8610a54d-1b29-4582-8187-b16d514c5563
Tekst van het document
Bestemmingsplan ‘Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase)’
Bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase) vastgesteld
juli 2021
2
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 Hoofdstuk 3 3.1
3.2
3.3
Hoofdstuk 4 4.1
4.2 4.3 4.4 4.5 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4
5.5
5.6
5.7 5.8
5 Inleiding Aanleiding Doel Ligging en begrenzing plangebied Leeswijzer De huidige situatie Vigerende bestemmingsplan Beschrijving plangebied Beleidskader Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie 3.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord Brabant Gemeentelijk beleid 3.3.1 Gemeentelijk kantorenbeleid 3.3.2 Gemeentelijk parkeerbeleid 3.3.3 Gemeentelijk waterbeleid 3.3.4 Duurzaamheidsbeleid 3.3.5 Externe Veiligheid 3.3.6 Archeologie 3.3.7 Nota Grondbeleid Planuitgangspunten Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten 4.1.1 Inleiding 4.1.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten bestemmingsplan Verkeer Groen Landschap Ecologie Planbeschrijving Inleiding Stedenbouwkundige structuur Segmentering Verkeer en parkeren 5.4.1 Verkeer 5.4.2 Parkeren Landschap, ecologie en water 5.5.1 Landschap 5.5.2 Ecologie 5.5.3 Water Waterparagraaf 5.6.1 Watertoets 5.6.2 Beleid en uitgangspunten 5.6.3 Huidige situatie 5.6.4 Waterbergingsopgave 5.6.5 Toekomstige situatie 5.6.6 Conclusie Waterparagraaf Externe veiligheid Beeldkwaliteit 3
7 7 7 9 10 11 11 12 15 15 15 16 16 17 17 17 20 22 22 22 23 23 23 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 28 33 33 33 34 35 35 40 41 42 42 42 43 43 43 44 44 45
5.9
5.10 Hoofdstuk 6 6.1 6.2
Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8 8.1 8.2 8.3
Duurzaamheid 5.9.1 Inleiding 5.9.2 Energieneutraal 5.9.3 Circulair 5.9.4 Klimaatadaptief 5.9.5 Aanvullende maatregelen Milieueffectrapportage Juridisch bestuurlijke aspecten Inleiding Artikelsgewijze toelichting 6.2.1 Inleidende regels 6.2.2 Bestemmingsregels 6.2.3 Algemene regels 6.2.4 Overgangs- en slotregels Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Vooroverleg en inspraak 8.1.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro 8.1.2 Inspraak Ontwerpfase Conclusie maatschappelijke haalbaarheid
46 46 46 47 47 47 47 49 49 49 49 50 52 52 53 55 55 55 57 58 58
Bijlagen bij toelichting
59
Bijlage 1 Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand Bijlage 2 Natuurtoets Brabantse Poort 's-Hertogenbosch Bijlage 3 Onderzoek externe veiligheid Rosmalense Plas Bijlage 4 Inventarisatie van risicobronnen en verantwoording groepsrisico, plangebied Rosmalenseplas, (als onderdeel van Empel 3e fase) te herzien. Bijlage 5 Advies Veiligheidsregio Rosmalense Plas Bijlage 6 vastgesteld beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas Bijlage 7 stikstofdepositie onderzoek gebruiksfase en aanlegfase Werklandschap Rosmalense Plas
61 63 65
Regels
75
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijventerrein - 2 Artikel 4 Groen Artikel 5 Kantoor Artikel 6 Verkeer Artikel 7 Water Artikel 8 Leiding - Hoogspanningsverbinding Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 9 Anti-dubbeltelregel Artikel 10 Algemene aanduidingsregels Artikel 11 Algemene bouwregels Artikel 12 Algemene gebruiksregels Artikel 13 Algemene afwijkingsregels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 14 Overgangsrecht Artikel 15 Slotregel
77 77 80 81 81 84 86 88 89 90 93 93 94 95 96 97 99 99 100
Bijlagen bij regels
101
Bijlage 1 Bijlage 2
103 115
4
Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2
67 69 71 73
Toelichting
5
6
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Aanleiding
Op 11 april 2012 is het "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" vastgesteld. In de acht jaar dat het bedrijventerrein in ontwikkeling is, is er veel veranderd. Zo is er in de gemeente meer behoefte onstaan naar kantoorlocaties op snelweglocaties en in de buurt van OV knooppunten. Op grond hiervan heeft de gemeente het kantorenbeleid geactualiseerd. Daarin is het streven opgenomen om op de randzone langs de A2 aan de plaszijde van het bedrijventerrein Rosmalense Plas kantoren toe te staan. Om dit mogelijk te maken zal het bestemmingsplan (gedeeltelijk) moeten worden herzien. Door het toestaan van kantoren is het terrein niet alleen meer voor bedrijven gereserveerd. In dit plan wordt dan ook niet meer gesproken van een bedrijventerrein maar van een werklandschap met een mix van bedrijven en kantoren. De gemeente ambieert aan de Rosmalense Plas een duurzaam kwalitatief hoogwaardig werklandschap in het groen (kwaliteitPlusPlus) te realiseren. Deze ambities liggen vast in de toelichting van het nu geldend bestemmingsplan maar zijn nog onvoldoende (digitaal) vastgelegd in de regels en de verbeelding. Dit wordt in deze herziening hersteld. Daar waar nodig worden regels naar huidig inzicht geactualiseerd.
Daarnaast wordt van deze herziening gebruik gemaakt om binnen de ruimtelijk aanvaardbare kaders in het werklandschap meer in te kunnen spelen op de bouwwensen van de toekomstige gebruikers.
1.2
Doel
Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad het kantorenbeleid geactualiseerd. Daarin constateert de gemeenteraad dat grote kantoorgebruikers, die zich in langs de A2 in een eigen pand willen vestigen, nu daar om bestemmingsplantechnische redenen geen mogelijkheid voor hebben. Ook kantoorgebruikers die zelf voor eigen gebruik een kantoorvilla (500 tot ca. 700 m2) willen bouwen en de kantoorgebruikers die grote waarde hechten aan een energieneutraal kantoorgebouw op een goed bereikbare snelweglocatie, kunnen nu niet in onze gemeente terecht. De gemeenteraad heeft besloten een groter kantooraanbod na te streven door onder meer kantoorvestiging mogelijk te maken op de randzone A2 en aan de plaszijde van het werklandschap Rosmalense Plas. Dit bestemmingsplan zal in het toestaan van kantoren in deze zones voorzien. Het voornemen is in de randzone van de A2 middelgrote kantoren toe te staan. Langs de Rosmalense Plas komen kleinschalige kantoren (kantoor villa's).
7
Figuur 1: voorstel tot verkantorisering Rosmalense Plas 8
Daarnaast is het doel van dit bestemmingsplan de ambities die de gemeente voor het werklandschap heeft beter vast te leggen in de regels. Naast dit bestemmingsplan zal daarom ook een beeldkwaliteitsplan in procedure worden gebracht. Daarin staan de esthetische kwaliteiten vastgelegd die de gemeente in het werklandschap ambieert. Ook zal in de regels het aan te leggen groen in het werklandschap beter worden beschermd. Dit is niet alleen om de groene uitstraling die de gemeente op het terrein ambieert vast te leggen, maar ook om het regenwater van de aanliggende terreinen beter in het groen te kunnen opvangen. Het laatste doel is het bestemmingsplan te actualiseren naar de binnen de ruimtelijk aanvaardbare kaders en bouwwensen van de toekomstige gebruikers.
1.3
Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied ligt in het geldende "Bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e fase" dat op 11 april 2012 is vastgesteld. Het plangebied ligt ten noordoosten van de A2, ten zuiden van Empel, ter vervolmaking van de uitbreiding Empel, en aan de Rosmalense Plas. Aan de noordoostzijde wordt het plan begrensd door de Empelseweg. De noordwestelijke begrenzing wordt gevormd door een nog aan te leggen waterpartij. Aan de zuidwestzijde is globaal de watergang langs de A2 de begrenzing. Aan de zuidoostzijde is dat globaal de noordwestelijke oever van de Nieuwe Vliet. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 2.
Figuur 2: globale ligging plangebied 9
1.4
Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Daarbij wordt kort ingegaan op het vigerende bestemmingsplan. Bovendien wordt de huidige situatie beknopt beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft het vigerende relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planuitgangspunten gepresenteerd, waarna in hoofdstuk 5 de toekomstige, beoogde situatie wordt beschreven. In hoofdstuk 6 worden de juridische aspecten van het plan nader toegelicht. In hoofdstuk 7 gaan we nader in op de economische uitvoerbaarheid van het plan; in hoofdstuk 8 op de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de hand van de ingebrachte overlegreacties ex artikel 3.1.1. Bro en zienswijzen.
10
Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1
Vigerende bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan Bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e Fase (het moederplan). Dit bestemmingsplan laat in het gebied bedrijven toe in de categorieën 2 tot en met 3.2 van de bij de regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2. In de bebouwingsstrook langs de A2 zijn ook bedrijven in categorie 1 van de bij de regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2 toegestaan. Op het bedrijventerrein zijn ondergeschikte kantooractiviteiten (tot maximaal 30% van de vloeroppervlakte) toegestaan. Verder zijn in het plangebied de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Water' opgenomen. Voor de instandhouding en de bescherming van de hoogspanningsleiding is in het bestemmingsplan naast de voorkomende bestemmingen ook de bestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' opgenomen.
11
Figuur 3: ligging plangebied over geldend bestemmingsplan. Op grond van het huidige planologische regime is binnen het plangebied medewerking verleend aan de vestiging van het bedrijfsgebouw van Appèl op het uiterste zuidelijkste perceel.
2.2
Beschrijving plangebied
Op de locatie waar de bedrijvenpark Rosmalense Plas ligt is de huidige situatie als volgt. Het terrein wordt globaal begrensd door de A2 in het zuiden en de Empelseweg in het noorden en bestaat nu uit een aantal oost-west lopende bouw-graslandpercelen, gescheiden door een slotenstelsel, waar de oorspronkelijke Diepteweg dwars doorheen loopt en vanaf de Empelseweg doodloopt tegen de A2. Op een aantal percelen is sprake van gronddepot. Aan de oostkant van het terrein loopt de circa 10 meter brede Nieuwe Vliet, als onderdeel van de Bossche waterhuishouding. Ten oosten daarvan ligt een bosrand met wandelpad, die feitelijk het begin van de Rosmalense Plas markeert. In de zuidoosthoek van het terrein loopt een hoogspanningskabel. In de uiterste zuidoosthoek, in een punt aan de A2, wordt het bedrijfs- c.q. kantoorpand van Appèl gebouwd. Ter ontsluiting van dit bedrijfspand wordt in het gebied van zuidoost naar noordwest de eerste weg aangelegd. Het plangebied bestaat nu voornamelijk uit graslanden. Het was in het verleden agrarische gronden (akkers) en een paardenweitjes. 12
In figuur 4 is de luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.
Figuur 4: Luchtfoto plangebied met directe omgeving begin 2020
13
14
Hoofdstuk 3 Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het voor het plangebied relevante beleidskader beschreven.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid: 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren; 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie; 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen; 4. efficiënt gebruik van de ondergrond; 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen; 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen; 7. het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen; 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's; 9.
ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling; 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten; 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten; 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Het laatstgenoemde nationaal belang houdt in dat bij stedelijke ontwikkelingen de ladder van duurzame verstedelijking (zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) dient te worden gemotiveerd.
15
3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als proces vereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefineerd als een 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen'. Uit jurisprudentie volgt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een uitbreiding van 400 tot 500 m² bvo aan bedrijven, kantoren en dergelijke voorzieningen. Het bestemmingsplan voorziet het toelaten van circa 15.000 m² bvo aan middelgrote en 4.000 m² bvo aan kleine kantoorruimte.
Daarmee valt de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen de reikwijdte van artikel 1.1.1 Bro. Uit het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting) komt naar voren dat er in de gemeente ’s-Hertogenbosch kwantitatief sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er de komende tien jaar vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod (optelsom van plancapaciteit en bestaand aanbod excl. 5% gewenste frictieleegstand) circa 66.400 m² vvo bedraagt. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen. Deze stedelijke ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. 3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden.
Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang: rijksvaarwegen; project Mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament; grote rivieren; waddenzee en waddengebied; defensie; hoofdwegen en hoofdspoorwegen; elektriciteitsvoorziening; buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; ecologische hoofdstructuur; primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Op grond van artikel 2.7.2 lid 1 van het Barro worden bij ministeriële regeling (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, Rarro) hoofdwegen of delen daarvan aangewezen, waarvoor een bij die regeling vast te stellen reserveringsgebied geldt aan een of beide zijden van de hoofdweg ten behoeve van een mogelijke uitbreiding daarvan. Dit traject A2 is sinds 1 december 2020 in de Rarro opgenomen. Ingevolge artikel 3.1 (aanwijzing reserveringgebieden) in combinatie met bijlage 16 (detailkaart 16.89) bedraagt de breedte van de reserveringsgebied 34 meter gemeten vanaf the as van de weg. De bestaande vrijwaringszone van 40 meter gemeten vanaf de kant van de weg, zoals deze in het bestemmingsplan plan "bedrijventerrein Empel 3e fase" is vastgelegd blijft in stand.
Het bouwvlak ligt in het bestemmingsplan op meer dan 50 meter van de buitenste kantstreep. In het plangebied ligt een hoogspanningsleiding die van 's-Hertogenbosch naar Oss loopt. Dit is een hoogspanningsleiding van 150 kV dat niet onder het Barro valt. De hoogspanningsleiding is alszodanig in het bestemmingsplan opgenomen en beschermd. 16
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a.
door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. In het voorliggend bestemmingsplan wordt een deel van de bestaande bedrijfsbestemming omgezet naar kantoorbestemming. Deze omzetting vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft onder andere in Heesch West nog voldoende ruimte om aan de vraag naar bedrijventerreinen te kunnen voldoen. 3.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is op 1 oktober 2010 door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 januari 2011 in werking getreden. Op 7 februari 2014 is de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie RO 2010 vastgesteld (inwerking getreden op 14 maart 2014). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 aan met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De structuurvisie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen. De structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Een uitsnede van de structurenkaart van de structuurvisie voor het onderhavige plangebied is weergegeven in figuur 5.
17
Figuur 5: Uitsnede structuren kaart structuurvisie; locatie plangebied staat met pijltjes aangegeven De ruimtelijke belangen en keuzes van de provincie zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. Samen vormen deze structuren de provinciale ruimtelijke structuur. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies, maar ook waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk.
18
De vier structuren zijn:
de groenblauwe structuur: de provincie kiest hier voor functieontwikkeling gecombineerd met de ontwikkeling van een robuust raamwerk met landschappelijke kwaliteit, bestaande uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Deze structuur is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering. landelijk gebied: de provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste het behouden van agrarische productieruimte in die delen van het buitengebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen. En ten tweede voor gebieden met een breed georiënteerde, gemengde plattelandseconomie. de stedelijke structuur: de provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijk concentratiegebied, waar de groei van de verstedelijking opgevangen wordt. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. Ten tweede het 'overig stedelijk gebied', dat zo veel als mogelijk wordt ontzien van verdere verstedelijking, doordat daar alleen de opvang van de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt opgevangen. de infrastructuur: de provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische kennisclusters van Noord-Brabant.
Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de goederenruit (spoor en waterwegen) geleid om zo ruimte te maken voor het versterken van de (inter) nationale ontsluiting (spoor, lucht en weg) van de Brabantse steden.
Op de structurenkaart is het plangebied aangewezen als 'stedelijke structuur, stedelijk concentratiegebied'. De Nieuwe Vliet / Rosmalense Plas is aangewezen als 'groenblauwe structuur, groenblauwe mantel'. Stedelijke structuur: De provincie onderscheidt binnen de stedelijke structuur twee ontwikkelingsperspectieven:
stedelijk concentratiegebied: In het stedelijk concentratiegebied moet de groei van de verstedelijking worden opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden; overig stedelijk gebied: Het overig stedelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken, voorzieningen).
Stedelijk concentratiegebied Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De vijf grote steden van BrabantStad, waaronder 's-Hertogenbosch, ontwikkelen zich tot (hoog)stedelijke centra voor wonen, werken en voorzieningen. Dit komt in het bijzonder tot uitdrukking in de intensivering van verstedelijking in de zones langs infrastructuurassen en in de stationsgebieden. Ten aanzien van werken geldt voor 's-Hertogenbosch, dat het merendeel van de ruimtebehoefte aan bedrijfskavels en kantoren wordt opgevangen in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied biedt ruimte voor de groei van de eigen bedrijvigheid en kantoorlocaties, voor de vestiging van bedrijven en kantoren van buiten Noord-Brabant en voor bedrijven en kantoren die vanwege hun aard, schaal of functie niet (langer) passen in het 'overig stedelijk gebied'. Dit bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een werklandschap met bedrijven en kantoren. Dit werklandschap wordt ontsloten vanaf de rijksweg. Het onderhavige bestemmingsplan past daarmee binnen het provinciale beleid zoals vastgelegd in de structuurvisie. Kerngebied groenblauw De groenblauwe structuur omvat de samenhangende gebieden in Noord-Brabant waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden.
De structuur bestaat voornamelijk uit beken en andere waterlopen en uit bos- en natuurgebieden. Daarnaast liggen ook gebieden met andere functies (zoals agrarische) binnen de groenblauwe structuur, als die van belang zijn voor de natuur- en waterfuncties. Het kerngebied groenblauw bestaat uit natuurgebieden in de ecologische hoofdstructuur inclusief de (robuuste) ecologische verbindingszones. Ook belangrijke waterstructuren in Noord-Brabant horen tot het kerngebied. De hoofdfunctie is hier behoud en ontwikkeling van het natuur- en watersysteem. De Nieuwe Vliet / Rosmalense Plas is aangeduid als groenblauwe mantel en behoudt als (gemeentelijke) ecologische verbindingszone in deze herziening van het bestemmingsplan een bestemming voor behoud, herstel en/of 19
ontwikkeling van natuurwaarden. Gebiedspaspoorten De gebiedspaspoorten zijn een uitwerking van de structuurvisie en worden als apart document vastgesteld. Deze bevatten de landschapskenmerken die bepalend zijn voor de kwaliteit van een gebied of een landschapstype en hoe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen bijdragen aan het behoud en versterking daarvan. Het gaat daarbij om de landschapsbelangen op provinciaal niveau. Daarbij vraagt de provincie aan gemeenten om aan te geven hoe ontwikkelingen en de daarmee gepaard gaande landschapsinvestering bijdragen aan de versterking van het landschap. De gebiedskenmerken en ambities zoals verwoord in de paspoorten zijn daarbij een belangrijk hulpmiddel. Het is aan de gemeenten om op dit vlak afwegingen te maken. Het plangebied is gelegen in het deelgebied Maaskant. Dit gebied maakt onderdeel uit van het jonge rivierkleilandschap van de Maas met hogere meer zandige oeverwallen en lager gelegen open komgronden. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door een brede dekzandrug die de overgang met het Brabant van het zand markeert. De ambities van het gebied Maaskant die relevant zijn voor het plangebied zijn als volgt geformuleerd:
ontwikkelingen zijn met name mogelijk langs noordzuid gerichte wegen van de polder Maaskant en nabij bestaande bebouwingsconcentraties; versterken van de relaties tussen stad en land.
Het werklandschap wordt aansluitend aan de bestaande bebouwde kom ontwikkeld. Bij de inrichting van het werklandschap is zoveel mogelijk rekening gehouden met een waterrijke natuurontwikkeling in het middengebied, passend bij het karakter van de komgronden. De overgang van het terrein Rosmalense Plas naar het omliggende landschap is zorgvuldig vormgegeven, waarbij de grens van het terrein wordt gevormd door de Nieuwe Vliet. Deze herziening voorziet niet in een wijziging van de vormgeving ten opzichte van het moederplan. Kortheidshalve wordt voor de overwegingen ten aanzien van de provinciale structuurvisie verwezen naar het moederplan "Bedrijventerrein Empel 3e fase". 3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord Brabant De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. Provinciale Staten hebben op 25 oktober 2019 deze verordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen.
Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening ruimte 2014. In de omgevingsverordening staan onderwerpen uit de provinciale omgevingsvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Deze verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.
20
Figuur 6: Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord Brabant, stedelijke ontwikkeling Het werklandschap ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Volgens de Interim verordening dient het bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 Instructieregels aan gemeenten, invulling te geven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met onder meer zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt volgens de Interim verordening in dat:
de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.
Zorgvuldig ruimtegebruik De toedeling van de functies vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, dus binnen bestaand ruimte beslag van voor bebouwing. Dit bestemmingsplan laat in een gedeelte van het plangebied (langs A2 en de Rosmalense plas) zelfstandige kantoren (bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten met de daarbij behorende voorzieningen) in het werklandschap toe. Ter onderbouwing van de behoefte aan de voorgestelde omvang en segmentering heeft bureau STEC een toets in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd (Bijlage 1). In 2016 is het Regionaal Afsprakenkader Bedrijventerreinen regio Noordoost - Brabant 2016-2025 vastgesteld. Daaruit kwam naar voren dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De 21
uitbreidingsvraag is in de regio vooral afkomstig vanuit de grote tot zeer grootschalige logistiek. Het aanbod in de regio was vooral gericht op MKB-bedrijvigheid op verspreid liggende reguliere, relatief kleinschalige en voor logistiek niet geschikte locaties. In 2016 is op voorspraak van de provincie in het RRO de ambitie uitgesproken het lokaal aanbod aan bedrijventerrein te reduceren en waar mogelijk te deprogrammeren. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft enkele terreinen voor de vestiging van MKB-bedrijven. Werklandschap De Rosmalense Plas is één van die locaties, maar tevens ook een locatie waar deprogrammering tot de mogelijkheden behoort. Om invulling te geven aan de in het RRO uitgesproken ambitie en de eigen gemeentelijke ambitie te komen tot een aanbod van kantorenlocaties dat beter aansluit op de vraag (zichtlocaties en kantoorvilla's in het groen) – zie Bijlage 1 - heeft de gemeente besloten het deel van dit bedrijventerrein langs de A2 en de Rosmalense Plas te deprogrammeren en te bestemmen voor de vestiging van kantoren. De behoefte aan kantoorlocaties in dit gebied wordt nader gemotiveerd in paragraaf 3.3.1 van deze toelichting. Conform de regels van dit bestemmingsplan dienen gebouwen bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel
3.3
Gemeentelijk beleid
3.3.1 Gemeentelijk kantorenbeleid Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad de nota kantorenbeleid 's-Hertogenbosch 2017 - 2025 vastgesteld. Daarin stelt de gemeenteraad gemiddeld ten minste 12.500m² per jaar van incourante kantoren te willen transformeren. De bestaande kantoorvoorraad, die op goed in de markt gelegen locaties staan, wil de gemeente verduurzamen. Daarnaast komt er een beheersbare en verantwoorde verruiming van het kantooraanbod. Als onderbouwing van deze beheersbare en verantwoorde verruiming van het aanbod wordt verwezen naar het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting). Daaruit komt onder meer naar voren dat wanneer de totale vraag naar snelweglocaties (circa 65.000 m2 vvo) wordt geconfronteerd met het bestaande (plan)aanbod op snelweglocaties (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5 %) er voor de komende tien jaar een behoefte aan (nieuwe) kantoormeters zal ontstaan. Voor snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalense Plas, betekent dit een behoefte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m² bvo) voor de komende tien jaar. Door op de randzone A2 en de plaszijde van het werklandschap Rosmalense Plas de vestigingsmogelijkheid van kantoren mogelijk te maken, kan aan deze behoefte aan kantoren op snelweglocaties binnen de gemeente 's-Hertogenbosch worden voldaan.
Eén van deze locaties ligt in het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Empel 3e fase'. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in een herziening van dit bestemmingsplan, waardoor de vestiging van kantoren langs de A2 (randzone A2) en de Rosmalense Plas (plaszone) mogelijk wordt. 3.3.2 Gemeentelijk parkeerbeleid Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de "Nota Parkeernormering 2016" dat op 21 september 2016 is vastgesteld. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. Het plangebied ligt volgens de "Nota Parkeernormering 2016" in zone 5: overige kernen. In paragraaf 5.4.2 wordt op het aspect parkeren ingegaan.
22
3.3.3 Gemeentelijk waterbeleid Onlangs is het Waterplan "Waterstad 2016 - Beleidsplan voor een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem" (31 januari 2017) vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van het waterplan is een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem te bewerkstelligen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater. Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. De acties die door gemeente en waterschappen worden uitgevoerd, zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma dat loopt van 2016 tot 2020. Er wordt ingezet op het treffen van specifieke maatregelen om het watersysteem robuuster en aantrekkelijker te maken, en op het nog meer versterken van de integratie met andere beleidsvelden. Het maximaal afvoeren van relatief schoon regenwater via het oppervlaktewater in het openbaar gebied blijft één van de belangrijkste uitgangspunten. Daartoe is in het verleden een rondgaand systeem van hoofdwaterlopen ontworpen en realisering van een uitlaat richting Nieuwe Vliet.
Het voor het werklandschap toe te passen systeem van afwatering dient te passen in c.q aan te sluiten bij het voor het plan Empel 3e fase opgestelde en door het Waterschap goedgekeurde systeem. Het aspect water wordt in paragraaf 5.6 verder uitgewerkt. 3.3.4 Duurzaamheidsbeleid Op respectievelijk 31 januari 2017 en 3 april 2017 heeft de gemeenteraad het energietransitie-programma 's-Hertogenbosch 2016-2020 en de Woonagenda 2017-2018 vastgesteld. Hier zijn ambities gesteld ten aanzien van duurzaamheid. De gemeente heeft de ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Daarom verzoekt de gemeente bij elke ruimtelijke ontwikkeling een energievisie als bijlage bij de ruimtelijke motivering. In de toelicht wordt hierop. Duurzaamheidsmaatregelingen zijn bijvoorbeeld gebruik van duurzame bronnen van energie, optimale isolatie en een lagere EPC dan de wettelijke, etc. Voor bedrijven en kantoren wordt het basispakket duurzame ontwikkeling werklocaties toegepast. Daarbij wordt vooral gekeken naar kansen die locaties bieden op het gebied van duurzaamheid, waarbij de accenten zijn gelegd bij de milieuthema's energie en water. De keuzes die daarbij zijn gemaakt zijn weergegeven in paragraaf 5.9. 3.3.5 Externe Veiligheid Het college heeft op 7 september 2010 het uitvoeringskader externe veiligheid vastgesteld.
In het uitvoeringskader (deel B, Ambitie en Visie ) is de ambitie vastgelegd om nieuwe risicovolle bedrijven uitsluitend daar mogelijk te maken op locaties waar de impact van een calamiteit op de omgeving gering is. Hierbij is bedrijventerrein De Rietvelden en De Brand aangewezen als bedrijventerrein waar nieuwvestiging van risicovolle bedrijven wordt toegestaan. Het toestaan van nieuwe risicovolle bedrijven op het bedrijventerrein De Rosmalense Plas kom niet overeen met de in het uitvoeringskader geformuleerde ambities. Daarnaast betekent de wijziging van een bedrijventerrein naar werklandschap met een mix van bedrijven en kantoren tevens het mogelijk maken van kwetsbare functies. Daarbij wordt een kantoor >1500 m² gezien als een kwetsbare functie. Zowel de ambitie uit het uitvoeringskader als het mogelijk maken van kwetsbare functies zijn aanleiding de vestiging van risicovolle bedrijven bij de Rosmalense Plas uit te sluiten. De planregels sluiten het vestigen van risicovolle bedrijven zoals aangewezen in het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen)dan ook uit.
23
3.3.6 Archeologie De archeologische verwachtingenkaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Ten aanzien van archeologie wordt verwezen naar paragraaf 6.7 van het moederplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase". 3.3.7 Nota Grondbeleid In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.
In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. In Hoofdstuk 7 'Economische uitvoerbaarheid' wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.
24
Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten 4.1
Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten
4.1.1 Inleiding De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten in het moederplan blijven in de herziening grotendeels in stand. De grootste wijziging in deze herziening is het toestaan van kantoren langs de A2 en de Rosmalense Plas. Om de gewenste representativiteit te waarborgen wordt verder het werklandschap in deze herziening meer gezien als onderdeel van het natuurlandschap van Rosmalense Plas en het Kanaalpark. Het openbaar gebied wordt niet alleen ruimtelijk functioneel, maar ook ecologisch verbonden met de omgeving. Zo betreft het meer een totaal concept dat zichtbaar is vanaf de A2 en de Rosmalense Plas. 4.1.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten bestemmingsplan Ook de stedenbouwkundige uitgangspunten in het moederplan blijven grotendeels in tact. In dit bestemmingsplan wordt de nieuwe functie 'kantoren' ingevoegd. In de voorliggende herziening zijn in de zones langs de A2 en de Rosmalense Plas kantoren toegestaan. Dit komt overeen met het streven in het moederplan om in deze zones vooral in te steken op een invulling van deze zones met kantoorachtige bedrijven. Deze herziening geeft de mogelijkheid daar waar nodig de stedenbouwkundige randvoorwaarden in het werklandschap aan te passen. Op basis van het gelden bestemmingsplan wordt het werklandschap al ingevuld, met aan de zuidwest zijde van het plangebied het bedrijfsgebouw van Appèl.
Dit gebouw is een aanzet om te komen tot een kwalitatieve uitstraling in het bedrijventerrein. In het moederplan werd al gestreefd naar een parkachtige uitstraling van het werklandschap. In dit bestemmingsplan wordt daar meer op ingezet. Ontwerpuitgangspunten Om tot een natuurlijke parkachtige kwalitatieve uitstraling te komen zijn de belangrijkste ruimtelijke ingrediënten van het stedenbouwkundig plan:
het gebruik van de bestaande landschapsstructuur en andere plaatselijke omstandigheden: de potenties vanuit het gebied; het programma en het type bedrijven en kantoren een heldere, herkenbare en samenhangende verkeersstructuur; een beeldkwaliteit met een hoog ambitieniveau; de openbare ruimte die mede de beeldkwaliteiten bepaalt en aansluit op het landschappelijk karakter; Deze ingrediënten – in een afgewogen samenstelling – bepalen in hoge mate de stedenbouwkundige en functionele beeldkwaliteiten van het plan. In paragraaf 5.2 wordt nader op (de wijzigingen van) de 25
stedenbouwkundige structuur ingegaan.
4.2
Verkeer
In dit bestemmingsplan wordt de verkeersstructuur ten opzichte van het moederplan niet gewijzigd. Vanwege de veiligheid zijn op de ontsluitingsweg van de Burgemeester Burgerslaan naar de Empelseweg (genaamd: Mammoet) inritten niet wenselijk. Dit bestemmingsplan biedt alleen ruimte voor inritten ten behoeve van de kantoorgebouwen langs de Rosmalense plas en die kavels die niet op een andere manier te ontsluiten zijn.
4.3
Groen
Het groen vormt onderdeel van de kwalitatief hoogwaardige natuur-parkachtige uitstraling die de gemeente nastreeft. Bovendien fungeert het groen (gedeeltelijk) als waterberging in het gebied, wat een waterrijke natuur oplevert. Ongewenste activiteiten die de waterbergingsfunctie in het gebied zou kunnen verstoren worden in dit bestemmingsplan geweerd.
4.4
Landschap
Voor wat betreft de landschappelijke uitgangspunten wordt verwezen naar hetgeen in het moederplan is opgenomen, met dien verstanden dat dit plan meer aansluiting zoekt met de aanliggende natuurgebieden Rosmalense Plas en het Kanaalpark. De beschrijving is in paragraaf 5.5 uitgewerkt.
4.5
Ecologie
De ecologische uitgangspunten blijven gelijk als dat in het moederplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" met dien verstanden dat door aansluiting met de aanliggende natuurgebieden er meer kansen ontstaat voor de natuur in het gebied. De beoogde inrichting zal de biodiversiteit in het gebied bevorderen. Hierbij wordt verwezen naar de paragraaf 5.5. De huidige ecologische situatie is nader beschreven in paragraaf 5.5.2
Figuur 7: Onderscheiding biodiverse plannen
26
Hoofdstuk 5 Planbeschrijving 5.1
Inleiding
In het gebied rond Empel is er zowel behoefte aan een bedrijventerrein voor de 'reguliere' bedrijvigheid als voor hoogwaardige bedrijvigheid in het imagosegment en kantoren. Het is daarbij wenselijk om een diversiteit aan bedrijventerreinen te ontwikkelen, waarbij ingespeeld wordt op de identiteit van het gebied. Door de diversiteit aan werkfuncties in het plangebied wordt dan ook niet meer gesproken van een bedrijventerrein maar van een werklandschap.
27
figuur 8: stedenbouwkundig referentiebeeld totaal werklandschap In het vorige hoofdstuk is aangegeven, op basis van gemeentelijke- en provinciale beleidsnota's, op welke wijze de functionele en ruimtelijke uitgangspunten in zijn algemeenheid in het bestemmingsplan dienen te worden verwerkt. In dit hoofdstuk wordt onder meer beschreven wat de concrete ruimtelijke consequenties zijn van de uitgangspunten, een beschrijving dus van de stedenbouwkundige opzet. In principe is het de ruimtelijke vertaalslag van theorie naar praktijk.
5.2
Stedenbouwkundige structuur
Bedrijventerrein Rosmalense Plas In het stedenbouwkundig ontwerp van werklandschap Rosmalense Plas zijn de volgende vier ruimtelijke milieus (zones) te onderscheiden: 1. 2. 3. 4.
Zichtzone A2, (kantoren); Randzone Rosmalense Plas (kantoren); Randzone Landschap, (bedrijvigheid); Binnengebied, (bedrijvigheid).
De ligging van deze zones is weer gegeven in figuur 9. 28
Figuur 9: Zones Werklandschap Rosmalense Plas Ad 1: De Zichtzone A2: De Zichtzone A2 (A2-zone) betreft een rand van 5 hoogwaardige kantoorpercelen, waarop de gebouwen dienen te worden gesitueerd onder een hoek van circa 45° met de A2. Door de wijze van oriëntatie op de snelweg wordt enerzijds de eigenheid en individualiteit van de gebouwen benadrukt, anderzijds maakt deze zone ook nadrukkelijk deel uit van het stedenbouwkundig grid-systeem, waardoor de ruimtelijke samenhang met het "achterland" gewaarborgd blijft. Omwille van een stedenbouwkundige verbijzondering is voor de bebouwing op de meest zuidelijke kavel een hoogte van maximaal 20 meter (minimale hoogte is 15 meter) toegestaan. De overige 3 kantoorgebouwen mogen minimaal 15 en maximaal 17 meter hoog worden. Uitzondering is kavel 29 waar gelijk aan de kantoorgebouwen in de plaszone waar 29
een minimale hoogte van 10 en een maximale hoogte van 14 meter wordt aangehouden. De kwaliteitseisen voor het bouwen zijn hoog. In deze zone zal de landschappelijke inpassing en daarmee het karakter van het werklandschap Rosmalense Plas zichtbaar en afleesbaar worden gemaakt. Dit komt onder andere tot uiting in de wijze waarop het parkeren wordt opgelost. Op de te onderscheiden percelen dient de parkeerbehoefte in of onder de gebouwen te worden opgelost of op het maaiveld in een landschappelijk "in het groen verborgen" situatie. Dit wordt geregeld via het uitgifteprotocol. In deze zone wordt een bebouwingspercentage gehanteerd van minimaal 15% en maximaal 25%. Op voorwaarde dat het programma in voldoende mate op eigen terrein is voorzien (groen en parkeren).
Figuur 10: Referentiebeeld Zichtzone A2 Ad 2: De Randzone Landschap: In de Randzone Landschap worden bedrijven gesitueerd met een hoogte van minimaal 2 bouwlagen (minimum 8 meter, maximaal 14 meter). Uitzondering is het bedrijfsgebouw bij de rotonde. Deze heeft op de hoek een minimale bouwhoogte van 13 meter en maximaal 16 meter (minimaal 4 lagen). Door de karakteristieke, afgeronde planvorm en het daaruit voortvloeiende wisselende rooilijnbeloop is een interessante en boeiende verkaveling mogelijk, waarbij elk bedrijf zich autonoom en met allure kan presenteren naar de parkzone met relatief veel waterpartijen, maar tegelijkertijd ook onderdeel is van het gridsysteem, zodat ook hier de onderlinge samenhang blijft gewaarborgd. In tegenstelling tot de gebouwen in de A2-zone wordt hier het bebouwingspercentage van minimaal 50% en maximaal 70% van de bouwkavel gehanteerd om te voldoen aan de eis tot intensiever bouwen. Ogenschijnlijk is deze eis strijdig met de ambitie om het geheel een parkachtige, open uitstraling te geven, maar gezien de specifieke situatie met een verspringende rooilijn, ontstaat er in combinatie met de 3 groene hoofdstructuren toch een visuele openheid. Met name is dit zichtbaar vanaf de Empelseweg en vanuit Empel-Zuid. 30
Parkeren wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken vanuit openbaar gebied. De mogelijkheden hiervoor zijn inpandig c.q. ondergronds (minimaal ½ verdiept) of op maaiveld, mits zorgvuldig landschappelijk ingepast en vertaald in een inrichtingsplan.
Figuur 12: Referentiebeeld Parkzone Ad 3: Het Binnengebied: In dit gebied wordt een bebouwingspercentage van minimaal 55% en maximaal 70% gehanteerd. Juist vanwege deze hogere minimale percentage staat het realiseren van parkeren op eigen terrein onder druk. Ten opzichte van de andere zones zullen hier bedrijven worden opgericht die weliswaar aan de kwaliteitsnorm moeten voldoen, maar in de uitstraling en presentatie een trapje lager staan dan de andere zones. De mogelijkheden om het parkeren ondergronds of half-verdiept op te lossen zijn in deze zone om die reden beperkt; het zullen met name bedrijven zijn in de traditionele productiemilieu's die minder financiële middelen hebben om een dergelijke (dure) parkeervoorziening op eigen terrein te kunnen bekostigen. Parkeren zal dus met name plaatsvinden op het bestaande maaiveld. Om toch een goede balans te houden tussen intensief bouwen, de parkeernorm en een kwaliteit die past bij dit bedrijvenpark, is gekozen voor een efficiënte en compacte verkaveling. De essentie hiervan is, dat de bedrijfshallen zoveel mogelijk worden geclusterd (tegen elkaar gebouwd) om te zorgen, dat er een maximaal benutbare ruimte overblijft voor het parkeren op eigen terrein.
Door een uitgekiende situering en oriëntatie van de kantoorgedeelten op de groenstructuren en het koppelen van uitritten, ontstaat er naar verwachting vervolgens een situatie die recht doet aan de beoogde kwaliteiten van de drie groene zones. Ook hier geldt daarom een landschappelijk goed ingepaste terreininrichting, minimaal met een groene erfafscheiding. Dit wordt geregeld via het uitgifteprotocol. 31
In deze zone wordt een bebouwing voorgesteld van minimaal 2 en maximaal 4 lagen (minimaal 8 meter, maximaal 14 meter). De oriëntatie moet aan de straatzijde staan. Het gebouw is aan straatzijde minimaal even hoog als de bebouwing erachter.
Figuur 13:Referentiebeeld Middenzone Conclusie stedenbouwkundig plan Rosmalense Plas Deze vier zones vormen het stedenbouwkundig plan en representeren een diversiteit aan soorten bedrijven in diverse milieucategorieën (zie paragraaf 5.3) en kantoren. Deze vier zones worden ingebed in een landschappelijk aantrekkelijke setting, waarbij de in paragraaf 5.5.1.2 genoemde drie groene hoofdstructuren door hun maatvoering mede bepalend zijn voor de sfeer, uitstraling en identiteit van het bedrijvenpark. Ten opzichte van het moederplan zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Plas-zone, de Park-zone en de Middenzone. Deze wijzigingen betreffen een verruiming van de maximale hoogte om de toekomstige gebruikers meer vrijheid te geven. Ook geeft dit bestemmingsplan in het Middenzone, als dit vanwege functionaliteit noodzakelijk is, de mogelijkheid om kavels samen te voegen, mits de kwaliteitseisen als beschreven in de deelgebieden en in het beeldkwaliteitsplan (zone 4: Binnengebied) worden gerespecteerd. .
32
Figuur 14: 3D impressie Werklandschap Rosmalense Plas in vogelvlucht gezien vanuit het zuiden
5.3
Segmentering
Werklandschap Rosmalense Plas De uitgangspunten zoals genoemd in het moederplan omtrent de segmentering van bedrijvigheid in het midden zone en parkzone blijven in stand. Kortheidshalve wordt verwezen naar wat in het moederplan ten aanzien van segmentering voor deze gebieden is opgenomen. De enige wijziging die hierop plaatsvindt is dat in dit bestemmingsplan de vestiging van zelfstandige kantoren in de A2 zone is toegestaan.
5.4
Verkeer en parkeren
5.4.1
Verkeer
Ontsluiting De ontsluiting van het werklandschap Rosmalense Plas wijzigt ten opzichte van het moederplan niet. Vandaar dat voor de toelichting kortheidshalve hier verwezen wordt naar de tekst in de toelichting van het moederplan. Langzaamverkeer Ook de ontsluiting van het langzaam verkeer wijzigt in deze herziening niet. Voor de plaszone geldt dat tussen de duo-gebouwen (op 3 punten) plaats gemaakt moet worden voor een fietsverbinding naar het fietspad langs de Rosmalense Plas. Dat betekent toegankelijk voor de fiets. Deze verbindingen zijn noodzakelijk ter voorkoming van fietsers op de rijbaan. Openbaar vervoer Het werklandschap zal in de nabije toekomst vanaf een halte aan de Diepteweg uitstekend via openbaar vervoer bereikbaar zijn.
33
5.4.2 Parkeren Om het landschappelijk karakter en het benodigde oppervlak voor waterberging zoveel mogelijk te bewaken dient het totale parkeren, dus ook het bezoekersparkeren, op het eigen terrein plaats te vinden. De parkeernormen, zoals die op 21 september 2016 (Nota parkeernormering 2016) door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zijn hier van toepassing. Daarmee voldoet het bestemmingsplan aan het meest actuele parkeerbeleid. Bij de wijziging van dit parkeerbeleid in de toekomst is in de regels opgenomen dat met die wijziging rekening moet worden gehouden. Ook is de instandhouding van deze parkeerplaatsen in de regels vastgelegd. Volgens de Nota parkeernormering ligt het gebied De Rosmalense Plas in zone 5: overige kernen. In deze zone geldt voor kantoren een norm van 2,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Voor bedrijvigheid stelt de Nota voor arbeidsextensief / bezoekersextensief een norm van 1,3 parkeerplaatsen per 100 m². Voor arbeidsintensief / bezoekersextensief bedrijven een norm van 2,6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In de zone langs de Rosmalense Plas is bepaald dat niet op het maaiveld mag worden geparkeerd. Parkeren moet tenminste halfverdiept plaatsvinden. In de discussie over de stedenbouwkundige opzet is met name deze parkeernorm versus het minimaal te hanteren bebouwingspercentage per kavel intensief bekeken.
Immers, beide randvoorwaarden die door hun aard, dicht bouwen c.q. openhouden, in wezen tegengesteld zijn aan elkaar, dienen hoe dan ook een plek te krijgen op elk kavel. Bovenstaande parkeernormen worden gehanteerd bij de beoordeling van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen. In een proefverkaveling is vastgesteld, dat een bebouwingspercentage van minimaal 55% voor de Middenzone haalbaar is om de daarvoor benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, ervan uitgaande dat in deze zone op het maaiveld geparkeerd zal worden. In de plaszone (zone-2) en de parkzone (zone 3) valt niet te ontkomen aan gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van ondergrondse parkeergarages en/of half-verdiepte / inpandige parkeeroplossingen. Aan de plasrand zal dit zeker gebeuren gezien het bebouwingspercentage van 80%. Het is hier ook mogelijk om het parkeren op te lossen door bijvoorbeeld het landschap als het ware plaatselijk op te tillen, waardoor het parkeren aan het zicht wordt onttrokken en het landschappelijk karakter gehandhaafd blijft. Daarnaast wordt het aantal en de maat van inritten beperkt, ten behoeve van de waterberging in de bermen langs de wegen.
34
5.5
Landschap, ecologie en water
5.5.1
Landschap
Figuur 15: Ligging werklandschap Rosmalense Plas ten opzichte van het omliggende natuurlandschap 35
5.5.1.1 Landschappelijke context Het werklandschap ligt in het landschap van de Maas, tussen de rand van Empel, het Maximakanaal met het Kanaalpark en de Rosmalense Plas. Het gebied ligt op komgrond dat ooit is gevormd door de Maas.
Figuur 16: ontstaan van komgronden Komgronden zijn ontstaan door regelmatige overstromingen van de rivier waarbij klei werd afgezet. Omdat deze gronden moeilijk te bewerken zijn en de grondwaterstand hoog is, was het veelal in gebruik als (agrarisch) grasland. Karakteristiek is het open landschap. De boerderijen in de omgeving zijn herkenbaar als groene blokken in het open landschap, door de hoge bomen als windvang rond het erf. Wegen zijn herkenbaar door bomenrijen. De aanleg van het Maximakanaal met Kanaalpark heeft het landschap van agrarische bestemming ingrijpend omgevormd naar een waterrijk natuurlandschap. Het Kanaalpark aan de oostzijde van het Maximakanaal is een natuurgebied met een nieuw aangelegde beek; de Rosmalense Aa. De westzijde is wat formeler groen, met de Rosmalense Plas als natuurplas. De Rosmalense Plas is bij uitstek geschikt voor opwaardering van recreatieve waarden en vormt natuurverbindingen met het Kanaalpark. Het werklandschap wordt gezien als onderdeel van het toekomstige (natte) natuurlandschap in het verlengde van de Rosmalense Plas en Maximakanaal met Kanaalpark. Ze levert een eigen bijdrage aan de natuur- en (kwel-)waterkwaliteit. Het dorp Empel wordt hiermee bijna geheel omringd met natuur.
36
Figuur 17: ligging werklandschap in de oude groen structuur rond Empel 5.5.1.2 Groenstructuur De groenstructuur van het plangebied sluit aan op de groenstructuur van de kern Empel en het Kanaalpark. De groenstructuur van de kern van Empel wordt gevormd door een raamwerk van concentrische groene en blauwe ringen, die met elkaar verbonden worden door een aantal groene zones. Het plangebied ligt feitelijk in een hoefijzervormige groenzone rond Empel tussen de A2 en het Kanaalpark. De groenstructuur en waterstructuur zijn in het plangebied onlosmakelijk met elkaar verbonden. Natte natuur is in het oorspronkelijke komgrondenlandschap kenmerkend. Omdat het werklandschap aan de Rosmalense Plas eigenlijk binnen de concentrische zone van groen en water ligt, wordt het terrein zoveel mogelijk als natte natuur ingericht. De belangrijkste groenstructuren voor het plangebied zijn: 1. de Rosmalense Plas met de Nieuwe Vliet (Ecologische VerbindingsZone, EVZ); 2. De groenblauwe zone (natuurzone) tussen het bedrijventerrein Empel Zuid en het werklandschap Rosmalense Plas 3. de groene zones tussen de bedrijven en kantoren.
37
1. Rosmalense Plas met de Nieuwe Vliet (EVZ) De Rosmalense Plas is een oude zandwinplas met rondom een parkrand met een mengeling van natuurlijke en parkachtige beplanting. De nabije ligging van een dergelijk park is van toegevoegde kwaliteit voor de uitstraling en het gebruik van het werklandschap. Het gesloten karakter van de beplanting rond Rosmalense Plas maakt, dat het gebied niet bij iedereen bekend is. De komst van het werklandschap en een beter langzaamverkeersnetwerk vraagt om een totaalbenadering met de omgeving. De Rosmalense Plas is ruimtelijk onderdeel van het recreatieve natte natuurgebied het Kanaalpark. Het werklandschap grenst feitelijk aan de natte natuur van de Rosmalense Plas. Door het zicht naar de Rosmalense Plas open te maken ligt het werklandschap aan één zijde aan de parkrand van de Rosmalense Plas. Dit is ook gunstig voor de sociale veiligheid van het langzaamverkeersnetwerk. Het werklandschap sluit ook aan op de Nieuwe Vliet langs de Rosmalense Plas. Deze wetering stamt nog uit de 19e eeuw en heeft van oudsher de functie als 'leggerwatergang' van zowel waterafvoer als wateraanvoer tussen de Delta van Den Bosch en de agrarische bestemmingen richting het oosten. Tussen de Nieuwe Vliet en de Rosmalense Plas komt (buiten het plangebied) een fietspad, parallel aan het voetpad door de parkzone rond de Rosmalense Plas.
Deze routes zijn met bruggen over de wetering tussen de duo kantoren ontsloten met de Mammoet. De rand langs de Nieuwe Vliet is gemeentelijke ecologische verbindingszone (EVZ) en wordt ingericht met poelen, graslandjes, riet en enkele struiken. Voor de werking van deze ecologische zone is het belangrijk dat elke brug extra ruimte laat voor de oever ten behoeve van migrerende diersoorten via onder andere het Vlietje vanuit de Rosmalense Plas en de eco-tunnel onder de A2. Daarvoor is ook de drogere rietzone een gegeven langs de gebouwen aan de ecologische zone. 2. De groenblauwe zone tussen het bedrijventerrein Empel Zuid en het werklandschap Rosmalense Plas Deze zone is onderdeel van het groenblauwe hoefijzer rond Empel. Richting het noordwesten (na de voetbalvereniging Emplina) loopt de groenblauwe structuur langs Empel, door het Maxima Kanaal en de weilandjes tussen de Empelsedijk en Empel. Binnen de groenblauwe zone ligt een watergang met doorstroomprofiel die onderdeel gaat uitmaken van het watersysteem Empel, Noord en Maaspoort. De watergang is opgenomen in een grotere waterpartij in de groenblauwe zone. Naast de hoofdwaterstroom heeft de waterpartij verschillende (on-)dieptes en (daardoor) verschillende vegetaties. De verbredingen van het water zijn geënt op zichtlijnen naar de stedenbouwkundige accenten aan weerszijden van de (hierna beschreven) groene zones.
Dit zijn de representatieve zijden van de bedrijfsgebouwen. Ook is gekozen voor een grote waterpartij tussen het bastion aan de rotonde van de Empelseweg en de rotonde richting Groote Wielen. Langs de groenblauwe zone grenst een onderhoudsstrook aan particulier terrein. Dit vraagt een creatieve oplossing wat betreft de beveiliging van de terreinen, omdat deze rand als voorzijde bij voorkeur een lage erfafscheiding krijgt. 3. De groene zones tussen de bedrijven en kantoren Gekoppeld aan de infrastructuur en de hoogspanningsleiding liggen brede groene zones tussen de uitgeefbare terreinen. Deze groene zones hebben de functie van waterberging en waterafvoer vanuit de directe omgeving. Water van verharding en van de bouwkavels wordt oppervlakkig afgevoerd via de groene zones naar de hoofdwaterstromen aan de randen van het plan. In elke groene zone ligt een poel, die al of niet direct aansluit op de groenblauwe zone. Poelen zijn zeer waardevol voor amfibieën en daarmee verbonden soorten. De brede groene bermen worden beplant met gevarieerde, maar beeldbepalende bomenstructuren als verwijzing naar de karakteristieke erfbeplanting rond boerderijen in de omgeving. Ondanks de grootschaliger verkaveling wordt gestreefd naar een beeld van bedrijven in de natte natuur (zoals boerderijen in een weidelandschap).