A. Brief 7 oktober 2024 - Ontwikkelplan BSD vanuit maker op de Tramkade

Geachte raadsleden, Morgen gaat u stemmen over het gebiedsontwikkelplan BSD en het gebiedspaspoort Tramkade (waar ik een werkplaats heb). Zoals u weet is er veel te doen over ateliers en werkplaatsen. Waarschijnlijk denkt u dat er bottom up DIY vrijplaats-clusters voor eenpittende ateliers en werkplaatsen (= ‘Design en Maak’) in de BSD komen, maar dat staat niet in de plannen. Feit: op nul van de 11 kavels van het gebiedspaspoort Tramkade zijn ateliers en werkplaatsen (= ‘Design en Maak’) ingetekend /uitgenodigd. Niet in hoofdfunctie, laat staan in ondersteunende functie. Als een cluster makers welkom was op de Tramkade, dan had het er wel gestaan. Nul op 11 noem ik geen welkom. Bovendien, de ‘kleine’ Tramkadekavels zijn niet klein, maar vragen om miljoeneninvesteringen, waardoor échte experimentele bottom up, ‘zelf doen’ en kleinschaligheid bij voorbaat al niet kan; intern per kavel wordt dat top down. En het begon een paar jaar geleden zo mooi: Gebiedsperspectief 2020: “SPEELSE EN EXPERIMENTELE VRIJPLAATSEN Voor de realisering van grote projecten zijn meestal grote spelers of een grote coalitie van kleine spelers nodig. Dat vormt een drempel om gewoon eens iets nieuws te proberen. De Bossche Stadsdelta biedt daarom ook ruimte aan kleinschalige initiatieven.

De creatieve haven bij de Tramkade vormt de uitvalsbasis maar daarnaast zijn er ook andere vrijplaatsen verspreid over het gebied. Wandel je in de toekomst rond het waterplein dan ontdek en beleef je als vanzelf deze inspirerende vrijplaatsen die de stad nog meer kleur en energie geven.” Éénpittende ateliers en werkplaatsen van échte makers zijn op de Tramkade al erg schaars, en dus bezwijken ze onder de freeriders. Ze zijn voor de volgende fase hooguit welkom als ‘speldenprik’, ofwel geisoleerde cosmetische opleuking, als decor voor kantoren, woningen en plat consumentisme van bootjes, scooters, vrijgezellen- en bedrijfsfeesten-‘reuring’. Ofwel voor mensen die zelf niks kunnen behalve zoals nu een graffitimakelaar inschakelen. Die eco creative ‘groene’ architecten en consultantskantoren willen gewoon op een hippe plek zitten, freeridend op initiatief van échte makers. Maarrr… die échte makers zijn op de Tramkade niet uitgenodigd. Nul van de 11. De hele participatie heb ik gepleit voor een cluster aan makers met voldoende kritische massa, een kleinschalig vrijplaatsgebiedje met DIY bottom up waar persoonlijk contact in plaats van b2p en b2b centraal staat; een sympathieke sfeer van verbeelding en inspiratie in plaats van geisoleerd overschreeuwd in het stompzinnige platte ‘reuring’consumentisme dat de gemeente zo fantastisch vindt.

Met het gebiedsperspectief BSD uit 2020 zag ik hier nog kansen voor, maar met de huidige plannen zit het er, ook elders in de BSD, niet in. En de ateliers en werkplaatsen bij de Citadelpoort dan? Ja, ik kijk gewoon wat er staat. ‘Design en maak’ moet – volgens ontwikkelplan op blz 52 en zo zal ‘welstand’ ook gaan eisen, let maar op, achter een minstens 3,5m hoge glazen plintpui. Niks over ‘bottom up’, niks ‘vrijplaats’, niks ‘experiment’, niks ‘zelf doen’, niks ‘eindgebruiker krijgt regie’. Het staat gewoon nergens in de huidge plannen. Echt niet. Het lijkt alleen maar zo dat makers welkom zijn. In de BSD plannen lees ik tot nu toe een cynisch rookgordijn; gewoon het oude liedje van kunstmatige schaartse en gentrificatie. De grote vastgoedinvesteerders mogen al decennia hele parken aan rijen peperdure garageboxen met bedrijfsvergunning, of overheaddeur-metkantoor-erboven neer plempen. De schaarste aan kavels voor typische bottom-up diy ‘placemaking-makers’ ofwel ateliers en werkplaatsen is dus bewust, want de gemeente wil dat deze groep van placemaking naar placemaking blijft trekken, om zo telkens de grondwaarde op te krikken voor de volgende oogst. Dát is volgens mij waarom ateliers en werkplaatsen op nul van de 11 kavels Tramkade ingetekend zijn, en waarom ze in de Citadelpoortplannen achter een grote glazen pui geparkeerd zijn, wat ze natuurljk helemaal niet willen.

Het achterliggende doel van deze planning, is deze groep te behouden voor de lucratieve placemakingcaroussel (oud Weener XL, weet u nog? Dáár zouden we heen). Let wel, de gemeente is zelf de grootste gondspeculant. De gentrificatietruc vol valse beloften is al jaaaren gemeengoed, er is niets nieuws onder de zon. Zoals het projectteam BSD weet, jeuken mijn handen een bijdrage voor kennis en debatplatform gebiedsontwikkeling.nu te schrijven. De vraag aan u, de raad, is: Morgen wordt de gentrificatie op de Tramkade er doorgedrukt; ateliers en werkplaatsen zijn niet uitgenodigd; nul op 11 kavels is ‘design en maak’, een cluster makers komt er al helemaal niet. Het zij zo. Maar u gaat ook stemmen over het Ontwikkelplan BSD. Hier zou u als raad af kunnen dwingen, dat het ‘bottom up diy zelf doen eindgebruiker centraal’-verhaal dat zo prominent in het Tramkadeplan staat voor de cluster van eco-creative kantoren, elders in de BSD ook voor een cluster van ateliers en werkplaatsen komt. De Citadelpoort lijkt me hiervoor de meest geschikte kandidaat, ook omdat over twee jaar de huurcontracten op de Tramkade eindigen en deze locatie als eerste ontwikkeld wordt. Mocht u er tijd voor hebben, kijk dan ook even naar de bijlage; de gemeente wist van mijn visie, maar heeft de eenpittende ateliers en werkplaatsen, de smaakmakers voor wie ik het geschreven had, er juist uitgehaald.

15 aug 2024 Wat ik hier schrijf is op persoonlijke titel. Ik huur ik sinds januari 2018 een werkplaatsruimte in de Mengfabriek op de Tramkade, waar ik experimentele elektrische contrabassen ontwerp en bouw. In een ver verleden heb ik architectuur gestudeerd.

Art 3.4 en 3.46 Awb lezend, moet de gemeente (/het werkatelier) bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis en de af te wegen belangen verzamelen, en op basis hiervan moet de gemeente het plan motiveren richting gemeenteraad /de stad. Daarvoor moeten wel alle belangen bekend zijn en gewogen zijn.

Quote gebiedsperspectief: “SPEELSE EN EXPERIMENTELE VRIJPLAATSEN Voor de realisering van grote projecten zijn meestal grote spelers of een grote coalitie van kleine spelers nodig. Dat vormt een drempel om gewoon eens iets

Tijdens de ‘bijpraatsessie’ van 3 juli 2024 bleek dat mijn inbreng helaas niet bekend was bij de stedenbouwkundige waarmee ik sprak. Mede hieruit concludeer ik dat mijn inbreng geen rol kan hebben gespeeld in een open debat van belangenafweging binnen het werkatelier.

nieuws te proberen. De Bossche Stadsdelta biedt daarom ook ruimte aan kleinschalige initiatieven. De

creatieve haven bij de Tramkade vormt de uitvalsbasis maar daarnaast zijn er ook andere vrijplaatsen verspreid

Het werkatelier zal (volgens de wet) moeten motiveren waarom “speelse en experimentele vrijplaatsen” (meervoud) in het traject van gebiedsperspectief tot ontwikkelplan gesneuveld zijn.

over het gebied. Wandel je in de toekomst rond het waterplein dan ontdek en beleef je als vanzelf deze inspirerende vrijplaatsen die de stad nog meer kleur en energie geven.” bossche-stadsdelta-gebiedsperspectief-zonder-achterzijde-web.pdf

Het enige ‘experiment’ dat in het ontwikkelplan van mei 2024 over is, is een toren van 50m hoog die experimenteel genoemd wordt. De ctrl + f zoektermen vrijplaats, bottom-up en DIY leveren in het ontwikkelplan geen hits.

Hoewel ik me realiseer dat ik waarschijnlijk de enige ben met specifieke argumenten voor bottom-up experimentele makersplaatsen, zou ik toch willen benadrukken dat je in dit stadium van participatie argumenten niet moet tellen, maar moet wegen.

Quote concept-ontwikkelplan BSD mei 2024: “Bewoners plaatsen een bankje en zetten bloempotten neer.” Hoewel het volgende niet leuk is om te lezen voor het werkatelier BSD dat al meer dan een jaar midden op de Tramkade zit, gaat het hier niet om een verwijt maar om een constatering met stedenbouwkundig belang; niemand van het werkatelier BSD zal ooit het Tramkade-terrein vegen, een vuilniscontainer adopteren, of ‘een bankje en bloempotten neerzetten’. Het werkatelier consumeert de plek als dood gewicht een dag per week. Passief. Dit freeridersgedrag zie je bij veel meer gebruikers, met name bij niet-eenpittende kantoren.

Mensen nemen de kleur van hun sociale, juridische en fysieke omgeving aan. Bezoekers van de Tramkade die een maker bezig zien die duidelijk op eigen initiatief (DIY) geïnvesteerd heeft in de plek - die dus persoonlijkheid toont, zijn oprecht geïnteresseerd en stellen persoonlijke vragen; Hoe ben je er op gekomen om dit te gaan doen, Hoe lang doe je dit al? etc. De relatie is van nature gelijk sociaal, van mens tot mens, P2P. Makers zijn geen loodgietersbedrijf of drogisterij, makers leggen persoonlijkheid in hun product en dus is P2P de ingang om uiteindelijk een zakelijk contract P2B of B2B te krijgen. De stedenbouwkundige sfeer is hiervoor belangrijk en dus ligt hier een stedenbouwkundige /architectuuropgave; ontwerp randvoorwaarden voor die P2P relatie. Foto: Cypher HQ kids; vloertje uitrollen en gáán! (ik heb deze foto ook al gebruikt in een eerder schrijven aan het werkatelier). Recht voor DOKX wordt nu een permanent dansvloertje in het asfalt gezaagd, terwijl er dus al lang een mobiel dansvloertje is...

Je kunt wel denken dat je bergen verzet, maar kijk eerst es waar je ze bovenop zet. Ontwerp de randvoorwaarden voor vrijplaatsen zó, dat gebruikers zelf (DIY) bottom up creatief investeren in het gebied, zó, dat ze op een natuurlijke manier betrokkenheid voelen met- en verantwoordelijkheid (kunnen) nemen voor de plek. Schaal is hierbij belangrijk. Neem geen regie maar faciliteer interactie, geef mensen autonomie, geef ruimte aan contingentie, ga geen cultuur ontwerpen /voorkauwen, Laat los.

Zondagochtendrepetitie Jazzwerkplaats 10x “I shot the Sheriff” inzetten.

Aan de ene kant heb je bottom up DIY die vanuit de mensen zelf komt. Soms fragiel, maar wel met draagkracht; management en onderhoudsplan zijn ahw geïntegreerd (vgl draagkracht Omgevingswet). Dit zijn dynamische (al dan niet statusloze) organisch ontstane structuren zoals een informele lunchplek aan de kade, ‘een dansvloertje uitrollen en gaan’, Costa del Silo, DOKX zet de gevel vol raamkozijnen, plaatst een buitentrap, zet bloempotten neer veegt de kade. Zonder top down gedoe, zonder subsidie; autonoom, intrinsiek gemotiveerd. Aan de andere kant heb je het gemeentelijke top-down beleid met generieke opleuking zoals een 3d park waarvoor ik als maker met een werkplaats geen betrokkenheid of verantwoordelijkheid zal voelen. De bezoekers van dat 3d park zullen zich als consument gedragen waarna ‘wij van pretpark de Tramkade’ met hun troep achterblijven. Of er komt een of andere externe club graffiti op de Kaaihallen kliederen, maar omdat deze mensen helemaal geen duurzame band met de Tramkade hebben, vertaalt dit zich naar antisociaal gedrag; men komt hier ongevraagd terug om ‘de rest’ ook vol te kliederen. En dit veroorzaakt naast veel frustratie veel extern top down controle /management en onderhoud, Het is op alle mogelijke manieren duur, met name de leefbaarheid lijdt eronder.

Een paar bootjes is leuk, maar op de huidige schaal is de belasting te groot en de gore wc’s en de rotzooi die dit consumerende publiek achterlaat is niet draagbaar. Dit levert dus ook weer allerlei frustratie touwtrekkerij met top down gemeentelijk management op. Nadat ik dit voorjaar gestopt was met het legen van de enige vuilcontainer aan de Mengfabriekkant, is de steeg naast mijn werkplaats een grote zooi geworden. De kritische massa aan doeners is na de uittocht van begin 2023 weg, er is nu een klaagcultuur en nou komt er een veegwagentje. Dat is het failliet. Het werkatelier loopt hier rond met clipboards en schrijft voor (danwel tolereert) “‘duiventil’ achter Bossche Brouwers met hekken dicht laten lassen”, waardoor deze steeg zonder sociale controle nóg grimmiger wordt. Al vele keren heb ik aangegeven dat je ‘de duiventil’ juist open moet breken en elementen weg moet halen, zodat het een verkeersruimte wordt met meer sociale controle = management /onderhoud in het ontwerp geïntegreerd. Vergeefs. Je kunt best een 3d park realiseren, maar noem het dan geen experimentele vrijplaats of ‘de sfeer van de Tramkade meenemen’.

Voor een B2B kantoor (de bulk van de Tramkade) maakt het niet uit, maar (smaak)makers hebben wèl veel potentiële creativiteit en energie en die wordt gefrustreerd als je draagkrachtloze top down plannen door gaat drukken in plaats van dat je vertrouwen en verantwoordelijkheid geeft om bottom up iets op te bouwen. Meer in het algemeen is dit wat (vrijwel?) altijd gebeurt als na placemaking wordt doorontwikkeld; er komt een ‘professionaliseringsslag’ en dan krijg je schaalvergroting, plat consumentisme en nep-betrokkenheid. Bij het Designmuseum gaan makers spullen verkopen in een museumshop, waar uitverkoren makers dankbaar en braaf 5 jaar opzitten in door een architect bedachte ‘vrijplaats’-ateliers die net zo authentiek zijn als in-de-fabriek-voorgescheurde designerspijkerbroeken. Andere makerswerkplaatsen komen “zo mogelijk” (blz 34 ontwikkelplan) in de plint. Ofwel achter een geluidsisolerende etalageruit zodat de stedenbouwkundige boodschap /taal duidelijk is; als je als bezoeker al deze harde grens overschrijdt en bij de ‘winkel’ naar binnen gaat, dan doe je dat in de rol van consument die zich bezwaard voelt niets P2B te kopen; “wij komen alleen even binnen kijken, is dat oké?”. Dit ongemak dat leidt tot zo’n P2B openingszin ipv P2P geeft zowel bezoeker als maker een achterstand.

Besef dat het stedenbouwkundige ontwerp (sociaal juridsch en fysiek) de sfeer gotendeels bepaalt. Voor je het weet heb je een platte, toeristische consumeersfeer in plaats van een p2p inspireersfeer.

Oud rijksbouwmeester Floris Alkemade is groot voorstander van het tijdens de gebruiksfase autonoom evolueren van gebouwfunctie en vorm, dit komt mede tot uitdrukking in

de Omgevingswet en de Wkb Gegeven voor BSD: Verkoopprijs plint EKP Dubois incl profit is €7.500,-/m2. Bij 20% profit is non-profit Het bottom up DIY Stellinghuis op Minitopia van 50m2 heeft €10.000,- gekost.

€6250,- /m2 €200,-/m2

Van nature zouden werkplaatsen zich niet in de BSD vestigen, het is de gemeente die deze wens heeft (/had?).

Wkb = Wet kwaliteitsborging Met kwaliteit wordt hier bedoeld de technische, constructieve en veiligheidsnormen, het gaat hier niet over uiterlijk /welstand. In de Wkb wordt de toets vooraf op de nieuwbouwplannen, vervangen door een toets in de praktijk. Dit geldt voor eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Het toetsen gebeurt op de bouwplaats zelf, tijdens het bouwproces. Voor ateliers /werkplaatsen is het belangrijk dat bouwwerken van maximaal twee bouwlagen zoals werkplaatsen en hun zogenaamde nevengebruiksfuncties zoals een kantoor of een opslag bij een atelier /werkplaats onder de Wkb vallen. Kantoorgebouwen en winkelpanden vallen er niet onder. Let op: voor verbouwplannen (transformatie) geldt de Wkb (nog) niet, maar uitgezonderd van de vergunningplicht zijn een dakkapel, dakraam, daklicht, lichtstraat of soortgelijke daglichtvoorziening in een dak; kozijnen, kozijninvullingen, gevelpanelen of boeidelen, stucwerk. Dit alles betekent dus… dat het binnen de Omgevingswet + Wkb mogelijk is om rustig aan te beginnen met een casco (modulair /prefab /hergebruik?) bouwvolume dat je laat toetsen, waarna je tweedehandsdepots afstruinend kozijnen en gevelbekleding etc bij elkaar kunt sprokkelen en in kunt bouwen.

Dit is de grote bevrijdende krachtmeer, die in de Omgevingswet + Wkb zit; Je kunt tijdens Buurgemeente Oss heeft geen welstandsbeleid daarnaast heeft Oss zelfbouwcoaches aangesteld en wordt er gewerkt met eeuwigdurende pacht. de gebruiksfase blijven ontwikkelen aan je vastgoed.

Het lijkt mij goed als beleidsmakers en ontwerpers hun aanname dat vrijplaatsen georganiseerde communities zijn en willen zijn, tegen het licht houden. Het werkatelier BSD is zelf een soort collectief en bulkt van theoretische kennis over het placemakingterrein waar het zelf al meer dan een jaar zit, maar toch consumeert het de plek alleen maar B2B. Als ik gewoon kijk naar de praktijk, dan zie ik dat veel mensen niks met bottom up initiatieven hebben, maar gewoon met hun bedrijf op een ‘hippe plek’ willen zitten. Hoe groter en hiërarchischer het collectief is, hoe minder initiatief, autonomie, betrokkenheid en verantwoordelijkheid van de individuen te verwachten is.. Dit zou ik dus vertalen naar randvoorwaarden voor vrijplaatsen die juist niet uitgaan van een overkoepelend top down regulerend collectief zoals CPO’s, VVE’s, top-down stichtingen met te verdelen budget etc, omdat dit niet zal werken of op z’n minst een gigantische achterstand veroorzaakt voor de plek zelf. Voelt men zich eerder consument van de plek dan initiatiefnemer, dan heb je een bedrijfsverzamelgebouw met een marketingsausje, zo’n plek waarin je een kantoor ‘werkatelier’ noemt. Een B2P of B2B plek. Ik denk dat de Tramkade de kritische massa aan autonome aanpakkers te klein is.

Wat wel werkt is sturen op autonomie, intrinsieke motivatie; creëer juridische en fysieke ruimte voor experiment, opportunisme, pragmatisme, voor risico, voor intrinsiek initiatief; een paar mensen steken in reactie op Corona de koppen bij elkaar en je hebt Costa del Silo, maar ook heel simpel en klein; de Jazzwerkplaats die buiten repeteert of ‘een dansvloertje uitrollen en gáán’, DOKX zet een entreetrap en een paar planten neer. Birgit houdt met de tuinslang tientallen plantenbakken bij. Zonder top down gedoe, zonder subsidie. Stuur niet op wantrouwen en top down, maar op vertrouwen en bottom up DIY. Zet hiervoor ook de Wkb in.

Vanuit de landelijke overheid ligt er met de Wkb dus een wettelijke basis voor “speelse en experimentele vrijplaatsen”. Dit zijn bewust zeer minimale randvoorwaarden. Gezien vanuit de gemeente, was de aanvankelijke bedoeling om de BSD een andere sfeer te geven dan de rest van de stad. De Tramkade geldt hier – zo begrijp ik - als inspiratie.

Maar wát is het dan aan de Tramkade dat inspireert? Als ik dat antwoord zelf invul, dan zou ik zeggen; de plek was aanvankelijk niks, maar door de inbreng van de mensen zelf is iets ontstaan. Iets dat afwijkt van wat er al was en wat gebruikelijke gebiedsontwikkeling door een vastgoedontwikkelaar op zou leveren. De Tramkade - met uitzondering van het monument - is door eigenlijk alle betrokken partijen beschouwd en behandeld als afgeschreven vastgoed. Hierdoor was er voor gebruikers zelf ook de mogelijkheid vrijheid te nemen, initiatief te nemen de gebouwen tijdens de gebruiksfase naar persoonlijke voorkeur aan te passen op een wijze die erg lijkt op de huidige Wkb.

Wat experimentele makers aan vastgoed betalen Dit is een Venn diagram van 4 overlappende vlakken: • What are you good at, • what earns your money, • what you love, • what the world needs (if you’re not Halbe Zijlstra). Ik plaats mezelf en veel andere experimentele makers in het vlakje Struggling. Geld dat verdiend wordt, verdwijnt in vaste kosten, onderzoek, ‘kill your darlings’ danwel (reserve voor) het volgende project.

Je hebt mensen die van zichzelf zeggen dat ze van humor en lachen houden en mensen die in plaats daarvan ongevraagd, uit zichzelf een grap maken, die grappig zijn. Passief consumeren tegenover actief iets origineels creëren; zelf de bedenker, de bron, de origine willen zijn. En dan geen pleaser die aan marktonderzoek doet om de grootste gemene deler te vinden, maar juist om dat ene te vinden dat nog niet is bedacht en uitgeprobeerd. Dat pionieren is véél meer werk; ‘kill your darlings’. Ik heb het in dit artikel over makers die het hooghangende fruit willen plukken. Dit maakt experimentele creatieve makers dus fundamenteel anders dan startups die één idee uit willen bouwen om na 2x5jr een stabiele financiële beloning te verzekeren. Dit is ook de makke van experimenteerders; ‘arbeid’ is een consumptiegoed en geld geen doel, maar een middel. Succes is niet (primair) gemeten in geld, maar in respect /erkenning van peers en experts. Het is geen fase van 2x 5jr; makers zijn zo. Denk hierbij ook aan het begrip mecenas Het gemiddelde inkomen van kunstenaars in Nederland is ± €18.500,- per jaar. De meeste experimentele makers die ik ken hebben er een inkomensbron naast (laaghangend fruit).

De vastgoeduitgaven vanuit een eenpittersinkomen met een werkplaats zijn al snel minstens 5-10x zo hoog als voor medewerkers van collectieven zoals architectenbureaus of marketing /communicatiebureaus. Het scheelt nogal of je per inkomen 50 euro per maand kwijt bent of 500. Omdat ik weet dat door mensen die niks weten van werkplaatsen wordt doorgedramd dat werkplaatsen delen een goed idee is; contractueel een professionele werkplaats delen met clean desk policy werkt voor eenpittende experimenteerders zelden. Naast praktische bezwaren is het administratief een ellende; dan heb je inkooptijdkosten en een factuur van materieel X, wat ga je op welke naam afschrijven? Dit wordt binnen no-time onwerkbaar. Je kunt al naar Spark als je op een formele manier wilt delen. Het is voor veel eenpitters wel fijn om ongedwongen geclusterd te zitten. En met ongedwongen bedoel ik informeel aanspraak hebben en informeel delen; houd van je buren, maar neem de schutting niet weg. Kan ik even jouw vlakvandikebank gebruiken? Kun je even helpen tillen? Hoe zou jij dit oplossen? Ik ken dit niet, heb je hier ervaring mee? Hiernaast kun je op formele(re) leest bijvoorbeeld de toiletgroep, keuken/ koffiezetapparaat collectief doen.

Schaarste kan misbruikt worden. Bossen kunnen gekapt. Als er geen bos is om een échte hut in te bouwen, zullen de kinderen van hun BSDWerkatelier-ouders in de kant en klare experimentele vrijplaats plint moeten. Een cynisch bewijs van gelijk? De schaarste aan makersplaatsen is kunstmatig. Clusters van autonome kleine kavels voor creatieve experimentele makerswerkplaatsen bestaan al decennia niet. Dit ten gunste van vastgoedontwikkelaars, die vrijuit 13 in dozijn containers en overheaddeur-met-kantoor-erboven neer mogen zetten; “huren, kopen, beleggen” staat erbij. Vergelijk deze garageboxen eens met stellinghuis Minitopia 50m2 voor 10.000,- af te schijven in 150 maanden. Het gronduitgiftebeleid zou je hierom uit kunnen leggen als het saboteren van de grondmarkt ten gunste van grote investeerders ipv de kleine ontwikkelaars. En dat in de Cultuurstad van het zuiden. De kunstmatige schaarste komt ook tot uitdrukking in mensonterende huurvoorwaarden van leegstandbeheervastgoed; de stront komt hier letterlijk door de muur van de trap achter de Jazzwerkplaats. Dit zijn omstandigheden die geen enkele andere beroepsgroep zo massaal zou accepteren (zie struggling van hierboven). Dit is dus het antwoord op wat makers betalen als er geen autonome kavels zijn; ze ‘kiezen’ het afvoerputje van vastgoedland.

En zo houden ze een lucratief ecosysteem in stand: Leegstandbeheer /placemaking op de Tramkade heeft een enorme hefboomwerking op de grondwaarde buiten de Tramkade, want zowel EKP als (tzt) de BSD adverteren met de nabijheid van de Tramkade. Met een gemiddeld inkomen van 18.500,-/ jr kun je geen non-profitprijs ofwel ‘kostprijs minus winst’ van 3-4-5000,- /m2 (excl geluidsisolatie) in de plint betalen. Dit nog los van of je zo’n plek wilt; vergeet niet, de gemeente heeft de wens voor design en maak in de BSD, maar van nature zouden werkplaatsen zich niet in de BSD vestigen. Op pag 34 van het ontwikkelplan mei 2024 staat; “in de plinten komen zo mogelijk ook werkplaatsen.../”. Het is dus zeker niet zo dat er (buiten 2x5jr beleid bij het Designmuseum) koste wat kost makers in de BSD komen. Bovendien,

zodra je de kunstmatige schaarste aan clusters vrije werkplaatskavels opheft, zullen BSD werkplaatsen moeilijk te vullen zijn. Behalve natuurlijk, als je in de BSD wel écht experimentele vrijplaatsen realiseert. Zo niet, dan is er een (blijvend) belang om de vrije kavelschaarste in de hele regio van cultuurstad van het zuiden te behouden of zelfs op te voeren. Het zou mij overigens niet verbazen als er niets verandert en het gaat zoals het al decennia gaat. Het beleid was eigenlijk toch al dat makers in voormalig WeenerXL weer ‘gewoon’ in het lucratieve ecosysteem van tijdelijk leegstandbeheervastgoed gezet zouden worden om zo voor de al decennia rondtrekkende vastgoedspeculantsprinkhanenplaag een volgende Placemaking- oogst voor te bereiden. Het ‘non-profit-makers in de plint’-beleid stuurt als je het mij vraagt aan op “we vinden het heeeeeel erg jammer dat het zelfs met non-profit niet gelukt is werkplaatsen mee te krijgen, maar als makers niet mee willen bewegen dan houdt het voor ons ook op.” En we gaan over tot de orde van de dag. Werkplaatsen in de plint zijn véél duurder zijn dan bottom up DIY, het gaat bij deze keuze voor de plint niet om de prijs an sich, maar om de voorspelbaarheid van de winstmarge voor de grote investeerders. Experiment maakt overig BSD vastgoed moeilijk te financieren, althans, dat is de plintgedachte.

Hier kom ik nog op terug (en als het meezit de vastgoedwereld zelf ook...)

NYMA /Stepford wives NYMA makersplaats. Dit is wat je krijgt als je als gemeente niet los kunt laten. Een ontwerp dat op emergent niveau niet leidt tot geïntegreerd management en onderhoud, maar leidt tot top down management dat collectief veegwagentjes, professionele glazenwassers, VVE vergaderingen en allerlei collectieve toestanden (gebouwbeheer, administratief beheer, verwarming etc) regelt. Die externe regulering zit in het ontwerp zelf. De schaal waarop gedacht wordt (‘één groep’ ipv een cluster unieke, autonome individuën) ligt hieraan ten grondslag. De architectuur is (vind ik) zakelijk, formeel, koud, onbescheiden, onpersoonlijk, anorganisch, ‘foutloos’, steriel. Niets in deze ‘makersplaats’ dat wijst op makers, laat staan op experiment ofwel ‘dat dingen misgaan en mis MOGEN gaan. Alles op NYMA is tot op de mm uitgetekend en uitgevoerd. Gepolijster kan niet; het zou er precies hetzelfde uitzien als je het tot perfecte glans zou polijsten. Een door de CPO ingehuurde architect dwingt samen met een of andere gemeentelijke welstandsdwingeland een ‘totaalbeeld’ af dat individuele persoonlijkheid en eigenzinnigheid verbergt achter een monotone façade (zij het geen historisirende), iedereen ondergeschikt aan een concept.

Gebieden als Strijp en Honig (= voorloper NYMA) zie ik als Ira Levin’s Stepford Wives; aanvankelijk unieke persoonlijkheden, spontaan, zelfdenkend, bruisend, artistiek, met een eigen karakter en gebreken, maar door the powers that be getransformeerd tot een ‘music for the millions’, gecontroleerde cosmetisch verantwoorde robots. Van actief autonoom wezen naar passief generiek dienstbaar consumptiegoed, in het gareel en representatief, ter vermaak, niets schuurt nog, niets is waarachtig sympathiek. Onder de huid niet meer van vlees en bloed. Als je de huid van citymarketing /gebiedsbranding van NYMA afpelt, dan zie je dat 21 van de 125 bedrijven op NYMA ‘makers’plaats daadwerkelijk een makerswerkplaats zijn; dat is slechts 17%. De overige 83% is kantoor /praktijkruimte /sportfaciliteit /horeca etc (cijfers maart 2024). En nu is de Tramkade aan de beurt om getransformeerd te worden. Het imago van placemaking wordt in een judobeweging te werk gesteld in dienst van gebiedsbranding voor de hele BSD en EKP en als citymarketing voor de stad. Dat het experimentele vuur daarbij dooft vinden de meeste gemeentes en ontwerpers (blijkbaar) niet zo relevant, maar ik denk dat de machtsverschuiving als gevolg van de Omgevingswet hier vroeg of laat verandering in gaat brengen.

Vrijwel alle werkplaatsen en ateliers in de BSD worden afgebroken. Er zijn in het ontwikkelplan vijf ontwerphoudingen geformuleerd: “Restauratie, Kleine transformatie, Medium transformatie, Grote transformatie en Erfgoed als inspiratie”. Er is - zeker in den Bosch - inderdaad een hele generatie die denkt in het frame dat bouwkunst in principe toegepaste archeologie is en moet zijn; hoe meer je van deze standaard af wilt wijken hoe meer weerstand je oproept. Zoals de praktijk uitwijst… De BSD zou aanvankelijk een frisse plek worden met experimentele vrijplaatsen. En juist voor makers die experimentele vrijplaatsen zouden willen bevolken, lijken in de huidige plannen alleen maar top-down historiserende gevels aangewezen (ijzergieterij, bergplaats). “Dat vormt een drempel om gewoon eens iets nieuws te proberen.”

Quote gebiedsperspectief: “SPEELSE EN EXPERIMENTELE VRIJPLAATSEN Voor de realisering van grote projecten zijn meestal

grote spelers of een grote coalitie van kleine spelers nodig. Dat vormt een drempel om gewoon eens iets nieuws te proberen. De Bossche Stadsdelta biedt daarom ook ruimte aan kleinschalige initiatieven. De creatieve haven bij de Tramkade vormt de uitvalsbasis

De hele quote nog maar es…:

maar daarnaast zijn er ook andere vrijplaatsen verspreid over het gebied. Wandel je in de toekomst rond het waterplein dan ontdek en beleef je als vanzelf deze inspirerende vrijplaatsen die de stad nog meer kleur en energie geven.”

Hoe dan wel____________________________________ Van het begin af heb ik gepleit voor clusters van bottom up DIY vrijplaatskavels (en dat hoeft helemaal niet in de BSD). De beeldkwaliteit zou dan bijvoorbeeld zoals in dit plaatje links kunnen worden, dit even om het contrast met NYMA aan te geven. Merk op dat 4m hoge glazen puien zoals op NYMA niet zijn uitgesloten, want het zijn vrije kavels. Maar, door het loslaten vergroot je het spectrum voor contingentie. De kans dat experimentele makers binnen een cluster van vrije kavels zich alsnog verenigen tot een CPO en vervolgens een kopie van NYMA laten bouwen, acht ik toch wel uitgesloten (al was het maar omdat ik dan ‘saboteer’ als die vioolbouwer in Rosenboom’s Publieke werken). De omgangsvorm onder makers in de cluster is - als de randvoorwaarden goed ontworpen zijn - p2p informeel en sociaal. Eigenaar betekent hier dat je écht zelf bepaalt en blijft bepalen wat voor vastgoed je op je kavel realiseert. Op Minitopia is hier al mee geëxperimenteerd, maar dit is tijdelijk en de grondconsumptie is niet reëel. Maar het concept zelf is zeker met de Wkb en de Omgevingswet in de hand wel te vertalen als je dat van het begin af echt gewild zou hebben.

Afgelopen jaar heb ik twee concrete plannen ingediend bij het werkatelier BSD; het eerste was een plan langs de Diezekade met een lange promenadeverbinding tussen station en Gruyterfabriek, waaraan bottom up DIY ateliers op drijvende pontonkavels of op talud aangelegd konden worden. Het Designmuseum had ik als een lang lint op palen boven deze atelierpromenade gezet, het moederschip zegmaar (zie AI gegenereerd plaatje). Voor het designmuseum moet je entree betalen, voor de promenade eronder niet. Het grote voordeel van die pontons is - naast dat het binnen 1-2-3 jaar te realiseren is - dat je het als maker zo toegankelijk kunt maken als je zelf wilt omdat er een tussengebied ‘gegeven’ is; de entree naar de kavel /ponton. Niet iedere maker heeft behoefte aan pottenkijkers. Een positie ‘vanuit de luwte’, niet op de voorgrond, vind ik zelf wel fijn. Bij mijn huidige werkplek zorgt de vloer op 70cm boven maaiveld voor deze afstand en toch is het toegankelijk /benaderbaar.

Ander – veel minder – plan (plan B, nouja, Z) was om de spanten en vloer van de Kaaihallen als volumeaanduiding voor een ‘markthal’ van vrije makerskavels te gebruiken. Gemene deler in deze plannen is ‘vrije kavel’, bottom up en DIY. Ofwel experiment, een plek waar de gemeente loslaat. Waar de schaal klopt. Waar geïnspireerd wordt in plaats van geconsumeerd.

Wat ik in die plannen niet expliciet benoemd heb maar wat er wel in zat was daglicht, want dat mis ik nu ook in mijn werkplaats; ik heb voortdurend zo’n 20 TL-buizen aan en het is nog te donker. Ik vrees /vermoed dat de historiserende facade van de ijzergieterij bedacht is om werkplaatshokken achter te verstoppen (zie Grasso), daar moet dan wel goed rekening met daglicht gehouden worden…

Conservatief: kortetermijnwinst en de omgevingswet ondergraven (langetermijnverlies). Een ontwikkelaar doet straks een bouwvergunningsaanvraag. De gemeenteraad die over de aanvraag gaat (!) vraagt ‘aardig plan, maar wat heeft u aan participatie gedaan?’ ‘Wij hebben een anterieure kostenverhaalafspraak met de gemeente gemaakt en hierin is afgesproken dat we in kader van ‘50% non-profit’ 300m2 makersruimte in de plint leveren tegen non-profit tarief dat erop neerkomt op dat een werkplaats van 100m2 zo’n 1250,-/mnd ex service en energiekosten gaat kosten. Dat iemand met een inkomen van 20.000,- per jaar dat nooit kan betalen is niet ons probleem, de deal was non-profit wat voor ons op zich al een verlies is natuurlijk. We hebben zelf niet één maker gesproken, dat gedoe heeft de gemeente namens ons gedaan, waarvoor overigens dank’. De meerderheidscoalitie die de wethouder sowieso steunt, drukt het ontwikkelplan door. Nu treedt het vangnet van pag 34 Ontwikkelplan mei 2024 in werking; “in de plinten komen zo mogelijk ook werkplaatsen.../” waarmee DE juridische uitweg op een presenteerblaadje is aangereikt; websitebouwers zijn ook ‘design en maak’ …en architectenbureaus… en softwareontwerpers... Stille en saaie B2B gebiedsconsumenten, maar wel goed betalend design en maak die de non-profit kunnen betalen. En laaghangend fruit is ook fruit.

Er wordt proefssionele gebiedsbranding ingezet om een flauwekulverhaal op te hangen over de experimentele sfeer.

Progressief: Langetermijndenken; de goodwillportefeuille “Heeft u als ontwikkelaar aan participatie gedaan?” ‘Jazeker. Want wij vinden het belangrijk om zelf contacten te leggen, om écht te luisteren naar de belangen en knelpunten die hier spelen. Wat is het laaghangende fruit, en wat hangt hoog; wij willen niet weglopen voor maatschappelijke verantwoordelijkheid en willen de kartrekkersrol voor zowel den Bosch als onze sector op ons nemen. Daarom stellen wij naast non-profitruimte in de plint, ook aan experimentele makers een laagdrempelig krediet van €500,- per m2 voor diy bottom up makerruimte beschikbaar en we vragen de gemeente hiervoor in de laagbouwranden van de BSD - of desnoods elders in de stad - clusters van individuele pachtkavels voor max twee bouwlagen (zie Wkb) aan te wijzen. Daarnaast graag een depot voor hergebruikte materialen. Wij denken graag mee over zelfbouwcoaches, omdat wij toch al regelmatig mensen op het terrein zullen hebben is er qua coachen mogelijk iets te combineren, dat is voor ons personeel ook een leuke uitdaging. Ontwikkelaars zullen met dit idee goedkoop wegkomen met krediet verlenen in plaats van plintvastgoed ‘weggeven’. Het ondersteunen van DIY is leuk werk waardoor ontwikkelaars personeel makkelijker vasthouden.

Maar het belangrijkste voor ontwikkelaars is, dat ze zo een zéér waardevolle goodwillportefeuille opbouwen, want dat is de race waaraan je met de participatie in de Omgevingswet mee moet doen; door participatie zijn mensen veel bewuster bezig met de omgeving, als ontwikkelaar en gemeente(raad) ga je dit vroeg of laat voelen. In positieve of negatieve krantenkoppen. Je hebt geen gebiedsbranding nodig. Als het gebied goed is, dan spreekt het zich vanzelf wel rond en deze bottom up ontstane ‘naam’ zal dan gewoon de lading dekken en in die zin is het eerlijke feedback. Dit in tegenstelling tot vrijwel alle branding waarbij je als gemeente zelf top-down de feedback voorkauwt /dicteert (daar zal dan wel een reden voor zijn...?). Met een goedgevulde goodwillportefeuille is het voor een ontwikkelaar makkelijker bij een volgend project een gemeenteraad te overtuigen dat jij die ontwikkelaar en investeerder bent die niet voor het cynische voorgekauwde fruit gaat, die aantoont echt te luisteren, die de participatie serieus neemt, die er voor waakt niemand buitenspel te zetten. Een partij die het lukt de giftige ecosystemen die placemaking steevast tot Stepford Wives maken, doorbreekt.

Een partij die projecten aflevert die op platforms/websites als gebiedsontwikkeling.nu als voorbeeld van het goede dienen, in plaats van van het slechte (mijn handen jeuken een aantal gastbijdragen te schrijven). Of hooghangend fruit achteraf laaghangend blijkt zal de tijd uitwijzen, maar de BSD is bij uitstek de plek om dit te proberen. Proberen op zich levert al goodwill op. En die vrijplaatsen heb je zo verhuisd naar de rand van de stad als het in de BSD niet werkt. Maar wie heeft er belang bij dat het in den Bosch niet lukt, maar ongetwijfeld later in andere steden wel?