4. Bijlage 4 Managementrapportage grondbedrijf

MANAGEMENTRAPPORTAGE GRONDBELEID 2021

Managementrapportage Grondbeleid 2021 Inleiding In deze Managementrapportage Grondbeleid 2021 (Marap) geven wij u inzicht in de financiële stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten. Het betreft een tussentijdse actualisatie. Bij deze actualisatie bekijken we in welke mate de prognoses omtrent inkomsten en uitgaven in de diverse complexen voor 2021 naar verwachting gerealiseerd gaan worden. Waar mogelijk zijn de consequenties voor de langere termijn in beeld gebracht. Dit gebeurt door de werkelijke cijfers tot en met medio van dit jaar en de verwachte resultaten in de 2e helft 2021 af te zetten tegen de geprognosticeerde cijfers uit de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening 2020. Daarmee blijven de cijfers van deze Marap nog steeds verwachtingen voor 2021. In de Jaarrekening 2021 worden de definitieve cijfers gepresenteerd. Er wordt ingegaan op: 1. Het grondbeleid van de gemeente ‘s-Hertogenbosch 2. De huidige inzichten en bespiegelingen van de grond- en vastgoedmarkt 3. De (verwachte) resultaten in 2021 versus hetgeen begroot is in de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2020.

Grondbeleid gemeente ‘s-Hertogenbosch Uitgangspunt voor het grondbeleid is een actief grondbeleid, tenzij dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, mogelijkheid tot sturing, risicoprofiel, verwacht financieel resultaat en/of benodigde deskundigheid onwenselijk of niet goed mogelijk is. Bij een actief grondbeleid worden de volgende processtappen doorlopen:

Het voeren van (actief) grondbeleid brengt ook risico’s met zich mee. Door een voorzichtig en behoudend financieel beleid te voeren wordt de kans op negatieve financiële verrassingen zo klein mogelijk gehouden. Voor een uitvoerige omschrijving van het grondbeleid, wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid 2018. Bespiegelingen op de grond- en vastgoedmarkt Algemeen De woningmarkt is en blijft in 2021 flink oververhit. Vorig jaar was nog de verwachting dat de stijging van de huizenprijzen in 2021 zou afvlakken, maar het tegendeel is het geval. Voor 2021 is de verwachting dat de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen boven de 10% uitkomt. Dit is sinds 2001 niet meer voorgekomen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het sterke herstel van de Nederlandse economie. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwacht dat de economie dit jaar met 3,8% groeit en volgend jaar met 3,2%. Ook is de arbeidsmarkt beter intact gebleven als eerder voorspeld en de werkeloosheid zal na het afbouwen van de overheidssteun voor bedrijven minder hard oplopen dan eerder geraamd. Een andere belangrijke oorzaak van de prijsstijgingen is de krappe woningmarkt (weinig aanbod veel vraag). Huizenkopers bieden om die reden fors boven de vraagprijs uit angst om achter het net te vissen.

Ook maakt een krappe markt het voor doorstromers, die steeds minder keuze hebben, lastiger om een nieuwe woning te vinden. Hierdoor stellen sommige potentiële doorstromers hun verhuizing uit. Dit verergert de krapte op de woningmarkt.

Eén van de oplossingen om de krapte te verminderen is het bouwen van nieuwe woningen. De bouw wordt echter geremd door de sterk stijgende bouwkosten. Grondstofprijzen en arbeidskosten zijn dermate hard gestegen dat projecten vertraging oplopen, worden aangepast of helemaal niet doorgaan. Voor het commerciële vastgoed (kantoren, retail, horeca en leisure) heeft de coronacrisis grote gevolgen. Van deze deelmarkten is de schade op de kantorenmarkt vooralsnog het kleinst. Het is echter nog onduidelijk wat het effect is van het thuiswerken op de ruimtevraag van bedrijven. Waar ze aan de ene kant met minder werkplekken en dus kantoormeters uit de voeten kunnen, zien we ook dat andere werkvormen juist weer leiden tot extra ruimtebehoefte. De vraag naar moderne, duurzame kantoorpanden op aantrekkelijke locaties nabij openbaar vervoersknooppunten houdt aan. Problemen kunnen ontstaan op de zogenaamde B-locaties: op monofunctionele kantoorgebieden en met name buiten de grote steden. Voor de winkels en horeca zijn de effecten van de coronacrisis groot. De horeca en ‘niet-essentiële’ winkels zijn lange tijd als gevolg van de lockdown gesloten geweest. Andere verdienmodellen, uitstel van huurbetaling in combinatie met steunmaatregelen van de overheid hebben de sector moeten redden. Voor de winkels zijn de verwachtingen echter somber.

Een recente analyse van de Retailagenda voorspelt dat 25 tot 30% procent van de non-food winkels binnen twee jaar verdwijnt. Dit doet zich met name voor bij middelgrote stadscentra. Wat de bedrijfsruimtemarkt betreft blijft landelijk de vraag naar kleinschalige bedrijfspanden en logistiek groot. De eerder verwachte dip in transacties en aanvragen voor verbouwing lijkt zich niet voor te doen. Daarnaast zien we dat er ook bedrijven zijn die juist een boost hebben gekregen door de corona uitbraak. Dit zijn met name de bedrijven in de sectoren ICT, food, logistiek, bouw en pakket/thuisbezorging. Lokaal De coronapandemie heeft ook in het afgelopen jaar geen negatieve invloed gehad op de uitgifte en uitgifteprijzen van bouwkavels voor woningen. In 2021 is bouwgrond verkocht (in de gemeentelijke grondexploitaties) voor de bouw van 459 woningen, terwijl wij in de prognose uitgingen van 557 woningen. Maar de opbrengsten uit grondverkoop waren wel hoger dan geraamd. Voor de (nabije) toekomst blijft de kaveluitgifte voor woningen, wel in sterke mate afhankelijk van het verdere verloop van de coronacrisis. Maar op basis van de interesse voor de kaveluitgifte in de Vinkelse Slagen en de woningverkoop in de Groote Wielen, lijkt er vooralsnog geen sprake te zijn van een afnemende vraag naar woningen, in welke prijsklasse dan ook.

Naast deze gemeentelijke gronduitgifte voor woningbouw ontwikkelen en bouwen ook de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers woningen in onze gemeente. De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld. In ’s-Hertogenbosch is er sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting. Dit is onder andere te danken aan de transformatie van langdurig leegstaande panden naar met name woningen. Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar kantoorruimte is aangetrokken. Hierdoor dreigt in bepaalde segmenten een zekere krapte te ontstaan. Dit geldt met name voor locaties nabij station en binnenstad. Om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien ontwikkelen wij nieuwe locaties in de Spoorzone Noord (o.a. Grasso-Grenco en EKP-Zuid). Het is nog niet duidelijk wat het meer thuiswerken door de coronacrisis betekent voor de vraag naar de omvang en aard van kantoren in ’s-Hertogenbosch. In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2021 nog circa 45 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar, waarvan bijna 28 hectare direct uitgeefbaar is. Dat wil zeggen dat de grond bouwrijp is en de ruimtelijke procedure is doorlopen. De uitgifte van bedrijventerreinen ligt de

laatste 4 jaren met een gemiddelde van ruim 7 ha per jaar hoger dan het gemiddelde wat voor de langere termijn wordt aangehouden (2,5 hectare per jaar). In 2021 is de verwachting dat bijna 4,7 ha aan bedrijventerreinen wordt uitgegeven op gemeentelijke locaties. Kortom, op basis van het bovenstaande marktbeeld en de voorspoedige uitgifte van grond in 2021 concluderen we dat de coronacrisis voor het grondbedrijf in 2021 nauwelijks effect heeft. Verwacht financieel resultaat grondbeleid 2021 Binnen het grondbedrijf onderscheiden we vier groepen projecten: 1. Bouwgronden in Exploitatie (BIE) Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. 2. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief: MVA) Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd. 3. Kostenverhaalsprojecten Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom. 4.

Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA) Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten heeft beschikbaar gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend. Na een samenvattend beeld zullen wij nader ingaan op de voortgang binnen de vier type projecten. 1. Samenvattend beeld grondbedrijf Ten opzichte van de prognoses zoals die opgenomen zijn in de paragraaf “grondbeleid jaarrekening 2020”, onderdeel prognose vanaf 2021, lijken voor 2021 de voorspellingen redelijk uit te gaan komen. De (verwachte) afzet van de gronden voor woningbouw en bedrijven verloopt in 2021 voorspoedig.  Woningbouwprogramma 2021 Naar verwachting wordt in 2021 bouwgrond verkocht (in de gemeentelijke grondexploitaties) voor de bouw van circa 459 woningen. De verwachting voor 2021 was een gronduitgifte voor de bouw van 557 woningen. In onderstaand overzicht zijn de verwachte grondverkopen van woningbouwkavels voor 2021 opgenomen. Gro o te Wielen

Co mplex

Klo kkenlaan 2

Henri B ayenstraat (De Vlieger) Seringenstraat 2

Overige pro jecten T o taal

Verwacht verko chte wo ningen 279 95 39 38 8

459

Bij het opstellen van de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening was de verwachting dat de grond voor de 1e fase van Willemspoort Zuid in 2021 geleverd zou worden aan de BV Willemspoort. Deze levering (97 woningen) schuift op basis van de huidige planning door naar 2022. Naast deze woningaantallen ontwikkelen particuliere initiatiefnemers ook woningen in de stad op grond die niet van het grondbedrijf afkomstig is. Die komen hier nog bovenop.

Resultaat woningbouwprojecten De verkoopresultaten voor 2021 zijn, ondanks het verminderd aantal te verkopen kavels substantieel hoger dan in de grondexploitaties opgenomen was. Dit wordt met name veroorzaakt door de sterk gestegen VON-prijzen en de daaraan gerelateerde grondopbrengsten en het verhogen van de kavelprijzen voor half vrijstaande en vrijstaande woningen (op basis van een uitgebracht taxatierapport). Daarnaast worden binnen een aantal projecten, op basis van de laatste stand van de onderhandelingen, de grondopbrengsten positief bijgesteld en worden projectrisico’s afgeschaald (Willemspoort en De Groote Wielen Centrum). Ook de toevoeging van circa 80 woningen in De Groote Wielen (Roekenbos) levert een beter exploitatieresultaat op. Al met al geeft het vorenstaande een gunstiger eindresultaat van de grondexploitaties, waardoor er hogere winsten genomen kunnen worden en verliesvoorzieningen neerwaarts kunnen worden bijgesteld. In onderdeel 2c en 2d komen we hier nader op terug.  Bedrijventerreinen 2021 In de paragraaf grondbeleid jaarrekening 2020 werd mede op basis van de reserveringen (leads) een uitgifte van bedrijfskavels verwacht van circa 4,8 ha. Op basis van de huidige inzichten verwachten we inderdaad dat we bijna 4,7 ha aan bedrijfskavels te verkopen in 2021.

De verkopen vinden plaats in de projecten Empel Zuid/Rosmalense Plas (2,1 ha), De Brand (1,4 ha) en De Rietvelden (1,2 ha). Uitgifteprognose bedrijventerreinen voor de komende 10 jaar Tot op heden werd er voor de planning van de uitgifte aan bedrijventerreinen voor de langere termijn uitgegaan van gemiddeld 1,5 ha per jaar en één grote uitgifte van 3 ha eens in de drie jaar, ofwel een gemiddelde uitgifte van 2,5 ha per jaar. De grondvoorraad die niet binnen de exploitatieperiode kan worden uitgegeven, werd op einde van de exploitatie gewaardeerd tegen een waarde van het “in ruste” zijn van deze kavels. De afgelopen 4 jaar hebben we echter gemiddeld circa 7 ha per jaar uitgegeven. In deze Marap is uitgegaan van een uitgifteprognose die meer recht doet aan de huidige marktomstandigheden. Dat wil zeggen dat we rekening houden met een totale uitgifte van circa 30 ha in de komende 10 jaar, Na deze uitgifte hebben we nog circa 10 ha in voorraad in Ertveld Zuid (1,1 ha) en de Groote Vliet (8,6 ha). Daarnaast hebben we de uitgifteprijzen geactualiseerd op basis van de huidige marktconforme prijzen.

 Verwacht resultaat grondexploitaties en weerstandsbuffer Het gevoerde voorzichtige financieel beleid (behoedzaam ramen) en de positieve verwachtingen omtrent de uitgiftesnelheid en de grondprijzen van de bouwgrond, leiden tot een positieve bijstelling van de verwachte exploitatieresultaten van de grondbedrijfprojecten. Hierdoor kunnen hogere winsten genomen worden en kan de getroffen voorziening voor de verliesplannen neerwaarts worden bijgesteld. De Algemene Reserve Grondbedrijf met een verwachte stand per 31 december 2021 van € 65,2 miljoen is van voldoende omvang om de risico’s, welke zijn begroot op een bedrag van € 39,1 miljoen, op te kunnen vangen. Hiermee kan op basis van de huidige verwachtingen een bedrag van circa € 26,0 miljoen worden gestort in het Structuurfonds. Tot op heden zijn de gevolgen van de coronapandemie voor het grondbedrijf zeer beperkt. Met de huidige stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf kunnen de risico’s en eventuele gevolgen van de coronacrisis naar verwachting opgevangen worden. Van belang is hier de vinger aan de pols te blijven houden en continu de ontwikkelingen te monitoren.

2. Resultaat gemeentelijke grondexploitaties (BIE’s) a. Omzet in 2021 In onderstaand overzicht is samengevat wat de geprognosticeerde uitgaven en inkomsten voor 2021 zijn, en wat daarvan naar verwachting ook werkelijk wordt uitgegeven en ontvangen. x 1000

B o uw- & wo o nrijp maken

€

Overige excl. bo vo & winstname

€

P lanko sten Ko s t e n

€

6.890

€

9.655

Overige o pbrengsten

€

S a ldo

4.825

3 5 .5 3 0

€

O pbre ngs t e n

23.815

€

Wo ningbo uw

B edrijventerrein

Geraamd

€

€

Verwachte realisatie €

€ €

14 .9 15

€

8.515

€

5.090

€

430-

4.435

€

20.355

3 5 .10 0

7.130

3.350

€

€

26.535 7.380

4 2 .4 3 0 2 7 .5 15

↓ ↓ ↓ ↓ ↑ ↓ ↑ ↑ ↑

Geconcludeerd wordt dat:  De verwachting is dat we circa € 20 miljoen minder zullen uitgeven dan geraamd. Dit betreft veelal uitstel van investeringen voor het afwerken van bouwterreinen (woonrijp maken), en uitstel van het bouwrijp maken doordat niet in 2021 maar in 2022 hiermee gestart wordt. Voor de uiteindelijke exploitatieresultaten van het Grondbedrijf heeft dit overigens nauwelijks tot geen effect, omdat deze uitgaven later worden gerealiseerd.  Door de gunstige verkoopresultaten van de bouwgrond voor woningen en bedrijventerreinen wordt in 2021 ruim € 7 miljoen meer aan grondopbrengsten verwacht in de BIE’s. Deze hogere grondopbrengsten zijn met name te verklaren door de realisatie van hogere kavel- en m²-prijzen dan in de grondexploitaties opgenomen is. Immers de omvang van de gronduitgiften komt nagenoeg overeen met de eerdere raming. b.

Af te sluiten BIE’s in 2021 Naar verwachting kunnen de volgende complexen worden afgesloten, met een verwacht resultaat per 31-12-2021 van:  Jan Sluyterstraat: nihil resultaat van € 0,00 miljoen  Empel Noord positief resultaat van + € 0,21 miljoen  Empel Zuid negatief resultaat van -/- € 1,91 miljoen  Rietvelden Middenterrein negatief resultaat van -/- € 0,92 miljoen  Zwartbroekweg 420 positief resultaat van -/- € 0,94 miljoen  Mozartsingel 3 positief resultaat van + € 0,16 miljoen Het resultaat van de positieve plannen Empel Noord, Zwartbroekweg en Mozartsingel wordt per 31-12-2021 gestort in de Algemene Reserve Grondbedrijf. Tegenover de exploitatieresultaten van de projecten die met een verwacht tekort worden afgesloten (Rietvelden Middenterrein en Empel Zuid) staat een verliesvoorziening. Deze verliesvoorziening wordt ingezet om het uiteindelijke tekort af te dekken, zodat het afsluiten van deze complexen geen effect heeft op het saldo van de Algemene Reserve Grondbedrijf. c. Nieuw te openen BIE’s In 2021 verwachten wij geen nieuwe BIE’s te openen. d. Grondexploitaties met een verwacht positief resultaat Voor de grondexploitaties met een verwacht positief resultaat wordt winst genomen naar rato van de voortgang van het project volgens de voorschreven POC-methode (Percentage Of

Completion methode). Op basis van de huidige inzichten verwachten wij een bedrag van € 22,5 miljoen aan winst te nemen binnen deze grondexploitaties. Dit bedrag valt hoger uit dan de opgenomen prognose in de paragraaf grondbeleid jaarrekening 2020 ad. € 3,2 miljoen (zie pagina 361 van de Jaarrekening 2020). De hogere winstneming is het gevolg van hoger gerealiseerde en te realiseren verkoopopbrengsten in de woningbouwcomplexen en ook bedrijventerreinen (zie onder “Resultaat woningbouwprojecten” en “Uitgifteprognose bedrijventerreinen voor de komende 10 jaar”). De daadwerkelijke hoogte van de winstneming wordt per 31-12-2021 bepaald op basis van de werkelijke cijfers uit 2021. De winstneming komt ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf. e. Grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat Voor grondexploitaties die met een verwacht negatief resultaat sluiten treffen wij direct een voorziening. Op basis van de geactualiseerde ramingen en de af te sluiten complexen, is het verwachte negatieve resultaat op verlieslatende complexen lager, en kan de verliesvoorziening met € 8,8 miljoen afnemen (inclusief de af te sluiten complexen; zie onderdeel sub b) en komt dit bedrag ten gunste van de Algemene Reserve van het Grondbedrijf. De belangrijkste verklaring zijn:  Vinkelse Slagen en Pelgrimsche Hoeve Verbeterd resultaat met name door het hanteren marktconforme c.q.

hogere uitgifteprijzen voor kavels met half-vrijstaande en vrijstaande woningen  Op basis van de verwachte verkoopresultaten en -prijzen geven de bedrijventerreinen een lager exploitatietekort te zien, waardoor de verliesvoorziening voor deze complexen neerwaarts bijgesteld kan worden.  Willemspoort De verklaring voor het verbeterde resultaat is de duidelijkheid die recent is ontstaan over het programma en daarmede ook over de opbrengstpotentie voor zuidelijk deel van Willemspoort. Deze zijn gunstiger dan de voorzichtige aannames die tot op heden in de grondexploitatie gehanteerd zijn.  Daarnaast worden de projecten Rietvelden Middenterrein en Empel Zuid afgesloten. Als gevolg hiervan wordt de verliesvoorziening met € 2,8 miljoen bijgesteld (zie sub b).  Dotatie aan Reserve Grote Werken Als binnen een grondexploitatie (met een verwacht positief eindresultaat) grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de Reserve Grote Werken. Naar verwachting wordt een bedrag van € 0,69 miljoen vanuit de afzonderlijke grondexploitaties ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf gestort. Dit bedrag wordt vervolgens overgeheveld naar de Reserve Grote Werken. Bovenop dit bedrag zullen ook nog de particuliere initiatieven een bijdrage leveren aan de Reserve Grote Werken.

 Vennootschapsbelasting Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het Grondbedrijf. Voor 2019 kwam de aangifte op basis van de inkomsten en uitgaven uit op een negatieve aangifte en hoeft er over 2019 geen Vpb afgedragen te worden. Voor 2020 kan het belastbare bedrag van de lopende grondexploitaties verrekenend worden met de opgebouwde verliescompensatie van voorgaande jaren. Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten verwachten we dat we vanaf 2022 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. We gaan er van uit dat de “winstbelasting” ook uit de winsten van de afzonderlijke complexen opgebracht kan worden.

3.

Materieel Vast Actief (MVA) en erfpachtgronden Onder de categorie MVA valt het bezit aan gronden en panden, die strategisch beheerd worden of beheerd worden met een vrij permanent karakter (pacht, verhuur en in gebruik gegeven gronden en panden). Naast de reguliere beheerlasten en huuropbrengsten wordt het resultaat bepaald door incidentele aan- en verkopen, afwaarderingen of niet voorziene kosten. Voor 2021 hebben we te maken met de reguliere beheerlasten en (huur)opbrengsten. Er zijn geen incidentele aan- en verkopen geweest in 2021. Verder streven we er naar om de gronden Heesch West bij vaststelling van het bestemmingsplan (naar verwachting februari 2022) naar de GR over te dragen. Om de boekwaarde af te stemmen op de marktwaarde van de MVA Boschveld dient er eenmalig een afwaardering plaats te vinden tot een bedrag van € 0,10 miljoen. Per saldo verwachten we een negatief saldo op de MVA te realiseren van circa € 1,4 miljoen in 2021. De erfpachtgronden leveren in 2021 naar verwachting een positief resultaat op van € 0,55 miljoen. Doorkijk MVA bezit Voor een aantal bijzondere eigendommen, denk hierbij onder andere aan het Grenco gebouw, Cementrum, voormalig Kruithoorn (Groot Meerendonk), Tramkade, etc. zien we de komende tijd een aantal duurzame investeringen en risico’s op ons afkomen.

Hierbij wordt gedoeld op:  het doen van duurzame investeringen (groot onderhoud, renovatie), waardoor de jaarlijkse kapitaallasten hoger zullen gaan worden;  het vroegtijdig slopen van opstallen (denk aan Kruithoorn), die niet geactiveerd kunnen worden (in een toekomstige grex), waardoor ze op korte termijn ten laste van de Algemene Reserve van het Grondbedrijf komen;  het doen van extra onderzoeken, plankosten om voor deze panden tot herbestemmingen, verbouw- en renovatieplannen te komen. Al met al moeten we hiervoor de komende jaren extra investeren in plan- en sloopkosten en extra kapitaallasten. Hiervoor is naar huidige inschatting een bedrag van € 3,5 miljoen gemoeid, die we als “extra” risico bedrag hebben opgenomen (zie onderdeel 7). We streven er naar om op termijn een meerjaren inzicht te kunnen geven (Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV)) in de financiële resultaten van met name het gebouwde vastgoedobjecten die bij het Grondbedrijf zijn ondergebracht (MVA). Deze informatie zal opgenomen worden in de P&C rapportages van het Grondbedrijf (Jaarrekening, FPG, Marap).

4.

Resultaten kostenverhaalsprojecten (particuliere initiatieven) Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De ontwikkeling wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze particuliere initiatiefnemer uitgevoerd. Naast de gronden streven we er naar om ook de historische plan-, rente- en beheerkosten over te dragen aan de GR Heesch West. In 2021 komt het totale resultaat van de kostenverhaalsprojecten naar verwachting uit op een bedrag van -/- € 0,2 miljoen. Het resultaat wordt ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf gebracht.

5.

Voortgang Voorbereidingskredieten (Immaterieel Vast Actief) Op 9 juni 2020 heeft uw raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is tevens een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Bij raadsbesluit is daar nog een bedrag van € 0,25 miljoen toegevoegd voor de planvoorbereiding Diezebrug (Bossche Stadsdelta) In 2020 zijn voor 8 projecten grondexploitaties geopend. In 2021 zijn er geen nieuwe grondexploitaties geopend.

Voor de nu nog resterende projecten is een restant krediet beschikbaar van circa € 1,15 miljoen. De verwachtring is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie. In onderstaand overzicht is een samenvattende stand van zaken opgenomen en de invloed op het beschikbaar gestelde krediet. Beschikbaar gesteld krediet nieuwe projecten Beschikbaar gesteld krediet Diezebrug Beschikbaar gesteld krediet

€

2.800.000

€

3.050.000

€

250.000

Vervallen krediet vanwege openen nieuwe BIE's

€

810.000

Besteed krediet 2021 (raming)

€

850.000

Besteed krediet 2020

Restant krediet per 31-12-2021

€

237.500

€

1.152.500

Conform het raadsbesluit van 9 juni 2020 komen de (resterende) kosten voor de Bossche Stadsdelta ad. € 0,34 miljoen ten laste van de Algemene Reserve van het Grondbedrijf. 6.

Ontwikkeling Algemene Reserve Grondbedrijf De Algemene Reserve Grondbedrijf kent per 01-01-2021 een stand van € 35,2 miljoen1. Door de genoemde ontwikkelingen gaan we er vanuit dat de algemene reserve zal groeien van € 35,2 miljoen naar circa € 65,2 miljoen. In het volgende overzicht zijn de verwachte mutaties in 2021 samengevat. Stand Algemene Reserve Grondbedrijf 2021 (bedragen x € 1.000) Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 01-01-2021

Mutaties 2021 Bij:

€

Winstnemingen BIE's 2021

€

22.547

Resultaat erfpachtgronden

€

551

Bijstelling verliesvoorziening Bijdrage Reserve Grote Werken Saldo resultaat Vpb

Mutaties 2021 Af:

€

Resultaat voorberedingskredieten (Bossche Stadsdelta)

€

Resultaat MVA

Storting in Reserve Grote Werken

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2021 Benodigd Weerstandsvermogen

692

€ € €

-

32.560

+

692 €

2.591

-/-

200

1.357

342

€

€

65.169

39.100

€

33.100

Risico Stikstof / Corona

€

2.500 €

Afdracht aan Structuurfonds 2021

€

3.500

Eindsaldo algemene reserve per 31-12-2021

7.

€

Risico's BIE's

Risico's MVA's

35.200

8.770

€

Resultaat kostenverhaalprojecten

MARAP 2021

€

€

-26.069 -/39.100

Weerstandscapaciteit en afdracht aan structuurfonds

1 Dit is opgebouwd uit een stand per 01-01-2021 van € 35,55 miljoen verminderd met € 0,35 miljoen

vanwege eerdere besluiten (begrotingswijziging) tot onttrekking van gelden voor verkeers- en bereikbaarheidsmaatregelen uit deze reserve

De Algemene Reserve Grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden. Voor zover de Algemene Reserve Grondbedrijf een grotere omvang kent dan op basis van de risicoinventarisatie noodzakelijk is, wordt het meerdere afgedragen aan het structuurfonds.

De totale omvang van de conjuncturele- en projectrisico’s zijn voor het Grondbedrijf 2021 ingeschat op een bedrag van € 39,1 miljoen. Dit bedrag is opgebouwd uit € 33,1 miljoen risico’s grondexploitaties (inclusief Heesch West) en overige gronden en panden. n, Daarnaast is er een bedrag van € 3,5 miljoen opgenomen voor (des)investeringen in de MVA (zie onderdeel 3). Voor de mogelijke negatieve effecten van risico’s als stikstof, PFAS en de Coronapandemie op de projecten binnen het grondbedrijf houden we nog rekening met een bedrag van € 2,5 miljoen. Bij de FPG 2022 zal worden bezien of het nog opportuun is om deze reservering te handhaven. Immers de risico’s van Corona en stikstof en PFAS lijken mee te vallen. De stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf kent naar verwachting per 31-12-2021 een stand van circa € 65,2 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s te kunnen opvangen. Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit (€ 39,1 miljoen en de aanwezige reserve (€ 65,2 miljoen) van € 26,0 miljoen kan per 31-12-2021 worden afgedragen aan het Structuurfonds. Let wel het blijft een voorlopige inschatting die pas feitelijk zijn beslag krijgt op basis van de werkelijke omzet en cijfers in 2021. 8.

Toekomstperspectieven  Toekomstige grexen (Bossche Stadsdelta, Station Oost, Weener-locatie) Ook na 2021 zullen nieuwe gebiedsontwikkelingen en (stedelijke) herstructureringsprojecten ter hand genomen worden. Op 9 juni 2020 heeft de gemeenteraad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Naar verwachting worden voor deze locaties binnen vijf jaar een grondexploitaties geopend. Zeker voor de binnenstedelijke herstructureringsprojecten zal een sluitende grondexploitatie niet altijd mogelijk zijn, onder andere vanwege de excessieve kosten en relatief groot aandeel (gestapelde) huur- en goedkope koopwoningen. De omvang van een eventueel tekort is op dit moment nog niet in te schatten en is van veel factoren afhankelijk.  Herstructurering bestaande wijken De komende jaren hebben de wijken uit de jaren ’60 en ’70 een stevige impuls nodig. Mede door het beperken van de verhuurderheffing zijn corporaties in staat en bereid te gaan investeren in deze wijken. Het is een uitgelezen kans om samen met de corporaties de fysieke herstructurering en verduurzaming van wijken op te gaan pakken, waarbij de rol van de gemeente vooral in de herinrichting (verbeteren en klimaat adaptief maken) van het openbaar gebied zal liggen.

Hier liggen uitdagingen voor de komende decennia om samen met de corporaties en de wijkbewoners zelf deze opgave op te pakken. Een gemeentelijke financiële cofinanciering zal hier onvermijdelijk zijn. 

Tijdelijke c.q. flexwoningen 2e, 3e en 4e tranche Voor de realisatie van flexwoningen heeft uw raad voor tranche 2 en 3 respectievelijk € 715.000 en € 337.500 beschikbaar gesteld. Tranche 2 (locaties De Fuik 1, Aartshertogenlaan, Meerendonk en De Vliert|) nadert zijn afronding. Voor de 2 locaties uit tranche 3, geldt dat De Fuik 2 is opgeleverd en Belgeren nog moet worden gerealiseerd. Voor de Meerendonk, De Vliert en De Fuik 2 heeft de gemeente een subsidietoekenning gekregen van in totaal € 832.650. In onderstaand overzicht is een samenvatting van de voorlopige eindafrekening gegeven van tranche 2 omdat deze in een afrondende fase bevindt.

Tranche 2

Aantal flex Waarvan Totale kosten Krediet Restant woningen subsidiabel 186 € 1.073.000 € 474.285 € 715.000 € 116.285

Dit betekent dat het restant krediet wat niet benodigd is (ruim € 100.000) en dat gedekt wordt uit de GSB middelen niet zal worden besteed. Dit heeft voor het resultaat van het Grondbedrijf geen effect. Op basis van de haalbaarheidsstudie wordt voor de 4e tranche flexwoningen de locatie Noordoosthoek DGW voorbereid. Momenteel wordt gewerkt aan de verdere planvorming voor de realisatie van circa 220 tot 250 flexwoningen. De kosten ervan zijn voorzien in de grondexploitatie van de Noordoosthoek, waarbij het uitgangspunt een tijdelijke inpassing is, waarbij de investeringen voor het bouw- en woonrijp maken ook dienstbaar zijn aan de definitieve invulling.  Woonvisie Met het vaststellen van de woonvisie in juni van vorig jaar (inclusief het amendement “extra sociale huurwoningen”) zijn de beleidsuitgangspunten voor de woningdifferentiatie van nieuwe projecten vastgelegd. Door dit hoger aandeel sociaal en middenduur huur komt de haalbaarheid van met name nieuwe grootschalige gebiedsontwikkelingen (denk aan de Noordoosthoek DGW en Station-Oost ontwikkeling) onder druk te staan. We blijven wel streven naar het minimaal sluitend ontwikkelen van de nieuwe gebiedsontwikkelingen.

 Coronapandemie en stikstof- en PFAS risico’s De omvang van de stikstof- en PFAS risico’s en de effecten van de coronapandemie laten zich nog steeds moeilijk kwantificeren, maar dat er sprake is van enig risico lijkt evident. Aan de andere kant zien we, mede door druk op de woningmarkt, een gestage uitgifte van woningbouwkavels, en ook de uitgifte van bedrijvenkavels loopt voorspoedig. Bij de FPG-2022 zullen we de noodzaak van het risicobedrag van € 2,5 miljoen herijken.  Heesch West Het bestemmingsplan voor Heesch West zal naar verwachting in februari 2022 worden vastgesteld. Met het verder operationeel worden van de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West (gemeenten Oss, Bernheze en ’s-Hertogenbosch), worden bij vaststelling van het bestemmingsplan de door de gemeente Bernheze en ’s-Hertogenbosch in het verleden aangekochte gronden en de historische plan- en beheerkosten van de deelnemende gemeenten, ingebracht in de GR.

Ook de gezamenlijke door de deelnemende gemeenten getroffen verliesvoorziening van € 43,7 miljoen (om het exploitatietekort af te dekken) zal aan de GR worden overgedragen. Onze gemeente is voor 58% risicodragend, waardoor de verliesvoorziening voor ’s-Hertogenbosch uitkomt op een bedrag van € 25,37 miljoen. 9.

Samenvattend wordt voorgesteld a. Kennis te nemen van de (verwachte) resultaten van het grondbeleid 2021 zoals opgenomen in de voorliggende Marap 2021; b. Verder wordt op basis van de bevindingen uit deze Marap voorgesteld om de navolgende punten te verwerken in de Jaarrekening 2021: i. Het per 31-12-2021 afsluiten van de complexen Jan Sluyterstraat, Empel Noord, Zwartbroekweg 420, Rietvelden Middenterrein, Empel Zuid en het uiteindelijke resultaat van de positieve plannen (de eerste drie genoemde) storten in de Algemene Reserve Grondbedrijf, en de exploitatieresultaten van de projecten die met een verwacht tekort worden afgesloten (laatste twee) verrekenen met de verliesvoorziening; ii. Bijstellen van de verliesvoorziening tot een nu geraamd bedrag van circa € 21,22 miljoen, per 31-12-2021; iii. De winstneming volgens de voorgeschreven methode van een nu geraamd bedrag van € 22,55 miljoen per 31-12-2021 te nemen uit de winstgevende complexen; iv. Afwaardering MVA Boschveld met een bedrag van € 0,10 miljoen, om de boekwaarde af te stemmen op de marktwaarde; v. Op basis van de huidige verwachtingen een bedrag van circa € 26,0 miljoen af te dragen aan het Structuurfonds per 31-12-2021; vi.

De overdracht van de gronden, historische plan- en beheerkosten en verliesvoorziening voor het bedrijventerrein Heesch West naar de GR Heesch West bij vaststelling van het bestemmingsplan; vii. Op termijn een Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) opstellen voor het gemeentelijk vastgoed wat bij het Grondbedrijf is ondergebracht, en de resultaten ervan opnemen in de P&C rapportages van het Grondbedrijf.