Bijlage 1 Advies buro STIPO tijdelijke invulling voormalige WeenerXL

Februari 2024 STIPO, team voor stedelijke ontwikkeling, werkt aan betere steden. Samen met de gebruikers richten we ons op: Langdurige kwaliteit ademend met de wensen van de tijd, de ziel van de plek met onderscheidend vermogen waarin mensen willen blijven investeren, gelaagdheid voor meervoudig en divers gebruik voor een eerlijke en inclusieve stad, publieke kwaliteit met de openbare ruimte als plek voor interactie en de plinten als de kapstok van de omgeving, eigenaarschap van de mensen, ondernemers en gebruikers van de plek. Voor meer informatie www.STIPO.nl

STIPO | 2

Inhoud

Inhoud

3

Inleiding

4

Advies

5

Uitwerking van het advies

6

STIPO | 3

Inleiding De gemeente Den Bosch is in bezit van een bijzonder complex: Weener XL

STIPO is door de gemeente gevraagd om een advies uit te brengen voor

aan de noordzijde van de stad. Het geheel staat sinds oktober 2023 leeg.

een bestuurlijke afweging die op korte termijn (januari 2024) plaats zal

Tot najaar 2023 waren hier een aantal gemeentelijk verwante functies

vinden. STIPO heeft zich daartoe verdiept in de technische en juridische

gehuisvest ten aanzien van werk en inkomen en sociale werkplaats.

mogelijkheden voor tijdelijk gebruik.

Zowel grond (plm. 4,5 ha.) als opstal (plm. 14.000 m2 BVO) als contracten

STIPO heeft een vijftal leegstandsbeheerders uitgenodigd om het complex

met nutsvoorzieningen en onderhoud zijn in handen van de gemeente die

te komen inspecteren, vragen te stellen en vervolgens hun visie met STIPO

hiermee totale zeggenschap heeft over het complex.

te delen. Deze partijen hadden zich al eerder aangemeld als

De gemeente is voornemens om de hele kavel te herontwikkelen voor

geïnteresseerde. De rondleidingen vonden in december 2023 plaats.

woningbouw. Dit kan al in 2026 aan de orde zijn. Den Bosch heeft een

Daarbij heeft de beheerder, Johan de Klerck, een uitgebreide rondleiding

succesvolle aanvraag gedaan bij het Ministerie van BZK voor een NOVEX

gegeven en heeft Elke Urbanski van Stedelijke Ontwikkeling een

subsidie en Weener XL is onderdeel geworden van de pilot Parallel

toelichting gegeven op de gemeentelijke uitgangspunten.

Plannen ter stimulering van woningbouw. Het advies ligt in conceptvorm voor u. De gemeente constateert dat het complex tot tenminste die datum (januari 2026) in tijdelijkheid gebruikt kan worden door een brede waaier aan

Het advies is als volgt opgebouwd. STIPO presenteert eerst de essentie

Bossche maatschappelijke, culturele en creatieve initiatieven. Deze zijn

van het advies met een toelichting en onderbouwing. Daarna gaan we in

soms al jaren tevergeefs op zoek naar betaalbare en passende ruimte in

op mogelijke vervolgstappen om tot tijdelijk gebruik te komen.

Den Bosch. Weener XL kan die ruimte bieden. Dit sluit aan bij het recent vastgestelde Bossche broedplaatsenbeleid waarin is uitgesproken om een brede waaier aan kunst en cultuurgerelateerde initiatieven, al dan niet tijdelijk, de ruimte te bieden in gebiedsontwikkeling.

STIPO | 4

Advies STIPO adviseert de gemeente om het complex in tijdelijke verhuur te geven aan een gekwalificeerde leegstandsbeheerder voor de periode tot 1 januari 2026. Daartoe zal de gemeente het uitgangspunt ‘geen kosten voor de gemeente’, moeten heroverwegen. In de berekening van STIPO komen de kosten voor de gemeente Den Bosch voor 1,5 jaar tijdelijk gebruik van Weener XL uit op € 300.000. Onderbouwing bij dit advies 1) gezien de grote vraag naar betaalbare ruimte onder Bossche culturele, maatschappelijke initiatieven en creatieve ondernemers, is tijdelijk gebruik van Weener XL vanuit gemeentelijke beleidsdoelstellingen wenselijk. Dat geldt met name voor het recent aangenomen atelier- en broedplaatsenbeleid waarin inzet van bestaand vastgoed in gebiedsontwikkeling is opgenomen. 2) Het tijdelijk gebruik van het complex voor anderhalf jaar is technisch mogelijk. Indien de daadwerkelijke uitvoering van de plannen voor het gehele gebied Weener later dan 1 januari 2026 gaan plaatsvinden, is voortzetting van tijdelijk gebruik mogelijk.

3) op basis van een contract tijdelijke huur op basis van 7:230a BW is voldoende zekerheid op een tijdige ontruiming van het ingebruikgenomen deel van het complex per 1 januari 2026 of later indien de gemeente daartoe besluit. 4) De electra, water en gasaansluitingen zijn nog in tact en zijn inzetbaar voor tijdelijk gebruik. Op te lossen knelpunten zijn brandveiligheid (voor de overige gebouwdelen naast C en D) en ICT. Leegstandsbeheerders hebben hiervoor bij de quick scan diverse oplossingen aangeboden. 5) Geen van de geconsulteerde vijf leegstandsbeheerders is bereid om in te stappen op basis van het gemeentelijk uitgangspunt dat àlle kosten en risico’s ten laste komen van de leegstandsbeheerder. Met name in de opstartfase zijn er veel kosten en vrijwel geen inkomsten. 6) De gemeente kan in Q2/2024 met een tender een leegstandsbeheerder gaan werven om zo ‘Didamproof’ tot een beheerder te komen. 7) In de tendervoorwaarden formuleert de gemeente de gewenste rolverdeling, verantwoordelijkheden, risico’s en geeft zij haar financiële kader mee

STIPO | 5

Uitwerking van het advies Gebruik van het gebouw De kwaliteit van het gebouw maakt gemengd gebruik door een brede waaier aan Bossche initiatieven, mogelijk. Het gaat om werkplekken voor makers zoals ambachtelijke bedrijfjes, laptop werkers en kunstenaars. De kantine van Weener biedt mogelijkheden voor een pop-up restaurant annex galerie. Er zijn grote ruimtes beschikbaar voor repetitie en events door theater- of dansgroepen. Het kan ook gaan om cursusruimten. Aan de voorzijde is gebouw H in gebruik voor winteropvang. Aan de noordzijde van de bebouwing staat een loods en een kassencomplex. De kas wordt gesloopt waarmee een groot open terrein beschikbaar komt ter grootte van ongeveer een voetbalveld. Hier kunnen evenementen plaats gaan vinden al dan niet in combinatie met de tijdelijke functies in het complex. De complexiteit van het gebouw met allerlei afmetingen en kwaliteit van ruimten, gangen, doorsteekjes en toegankelijkheid, maakt intensief beheer met een goed getraind team, noodzakelijk. Dit betekent een forse kostenpost in personeel voor de leegstandsbeheerder.

Contractvorming Het huurcontract dat de gemeente met de leegstandsbeheerder sluit, kan onder 7.230a BW gebeuren. Dit artikel betekent dat de verhuurder (de gemeente) kan vastleggen met de huurder (leegstandsbeheerder) dat deze het complex leeg oplevert op 1 januari 2026. De huurder heeft wel het recht om drie keer voor één jaar een ontruimingsbescherming aan te vragen. De rechter zal in dergelijk geval de afweging maken of de huurder een zwaarder belang heeft dan de gemeente die tot herontwikkeling van het gebied Weener XL wenst over te gaan en daartoe in 2026 wil gaan slopen. In de Nederlandse jurisprudentie is de rechter veelal van oordeel dat als sloop op basis van een realistische planning, gerechtvaardigd is, de verhuurder (de gemeente) in het gelijk zal stellen. Er is nog een extra slot op de deur voor de gemeente in de vorm van een vaststellingsovereenkomst die na de ingangsdatum door partijen wordt gesloten, waarin wordt bepaald dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 1 januari 2026 eindigt. De leegstandsbeheerder kan dan geen aanspraak op ontruimingsbescherming doen. STIPO schat in dat met een gevestigde en ervaren leegstandsbeheerder dergelijke geschillen zeer onwaarschijnlijk zijn. Deze organisaties zijn gebaat bij behoud van hun goede naam en reputatie. STIPO | 6

Scenario’s voor het Weener XL complex

Kosten voor verzekeringen betreffen alleen aansprakelijkheid. Brandverzekering is niet nodig. Er vindt na brand geen herbouw plaats.

Scenario 1: zo snel mogelijk slopen

Het onderhoud gebeurt op basis van minimaal draaiend houden.

Voordeel: geen kosten meer en sterke reductie van risico op inbraak, kraak

De gemeente kan met de leegstandsbeheerder tot afspraken komen over

of brandstichting. Nadeel: maatschappelijke verontwaardiging en negatieve

taakverdeling en kosten voor beheer.

aandacht in de pers vanwege het verlies van een groot gebouw dat vele

Tot slot is 10% voor onvoorzien opgenomen.

Bosschenaren kennen en waar veel ruimtezoekers zoeken Deze verontwaardiging zal blijven indien de herontwikkeling van de kavel niet

Toerekening kosten gemeente van 1 juli 2024 tot 1 januari 2026 (1,5 jaar)

per januari 2026 zal starten maar later dat jaar of in 2027 of misschien pas

Omschrijving (op basis van HEVO rapport)

vaste kosten (€)

gemeente liggen die hierop van invloed zijn: variatie bouwkosten, nieuw

OZB, Waterschapsbelasting en rioolrechten

70.000

regeringsbeleid, bezwaren, renteniveau, etc.

Gas vastrechtkosten en meetdienst

12.000

Electra vastrecht en meetdienst

40.000

Wateraansluiting en capaciteitstoeslag

18.000

Aansprakelijkheidsverzekering casco

20.000

De gemeente betaalt de OZB (€50k en die vloeit weer naar de gemeente)

Onderhoud installatie

30.000

en vaste kosten aan Waterschap (€20). De gemeente betaalt alleen de

Beheerkosten

75.000

Onvoorzien

35.000

Totale kosten gemeente voor 1,5 jaar

300.000

in 2028. Er zijn externe factoren die buiten de invloedssfeer van de

Scenario 2: gefaseerd leegstandsbeheer voor gehele complex Hierbij starten met de gebouwen C en D (zie bijlage) die direct zijn te gebruiken. Deze gebouwdelen hebben immers een functionerende luide brandmeldinstallatie die volstaat voor leegstandsbeheer.

vastrechtkosten voor electra en gas. De daadwerkelijke gebruikskosten komen voor rekening van de leegstands beheerder. Het vastrecht is gerelateerd aan werkelijk gebruik en dat zal voor electra omlaag kunnen. de gemeente betaalt ook water vastrecht en gebruik (kleine kostenpost).

STIPO | 7

Inschatting exploitatie 1,5 jaar voor de leegstandsbeheerder

Deze posten deze zijn als volgt ingeschat:

De inkomsten uit verhuur van ruimten komen in de tweede helft van

Omschrijving

2024 op gang en kunnen oplopen tot in totaal € 817.000 over de hele

vaste kosten (€)

periode tot 1 januari 2026.

Verbruikskosten verwarming op gas

120.000

De berekening: de verhuurperiode zal in feite maximaal 1,5 jaar zijn (1 juli

Verbruikskosten electra

180.000

Aansprakelijkheidsverzekering

12.000

Klein onderhoud

18.000

Beheer (24/7, 1 fte.) voor binnen en buiten

225.000

Tevens is rekening gehouden met ingroei en uitgroei waardoor de

Eenmalige investeringen in ICT

75.000

huurinkomsten aan begin en eind lager zijn dan volledige verhuur. STIPO

Administratie, management en programmering

150.000

Onvoorzien

37.000

Totale exploitatiekosten beheerder voor 1,5 jaar

817.000

2024 – 1 januari 2026) en volgt na Q2 2024 waarin de leegstandsbeheerder geselecteerd en gecontracteerd zal worden. Deze genoemde omzet is gebaseerd op een gemiddelde huur (inclusief alle servicekosten) van € 75 per m2 VVO per jaar. De verhouding 14.000 m2 BVO is na analyse van de plattegronden op 11.000 m2 VVO gezet.

schat dit in op 66% van de maximale huursom. Berekening: €75/m2 VVO/jaar x 11.000 m2 x 66% x 1,5 jaar = afgerond € 817.000 huurinkomsten voor de leegstandsbeheerder voor een periode van 1,5 jaar uit Weener XL. De omvang en complexiteit van Weener XL vergt een goed gekwalificeerd team voor leegstandsbeheer. De inschatting van verbruik van gas en electra is gebaseerd op kengetallen en ervaringen elders.. De uitgaven voor de leegstandsbeheerder bestaan uit kosten voor gebruik gas en electra en personele inzet voor beheer, administratie, overall management en programmering.

Uitvalsbasis De ingebruikname van het complex kan de aanzet vormen om ook in de beschikbare grote buitenruimte evenementen te organiseren. Diverse stadmakers en culturele ondernemers zullen vanuit hun ‘uitvalsbasis’, hier initiatieven voor gaan nemen. In combinatie met de tijdelijk gevestigde kunstenaars, ambachtelijke bedrijfjes en cateringondernemers, kan hier in samengewerkt worden. STIPO | 8

Tenderprocedure

economie) en deze nodigt leden voor een jury uit met enkele externe

Indien de gemeente het advies van STIPO volgt, kan de gemeente een

deskundigen en mensen uit het culturele veld van Den Bosch.

tender organiseren om tot de keuze voor een leegstandsbeheerder te

Nadat de uitvraag is gedaan, volgt een vraag en antwoord sessie en

komen. De voorwaarden zijn de volgende verplichte onderdelen in het

kunnen de beheerders hun voorstel formuleren en dit na drie weken

voorstel:

indienen. Dan kan de jury aan de slag, ondersteund door de ambtelijke

-

beschrijving van een concept voor de programmering waar de

projectgroep. In Q2/2024 volgt de bekendmaking van de uitslag en kan na

Bossche initiatieven met een sociaal, maatschappelijke,

een korte periode van bezwaar, de contractvorming volgen.

kunt&cultuur signatuur kans maken op tijdelijke huisvesting -

Lever een profilering om bovengenoemde initiatieven aan te

Tot slot

trekken met vereisten, formaliteiten en toelichting

Tijdelijk gebruik van Weener XL past in het nieuwe atelier- en

een realistische business case voor leegstandsbeheer voor het

Broedplaatsenbeleid van de gemeente Den Bosch. De ruimtezoekende

hele complex gedurende 1,5 jaar en een inschatting en

initiatieven en kunstenaars die hun tijdelijk intrek nemen zullen aan

toerekening (naar beheerder en gemeente) van kosten

Weener XL een nieuwe betekenis geven. De locatie is al bekend onder

een voorstel van voorgeschreven contractuele afspraken tussen

vele Bosschenaren die er werkten of het bezochten. Het tijdelijk gebruik

leegstandsbeheerder en gemeente en contact met gemeente

gaat de kracht en mogelijkheden van de locatie laten zien. Dat kan een

gedurende de periode van exploitatie

bijdrage gaan leveren om van dit gebied een echte Bossche plek te gaan

-

een SWOT analyse en risico-analyse

maken die iedereen kent en waar je naar toe wilt komen.

-

een planning en stappenplan voor ingebruikname

-

-

STIPO, 15 februari 2024 De tenderprocedure kan na besluitvorming uitgewerkt worden in een gedetailleerd document en de oproep om voorstellen kan starten in maart. De gemeente formeert kleine integrale projectgroep (SO, cultuur, vastgoed,

STIPO | 9

Bijlage: plattegrond huidige Weener XL

STIPO | 10