Document · PDF

Bijlage 1 Exploitatieplan Nuland Oost herziening 2021

Commissie OMGEVING 23 november 2021, gemeente 's-HertogenboschBij agendapunt: Exploitatieplan Nuland-Oost herziening 20218.766 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost herziening 2021

Gemeente ‘s-Hertogenbosch

Afdeling Wonen en Grondzaken december 2021

Status: vastgesteld

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Inhoud DEEL A 1

TOELICHTING

Inleiding

1.1 1.2

Aanleiding herziening Exploitatieplan

Procedure en rechtsgevolgen herziening Exploitatieplan

Exploitatiegebied

2.1

Plangebied

2.3

Grondgebruik

2.2

Grondeigendom en te verwerven gronden

3. Omschrijving werken en werkzaamheden 4. Eisen en regels Exploitatieplan DEEL B 1

Inleiding

1.1 1.2

Algemeen

2.1

Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)

2.3

Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)

2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

2.10

Inbrengwaarde sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)

Bouw- en woonrijp maken en nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro) Beperken milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.d Bro) Plankosten (artikel 6.2.4.g/h/j Bro)

Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)

Kosten tegemoetkoming planschade (artikel 6.2.4.l Bro) Rente (artikel 6.2.4.n Bro)

Overzicht kosten (artikel 6.2.8 Bro)

Opbrengsten

3.1

Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)

3.3

Overige opbrengsten (artikel 6.2.7.c Bro)

3.2

Aanleiding

Kosten

2.2

EXPLOITATIEPLAN

3.4

Bijdrage toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7.b Bro) Overzicht opbrengsten

Grondgebruik analyse

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

6 7 7 8

10 10 11 14 16 17 20 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 25 25 25 25 25 27

Resultaat

5.1

Parameters

5.3

Netto contante waarde

5.2 6 7

Maximaal te verhalen kosten

Berekening exploitatiebijdrage

7.1

Inleiding

7.3

Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen basiseenheden

7.2 7.4 8

Fasering

7.5

Definitie gewogen basiseenheid

Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheden en uitgiftecategorie Exploitatiebijdrage per perceel / per exploitant

De eisen en regels

BIJLAGEN 1.

Begrenzing Exploitatieplan

Functiekaart Nuland Oost

2. 4. 5. 6. 7. 8.

Eigendom particulier A en door de gemeente te verwerven percelen Faseringskaart

Exploitatieopzet: Kosten

Exploitatieopzet: Opbrengsten

Exploitatieopzet: Fasering eenheden

Inrichtingsplan (fase 4 en 5 uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve)

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

28 28 28 30 31 32 32 32 32 32 33 34 38 39 40 41 42 43 44 45 46

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

DEEL A

TOELICHTING

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

INLEIDING

1.1

Aanleiding herziening Exploitatieplan

Het bestemmingsplan Nuland-Oost voorziet in de ontwikkeling van een bedrijventerrein (De Terp) en woningbouwgebied (Pelgrimsche Hoeve). De voormalige gemeente Maasdonk heeft voor deze locatie het bestemmingsplan Nuland Oost op 8 augustus 2011 vastgesteld. Voor de Terp is het bestemmingsplan Nuland Oost in 2013 herzien (vaststellingsbesluit 25-02-2014). Het Exploitatieplan Nuland Oost 2011 herziening 2013 is vastgesteld op 28 januari 2014. Voor het Exploitatieplan Nuland Oost is er aanleiding om een herziening op te stellen:  omdat er meerdere jaren verstreken zijn na het onherroepelijk worden van het plan, waarbij een aanmerkelijk deel van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken reeds is uitgevoerd en ook een aanmerkelijk deel van de gronden reeds is uitgegeven;  voor fase 4 en 5 van Pelgrimsche Hoeve een uitwerkingsplan is opgesteld. Naast de periodieke actualisatie wordt geënt op het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 het Exploitatieplan “Nuland Oost” geactualiseerd. Om voornoemde reden is conform artikel 6.15 Wro een herziening van het Exploitatieplan opgesteld. De herziening van het Exploitatieplan is mede noodzakelijk omdat de gemeente niet beschikt over alle grondposities in het plangebied en omdat er ook geen (posterieure) overeenkomsten zijn gesloten.

Daardoor is het kostenverhaal niet anderszins verzekerd en is de gemeente wettelijk verplicht de kosten op publiekrechtelijke wijze (via het Exploitatieplan en de omgevingsvergunning) te verhalen. Een (herziening van het) exploitatieplan is noodzakelijk om daarmee het kostenverhaal veilig te stellen en om daarmee verdere vertraging in de realisatie van fase 4 en 5 te voorkomen. Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen, mits hij bereid en in staat is de vanuit het publiek belang de gewenste vorm van uitvoering van het bestemmingsplan in acht te nemen. Deze vorm van uitvoering wordt voor een belangrijk deel zichtbaar in dit exploitatieplan. De gemeente wil de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit, een inrichting van de openbare ruimte/een wijze van woonrijp maken die een zeker kwaliteitsniveau heeft en een eerlijke verdeling van de kosten en baten van de grondexploitatie. Afdeling 6.4 van de Wro, in combinatie met het Bro, geeft de gemeenten de mogelijkheden (en verplichtingen) om de kosten van de grondexploitatie naar rato te verhalen op de grondeigenaren/ ontwikkelaars in het plangebied. Ook geeft het de gemeente mogelijkheden om eisen te stellen aan de kwaliteit van de inrichting van het gebied en aan de fasering van de ontwikkeling.

Omdat de actualisatie zowel niet-structurele als structurele wijzigingen met zich meebrengt, is het aan de gemeenteraad om de herziening van het Exploitatieplan vast te stellen. Dit vergt een goede procedurele afstemming tussen het uitwerkingsplan en het Exploitatieplan. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Het uitwerkingsplan treedt volgens artikel 6.15 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) namelijk niet in werking voordat een herziening van het Exploitatieplan voor de desbetreffende gronden is vastgesteld en bekendgemaakt.

1.2

Procedure en rechtsgevolgen herziening Exploitatieplan

Bevoegd gezag Op grond van artikel 6.12 lid 1 en lid 2 Wro is de gemeenteraad bevoegd gezag voor het vaststellen van een herziening van het exploitatieplan. In artikel 6.12 lid 3 is bepaald dat de bevoegdheid tot vaststellen van het exploitatieplan kan worden gedelegeerd aan burgemeester en wethouders. Dat is niet het geval in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Op grond van artikel 6.14 lid 1 Wro is op de voorbereiding van een structurele herziening van het exploitatieplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4, de artikelen 3:10 tot en met 3:18 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Tevens dient een kennisgeving te geschieden aan degenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaren van gronden in het exploitatiegebied. De procedure houdt in dat de herziening van het (ontwerp) exploitatieplan gedurende 6 weken ter inzage ligt om belanghebbenden in de gelegenheid te stellen zienswijzen tegen de herziening van dit exploitatieplan in te dienen. Zienswijzen tegen het ontwerpexploitatieplan, alsmede andere oorzaken kunnen aanleiding geven tot gewijzigde vaststelling van het Exploitatieplan.

Vaststellingsbesluit en bekendmaking Artikel 6.14 lid 2 Wro bepaalt dat Burgemeester en Wethouders binnen vier weken nadat de gemeenteraad het herziene Exploitatieplan heeft vastgesteld aan de eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied schriftelijk meedeelt dat een Exploitatieplan is vastgesteld, de plaats waar het vastgestelde plan ter inzage ligt en de termijn waarbinnen beroep kan worden aangetekend. Na vaststelling wordt het Exploitatieplan bekend gemaakt in de Staatscourant, het Gemeenteblad en in één of meer dag-, nieuws- of huis aan huisbladen. Bovendien wordt aan degenen die hun zienswijzen naar voor hebben gebracht, de strekking van het besluit meegedeeld. Beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State Na vaststelling van de herziening van het Exploitatieplan staat voor belanghebbenden rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden kunnen ook een voorlopige voorziening vragen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Spoedeisend belang dient dan te worden aangetoond. Als tegen het Exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt de termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het Exploitatieplan onherroepelijk is geworden.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Rechtsgevolgen Inwerkingtreden van de herziening van het exploitatieplan heeft onder andere de volgende rechtsgevolgen:  Op grond van de artikelen 6.17 tot en met 6.20 Wro zijn burgemeester en wethouders verplicht op grond van het in werking getreden Exploitatieplan, een financiële voorwaarde te verbinden aan een omgevingsvergunning die wordt afgegeven voor het perceel dat is betrokken in het exploitatieplan. De per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend op basis van de in artikel 6.19 Wro omschreven methodiek. De eis om een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen te verbinden geldt niet in de situaties genoemd in artikel 6.17 eerste lid Wro. Dit is bijvoorbeeld het geval indien tijdig een posterieure overeenkomst is gesloten voor een bepaald bouwperceel;  De in het exploitatieplan opgenomen regels hebben rechtstreekse werking en vormen voorts een toetsingskader voor de besluitvorming over omgevingsvergunningen voor het bouwen. Een omgevingsvergunning voor het bouwen dient te worden geweigerd bij strijd met de regels van het Exploitatieplan;  Burgemeester en wethouders kunnen bij de omgevingsvergunning een termijn stellen waarbinnen de exploitatiebijdrage moet zijn betaald.

Bij niet of niet tijdige betaling van de exploitatiebijdrage kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat met de bouw niet mag worden aangevangen, of dat de bouw moet worden gestaakt tot aan de betalingsverplichtingen is voldaan.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

EXPLOITATIEGEBIED

2.1

Plangebied

De begrenzing van het exploitatieplangebied is schematisch aangegeven in figuur 1. In bijlage 1 is de kaart van het exploitatiegebied opgenomen.

Figuur 2.1:1 Begrenzing Exploitatieplangebied.

De begrenzing van het exploitatieplangebied is marginaal gewijzigd ten opzichte van het exploitatiegebied uit het (herziene) Exploitatieplan uit 2013. In onderstaande overzichten is dit verschil aangegeven. Reden voor deze marginale wijziging is om beter aan te sluiten bij de werkelijke situatie voor wat betreft de ontsluiting en uitgeefbaar bedrijventerrein (perceel B 4470 (Handelstraat).

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Figuur 2.1.2: Gedeelte Exploitatieplangebied 2021

2.2

Figuur 2.1.3: Gedeelte Exploitatieplangebied 2013

Grondeigendom en te verwerven gronden

Het grootste gedeelte van de gronden in het plangebied is (c.q. was in geval van eerdere gronduitgifte door verkoop van bouwkavels) in eigendom van de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Voor een klein deel van het toekomstige uitgeefbare gebied (waar woonpercelen en een deel openbaar gebied is voorzien) is dit nog niet het geval. Dit betreft het in figuur 2.2.1 het rood ingekleurde gebied. Zie ook bijlage 2.

Figuur 2.2.1 Eigendom particuliere eigenaar A. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

De rood omrande percelen in figuur 2.2.1 zijn geen eigendom van de gemeente. Ook met de eigenaar is in het kader van de realisatie nog geen overeenkomst gesloten. In onderstaande figuur en tabel is het bedoelde eigendom uitgesplitst naar openbaar gebied en uitgeefbaar gebied.

Figuur 2.2.2 Eigendom particulier A uitgesplitst naar functie

Uitgeefbaar gedeelte paticulier A (in m²) uitgeebaar openbaar E 2610 3.570 351 E 1426 986 156 Totaal 4.556 507

totaal 3.921 1.142 5.063

Tabel 2.2 Eigendom particulier A uitgesplitst naar openbaar en uitgeefbaar

Het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro brengt met zich mee, dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij het verhaal van kosten of de nakoming van locatie-eisen anderszins verzekerd is. Uitsluitend vanwege het feit, dat met particulier A geen anterieure overeenkomst is gesloten, terwijl er op zijn eigendom wel bouwmogelijkheden worden gecreëerd, is de noodzaak ontstaan om te komen tot het onderhavige exploitatieplan. De overige hiervoor genoemde ontbrekende eigendommen omvatten geen aangewezen bouwplan. Voor de bedoelde percelen van particulier A geldt het navolgende: Een gedeelte is nodig voor de realisering van een onderdeel van de openbare infrastructuur (ontsluitingsweg en een openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad). Eigendomsverwerving van de daarvoor benodigde grond is gewenst, omdat de op de gronden van particulier A te realiseren openbare voorzieningen deel uitmaken van het groter en integraal geheel. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Gedoeld wordt op de noodzaak van het aanleggen van deze openbare voorzieningen voor enerzijds het ontsluiten van het binnen gebied, ten zuidwesten van de kavels van particulier A, en de aanleg van een groenstructuur en voetpad als onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling. De verwerving is gericht op eigendomsverkrijging voordat de voorzieningen worden aangelegd. De niet voor deze openbare voorzieningen benodigde delen van de grond kunnen worden ontwikkeld binnen de kaders van het uitwerkingsplan. Hiertoe is aan de gemeente een exploitatiebijdrage verschuldigd, die bepaald wordt met inachtneming van het bepaalde in het onderhavige exploitatieplan. Aangezien met particulier A, die eigenaar is van perceelsgedeelten met bouwmogelijkheden, geen overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro is gesloten is het kostenverhaal dus niet anderszins verzekerd. Omdat het uitwerkingsplan voor deze perceelsgedeelten aangewezen bouwmogelijkheden kent zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt, dat particulier A voor de ontwikkeling van woningen een klein perceelsgedeelte van de gemeente dient te verwerven. Om de aangrenzende bij de gemeente in eigendom zijnde woningbouwkavels te kunnen ontwikkelen zal de gemeente een klein perceelsgedeelte van particulier A dienen te verwerven.

Zie voor een nadere toelichting onderstaande schematische tekening.

Figuur 2.2.3 Schematische tekening eigendomssituatie Eigenaar A t.o.v. verkaveling

Gelet op de situering en functie van de openbare ruimte (ontsluitingsweg en openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad) wenst de gemeente de grond te verwerven waarop openbare ruimte (met de functie verkeer en groen) is geprojecteerd. Dit in verband met het feit, dat zelfrealisatie voor wat betreft dit plandeel (openbare ruimte) naar het oordeel van de gemeente ongewenst is. De te verwerven gronden staan aangegeven op bijlage 2 bij dit exploitatieplan.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

2.3

Grondgebruik

Het bestemmingsplan Nuland Oost voorziet in hoofdzaak in de uitgifte van bouwkavels voor wonen en bedrijven met het daarbij behorende openbaar gebied (groen en wegen/verkeer). Op basis van de latere stedenbouwkundige uitwerkingen kan het ruimtegebruik van het plangebied worden afgeleid en onderverdeeld in de volgende categorieën/functies:  Uitgeefbaar gebied wonen  Uitgeefbaar gebied bedrijven  Openbaar gebied wegen  Openbaar gebied groen In onderstaande figuur is deze onderverdeling aangegeven. Op basis van deze gegevens is de herziening van het Exploitatieplan opgesteld. De ruimtegebruikskaart is tevens als bijlage 3 opgenomen.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Figuur 2.3 Functiekaart

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

3. OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd of nog voorzien voor het bouwrijp en woonrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte:  nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;  riolering en hemelwaterafvoer, met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;  wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, duikers en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;  infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;  groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen, wadi’s en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;  openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;  straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;  uit een oogpunt van

milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen. Onder de werkzaamheden die verband houden met de aanleg van de voorzieningen wordt tenminste ook begrepen:  het opschonen van de gronden en het daarvoor verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;  het uitvoeren van grondwerkzaamheden: het afgraven en het afvoeren respectievelijk aanvoeren en het ophogen;  het zo nodig uitvoeren van bodemsanering, wanneer uit nader onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is, afgestemd op de toekomstige functie van de bodem;  de aanleg van en, indien van toepassing, de verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra en dataverkeerleidingen, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

4. EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN In het Exploitatieplan Nuland Oost moeten voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels gesteld worden voor de uitvoering van het bestemmingsplan. De eisen en regels als hierna vastgelegd in hoofdstuk 8 van deel B hebben betrekking op de uitvoering van werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 3. Deze eisen en regels worden in het bijzonder opgelegd om te komen tot enerzijds een uniforme wijze van uitvoering van werken en werkzaamheden en anderzijds een deugdelijke kwaliteit van de openbare ruimte. In relatie tot de openbare ruimte wordt opgemerkt, dat de gemeente primair inzet op verwerving van de grond die bestemd is voor openbare ruimte (ontsluitingsweg en een openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad) Dit in verband met het feit, dat zelfrealisatie voor wat betreft dit plandeel (openbare ruimte) naar het oordeel van de gemeente ongewenst is. Voor het geval deze verwerving niet tot stand komt, en particulier A overgaat tot zelfrealisatie, is het cruciaal, dat de wijze van uitvoering (zowel qua planning als qua kwaliteitsniveau) gelijk is aan de wijze waarop de omliggende openbare ruimte wordt uitgevoerd en wordt beheerd en gelijk loopt met de fasering die uitgaat van drie opeenvolgende ontwikkelingsfases (zoals hierna opgenomen in bijlage 4.

Dit heeft alles te maken met het feit, dat de betreffende voorzieningen deel uitmaken van een groter geheel. Om die reden zijn in hoofdstuk 8 eisen en regels opgenomen ter zake van de inrichting van de openbare ruimte (het woonrijp maken). Deze regels hebben bovendien betrekking op het bouwrijp maken en de aanbesteding van werken en werkzaamheden. 4.1 Toelichting bij artikel 1 Artikel 1: begripsbepalingen In dit artikel zijn de relevante begrippen omschreven. Het betreft hier de begrippen die in de daarop volgende artikelen worden gehanteerd. 4.2 Toelichting bij artikel 2 Artikel 2: eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan In dit artikel worden de eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan omschreven. De voorschriften zijn gericht op het leveren van kwaliteit, zodat ook wanneer bijvoorbeeld de openbare ruimte wordt ontwikkeld door particulier A er geen verschil in kwaliteit bestaat met de aangrenzende openbare ruimte. Dit is van wezenlijk belang, omdat de aan te leggen ontsluitingsweg deel uitmaakt van een grotere ontsluitingsweg (voor het exploitatieplangebied). De te realiseren kwaliteit heeft betrekking op boven- en ondergrondse infrastructuur en op het moment van aanleg.

Er moeten bovendien voldoende controlemomenten zijn en er moet communicatie plaatsvinden met andere betrokkenen (omwonenden en nutsbedrijven). Vanzelfsprekend mag ook de veiligheid van de omgeving niet in gevaar komen. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

In verband met het voorgaande voorzien de regels erin, dat particulier A een plan van aanpak moet maken, dat bestaat uit de volgende onderdelen: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop het plan van aanpak betrekking heeft; b. een planning van de uitvoering van de werkzaamheden; c. een bestekstekening met besteksomschrijving; d. een bouwveiligheidsplan; e. een kwaliteitsplan; f. een bestekskeuringsplan; g. een toezichtsplan; h. een communicatieplan; i. een coördinatieplan nutsbedrijven; j. een bestratingsplan; k. een beheerplan. Dit plan van aanpak behoeft de instemming van de gemeente. Toetsing door de gemeente geschiedt aan de hand van een aantal documenten en uitgangspunten. 1. De standaard RAW bepalingen 2020 (RAW 2020). Dit is een door het CROW in Ede opgesteld document. Het CROW is het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. 2. De standaarduitgangspunten van de gemeente als vastgelegd in het RAW moederbestek en het document “materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch”, waarvan de actuele versie bij de gemeente is te verkrijgen. 3. Het inrichtingsplan voor uitwerkingsfase 4 en 5 van Pelgrimsche Hoeve, zoals in bijlage is opgenomen (zie ook het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 Pelgrimsche Hoeve). 4. De redelijkerwijs te stellen eisen ter zake van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie. 5.

Het onderhavige exploitatieplan. Zo nodig vindt actualisering van het inrichtingsplan en de overige toetsingscriteria plaats bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. De gemeente behoudt zich het recht voor om goedkeuring te onthouden indien de door particulier A opgestelde bestekstekening met omschrijving onverenigbaar is met het gemeentelijk bestek voor de inrichting van de openbare ruimte ter plaatse van het exploitatieplangebied (het woonrijp maken). Opgemerkt wordt, dat dit gemeentelijk bestek op het moment van het schrijven van het onderhavige exploitatieplan nog niet voorhanden is. Jaarlijks wordt het exploitatieplan herzien. Zodra het bestek beschikbaar is zal de gemeente ten tijde van de jaarlijkse herziening het gemeentelijk bestek toevoegen aan het exploitatieplan. Vanaf dat moment wordt dat bestek geacht mede kaderstellend te zijn. 4.3 Toelichting bij artikel 3 Artikel 3: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Via dit artikel wordt de gemeentelijke aanbestedingsplicht (betrekking hebbend op de openbare ruimte) doorgelegd naar particulier A. Bepalend is de Europese wet- en regelgeving.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

4.4 Toelichting bij artikel 4 Artikel 4: de regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen. In dit artikel is vastgelegd, dat het plan van aanpak als bedoeld in artikel 1 uiterlijk in Q3 2022 ingediend moet zijn. Deze datum heeft te maken met het feit, dat het woonrijp maken van de openbare ruimte gepland staat voor 2023/2024. Concretisering van de planning geschiedt bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. 4.5 Toelichting bij artikel 5 Artikel 5: verbodsbepaling In dit artikel is vastgelegd, dat er niet gehandeld mag worden in strijd met de vereisten als vastgelegd in de artikelen 2 t/m 4. Conform de wettelijke regeling wordt overtreding van dat verbod aangemerkt als een strafbaar feit (artikel 7.2 Wro). 4.6 Toelichting bij artikel 6 Artikel 6: regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels. Er wordt in dit exploitatieplan geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de regels als vastgelegd in het exploitatieplan 4.7 Toelichting bij artikel 7 Artikel 7: slotregel Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “Voorschriften exploitatieplan Nuland Oost – herziening 2021”.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

DEEL B

EXPLOITATIEPLAN

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Tot het plangebied Nuland Oost worden het woningbouwgebied Pelgrimsche Hoeve en het bedrijventerrein De Terp gerekend. In paragraaf 1.1 van deel A is de aanleiding voor de herziening van voorliggend Exploitatieplan aangegeven. Voor de herziening van voornoemd Exploitatieplan is de exploitatieopzet herzien en geactualiseerd naar peildatum 01-01-2021. Deze wordt hierna nader toegelicht.

1.2

Algemeen

In dit deel B is het exploitatieplan opgenomen. Voor een toelichting op het exploitatieplan wordt verwezen naar deel A. Voor de begrenzing van het exploitatiegebied, grondgebruik en omschrijving van de werken en werkzaamheden is dit hoofdstuk 2 en 3 van deel A.

Zowel voor de inhoud als voor de herziening van een Exploitatieplan gelden wettelijke regels. In artikel 6.13 Wro en in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald welke kosten in een Exploitatieplan mogen worden opgenomen. In artikel 6.2.7 Bro is dit voor de opbrengsten bepaald. De exploitatieopzet is met inachtneming van deze regels opgesteld. Hierna wordt ingegaan op de exploitatieopzet als onderdeel van het Exploitatieplan “Nuland Oost herziening 2021”, waarbij een toelichting wordt gegeven op de betreffende onderdelen. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de kosten en opbrengsten, de grondgebruik analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de definiëring van basiseenheden en de gewichtentoedeling en de berekening van de te verhalen kosten per perceel c.q. per eigenaar. Uiteindelijk leidt dit tot de bepaling van de exploitatiebijdrage per perceel c.q. exploitant. Alle bedragen in dit document kennen het prijspeil ultimo 2021 en zijn exclusief BTW, tenzij anders is aangegeven.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

KOSTEN

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd.

2.1

Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)

De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een eerdere taxatie van een onafhankelijke deskundige. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond en opstallen moet worden bepaald. Dit is het uitgangspunt van de taxatie. De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied bedraagt € 18.268.598 per 01-01-2021.

2.2

Inbrengwaarde sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)

In het exploitatiegebied waren opstallen gelegen die inmiddels zijn gesloopt. De betreffende sloopkosten zijn als boekwaardekosten opgenomen.

2.3

Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)

Op meerdere plekken in het plangebied was sprake van een bodemverontreiniging. De kosten voor het verwijderen hiervan (bronbemaling, ontgraven en verwerking van gronden, verdichten, profileren en egaliseren) zijn gelet op de samenhang met het bouwrijp maken van het terrein opgenomen in de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro).

2.4

Bouw- en woonrijp maken en nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro)

In het plangebied zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd voor het bouwrijp maken:  egaliseren en gedeeltelijk ophogen bouwterrein  de aanleg van bouwwegen, riolering en waterberging  de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen  en andere gebruikelijke werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van gronden De werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken bestaan uit:  definitieve inrichting van het openbare gebied  afwerking van de wegen (aanbrengen toplaag of definitieve bestrating)  de aanleg van straatverlichting en brandkranen  de aanleg van groen- en speelvoorzieningen en straatmeubilair De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken bedragen € 9.634.528. Hiervan is per 01-01-2021 € 5.299.862 uitgegeven.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

2.5

Beperken milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.d Bro)

In het exploitatieplan zijn geen maatregelen opgenomen om bijvoorbeeld milieu hygiënische contouren weg te nemen.

2.6

Plankosten (artikel 6.2.4.g/h/j Bro)

De werkelijk gerealiseerde plankosten tot en met 1-1-2021 bedragen € 2.644.976. De nog te realiseren plankosten bedragen € 1.059.375 en zijn opgenomen in 2021, het jaar van de vaststelling van het Exploitatieplan. Op basis de maximaal toerekenbare plankosten volgens de zogenaamde ministeriële Regeling Plankosten 2010 mogen de plankosten maximaal € 3.621.414 bedragen prijspeil 2010. De huidige plankosten komen, door inflatie van de kosten nu uit op een bedrag van € 3.704.351, ofwel 2,3% hoger dan in 2010.

2.7

Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)

De kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden bedragen € 306.156. Hiervan is reeds € 259.2535 uitgegeven per 01-01-2021.

2.8

Kosten tegemoetkoming planschade (artikel 6.2.4.l Bro)

De kosten van tegemoetkoming van schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro, worden aangemerkt als verhaalbare kosten voor het exploitatieplan. De planschade(risico)analyse ligt ten grondslag aan de taxatie van de tegemoetkomingen in schade. Het totaal aan voorziene tegemoetkomingen in planschade inclusief bijkomende kosten wordt per 1-1-2021 geraamd op € 391.000.

2.9

Rente (artikel 6.2.4.n Bro)

De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, zijn berekend op basis van de nominale bedragen van kosten en de planning. De totale rentelasten zijn berekend op € 3.720.252. Hiervan is per 1-1-2021 reeds een bedrag van € 3.375.182 opgenomen in de boekwaarde.

2.10 Overzicht kosten (artikel 6.2.8 Bro) Artikel 6.2.8 Bro schrijft voor, dat een overzicht van de gerealiseerde kosten gegeven dient te worden. In onderstaand overzicht zijn de kosten samenvattend opgenomen

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Grondexploitatie Nuland Oost Totaal KOSTEN inbrengwaarde / verwerving planschade bouw- en woonrijpmaken bouwkundige voorzieningen plankosten beheer- en administratiekosten rente(verlies) bijdrage derden Totaal kosten

boekwaarde 31-12-2020 € € € € € € € € €

vanaf 1-1-2021

totale grex (nominaal)

18.268.598 0 € 18.268.598 € 391.000 € 391.000 5.299.862 € 4.334.667 € 9.634.528 9.951 € € 9.951 2.644.976 € 1.059.375 € 3.704.351 259.253 € 46.903 € 306.156 3.375.182 € 907.767 € 4.282.949 3.302.113- € € 3.302.11326.555.709 € 6.739.712 € 33.295.420

Tabel 2.10.1 Samenvatting kosten exploitatie

Uit bovenstaande tabel valt af te lezen, dat de kosten op eindwaarde uitkomen op een bedrag van € 33.295.420 (31-12-2026). Hierbij is de bijdrage van derden (Provincie Noord Brabant) voor het in exploitatie nemen van Nuland Oost opgenomen. Van deze totale kosten is per 1-1-2021 € 26.555.709 gerealiseerd (boekwaarde). Per 01-01-2021 (startwaarde) komt dit overeen met een bedrag van € 29.565.380 (zie onderstaande tabel). Resume berekening contante waarde kosten nominaal € 32.387.653 renteverlies € 907.767 saldo eindwaarde (31-12-2026) € 33.295.420 saldo startwaarde (01-01-2021) € 29.565.380 Tabel 2.10.2. Overzicht kosten (op eind- en startwaarde)

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

OPBRENGSTEN

3.1

Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)

De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op de marktconforme uitgifteprijzen zoals die gelden voor bouwgrond in de gemeente ’s-Hertogenbosch en onderverdeeld per woningcategorie. In het Exploitatieplan zijn deze uitgifteprijzen voor de nog uit te geven bouwkavels verwerkt, zoals deze door Cushman & Wakefield in mei 2021 zijn geadviseerd. Dit leidt tot de volgende gemiddelde verkoopprijzen: Verkoopprijzen sociale huur sociale koop / CPO middelduur (hoekwoningen) duur (2^1 kap / vrijstaand) bedrijventerrein

€ € € € €

per m² 137 350 350 400 162

Tabel 3.1. Verkoopprijzen bouwgrond vanaf 2021

3.2

Bijdrage toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7.b Bro)

Er zijn geen opbrengsten vanuit toekomstige (andere) grondexploitaties.

3.3

Overige opbrengsten (artikel 6.2.7.c Bro)

Er zijn in de exploitatie overige opbrengsten geboekt. Dit betreft beheeropbrengsten van tijdelijk beheer van de grond. Deze opbrengsten bedragen € 72.861 (boekwaarde per 01-01-2021).

3.4

Overzicht opbrengsten

In onderstaande tabel zijn de grondprijzen met het programma geconfronteerd. Grondexploitatie Nuland Oost Totaal OPBRENGSTEN sociale huur sociale koop vrije sector koop woningbouw (boekwaarde) verkoop vastgoed bedrijven beheersopbrengsten / overig rente(winst) Totaal opbrengsten

boekwaarde 31-12-2020

vanaf 1-1-2021

totale grex (nominaal)

€ € € € 6.633.124 € 399.116 € 4.969.646 € 72.861 € € 12.074.746

€ 776.160 € 735.000 € 12.588.800 € € € 832.950 € € 562.697 € 15.495.607

€ 776.160 € 735.000 € 12.588.800 € 6.633.124 € 399.116 € 5.802.596 € 72.861 € 562.697 € 27.570.353

Tabel 3.4.1 Samenvatting nominale opbrengsten

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

De totale (grond)opbrengsten komen uit op een bedrag van € 27.570.353 (inclusief rentewinst van € 562.697) op eindwaarde. Per 01-01-2021 (startwaarde) komt dit overeen met een bedrag van € 24.481.685 (zie onderstaande tabel). Resume berekening contante waarde opbrengsten nominaal € 27.007.656 rentewinst € 562.697 saldo eindwaarde (31-12-2026) € 27.570.353 saldo startwaarde (01-01-2021) € 24.481.685

Tabel 3.4.2 Berekening eind- en startwaarde opbrengsten

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

GRONDGEBRUIK ANALYSE

Via een grondgebruik analyse wordt duidelijk wat de omvang van het toekomstig uitgeefbaar gebied is, en wat dit betekent voor de eigenaren in het plan. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. De grondgebruikskaart is opgenomen in paragraaf 2.3 van onderdeel A, en als bijlage 3.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

RESULTAAT

Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1-1-2021.

5.1

Parameters

In onderstaande tabel zijn de projectparameters weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend. Naam Plan/Project: Nuland Oost Gemeente Gemeente 's-Hertogenbosch Startjaar ontwikkeling: 2021 Eindjaar ontwikkeling: 31-122026 Rente over de kosten: 0,50% Rente over de opbrengsten: 0,50% Kostenstijging over verwervingskosten / inbrengwaarde: 0,00% Kostenstijging overige kosten: 2,00% Opbrengstenstijging: 0,00% Tabel 5.1. Projectparameters

5.2

Fasering

De ontwikkeling van het woningbouwgebied Pelgrimsche Hoeve wordt gefaseerd uitgevoerd. Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengststijging en rentekosten en -opbrengsten zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de grondexploitatie opgenomen op basis van deze fasering. De fasering is hieronder schematisch aangegeven. Voor de fasering hebben argumenten en overwegingen voor ontsluitingsmogelijkheden, scheiding van bouw- en woonverkeer, ruimtelijke en functionele argumenten ten grondslag gelegen. De kavels aan de Schotsheuvel worden uitgegeven zodra de milieubeperkingen zijn opgelost. Voor de gebied De Terp geldt dat na verkoop van de laatste bouwkavels het gebied wordt afgewerkt.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

5.2 Fasering fase 4 en 5 Pelgrimsche Hoeve

Deze kaart geeft een overzicht van de fasering behorende bij het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 die uitgaat van drie opeenvolgende ontwikkelingsfases en verschaft daarmee ook inzicht in de beoogde fasering ter plaatse van het exploitatieplangebied voor fase 4 en 5. Voor ontwikkelingsfase 1, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten:  het bouwrijp maken is voorzien in de periode Q1 2022  de uitgifte van gronden is voorzien in de periode Q2 2022 - Q1 2023  het woonrijp maken is voorzien in de periode 2023-2024. Na het bouwrijp maken van fase 1 zal volgtijdelijk fase 2 en 3 bouwrijp gemaakt worden. Voor deze fases geldt de volgende indicatieve planning. Voor ontwikkelingsfase 2, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten:  de uitgifte van gronden is voorzien in de periode 2024 - 2025  het woonrijp maken is voorzien in de periode 2025 - 2026. Voor ontwikkelingsfase 3, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten:  de uitgifte van gronden is voorzien in de periode 2025 - 2026  het woonrijp maken is voorzien in de 2026.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

5.3

Netto contante waarde

In onderstaande tabel is het eindresultaat van kosten en opbrengsten weergegeven. Hieruit blijkt, dat de netto contante waarde op prijspeildatum 01-01-2021 € 5.083.695 negatief bedraagt. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft voor het voorziene tekort een verliesvoorziening getroffen. Resume berekening contante waarde kosten nominaal € 32.387.653 renteverlies € 907.767 rentewinst saldo eindwaarde (31-12-2026) € 33.295.420 saldo startwaarde (01-01-2021) € 29.565.380 Negatief saldo op startwaarde € Tabel 5.3. Samenvatting exploitatieresultaat

opbrengsten € 27.007.656 € 562.697 € 27.570.353 € 24.481.685 -5.083.695

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

MAXIMAAL TE VERHALEN KOSTEN

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van de bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. Voor dit plan zijn de resultaten in tabel 5.3 opgenomen. Aangezien de contante waarde van de kosten hoger is dan de opbrengsten, kan het bedrag van de te verhalen kosten worden bepaald op een (maximum) bedrag van € 24.481.685 per 1-1-2021.

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE

7.1

Inleiding

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van zogenaamde gewogen eenheden. Op dit moment is er sprake van één perceel waarvan de gemeente nog geen eigenaar is. Voor dit perceel c.q. eigenaar wordt de exploitatiebijdrage bepaald. Het totale te realiseren programma wordt uitgedrukt in aantal gewogen basiseenheden en het aantal basiseenheden wordt omgerekend naar de door de exploitant te betalen exploitatiebijdrage. Van de uiteindelijke exploitatiebijdrage die de exploitant moet betalen wordt de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die de exploitant heeft uitgevoerd afgetrokken.

7.2

Definitie gewogen basiseenheid

In dit plan worden alleen gronden uitgegeven. Er is gekozen voor een gewogen basiseenheid overeenkomend met een waarde van € 150 per m².

7.3

Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen basiseenheden

Een van de basisuitgangspunten van de exploitatiebijdrage is, dat de bijdrage gekoppeld is aan de netto contante opbrengsten van de exploitant. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op de uitgifteprijzen. Om dit te bewerkstellingen, wordt voor elke gewogen basiseenheid een gelijke exploitatiebijdrage gekoppeld. De uitgifteprijs, en daarmee het aantal basiseenheden per kavel, resulteren in een exploitatiebijdrage per exploitant. Verkoopprijzen sociale huur sociale koop / CPO middelduur (hoekwoningen) duur (2^1 kap / vrijstaand) bedrijventerrein

€ € € € €

per m² 137 350 350 400 162

Tabel 7.3. Uitgiftecategorieën en basiseenheden

per eenheid 0,91 2,33 2,33 2,67 1,08

Op basis van bovengenoemde definiëring en gewicht toekenning is berekend dat er op basis van het programma in totaal 176.885 basiseenheden (nominaal) in het plan voorkomen.

7.4

Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheden en uitgiftecategorie

De uiteindelijke exploitatiebijdrage per basiseenheid die een exploitant moet betalen is bepaald door de te verhalen kosten van € 24.481.685 te delen door het aantal gewogen basiseenheden van Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

160.314 op startwaarde. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage van € 152,71 per gewogen basiseenheid per 1-1-2021. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar opbrengsten op startwaarde € 24.481.685 eenheden op startwaarde 160.314 exploitatiebijdrage per eenheid € 152,71

Tabel 7.4. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar

7.5

Exploitatiebijdrage per perceel / per exploitant

Van de genoemde exploitatiebijdrage die de exploitant moet betalen, wordt de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die de exploitant heeft uitgevoerd, nog afgetrokken. Perceel A betreft particulier eigendom, waarvan het ruimtegebruik er als volgt uit ziet. Uitgeefbaar gedeelte paticulier A (in m²) uitgeebaar openbaar E 2610 3.570 351 E 1426 986 156 Totaal 4.556 507

totaal 3.921 1.142 5.063

Tabel 7.5.1 Overzicht uitgeefbaar gedeelte particulier eigendom

De eenheden voor particulier A kunnen als volgt worden bepaald: Eenheden particulier A 4.556 m² uitgeefbaar € 400 opbrengst per m² € 1.822.400 potentiële opbrengst € 150 gewogen basiseenheid 12.149 eenheden nominaal 11.000 eenheden op startwaarde

Tabel 7.5.2 Opbouw eenheden particulier A

De bruto exploitatiebijdrage komt uit op een bedrag van € 1.679.848 per 01-01-2021 en is als volgt bepaald. Bij latere betaling zal deze bijdrage geïndexeerd worden met 2% op jaarbasis. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar opbrengsten op startwaarde € 24.481.685 eenheden op startwaarde 160.314 exploitatiebijdrage per eenheid € 152,71 eenheden eigenaar A (op s.w.) bruto exploitatiebijdrage Af: inbrengwaarde uitgeefbaar Af: waarde openbaar gebied netto exploitatiebijdrage

€ € € €

11.000,2 1.679.848 227.665 25.335 1.426.848

Tabel 7.5.3 Berekening exploitatiebijdrage exploitant A

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

DE EISEN EN REGELS

Artikel 1: begripsbepalingen In deze eisen wordt verstaan onder:  Inrichtingsplan Het concept van de beoogde wijze van inrichting als vastgelegd in bijlage 8.  Plan van aanpak Een door particulier A / exploitant op te stellen document waarin staat aangegeven op welke wijze werken en werkzaamheden in de openbare ruimte worden uitgevoerd.  Werken en werkzaamheden Werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 3, inclusief werken en werkzaamheden in de openbare ruimte (woonrijp maken): aanleg ontsluitingsweg c.a..  Materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch Een door de gemeente opgesteld standaardhandboek, dat binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch als basis dient voor de inrichting van openbare ruimte (het woonrijp maken). De meest actuele versie wordt desgevraagd door de gemeente aan exploitant beschikbaar gesteld.  RAW moederbestek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch Een door de gemeente opgesteld moederbestek, dat binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch als basis dient voor de inrichting van openbare ruimte (het woonrijp maken). De meest actuele versie wordt desgevraagd door de gemeente aan exploitant beschikbaar gesteld.  Standaard RAW-bepalingen (thans RAW 2020) Het door het CROW opgestelde document (te bestellen bij het CROW in Ede).

 Een bouwveiligheidsplan In het bouwveiligheidsplan wordt aangegeven op welke wijze tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de veiligheid van de omgeving en omliggende openbare ruimte wordt gewaarborgd.  Een kwaliteitsplan Een kwaliteitsplan heeft betrekking op het proces van kwaliteitsborging gedurende de verschillende fases van het proces van realisering en betreft het geheel van maatregelen en activiteiten waarmee de kwaliteit van het te leveren eindproduct wordt getoetst, bewaakt en aangetoond.  Een bestekskeuringsplan Een bestekskeuringsplan omschrijft de stop- en bijwoonpunten.  Stop en bijwoonpunten Onderdelen van het werk waarvoor geldt, dat vroegtijdige controle door de gemeente noodzakelijk is, ter voorkoming van gevolgschade. Voorbeelden van stop- en bijwoonpunten: Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

o o o o

uitzetting van assen van wegen; aanbrengen rioleringsstelsel; aanbrengen fundering van wegen; uitvoering grondwerkzaamheden.

 Een communicatieplan Een communicatieplan omschrijft de wijze waarop de exploitant vorm en inhoud geeft aan de communicatie met en informatievoorziening aan omwonenden en andere belanghebbenden.  Een coördinatieplan nutsbedrijven Een coördinatieplan nutsbedrijven voorziet in tijdig overleg met netwerkbeheerders (gas, water, licht, communicatie et cetera) omtrent de coördinatie van de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen en bijbehorende bovengrondse voorzieningen.  Een bestratingsplan Een bestratingsplan maakt inzichtelijk op welke wijze het straatwerk wordt aangebracht. Uitgangspunt is daarbij is, dat straatwerk machinaal wordt aangebracht, tenzij in het bestratingsplan gemotiveerd wordt aangegeven waarom van dit uitgangspunt wordt afgeweken.  Een beheerplan Een plan met vermelding van de wijze van toekomstig beheer en onderhoud.  Voltooiingsverslag Een door de exploitant op te stellen document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd, inclusief revisiegegevens (tekeningen en keuringsrapporten)  Aanbestedingsverslag Een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund.

Artikel 2: eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 2.1 Op werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan is van toepassing het plan van aanpak. 2.2 Uiterlijk 12 weken voor de voorgenomen aanvang van de werken en werkzaamheden wordt daarvan door particulier A / de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 2.3 Bij die melding wordt een plan van aanpak gevoegd, bestaande uit de navolgende onderdelen:  een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft;  een planning van de uitvoering van de werkzaamheden;  een bestekstekening met besteksomschrijving;  een bouwveiligheidsplan;  een kwaliteitsplan;  een bestekskeuringsplan;  een toezichtsplan;. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

   

een communicatieplan; een coördinatieplan nutsbedrijven; een bestratingsplan; een beheerplan.

2.4 Het hiervoor onder 2.3. bedoelde plan van aanpak behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een plan van aanpak wordt omtrent de instemming besloten. 2.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming van het plan van aanpak, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat voldaan is aan de voorwaarden die voortvloeien uit: het inrichtingsplan (bijlage 8 bij dit exploitatieplan); a. de “Materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch; b. het RAW moederbestek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch; c. de standaard RAW bepalingen 2020; d. de redelijkerwijs te stellen eisen ter zake van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie; e. het bepaalde in het onderhavige exploitatieplan De gemeente kan voorts goedkeuring onthouden indien de in het plan van aanpak bedoelde bestekstekening met omschrijving onverenigbaar is met het door de gemeente opgestelde bestek voor de omliggende openbare ruimte. 2.6 Zodra de werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 2.2. zijn voltooid wordt hiervan door particulier A / de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij deze melding wordt een voltooiingsverslag verstrekt. 2.7 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

2.8 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingsverslag indien daarin niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin uitgevoerde werken zijn uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan van aanpak. Artikel 3: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten 3.1 Exploitant is gehouden bij de uitvoering van werken in de openbare ruimte toepassing te geven aan de Europese aanbestedingsregels. 3.2 Uiterlijk 12 weken voor de voorgenomen aanvang van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd met vermelding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft. 3.3 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

3.4 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een aanbestedingsverslag indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden is gegund overeenkomstig de uitgangspunten als vastgelegd in artikel 3.1. Artikel 4: de regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 4.1 Het plan van aanpak als bedoeld in artikel 2 dient uiterlijk in Q3 2022 ingediend te worden. 4.2 De uitvoering wordt afgestemd op de uitvoering door de gemeente van werkzaamheden in de omliggende openbare ruimte (realisering (hoofd)ontsluitingsweg). Artikel 5: verbodsbepaling 5.1 Het is verboden te handelen in strijd met de in de artikelen 2 tot en 4 gestelde eisen en regels. 5.2 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 5.1. wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Artikel 6: regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels Er worden in dit exploitatieplan geen regels opgenomen op basis waarvan kan worden afgeweken van het exploitatieplan Artikel 7: slotregel Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “Voorschriften exploitatieplan Nuland Oost – herziening 2021”

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

BIJLAGEN

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

1. Begrenzing Exploitatieplan

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

2. Eigendom particulier A en door de gemeente te verwerven percelen

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

3. Functiekaart Nuland Oost

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

4. Faseringskaart

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

5. Exploitatieopzet: Kosten Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2026

Rente over de kosten:

0,50%

Kostenstijging over Inbrengw aarde gronden en grondverw erving:

0,00%

Rente over de opbrengsten:

Kostenstijging overige kosten: Opbrengstenstijging:

0,50% 0,00% 0,00%

Saldo per ultimo: per 31-12-2026 Tekort op startw aarde: per 01-01-2021

33.295.420 32.313.807

Kosten Omschrijving 1 Inbrengw aarde gronden en grondverw erving 1 boekw aarde 3 Inbrengw aarde gronden en grondverw erving 3 4 5

Aantal/ hoeveelheid

2 3 4 5 6 7

bouw - en w oonrijpmaken bouw kundige voorzieningen plankosten beheer- en administratiekosten rente bijdragen kosten (Niet Vpb)

Kosten

Gem eente 's-Hertogenbosch 10-jun-21 2021 Opm erkingen:

29.565.380 bij 2% index/disconteringsvoet Eenheid

1 1

Totaal kosten

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2026 Tekort op startw aarde: per 01-01-2021

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Eenheidsprijs € € € € €

18.268.598 391.000 -

Totaal Omschrijving 18.659.598 18.268.598 391.000 -

Totaal Kosten 18.659.598 18.268.598 391.000 -

Boekw aarde (gerealiseerd) 18.268.598 18.268.598 -

Nog te realiseren 391.000 391.000 -

32.387.653

26.555.709

5.831.944

9.634.528 9.951 3.704.351 306.156 3.375.182 3.302.113-

907.767 33.295.420 32.313.807

9.634.528 9.951 3.704.351 306.156 3.375.182 3.302.113-

5.299.862 9.951 2.644.976 259.253 3.375.182 3.302.113-

907.767 33.295.420 32.313.807

26.555.709 per 01-01-2021

4.334.667 1.059.375 46.903 -

2021

2022

2023

2024

2025

2026

131.833 131.833 -

51.833 51.833 -

387.547 1.059.375 15.149 -

713.655 12.362 777.850

1.593.904

907.767

136.758 28.286.371

1.593.904

987.586 6.305 -

1.045.724

974.499 4.823 -

1.031.155

797.218 4.919 -

474.162 3.345 -

777.850

1.045.724

1.031.155

853.971

529.340

143.374 29.207.595

148.649 30.401.968

154.585 31.587.708

160.071 32.601.749

164.330 33.295.420

853.971

529.340

6. Exploitatieopzet: Opbrengsten Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2026

Rente over de kosten:

0,50%

Kostenstijging over :

0,00%

Rente over de opbrengsten: Kostenstijging overige kosten: Opbrengstenstijging:

Saldo per ultimo: per 31-12-2026 Overschot op startw aarde: per 01-01-2021 Opbrengsten Omschrijving 1 w oningbouw (boekw aarde) 2 sociale huur 3 sociale koop 4 vrije sector koop 5 bedrijven 6 maatschappelijke voorzieningen 7 verkoop vastgoed 8 subsidies en bijdragen (Wel Vpb) 9 beheersopbrengsten 10 subsidies en bijdragen (Niet Vpb) Totaal opbrengsten

Opbrengsten

Gem eente 's-Hertogenbosch 10-jun-21 2021 Opm erkingen: 0,50% 0,00% 0,00%

27.570.35326.757.526Aantal/ hoeveelheid

(24.481.685) bij 2% index/disconteringsvoet Eenheid

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2026 Overschot op startw aarde: per 01-01-2021

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

Eenheidsprijs

Totaal Omschrijving 6.633.124 776.160 735.000 12.588.800 5.802.596 14.715 399.116 5.478 52.667 27.007.656 562.69727.570.35326.757.526-

Totaal Opbrengsten 6.633.124 776.160 735.000 12.588.800 5.802.596 14.715 399.116 5.478 52.667 27.007.656

Boekw aarde (gerealiseerd) 6.633.124 4.969.646 14.715 399.116 5.478 52.667 12.074.746

562.69727.570.35312.074.74626.757.526- per 01-01-2021

Nog te realiseren 776.160 735.000 12.588.800 832.950 14.932.910

2021

2022

2023

2024

2025

2026

212.300 212.300

215.600 262.500 2.209.161 620.650 3.307.911

194.040 3.251.538 3.445.578

258.720 157.500 1.765.769 2.181.989

107.800 315.000 2.053.566 2.476.366

3.308.766 3.308.766

212.300-

3.307.911-

3.445.578-

2.181.989-

2.476.366-

3.308.766-

562.697-

60.90412.347.950-

69.99915.725.860-

87.23319.258.670-

101.74221.542.401-

113.89524.132.662-

128.92527.570.353-

7. Exploitatieopzet: Fasering eenheden Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

Start ontw ikkeling per 01-01 (PBGstandaard = ja) Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2026

Rente over de kosten: Rente over de opbrengsten:

0,50% 0,50%

Kostenstijging overige kosten:

0,00%

Kostenstijging over Inbrengw aarde gronden en grondverw erving: Opbrengstenstijging:

Saldo per ultimo: per 31-12-2026 Overschot op startw aarde: per 01-01-2021 Opbrengsten Omschrijving 1 Opbrengsteneenheden 1 sociale huur 2 sociale koop 3 middenduur 4 duur 5 bedrijven Totaal opbrengsten

Eenheden

Gem eente 's-Hertogenbosch 10-jun-21 2021 Opm erkingen:

0,00% 0,00%

180.540175.217Aantal/ hoeveelheid

(160.314) bij 2% index/disconteringsvoet boekw aarde

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2026 Overschot op startw aarde: per 01-01-2021

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

77.332 1.956 8.278 4.857 29.110 33.131

nog te realiseren 99.553 € 5.174 € 4.900 € 3.733 € 80.192 € 5.553

Totaal Omschrijving 176.885 7.130 13.178 8.591 109.302 38.684 176.885 3.655180.540175.217-

Totaal Opbrengsten 176.885 7.130 13.178 8.591 109.302 38.684 176.885

Boekw aarde (gerealiseerd) 77.332 1.956 8.278 4.857 29.110 33.131 77.332

3.655180.54077.332175.217- per 01-01-2021

Nog te realiseren 99.553 5.174 4.900 3.733 80.192 5.553 99.553

2021

2022

2023

2024

2025

2026

1.372 1.372 1.372

22.096 1.437 1.750 933 13.794 4.181 22.096

22.971 1.294 21.677 22.971

14.547 1.725 1.050 933 10.838 14.547

16.509 719 2.100 1.867 11.824 16.509

22.058 22.058 22.058

1.372-

22.096-

22.971-

14.547-

16.509-

22.058-

3.655-

39079.094-

451101.641-

566125.177-

662140.386-

743157.638-

843180.540-

8. Inrichtingsplan (fase 4 en 5 uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve)

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2021

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10755499/1