheden:  Aanleg Foyer, inclusief plaatsen nieuwe fietsenstallingen bij station opgangen;  Profielaanpassing Stadionlaan (creëren van middenberm, om oversteekbaarheid te verbeteren);  Aanpassen waterhuishouding/waterlopenstelsel;  Bouwrijp maken bouwvelden (inclusief aanleg tijdelijk ontsluiting, riolering, nutsvoorzieningen e.d.);  Afwerking rondom nieuwbouw (verharding, groen en verlichting);  Herinrichting park en aanleg voet- en fietspaden, vlonders ed.;  Herinrichten bestaande Aartshertogenlaan;  Mitigerende maatregelen (herplanten bomen);  Verleggen kabels en leidingen en tijdelijke maatregelen;  Kosten besteksvoorbereiding, engineerkosten en toezicht tijdens de uitvoering.

7

In totaal zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken begroot op een bedrag van € 28,2 miljoen.

3.5

Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht)

Voor de plankosten is uitgegaan van een percentage van 17,5% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Dit correspondeert met een bedrag van € 4,13 miljoen. De kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoering/engineering zijn opgenomen in de kosten bouw- en woonrijp maken.

3.6

Planschade

Voor mogelijke planschade of nadeelcompensatie is rekening gehouden met een stelpost van € 200.000.

3.7

Bijdragen Fondsen/Reserves

In de grondexploitatie is rekening gehouden met een afdracht aan de reserve bovenwijkse voorzieningen van € 2,75 miljoen.

3.8

Parkeerhuis

Binnen het grex-gebied ‘De Vliert fase 1’ is de realisatie van een Parkeerhuis voorzien, met een omvang van circa 750 parkeerplaatsen (waarvan 450 ter vervanging van de transferiumfunctie en rekening houdend met optimaal dubbelgebruik). Dit is een gebouwde, meerlaagse voorziening in de oksel van de Stadionlaan en Victorialaan. Het biedt ruimte aan verschillende doelgroepen van parkeerders: als transferium voor bezoekers aan de binnenstad, een deel van de bewoners van het Vliertpark en alle bezoekers voor de woningen ten zuiden van het spoor. Hier is bovendien ruimte voor deelmobiliteit, zoals elektrische auto’s, e-bikes of e-scooters. Primair betreft het realiseren het Parkeerhuis een opstalexploitatie (opex). Een dergelijke exploitatie bevindt zich buiten de sfeer van de grex. De verbinding tussen de opstalexploitatie en de grex ligt in de grondwaarde (in dit geval zijnde nul) en de rijksbijdrage (Regeling: Specifieke uitkering woningbouw op korte termijn’) welke in de grex is opgenomen. Beide zijn een gegeven in de grex. De planvoorbereiding (tot en met het opstellen van het aanbestedingsdocument) voor het Parkeerhuis geschiedt vanuit de grex. De beschikbaar gestelde rijksbijdrage wordt (na aftrek van de gemaakte voorbereidingskosten) beschikbaar gesteld vanuit de grex voor de opstalrealisatie.

8

3.9

LV-spooronderdoorgang

In het plan is een nieuwe onderdoorgang onder het spoor voor fietsers en voetgangers opgenomen. Deze is onderdeel van een fietsroute die naar het zuiden doorloopt via het Vliertpark naar de Graafsebuurt (langs het ‘53rd Welsh Division’ monument dat aan het park ligt) en naar het noorden tussen de Bossche Vakschool en Yuverta langs de Hervensebaan richting het Hervenpad naar de Heinis. Om deze verbinding door te kunnen trekken van de spooronderdoorgang tot de Hervensebaan moeten we eerst gronden verwerven. Hierover hebben we intensieve gesprekken gevoerd met de beide scholen. Op basis daarvan is geconstateerd dat het doortrekken van de LV-route tussen beide scholen door geen begaanbare weg is. We beraden ons momenteel over de mogelijkheden voor het realiseren van deze interwijkverbinding elders in het projectgebied, zodat we de eerdergenoemde rijksbijdrage alsnog hiervoor kunnen inzetten. We houden er rekening mee dat wanneer de onderdoorgang niet gerealiseerd kan worden, we de hiervoor beschikbaar gestelde rijksmiddelen zullen moeten terugbetalen. In afwachting van de duidelijkheid in de realisatie van de LV-onderdoorgang zijn vooralsnog de investeringen (€ ,5,96 miljoen) en de rijksbijdrage (€ 3,01 miljoen) opgenomen in de grex.

Aangezien het een bovenwijkse voorziening betreft, zal voor het onrendabele deel van een eventuele alternatieve LV-verbinding een beroep gedaan worden op de reserve bovenwijkse voorzieningen.

9

4

Opbrengsten

4.1

Woningbouw en voorzieningen

Uitgangspunt voor de opbrengsten uit grondverkoop voor zowel de woningen als ook de voorzieningen, is het gemeentelijk grondprijsbeleid, zoals vastgelegd in de grondprijsbrief 2026. Samenvattend geeft dit het volgende beeld: Opbrengsten grondverkoop opbengst woningen: sociaal betaalbare koop middenhuur dure koop niet woningebouw maatschappelijk commercieel Totaal

€ € € € € € €

5.181.500 7.300.413 13.031.688 43.952.273 643.500 312.000 70.421.373

Deze opbrengstenraming is gebaseerd op het ‘geoptimaliseerde woningaantallen’ (zie onderdeel 2.4). Het risico bestaat dat deze ‘geoptimaliseerde woningaantallen’ bij de verdere uitwerking toch niet gehaald worden, en daarmede ook niet de grondopbrengsten. Daarnaast is er nog geen rekening gehouden met de ‘onrendabele top’ voor het gebouwd parkeren, voor Vliertpoort-noordwest (kavel B), Vliertpoort-zuidoost (kavel C) en Vliertpark-noordwest (kavel E2). Beide voornoemde zaken zijn begroot op een bedrag van -/- € 23,9 miljoen.

4.2

Subsidies en bijdragen

Bij beschikking van 20 december 2023 heeft het Rijk (ministerie I&W) vanuit de rijksmiddelen een ‘Specifieke uitkering woningbouw op korte termijn’ voor bovenplanse infrastructuur’ (de zogenaamde SPUK-gelden) toegekend van in totaal € 13.671.751. Deze bijdrage is onlosmakelijk gekoppeld aan de realisatie van een mobiliteitshuis (€ 10.662.591) en de LV-verbinding onder het spoor door (€ 3.009.160). Verder gelden de navolgende voorwaarden:  Een gemeentelijke cofinanciering van afgerond € 6.375.000 Infrastructurele werken:  Start uitvoering mobiliteitshuis (Parkeerhuis) en LV-verbinding in 2027  Afronding realisatie mobiliteitshuis en LV-verbinding in 2030 Woningbouw:  Realisatie van minimaal 1.000 woningen, waarvan minimaal 50% in de betaalbare klasse  Start bouw eerste woningen in 2027  Start bouw 1000e woning in 2030 Bijdrage vanuit reserve bovo (indien de LV-verbinding toch door zou gaan)

10

5

Fasering en woningbouwplanning De uitvoeringsfasering en realisatie van de deelgebieden binnen De Vliert fase 1 ligt nog niet exact vast. Indicatief wordt uitgegaan van de volgende planning op hoofdlijnen.

Gepland

Aantal woningen ± 300 woningen

Vlek A: Vliertpoort-noordoost:  Start realisatie  Oplevering

Q1 2027 Q2 2028

Vlek B: Vliertpoort-noordwest:  Start realisatie  Oplevering

Q2 2030 Q3 2031

Vlek C: Vliertpoort-zuidoost:  Start realisatie  Oplevering

Q3 2027 Q4 2028

Vlek E1: Vliertpark-noordoost:  Start realisatie  Oplevering

Q1 2028 Q2 2029

Vlek E2: Vliertpark-noordwest:  Start realisatie  Oplevering

Q3 2029 Q5 2030

Vlek F: Vliertpark-zuid:  Start realisatie  Oplevering

± 40-60 woningen Q3 2029 Q4 2030 en verder

Vlek D: Parkeerhuis  Start realisatie  Oplevering

Q1 2028 (eerste handeling in 2027) Q2 2029

Openbare ruimte:  Inrichting Foyer  Inrichting Park

in delen, per deelgebied in Vliertpoort gekoppeld aan oplevering eerste deelgebied (E1)

± 360 woningen

± 240 woningen

± 230 woningen

± 300 woningen

Uiteraard is deze planning van vele (veelal externe) factoren afhankelijk. Deze planning is dus onder nadrukkelijk voorbehoud, hier kunnen geen rechten aan worden ontleend.

11

6

Samenvatting exploitatieresultaten In onderstaande tabel is een samenvattend resultaat opgenomen van de grondexploitatie De Vliert fase 1. Samenvatting Grondexploitatie De Vliert boekwaarde 01-01-2026 kosten kosten verwerving, brm, wrm, plankosten, parkeerhuis en € 3.233.435 onderdoorgang opbrengsten subsidies / bijdragen (Novex) € 13.671.751 rente € 167.310 saldo grondopbrengsten subtotaal opbrengsten € 13.839.061 saldo (kosten minus opbrengsten) € 10.605.626-

nog te realiseren

totaal

€ 60.575.951

€ 63.809.386

€ 2.958.159 € 457.053 € 46.555.113 € 49.970.325 € 10.605.626

€ 16.629.910 € 624.363 € 46.555.113 € 63.809.386 € 0-

Op basis van bovenstaande samenvattende gegevens kan worden geconcludeerd dat de grondexploitatie voor ‘De Vliert fase 1’ op eindwaarde, financieel sluitend is.

12

7

Kansen en risico’s Geen gebiedsontwikkeling c.q. grondexploitatie kan zonder risico’s worden uitgevoerd. Voor het bepalen van de het benodigde weerstandsvermogen wordt voor elke grondexploitatie een vijftal effecten doorgerekend: a. Uitfaseren grondopbrengsten (jaarlijks 10% lager) b. Geraamde grondopbrengsten 15% lager c. Rekenrente stijgt met 1% d. Kosten bouw- en woonrijp maken vallen 10% hoger uit e. Indexering kosten bouw- en woonrijp maken van 2% naar 3% Wanneer deze effecten voor De Vliert fase 1 worden doorgerekend (met een kans percentage van feitelijk optreden) kunnen de risico’s worden gekwantificeerd op een bedrag van € 5,4 miljoen. Met het bepalen van het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf is hier rekening mee gehouden (zie paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2025).

13