55 10-04-2022 Presentatie Wonen

9 april 2022

Kiezen of delen in de Bossche Woningmarkt Presentatie tbv onderhandelaars Collegeakkoord

Opbouw presentatie 1.

Context waarbinnen we werken (Position paper, Koersdeel Omgevingsvisie, Verstedelijkingsakkoord)

2.

Dilemma’s mbt tot sturing en versnellen woningbouw • Continueren bestaande ambitie of kiezen voor meer? • Sturing door kaders of door ruimte? • Respecteren gemaakte afspraken of extra eisen stellen? • Meer betaalbaar bouwen of huidige differentiatie? • Overheidsparticipatie of inwonersparticipatie?

• Grote projecten (kwantiteit) of kleinschalige

verbeterkansen (kwaliteit)? • Versnellingskansen grote projecten

Context; Vooruitkijken om te bepalen wat we NU moeten doen Position Paper Brede Binnenstad, met als belangrijke onderdelen de NOVI businesscase (spoorzones sH/Breda/Tilburg) en de MIRT verkenning knooppunt/station en het Innovatiekwartier Koersdeel Omgevingsvisie en participatietraject naar Omgevingsplannen

Verstedelijkingsakkoord Stedelijke Regio ‘s-Hertogenbosch ism regio-gemeenten, waterschappen, provincie NB en Rijk/Ministeries

De Moerasdraak slaat zijn vleugels uit! Op weg naar een Verstedelijkingsakkoord voor de stedelijke regio

7,5 mlrd + 500 mln + 10x 100 mln + … Verstedelijkingsakkoord, NOVI Businesscases, Quick Wins Woningbouw, Mobiliteitsfonds, MIRT-afspraken, Woningbouwimpuls-gelden, Gebiedscoalities, Versnellingspakketten, Multimodale (mobiliteitsmaatregelen) pakketten, Nationaal Groeifonds, Klimaatfonds, … Werkveld nieuwe wethouder?

Waar hebben we het over?

Samenvattend: kiezen voor verstedelijking en verdichting Doorzetten ambitie Brede Binnenstad leidt tot studie naar verdichtingsmogelijkheden en dus nieuwe projecten op langere termijn; EU/Rijk/Provincie zetten steun vol in op binnenstedelijk bouwen; Samenwerking intensiveren met Breda/Tilburg en met middelgrote steden in de regio (o.a. Oss) om maat en schaal te maken; Slimme oplossingen bedenken om aan (subsidie)voorwaarden te kunnen voldoen; Werken vanuit visie op verstedelijking en niet per project.

Waar hebben we het over?

2. Dilemma’s mbt tot sturing en versnellen woningbouw

Waar hebben we het over?

Maar eerst: wat doen we nu al? Voor de korte termijn; ingezet op extra tijdelijke woningen. Voor de middellange termijn; -

aantal in voorbereiding zijnde plannen is opgeschroefd (naar zo’n 10.000 woningen);

-

harde plancapaciteit is stevig gegroeid (naar 5.200 woningen) en groeit verder (BP Groote Wielen NOH, Coudewater);

-

prioritering op sociale huur werpt zijn vruchten af (doelstelling tenminste 30% ruimschoots haalbaar).

Voor de lange termijn; potentiële capaciteit in nieuwbouw en transformatie (WXL, Jeroen Bosch College) en wijkontwikkeling / verdichting (aanpak De Haren).

Continueren bestaande ambitie of kiezen voor méér? De gemeentelijke ambitie staat nu op 1.050 nieuwe woningen per jaar. In voorbereiding voor oplevering: Verwachte woningproductie

2022

In voorbereiding voor oplevering: 1.400

2023

1.200

900 – 1100

2024

1.000

800 – 900

2025 en 2026

Circa 1.250 per jaar

900 – 1.000 per jaar

Tenminste 1.100

Continueren bestaande ambitie of kiezen voor méér? Willen we meer (en dat willen we) dan betekent dat nieuwe investeringen, op diverse vlakken; Uitbreiding van de capaciteit / bouwsnelheid van marktpartijen (de markt zit aan zijn grens qua capaciteit bouwers) - Meer financiële armslag: • Forse gebiedsinvesteringen (complexe locaties) • voorverkenningen van (nieuwe) locaties • ambtelijke capaciteit incl adviseurs -

En dan zijn locaties niet het grootste probleem: Jeroen Bosch college, WXL, verdichtingskansen, Meerendonk (in of excl bedrijventerrein Zuid) en op langere termijn de Bunders? Maar het feit is dat dit de effecten pas zichtbaar zullen zijn in de volgende collegeperiode.

Sturing op de woningmarkt door kaders of door ruimte? Als de woningmarkt de mammoettanker is, wie zijn wij dan? Ruimte geven helpt in onderhandelingen Kaders stellen geeft op voorhand duidelijkheid (maar teveel kaders prijst je uit te markt en tussentijds wijzigen werkt vertragend) Een mammoettanker bijsturen lukt maar langzaam. Effecten zijn pas over 5 tot 6 jaar zichtbaar.

Respecteren gemaakte afspraken of extra eisen stellen? Door lange woningbouwprocessen zijn afspraken (over programma, duurzaamheid) al snel gedateerd Bijsturing is inhoudelijk gewenst maar: 1) vertraagt de productie 2) beïnvloedt vertrouwen (en beeld van (on)betrouwbare overheid) Kiezen tussen: • voortzetten gemaakte afspraken en accepteren dat resultaat niet 100% overeenkomt met huidige wens (maar wel versnelt op de markt komt) OF • openbreken afspraken en opnieuw onderhandelen met mogelijkheid voor aanpassing en/of extra programma met risico op vertraging (soms is dit de huidige werkwijze) Voorbeeld: Coudewater / Pioenroosstraat

Meer betaalbaar bouwen of behoud van huidige differentiatie? In de woonvisie hebben we ambitieuze percentages voor sociale huur (tenminste 30%) en middenhuur / goedkope koop (tenminste 20%). Differentiatie van de voorbereiding zijnde plannen t/m 2026: •

40% sociale huur*

•

12% middenhuur*

•

10% duur huur

•

3% goedkope koop*

•

35% vrije sector koop

Meer betaalbaar bouwen of behoud van huidige differentiatie? •

Realisering nieuwe betaalbare woningen komt stevig onder druk te staan

•

Vasthouden aan (minimaal) 20% of verder verhogen leidt tot: - hele kleine woningen (om er financieel nog uit te komen) - vertraging in planvoorbereiding

-

In “vervolg sneller bouwen aan ‘s-Hertogenbosch” is al ingezet op “huisvesten van middeninkomens” ipv “realiseren middenhuur”

Overheidsparticipatie of inwonersparticipatie? We willen graag binnenstedelijk bouwen. Dat doen we ook al jaren en willen we ook blijven doen. Binnenstedelijk bouwen betekent in de regel meer weerstand en daarmee ook vertraging (voorbeeld Annapark en Brabantbad, maar ook Klokkenlaan, Mozartsingel) In de ‘nieuwe’ werkwijze onder de Omgevingswet is participatie leidend principe in het planproces. Dat leidt vaak tot vertraging en ‘downsizen’ van plannen (Voorbeeld participatieproces tijdelijke woningen NOH) Welke ‘spelregels’ spreken we af over de reikwijdte van participatie?

Grote projecten (aantallen) versus kleinschalige verbeterkansen? Keuze van de afgelopen jaren was om kansrijkheid & kwaliteit centraal te stellen in de beoordeling van plannen. Houden we dat vast of maken we andere keuzes? Voorbeelden van kleinschalige initiatieven: - Verzoeken om herontwikkeling agrarische bebouwing naar 1 of enkele woningen. - Verzoeken om kleinschalige herontwikkeling van kleinschalige leegstaande panden (laatste jaar veelal al on hold gezet vanwege ambtelijke capaciteit)

Versnellingskansen grote projecten Bossche Stadsdelta •

Investeringsruimte creëren door stevig en gestructureerde lobby tbv cofinanciering (NOVI / verstedelijking / klimaatadaptatie)

•

Bestuurlijk besluit ruimtereservering voor wateropgave

•

Bepalen positionering en inbedding Designmuseum in Bossche Stadsdelta

2de fase Gasthuiskwartier •

Bestuurlijke uitspraak over het (al dan niet) vervallen van de openbare Tolbruggarage

Versnellingskansen grote projecten Station Oost “stadsbuurt van de toekomst” vraagt om heldere uitwerking ambitiedocument met: •

keuzes als het gaat om aantal woningen vs parkeren en toekomst/functie stadion irt de omgeving

•

investeringen in infrastructuur

Jeroen Bosch College •

Versneld ondergronds brengen hoogspanningsnet

•

Vanwege ambtelijke capaciteit on hold

Versnellingskansen grote projecten Groote Wielen Noordoosthoek •

Bestuurlijke aandacht, urgentie & druk (mogelijk “overeenkomst” met ontwikkelaars (x won/jaar?)

•

Voor 700 extra woningen (van 2300 naar 3000) is beslissing over ontsluiting Groote Wielen nodig

Meerendonk? •

Keuze voor “kleur” en afbakening van het gebied (in relatie met omgeving Lambooijbrug en Bedrijventerrein Zuid) moet nog gemaakt worden.

•

Woningbouw op deze locatie vergt oplossing (en geld) voor geluid en voormalige stortplaats

•

Maar vooral infrastructurele aanpassingen zijn fors.

Een 10 op inhoud, een 10 op proces en een 10 op snelheid? Dat is zelden haalbaar. En als we dan moeten kiezen waar gaat het nieuwe college dan voor? •

We stapelen behoorlijk wat ambities en lopen tegen de grens aan van het haalbare.

•

Het duurt het lang om te komen tot een (financieel) haalbaar plan dat voldoet aan alle wettelijke en gemeentelijke eisen. Die balans gaat steeds lastiger worden.

•

We hebben de afgelopen jaren eisen bijgeplust (fietsparkeren, groen, duurzaamheid, sociale en middenhuur, instandhoudingstermijn etc).

Mogen partijen keuzes maken. Of is het en-en-en? Kunnen er locatiegericht keuzes worden gemaakt?

Ruim 90% van de woningen die we in 2040 nodig hebben staan er al! Dus is ook aandacht nodig voor de bestaande voorraad (duurzaamheid, aantrekkelijkheid, toekomstbestendigheid en leefbaarheid van buurten en wijken)