A. Brief 23 november 2021 - Inspraak bezwaren inwoners tegen flexwoningen De Groote Wielen incl. bijlagen- Bewonerscollectief De Groote Wielen

Van: Flexwoningen DGW <flexwoningendgw@gmail.com> Verzonden: dinsdag 23 november 2021 08:20 Aan: Gemeenteraad <Gemeenteraad@s-hertogenbosch.nl> Onderwerp: Inspraak bezwaren inwoners tegen flexwoningen De Groote Wielen tbv behandeling in raad 7 december en commissie omgeving 23 november Beste mevrouw/meneer, Hierbij doen wij u een brief aan de gemeenteraad toekomen inzake de flexwoningen De Groote Wielen, welke in de Raad van 7 december behandeld wordt en op 23 november in de commissie omgeving. We gaan er vanuit dat de Raad kennisneemt van deze brief met bijlagen en onze oprechte betrokkenheid bij de leefbaarheid en veiligheid in de wijk waardeert. Wij proberen al anderhalf jaar onze zorgen op constructieve wijze bespreekbaar te maken bij de wethouder. Er wordt stelselmatig geen antwoord gegeven op onze vragen en er worden steeds wijzigingen in de procedure doorgevoerd, van daadwerkelijke participatie met omwonenden is geen sprake. Met bijgevoegde brief en de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan 'De Groote Wielen Noordoosthoek', welke niet zijn bijgevoegd bij de agendering van het Raadsvoorstel, trachten wij de Raad een meer volledig beeld te geven inzake het proces en de stand van zaken tot op heden. Ons verzoek aan de Raad is dan ook dit raadsvoorstel met alle scherpte te beoordelen alvorens tot een oordeel te komen. Wij danken u voor uw aandacht.

Bewonerscollectief De Groote Wielen

Aan: Van: Betreft: Datum:

Gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch Bewonerscollectief De Groote Wielen Inspraak bezwaren inwoners tegen flexwoningen De Groote Wielen 22 november 2021

Geachte raadsleden, Via het raadsinformatiesysteem hebben wij vernomen dat uw raad zich op 16 november jl. zou buigen over het raadsvoorstel ‘Verklaring van geen bedenkingen vergunning flexibele woningen voor maximaal 15 jaar en 1 dag in de Noordoosthoek van De Groote Wielen’. Door een volle agenda is uw raad er nog niet aan toegekomen om het raadsvoorstel inhoudelijk te bespreken. Inmiddels staat de behandeling gepland voor behandeling in de raadscommissie Omgeving op 23 november en op 7 december in de gemeenteraad. Omdat de huidige coronamaatregelen de mogelijkheden tot fysieke inspraak belemmeren hebben we er voor gekozen om onze bezwaren tegen het raadsvoorstel middels deze brief aan u kenbaar te maken. Het bewonerscollectief en inwonerparticipatie Wij vertegenwoordigen een groep van 75 inwoners van de wijk de Lanen. Deze inwoners zijn allemaal woonachtig in de directe omgeving van de beoogde locatie en hebben daarmee een aanmerkelijk en zwaarwegend belang. De afgelopen anderhalf jaar hebben wij herhaaldelijk onze zorgen geuit tegen het voornemen om een buitensporig groot cluster van 250 flexwoningen te realiseren in de Lanen. Deze zorgen worden overigens veel breder gevoeld in De Groote Wielen zo blijkt uit de online petitie die inmiddels al 1.482 keer is getekend.

Vertegenwoordigers van het collectief zijn bij alle participatie avonden aangesloten om nadere informatie te krijgen over de aard, omvang en invulling van de plannen. Na herhaaldelijke verzoeken hebben we daarnaast een drietal gesprekken met wethouder Geers gevoerd. Tijdens alle genoemde gesprekken hebben we onze zorgen beargumenteerd en verduidelijkende vragen gesteld. Ondanks herhaalde toezeggingen hebben wij tot op de dag van vandaag nog geen concrete antwoorden en nadere informatie ontvangen. Gedurende deze periode is de informatie die via de gemeentelijke site wordt versterkt herhaaldelijk aangepast. Het betrof aanpassingen op specifieke onderdelen waar vanuit ons collectief kanttekeningen bij zijn geplaatst. In augustus hebben we ook een formele zienswijze ingediend op het ontwerp bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ waar dit raadsvoorstel tot voor kort onderdeel van was. Ook na het indienen van onze zienswijze is een inhoudelijke reactie met concrete antwoorden uitgebleven. U kunt zich ons ongenoegen vast voorstellen toen wij op 5 november jongstleden, na maanden van stilte, eindelijk een brief van de gemeente ontvingen. De inhoud daarvan was verrassend: opnieuw geen antwoorden of aanvullende informatie.

Wel een procesvoorstel waarin het hoofd van de afdeling Programma’s en Projecten meldt dat het ontwerp bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ inclusief zienswijzen nu niet ter vaststelling aan u wordt voorgelegd. Daarentegen verzoekt het college uw raad om een verklaring van geen bedenkingen zodat gebruik kan worden gemaakt van de crisis en herstelwet om de komst van 250 sociale huurwoningen in de Noordoosthoek versneld mogelijk te maken. Wij kunnen ons daarom niet aan de indruk onttrekken dat het college zich maximaal inspant om deze plannen zo spoedig mogelijk door de besluitvorming te halen. Elke vorm van inspraak of betekenisvolle participatie wordt dus geminimaliseerd of naar een moment na de formele besluitvorming verschoven. Inmiddels voelen wij ons machteloos en is ons vertrouwen in een eerlijke behandeling tot een dieptepunt gedaald. Wij hopen dat onze noodkreet gehoor vind in uw raad en dat u de wethouder verplicht om de inhoudelijk, eerlijk en volledig te beantwoorden alvorens u instemt met het raadsvoorstel. Inhoudelijke bezwaren Naast de voorgenoemde bedenkingen bij het verloop van het proces van inwonerparticipatie hebben wij een aantal inhoudelijke bezwaren bij het voorstel. De bezwaren worden hierna kort en bondig toegelicht.

Oneigenlijk gebruik van de crisis en herstelwet Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft een afwegingskader ontwikkeld waarlangs kan worden beoordeeld of een locatie geschikt is voor flexwonen. Beschikbare locaties dienen aan de

volgende criteria te voldoen: 1) het huidige gebruik van de plek ‘extensief’ is (onbebouwd, braakliggend of landbouw); 2) er op de locatie geen omgevingsrechtelijke beperkingen gelden en 3)op de locatie de komende 10 jaar geen woning- of utiliteitsbouw gepland is. Hiermee beoogd het kader te voorkomen dat flexwoningbouw ten koste gaat van plannen voor permanente woningbouw. Geschiktheid van een locatie wordt bepaald op basis van de beoogde bewoners. Omdat goed te kunnen beoordelen is het nodig om concreet te worden over de beoogde doelgroepen die in de woningen worden geplaatst. Wat ons betreft conflicteert het voorliggende raadsvoorstel met de criteria zoals verwoord in het afwegingskader. Omdat de beoogde locatie sowieso zal worden bebouwd met woningen gaat dit voorstel ten koste van de plannen voor permanente woningbouw. Immers duurt het na realisatie van de flexwoningen tenminste 15 jaar voordat er ruimte is voor permanente woningbouw middenin een A-locatie van De Groote Wielen. Daarmee gaat het raadsvoorstel dus voorbij aan woonproblemen waar de crisis en herstelwet voor is bedoeld. De ruimere mogelijkheden om planvorming en realisatie te versnellen worden daarmee op oneigenlijke gronden aangewend. Ook lijkt niet te zijn voldaan aan de uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek. Althans daarover heeft de wethouder tot op heden geen openheid van zaken gegeven.

Afwijking van verhoudingen woonvoorraad In de Groote Wielen geldt dat er bij iedere ontwikkeling een goede mix van (sociale) huur en koopwoningen moet zijn. De afgelopen jaren is deze verhouding erg succesvol gebleken als basis voor een leefbare en veilige woonomgeving. Daarom verbaast het ons dat ook van deze verhouding wordt afgeweken. Er wordt namelijk één cluster van 250 kleinschalige sociale huurwoningen gemaakt. Onduidelijkheid over locatie en aantallen Er wordt aangegeven dat er nog geen keuze gemaakt is over het definitieve plan voor flexwoningen (locatie en aantallen). Dit hangt onder andere samen met de opgehaalde reacties van de omgevingsdialoog en de zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ over deze flexwoningen. Wij vragen ons af waar de gemeenteraad precies mee in stemt en op welke wijze waarborgen worden ingebouwd voor een zorgvuldige behandeling van onze belangen en vereiste inwonerparticipatie. Tijdelijke bewoning De huurwoningen die door Zayaz zullen worden gebouwd en geëxploiteerd zijn bedoeld voor zogenaamde spoedzoekers uit de regio. Tegelijkertijd wordt aangestuurd op langdurige huurtermijnen. Dit staat haaks op de behoefte van de doelgroep waarvoor flexwoningen zijn bedoeld. Daarnaast is er voor huurders geen prikkel om door te zoeken naar een meer permanente woonplek.

Feitelijk wordt er dus voor een relatief kleine groep woningzoekenden een oplossing geboden. Vergunningsperiode In het raadsvoorstel staat dat een langere vergunningsperiode noodzakelijk is om deze ontwikkeling rendabel te maken. Hoe verhoudt zich dit tot de melding dat de ‘clusters’ gefaseerd op de beoogde tijdelijke locatie geplaatst worden en per planontwikkeling in de Noordoosthoek uit gefaseerd worden? De beoogde ontwikkel periode van de gehele Noordoosthoek bedraagt 10 á 15 jaar aldus de wethouder. Een vergunning voor langer dan 10 jaar is hiermee niet noodzakelijk. Tenzij er op voorhand wordt uit gegaan van woningen die langer op hun plek blijven staan. In dat geval is er dus sprake van permanente woningbouw. Korte termijn oplossing voor verkeerde woonbehoefte Onder argument 3 wordt wederom aangegeven dat het niet gaat om flexwoningen met kortstondige bewoning maar om langdurige huurcontracten. Hoe draagt dit project dan bij aan daadwerkelijke verlichting van de druk op de woningmarkt. Temeer omdat er een sterke behoefte is aan betaalbare koopwoningen. Waarom richt het college zich niet op het sneller afronden van het ontwerp bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’? Dit proces loopt immers al meerdere jaren en bevindt zich in de afrondende fase. In plaats daarvan richt het college zich op de realisatie van 250 sociale huurwoningen op deze locatie.

Uit landelijke vergelijkingen met soortgelijke projecten blijkt dat bewoners deze vorm van huur zien als een noodoplossing en weer zo snel

mogelijk weg willen. Hierdoor zal geen sprake zijn van binding met de wijk en haar inwoners. Uit dezelfde vergelijkingen blijkt dat er vaak problemen zijn met verloedering van de woonomgeving. Verloedering die voorkomen moet worden door de inzet van de buurt, aldus de wethouder. Cumulatie van sociale huurwoningen en vertraging Onder kanttekening 1 staat dat idealiter alleen gebruik wordt gemaakt van locaties waar vooralsnog niet gebouwd gaat worden. Dit plan vormt hierop een uitzondering. Het plangebied grenst aan het centrumplan dat nu reeds in voorbereiding is en het zal derhalve over 2 á 3 jaar aan de beurt zijn om permanent ontwikkeld te worden. Dit in lijn met de ontwikkeling van de Groote Wielen zoals deze de laatste 20 jaar al gevolgd wordt. Wij zien dan ook geen gegronde reden waarom nu van deze uitgangspunten afgeweken moet worden. In het centrumplan komen reeds 150 extra sociale huurwoningen wat zou betekenen dat er nog maar 70 á 100 huurwoningen gerealiseerd hoeven te worden. Deze aantallen passen prima in de reguliere ontwikkeling. Waarom dan nu toch één bizar groot cluster van 250 sociale huurwoningen bouwen? Waarom neemt het college de mogelijkheid voor de realisatie van starters- en doorstroomwoningen op deze locatie weg? Waarom kiest men er bewust voor om het risico nemen dat de permanente bouwopgave hierdoor vertraagd wordt.

Het voorgenomen plan voor flexwoningen draagt dus zelfs bij aan de krapte op de woningmarkt. Versnelling permanente woningbouw Onder kanttekening 3 wordt aangegeven dat ontwikkelingen van ‘normale’ woningen lang duurt. De belangrijkste bottleneck blijkt vaak de interne doorlooptijd van planvorming en besluitvorming binnen de gemeentelijke organisatie. Waarom zet de gemeente niet in op een woningbouwversnelling in de Noordoosthoek? Verplaatsbare (flex)woningen kennen tegenwoordig ook een lange levertijd welke nagenoeg vergelijkbaar is met de bouw van reguliere woningen. Duidelijk voorbeeld zijn de woningen die nu in de Lanen gerealiseerd worden. In juni zijn de funderingspalen aangebracht en inmiddels zijn ze wind- en waterdicht. Daarmee koerst men op een bouwtijd van c.a. 6 maanden tot oplevering. Maatschappelijke kosten Onder financiën staat dat er geen financiële gevolgen aan het voorstel verbonden zijn. Hoe is dit te verklaren? Met dit voorstel wordt indirect ingestemd met de afspraak dat Zayaz als commercieel ontwikkelaar de grond voor €1,- over / in gebruik neemt. Hierdoor ontstaat er dus een wijziging van de grondexploitatie. Naar onze inschatting betreft het een vermindering van c.a. €13.500.000,- (3 Ha á €450/m2). Aanvullend draagt de gemeente de kosten voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, al dan niet permanent.

Het raadsvoorstel geeft geen inzicht in deze kosten. In vergelijkbare projecten lopen de kosten ook in de miljoenen voor een gebied als dit. Kortom de financiële consequenties van dit besluit zijn op termijn immens groot. Verder is ons niet bekend wat de grondprijs is die Zayaz betaald voor de permanente locaties van de woningen. Wij vragen ons af of er derhalve geen sprake is van oneigenlijke staatssteun die wordt verleend aan Zayaz. Duurzaamheid Onder duurzaamheid wordt aangegeven dat een woning die langer mee gaat dan 10 jaar duurzamer is in gebruik. Hoe verhoud zich dit tot de duurzaamheid van permanente woningen die op deze locatie beoogd zijn? Opbrengsten participatie en omgevingsdialoog Uit landelijke evaluaties van projecten met flexwoningen blijkt dat er veelvoorkomende negatieve effecten kunnen optreden op het gebied van leefbaarheid en veiligheid van deze kinderrijke buurt. De inwoners van de Lanen hebben deze zorgen in de participatiebijeenkomsten kenbaar gemaakt. We zien deze onderwerpen onvoldoende terug in het raadsvoorstel.

Bent u bekend met het feit dat de verkoop van woningen in de Lanen, tot ongenoegen van ontwikkelaars, stagneerde na bekendmaking van deze plannen? Zijn er mogelijkheden voor financiële compensatie van omwonenden als blijkt dat de komst van de flexwoningen een negatief effect heeft op de leefbaarheid en veiligheid van de buurt en daarmee ook op de woningprijzen?

Geen back-up plan In het raadsvoorstel wordt geen blijk gegeven van alternatieve scenario’s of te nemen beheersmaatregelen om risico’s tegen te gaan. Wat zijn de alternatieven als blijkt dat dit grootschalige experiment niet werkt? Op basis van het raadsvoorstel blijkt dat er geen financiële voorziening is om de flexwoningen versneld weg te halen. Ook zijn er slechts beperkte mogelijkheden voor de aanpak van woonoverlast en stringente selectie van bewoners. Onze zorg is dan ook dat de wijk en haar bewoners de dupe zullen worden van dit ondoordacht raadsvoorstel. Wij hopen dat u via deze brief kennis hebt genomen van onze oprechte betrokkenheid bij de leefbaarheid en veiligheid in de wijk. Wij proberen al anderhalf jaar om onze zorgen op constructieve wijze bespreekbaar te maken bij de wethouder. Doordat er stelselmatig geen antwoord wordt gegeven op onze vragen en er steeds wijzigingen in de procedure worden doorgevoerd is ons vertrouwen in een goede afloop tot het dieptepunt gedaald. Deze gang van zaken heeft echt een negatief effect op ons woonplezier. Ook zijn we bezorgd om het behoud van de sociale cohesie in onze wijk. Wij roepen uw raad dan ook op om dit raadsvoorstel met alle scherpte te beoordelen alvorens u komt tot een oordeel. Wij danken u voor uw aandacht.

Bewonerscollectief De Groote Wielen

Bijlage 1: zienswijze DGW Bijlage 2: zienswijze zaaknummer 11158005 zienswijze op bestemmingsplan Noordoosthoek.

Vanwege privacyregels zijn de namen en adressen weggelaten. Het betreft 46 gezinnen uit de straten: Bankirai, Breeakkers, Koornwaardlaan, Lunersingel, Meander, Meranti, Nevelwit, Octaafstraat, Palisander en Pastelblauw.

Gemeente ‘s-Hertogenbosch T.a.v. de Gemeenteraad Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch Ede, 28 juli 2021

Onderwerp: zaaknummer 11158005 zienswijze op bestemmingsplan Noordoosthoek Geachte heer/mevrouw, Via dit schrijven dien ik mijn zienswijze in op uw voorgenomen besluit om het bestemmingsplan voor de Noordoosthoek van de Groote Wielen vast te stellen. Mijn zienswijze heeft voornamelijk betrekking op het onderwerp flexwoningen. Belanghebbende Om eventuele vragen over dit onderwerp te voorkomen wil ik hierbij aangeven dat ik een nieuwbouwwoning heb gekocht in de parklanen waardoor ik ondanks mijn huidige woonplaats moet worden aangemerkt als belanghebbende bij dit besluit. Inleiding In het bestemmingsplan is opgenomen dat: “3. binnen het plangebied zijn maximaal 250 flexwoningen toegestaan;”. In het bestemmingsplan en overige stukken welke ter inzage liggen wordt verder geen melding gemaakt van deze flexwoningen, los van de constatering dat dit binnen het plangebied zal zijn toegestaan. Dinsdag 6 juli 2021 heb ik deelgenomen aan een digitale informatieavond via teams. In dit gesprek heb ik vragen gesteld over de redenen waarom geen motivering over dit onderwerp is meegenomen. Hier werd bij aangegeven dat ervoor is gekozen om geen inhoudelijke onderbouwing voor de flexwoningen op te nemen aangezien dit door de gemeente in een paralleltraject wordt meegenomen.

Feiten Wat ik tot dusver uit alle bekende informatie kan halen en derhalve aan feiten kan aanvoeren is het volgende: - De bedoeling is dat flexwoningen op de met de ster aangegeven plek zullen worden gerealiseerd. - Momenteel is het plan om tussen de 220 en de 250 woningen te realiseren. - De verhoudingen waarover wordt gesproken is 66,67% sociale huur en 33,33% middenhuur. - De gemeente zal binnen 15 jaar deze flexwoningen een andere bestemming geven of wil in ieder geval definitieve woningen op deze locatie realiseren. - De eerste ‘erven’ zullen naar verwachting, 7 á 10 jaar na plaatsing naar hun definitieve plek worden verhuisd. - Uit het concept bestemmingsplan blijkt dat uiteindelijk aanzienlijk minder definitieve dan flexwoningen op deze plek zullen worden gerealiseerd.

Onvoldoende zorgvuldig & effecten flexwoningen niet meegenomen in concept bestemmingsplan De effecten van de flexwoningen zijn totaal niet zijn meegenomen in alle gedane onderzoeken. De onderzoeken met betrekking tot geluid, verkeer, luchtkwaliteit en stikstof in het bijzonder gaan allen uit van de definitieve situatie welke op zijn vroegst pas in 2037 zal zijn gerealiseerd. Het getuigt van slechte ruimtelijke ordening om volledig voorbij te gaan een feitelijke situatie welke volgens de gemeente 15 jaar zal voortduren. Vanwege dit enkele feit is het onderhavige plan onvoldoende zorgvuldig tot stand gekomen. Voor zover de gemeente zou beargumenteren dat dit is opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek is dit feitelijk onjuist. Onvoldoende gemotiveerd & ontnemen mogelijkheid bezwaar op haalbaarheidsonderzoek Het plan is onvoldoende gemotiveerd vanwege het totaal ontbreken van enige onderbouwing met betrekking tot de flexwoningen. De gemeente geeft aan dat dit in een separaat traject wordt gedaan. Gelet op de weerstand en het volledig ontbreken van enige toelichting op de zeer relevante vragen die zijn gesteld bij het haalbaarheidsonderzoek komt dit standpunt de gemeente erg goed uit. Immers, het haalbaarheidsonderzoek biedt geen mogelijkheid om formeel bezwaar en beroep in te dienen.

Door dit bestemmingsplan en de plannen voor de flexwoningen uit elkaar te trekken ontneemt de gemeente belanghebbenden de kans om deze plannen te laten toetsen. Persoonlijk ben ik totaal niet te spreken over deze gang van zaken. De gemeente probeert hiermee mijns inziens haar plannen voor de flexwoningen eenzijdig erdoor te drukken zonder een zorgvuldige inhoudelijke onderbouwing te geven waar de mogelijkheid voor belanghebbenden bij bestaat om bezwaar en beroep in te stellen. Mijn vermoeden van opzet aan de kant van de gemeente wordt versterkt door het onderstaande antwoord dat wordt gegeven bij de participatieavond voor het bestemmingsplan. Waarom zou anders voor onderstaande splitsing worden gekozen? We hebben een paralleltraject met de Flexwoningen, hier is participatie in doorlopen en dat loopt parallel aan dit traject door. Uiteindelijk zal de toelichting steeds meer vorm krijgen in het gebiedsconcept dat wordt vertaald in de beleidsregel ruimtelijke kwaliteit. In dit bestemmingsplan krijgt dit meer vorm en zal een nadere uitwerking tot stand komen. Uiteindelijk komen deze trajecten samen, maar dat is op dit moment nog niet het geval. Hier gaan we richting de vaststelling van het bestemmingsplan in december naar toe werken. Zoals wij allemaal weten is het niet mogelijk om bezwaar en beroep in te stellen tegen een beleidsregel.

Dat de gemeente het haalbaarheidsonderzoek, de participatie en het gebiedsconcept wil vertalen in een beleidsregel maakt duidelijk de gemeente de nadrukkelijke wens heeft dat belanghebbenden indien zij geen motivering, toelichting of antwoord krijgen op hun gegronde bezwaren geen bezwaar en beroep tegen de beslissing van de gemeente mogen of kunnen instellen. Deze gang van zaken vind ik ongepast voor een gemeente en ik had beter verwacht. Een dusdanig essentieel onderdeel van de plannen voor de noordoosthoek van de Groote Wielen zou niet op deze manier mogen worden onttrokken van de ruimtelijke ordeningsprocedure en de wettelijke bevoegdheden die belanghebbenden daarin hebben. Deze enkele constatering zou voldoende moeten zijn om vast te stellen dat het plan onvoldoende is gemotiveerd en derhalve dient te worden aangevuld met een deugdelijke onderbouwing.

Omgevingseffectrapportage Pagina 30 gemeentelijk woonbeleid stelt: De gemeente streeft naar een diversiteit aan woningen, waarbij de verdeling op hoofdlijnen als volgt is: • minimaal 30% sociale huur; • minimaal 20% middenhuur en goedkope koop; • maximaal 50% dure huur en (middel)dure koop. Dit lijkt mij persoonlijk gelet op verschillende onderzoeken waar ik later op zal terugkomen een zinvolle en nuttige verdeling. De gemeente gaat echter voorbij aan dat door de plaatsing van de flexwoningen deze verhouding volledig scheef zal zijn op de locatie van de flexwoningen. Hierdoor ontstaat een reëel risico op het ontstaan van een ‘achterbuurt’ in het midden van de Grote Wielen. Pagina 33 spreekt over sociale cohesie. Wederom door de plaatsing van de flexwoningen gaat de gemeente volledig voorbij aan het feit dat enorme scheve verhoudingen zullen ontstaan op de locatie van flexwoningen. Dit is voor niemand een wenselijke situatie en dient derhalve te worden aangepast. Pagina 50 spreekt over dat excentrisch parkeren als pilot wordt ingezet. Hoe verhoudt dit zich met de enorme concentratie aan flexwoningen. Nergens is onderzocht wat dit gaat doen met de beschikbare parkeergelegenheid in de omringende wijken. Het is goed denkbaar dat dit tot parkeerproblematiek en bijbehorende spanningen zal leiden. Pagina 50 spreekt tevens over duurzaamheid, een onderwerp dat mij aan het hart gaat.

Nergens staat beschreven hoe de flexwoningen zich hiermee verhouden. Permanente bewoning is gehouden aan strenge normen met betrekking tot klimaat en duurzaamheid. Kan de gemeente bevestigen dat de flexwoningen worden gehouden aan dezelfde normen? Pagina 60 e.v. nergens staat beschreven hoe de enorme concentratie aan woningen van invloed zullen zijn op het verkeer en de verkeersveiligheid. Pagina 68 e.v. hetzelfde geldt voor geluid. Pagina 71 e.v. hetzelfde geldt voor luchtkwaliteit, de continue bouw van nieuwe woningen en het verplaatsen van de flexwoningen zullen een grotere impact hebben op de luchtkwaliteit van de omgeving. Daarnaast levert dit ook meer fijnstof op. Dit is niet meegenomen in de onderzoeken. Pagina 178 Sociale veiligheid stelt dat momenteel sprake 30% van de jongeren zich weleens onveilig voelt. Vervolgens stelt de gemeente: Hoewel dit percentage ook nauwelijks afwijkt van het gemiddelde in de regio, geeft het wel aan dat er mogelijk verbeterpunten zijn die al vooraf meegenomen kunnen worden. In het kader van de Noordoosthoek wordt een participatietraject ingericht voor de verdere uitwerking van de wijk. Geadviseerd wordt om dit als één van de onderwerpen daarin nadrukkelijk ter sprake te brengen.

Voldoende verlichting, heldere routes en het voorkomen van sociaal onveilige situaties door het vermijden van achteraf steegjes en diffuse verblijfsgebieden zijn voorbeelden die meegenomen kunnen worden in de planvorming en ontwerp van zowel de woningen als van de openbare ruimte. Door de enorme concentratie aan flexwoningen op één specifieke plaats in combinatie met de doelgroep welke daar zal komen te wonen is het zeer aannemelijk te noemen dat dit gevoel van onveiligheid verder zal toenemen. Specifiek in deze buurt en de omliggende buurten. De gemeente heeft totaal geen onderbouwing gegeven waarom zij in strijd met het bovenstaande gegeven toch ongemotiveerd kiezen voor het plaatsen van deze flexwoningen.

Verkeersonderzoek Noordoosthoek De Groote Wielen Waar ik eerder stelde dat bij alle onderzoeken geen rekening is gehouden met de enorme centralisatie van flexwoningen wordt bevestigd op pagina 5 van deze bijlage zie: “We nemen als uitgangspunt dat de huur en koopwoningen gelijk zijn verdeeld en dat de percentages grondgebonden en gestapeld voor alle type woningen geldt.” Hetzelfde geldt voor parkeren, zie daarvoor hoofdstuk 5 pagina 27 e.v. Inhoudelijke punten met betrekking tot haalbaarheidsonderzoek Hierboven heb ik verwezen naar de verdere toelichting met betrekking tot de flexwoningen. Ik wil hierbij nadrukkelijk aangegeven dat de onderstaande punten niet uitputtend bedoeld zijn ten aanzien van mijn bezwaren welke bestaan op het haalbaarheidsonderzoek maar slechts ter ondersteuning van de punten welke ik bij het onderhavige plan heb aangegeven. Mocht de gemeente nadere onderbouwing of toelichting wensen over mijn bezwaren op het haalbaarheidsonderzoek dan ben ik uiteraard bereid om deze te geven. In het bijzonder wil ik aanstippen dat op de pagina’s 44 t/m 47 van het haalbaarheidsonderzoek de zorgen van de buurt worden opgeschreven. Tot op heden is geen antwoord gekomen op deze punten. Met andere woorden, de gerechtvaardigde zorgen van de buurt kan of wil de gemeente niet wegnemen. Wat betreft pagina 48 en 49.

De enquête die is gehouden kan ik enkel omschrijven als een aanfluiting. Het was onmogelijk om een toelichting te geven en de vragen die werd gesteld waren extreem suggestief. Het was onmogelijk om als buurt in de enquête zorgen te uiten en ons werden vragen gesteld over welk type feest wij het liefst wilden hebben bij de ‘opening’ van de flexwoningen. Nergens werd de keuze gegeven om aan te geven dat ik überhaupt geen flexwoningen wil, laat staan een ‘opening’. Wederom kan ik weinig anders concluderen dan dat de gemeente door middel van deze enquête haar eigen plan erdoorheen wil drukken. Ook de opmerking dat na de informatiesessie de enquête positiever werd ingevuld is suggestief. Ik kan hier legio redenen voor bedenken. De suggestie dat door de betere bekendwording van de plannen men positiever zou zijn is nergens op gebaseerd en derhalve enkel gissen en wederom zeer ongepast van de gemeente. Ter onderbouwing van dit laatste punt heb ik een meer voor de hand liggende reden. De buurt die kritisch is op de plannen had de enquête al ingevuld voordat de bijeenkomst werd gehouden doordat zij voor de bijeenkomst actief hierover waren geïnformeerd. Tijdens de bijeenkomst waren geïnteresseerde bewoners aanwezig welke de enquête nog niet eerder hadden gezien. In de bijeenkomst werden zij gewezen op de enquête waarna zij hem hebben ingevuld.

Op die manier krijg je inderdaad na de bijeenkomst een meer positief beeld. De resultaten van de enquête in wat voor vorm dan ook gebruiken is gelet op al het bovenstaande onacceptabel. Verhouding diversiteit aan woningen – leefbaarheid - toewijzingsbeleid Allereest verwijs ik graag naar de onderstaande krantenartikelen: - https://nos.nl/artikel/2258370-woningcorporaties-vogelaarwijken-zijn-terug-bij-af; - https://nos.nl/artikel/2382332-burgemeesters-investeer-in-kwetsbare-wijken-anders-wordtkloof-te-groot; - https://nos.nl/artikel/2321430-minister-wil-betere-mix-van-bewoners-in-achterstandwijken.

Ik quote uit het eerste artikel: “Aedes liet de leefbaarheid in woonwijken onderzoeken. Daaruit blijkt dat in wijken die voor meer dan twee derde uit sociale huurwoningen bestaan, meer mensen instromen met lage inkomens en psychische of fysieke problemen. In deze wijken wordt 15 procent meer overlast en 9 procent meer agressie geregistreerd dan het landelijke gemiddelde.” Ik verwijs verder naar: - https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/6c4e63d71fd06d49/original/Veerkracht-in-hetcorporatiebezit.pdf. - https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/2d939ca3a0fe8e5e/original/Eindrapport-AEFinrichting-zorg-en-ondersteuning-aan-kwetsbare-mensen-in-de-wijk2juni.pdf; - https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/4c411acbfd708ad7/original/Bijlagen-rapport-AEFinrichting-zorg-en-ondersteuning-aan-kwetsbare-mensen-in-de-wijk2juni.pdf. Ik ga ervanuit dat de gemeente bij het haalbaarheidsonderzoek in ieder geval bovenstaande artikelen en rapporten heeft bestudeerd waardoor het voor mij niet nodig is om inhoudelijke verwijzingen aan te geven. De algemene conclusie is dat buurten waarin dusdanig veel sociale huurwoningen staan als dat de planning is voor de flexwoningen dit altijd leidt tot sociale onveiligheid, sociale problematiek, leefbaarheidskwesties, overlast, criminaliteit en overige hiermee verband houdende problematiek. Daarnaast het fenomeen flexwoningen.

Hiervoor bestaan tot op heden geen succesvolle voorbeelden. Wel zijn u ongetwijfeld de enorm problemen bekend die hiermee samenhangen binnen de gemeente. Door het fenomeen flexwoningen te combineren met een sociaal huurbouwpercentage waarvan alle onderzoeken aangegeven dat dit niet werkt en juist zorg voor enorme problematiek getuigt haast van wanbestuur. Ik begrijp dat woningnood bestaat in Den Bosch, bewust (gelet op de uitkomst van alle onderzoeken) een achterstandsbuurt te gaan creëren kan echter nooit de oplossing zijn. Indien de gemeente de verhoudingen sociale huur, middenhuur en hogere inkomens gelijktrekt naar de gebruikelijke verhouding 30% - 20% - 50% of desnoods 30% - 70% - 0% zonder inkomensnormen bij de 70% dan zullen de bezwaren van de buurt ten aanzien van dit punt waarschijnlijk wegvallen. Dit zou ook voor de bewoners in de sociale huurwoningen positief uitvallen gelet op de hierboven genoemde onderzoeken. Het is mij onduidelijk waarom de gemeente ondanks het overweldigende bewijs toch blijft vasthouden aan een concept dat bewezen niet werkt. Daarbij is het goed ter overweging te nemen dat de woningnood net zo goed geldt voor de middenhuur als de sociale huur.

Als het argument van de gemeente is dat huisvesting nodig is dan zou dit met andere woorden net hard gelden voor de middenhuur als voor de sociale huur waardoor hierboven voorgestelde verhoudingen voor de gemeente niet problematisch zouden moeten zijn. Tot slot zou je zelfs het probleem van verplaatsing van de huurder op die manier kunnen oplossen door de bewoners een eerste koopoptie aan te bieden voor de permanente woningen die in dat geval zo spoedig mogelijk in de plaats komen van de flexwoningen en niet pas na 10 jaar. Dit zou voor meer binding is de buurt zorgen en meer zekerheid voor de huurders waardoor zij ook meer belang hebben bij een prettige en leefbare woonomgeving. Dat dit mogelijk extra geld kost is in te denken maar zou een goede ruimtelijke ordening, leefbaarheid en veiligheid niet voorop moeten staan? Het bovenstaande geeft derhalve blijk van ondoordachte ruimtelijke ordening aan de kant van de gemeente en het onderhavige plan is door het ontbreken van toelichting op dit onderwerp onvoldoende zorgvuldig tot stand gekomen.

Onduidelijkheid met betrekking tot feitelijke plan flexwoningen De gemeente geeft wisselende en tegenstrijdige antwoorden op vragen met betrekking tot de flexwoningen. Waar de gemeente in eerste instantie aangaf dat deze woningen maximaal 15 jaar op de locatie zouden staan is dit nu al volgens de laatste communicatie aangepast naar: We zijn het nog nader aan het onderzoeken, maar het lijkt niet haalbaar op korte termijn te doen. Dit omdat de verplaatsingskosten heel hoog liggen. Er zullen een aantal clusters zijn die op deze plek blijven staan. En er zullen een aantal clusters zijn die dan in Noordoosthoek verspreid gaan worden. Maar dat is inderdaad een middellange termijn waarop de verplaatsing plaats vindt. Daarnaast: Flexwoningen zijn dus geen tijdelijke woningen, maar flexibele woningen voor wat betreft de locatie. Het lijkt nu zeer aannemelijk te worden dat gelet op deze antwoorden een aanzienlijk deel van de flexwoningen inclusief doelgroep op de bestaande locatie (buurt) blijft staan. Het laat duidelijk zijn dat dit een totaal anders signaal is dat de gemeente eerder heeft afgegeven. De gemeente heeft evident geen idee hoe zij feitelijk uitvoering wil gaan geven aan haar plannen en geeft blijk van wispelturigheid.

Bij een vraagstuk zoals deze zou minimaal van de gemeente kunnen worden verwacht dat zij een plan van aanpak hebben, voordat zij de formele besluitvormingsprocedure ingaan, welke op alle voor de hand liggende bezwaren antwoord kan geven. Het is tevens onduidelijk hoe de gemeente flexwoningen zien en op welke wijze zij permanente bewoning wil gaan realiseren. Het lijkt nu bijvoorbeeld erop dat de gemeente op enige moment zal gaan zeggen een deel van de bestaande flexwoningen als permanente woningen zullen worden gebruikt. De gemeente gaat op dat moment volledig voorbij aan het feit dat flexwoningen qua uiterlijk, duurzaamheid, formaat en uitstraling niet te vergelijken zijn met de permanente woningen die zijn en worden gebouwd op de Groote Wielen. Ik vraag mij wat de gedachten van de Welstandscommissie zijn bij deze beslissing. Door nu in het bestemmingsplan op te nemen dat ruimte is voor 250 flexwoningen is derhalve ondoordacht en zou moeten worden gemotiveerd of anders uit het bestemmingsplan moeten worden verwijderd. Voorzieningen Uit het haalbaarheidsonderzoek blijkt dat enorme druk bestaat op de huidige voorzieningen, zie hiervoor pagina 38. Ik noem hierbij de supermarkt, culturele activiteiten, kinderopvang en basisschool. Door de bouw van het centrum zal dit naar verwachting worden verlicht.

De gemeente gaat eraan voorbij dat het plan voor de bouw van flexwoningen sneller gereed zal zijn dan de bouw van de extra voorzieningen. Hierdoor zal de druk, totdat de extra voorzieningen zijn voltooid, veel groter worden dan oorspronkelijk gepland. De gemeente gaat volledig voorbij aan dit feit en geeft hiervoor geen motivering en/of oplossing. In het bijzonder wil ik opmerken dat gemeente stelt dat: “niet veel te doen is voor jongeren”. Laat dat nu net de meest waarschijnlijke doelgroep zijn voor de flexwoningen. (Eénouder)gezinnen of jongeren die geen woning kunnen vinden. Het laat weinig aan de verbeelding over dat de verveling van deze jongeren zal leiden tot extra overlast. Volgordelijkheid in woningbouw De huidige plannen met betrekking tot de flexwoningen spreekt over een verplaatsing welke over een periode van 5 á 8 jaar zal plaatsvinden (7 á 10 jaar na plaatsing zal hiermee worden begonnen tot 15

jaar na plaatsing). In deze periode worden tevens de permanente woningen gebouwd zodra flexwoningen zijn verplaatst. Het plan van de gemeente is om in de overige delen van de noordoosthoek wijken te realiseren en dan gefaseerd de flexwoningen te verplaatsen en in de plaats daarvan permanente woningen te realiseren. Het feitelijke gevolg hiervan is dat de locatie van de flexwoningen gedurende 5 á 8 jaar één grote bouwput zal zijn. Het lijkt mij totaal onwenselijk dat in het midden van verschillende wijken die tegen die tijd ongeveer 10 jaar bestaan continue bouwwerkzaamheden worden verricht. Men dient hierbij niet te vergeten dat een park, speeltuin en basisschool tegen deze locatie aan liggen. Deze vorm en met name de duur van bouwverkeer en bouwwerkzaamheden zijn onverenigbaar met de doelen van deze voorzieningen. Wil de gemeente daadwerkelijk een basisschool opzadelen met geluidsoverlast en verkeeronveiligheid voor een periode van 5 á 8 jaar? Ik huiver voor de gevolgen die dat met zich meebrengt voor de concentratie en veiligheid van kinderen die daar hun volledige basisschoolperiode moeten doorlopen. Dit kan toch niet getuigen van goede ruimtelijke ordening? De gemeente heeft voor het bovenstaande geen plannen en/of oplossingen. Dit getuigt wederom van een plan dat door de gemeente niet volledig is doordacht.

De gemeente is momenteel geconfronteerd met een uitdaging met betrekking tot de huisvestiging en het heeft alle schijn ernaar dat in de waan van de dag ideeën zijn ontstaan welke simpelweg onwenselijk en vooral ondoordacht zijn. Bij mij bestaat het idee dat de gemeente nu niet langer bereid is om terug te komen op de ingeslagen weg. Zoals hierboven aangegeven moet u bovenstaande voorbeelden niet zien als een uitputtend bezwaar dat zich richt op het haalbaarheidsonderzoek maar slechts als onderbouwing waarom ik van mening ben, dat door het onttrekken van het haalbaarheidsonderzoek als inhoudelijke motivering voor het bestemmingsplan, het bestemmingsplan onvoldoende is gemotiveerd en onzorgvuldig tot stand is gekomen. Indien de gemeente erkent dat zij inderdaad tekort zijn geschoten in hun motivering om 250 flexwoningen toe te staan en het haalbaarheidsonderzoek integraal onderdeel laten uitmaken van de motivering van het bestemmingplan zal ik uitputtend bezwaar indienen tegen alle onderdelen van het haalbaarheidsonderzoek waar ik bezwaar op heb. Conclusie Uit het bovenstaande blijkt onderbouwd dat het bestemmingplan onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen en dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de gemeente 250 flexwoningen wil toestaan in de noordwesthoek van de noordoosthoek van de Groote Wielen.

Uiteraard ben ik bereid om mijn zienswijze verder toe te lichten en het is mijn hoop dat de gemeente ofwel de 250 flexwoningen uit het bestemmingsplan haalt dan wel nadere motivering zal geven ten aanzien van de flexwoningen. Mocht de gemeente hieraan voorbijgaan wil ik de gemeente in ieder geval verzoeken de verhoudingen sociale huur en middenhuur bij te stellen naar de gebruikelijke 30% - 20% - 50% of anders 30% - 70% - 0% (zonder inkomenstoets). Bij een nadere motivering van de gemeente zie ik graag weer de kans tegemoet om eventuele bezwaren kenbaar te maken. Met vriendelijke groet,