Bespreeknotitie Meerendonk Woningbouw Waar wachten we Op (LH DBG)

Discussienotitie commissie Omgeving Ontwikkeling woningbouwlocatie Groot Meerendonk: waar wachten we op?

In de raadsbehandeling van 20 september 2017 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin gevraagd wordt woningbouwontwikkeling in Groot Meerendonk te verkennen. Vervolgens heeft er een verkenning plaatsgevonden tot de mogelijkheden tot woningbouwontwikkeling. In de raadsinformatiebrief van 10 maart 2020, Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk zijn de resultaten van de verkenning aan de gemeenteraad medegedeeld. Gelet op de woningnood en de ons inziens hoogst urgente behoefte aan woningbouwlocaties die op korte- en middellange termijn in ontwikkeling kunnen worden gebracht hebben we het dossier Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk nog eens doorgelicht. Om te beginnen de essentie van de verkenning.

Met betrekking tot de potenties als woningbouwlocatie is de verkenning zeer positief, zo lezen we:

“Groot Meerendonk heeft een strategische ligging, naast belangrijke uitvalswegen zoals de A2 en de N279. Daarnaast ligt het gebied op fietsafstand van de binnenstad en het station, profiteert het gebied aan de noordkant van de ligging aan het Zuid-Willemspark en ligt het op loopafstand van het buitengebied. Het gebied onderscheidt zich duidelijk van andere ontwikkellocaties, zoals de centrum stedelijke locaties dicht tegen de binnenstad en de groenstedelijke locaties op grotere afstand zoals De Groote Wielen. Groot Meerendonk valt door de ligging te typeren als een buiten stedelijk woonmilieu. Het eigendom in het gebied Groot-Meerendonk ligt bij de gemeente ’s-Hertogenbosch en de gronden zijn deels in beheer bij de Bossche Investering Maatschappij. De locatie heeft voldoende in huis om kwalitatief onderscheidend te zijn. In vergelijking met groen stedelijke plannen suburbane plannen op uitleglocaties als De Groote Wielen en Haverleij) ligt Groot Meerendonk relatief gunstig ten opzichte van het centrum, en belangrijke stedelijke voorzieningen (waaronder het Centraal Station). Daardoor heeft Groot Meerendonk qua locatie meer potentie om er een echte Bossche (stads) wijk van te maken die volwaardig onderdeel is van de stad ‘s-Hertogenbosch kent relatief weinig vooroorlogse stadswijken met een grotere dichtheid, die vaak gewild zijn.

Het is belangrijk om met Groot Meerendonk kwaliteiten toe te voegen, die inspelen op die behoefte. Dit betekent voldoende dichtheid en voldoende variatie in woningtypen en bouwvolumes. Een daarnaast een mix van wonen en niet-wonen (werken, voorzieningen etc.) zodat het een gemengde stadswijk wordt.” (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.7)

1

Groot Meerendonk: woningbouw kansen kwantitatief en kwalitatief In de Raadsinformatiebrief lezen we; “Groot Meerendonk kan worden gezien als een potentiële ontwikkel- en woningbouwlocatie. De locatie is op dit moment qua woningaantallen niet opgenomen in de potentiële woningbouwcapaciteit van de gemeente ’s-Hertogenbosch zoals die jaarlijks met de provincie Noord-Brabant wordt gedeeld. Per 1 januari 2019 bedroeg de potentiële woningbouwcapaciteit ongeveer 11.000 woningen. De totale woningbouwcapaciteit wordt vooralsnog als voldoende ingeschat om kwantitatief te kunnen voldoen aan de huidige gemeentelijke geprognosticeerde behoefte tot 2030.” (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.8)

In de verkenning wordt voorts gewezen, op de koppeling met het Zuid-Willemspark, ondermeer kansrijke mogelijkheden voor wonen op het water. “De eigenheid van de locatie zorgt ervoor dat bij de transformatie naar een kwalitatief hoogwaardige stedelijke ontwikkeling ook invulling kan worden gegeven aan bijvoorbeeld de ambities voor het Zuid-Willemspark. Het water en de oever kunnen op verschillende manieren worden benut als basis voor een aantrekkelijke leefomgeving. Het vormt zo gelijk een goede hechting op de stad.” (RIB 10 maart Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.8) Potentiele woningbouwcapaciteit voor 11.000 woningen zijn nog geen 11.000 woningen! In alle realiteit moeten we vaststellen, dat potentiele woningbouwcapaciteit/locaties als het op bouwen aankomt in de tijd zijn weggelopen. Zo was er in het 1e kwartaalbericht woningbouw ’sHertogenbosch nog sprake van 14.00 woningen in 2022 en in het 2e kwartaalbericht waren het er 1100. Dit staat nog los van het feit dat het aantal van 10.500 te bouwen woningen zoals opgevoerd in de woonvisie van 2020 volstrekt ontoereikend is om de Bossche vraag te beantwoorden.

Hoe staat het met de knelpunten voor het aangaan van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Groot Meerendonk? In de raadsinformatiebrief verkenning Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk, wordt ook ingegaan op de knelpunten waar we tegen aanlopen alvorens de woningbouwontwikkeling kan worden aangegaan. We lezen: “Er is echter een aantal vraagstukken met verstrekkende gevolgen waardoor wij niet verwachten dit gebied op de korte termijn in ontwikkeling te kunnen nemen. De opgaves hebben betrekking op: - Geluid, - Ontsluiting en - Mogelijkheden voormalige stortplaats. (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.3)

Samen met de provincie en Rijkswaterstaat zullen we wel voorbereidingen treffen om deze knelpunten op termijn op te lossen.” (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.10)

2

Waar staan we met de knelpunten? De belangrijkste knelpunten ,ook in eerdere beraadslagingen van de gemeenteraad benoemd zijn: geluid en de stortplaats. In de raadsinformatie brief lezen we daarover het volgende: Geluid “Geluidmaatregelen voorwaarde voor woningbouwontwikkeling Groot Meerendonk is een zeer geluidsgevoelige locatie vanwege de ligging ten opzichte van de A2, de N279 en de Maastrichtseweg. Om de impact van geluid inzichtelijk te maken voerde DPA een akoestische QuickScan wegverkeerslawaai uit in augustus 2018. Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 2. Dit geluidsonderzoek levert voorzichtig positieve resultaten voor de haalbaarheid van woningbouw op deze locatie.” (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.6) In de akoestische QuickScan wegverkeerslawaai van DPA (bijlage 2) komen we de volgende visualisering tegen:

Quickscan wegverkeerslawaai DP p.6 Het gele vlak biedt mogelijkheden om met woningbouw in de vorm van flexibele woningen op korte termijn aan de slag te gaan. Meer duidelijkheid mogelijkheden voormalige stortplaats “De voormalige stortplaats de Meerendonk ligt in het gebied. Daarop is besluit Nazorgregeling Wet Milieubeheer van toepassing. Dit beperkt de mogelijkheden voor de gebiedsontwikkeling en de aanhaking op de bestaande woonbuurt Beerendonk en de Gestelse Buurt. De komende 3,5 jaar onderzoeken we alternatieve scenario’s voor het beheer van voormalige stortplaatsen. Dit doen we samen met de provincie binnen een traject ‘Nazorg stortplaatsen’ waarover u als raad eerder geïnformeerd bent middels het raadsinformatiebulletin.” (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.6)

Potenties woningbouw? Ja zeker op korte termijn kan er met flexibele woningen robuuster worden

uitgepakt In de raadsinformatiebrief lezen we ook; “We benutten de kansen om met tijdelijke functies, bijvoorbeeld door het toevoegen van tijdelijke woningen, het gebied tussentijds zo optimaal mogelijk 3

te gebruiken. Op de planning voor de realisatie van nieuwe tijdelijke woningen staan voor dit jaar circa 54 eenheden gepland voor de Meerendonk. Dit is onderdeel van de 2e tranche van in totaal 186 tijdelijke woningen. Daarnaast is het afgelopen jaar de tweede fase van het experiment Minitopia gerealiseerd met in totaal nu 33 woningen. Zoals bij het afsluiten van de gebruiksovereenkomst met Stichting Minitopia is de huidige termijn op maximaal 5 jaar gesteld. De afspraak bij het afsluiten van de overeenkomst in 2018 was om met de Stichting na 4 jaar het overleg te voeren over de toekomst van het initiatief. Ten behoeve van dit overleg zal gekeken worden naar de nieuwe inzichten op basis van het uitgevoerde onderzoek en de verwachte realisatietermijn voor een permanente ontwikkeling.” (RIB 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk p.9) Recapitulerend

Groot Meerendonk kan worden gezien als een potentiële ontwikkel- en woningbouwlocatie, nabij een rijk palet aan reeds voorhanden zijnde voorzieningen. Op de korte termijn aan te vangen met kwalitatief hoogwaardige flexibele woningen. Deze eerste stap in de ontwikkeling van Groot Meerendonk, moeten we dan plaatsen in een keuze tot de ontwikkeling van een nieuwe Bossche (stads)wijk, voor circa 2000 woningen. Inclusief de kansen om wonen op water in het Willemspark te realiseren. Vragen aan de commissieleden 1) Bent u het met ons eens dat de locatie Groot Meerendonk dé kans is om een antwoord te geven op het woningnood vraagstuk? 2) Bent u het met ons eens dat de locatie enorme potenties heeft om een onderscheidende woonwijk te realiseren, aan en op het water nabij de binnenstad en de voorzieningen? 3) Bent u het met ons eens dat we de dure plicht hebben om Groot Meerendonk voortvarend in ontwikkeling te brengen en daar niet langer mee te wachten?

Judith Hendrickx Will Hoeben Bossche Groenen Paul Kagie Leefbaar ’s-Hertogenbosch

Bijlagen 1. Motie: woningbouw Meerendonk gemeenteraad 20 september 2017 2. Raadsinformatiebrief 10 maart 2020 Woningbouwmogelijkheden Groot Meerendonk 3. Groot Beerendonk stedenbouwkundige verkenning juli 2019 4. Akoestische QuickScan wegverkeerslawaai van DPA, Woningbouwlocatie Groot Meerendonk

4