20250221 raadsvoorstel Wensen en Bedenkingen deelname CV-BV's IKDB_17518649

WENSEN EN BEDENKINGEN OP VOORGENOMEN COLLEGEBESLUIT Registratienummer

17518649

Raadsvergadering

1 april 2025

Onderwerp

Voornemen college: deelname in twee CV/BV’s Innovatie Kwartier Den Bosch Met de oprichting van en deelname in twee CV/BV entiteiten voor het Innovatie Kwartier Den Bosch gaan we een samenwerkingsverband aan met marktpartijen. Het doel van deze samenwerking is om door bundeling van krachten en middelen uitvoering te geven aan onze verstedelijkingsopgave en om het data-ecosysteem te versterken. Hiermee dragen we bij aan de economische en datastad ambities van de gemeente.

Voorgenomen collegebesluiten 1.

Het college van burgemeester en wethouders is van plan deel te nemen in twee CV/BV constructies voor het Innovatie Kwartier Den Bosch. Een CV/BV voor de gebieds- en vastgoedontwikkeling en een CV/BV voor de meerjarige instandhouding van het innovatie-ecosysteem door community management, vastgoedexploitatie en vastgoedbeheer.

2.

Het college is onder voorwaarden bereid gemeentegaranties te verlenen aan de BV's. Dit is mogelijk noodzakelijk voor het door de BV’s aan te trekken vreemd vermogen dat nodig is voor het Project. Daarnaast kunnen gemeentegaranties ondersteunend werken bij het verkrijgen van een gunstig financieringsaanbod. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

3.

Het college is onder voorwaarden bereid om op te treden als vreemd vermogen verstrekker aan de BV’s. Dit kan helpen de financieringslasten van het Project te verlagen.

Toelichting procedure en vraag aan de gemeenteraad Verzoek aan de gemeenteraad: wettelijke verplichting Wij vragen uw gemeenteraad in deze fase om eventuele wensen of bedenkingen op ons voorgenomen besluit te formuleren in de vorm van een motie en deze aan ons voor te leggen zodat we uw raadsinbreng in de detailuitwerking van het juridisch construct kunnen meenemen. De Gemeentewet schrijft voor dat we als college sommige besluiten wettelijk pas kunnen nemen, nadat we uw gemeenteraad eerst hierover zijn mening hebben gevraagd. Dat is hier het geval. We nemen ons besluit pas definitief nadat we uw mening hebben gehoord. Formeel heet dit de wensen en bedenkingenprocedure volgens artikel 160 en 169 van de Gemeentewet. Met uw raad hebben we afgesproken dat u uw eventuele wensen of bedenkingen over ons voornemen in een motie opneemt. Als uw raad deze motie aanneemt, informeren we u eerst over de uitvoering van deze motie, voordat we als college een definitief besluit nemen. Aanleiding en doel Waarom Innovatie Kwartier Den Bosch? Als stad erkennen we het belang van data, ICT en digitalisering bij het aanpakken van talloze maatschappelijke opgaven en als kans om de economie en de werkgelegenheid verder te laten groeien. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Daarom zetten we in op de versterking van ‘s-Hertogenbosch als datastad. Deze ambitie is onder meer vastgelegd in onze Economische visie 2035, het Programma Datastad en ons Bestuursakkoord. Door middel van IKDB geven we invulling aan die versterking. Het door uw raad in september 2024 vastgesteld Ontwikkelplan IKDB met bijbehorend Ruimtelijk Raamwerk is de uitkomst van het gezamenlijk met de geselecteerde marktpartijen uitgevoerde verkennende haalbaarheidsonderzoek. Het ontwikkelplan en het ruimtelijk raamwerk vormen de basis voor verdere planologische, ruimtelijke, financiële en organisatorische uitwerkingen van het IKDB. Voor een succesvol IKDB is een gefaseerde ontwikkeling van een gecombineerd programma met kantoren, voorzieningen en woningen van in totaliteit circa 100.000 m2 BVO nodig. Dit programma is inclusief de bestaande Grasso–gebouwen en het kantoorgebouw Hooge Donken. Voor gebiedsontwikkelingen zijn we vaker een samenwerkingsverband aangegaan met marktpartijen. Willemspoort, Paleiskwartier en Haverleij zijn hiervan goede voorbeelden. De deelname voor het Innovatie Kwartier gaat nog een stap verder door ook de meerjarige instandhouding van innovatie-ecosysteem, vastgoedexploitatie en vastgoedbeheer onder te brengen in het samenwerkingsverband. Dit is essentieel voor het verder versterken en borgen van het ecosysteem.

Wat ging eraan vooraf? Na het doorlopen van de oriëntatiefase als bedoeld in de Nota verbonden partijen hebben wij u in 2022 via een raadsinformatiebrief over de ontwikkel- en tenderstrategie Innovatie Kwartier geïnformeerd over ons voornemen en principebesluit om een private samenwerkingspartner te zoeken voor de gebieds- en vastgoedontwikkeling en voor de vastgoedexploitatie en het -beheer, inclusief de ontwikkeling en instandhouding van het innovatie-ecosysteem. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In datzelfde jaar hebben wij vervolgens een partnerselectieprocedure gevoerd en twee samenwerkende private marktpartijen (AM B.V. en Coebax Groep B.V.) geselecteerd waarmee we in 2023 en 2024 de verkennende studie naar haalbaarheid van de ontwikkeling hebben uitgevoerd. De verkenningen, ramingen en second-opinions, die uitgevoerd zijn, hebben geleid tot de conclusie dat gekomen kan worden tot een haalbare gebieds- en vastgoedontwikkeling én langjarige exploitatie en beheer van het vastgoed en het ecosysteem. De volgende stappen om te komen tot uitvoering zijn het aangaan van een Publiek Private Samenwerking met de samenwerkingspartners AM B.V. en Coebax Groep B.V. in de vorm van de twee IKDB CV/BV’s en het opstellen en aan uw raad ter vaststelling voorleggen van het Ontwikkelkader IKDB. Dit is het ruimtelijk-functioneel kader met bijbehorend Beeldkwaliteitsplan, waaraan de (deel)plannen kunnen worden getoetst. Wij streven ernaar het Ontwikkelkader IKDB in het najaar van 2025 aan uw raad voor te leggen. Hoe ziet het vervolgproces eruit? Voorafgaand aan ons finale besluit om deel te nemen in de IKDB CV/BV’s, gemeentegaranties te verlenen en op te treden als vreemd vermogen verstrekker aan de BV’s, vragen we u uw wensen en bedenkingen uit te spreken in de vorm van een motie.

Nadat wij uw mening hebben gehoord besluiten wij definitief over het oprichten van de CV/BV’s en over het aangaan van een overkoepelende Raamovereenkomst en twee Samenwerkingsovereenkomst(en). De overkoepelende Raamovereenkomst (ROK) ziet op het geheel aan activiteiten en de daartoe tussen beide CV/BV's te maken afspraken. Er wordt daarnaast een Samenwerkingsovereenkomst (SOK 1) gesloten voor de gebieds- en opstal/vastgoedontwikkeling en er wordt een Samenwerkingsovereenkomst (SOK2) gesloten voor de meerjarige opstal/vastgoedexploitatie en -beheer en de ontwikkeling en instandhouding van het innovatie-ecosysteem, binnen het gebied Innovatie Kwartier. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In de bijlage 1 bij dit voorstel wordt de gekozen PPS-structuur verder toegelicht. Relevante besluitgeschiedenis • • • • • • • • • • • • • •

Raadsvoorstel Ontwikkelplan Innovatie Kwartier Den Bosch (IKDB) (reg.nr. 16578505), d.d. 10 september 2024; hierin informeerden we u ook over de start van de onderzoeksfase om onze deelname in een rechtspersoon te gaan verkennen; Economische Visie ’s-Hertogenbosch 2035, d.d. 10 september 2024; Collegevoorstel Intentieovereenkomst Innovatie Kwartier Den Bosch (reg. nr. 14706013), d.d. 13 februari 2023; Raadsinformatiebrief Selectie partner Innovatie Kwartier Den Bosch (reg.nr. 14396255), d.d. 1 november 2022; Raadsvoorstel Volgende stap Innovatie Kwartier: verbouwing Grenco-hallen (reg.nr. 13943869), d.d. 12 juli 2022; Collegevoorstel Ontwikkel- en tenderstrategie Innovatie Kwartier (reg.nr. 11838221), d.d. 22 februari 2022; Raadsinformatiebrief Position Paper Spoorzone ’s-Hertogenbosch: ‘De Brede Binnenstad; motor van de koploper’ (registratienummer: 11783668) dd. 11 januari 2022; Raadsvoorstel Innovatiedistrict en Visie Grenco-terrein (reg.nr. 10276008), d.d. 6 oktober 2020; Raadsvoorstel Verbouwing Grasso tot ICT-bedrijvencentrum (reg.nr. 8644631), d.d. 27 februari 2019; Raadsvoorstel Ontwikkelrichtingen en aanpak Spoorzone ’s-Hertogenbosch (reg.nr. 7475064), d.d. 6 maart 2018; Collegevoorstel Intentieovereenkomst projectgebied EKP-terrein (reg.nr. 6159506), d.d. 27 februari 2018; Raadsvoorstel Ontwikkelkader EKP-terrein (reg.nr. 6920848), d.d.

30 januari 2018; Raadsvoorstel Hoofdkeuzes Bedrijvencentrum Grasso (reg.nr. 7005734), d.d.11 juli 2017; Nota verbonden partijen ’s-Hertogenbosch 2024-2027.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten Het primaire doel van ons voornemen om deel te gaan nemen in de IKDB CV/BV’s is het realiseren van de gebiedsontwikkeling en om de data-economie in onze gemeente te versterken door het ontwikkelen, bouwen en langjarig exploiteren van een innovatie-ecosysteem (vastgoed en netwerk). We lichten hier kort toe welke keuzes we voornemens zijn om te maken. In bijlage 1 bij dit voorstel worden de keuzes, doelstellingen, het publiek belang, de rollen en posities van partijen en de risico’s en risicobeheersing verder toegelicht en wordt een aantal gemeentelijke aspecten verder uitgewerkt. 1. Deelnemen in (een) privaatrechtelijke rechtsperso(n)on(en) in de vorm van een CV/BV-constructie (PPS) biedt voor het bereiken en bewaken van de publieke doelstellingen de meeste voordelen. Het is van groot belang dat we kiezen voor een samenwerkingsvorm waarin een heldere en transparante sturing op de doelen, contractering, financiën en risico’s voorop staat, dat zorgt voor blijvende invloed van de gemeente op de publieke doelstellingen. We kunnen de integrale opgave het best bereiken met het oprichten van (een) zakelijke gebiedsentiteit(en). Hierin zijn verschillende vormen denkbaar. We hebben onderzocht wat de best passende vorm is. Er is gekeken naar de VOF/CV, de NV/BV, de Coöperatie, de Stichting en de gemeenschappelijke regeling.

Na het doorlopen van het stappenplan in de Nota verbonden partijen om te komen tot een afgewogen keuze voor de vorm waarin we dit publieke belang gaan implementeren, bleek het oprichten van twee CV/BV’s de beste optie. Waarvan één CV/BV voor de uitvoering van de planvorming en grond- en vastgoedexploitatie (CV1) en één CV/BV voor het creëren en in standhouden van het ecosysteem (met een ecosysteemorganisatie) en vastgoedeigendom en -beheer (CV2) voor het IKDB. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Door het Project IKDB daarbij integraal en eenduidig onder één beproefd aansturingsmodel te brengen (directie en aandeelhouders met toezicht door een RvC) wordt tevens vormgegeven aan samenhangende risicobeheersing. Zo ontstaat een uitvoeringsorganisatie die snel en efficiënt kan handelen in een marktgerichte omgeving, gericht is op de optimalisatie van (financieel) resultaat en kwaliteit en in staat is zelfstandig besluiten te nemen binnen de gestelde kaders. 2. De entiteiten kunnen volgens een heldere structuur worden opgezet. Zoals hiervoor toegelicht is voor de samenwerking (PPS) gekozen voor twee (combinaties van) vennootschappen in de vorm van twee CV/BV’s (CV/BV1 en CV/BV2) op de wijze zoals in onderstaand organogram is weergegeven.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Rol van de CV’s Het Project IKDB wordt voor rekening en risico van de twee commanditaire vennoten (CV’s) gerealiseerd en beheerd. De commandieten (zijnde de stille vennoten) zijn als geldschieter binnen de commanditaire vennootschap (CV) verantwoordelijk voor de financiering. Daarnaast worden twee projectvennootschappen (BV’s) opgericht die optreden als beherend vennoten in de commanditaire vennootschap (CV) en in die zin inhoudelijk verantwoordelijk zijn voor de realisering van het Project en dagelijkse gang van zaken in het ecosysteem. De BV’s zijn daarmee het werkapparaat van de CV’s. De winsten en verliezen van de ontwikkeling vallen in de CV’s en komen dus ten goede, respectievelijk ten laste van de commandieten in de betreffende CV. Rol van de BV’s Binnen de BV’s vindt besluitvorming plaats en worden de benodigde werkzaamheden verricht. De partijen nemen deel in de BV’s zoals hiervoor omschreven, waarbij de gemeente en AM B.V. een rol hebben in BV1 en de gemeente, AM B.V. en Coebax Groep B.V. een rol hebben in BV2. De BV’s zijn opdrachtgever voor alle werkzaamheden die ten behoeve van het Project uitgevoerd dienen te worden. Hieronder vallen de werkzaamheden van de planvorming en grond- en vastgoedexploitatie in BV1 en het vastgoedbeheer en de ecosysteemorganisatie in BV2.

Inbreng gronden/eigendommen De gronden binnen het gebied zijn grotendeels eigendom van de gemeente en van een aan Coebax gelieerde private partij. Door BV1 zullen na planvorming de benodigde gronden van de gemeente en de (aan Coebax gelieerde) partij gefaseerd (per deelgebied) worden afgenomen, waarna de bouwplannen worden gerealiseerd en gronden bouwrijp worden gemaakt. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Vervolgens wordt het door BV1 te realiseren vastgoed verkocht aan BV2 en aan een woningcorporatie (waar het de betaalbare huurwoningen betreft). 3. Deelnemen in (een) afzonderlijke rechtsperso(o)n(en) dient het publiek belang. Het realiseren en instandhouden van vastgoed en een innovatie-ecosysteem is strikt genomen geen gemeentelijke taak, maar door de voorstelde aanpak en de samenwerking met de markt wordt het publiek belang wel gediend. Wij zijn van mening, dat we de realisering van deze doelen niet volledig aan de markt kunnen overlaten, maar ook niet zonder de markt kunnen. Enerzijds wenst de gemeente grip te houden op het gebied en anderzijds gebruik te kunnen maken van de specifieke kennis en kunde van de markt. De samenhang van de commerciële ruimten en voorzieningen, de woningbouw en de openbare ruimte maakt het noodzakelijk dat het Project IKDB in één hand tot ontwikkeling wordt gebracht en langjarig wordt beheerd in verband met de instandhouding en uitbouw van het IKDB-ecosysteem. De gemeentelijke beleidsambities en doelstellingen met betrekking tot de thematische invulling van de commerciële ruimten, de woningbouw en de afstemming met de omgeving zijn bij deelname aan een daartoe opgerichte Publiek Private Samenwerking (PPS) het best gewaarborgd.

Betrokkenheid van ontwikkelplan tot (ecosysteem)beheer geeft de beste garantie dat de gemeentelijke doelstellingen gehaald worden. Dat vraagt een intensieve samenwerking met marktpartijen en directe integrale sturing bij het gehele proces. Bij een samenwerking met externe partijen kan de essentiële specifieke kennis en kunde van externe partijen benut worden en kunnen eventuele risico’s gedeeld worden. 4. De beoogde samenwerkingspartners bieden meerwaarde. De ontwikkelcombinatie verenigt de specifieke en essentiële gebiedsontwikkelkennis en -kunde (AM) en campusontwikkelkennis en -kunde en een netwerk van data/ICT bedrijven (Coebax). www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De BIM N.V. zal in de rol als opdrachtnemer (van BV2) worden betrokken in de exploitatie en het beheer van het tot het ecosysteem behorend commercieel vastgoed en zal daarmee de rol die zij nu vervult voor de gebouwen in het Innovatie Kwartier voortzetten en uitbreiden. Een woningcorporatie zal in de rol als afnemer (van BV1) worden betrokken in de exploitatie en het beheer van de tot het ecosysteem behorende betaalbare huurwoningen. De beoogde woningcorporatie is BrabantWonen. 5. Over de fasering en inbreng van gronden worden afspraken gemaakt in de te sluiten Samenwerkingsovereenkomsten. Het gehele IKDB gebied zal in de komende jaren fasegewijs, met steeds een integrale aanpak per deelgebied, worden ontwikkeld. Hierdoor wordt het financiële risico van BV1 beperkt, omdat er voor een minder lange termijn (voor)financiering nodig is. De gemeente houdt zo lang mogelijk de gronden en bestaande gebouwen in eigendom (en exploitatie) en daarmee de regie in handen. Ook bij een eventuele tussentijdse beëindiging van CV1 blijven de gronden in eigendom bij de gemeente. De gemeente kan deze gronden dan op een later moment alsnog inzetten voor ontwikkeling. Kanttekeningen en risico’s Er zijn risico’s verbonden aan gebiedsontwikkelingen, aan opstalexploitaties en ook aan onze deelname in de IKDB CV’s.

Gedurende de samenwerking zullen wij de risico’s blijvend inventariseren, analyseren en beheersen. In de toelichting bij dit voorstel (bijlage 1) wordt nader ingegaan op de in onderstaande tabel benoemde risico’s en de beheersing daarvan.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Risico type Organisatorisch

Risico omschrijving Verlies aan zeggenschap; door deelname in een verbonden partij wordt onze zeggenschap meer indirect.

Juridisch

Juridisch en contractueel risico; onduidelijkheid over afspraken, verantwoordelijkheidsverdeling, wijzigingen wet- en regelgeving etc. leiden tot geschillen.

Juridisch

Exit risico; onzekerheid bij tussentijdse

Beheersmaatregel In de Samenwerkingsovereenkomsten, de overeenkomsten van de CV’s en de oprichtingsaktes van de BV’s wordt voorzien in de nodige regelingen rond zeggenschap en besluitvorming om de slagvaardigheid en langjarige betrokkenheid van en bij de entiteiten te borgen, zulks met inachtneming van het publiek belang. Verder is de gemeente vertegenwoordigd in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, de directie en de Raad van Commissarissen. Via de lijn van het publiekrecht houdt de gemeente grip op de ruimtelijke-functionele ontwikkeling. Dit beheersen we door Samenwerkingsovereenkomsten en statuten met duidelijke taak- en risicodeling en governance te sluiten/vast te stellen, juridische toetsing van contracten en inbouwen van clausules voor wijzigingen in regelgeving (hardheidsclausules) en voor onvoorziene omstandigheden. Dit beheersen we in de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

beëindiging, financiële claims, zonder realisatie gewenste maatschappelijke meerwaarde etc.

Financieel

Financieel

Financieel belang van de gemeente in de CV’s is risico dragend; denk hierbij aan:  Markt- en exploitatierisico,  Financieringsrisico.

Financieel risico van langjarige gebiedsontwikkeling

Samenwerkingsovereenkomsten met een goed onderbouwde businesscase en haalbaarheidsstudie voorafgaand aan deelname en voorafgaand aan uitvoering van deelontwikkelingen, gefaseerde grondinbreng per deelgebied en heldere contractuele afspraken over de exit-strategie. Verder wordt een op het risicoprofiel van de verbonden partijen toegespitst risicomanagementsysteem ingericht, van waaruit periodiek de risico’s worden beheerst en gemonitord. Uw raad wordt via de planning & control cyclus geïnformeerd over de stand van zaken van de CV’s. Beheersing door het Project gefaseerd (in deelplannen) te ontwikkelen. Beheersing door spreiding van financieringsbronnen, afspraken financieringsconstructies, publieke garanties/contragaranties en leningen. Bovendien is de gemeentelijke aansprakelijkheid beperkt tot de inbreng van eigen vermogen (maximaal € 10 miljoen in CV1 en maximaal 27,5 miljoen in CV 22) Binnen het grondbedrijf van de gemeente is er een Algemene Reserve opgebouwd om deze risico’s op te kunnen vangen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Politiek, maatschappelijk

Reputatie- en bestuurlijk risico; bijvoorbeeld negatieve publieke aandacht bij onvoldoende maatschappelijke inbedding, falende participatie of vertraging/mislukking.

Dit beheersen we met afspraken in de Samenwerkingsovereenkomsten over het creëren van draagvlak via actieve stakeholderbetrokkenheid en transparante en proactieve communicatie en actieve participatie en inspraak voor bewoners en belanghebbenden gedurende de hele ontwikkelperiode en periodieke evaluatie en transparante besluitvorming om steun te behouden.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Financiën Grondexploitatie De gemeente en samenwerkingspartners AM en Coebax gaan gezamenlijk het IKDB tot ontwikkeling brengen. Hiertoe voeren ze gezamenlijk de grondexploitatie van de gebiedsontwikkeling. In de grondexploitatie zijn de uitgangspunten en ambities uit het Ontwikkelplan verwerkt. Op basis van de huidige inzichten en marktgegevens kan geconcludeerd worden dat een sluitende grondexploitatie realistisch is. In CV1 hebben de gemeente en AM beide een 50% aandeel. Het uiteindelijke resultaat van CV1, zowel positief als negatief, wordt door beide partijen bij afronding van de gebiedsontwikkeling gelijkelijk verdeeld. De gebiedsontwikkeling kent een lange doorlooptijd van minstens 15 jaar. Het gebied zal dan ook gefaseerd tot ontwikkeling worden gebracht waarbij er rekening mee dient te worden gehouden dat de marktomstandigheden kunnen wijzigen. Om in te kunnen spelen op de marktomstandigheden is flexibiliteit ingebouwd. Van belang is dat elke deelfase af is en dat na afronding van een fase het gebied goed kan functioneren. In principe is er de mogelijkheid om na iedere fase te kunnen stoppen of te herprogrammeren. Naast de grondexploitatie van de PPS wordt er ook binnen het grondbedrijf een gemeentelijke grondexploitatie voor het Project geopend.

Deze gemeentelijke grondexploitatie zal zeer beperkt zijn en omvat in feite alleen de in te brengen gemeentelijke gronden en panden, de plankosten die de gemeente maakt in haar publiekrechtelijke rol, de aanvangskosten van het ecosysteem en de financieringslasten van het Project. Uitgangspunt is dat deze grondexploitatie budgettair neutraal sluit.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Vastgoedexploitatie Het nemen van een langjarige rol in de exploitatie van commercieel vastgoed is voor de gemeente uitzonderlijk. Door voor 50% deel te nemen in dit onderdeel van de PPS kan de gemeente vanuit een privaatrechtelijke rol regie voeren op het ecosysteem. Hiermee wordt de grootte van de financiële inbreng van de gemeente hoger, maar dit risico wordt beheerst door de ontwikkeling te faseren waarin bijgestuurd kan worden op omvang, programma en het tempo van ontwikkelen. Uitgangspunt is dat alleen het kantoorprogramma en de voorzieningen en het eventuele vrije sector/short stay woonprogramma in eigendom blijven van de samenwerking. Het betaalbaar woonprogramma wordt verkocht aan een woningbouwcorporatie. Op basis van de haalbaarheidsberekening wordt voor CV2 een positief rendement geraamd. Als voorlopig uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat het vastgoed na 20 jaar wordt verkocht. Het resultaat na verkoop komt voor dan voor 50% ten goede aan de gemeente. Financiering Om het Project te kunnen realiseren dient het Project gefinancierd te worden. Op basis van de huidige haalbaarheidsberekeningen wordt de maximale financieringsbehoefte van het hele Project (CV1 en CV2) tijdens de gehele looptijd ingeschat op circa € 155 miljoen. Deze financiering loopt gedurende de ontwikkeling geleidelijk op.

Als voorlopig uitgangspunt is in de business case aangehouden dat zowel voor CV1 als CV2 60% vreemd vermogen wordt opgehaald en dat de gemeente 20% en AM/Coebax 20% eigen vermogen inbrengen. Het eigen vermogensbeslag in CV1 bedraagt voor de gemeente maximaal circa € 10 miljoen. Bij afronding van elke fase wordt het vastgoed verkocht aan BV2 of de woningbouwcorporatie. Dit verlaagt het vermogensbeslag in CV1.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor CV2 loopt het eigen vermogensbeslag voor de gemeente op tot circa € 27,5 miljoen in de laatste fase van het Project. De jaarlijkse financieringslasten van de gemeente zullen in eerste instantie voorgefinancierd worden uit de algemene reserve van het grondbedrijf. Uit de jaarlijkse verwachte dividenduitkeringen uit CV2 (vanaf oplevering vastgoed fase 1) worden deze lasten gedekt. Garantstelling en verstrekken vreemd vermogen Uit gesprekken met een potentiële externe financier voor het aantrekken van vreemd vermogen is gebleken dat gemeentegaranties ondersteunend kunnen werken of zelfs noodzakelijk kunnen zijn voor het verkrijgen van een gunstig financieringsaanbod. Als college staan wij hier in beginsel positief tegenover. Daarom zal in de Samenwerkingsovereenkomsten de intentie worden opgenomen dat de gemeente, onder strikte voorwaarden, bereid is dergelijke gemeentegaranties op door de vennootschappen aan te trekken vreemd vermogen af te geven. Met het oog op het minimaliseren van het gemeentelijke risico zal de gemeente voorwaarden verbinden aan het verlenen van gemeentegarantie in de vorm van contragaranties (concerngaranties) door AM en Coebax, waarbij iedere partij voor haar deel garant staat jegens de gemeente in combinatie met het zo mogelijk stellen van zekerheden door de BV’s aan de gemeente in de vorm van hypotheekrechten e.d.

Tevens zal het beschikbaar hebben van voldoende eigen vermogen binnen de CV’s en het hanteren van minimale afzetgaranties op het te realiseren vastgoed het risico verder minimaliseren. Voor het afgeven van een gemeentegarantie zal een marktconforme vergoeding worden gevraagd. Om de financieringslasten van het project te verlagen kan het ook wenselijk zijn dat de gemeente als vreemd vermogen verstrekker optreedt. Het college is hier onder voorwaarden toe bereid. In de Samenwerkingsovereenkomsten zal deze intentie worden uitgewerkt. Van belang is dat geborgd wordt dat de gemeente hierbij marktconform handelt en geen extra risico loopt. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Verantwoording Zoals gebruikelijk bij de plannen die onder het grondbedrijf vallen rapporteren wij jaarlijks aan uw raad in de paragraaf grondbeleid en in de paragraaf verbonden partijen in de jaarrekening en in de managementrapportage over de financiële voortgang van het project en over de ontwikkeling van het benodigde weerstandsvermogen voor het project. Duurzaamheid Duurzaamheid is, onder meer via innovatieve toepassingen, een belangrijk onderdeel van de gehele ontwikkeling van het Innovatie Kwartier. In de uitwerking van de (deel)plannen zal hier op gebieds- en gebouwniveau toepassing aan worden gegeven. In het Ontwikkelkader IKDB wordt ook een duurzaamheidsparagraaf voor de gebiedsontwikkeling uitgewerkt. Participatie en communicatie Tijdens de onderzoeksfase naar de ruimtelijke en programmatische haalbaarheid zijn vier bijeenkomsten georganiseerd om informatie te verstrekken en input op te halen bij omwonenden, geïnteresseerden en bestaande en toekomstige gebruikers. In de volgende fase van uitwerking van het Ontwikkelkader en bij de uitwerking van de plannen voor de deelgebieden door de opgerichte publiek-private samenwerking, zal participatie altijd plaatvinden in een actieve dialoog met de omgeving en andere belanghebbenden.

Zoals gezegd wordt het Ontwikkelkader nog ter vaststelling aan uw raad voorgelegd en wordt aan uw raad jaarlijks gerapporteerd zoals hiervoor in de financiële paragraaf onder verantwoording is omschreven.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Het oprichten van en deelnemen in de CV/BV entiteiten en het aangaan van de Raam- en Samenwerkingsovereenkomsten met de marktpartijen is een collegebevoegdheid en zal dus niet separaat ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1.

Toelichting deelname in twee CV/BV’s IKDB

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Comissie Sector/Afdeling Inlichtingen

17518649 Eventuele wensen en bedenkingen uitspreken R.J.J. Geers Bedrijvigheid: 17 maart 2025 SO/P&P en SO/WGZ A. van Limpt en A. d'Haens en M.J. Schreven www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704