20230131 Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

13837427 31 januari 2023

Onderwerp

Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek Het mogelijk maken van een kwalitatief hoogwaardige duurzame, groene woonwijk met circa 2.300 tot maximaal 3.000 woningen in de Noordoosthoek van de Groote Wielen op basis van een flexibel bestemmingsplan dat geschoeid is op de leest van de Omgevingswet. Dit flexibele bestemmingsplan stelt ons in de gelegenheid om maximaal in te zetten op realisatie, kwaliteit, betaalbaarheid en economische haalbaarheid. Het bestemmingsplan draagt bij aan de doelstelling van de Woonvisie om voor de periode 2020-2030 10.500 woningen binnen de gemeente te realiseren en aan de ambities zoals verwoord in het bestuursakkoord om meer betaalbare woningen te realiseren. Waar eerder 1800 woningen waarvan 25 procent sociale huur en 75 procent vrije sector was voorzien, koersen we nu op 2300 – 3000 woningen waarvan 30 procent sociale huur en 20 tot 40 procent middenhuur en/of betaalbare koop. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. de zienswijzen 1, 5, 6, 7, 9, 12, 13, 14, 15, 16, en 17 gegrond en de overige ongegrond dan wel niet ontvankelijk te verklaren te verklaren, zoals beschreven in de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek; 2. het bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.00024971401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Lijst van wijzigingen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek’, gewijzigd vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002497-1401.dgn; 3. geen grondexploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening). 4. Het vaststellen van een bestemmingsplan voor het gebied met de bestemming “Woongebied” in het bestemmingsplan de Groote Wielen Noordoosthoek met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002497-1401, dat door middel van arcering is aangeduid op bijlage 10 van dit besluit ‘Kaart delegatiebesluit’, te delegeren aan burgemeester en wethouders. 5. Voor de uitoefening van de onder 4 van dit besluit gedelegeerde bevoegdheid de volgende beleidsregel vast te stellen: a. artikel 9 van de planregels bevat de planregeling voor de functie ‘Woongebied’; b.

artikel 9.2 bevat een binnenplanse bestemmingsplanactiviteit-vergunningenstelsel; c. denkbaar is dat er na verlening van een bestemmingsplanactiviteit-vergunning voor een locatie op grond van artikel 9 van de planregels nog latente planologische ruimte beschikbaar blijft, bijvoorbeeld doordat de maximale bouwhoogte niet ten volle wordt benut. Aangezien artikel 9.1 veel verschillende soorten gebruik mogelijk maakt, kan er ook sprake zijn van niet benutte gebruiksmogelijkheden; www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

d.

6.

op grond van het delegatiebesluit zijn burgemeester en wethouders bevoegd om deze latente planologische ruimte weg te bestemmen door een bestemmingsplan vast te stellen dat uitsluitend de vergunde en feitelijk gerealiseerde bebouwing en/of gebruik planologisch mogelijk maakt; e. burgemeester en wethouders zijn bevoegd het percentage betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) dat is vastgelegd in artikel 9.2 onder ‘bouwen’ lid b. van de planregels te verhogen, passend binnen de door de raad vastgestelde kaders van het woonbeleid en/of door de raad nieuw vast te stellen woonbeleid voor de gemeente in het algemeen of het plangebied in het bijzonder. Burgemeester en wethouders dienen indien zij van deze bevoegdheid gebruik maken, te motiveren dat de verhoging financieel en economisch uitvoerbaar is en dat voldaan wordt aan de in het Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader vastgelegde plankwaliteit. Er hoeft ten behoeve van de uitoefening van de onder 4 gedelegeerde bevoegdheid geen kostenverhaal plaats te vinden omdat het bestemmingsplan dat burgemeester en wethouders vaststellen geen aangewezen bouwplannen mogelijk maakt die ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog niet vergund en gebouwd zijn.

Aanleiding Doorpakken op grootschalige woningbouwlocatie De Groote Wielen Noordoosthoek (2300-3000 woningen) Om de woningbouwproductie in de Groote Wielen op gang te houden en bij te dragen aan de woningbouwambities in het bestuursakkoord, is het noodzakelijk om de Noordoosthoek in ontwikkeling te nemen. Hiervoor stellen we uw raad voor kaders vast te stellen, waarbinnen de woningbouwontwikkeling kan plaatsvinden. Hiertoe bieden wij u het bestemmingsplan De Groote Wielen – Noordoosthoek ter vaststelling aan. Beoogd doel Met dit bestemmingsplan leggen we de (kwaliteits)kaders vast voor het realiseren van een nieuwe woonwijk in de Noordoosthoek van De Groote Wielen Binnen dit kader streven we naar een zo hoog mogelijk betaalbaar programma met maximale productiesnelheid en met www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

inachtneming van de marktomstandigheden, bestaande contractuele afspraken, plankwaliteit en financiële haalbaarheid. Oorspronkelijk waren in de Noordoosthoek 1.800 woningen gepland, waarvan 25 procent sociaal en 75 procent vrijesector. Nu zetten we in op 2.300 – 3.000 woningen, waarvan 30 procent sociale huur en minimaal 20 tot 40 procent middenhuur en/of betaalbare koop. Hiermee leveren we een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave. Met dit bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de wens van de raad om uit te gaan van een flexibel bestemmingsplan op basis van uitnodigingsplanologie, waarin uw raad de kaders vaststelt. Een Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader (RFK) maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan en sluit aan op de door de raad gestelde kwaliteitsambities zoals eerder vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten. Relevante besluitgeschiedenis  In uw raadsvergadering van 12 juni 2017 heeft uw raad in motie 28 (Doorpakken op de Groote Wielen) gevraagd om een bestemmingsplan voor de Noordoosthoek van De Groote Wielen op te stellen. In de motie verzocht u om bij het opstellen van het bestemmingsplan uit te gaan van uitnodigingsplanologie voor corporaties, ontwikkelaars en particulieren.  In onze raadsinformatiebrief van 7 september 2017 (reg.nr.

7177658) hebben wij u geïnformeerd over ons besluit om het project Noordoosthoek – De Groote Wielen aan te melden bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu voor een experiment bestemmingsplan met verbrede reikwijdte.  In het raadsinformatiebulletin 2018 week 27 (bericht 11) hebben wij u op de hoogte gebracht van het door de commissie voor milieueffectrapportage (commissie mer) uitgebrachte advies.  Op 7 juli 2020 hebben wij u in onze raadsinformatiebrief (reg.nr.10139005) geïnformeerd over de door ons vastgestelde De Groote Wielen Noordoosthoek Nota van Uitgangspunten .  In onze raadsinformatiebrief van 22 juni 2021 (reg.nr 11077290) hebben wij u geïnformeerd over ons besluit het ontwerp bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek ter inzage te leggen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten 1. De zienswijzen zijn deels gegrond en deels ongegrond en geven ons de aanleiding het (ontwerp)bestemmingsplan te wijzigen Er zijn door 93 betrokkenen en instanties 20 unieke zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan ingediend. De zienswijzen onder nummer 20 is buiten de indieningstermijn ingediend. Deze dient daardoor niet ontvankelijk te worden verklaard. De overige zienswijzen zijn wel ontvankelijk Eén partij heeft naar aanleiding van verkoop van een groot deel zijn gronden aan de gemeente zijn zienswijze ingetrokken (zienswijze 10). Hierbij wordt verwezen naar argument 2 onder e. De samenvatting van de ingekomen zienswijzen en beantwoording leest uw raad in de Nota zienswijzen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek (bijlage 1 bij dit raadsvoorstel). De zienswijzen leiden tot wijziging van het (ontwerp) bestemmingsplan. Deze wijzigingen zijn, samen met de ambtelijke wijzigingen, opgenomen in de Lijst van wijzigingen De Groote Wielen Noordoosthoek (bijlage 5 bij dit raadsvoorstel). 2. Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ a.

Flexibiliteit: meebewegen met actuele marktomstandigheden We realiseren in het bestemmingsplan 2300 tot maximaal 3000 woningen in een periode van minimaal 10 jaar. Mede op basis van uw motie ‘Doorpakken in De Groote Wielen ‘ stellen is dit bestemmingsplan gebaseerd op uitnodigingsplanologie. Daarbinnen kan flexibel worden meebewogen met actuele marktomstandigheden (innovatie naar duurzaam, betaalbaar en levensloopbestendig bouwen) en het zo hoog mogelijk houden van de woningbouwproductie. De flexibiliteit ligt in het aantal woningen, de verhouding gestapelde ten opzichte van grondgebonden woningen en de verhouding tussen middenhuur en betaalbare koop. Voor elk deelplan voorzien we een participatieproces inclusief geborgde omgevingsdialoog, in de geest van de Omgevingswet. Zie hiervoor paragraaf participatie en communicatie. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De flexibiliteit in het bestemmingsplan biedt tevens gelegenheid om Rijksfinanciering te verwerven voor het realiseren van de landelijke én lokale ambitie om (ook in de Noordoosthoek) meer betaalbaarheid te realiseren. b.

Kwaliteit van de wijk: voortbouwen aan de Groote Wielen De Noordoosthoek is het laatste te ontwikkelen gebied van De Groote Wielen. Voor dit deelgebied willen wij voortborduren op het goeds dat al is ontwikkeld in de voorgaande wijken, maar zeker ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De Noordoosthoek zal een intensiever gebouwde wijk worden met meer gestapelde woningen, doch met de kwaliteitskenmerken van De Groote Wielen. De ambities die de gemeente in het plangebied heeft, zijn vastgelegd in het Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader (RFK). In de regels leggen een groenscore van minimaal 40% voor het totale plangebied vast. Ook werken we met de biodiversiteitsscore en speelt het onderdeel ‘Water’ weer een centrale rol in deze wijk. Het RFK is aan de regels van het bestemmingsplan verbonden. Betrokken partijen kunnen uit dit RFK opmaken wat de gemeentelijke ruimtelijke functionele en kwalitatieve ambities binnen het totale plangebied en per deelgebied zijn en wat, naast de planregels, het toetsingskader is voor bouwplannen waaraan een initiatief binnen het plangebied aan moet voldoen.

c.

Het belang van meer betaalbare woningen De druk op de betaalbare woningvoorraad is met de vele woningzoekenden in het betaalbare segment groot. De in het bestuursakkoord opgenomen gemeentebrede ambitie om te sturen op 70% betaalbaar is noodzakelijk om aan deze vraag te kunnen voldoen. Op de totale ambitie van 10.000 woningen zijn meer betaalbare woningen in de Noordoosthoek dan de oorspronkelijke 25 procent wenselijk, gezien de planomvang van 2300-3000 woningen. Deze gemeentebrede ambitie dienen we in balans te brengen met ruimtelijke kwaliteit en haalbaarheid Noordoosthoek. Oorspronkelijk waren in de Noordoosthoek 1.800 woningen gepland, waarvan 25 procent sociaal en 75 procent vrijesector. Nu zetten we in op 2.300 – 3.000 woningen, waarvan 30 procent sociale huur en minimaal 20 tot maximaal 40 procent middenhuur en of betaalbare koop. Hiermee leveren we een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave. Tevens creëren www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

we perspectief op doorstroming door het realiseren van woonproducten voor de doelgroep middeninkomens (gezinnen die groter willen gaan wonen en ouderen die kleiner willen gaan wonen). Inwoners uit De Groote Wielen kunnen hierdoor ook juist een wooncarrière maken binnen de wijk. Bij het zoveel mogelijk realiseren van betaalbare woningen zijn we afhankelijk van marktontwikkelingen, financiële haalbaarheid en toekomstige mogelijkheden m.b.t. Rijksbijdragen voor betaalbare woningbouw. Daarom kiezen we voor een flexibel bestemmingsplan met een ondergrens betaalbare woningen ter hoogte van 30 % sociale huur en 20 % middenhuur en/of betaalbare woningen, met de ambitie om in laatstgenoemde categorie 40 procent te realiseren op basis van marktinnovaties en Rijksfinanciering. Daarom stellen wij u voor een delegatiebesluit te nemen zoals toegelicht onder argument 4. Onder betaalbare koopwoningen verstaan wij woningen tot de door het rijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens (voor 2023 door het Rijk vastgesteld op € 355.000,-). Omdat de betaalbaarheidsgrens nog niet wettelijk is vastgelegd, hanteren we in het voorliggend bestemmingsplan nog maximaal de NHG-grens. Bij de deelplanuitwerking kunnen en zullen wij echter uitgaan van voornoemde, jaarlijks door het Rijk vast te stellen, betaalbaarheidsgrens. d.

Mobiliteit De ambities op het gebied van woningbouw in de Groote Wielen kunnen we alleen waarmaken als we de ontsluiting van De Groote Wielen tijdig goed regelen. Het plangebied van het bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ is beperkt tot het woongebied vanwege de (begrensde) aanmelding in 2017 voor de Crisis- en herstelwet. In het bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ is in de regels de voorwaarde opgenomen dat per deelplan moet worden aangetoond dat ná realisatie van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbare structurele verkeersafwikkeling. In het bestuursakkoord hebben we afgesproken dat we een rondweg rond de Groote Wielen gaan realiseren en investeren in de westelijke ontsluiting naar de A2 (o.a. Hustenweg en Blauwe Sluisweg). In 2023 werken www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

we, in lijn met de afspraken in het Bestuursakkoord, voort aan een integrale mobiliteitsstudie De Groote Wielen inclusief dimensionering van een robuuste verkeersoplossing. Voor de Noordoosthoek komen we in Q2 2023 met een Plan van Aanpak verkeersmaatregelen korte termijn ten behoeve van woningbouw Noordoosthoek, passend binnen de robuuste verkeersoplossing op de langere termijn. Voor aanpassingen aan de hoofdinfrastructuur zal een (zullen) separate planologische procedure(s) moeten worden doorlopen. Zie hiervoor ook kanttekeningen/risico’s. e.

De afspraken met de eigenaren van de percelen Rosmalensedijk 14, 14a en 15 zijn in het bestemmingsplan verwerkt. Op 16 februari 2022 zijn de eigenaren van de percelen Rosmalensedijk 14/14a en 15 en Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. tot een overeenkomst gekomen over de aankoop van de grond en de uiteindelijke beëindiging van de bedrijvigheid op de betreffende percelen. Deze overeenkomst is in goed overleg met de gemeente tot stand gekomen. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft vervolgens de gronden van Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. overgenomen en draagt zorg voor een aantal afspraken die binnen de koopovereenkomst tot stand zijn gekomen. Per brief d.d. 27 mei 2022 hebben de eigenaren de zienswijze die namens hen op het ontwerp zijn ingediend, ingetrokken. Ten aanzien van de twee bedrijfsloodsen is afgesproken dat beide bedrijven van de eigenaren van Rosmalensedijk 14, 14a en 15 uiterlijk tot 31 december 2031 hun activiteiten mogen voortzetten in de twee loodsen aan de Rosmalensedijk 15 en 14. Het bestemmingsplan wordt hierop gewijzigd vastgesteld. Zo zal in de regels en op de verbeelding ter plaatse van de bedrijfsloodsen een tijdelijke bestemming opgenomen worden voor het voortgezet gebruik van het bedrijf tot uiterlijk 31 december 2031. De woonpercelen waar de bedrijfswoningen staan, krijgen in het bestemmingsplan de bestemming ‘Wonen’.

Dit betekent dat op deze percelen een goed woon- en leefklimaat moet worden gegarandeerd. Voor de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

aanleg van de aansluiting van de Rosmalensedijk op de Hustenweg zal geluidsonderzoek plaatsvinden. Daaruit zal moeten blijken welke maatregelen er moeten worden getroffen om ter plaatse een goed woonen leefklimaat te kunnen garanderen. 3. Alle gronden met bouwmogelijkheden zijn in bezit van de gemeente. Er is geen exploitatieplan nodig. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de Crisis- en Herstelwet. Het plan is flexibel en gaat uit van organische ontwikkeling. Voor dit bestemmingsplan is een grondexploitatie opgesteld, die een sluitend exploitatieresultaat laat zien. Daarmee is het plan financieel economisch uitvoerbaar. De gemeente is eigenaar van alle voor de ontwikkeling benodigde gronden in het plangebied. Uitgangspunt is dat de gemeente deze gronden zelf bouwrijp maakt en verkoopt voor de bouw van woningen, en andere doeleinden zoals maatschappelijke functies. Hiermee worden opbrengsten gegenereerd en is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

De kosten worden met name bepaald door de grondverwerving, het bouw- en woonrijp maken van het plangebied, de planontwikkelingskosten en de kosten van bovenwijkse- en mitigerende maatregelen en voorzieningen. Om de effecten van rente en inflatie te bepalen, zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd (looptijd tot en met 2034). Gelet op het bovenstaande is het kostenverhaal anderszins verzekerd en stellen wij u voor geen grondexploitatieplan vast te stellen. 4. Vaststellen nadere regels bestemmingsplan delegeren aan burgemeester en wethouders (besluit 4-6) www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Conform de wet is uw raad bevoegd een bestemmingsplan vast te stellen. De Crisis- en herstelwet biedt u (vooruitlopend op de omgevingswet) de mogelijkheid om deze bevoegdheid aan ons te delegeren. Wij stellen u voor te besluiten deze bevoegdheid conform punt 4 en 5 in het dictum aan ons college te delegeren, zodat wij de gewenste ruimtelijke invulling voor de bestemming “Woongebied” efficiënter, sneller en makkelijker kunnen vaststellen. Dit is ten eerste nodig om te voorkomen dat er na verlening van een bestemmingsplanactiviteit-vergunning , door de ruimere mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, alsnog ongewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Daarom dient de met de omgeving afgesproken en vergunde ruimtelijke planologische invulling juridisch te worden vastgelegd in een bestemmingsplan. Ten tweede liggen onze ambities voor betaalbare woningen conform het bestuursakkoord hoger dan op dit moment economisch haalbaar is voor de Noordoosthoek. Onze inzet is om Rijksfinanciering te verwerven om in de Noordoosthoek meer betaalbare woningen te realiseren en op dat moment, het percentage betaalbare woningen in het bestemmingsplan te verhogen richting de 70 procent. Hierbij dienen wij te motiveren dat de verhoging financieel en economisch uitvoerbaar is en dat voldaan wordt aan de in het Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader vastgelegde plankwaliteit.

Kanttekeningen en risico’s 1. Het betreft hier een experimenteel bestemmingsplan Ten tijde van de totstandkoming van dit bestemmingsplan is veel jurisprudentie bekend geworden hoe open normen in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. Dit is ook één van de redenen waarom het opstellen van het bestemmingsplan vertraging heeft opgelopen. Ook is vast komen te staan dat de omgevingswaarden, zoals deze nog in het ontwerp bestemmingsplan waren opgenomen, nog geen juridische status hadden. Deze omgevingswaarden zijn op een andere manier in de regels teruggekomen. Zo zijn de groen norm en de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

biodiversiteit score als voorwaarden direct in de regels gevoegd. De open normen zijn omwille van de rechtszekerheid zo concreet en objectief mogelijk vastgelegd in het Ruimtelijke Functioneel Kwaliteitskader, zonder dat dit ten koste gaat van de flexibiliteit. Dit is vooral mogelijk omdat de gemeente alle gronden op dit moment in eigendom heeft. 2. Aanpassingen naar aanleiding van het advies van de Commissie Mer De Commissie Mer signaleert in haar advies (bijlage 2) dat in het OER Informatie ontbreekt die essentieel is om het belang van de leefomgeving volwaardig mee te kunnen wegen bij het besluit over het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om de haalbaarheid van de ambities, de gevolgen voor water en natuur en de gevolgen voor het hoofdwegennet. Het OER is daarop aangevuld (bijlage 3). Deze aanvulling heeft enkele aanpassingen in het plan veroorzaakt. Zo zijn vanwege het ontbreken van de juridische basis de omgevingswaarden uit het bestemmingsplan gehaald. Om juridische basis te krijgen is een groot deel van de omgevingswaarden in de regels en in het Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader, dat aan de regels is verbonden, verwerkt. Zo is de groennorm en de biodiversiteit score direct in de regels vastgelegd. Ook qua duurzaamheid en energie zijn de ambities in het OER bijgesteld. Om energie neutraal te zijn is meer oppervlakte nodig voor het aanbrengen van zonnepanelen.

Het ambitieniveau is dan ook aangepast van ‘energie neutrale wijk’ naar ‘CO2 neutrale wijk’. 3. Natuur, water en kwaliteitsbijdrage Tijdens de ontwerp bestemmingsplanfase hebben zowel de provincie als het waterschap zienswijzen ingediend. Het deel van de Hoefgraaf binnen het plangebied maakt volgens de provinciale Interim omgevingsverordening (Iov) deel uit van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Omdat dit deel van de Hoefgraaf door de beoogde ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied komt te liggen en van de bestaande Hoefgraaf wordt afgekoppeld, kan dit traject geen onderdeel meer zijn van het NNB. Bovendien betreft de Hoefgraaf een A-watergang dat een belangrijk onderdeel uitmaakt van het watersysteem. De Hoefgraaf wordt verlegd en komt te liggen net ten oosten van het plangebied en in het plangebied ten zuiden van de Empelsehoefweg. Voor het deel dat in het plangebied ligt is de bestemming www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

“Natuur” toegevoegd. De verlegde Hoefgraaf krijgt de bestemming “Water” met de aanduiding “Ecologische verbindingszone”. Voor het traject van de verlegde Hoefgraaf dat buiten het plangebied ligt, hebben we het bestemmingsplan ‘Natuurzone De Groote Wielen Noordoosthoek’ in procedure gebracht. In dit bestemmingsplan zit ook, als natte stapstenen langs de Hoefgraaf stroomopwaarts, de kwaliteitsbijdrage verwerkt, die de provincie ingevolge het Iov aan de stedelijke ontwikkeling in De Groote Wielen Noordoosthoek verplicht stelt. Op grond van het bestemmingsplan ‘Natuurzone De Groote Wielen Noordoosthoek’ zullen wij de Gedeputeerde Staten verzoeken de aanduidingen op de af te koppelen Hoefgraaf in de Iov te wijzigen. 4. Verkeersafwikkeling De ambities op het gebied van woningbouw in de Groote Wielen kunnen we alleen waarmaken als we de ontsluiting van De Groote Wielen tijdig goed regelen. In het bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ is in de regels de voorwaarde opgenomen dat per deelplan moet worden aangetoond dat ná realisatie van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbare structurele verkeersafwikkeling. In het bestuursakkoord hebben we over bereikbaarheid De Groote Wielen afgesproken dat we: a) een rondweg rond de Groote Wielen gaan realiseren; b) investeren in de westelijke ontsluiting naar de A2 (o.a.

Hustenweg en Blauwe Sluisweg); c) met rijk, provincie en andere partners samenwerken aan de MIRT-verkenning A2; d) alternatieven voor de auto stimuleren en e) sluipverkeer door onder andere Rosmalen en Kruisstraat stevig terugdringen om de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren. In 2023 werken we in lijn met de afspraken in het Bestuursakkoord, voort aan een integrale mobiliteitsstudie De Groote Wielen, inclusief dimensionering van een robuuste verkeersoplossing voor het gebied. Dit is inclusief De Bunders, waarover in het bestuursakkoord is opgenomen dat een initiatiefnemer voor deze studielocatie voor woningbouw de verantwoordelijkheid heeft om te zorgen voor een passende ontsluiting. Voor de Noordoosthoek komen we in Q2 2023 met een ‘Plan van Aanpak verkeersmaatregelen korte termijn ten behoeve van woningbouw Noordoosthoek’, passend binnen de robuuste verkeersoplossing op de langere termijn. Voor aanpassingen aan de hoofdinfrastructuur zal een (zullen) separate planologische procedure(s) moeten worden www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

doorlopen. Voor bovengenoemde infrastructurele aanpassingen (korte én langere termijn) zal een substantieel beroep moeten worden gedaan op het Structuurfonds. Op dit moment doen wij hier nader onderzoek naar. In het kader van de voorjaarsnota 2023/begroting 2024 zullen wij in Q1 2023 de eerste inzichten hierover met u delen. De volledige mobiliteitsstudie verwachten we later in 2023 met u te kunnen bespreken. Financiën Grondexploitatie Op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen ondergrens van 30 % sociale huur en 20 % middenhuur en/of betaalbare koop is sprake van een economisch uitvoerbare grondexploitatie, zonder afdracht bijdrage bovenwijks. In de grondexploitatie is hierbij voor betaalbare koopwoningen uitgegaan van de door het Rijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens (welke voor 2023 door het Rijk is vastgesteld op € 355.000,-). In de grondexploitatie zijn kosten opgenomen voor het aansluiten op de bestaande hoofdinfrastructuur. In de grondexploitatie zijn geen kosten opgenomen voor de benodigde capaciteitsvergroting van het hoofdwegennet (zie kanttekeningen en risico's onder 4.). Voor het overige zie wat eerder onder argument 3 is aangegeven.

Inzet verwerving Rijksbijdrage Wij spannen ons in om eventuele Rijksbijdragen die in de toekomst voor woningbouw en bijbehorende hoofdinfrastructuur beschikbaar komen, te verwerven en in te zetten voor woningbouwontwikkeling in de Noordoosthoek (meer betaalbare woningen en voor de Noordoosthoek benodigde capaciteitsvergroting hoofdwegennet). www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voorwaarde toekomstig besluit verhoging percentage betaalbare woningen. Een besluit tot verdere verhoging van het percentage betaalbare woningen kan niet worden genomen zonder dat sprake is van een sluitende grondexploitatie. Dit door bijvoorbeeld de verwerving van Rijksmiddelen of marktinnovaties die betaalbaarheid en economische haalbaarheid in balans brengen. Duurzaamheid Voor wat betreft duurzaamheid kiezen wij voor een robuuste landschappelijke structuur als basis om een duurzaam, groen en klimaat bestendige wijk te ontwikkelen. Zowel op gebiedsniveau als op gebouwniveau zijn er hoge ambities voor wat betreft duurzaamheid. De ambities zijn uitgewerkt op vier deelthema’s: 1. Energie: de wijk is CO2-neutraal, wat onder andere inhoudt Bijna Energie neutrale woningen, waar mogelijk collectieve duurzame energieopwekking en zondaken; 2. Klimaatadaptatie: de wijk is klimaatbestendig ingericht, waarbij onderzocht wordt om lokaal water te bergen en te hergebruiken en waarvoor in de regels een minimale groenscore van 40% in de regels is opgenomen; 3. Circulariteit: er wordt op gebieds- en gebouwniveau circulair ontwikkeld; 4. Biodiversiteit: de wijk wordt groen ingericht en is aantrekkelijk voor flora en fauna; hiervoor is, in combinatie met de minimale groennorm een minimale biodiversiteitsscore in de regels opgenomen.

Participatie en communicatie Omgevingsdialoog www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Tijdens de totstandkoming van het plan heeft er in meerdere bijeenkomsten met externe stakeholders een omgevingsdialoog plaatsgevonden. Tijdens deze omgevingsdialoog zijn gesprekken geweest met omwonenden, marktpartijen, en professionele belangenpartijen belangenorganisaties (Academie voor Beelvorming, Bossche Architectuur Initiatief, Bossche Milieugroep, gehandicaptenplatform en Sport Alliantie). De input uit de omgevingsdialogen is meegenomen in de vorming van het planvoornemen. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 28 juni 2021 tot en met 9 augustus 2021. Tijdens deze procedure heeft er op 6 en 7 juli 2021 een overleg met de omgeving plaatsgevonden waarin uitleg over het nieuwe bestemmingsplan werd gegeven. Tijdens de ter inzage termijn kon iedereen schriftelijk of mondeling een zienswijze aan uw raad kenbaar maken. In totaal hebben 86 betrokken omwonenden en 7 betrokken instanties 22 unieke zienswijzen ingediend. De behandeling van de zienswijzen leest u in de Nota zienswijzen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek bij dit raadsvoorstel (bijlage 1). De zienswijzen hebben geleid tot wijziging van het (ontwerp)bestemmingsplan, zoals is beschreven bij argument 1 in dit raadsvoorstel.

Vervolgprocedure Nadat uw raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, leggen wij het gewijzigd bestemmingsplan conform artikel 3.8 lid 4 Wro ter beoordeling voor aan de Gedeputeerde Staten van de provincie (GS). GS hebben dan zes weken de tijd om een reactieve aanwijzing op het plan te geven. Na deze zes weken leggen wij het plan, met een eventuele reactieve aanwijzing van GS, gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze termijn is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het betreft hier een bestemmingsplan in het kader van de Crisis- en herstelwet. Om die reden kan geen pro forma beroep op het plan worden ingediend en moeten alle beroepsgronden binnen de ter inzage termijn te worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kenbaar worden gemaakt. Informeren raad ingevolge delegatiebesluit www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Wij zullen uw raad proactief informeren over de uitoefening van de gedelegeerde bevoegdheden. Middels een raadsinformatiebrief (RIB) houden wij u op de hoogte van ieder door ons college vast te stellen deelplan. Op basis van deze RIB’s kunt u desgewenst bijsturen.

Omgevingsdialoog bij ontwikkeling plangebied De Noordoosthoek zal een optelsom van projecten zijn, door de verschillende marktpartijen die in dit gebied woningen gaan ontwikkelen. Het proces hiervan is open en kent geen vooropgestelde blauwdruk. Dit betekent dat we werken met een Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader, waarbinnen de projecten ontwikkeld kunnen worden. Het resultaat is een bestemmingsplan dat ruimte biedt, tenzij dit moet worden ingeperkt vanwege bijvoorbeeld milieuwetgeving. Onze ambitie is dat we in overleg met de omgeving tot een goede invulling van het plangebied komen. Het voeren van een omgevingsdialoog vormt dan ook onderdeel van het beoordelingskader bij het verlenen om vergunningen. We zijn dus bij de invulling van het woongebied blijvend met de omgeving in gesprek.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1. Nota Zienswijzen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek 2. Ingekomen zienswijzen 3. Advies Commissie Mer Woningbouwontwikkeling De Groote Wielen Noordoosthoek 4. Aanvulling Omgevings Effecten Rapportage (OER) De Groote Wielen Noordoosthoek; 5. Lijst van wijzigingen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek; 6. OER De Groote Wielen Noordoosthoek met bijlagen 7. toelichting en regels bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek met bijlagen 8. Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader De Groote Wielen Noordoosthoek 9. Verbeelding bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek; 10. Kaart delegatiebesluit De Groote Wielen Noordoosthoek

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

13837427 kaderstellend P. Slikker Omgeving: 17 januari 2023 SO/ROS P.H.F.M. van Dongen p.vandongen@s-hertogenbosch.nl (073) 6155529

SO/P&P R.P.A.M. Boom r.boom@s-hertogenbosch.nl 06-20286499 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 13837427 Raadsvergadering 31 januari 2023 Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 20 december 2022: besluit: 1. de zienswijzen 1, 5, 6, 7, 9, 12, 13, 14, 15, 16, en 17 gegrond en de overige ongegrond dan wel niet ontvankelijk te verklaren te verklaren, zoals beschreven in de ‘Nota zienswijzen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek; 2. het bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.00024971401, met inachtneming van de wijzigingen zoals opgenomen in de ‘Lijst van wijzigingen bestemmingsplan De Groote Wielen Noordoosthoek’, gewijzigd vast te stellen. Bij dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de ondergrond, zoals die is vastgelegd in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002497-1401.dgn; 3. geen grondexploitatieplan vast te stellen (als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening). 4. Het vaststellen van een bestemmingsplan voor het gebied met de bestemming “Woongebied” in het bestemmingsplan de Groote Wielen Noordoosthoek met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002497-1401, dat door middel www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

5.

6.

van arcering is aangeduid op bijlage 10 van dit besluit ‘Kaart delegatiebesluit’, te delegeren aan burgemeester en wethouders. Voor de uitoefening van de onder 4 van dit besluit gedelegeerde bevoegdheid de volgende beleidsregel vast te stellen: a. artikel 9 van de planregels bevat de planregeling voor de functie ‘Woongebied’; b. artikel 9.2 bevat een binnenplanse bestemmingsplanactiviteit-vergunningenstelsel; c. denkbaar is dat er na verlening van een bestemmingsplanactiviteit-vergunning voor een locatie op grond van artikel 9 van de planregels nog latente planologische ruimte beschikbaar blijft, bijvoorbeeld doordat de maximale bouwhoogte niet ten volle wordt benut. Aangezien artikel 9.1 veel verschillende soorten gebruik mogelijk maakt, kan er ook sprake zijn van niet benutte gebruiksmogelijkheden; d. op grond van het delegatiebesluit zijn burgemeester en wethouders bevoegd om deze latente planologische ruimte weg te bestemmen door een bestemmingsplan vast te stellen dat uitsluitend de vergunde en feitelijk gerealiseerde bebouwing en/of gebruik planologisch mogelijk maakt; e. burgemeester en wethouders zijn bevoegd het percentage betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) dat is vastgelegd in artikel 9.2 onder ‘bouwen’ lid b.

van de planregels te verhogen, passend binnen de door de raad vastgestelde kaders van het woonbeleid en/of door de raad nieuw vast te stellen woonbeleid voor de gemeente in het algemeen of het plangebied in het bijzonder. Burgemeester en wethouders dienen indien zij van deze bevoegdheid gebruik maken, te motiveren dat de verhoging financieel en economisch uitvoerbaar is en dat voldaan wordt aan de in het Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader vastgelegde plankwaliteit. Er hoeft ten behoeve van de uitoefening van de onder 4 gedelegeerde bevoegdheid geen kostenverhaal plaats te vinden omdat het bestemmingsplan dat burgemeester en wethouders vaststellen geen aangewezen bouwplannen mogelijk maakt die ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog niet vergund en gebouwd zijn.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 31 januari 2023 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704