Bijlage 1.2.1 Bijlagen deel 2 bij Toelichting ontwerpbestemmingsplan Heesch West

Masterplan Gebiedsontwikkeling Heesch West

Uitgevoerd in opdracht van: Provincie Noord-Brabant en de GR Heesch West namens de gemeenten Bernheze, Oss en ‘s-Hertogenbosch

Nijmegen, september 2017 Buck Consultants International

1

Inhoudsopgave Samenvatting

3

Hoofdstuk 1

Beoogde ontwikkeling

8

1.1 1.2 1.3 1.4

8 10 12 13

Masterplan Heesch West Anticiperen op marktontwikkelingen Doelgroepen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Marktinventarisatie 2.1 2.2 2.3 2.4

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

14

Grootschalige logistiek Regionale verplaatsers Innovatieve concepten en energie Inschatting totale ruimtevraag

14 17 18 19

Ontwikkelperspectief grootschalige logistiek

20

3.1 3.2 3.3

20 21 27

Logistiek verzorgingsgebied Vraagramingen en beschikbaar aanbod Ontwikkelperspectief voor Heesch West

Ontwikkelstrategie

28

4.1 4.2 4.3 4.4

28 29 30 31

Marktontwikkelingen als uitgangspunt Gefaseerd ontwikkelscenario Belangrijke aandachtspunten Concrete vervolgstappen

Hoofdstuk 5 Conclusies

38

Bijlagen

40

2

Buck Consultants International

Samenvatting

De gemeenten ’s-Hertogenbosch, Oss en Bernheze hebben gezamenlijk een Masterplan opgesteld voor het gebied Heesch West (178 hectare) aan de A29 ten westen van de afslag Oss. Het plangebied is gelegen op het grondgebied van de gemeente ’s-Hertogenbosch en de gemeente Bernheze en omvat 76 hectare netto bedrijventerrein, waarvan in de 1e fase 50 hectare tot ontwikkeling komt. Het Masterplan schetst het ontwikkelperspectief van Heesch West met aandacht voor fasering, thematisering, duurzaamheid, landschappelijke inpassing en organisatiestructuur.

Kaart 1: Ligging gebied Heesch West aan de A59 tussen afslagen Oss en Nuland

Beoogde ontwikkeling Het gebied Heesch West zal zich primair ontwikkelen tot vestigingslocatie voor de doelgroep (zeer) grootschalig. De 1e fase van 50 hectare is globaal verdeeld in 30 hectare voor (zeer) grootschalige logistiek en 20 hectare vanuit strategisch perspectief voor andere vormen van ruimte-extensieve bedrijvigheid. Heesch West zal een specifieke thematisering en profilering uitdragen met meerwaarde voor de regio op het gebied van circulaire economie, energie en nieuwe concepten in de bouw. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening en een solide grondexploitatie is voldoende beginvolume nodig om de ontwikkeling goed van de grond te krijgen. De nadruk ligt op de volgende doelgroepen:

Buck Consultants International

3

Doelgroep

Regionaal belang

De regio Noordoost-Brabant is een belangrijke hotspot voor logistieke activiteiten van verladers, handelsbedrijven en logistieke dienstverleners in Grootschalige Nederland. Een belangrijke ontwikkeling is dat de grootschalige bovenlogistiek regionale distributiecentra meer dan gemiddeld kiezen voor Brabant als vestigingsplaatslocatie. De ambitie voor doorontwikkeling van logistieke activiteiten in Brabant is neergelegd in de Logistieke Agenda van Brabant. Een belangrijke stuwende sector in de regio Noordoost-Brabant is de bouw. De bouwsector heeft te maken met een aantal maatschappelijke trends zoals verduurzaming, digitalisering en circulariteit. De komende jaren worden thema’s als duurzaam bouwen, standaardisering (prefabricage) en materiaalverhuur steeds belangrijker. Heesch West is gezien de concentratie van bouwbedrijven in de regio en de gunstige centrale ligging een interessante locatie voor het faciliteren van innovatieve concepten binnen deze sector.

Innovatieve concepten

Regionale verplaatsers

4

Vanuit logistieke activiteiten zijn er steeds meer signalen waaruit blijkt dat de transformatie naar duurzaam logistiek vastgoed en een meer circulaire economie langzaam op gang begint te komen. Producenten proberen meer regie te krijgen over de totale keten en kijken ook steeds meer naar retourstromen. Verwerkende bedrijven spelen in op de retourstromen en zoeken daarbij naar strategische partners. Logistieke dienstverleners ontwikkelen omgekeerde ketens met klanten of sluiten aan bij andere partners. Als belangrijke driver daarvan is ook de kwaliteit en economische haalbaarheid van duurzame energieoplossingen is de afgelopen jaren met sprongen vooruit gegaan. Vooral de markt voor (mobiele) zonnepanelen biedt kansen voor bedrijventerreinen met grootschalig vastgoed. Heesch West is als locatie voor grootschalig logistiek vastgoed bij uitstek geschikt om voorop te lopen als het gaan om deze innovaties in circulaire economie en duurzaamheid. Binnen de gemeenten Bernheze, Oss en ’s-Hertogenbosch zijn enkele bedrijven geïdentificeerd waarvan het gewenst is dat deze naar een meer geschikte locatie verplaatsen. Het gaat voornamelijk om bedrijven die actief zijn in de bouw, recycling en infrastructuur en hinder veroorzaken voor de omgeving. Heesch West is met de milieuruimte en grootschalige opzet een interessante opvanglocatie voor dit soort bedrijven.

Ook voor bedrijven uit de regio die een snelle groei doormaken en veel ruimte nodig hebben kan Heesch West interessant zijn als opschalingslocatie. Dit kan bijvoorbeeld zijn in de sectoren agro & food, logistiek, of de bouwsector. De marktvraag vanuit regionale verplaatsers is onderdeel van de marktinventarisatie.

Buck Consultants International

Marktinventarisatie Voor de onderbouwing van de toekomstige marktbehoefte voor de locatie Heesch West is een zeer uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd. Als robuuste basis zijn er binnen de verschillende doelgroepen 35 gesprekken gevoerd met marktpartijen over de te verwachten investeringen in de komende 10 jaar en hoe geanticipeerd zou moeten worden om deze investeringen aan te trekken. Gesprekken zijn gevoerd met: vastgoedontwikkelaars, vastgoedbeleggers, logistiek dienstverleners, e-fulfilment bedrijven, bouwbedrijven en energiebedrijven. Aanvullend daarop zijn beschikbare provinciale prognoses voor bedrijventerreinen afgezet tegen het beschikbare aanbod voor grootschalige logistiek en is een verdieping gemaakt op het aantal kavels vanaf 10 hectare. De uitgebreide analyses wijzen uit dat er in de komende jaren sprake is van een gunstige markt in Noordoost-Brabant en Zuidoost-Nederland voor grootschalige logistiek. In de regio Noordoost-Brabant is er weliswaar aanbod beschikbaar op meerdere locaties, maar de verwachting is dat het aanbod van zeer grote kavels (vanaf 10 hectare) onvoldoende is voor de verwachtte vraag. Voor kavels van 5 tot 10 hectare lijkt de markt redelijk in evenwicht als wordt uitgegaan van de provinciale ramingen. Belangrijk is om de marktontwikkelingen in de grootschalige logistiek goed in de gaten te houden.

Tegelijkertijd kan op basis van de gesprekken en aanvullende analyses geconcludeerd worden dat door het aanbieden van zeer grote kavels in combinatie met een gedegen aanpak van promotie, acquisitie en een ruimtelijke duurzame gebiedsvisie er op korte termijn kansen liggen voor Heesch West om drie of vier grote kavels te verkopen in het segment (zeer) grootschalige logistiek. Daarnaast liggen er op iets langere termijn ook kansen voor regionale verplaatsingen en innovatieve concepten. De concrete marktvraag vanuit de regio komt op dit moment maar vanuit enkele bedrijven, maar op basis van de gesprekken mag verwacht worden dat dit op middellange termijn meer bedrijven zullen zijn. Mede ook door de afname van aanbod op andere bedrijventerreinen in de regio. Voor alle potentiële vestigers op Heesch West geldt dat in principe milieucategorie 4.2 voldoende is, maar dat het gezien de snelle ontwikkelingen in de circulaire economie (behandelen van retourstromen op de opslag van bepaalde producten) raadzaam is om voor bepaalde bedrijfsactiviteiten een wijzigingsbevoegdheid op te nemen voor hogere milieucategorieën. Voorwaarde is dat het moet gaan om bedrijfsactiviteiten die passen bij de doelgroep van Heesch West.

Op het moment dat Heesch West op de markt komt in 2019 zal de behoefte vanuit de regio aan grote kavels naar verwachting alleen maar groter zijn, omdat de nu beschikbare kavels van 5 tot 10 hectare naar verwachting op korte termijn zijn verkocht. Op dit moment zijn er geen kavels beschikbaar van 10 hectare of groter in de regio ’s-Hertogenbosch-Oss. Heesch West is dus een benodigde aanvulling op het regionale aanbod. Naar aanleiding van de uitgebreide marktinventarisatie heeft een aantal geïnterviewde partijen ook schriftelijk verklaard positief te staan tegenover verdere ontwikkeling van Heesch West en het daarbij gekozen ambitieniveau. Kernwoorden daarbij waren ‘realistisch’ en ‘kansrijk’, bezien vanuit de huidige marktontwikkelingen. Ook geven ze aan graag nader geïnformeerd te willen blijven door de Gemeenschappelijke Regeling over nieuwe

Buck Consultants International

5

(plan)ontwikkelingen. De steunbetuigingen zijn weliswaar geen concrete toezeggingen voor toekomstige vestiging op Heesch West, maar vormen een duidelijke bevestiging dat er behoefte is aan de ontwikkeling. In dat kader worden er ook vervolgworkshops georganiseerd met o.a. vastgoedbeleggers en-ontwikkelaars in de logistiek en met duurzame energiebedrijven. De opbrengst uit de workshops bestaat uit concrete bijdragen aan de verdere gebiedsontwikkeling.

Belangrijke aandachtspunten Op basis van ervaringen op andere greenfield ontwikkelingen en alle signalen die zijn opgevangen in de marktgesprekken zijn er zeven belangrijke aandachtpunten:  Het Masterplan omvat een veel groter gebied dat de eerste fase van 50 hectare (netto) bedrijventerrein. Het is goed dat in het Masterplan rekening gehouden kan worden met verschillende perspectieven zoals een goede landschappelijke inpassing, met voldoende waterberging, ruimte voor een goede (snel)weg ontsluiting en ruimte om een substantiële bijdrage te leveren aan de opwekking van duurzame energie. Al deze componenten komen terug in het Masterplan en zullen worden opgenomen in het nog op te stellen bestemmingsplan. Dat geeft investeerders een geruststellend gevoel over de toekomstwaarde van hun eigen bezittingen en omgeving.  Uit de gesprekken is naar voren gekomen dat in het concurrentievermogen van het vestigingsklimaat van de regio in toenemende mate aandacht moet worden besteed aan de beschikbaarheid en opleiding van (logistiek) personeel. Het aanbod is in principe aanwezig en er zijn ook concrete initiatieven om de arbeidsmarkt een impuls te geven door middel van opleidingen aan onderwijsinstellingen en samenwerkingen tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden in het Logistics House.

 Uit ervaringen op andere locaties blijkt dat bij de ontwikkeling van het terrein er een professioneel projectteam beschikbaar moet zijn dat verantwoordelijk is voor de verkoop van kavels en de begeleiding van potentiële klanten. Bovendien blijkt dat een flexibele inrichting van kavels en de mogelijkheid (zeker in de beginfase) tot opties op gronden van groot belang kan zijn voor een succesvolle start.  Uit de praktijk blijkt in diverse regio’s dat niet alle grootschalige investeringen van elders komen. Een groot deel van de bedrijven dat zich vestigt op een bedrijventerrein is al in de regio vertegenwoordigd en zoekt een locatie om op te schalen. Noordoost-Brabant beschikt met haar gevarieerde aanbod van logistieke dienstverleners en grote producenten in ieder geval over de basis voor die endogene groei.  Het blijkt dat succesvolle terreinen niet alleen gevuld worden met grootschalige logistiek. Het is verstandig om ook kavels aan te bieden voor kleine en middelgrote activiteiten om geen monocultuur te ontwikkelen. Hierbij kan gedacht worden aan ondersteunende diensten voor de logistiek (truckcentra, tankstation etc.), maar ook nieuwe concepten in de bouw of circulaire economie. Uiteraard is het altijd raadzaam om als regio een grote kavel beschikbaar te hebben indien een groot productiebedrijf zich meldt in de regio.

Noordoost-Brabant is tenslotte van oudsher een industriële regio.  Het is van belang om in de komende periode in gesprek te gaan met marktpartijen (logistieke vastgoedbeleggers, innovatieve energiebedrijven en regionale netwerkbeheerders) over de juiste invulling en inrichting van het terrein. Er zijn nu eenmaal niet veel greenfieldlocaties waar flexibele ruimte is voor bedrijfshuisvesting op zeer grote ka-

6

Buck Consultants International



vels in combinatie met energieopwekking. Andere voorbeelden (Venlo en Haarlemmermeer) illustreren dat werken vanuit een ruime gebiedsontwikkeling uiteindelijk leidt tot een robuust en kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat waarin investeerders vertrouwen hebben. Het aanbieden van grote kavels en het realiseren van grootschalige logistiek zal ook tot gevolg hebben dat de leegstand van warehouses, zeker als de economie niet hard groeit, zal toenemen op bestaande locaties in de regio, vooral als het om verouderde, kleinere warehouses gaat.

Conclusies Het onderzoek naar de marktbasis voor de gebiedsontwikkeling van Heesch West komt tot de volgende conclusies:   









Een grootschalige ontwikkeling van een bedrijventerrein kan alleen maar duurzaam en succesvol worden ontwikkeld als het ingepast wordt in een ruimer plangebied. Het is in dit stadium niet verstandig om alle voorziene planruimte voor ontwikkeling van een bedrijventerrein in één keer aan te speken. De in de regionale overleggen afgesproken ruimte van 50 ha (netto) voor grootschalige logistiek en aanvullende ruimtebehoefte uit andere sectoren (bouw en circulair) is vanuit de markt te onderbouwen. In de komende 10 jaar zal de markt voor grootschalige ontwikkeling zich doorzetten. Heesch West kan daarvan profiteren door vanaf 2019 van die groeimarkt te profiteren, maar waarbij tegelijkertijd ook in ogenschouw moet worden genomen dat de huidige groei van het aantal grootschalige logistieke projecten op termijn zou kunnen afvlakken. Het onderscheidend vermogen van Heesch West zal moeten liggen in het aanbod van grote logistieke kavels binnen een duurzame integrale gebiedsontwikkeling met een praktisch energieconcept aangejaagd door een krachtige uitvoeringsorganisatie. Ook vanuit de regio (bouw, enkele verplaatsingen, logistiek) is er naast grootschalige logistiek een vraag te verwachten naar bedrijfskavels. Heesch West dient gepositioneerd te worden als strategische groeilocatie voor de regio.

Omdat de vraag in de toekomst moeilijk blijft in te schatten en andere regio’s ook met grootschalige logistiek aan de slag zijn, is het pas zinvol te starten met een tweede fase (van 26 ha) in een nieuw bestemmingsplan op het moment dat fase 1 (van 50 ha) voor meer dan de helft is uitgegeven en er nog steeds voldoende marktvraag is voor vooral grootschalige logistiek.

Bij de totstandkoming van het Masterplan Heesch West is door de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West intensief samengewerkt met de Provincie Noord-Brabant. Er is sprake van gezamenlijk opdrachtgeverschap en gezamenlijke input. De samenwerking vormt nu een goede basis om de plannen te concretiseren. Er wordt nu toegewerkt naar een kansrijke duurzame invulling van het gebied met oog voor ruimtelijke kwaliteit en ruimte voor logistiek en voor specifieke clusters. Tevens zijn heldere afspraken gemaakt over het ontwikkeltempo van het gebied. De weg ligt open om van Heesch West een toplocatie te maken, onderscheidend in duurzaamheid/energie en in kwaliteit en clustering.

Buck Consultants International

7

Hoofdstuk 1

1.1

Beoogde ontwikkeling

Masterplan Heesch West

De gemeenten ’s-Hertogenbosch, Oss en Bernheze ontwikkelen gezamenlijk een visie voor het gebied Heesch West (178 hectare) aan de A59 ten westen van de afslag Oss (kaart 1). Het plangebied is gelegen op het grondgebied van de gemeente ’s-Hertogenbosch en de gemeente Bernheze en omvat 76 hectare netto bedrijventerrein, waarvan in eerste fase 50 hectare tot ontwikkeling mag komen op basis van regionale afspraken. De tweede fase van 26 hectare kan vervolgens op basis van concrete marktvraag ontwikkeld worden. Bij een langdurig aanhoudende vraag zou het terrein op termijn mogelijk kunnen doorgroeien tot een omvang van 105 hectare, maar daar zijn bestuurlijk nog geen afspraken over gemaakt. Tot die tijd kan deze derde fase zijn agrarische bestemming behouden of alternatief ingezet worden, bijvoorbeeld als energiepark. Kaart 2: Ligging Bedrijventerrein Heesch West (bron BCI)

Bron: BCI, 2016

De voorgeschiedenis van Heesch West gaat terug naar 2004 toen met het Uitwerkingsplan Waalboss de mogelijkheid werd geboden om circa 125 hectare netto bedrijventerreinen tot ontwikkeling te brengen ter versterking van de regionale economie en behoud van de werkgelegenheid. Vanaf dat moment hebben de gemeenten ’s-Hertogenbosch, Oss en Bernheze de krachten gebundeld om met Heesch West versnippering van aanbod in de regio te voorkomen.

8

Buck Consultants International

De ontwikkeling van Heesch West is het afgelopen jaar in een stroomversnelling gekomen, nadat op provinciaal en regionaal niveau concrete afspraken zijn gemaakt over het perspectief en de ontwikkelvoorwaarden voor Heesch West. De afspraken vloeien voort uit de bedrijventerreinprognoses van Noord-Brabant die eind 2014 zijn vastgesteld. De belangrijkste bevinding is dat het aanbod kwantitatief (in hectaren) ruim voldoende is, maar dat er kwalitatief sprake is van een ‘mismatch’. Conclusie is dat er tot 2025 vooral extra ruimte nodig is om de zeer grootschalige logistiek te accommoderen. In de Brabantse regio’s is daarom een aanvullende programmeringsopgave neergelegd om grootschalige ontwikkelingen binnen de regio te kunnen faciliteren. Provincie en regio’s hebben afgesproken dat een combinatie van een aanbod- en vraaggerrichte benadering het beste aansluit bij de wens om snel in te kunnen spelen op de concrete ruimtevraag vanuit de zeer grootschalige logistiek. Eind 2016 is in het regionaal afsprakenkader vastgelegd dat Heesch West zich als solitaire locatie kan ontwikkelen voor de doelgroep (zeer) grootschalig. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening en een solide grondexploitatie is voldoende beginvolume nodig om de ontwikkeling goed van de grond te krijgen.

Afgesproken is, dat er in eerste instantie 50 hectare op ‘groen’ staat, mits de marktvraag geconcretiseerd kan worden in het Masterplan. Om het ontwikkelperspectief van Heesch West verder vorm te geven is besloten om de fasering, thematisering en complementariteit verder uit de te werken in een Masterplan. Het Masterplan Heesch West moet inzicht verschaffen in de mogelijkheden en een concretisering van de marktvraag om de eerste fase van 50 hectare bedrijventerrein te ontwikkelen. Daarbij dient het beoogde marktprofiel verder verdiept te worden. Figuur 1.1 (Master)plangebied Heesch West

Buck Consultants International

9

De eerste fase is globaal verdeeld in 30 ha voor zeer grootschalige logistiek en 20 ha voor andere vormen van ruimte-extensieve bedrijvigheid. Heesch West moet een specifieke thematisering en profilering vertolken met meerwaarde voor de regio op het gebied van circulaire economie, energie en nieuwe concepten in de bouw. Om nader invulling te geven aan het Masterplan hebben de provincie Noord-Brabant en de gemeenten die verbonden zijn aan de Gemeenschappelijke Regeling Heesch West aan Buck Consultants International opdracht verleend om een uitgebreid marktonderzoek uit te voeren om het marktperspectief van Heesch West in beeld te brengen voor de beoogde doelgroepen. Voorliggend rapport geeft een heldere beschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste bevindingen van het uitgebreide marktonderzoek voor Heesch West. De resultaten van het marktonderzoek vormen het uitgangspunt voor de nadere positionering en realistische ontwikkelstrategie van het bedrijventerrein. Naast dit rapport is een uitvoerig onderzoeksdocument beschikbaar waarin de uitgebreide onderzoeksresultaten zijn opgenomen.

1.2

Anticiperen op marktontwikkelingen

Bedrijventerrein Heesch West zal gepositioneerd worden als een bedrijventerrein voor meerdere doelgroepen, met als gemeenschappelijke delers grootschaligheid en milieuruimte. De regio Noordoost-Brabant en de provincie Noord-Brabant zien Heesch West als een locatie met een specifieke thematisering en profilering, die bovendien aansluit bij de regionale economische behoeften. In de regio Noordoost-Brabant werken de gemeenten samen aan de realisatie van de ambities voor een goed woon-, werk- en leefklimaat. Vanuit economisch perspectief is de locatie Heesch West met grote kavels en milieuruimte interessant voor de volgende economische sectoren: grootschalige logistiek, agro en food, bouw (en circulaire economie).

Faciliteren grootschalige logistiek Vanuit logistiek perspectief vormen de regio’s binnen de provincies Noord-Brabant en Limburg de belangrijkste hotspot voor logistieke activiteiten van verladers, handelsbedrijven en logistieke dienstverleners in Nederland. De regio Noordoost-Brabant eindigt net als de andere drie Brabantse regio’s de laatste jaren in de top-10 van de ranglijst van logistieke hotspots in Nederland. De ambitie voor doorontwikkeling van logistieke activiteiten in Brabant is neergelegd in de Logistieke Agenda van Brabant. Een belangrijke ontwikkeling is dat de grootschalige bovenregionale distributiecentra meer dan gemiddeld kiezen voor Brabant als vestigingsplaatslocatie. In de periode 2011-2015 heeft 43% van de grootschalige bovenregionale distributiecentra zich gevestigd in Noord-Brabant.

10

Buck Consultants International

Kaart 3: Hotspots (Bron: Vakblad Logistiek, 2016)

Kaart 4: Ranking Logistieke Locaties (Bron: JLL, 2015)

Ruimte voor innovatieve concepten De bouwsector in Noordoost-Brabant is een belangrijke pijler van de regionale economie. Dit komt mede door de aanwezigheid van grote (inter)nationale spelers in de bouwsector als Heijmans (gevestigd in Rosmalen), Volker Wessels (gevestigd in Uden) en Dura Vermeer (in ‘s-Hertogenbosch). Deze drie bedrijven zijn ook terug te vinden in de top 10 van de 50 grootste bouwbedrijven in Nederland. Daarnaast zitten er een aantal grote familiebedrijven in de regio en is er een brede basis aan MKB-bedrijven in de regio te vinden evenals een grote groep aan ZZP’ers. Na moeilijke crisisjaren is de sector weer opgekrabbeld en staat het voor nieuwe uitdagingen. Bouwbedrijven zijn positief gestemd over toekomstige ontwikkelingen. De verwachting is dat de bouw in 2017 groeit met 3,5%, na een groei van bijna 4% in 2016 1. Verschillende maatschappelijke trends maken het onvermijdelijk dat de sector de komende jaren een sterke transformatie zal moeten doormaken. Belangrijke ontwikkelingen zijn het toenemend belang van circulariteit, duurzaamheid en digitalisering in de samenleving. Voor bedrijven in de bouwsector ligt de uitdaging in het inspelen op deze maatschappelijke trends. Heesch West is aangewezen om te fungeren als opvanglocatie voor bedrijven met een regionaal verplaatsingsvraagstuk (i.v.m. milieuruimte) in de bouwsector en de circulaire economie.

De campus voor innovatie in de bouw – SPARK – vervult daarin een belangrijke gids- en motorfunctie. Ook de agro & food ketens zijn volop in beweging, ook in de regio. Er is volop aandacht voor het verminderen van de milieudruk in de veehouderijketens (met veel nieuwe technologie). Daarnaast zijn er verschillende initiatieven voor nieuwe foodconcepten en nieuwe ketens. De verwachting is dat in de regio Noordoost er in de komende jaren verschillende bedrijven snel zullen (door)groeien, maar dat die op vele andere locaties in de regio terecht 1

Rabobank Bouwbericht, 2016

Buck Consultants International

11

kunnen. Daarnaast doet zich in de regio af en toe een grote investering voor in de agro & foodprocessing. Daarvoor zijn meerdere locaties in de regio beschikbaar. Of Heesch West dan de beste papieren heeft voor die ‘unieke’ kans is mede afhankelijk van de vraag en de voorkeuren van het bedrijf. De markt voor circulaire economie is sterk in ontwikkeling. Het gebruik van circulaire materialen neemt in bepaalde sectoren steeds meer toe. Voor goederenstromen gaat het vooral over het verzamelen van plastics, karton en papier etc. Heesch West zou interessant kunnen zijn als pilotlocatie voor stromen in consumentenproducten (o.a. textiel, schoenen etc.). Op het gebied van innovatie liggen er bovendien kansen voor de ontwikkeling van een energieconcept voor het gehele gebied (de totale planomvang).

Verplaatsers binnen de regio Binnen de gemeenten Bernheze, Oss en ’s-Hertogenbosch zijn enkele bedrijven geïdentificeerd waarvan het gewenst is dat deze naar een meer geschikte locatie verplaatsen. Het gaat voornamelijk om bedrijven die actief zijn in de bouw, recycling en infrastructuur en hinder veroorzaken voor de omgeving. Heesch West is met de milieuruimte en grootschalige opzet een interessante opvanglocatie voor dit soort bedrijven. Ook voor bedrijven uit de regio die een snelle groei doormaken en veel ruimte nodig hebben kan Heesch West interessant zijn als opschalingslocatie. Dit kan bijvoorbeeld zijn in de sectoren agro & food, logistiek, of de bouwsector. De marktvraag vanuit regionale verplaatsers is onderdeel van de marktinventarisatie. Op economische vlak heeft de regio de ambitie om zich te ontwikkelen tot excellente agrifood-regio met internationale allure, nationale aantrekkingskracht en lokale samenwerkingsvormen. Noordoost-Brabant beschikt over een sterk ontwikkeld ecosysteem van bedrijven, overheden en onderwijsinstellingen die verbonden zijn met de productie en verwerking van gezonde voeding voor mens en dier. Tevens behoort Noord-Brabant tot de grootste agrifood-exporteurs van Europa en is de regio strategisch gelegen tussen wetenschappelijke centra in Wageningen, Nijmegen, Eindhoven en Tilburg.

Voor een topregio is het daarom belangrijk om altijd voldoende ontwikkelruimte te hebben voor bedrijven uit de regio en van daarbuiten.

1.3

Doelgroepen

De doelgroepen voor Heesch West zijn in de volgende tabel weergegeven:

12

Buck Consultants International

Tabel 1.1

Doelgroepen Heesch West naar type

Typering

Voorbeelden

Indicatie omvang kavel

Grootschalig

Grootschalige logistiek

Distributiecentra

5 tot 20 ha

Ondersteunend

Ondersteunende diensten

Truckparking, tankstation, restaurant

0 tot 1 ha

Sectoraal

Bouwsector, circulaire economie, datacenters

Concepten, pilots

1 tot 5 ha

Energie

Zonnepanelen: Permanent (>10 jaar) Tijdelijk/mobiel (5-10 jaar)

Zonnepark

0 tot 10 ha

Sectoraal

Bouw & infra, agro & food, logistiek. industrie

Distributie, groothandel, productie, bewerking

1 tot 5 ha

Doelgroepen

Logistiek

Innovatieve concepten

Regionale verplaatsers

1.4

Leeswijzer



Hoofdstuk 2: Marktinventarisatie Inschatting van de marktvraag voor de komende 10 jaar op basis van 35 gesprekken met experts uit de markt. Daarnaast een beoordeling van Heesch West door experts en inschatting van de kansrijkheid voor het aantrekken van de beoogde doelgroepen.



Hoofdstuk 3: Ontwikkelperspectief grootschalige logistiek Positionering van de regio Noordoost-Brabant ten en Oss- ’s-Hertogenbosch ten opzichte van andere regio’s in Zuidoost-Nederland voor de doelgroep grootschalige logistiek. Gevolgd door een uitgebreide positionering ten opzichte van vraagmodellen en aanbod voor zeer grootschalige logistiek.



Hoofdstuk 4: Ontwikkelstrategie Uitwerking van een logische ontwikkelstrategie op basis van marktkarakteristieken en de aanbodsituatie in de regio gevolgd door een opsomming van belangrijke aandachtspunten en concrete vervolgstappen voor de GR Heesch West.



Hoofdstuk 5: Conclusies Weergave van de belangrijkste bevindingen uit de analyses en de daaruit voortvloeiende aanbevelingen en vervolgstappen.



Bijlagen Opgenomen zijn: verzameldocument marktontwikkelingen, resultaten marktgesprekken, SWOT-analyse en beschrijving van ontwikkelscenario’s.

Buck Consultants International

13

Hoofdstuk 2

Marktinventarisatie

Als belangrijke bouwsteen van het Masterplan Heesch West zijn 35 gesprekken gevoerd op strategisch niveau met marktpartijen. In de gesprekken zijn belangrijke marktontwikkelingen in de betreffende sector getoetst en is een inschatting gemaakt van de investeringen die de komende 10 jaar mogen worden verwacht. Daarbij is ook gevraagd hoe een locatie als Heesch West in de markt gezet kan worden om grootschalige investeringen aan te trekken. Er is gesprokken met experts uit de volgende marktsegmenten: vastgoedontwikkelaars, vastgoedbeleggers, logistiek dienstverleners, e-fulfilment ontwikkelaars, agrofood bedrijven, regionale bouwbedrijven en energiebedrijven. Op basis van de gesprekken, beschikbare databases en bureauexpertise is per doelgroep een bandbreedte opgesteld met een inschatting van de ruimtevraag.

2.1

Grootschalige logistiek

Investeringen in grootschalige logistieke distributiecentra worden gedaan door retailers/ online winkels, producenten/brandowners, logistiek dienstverleners en logistiek ontwikkelaars. De omvang van een kavel voor dit grootschalige segment is doorgaans tussen de 5 en 15 hectare, maar er zijn ook voorbeelden van 20 hectare. De markt voor grootschalig logistiek vastgoed bevindt zich volgens de experts uit de vastgoed- en beleggingswereld op een hoogtepunt. Aangejaagd door een aantal robuuste marktontwikkelingen is er sprake van een forse vraag naar grote kavels. Het is lastig te voorspellen hoe deze vraag zich de komende jaren precies gaat ontwikkelen. Over het feit dat er de komende jaren sprake is van een groeimarkt bestaat geen twijfel onder experts. Twee belangrijke ontwikkelingen staan aan de basis van de enorme groei in de ruimtevraag binnen dit segment. Ten eerste is er sprake van schaalvergroting in het logistieke vastgoed, waardoor de omvang van bedrijfskavels toeneemt. Steeds meer bedrijven (logistiek vastgoedontwikkelaars en verladers) voegen warehouses samen op een nieuwe locatie om schaalvoordelen te realiseren. Door technologie (IT-systemen en material handling) is het mogelijk om meerdere locaties samen te voegen tot een grootschalig distributiecentrum (consolidatie). Grondtransacties groter dan 10 hectare zijn tegenwoordig zeker geen uitzondering meer.

Ten tweede neemt het aantal distributiecentra met e-fulfilment activiteiten sterk toe. Door de interneteconomie (e-commerce) ontstaan nieuwe logistieke concepten die doorgroeien naar nieuwe distributieconcepten, waarbij veel warehouseruimte nodig is om fijnmazige leveringen en kleine orders af te kunnen wikkelen. 14

Buck Consultants International

De afgelopen jaren is een exponentiële Kaart 5: Gerealiseerde/aangekondigde XXL-dc's in Nederland groei waar te nemen in het aantal transacties voor zeer grote distributiecentra met een gebruiksoppervlak vanaf 40.000 m², ook wel XXL-distributiecentra genoemd. In 2015, 2016 en naar verwachting ook in 2017 zijn/worden jaarlijks gemiddeld 6 tot 7 XXLprojecten in Zuidoost-Nederland gerealiseerd. Vanuit de markt bestaat het besef dat dit aantal per jaar niet reëel is voor de lange termijn. De verwachting is dat het aantal projecten weer iets af zal nemen, maar dat er wel sprake blijft van een groot aantal grootschalige projecten. Eerder onderzoek van BCI naar de drijvende krachten achter de groei van het aantal XXL-distributiecentra (zie tabel) laat ook zien dat er sprake is van een robuuste ontwikkeling met een structureel karakter. Tabel 2.1

Drijvende krachten achter groei mega DC's

Drijvende kracht

Logistieke dienstverleners

(R)etailers

Producenten

1

Wereldwijde verlenging en vergroting complexiteit supply chains

+

+

+

2

Belevering van shops en individuele consumenten vanuit één DC

+

+/-

+/-

3

Toename productvariëteit en voldoende voorraad

+

+

+

4

Fysieke ruimte voor packing & shipping en handling returns

+

+

+

5

Toepassing nieuwste informatie- en material handlingtechnologie vergt schaalgrootte

+

+

+

6

Schaalbaarheid van locatie

+

+

+

7

Consolidatie logistieke dienstverleners

+

n.v.t.

n.v.t.

8

Multiclient DC’s bij logistieke dienstverleners vergen schaalvoordelen

+/-

n.v.t.

n.v.t.

Legenda: +: trend zet door; 0: kortstondig effect; -: trend op korte termijn voorbij; +/-: geen dominante trend Bron: Buck Consultants International, 2016

Uit de tabel blijkt dat verwacht mag worden dat de trend van schaalvergroting c.q. megadistributie zich zal voortzetten. De aantrekkelijkheid van een XXL-distributiecentrum wordt gevormd door de voordelen van schaalgrootte, het inspelen op specifieke logistiek wensen en veranderingen in supply chains. Buck Consultants International

15

Ondanks alle inzichten in marktontwikkelingen en trends is het lastig om een goede doorkijk te geven in het aantal XXL-projecten dat gerealiseerd zal worden in de komende 10 jaar. Om met het oog op de ontwikkeling van Heesch West toch meer gevoel te krijgen voor de marktvraag zijn twee toekomstscenario’s opgesteld om te komen tot een indicatie van het aantal XXL-projecten (zie paragraaf 3.3). Beide varianten (hoog en laag) gaan uit van een afvlakking in het aantal projecten ten opzichte van de afgelopen 3 jaar. Voor ZuidoostNederland worden tot 2028 in het lage scenario 28 projecten van XXL-formaat (vanaf 6 hectare) verwacht. Het hoge scenario resulteert in 41 projecten. Een indicatieve berekening van het aantal projecten voor de periode van 2019 tot 2028 resulteert in 28 tot 41 projecten in Zuidoost-Nederland. Uit de gesprekken met marktpartijen komt sterk het signaal naar voren dat ze zien dat het aantal zeer grote kavels in Zuidoost-Nederland enorm snel is afgenomen en dat er een tekort dreigt. Met het grote aantal projecten dat nog in de pijplijn zit is volgens marktpartijen nieuw aanbod op strategische locaties wenselijk. De ontwikkeling van Heesch West wordt door ontwikkelaars en beleggers in logistiek vastgoed als interessante locatie beoordeeld.

Niet alleen door de zeer grote kavels, maar ook door de flexibiliteit in de planvorming en de ambities op het gebied van duurzaamheid. Met deze elementen kan Heesch West zich onderscheiden ten opzichte van andere locaties die ook grote kavels beschikbaar hebben. De potentie blijkt volgens experts ook uit de nabijheid van meerdere terminals en de logistieke expertise bij vervoerders en verladers in de regio. Volgens experts is het belangrijk om als nieuwe vestigingslocatie ook aandacht te hebben voor het bredere logistieke ecosysteem. Voor Heesch West zouden de volgende elementen de locatie aantrekkelijker kunnen maken voor investeerders:   

Integrale visie op de gebiedsontwikkeling (o.a. duurzame energie en waterberging). Organiseren van een daadkrachtige projectorganisatie met voldoende expertise. Aandacht voor het aanbod en scholing van logistieke arbeidskrachten.

Marktpartijen schatten in dat met de nu voorliggende ambities en plannen (voor de gebiedsontwikkeling) van Heesch West en de verankering van logistiek in de regio aan die voorwaarden kan worden voldaan. De inschatting is dat 3 of 4 grote investeringsprojecten van 10 tot 15 hectare voor de komende 10 jaar dan mogelijk moet zijn onder de toekomstige marktomstandigheden. Doelgroep Periode Inschatting Ruimtevraag

16

Grootschalige logistiek 2019-2028 3 of 4 grote projecten van 10-15 ha 30 tot 60 hectare

Buck Consultants International

2.2

Regionale verplaatsers

Bedrijven verplaatsen om verschillende redenen naar een nieuwe locatie. Zo kan het zijn dat bedrijven uit hun jasje groeien op de huidige locatie en moeten verplaatsen om door te kunnen groeien. Een andere reden voor verplaatsing is indien er sprake is van hinder voor de omgeving. Vooral in de sectoren bouw, infrastructuur en recycling kent de regio een aantal bedrijven die momenteel op hun huidige locatie onvoldoende kunnen groeien. Het is vanuit de gemeenten gewenst dat ze verplaatsen naar een andere locatie. Uit gesprekken met meerdere bedrijven met een verplaatsingsvraagstuk blijkt dat er 1 of 2 bedrijven zijn die zich graag op Heesch West willen vestigen. Er zit geen acute druk achter beide verplaatsingen maar verplaatsing over korte afstand heeft wel de voorkeur. Heesch West is daarvoor het beste alternatief. Het ontbreken van een directe waterontsluiting in het gebied beperkt Heesch West in de mogelijkheden voor het faciliteren van bepaalde recyclingbedrijven die bulkstromen verwerken of bewerken. Als onderdeel van de marktinventarisatie is een analyse gemaakt van de snelle groeiers in de regio. Hieruit komen momenteel geen concrete kandidaten voor Heesch West naar voren. Enerzijds omdat bedrijven op korte termijn een andere locatie voor ogen hebben of verplaatsing nu nog niet concreet aan de orde is.

Het is wel van belang om die groep groeiende bedrijven goed te blijven monitoren. Uit een verkenning van innovatie en clustering op het gebied van agro & food in de regio Noordoost-Brabant (onderzoek naar agro hot spots in de regio) blijkt dat de meeste initiatieven buiten de regio Oss-’s-Hertogenbosch worden opgepakt op bestaande locaties in de regio. Heesch West is niet als hotspot door stakeholders in de regio naar voren geschoven. De zeer grootschalige productiebedrijven in de regio zijn erg ‘honkvast’ door het grote geïnvesteerde vermogen (machines etc.) en het gekwalificeerde personeel dat aan de regio is gebonden. Verplaatsen van een bestaande locatie naar een nieuwe locatie komt weinig voor. Indien uitbreiding aan de orde is dan gaat de voorkeur uit naar uitbreidingsruimte op/dicht bij de huidige locatie. Elke 10 jaar worden er 1 of 2 grote projecten in ZuidoostNederland gerealiseerd waarvoor meerdere bedrijventerreinen in de race zijn. In de regio Oss-‘s-Hertogenbosch is draagvlak bij geïnterviewde bedrijven om ruimte te reserveren voor een strategische acquisitie of een ‘witte raaf’ in de agro & food omdat daarmee de kernkwaliteiten van AgriFood Capital worden versterkt. Doelgroep Periode Inschatting Ruimtevraag

Verplaatsers bouw en infra 2019-2028 1 á 2 projecten van 1-5 ha 2 tot 5 hectare

Doelgroep Periode Inschatting Ruimtevraag

Verplaatsers agro & food 2019-2028 1 grote óf 1 á 2 middelgrote projecten 5 tot 15 hectare

Buck Consultants International

17

2.3

Innovatieve concepten en energie

De belangrijkste doelgroep als het gaan om innovatieve concepten betreft bedrijven die activiteiten ontplooien in de bouwlogistiek. In de wereld van verhuurders van machines voor de bouw zijn er een aantal snelle groeiers waar te nemen. De centrale ligging van Heesch West is interessant als opslaglocatie voor deze bedrijven. Daarnaast is de locatie geschikt als gedeelde opslaglocatie/werf voor kleine bouwbedrijven uit de regio of als eindassemblage locatie voor prefab woningen. Op Heesch West is ook ruimte voor innovatieve concepten binnen andere sectoren, bijvoorbeeld de logistiek en industrie. Voor agro & food is het Foodpark Veghel in eerste instantie de aangewezen locatie. Vanuit de energiesector wordt het belang van duurzame energieoplossingen op grootschalige bedrijventerreinen steeds groter. Vanuit de logistieke vastgoedmarkt bestaat de behoefte om hier op in te zetten, maar in de praktijk zijn er nog de nodige barrières. Uit de gesprekken blijkt dat vele partijen zich actief aan het oriënteren zijn, zoals grote investeerders (RWE, Pon Holding, Engie). Ook kleine innovatieve bedrijven die opgericht zijn (door grote bedrijven) om met innovatieve oplossingen te komen (zoals Indi, Energiebesteding) zijn op zoek naar projecten.

Daarnaast zijn er netwerkbedrijven (zoals Enexis) die voor de vraag staan hun netwerken aan te passen aan de veranderende energieproductie en daardoor belangstelling hebben voor grote locaties waar ze op kunnen anticiperen. Tot slot zijn er eindgebruikers (logistieke dienstverleners, verladers en ook vastgoedbeleggers) die ontzorgd willen worden. Al deze partijen willen graag op een of andere manier bij de ontwikkeling van Heesch West betrokken worden. Via een op te richten investeringsmaatschappij kan snel geschakeld worden richting concrete oplossingen, dit blijkt ook uit de gesprekken. Een andere potentiele doelgroep die geen onderdeel uitmaakt van het marktonderzoek zijn datacenters. Het grote energieverbruik van dit type vastgoed biedt kansen in combinatie met grootschalige duurzame energieopwekking. Het opzetten van een collectief energieconcept en de kansen voor datacenters gaat gepaard met een ruimtevraag. Er zal ruimte gereserveerd moeten worden voor opslag van energie/smartgrid en met het beschikbare energie potentieel is er wellicht in een datacentrum van 10 hectare te interesseren. Doelgroep Periode Inschatting Ruimtevraag

Innovatieve concepten 2019-2028 1 klein of 1 groot project 2 tot 10 hectare

Doelgroep Periode Inschatting Ruimtevraag

Energie en datacenters 2019-2028 1 smart grid en/of datacentrum 2 tot 15 hectare

18

Buck Consultants International

2.4

Inschatting totale ruimtevraag

De totale marktvraag wordt op basis van alle gesprekken, het beschikbare datamateriaal en bureauexpertise inschat op 41 tot 105 hectare voor de periode 2019-2028. In onderstaande tabel is wederom de bandbreedte voor de verschillende doelgroepen weergegeven:

Doelgroep

Onderkant bandbreedte

Bovenkant bandbreedte

Grootschalige logistiek

30

60

Verplaatsers bouw & infra

2

5

Verplaatsers agro & food

5

15

Innovatieve concepten

2

10

Energie en datacenters

2

15

41 ha

105 ha

Totaal

De daadwerkelijke impact van de marktontwikkelingen voor de verschillende doelgroepen op de marktvraag gaat altijd gepaard met enige onzekerheid. Bovendien hangt het succes van Heesch West grotendeels af van de mate waarin onderscheidend vermogen gecreëerd kan worden ten opzichte van andere locaties. Er is daarom sprake van een ruime bandbreedte in de marktvraag. De onderkant van de bandbreedte is gebaseerd op een scenario waarbij Heesch West te maken heeft met tegenvallende resultaten. De onderkant van de bandbreedte is daarom gebaseerd op de marktvraag die min of meer is af te leiden uit de marktgesprekken. De bovenkant van de bandbreedte gaat uit van een hoog succesratio waarbij enkele zeer grootschalige investeringen van buiten de regio worden aangetrokken. Aanvullend op de totale marktvraag zijn er nog twee categorieën van bedrijven die zich op Heesch West kunnen vestigen maar die niet voldoen aan de doelgroepen voor Heesch West: 1

2

Middelgrote bedrijven die niet voldoen aan het ruimte-extensieve profiel voor Heesch West mogen zich vestigen indien:  de benodigde kwaliteit ontbreekt elders in de regio:  bedrijven een specifieke voorkeur hebben voor aansluiting op het cluster van Heesch West;  restkavels die door grootschalige uitgifte gevuld dienen te worden. Het ondersteunende faciliteiten voor grootschalige logistieke bedrijvigheid betreft (truckparking, tankstation, etc.).

Buck Consultants International

19

Hoofdstuk 3

3.1

Ontwikkelperspectief grootschalige logistiek

Logistiek verzorgingsgebied

Een grootschalig distributiecentrum heeft als doel om goederenstromen zo efficiënt en slim mogelijk te verwerken. De locatiekeuze is van vele criteria afhankelijk. Een belangrijk criterium is een strategische ligging ten opzichte van relevante consumentengebieden. Een logistieke keten is dus afgestemd op een specifiek consumentengebied of verzorgingsgebied. Door de strategische ligging van zuidelijk Nederland zien we verschillende typen distributiecentra:   

Nationale distributie met als consumentengebied (een deel van) Nederland. Benelux distributie met als consumentengebied België, Nederland én Luxemburg. Internationale distributie met als consumentengebied andere landen dan bovenstaand (bijv. Duitsland, Scandinavië, Frankrijk etc.).

Voor nationale distributie wordt over het algemeen gekozen voor een centraal gelegen locatie binnen het verzorgingsgebied (Nederland). Voor distributie binnen de Benelux zijn locaties in Zuid-Nederland aanvankelijk aantrekkelijk. De tabel laat zien wat de aantrekkingskracht van regio’s is voor verschillende typen distributie. Tabel 3.1

Beoordeling aantrekkingskracht Zuidoost-Nederland per regio voor nationaal en internationaal verzorgingsgebied op basis van aanwezige massa en marktdynamiek

Provincie

Noord-Brabant

Regio

Nationaal

Internationaal

Nederland

Benelux

Noordwest-Europa

Noordoost-Brabant

++

++

++

Midden-Brabant

++

+++

++

Zuidoost-Brabant

+

+++

+++

Arnhem-Nijmegen

+

++

Rivierenland

++

++

Gelderland Noord-Limburg

++

+++

Midden-Limburg

++

+++

Limburg Bron: BCI, 2016

20

Buck Consultants International

De regio Noordoost-Brabant kan voor verschillende typen distributie interessant zijn, maar komt niet naar voren als een van de topregio’s. Om als Heesch West te concurreren is onderscheidend vermogen nodig op andere aspecten. De aantrekkelijkheid van regio’s wordt dus voor een belangrijk deel bepaald door geografische ligging, de aansluiting op (inter)nationale vervoersnetwerken en ligging ten opzichte van belangrijke consumentengebieden. Potentiële vestigers kijken daarnaast ook nadrukkelijk naar wat een vestigingslocatie meer te bieden heeft dan het fysieke vestigingsklimaat. Zo worden human talent, innovatie en duurzaamheid steeds belangrijker, evenals een consistente meerjarenstrategie en een deskundig team dat met de gebiedsontwikkeling aan de slag gaat. De potentiele doelgroep voor Heesch West bestaat uit twee verschillende groepen:  Endogeen: bedrijven die al in de regio zijn gevestigd en naar Heesch West komen.  Exogeen: bedrijven van buiten de regio die naar Heesch West komen. Kaart 6: Heesch West ten opzichte van twee marktregio’s (Noordoost-Brabant en Zuidoost-Nederland)

3.2

Vraagramingen en beschikbaar aanbod

De provincie Noord-Brabant heeft eind 2014 geconstateerd dat het aanbod van bedrijventerreinen kwantitatief ruim voldoende is, maar dat er kwalitatief sprake is van een mismatch. Tot 2025 is vooral extra ruimte nodig om (zeer) grootschalige logistiek te accommoderen. Hierover zijn duidelijke regionale afspraken gemaakt, onder andere voor Heesch West. In hoofdstuk 2 van voorliggend Masterplan Heesch West is een marktvraag van 41 tot 105

Buck Consultants International

21

hectare uit marktgesprekken naar voren gekomen. In deze paragraaf wordt vraag en aanbod in beeld gebracht voor de regio Noordoost-Brabant en wordt inzicht gegeven in vraag en aanbod voor zeer grootschalige logistiek in de ruime regio Zuidoost-Nederland.

Marktregio Noordoost-Brabant Voor de regio Noordoost-Brabant zijn de afspraken over bedrijventerreinen vastgelegd in het regionaal afsprakenkader voor de periode 2016-2025. Met het afsprakenkader wil de regio kiezen voor kwaliteit van bedrijventerreinen en ruimte bieden voor investeringen in de regio. De vraagprognoses laten zien dat er onvoldoende aanbod is voor (zeer) grootschalige ontwikkelingen. De regio heeft afspraken gemaakt over planning, fasering en voorwaarden opgesteld voor ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Momenteel bedraagt het harde aanbod voor grootschalige logistiek 40 tot 83 hectare. Heesch West is in de regionale afspraken aangewezen als ontwikkellocatie van 50 hectare. De tweede fase van Heesch West (26 ha) en fase 2 van Foodpark (40 ha) zijn aangewezen als locaties voor vraaggerichte ontwikkeling, ofwel maatwerk locaties. Inclusief fase 1 van Heesch West bedraagt het aanbod 70 tot 113 hectare. Een verdieping op het zeer grootschalige aanbod naar de mogelijkheden voor kavels van 10 hectare of groter laat zien dat op dit moment alleen RBT Laarakker hierin kan voorzien. Met Heesch West meegerekend zouden er 3 tot 5 kavels van 10 hectare of groter direct beschikbaar zijn in de gehele regio Noordoost-Brabant. Tabel 3.2

Grootschalig hard en zacht aanbod Noordoost-Brabant

Bedrijventerrein

Gemeente

Aanbod hard totaal

Aanbod grootschalige logistiek*

Aanbod kavels >10 ha

RBT Laarakker

Cuijk

46 ha

15-25 ha

1-2

Vorstengrafdonk

Oss

47 ha

15-26 ha

0

Foodpark

Veghel

23 ha

10-23 ha

0

Rietvelden

‘s-Hertogenbosch

22 ha

0-9 ha

0

40-83 ha

1-2 kavels

1-2 kavels

30 ha

2-3

Fase 2 (26 ha)

70-113

3-5 kavels

2-4 kavels

Totaal excl. Heesch West Heesch West

Bernheze

Totaal incl. Heesch West

50 ha

Maatwerk aanbod grootschalig**

Fase 2 (40 ha)

* Aanbod met kavels groter dan 5 hectare ** Vraaggericht te ontwikkelen o.b.v. concrete marktvragen (geen hard aanbod)

De geraamde ruimtevraag voor zeer grootschalige logistiek in Noordoost-Brabant bedraagt 60 hectare tot en met 2026 (en ca. 73 ha tot 2030). In de praktijk blijkt meestal dat niet al het zeer grootschalige aanbod ook daadwerkelijk wordt uitgegeven als zeer grootschalige logistiek. Het aanbod is name in potentie ook geschikt voor middelgrote logistiek of voor industriële activiteiten. Andersom zijn middelgrote of kleine kavels nauwelijks te combineren tot grote kavel. Ook zal er bij grootschalige uitgif-

22

Buck Consultants International

te altijd sprake zijn van (incourante) restkavels. Echter kan hier in de uitgiftestrategie wel deels op gestuurd worden door modulair te verkavelen. Toch is op voorhand naar verwachting meer ruimte nodig dan de geraamde vraag. De situatie in Noordoost-Brabant is als volgt: Aanbod

70 tot 113 hectare incl. Heesch West 3 tot 5 kavels vanaf 10 hectare 73 hectare tot 2030 op basis van modellen

Vraag

Confrontatie van vraag en aanbod toont aan dat Heesch West een gewenste aanvulling is op het aanbod voor grootschalige logistiek. Op bestaande terreinen is nog wel enig aanbod beschikbaar voor grote investering, maar verwacht wordt dat dit niet lang meer beschikbaar is. Het aanbod in ’s-Hertogenbosch en Oss ligt goed in de markt en de kans is groot dat er binnen afzienbare tijd ook transacties plaatsvinden. Kavels van 10 hectare of groter zijn alleen nog beschikbaar op RBT Laarakker en dus niet in de regio ’s-Hertogenbosch-Oss. Bovendien wordt RBT Laarakker door de regio gezien als onderdeel van het economisch cluster ‘Land van Cuijk’ met een sterke oriëntatie op de A73 tussen Nijmegen en Venlo. Foodpark Veghel heeft als primaire doelgroep grootschalige ontwikkelingen in de foodsector en richt zich dus bij voorkeur niet op de zeer grootschalige logistiek. Kortom, Heesch West biedt goede aanvullende ontwikkelmogelijkheden om als regio investeringen in de (zeer) grootschalige logistiek te faciliteren.

Marktregio Zuidoost-Nederland De marktregio Zuidoost-Nederland omvat zeven regio’s in Gelderland, Noord-Brabant en Limburg en vormt een omvangrijk zoekgebied voor veel logistieke investeringen. Het harde aanbod voor grootschalige logistiek in deze regio bedraagt circa 330 tot 460 hectare. Tabel 3.3

Aanbod grootschalige logistiek in Zuidoost-Nederland Hard aanbod (>5 ha)

Provincie

Regio

Gelderland

Arnhem-Nijmegen

97-122

60 ha (DocksNLD fase 2 geen afspraken)

Rivierenland

27-36

34 ha (Medel 2 regionaal afgestemd)

Noordoost-Brabant

40-84

50 ha (Heesch West) + maatwerk (Foodpark & Heesch West)

Zuidoost-Brabant

30-40

Maatwerk (BZOB Oost + Westfields)

Midden-Brabant

0-14

30 ha (Wijkevoort) + maatwerk (Haven 8 & Zwaluwenbunders)

Noord-Limburg

73-90

52 ha (TPN regionaal afgestemd) + strategisch

Midden-Limburg

64-74

-

Noord-Brabant

Limburg

Totaal

331- 460 ha

Zacht aanbod / maatwerklocaties

166 ha* (excl. maatwerklocaties)

* Concrete plannen voor 226 ha, waarvan naar verwachting 166 ha snel op de markt kan komen door regionale afspraken. Daarnaast 7 ‘maatwerklocaties’ waar bij concrete marktvraag snel tot ontwikkeling over gegaan kan worden.

Buck Consultants International

23

Analyse van het zachte aanbod laat zien dat er circa 170 hectare in planvorming zit en dat er daarnaast nog (maatwerk)locaties zijn die vraaggericht mogen ontwikkelen (omvang plannen is onbekend). In de tabel zijn alleen de zachte plannen opgenomen waarvan het aannemelijk is dat deze de komende twee jaar (al dan niet gefaseerd) hard aanbod zullen worden. De vraag naar grootschalige logistiek in de zeven regio’s bedraagt 460 tot 552 hectare voor de periode 2017-2026 op basis van de verschillende vraagramingen. In onderstaande tabel is ook een scenario opgenomen waarbij de schaalvergroting in de logistiek is meegenomen. Hiervoor is uitgegaan van een aandeel van 60% grootschalig in de vraag naar logistiek. Tabel 3.4

Vraag grootschalige logistiek in Zuidoost-Nederland

Ruimtevraag grootschalige logistiek (>5 ha) 2017-2026 Provincie

Gelderland

Noord-Brabant

Limburg

Totaal

Regio Vraagraming

Scenario schaalvergroting**

Arnhem-Nijmegen

71 ha*

85 ha

Rivierenland

34 ha*

41 ha

Noordoost-Brabant

60 ha

72 ha

Zuidoost-Brabant

65 ha

78 ha

Midden-Brabant

73 ha

88 ha

Noord-Limburg

106 ha*

127 ha

Midden-Limburg

52 ha*

62 ha

460 ha

552 ha

* Berekening op basis van aandeel logistiek van 65%, waarvan 50% grootschalig (>5 ha) ** Berekening op basis van aandeel logistiek van 65%, waarvan 60% grootschalig (>5 ha)

Aanbod Vraag

331 tot 460 hectare excl. zacht aanbod en maatwerklocaties 460 tot 552 hectare tot 2026

Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een redelijk evenwicht in vraag en aanbod binnen Zuidoost-Nederland. Het aanbod voor grootschalige logistiek is (inclusief de zachte plannen) ruim voldoende om de vraag (incl. doorzettende schaalvergroting) te faciliteren. Voor kavels vanaf 10 hectare is het beeld anders zo zal blijken uit volgende rubriek, daar is sprake van tekort.

24

Buck Consultants International

Vraag-aanbod voor kavels van10 hectare en groter De afgelopen jaren is door verschillende marktontwikkelingen, zoals schaalvergroting in logistiek vastgoed en de opkomst van e-commerce een sterke groei waarneembaar in het aantal XXL-distributiecentra (zie ook bijlage 1). Een XXL-locatie kenmerkt zich door een warehouse oppervlak van minimaal 40.000 m² met doorgaans behoefte aan een kavel van 7 hectare of groter. In de jaren 2015 en 2016 is in Zuidoost-Nederland circa 1 miljoen m² aan XXL-distributiecentra gerealiseerd. Omgerekend komt dit neer op 70 hectare aan kavels per jaar. Op basis van aankondigingen zal dit aantal hectaren ook in 2017 en 2018 gerealiseerd worden. Voorbeelden van aankondigingen zijn: Lidl op Park 15 bij Nijmegen, DSV op DocksNLD in Montferland en Bol.com op Haven 8 in Waalwijk. In de marktinventarisatie is al beschreven dat experts verwachten dat het tempo van 70 hectare per jaar ergens de komende jaren iets zal teruglopen. Om meer gevoel te krijgen voor het aantal XXL-projecten in de komende 10 jaar zijn twee scenario’s doorgerekend met een afvlakkende groei van het aantal projecten. In de scenario’s zal het aantal XXLprojecten in 2028 op 2 á 3 per jaar liggen. In onderstaande figuur zijn beide scenario’s opgenomen. Figuur 3.1 Hoog en laag scenario voor het aantal XXL-projecten in Zuidoost-Nederland tussen tot 2028

Bron: BCI, 2017

De figuur laat zien dat er in Zuidoost-Nederland t/m 2028 volgens de afvlakkende scenario’s circa 28 tot 41 XXL-projecten mogen worden verwacht. De kavelgrootte van een project varieert tussen de 6 en 20 hectare. Het aantal projecten dat een ruimtevraag heeft van 10 hectare of groter is geschat op 17 tot 25. De schatting is gebaseerd op de werkelijke verhouding in de database van BCI. Hierna zal het aanbod van kavels groter dan 10 hectare in beeld gebracht worden om dit af te kunnen zetten tegen de vraag. Het aantal kavels op de verschillende bedrijventerreinen is zo goed mogelijk geschat op basis van beschikbare bronnen en informatie van gemeenten en ontwikkelorganisaties.

Buck Consultants International

25

Tabel 3.5

Aanbod van kavels vanaf 10 hectare in Zuidoost-Nederland Aanbod kavels

Regio

Gemeente

Bedrijventerrein Hard

Maatwerk

Overbetuwe

Park15

2-3

Zevenaar

7Poort

0-1

Rivierenland

Tiel

Medel 2

Midden-Limburg

Weert

Kampershoek 2.0

Horst aan de Maas

Klaver 5

Horst aan de Maas

Klaver 8

0-1

Tilburg

Vossenberg West II

0-1

Tilburg

Wijkevoort

1-3 (fase 2)

Tilburg

Zwaluwenbunders

1-2 (fase 1)

Waalwijk

Haven VIII

1-2 (fase 2)

Bernheze

Heesch West

1-2 (fase 2)

Meierijstad

Foodpark

1-2 (fase 2)

Cuijk

RBT Laarakker

1-2

Eindhoven

GDC Acht

1-2

Helmond

BZOB Oost

1-2 (fase 2)

Oirschot

Westfields

1-2 (fase 2)

Zacht

Arnhem-Nijmegen

2-3 (fase 2) 1-2 2-3 (fase 1)

Noord-Limburg

1-2 (fase 1)

Midden-Brabant

Noordoost-Brabant

Zuidoost-Brabant

Totaal aantal kavels

5-12

7-15

2-3 (fase 1)

7-11

Het aantal kavels van 10 hectare of groter binnen het harde aanbod bedraagt 5 tot 12. Het aantal XXL-projecten was geschat op 17 tot 25, waardoor er sprake lijkt te zijn van een fors tekort. Nemen we het zachte aanbod mee dat momenteel in planvorming is (waaronder Heesch West) dan zou het aantal kavels op 12 tot 23 uitkomen. Er lijkt sprake van een betere balans. Aanvullend op dit aanbod zijn er ook nog 7 tot 15 kavels van 10 hectare te realiseren op de Brabantse maatwerklocaties. Bij concrete marktvraag zouden deze locaties tot ontwikkeling over kunnen gaan. Conclusie van de analyse voor kavels vanaf 10 hectare is dat er momenteel sprake is van een tekort aan kavels. Het tekort zal worden opgevangen door het ontwikkelen van zachte locaties die nu in planontwikkeling zijn (o.a. Heesch West) en mogelijk maatwerklocaties. Voor Heesch West is het zaak om in de komende 10 jaar 2 á 3 XXL-projecten (op het totaal van 17 tot 25) aan te trekken. Deze vraag kan zowel uit de regio Noordoost-Brabant komen als vanuit investeerders van buiten de regio. 26

Buck Consultants International

3.3

Ontwikkelperspectief voor Heesch West

De analyses van vraag en aanbod voor de verschillende regio’s laten zien dat de markt van grootschalige logistiek in hectaren aardig in evenwicht is. In de meeste regio’s is voldoende aanbod om kavels vanaf 5 tot 10 hectare aan te bieden. Echter, als het gaat om kavels groter dan 10 hectare dan loopt het aantal locaties dat hieraan kan voldoen snel terug. Binnen de grootschalige logistiek is er in zekere zin ook sprak van een kwalitatieve mismatch. De cijfers laten ook zien dat alle regio’s in Zuidoost-Nederland met elkaar concurreren om de grote logistieke investeringen. De vraagprognoses laten zien dat er een grote vraag is naar logistiek, maar wat hiervan nu zeer grootschalig betreft is niet te ramen. Op basis van gesprekken is geconcludeerd dat het aanbieden van kavels van 10 hectare en groter kansen biedt voor Heesch West. Door dit te combineren met een gedegen aanpak van promotie, acquisitie en ruimtelijke duurzame gebiedsvisie worden de kansen nog verder vergroot. Daarnaast liggen er ook kansen voor de andere doelgroepen in het middensegment. Het onderscheidend vermogen van Heesch West zal dus moeten liggen in het aanbod van grote kavels, een flexibele planontwikkeling, een praktisch energieconcept, een krachtige uitvoeringsorganisatie en een aandacht voor de arbeidsmarktpropositie.

Het moment dat Heesch West op de markt komt in 2019 zal de behoefte aan ontwikkelruimte in de regio Noordoost-Brabant naar verwachting alleen maar groter zijn. De gemeenten ’s-Hertogenbosch en Oss geven aan dat het huidige aanbod voor middellange termijn ontoereikend is. In ’s-Hertogenbosch zijn vanaf 2010 via herstructurering van bedrijfskavels al drie grote distributiecentra gerealiseerd (Jumbo, PostNL en Heineken/H&B Logistics); totaal ruim 110.000 m². Op basis van de verdiepende analyses en gesprekken met marktpartijen is voldoende ontwikkelperspectief geconstateerd voor ontwikkeling van de eerste fase Heesch West met een netto omvang van 50 hectare. Van het netto oppervlak is 30 hectare beschikbaar voor het segment (zeer) grootschalige logistiek. De andere 20 hectare fungeert als strategische ruimte voor de regio om op nieuwe ontwikkelingen in te kunnen spelen. Het kan daarbij gaan om bedrijven met een verplaatsingsvraagstuk of bedrijven die willen opschalen door snelle groei. Daarnaast is er ruimte om innovatieve concepten te faciliteren op thema’s als bouwlogistiek, circulaire economie en energieopwekking. Vooral voor het segment grootschalige logistiek bestaat nu grote belangstelling vanuit de markt, deels ook vanuit de regio zelf.

Voor de andere doelgroepen is geen sprake van acute marktvraag, maar er zijn wel voldoende signalen dat er kansen liggen om bedrijven en investeringen aan te trekken op middellange termijn. Het voordeel van Heesch West ten opzichte van veel andere locaties is dat er zeer grote kavels beschikbaar zijn, er flexibiliteit bestaat in de planvorming en dat er sprake is van duurzame integrale gebiedsontwikkeling. Voor de logistieke hotspot Noordoost-Brabant is Heesch West de ontwikkellocatie om mee te bewegen met nieuwe ontwikkelingen in de markt.

Buck Consultants International

27

Hoofdstuk 4

4.1

Ontwikkelstrategie

Marktontwikkelingen als uitgangspunt

Bij het opstellen van de ontwikkelstrategie voor de gebiedsontwikkeling van Heesch West vormen marktontwikkelingen het uitgangspunt. Hierdoor sluit het aanbod beter aan op de vraag uit de markt en liggen er kansen om onderscheidend vermogen te ontwikkelen ten opzichte van andere (concurrerende) locaties.

De ontwikkelstrategie voor Heesch West in dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd: 4.2. 4.3. 4.4.

28

Onderbouwing van de keuze voor een gefaseerd ontwikkelscenario Belangrijke aandachtspunten bij het uitvoeren van dit ontwikkelscenario Concrete vervolgstappen voor de GR Heesch West