Document · PDF

2. Bijlage Exploitatieplan Nuland Oost herziening 2023

Gemeenteraad 10 oktober 2023, gemeente 's-HertogenboschBij agendapunt: Exploitatieplan Nuland Oost herziening 20238.382 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost herziening 2023

Gemeente ‘s-Hertogenbosch Afdeling Wonen en Grondzaken oktober 2023

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 1

Inhoud DEEL A 1

TOELICHTING

Inleiding

4 5

1.1

Aanleiding herziening Exploitatieplan

1.2

Procedure en rechtsgevolgen herziening Exploitatieplan

Exploitatiegebied

2.1

Plangebied

2.2

Grondeigendom en te verwerven gronden

2.3

Grondgebruik

3. Omschrijving werken en werkzaamheden

4. Eisen en regels Exploitatieplan

DEEL B

EXPLOITATIEPLAN

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Algemeen

Kosten

2.1

Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)

2.2

Inbrengwaarde sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)

2.3

Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)

2.4

Bouw- en woonrijp maken en nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro)

2.5

Beperken milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.d Bro)

2.6

Plankosten (artikel 6.2.4.g/h/j Bro)

2.7

Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)

2.8

Kosten tegemoetkoming planschade (artikel 6.2.4.l Bro)

2.9

Rente (artikel 6.2.4.n Bro)

2.10

Overzicht kosten (artikel 6.2.8 Bro)

Opbrengsten

3.1

Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)

3.2

Bijdrage toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7.b Bro)

3.3

Overige opbrengsten (artikel 6.2.7.c Bro)

3.4

Overzicht opbrengsten

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 2

Grondgebruik analyse

Resultaat

5.1

Parameters

5.2

Fasering

5.3

Netto contante waarde

Maximaal te verhalen kosten

Berekening exploitatiebijdrage

7.1

Inleiding

7.2

Definitie gewogen basiseenheid

7.3

Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen basiseenheden

7.4

Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheden en uitgiftecategorie

7.5

Exploitatiebijdrage per perceel / per exploitant

De eisen en regels

BIJLAGEN

Begrenzing Exploitatieplan

Eigendom particulier A en door de gemeente te verwerven percelen

Functiekaart Nuland Oost

Faseringskaart

Exploitatieopzet: Kosten

Exploitatieopzet: Opbrengsten

Exploitatieopzet: Fasering eenheden

Inrichtingsplan (fase 4 en 5 uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve)

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 3

DEEL A

TOELICHTING

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 4

INLEIDING

1.1

Aanleiding herziening Exploitatieplan

Het bestemmingsplan Nuland-Oost voorziet in de ontwikkeling van een bedrijventerrein (De Terp) en woningbouwgebied (Pelgrimsche Hoeve). De voormalige gemeente Maasdonk heeft voor deze locatie het bestemmingsplan Nuland Oost op 8 augustus 2011 vastgesteld. Voor de Terp is het bestemmingsplan Nuland Oost in 2013 herzien (vaststellingsbesluit 25-02-2014). Het Exploitatieplan Nuland Oost 2011 herziening 2013 is vastgesteld op 28 januari 2014. In 2021 en 2022 is conform artikel 6.15 Wro een herziening van het Exploitatieplan Nuland Oost opgesteld. De herziening van het Exploitatieplan was mede noodzakelijk omdat de gemeente niet beschikt over alle grondposities in het plangebied en omdat er ook geen (posterieure) overeenkomsten zijn gesloten. Daardoor is het kostenverhaal niet anderszins verzekerd en is de gemeente wettelijk verplicht de kosten op publiekrechtelijke wijze (via het Exploitatieplan en de omgevingsvergunning) te verhalen. Voor u ligt de herziening 2023 van het Exploitatieplan Nuland Oost. In artikel 6.15 lid 1 Wro zijn bepalingen opgenomen over de tussentijdse herziening van een exploitatieplan. Herzieningen zijn vereist tot alle in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Art.

6.15 lid 3 van de Wro bepaalt namelijk dat een jaarlijkse herziening van het exploitatieplan betrekking heeft op:  Een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten.  Het doorvoeren van aanpassingen van de ramingen met inachtneming van de in het plan opgenomen methoden van indexering.  Het vervangen van de ramingen door gerealiseerde kosten (gerealiseerd ten opzichte van de prognose), of.  Andere niet-structurele onderdelen. Een herziening is vanaf de inwerkingtreding de geldende basis voor het verbinden van betalingsvoorschriften aan omgevingsvergunningen voor het bouwen, het geldende toetsingskader voor de verlening van zulke vergunningen en het kader voor de eventueel noodzakelijke handhaving van de regels van het exploitatieplan. In elke herziening worden steeds de tot dan toe gehanteerde ramingen vervangen door de werkelijk gemaakte kosten op de prijspeilpeildatum en vindt zo steeds een actualisatie plaats van de cijfers in die zin dat 1 januari van het jaar van vaststelling van een herziening als prijspeildatum wordt gekozen en 31 december van het voorafgaande jaar als boekwaardemoment.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 5

Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen, mits hij bereid en in staat is de vanuit het publiek belang de gewenste vorm van uitvoering van het bestemmingsplan in acht te nemen. Deze vorm van uitvoering wordt voor een belangrijk deel zichtbaar in dit exploitatieplan. De gemeente wil de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit, een inrichting van de openbare ruimte/een wijze van woonrijp maken die een zeker kwaliteitsniveau heeft en een eerlijke verdeling van de kosten en baten van de grondexploitatie. Afdeling 6.4 van de Wro, in combinatie met het Bro, geeft de gemeenten de mogelijkheden (en verplichtingen) om de kosten van de grondexploitatie naar rato te verhalen op de grondeigenaren/ ontwikkelaars in het plangebied. Ook geeft het de gemeente mogelijkheden om eisen te stellen aan de kwaliteit van de inrichting van het gebied en aan de fasering van de ontwikkeling.

1.2

Procedure en rechtsgevolgen herziening Exploitatieplan

Bevoegd gezag Op grond van artikel 6.12 lid 1 en lid 2 Wro is de gemeenteraad bevoegd gezag voor het vaststellen van een herziening van het exploitatieplan. In artikel 6.12 lid 3 is bepaald dat de bevoegdheid tot vaststellen van het exploitatieplan kan worden gedelegeerd aan burgemeester en wethouders. Dat is niet het geval in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Rechtsbescherming Artikel 6.15 lid 3 Wro bepaalt dat artikel 6.14 lid 1 Wro niet van toepassing is als de herziening uitsluitend betrekking heeft op niet-structurele onderdelen. Dat is hier het geval. Besluiten tot nietstructurele herziening zijn op de negatieve lijst van artikel 8.5 Awb geplaatst. Dat betekent dat voor dit herzieningsbesluit geen beroep mogelijk is. Vaststellingsbesluit en mededeling Na vaststelling wordt het Exploitatieplan en de strekking van het besluit meegedeeld aan de belanghebbenden. Rechtsgevolgen Inwerkingtreden van de herziening van het exploitatieplan heeft onder andere de volgende rechtsgevolgen:  Op grond van de artikelen 6.17 tot en met 6.20 Wro zijn burgemeester en wethouders verplicht op grond van het in werking getreden Exploitatieplan, een financiële voorwaarde te verbinden aan een omgevingsvergunning die wordt afgegeven voor het perceel dat is betrokken in het exploitatieplan.

De per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend op basis van de in artikel 6.19 Wro omschreven methodiek. De eis om een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen te verbinden geldt niet in de situaties genoemd in artikel 6.17 eerste lid Wro. Dit is bijvoorbeeld het geval indien tijdig een posterieure overeenkomst is gesloten voor een bepaald bouwperceel;  De in het exploitatieplan opgenomen regels hebben rechtstreekse werking en vormen voorts een toetsingskader voor de besluitvorming over omgevingsvergunningen voor het bouwen. Een

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 6



omgevingsvergunning voor het bouwen dient te worden geweigerd bij strijd met de regels van het Exploitatieplan; Burgemeester en wethouders kunnen bij de omgevingsvergunning een termijn stellen waarbinnen de exploitatiebijdrage moet zijn betaald. Bij niet of niet tijdige betaling van de exploitatiebijdrage kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat met de bouw niet mag worden aangevangen, of dat de bouw moet worden gestaakt tot aan de betalingsverplichtingen is voldaan.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 7

EXPLOITATIEGEBIED

2.1

Plangebied

De begrenzing van het exploitatieplangebied is schematisch aangegeven in figuur 1. In bijlage 1 is de kaart van het exploitatiegebied opgenomen.

Figuur 2.1:1 Begrenzing Exploitatieplangebied.

De begrenzing van het exploitatieplangebied is ongewijzigd ten opzichte van het exploitatiegebied uit het (herziene) Exploitatieplan uit 2021 en 2022.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 8

2.2

Grondeigendom en te verwerven gronden

Het grootste gedeelte van de gronden in het plangebied is (c.q. was in geval van eerdere gronduitgifte door verkoop van bouwkavels) in eigendom van de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Voor een klein deel van het toekomstige uitgeefbare gebied (waar woonpercelen en een deel openbaar gebied is voorzien) is dit nog niet het geval. Dit betreft het in figuur 2.2.1 het rood ingekleurde gebied. Zie ook bijlage 2.

Figuur 2.2.1 Eigendom particuliere eigenaar A. De rood omrande percelen in figuur 2.2.1 zijn geen eigendom van de gemeente. Ook met de eigenaar is in het kader van de realisatie nog geen overeenkomst gesloten. In onderstaande figuur en tabel is het bedoelde eigendom uitgesplitst naar openbaar gebied en uitgeefbaar gebied.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 9

Figuur 2.2.2 Eigendom particulier A uitgesplitst naar functie Uitgeefbaar gedeelte paticulier A (in m²) uitgeebaar openbaar E 2610 3.570 351 E 1426 986 156 Totaal 4.556 507

totaal 3.921 1.142 5.063

Tabel 2.2 Eigendom particulier A uitgesplitst naar openbaar en uitgeefbaar

Het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro brengt met zich mee, dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij het verhaal van kosten of de nakoming van locatie-eisen anderszins verzekerd is. Uitsluitend vanwege het feit, dat met particulier A geen anterieure overeenkomst is gesloten, terwijl er op zijn eigendom wel bouwmogelijkheden worden gecreëerd, is de noodzaak ontstaan om te komen tot het onderhavige exploitatieplan. De overige hiervoor genoemde ontbrekende eigendommen omvatten geen aangewezen bouwplan. Voor de bedoelde percelen van particulier A geldt het navolgende: Een gedeelte is nodig voor de realisering van een onderdeel van de openbare infrastructuur (ontsluitingsweg en een openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad). Eigendomsverwerving van de daarvoor benodigde grond is gewenst, omdat de op de gronden van particulier A te realiseren openbare voorzieningen deel uitmaken van het groter en integraal geheel. Gedoeld wordt op de noodzaak van het aanleggen van deze openbare voorzieningen voor enerzijds het ontsluiten van het binnen gebied, ten zuidwesten van de kavels van particulier A, en de aanleg van een groenstructuur en voetpad als onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling. De verwerving is gericht op eigendomsverkrijging voordat de voorzieningen worden aangelegd.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 10

De niet voor deze openbare voorzieningen benodigde delen van de grond kunnen worden ontwikkeld binnen de kaders van het uitwerkingsplan. Hiertoe is aan de gemeente een exploitatiebijdrage verschuldigd, die bepaald wordt met inachtneming van het bepaalde in het onderhavige exploitatieplan. Aangezien met particulier A, die eigenaar is van perceelsgedeelten met bouwmogelijkheden, geen overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro is gesloten is het kostenverhaal dus niet anderszins verzekerd. Omdat het uitwerkingsplan voor deze perceelsgedeelten aangewezen bouwmogelijkheden kent zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt, dat particulier A voor de ontwikkeling van woningen een klein perceelsgedeelte van de gemeente dient te verwerven. Om de aangrenzende bij de gemeente in eigendom zijnde woningbouwkavels te kunnen ontwikkelen zal de gemeente een klein perceelsgedeelte van particulier A dienen te verwerven. Zie voor een nadere toelichting onderstaande schematische tekening.

Figuur 2.2.3 Schematische tekening eigendomssituatie Eigenaar A t.o.v. verkaveling

Gelet op de situering en functie van de openbare ruimte (ontsluitingsweg en openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad) wenst de gemeente de grond te verwerven waarop openbare ruimte (met de functie verkeer en groen) is geprojecteerd. Dit in verband met het feit, dat zelfrealisatie voor wat betreft dit plandeel (openbare ruimte) naar het oordeel van de gemeente ongewenst is. De te verwerven gronden staan aangegeven op bijlage 2 bij dit exploitatieplan.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 11

2.3

Grondgebruik

Het bestemmingsplan Nuland Oost voorziet in hoofdzaak in de uitgifte van bouwkavels voor wonen en bedrijven met het daarbij behorende openbaar gebied (groen en wegen/verkeer). Op basis van de latere stedenbouwkundige uitwerkingen kan het ruimtegebruik van het plangebied worden afgeleid en onderverdeeld in de volgende categorieën/functies:  Uitgeefbaar gebied wonen  Uitgeefbaar gebied bedrijven  Openbaar gebied wegen  Openbaar gebied groen In onderstaande figuur is deze onderverdeling aangegeven. Op basis van deze gegevens is de herziening van het Exploitatieplan opgesteld. De ruimtegebruikskaart is tevens als bijlage 3 opgenomen.

Figuur 2.3 Functiekaart

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 12

3. OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd of nog voorzien voor het bouwrijp en woonrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte:  nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;  riolering en hemelwaterafvoer, met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;  wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, duikers en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;  infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;  groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen, wadi’s en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;  openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;  straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;  uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid

noodzakelijke voorzieningen. Onder de werkzaamheden die verband houden met de aanleg van de voorzieningen wordt tenminste ook begrepen:  het opschonen van de gronden en het daarvoor verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;  het uitvoeren van grondwerkzaamheden: het afgraven en het afvoeren respectievelijk aanvoeren en het ophogen;  het zo nodig uitvoeren van bodemsanering, wanneer uit nader onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is, afgestemd op de toekomstige functie van de bodem;  de aanleg van en, indien van toepassing, de verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra en dataverkeerleidingen, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 13

4. EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN

In het Exploitatieplan Nuland Oost moeten voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels gesteld worden voor de uitvoering van het bestemmingsplan. De eisen en regels als hierna vastgelegd in hoofdstuk 8 van deel B hebben betrekking op de uitvoering van werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 3. Deze eisen en regels worden in het bijzonder opgelegd om te komen tot enerzijds een uniforme wijze van uitvoering van werken en werkzaamheden en anderzijds een deugdelijke kwaliteit van de openbare ruimte. In relatie tot de openbare ruimte wordt opgemerkt, dat de gemeente primair inzet op verwerving van de grond die bestemd is voor openbare ruimte (ontsluitingsweg en een openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad) Dit in verband met het feit, dat zelfrealisatie voor wat betreft dit plandeel (openbare ruimte) naar het oordeel van de gemeente ongewenst is. Voor het geval deze verwerving niet tot stand komt, en particulier A overgaat tot zelfrealisatie, is het cruciaal, dat de wijze van uitvoering (zowel qua planning als qua kwaliteitsniveau) gelijk is aan de wijze waarop de omliggende openbare ruimte wordt uitgevoerd en wordt beheerd en gelijk loopt met de fasering die uitgaat van drie opeenvolgende ontwikkelingsfases (zoals hierna opgenomen in bijlage 4.

Dit heeft alles te maken met het feit, dat de betreffende voorzieningen deel uitmaken van een groter geheel. Om die reden zijn in hoofdstuk 8 eisen en regels opgenomen ter zake van de inrichting van de openbare ruimte (het woonrijp maken). Deze regels hebben bovendien betrekking op het bouwrijp maken en de aanbesteding van werken en werkzaamheden. 4.1 Toelichting bij artikel 1 Artikel 1: begripsbepalingen In dit artikel zijn de relevante begrippen omschreven. Het betreft hier de begrippen die in de daarop volgende artikelen worden gehanteerd. 4.2 Toelichting bij artikel 2 Artikel 2: eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan In dit artikel worden de eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan omschreven. De voorschriften zijn gericht op het leveren van kwaliteit, zodat ook wanneer bijvoorbeeld de openbare ruimte wordt ontwikkeld door particulier A er geen verschil in kwaliteit bestaat met de aangrenzende openbare ruimte. Dit is van wezenlijk belang, omdat de aan te leggen ontsluitingsweg deel uitmaakt van een grotere ontsluitingsweg (voor het exploitatieplangebied). De te realiseren kwaliteit heeft betrekking op boven- en ondergrondse infrastructuur en op het moment van aanleg.

Er moeten bovendien voldoende controlemomenten zijn en er moet communicatie plaatsvinden met andere betrokkenen (omwonenden en nutsbedrijven). Vanzelfsprekend mag ook de veiligheid van de omgeving niet in gevaar komen. Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 14

In verband met het voorgaande voorzien de regels erin, dat particulier A een plan van aanpak moet maken, dat bestaat uit de volgende onderdelen: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop het plan van aanpak betrekking heeft; b. een planning van de uitvoering van de werkzaamheden; c. een bestekstekening met besteksomschrijving; d. een bouwveiligheidsplan; e. een kwaliteitsplan; f. een bestekskeuringsplan; g. een toezichtsplan; h. een communicatieplan; i. een coördinatieplan nutsbedrijven; j. een bestratingsplan; k. een beheerplan. Dit plan van aanpak behoeft de instemming van de gemeente. Toetsing door de gemeente geschiedt aan de hand van een aantal documenten en uitgangspunten. 1. De standaard RAW bepalingen 2020 (RAW 2020). Dit is een door het CROW in Ede opgesteld document. Het CROW is het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. 2. De standaarduitgangspunten van de gemeente als vastgelegd in het RAW moederbestek en het document “materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch”, waarvan de actuele versie bij de gemeente is te verkrijgen. 3. Het inrichtingsplan voor uitwerkingsfase 4 en 5 van Pelgrimsche Hoeve, zoals in bijlage is opgenomen (zie ook het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 Pelgrimsche Hoeve). 4. De redelijkerwijs te stellen eisen ter zake van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie. 5.

Het onderhavige exploitatieplan. Zo nodig vindt actualisering van het inrichtingsplan en de overige toetsingscriteria plaats bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. De gemeente behoudt zich het recht voor om goedkeuring te onthouden indien de door particulier A opgestelde bestekstekening met omschrijving onverenigbaar is met het gemeentelijk bestek voor de inrichting van de openbare ruimte ter plaatse van het exploitatieplangebied (het woonrijp maken). Opgemerkt wordt, dat dit gemeentelijk bestek op het moment van het schrijven van het onderhavige exploitatieplan nog niet voorhanden is. 4.3 Toelichting bij artikel 3 Artikel 3: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Via dit artikel wordt de gemeentelijke aanbestedingsplicht (betrekking hebbend op de openbare ruimte) doorgelegd naar particulier A. Bepalend is de Europese wet- en regelgeving.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 15

4.4 Toelichting bij artikel 4 Artikel 4: de regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen. In dit artikel is vastgelegd, dat het plan van aanpak als bedoeld in artikel 1 uiterlijk in Q2 2024 ingediend moet zijn. Deze datum heeft te maken met het feit, dat het woonrijp maken van de openbare ruimte gepland staat voor 2023/2024. Concretisering van de planning geschiedt bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. 4.5 Toelichting bij artikel 5 Artikel 5: verbodsbepaling In dit artikel is vastgelegd, dat er niet gehandeld mag worden in strijd met de vereisten als vastgelegd in de artikelen 2 t/m 3. Conform de wettelijke regeling wordt overtreding van dat verbod aangemerkt als een strafbaar feit (artikel 7.2 Wro). 4.6 Toelichting bij artikel 6 Artikel 6: regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels. Er wordt in dit exploitatieplan geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de regels als vastgelegd in het exploitatieplan 4.7 Toelichting bij artikel 7 Artikel 7: slotregel Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “Voorschriften exploitatieplan Nuland Oost – herziening 2023”.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 16

DEEL B

EXPLOITATIEPLAN

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 17

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Tot het plangebied Nuland Oost worden het woningbouwgebied Pelgrimsche Hoeve en het bedrijventerrein De Terp gerekend. In paragraaf 1.1 van deel A is de aanleiding voor de herziening van voorliggend Exploitatieplan aangegeven. Voor de herziening van voornoemd Exploitatieplan is de exploitatieopzet herzien en geactualiseerd naar peildatum 01-01-2023. Deze wordt hierna nader toegelicht.

1.2

Algemeen

In dit deel B is het exploitatieplan opgenomen. Voor een toelichting op het exploitatieplan wordt verwezen naar deel A. Voor de begrenzing van het exploitatiegebied, grondgebruik en omschrijving van de werken en werkzaamheden is dit hoofdstuk 2 en 3 van deel A. Zowel voor de inhoud als voor de herziening van een Exploitatieplan gelden wettelijke regels. In artikel 6.13 Wro en in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald welke kosten in een Exploitatieplan mogen worden opgenomen. In artikel 6.2.7 Bro is dit voor de opbrengsten bepaald. De exploitatieopzet is met inachtneming van deze regels opgesteld. Hierna wordt ingegaan op de exploitatieopzet als onderdeel van het Exploitatieplan “Nuland Oost herziening 2023”, waarbij een toelichting wordt gegeven op de betreffende onderdelen. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de kosten en opbrengsten, de grondgebruik analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de definiëring van basiseenheden en de gewichtentoedeling en de berekening van de te verhalen kosten per perceel c.q. per eigenaar. Uiteindelijk leidt dit tot de bepaling van de exploitatiebijdrage per perceel c.q. exploitant. Alle bedragen in dit document kennen het prijspeil ultimo 2023 en zijn exclusief BTW, tenzij anders is aangegeven.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 18

KOSTEN

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd.

2.1

Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)

De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een eerdere taxatie van een onafhankelijke deskundige. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond en opstallen moet worden bepaald. Dit is het uitgangspunt van de taxatie. De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied bedraagt € 18.343.700 per 01-01-2023.

2.2

Inbrengwaarde sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)

In het exploitatiegebied waren opstallen gelegen die inmiddels zijn gesloopt. De betreffende sloopkosten zijn als boekwaardekosten opgenomen.

2.3

Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)

Op meerdere plekken in het plangebied was sprake van een bodemverontreiniging. De kosten voor het verwijderen hiervan (bronbemaling, ontgraven en verwerking van gronden, verdichten, profileren en egaliseren) zijn gelet op de samenhang met het bouwrijp maken van het terrein opgenomen in de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro).

2.4

Bouw- en woonrijp maken en nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro)

In het plangebied zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd voor het bouwrijp maken:  egaliseren en gedeeltelijk ophogen bouwterrein  de aanleg van bouwwegen, riolering en waterberging  de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen  en andere gebruikelijke werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van gronden De werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken bestaan uit:  definitieve inrichting van het openbare gebied  afwerking van de wegen (aanbrengen toplaag of definitieve bestrating)  de aanleg van straatverlichting en brandkranen  de aanleg van groen- en speelvoorzieningen en straatmeubilair De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken bedragen € 9.903.518. Hiervan is per 01-01-2023 € 5.754.575 uitgegeven.

2.5

Beperken milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.d Bro)

In het exploitatieplan zijn geen maatregelen opgenomen om bijvoorbeeld milieu hygiënische contouren weg te nemen.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 19

2.6

Plankosten (artikel 6.2.4.g/h/j Bro)

De werkelijk gerealiseerde plankosten tot en met 1-1-2023 bedragen € 2.985.409. De nog te realiseren plankosten bedragen € 1.043.932 en zijn opgenomen in 2023, het jaar van de vaststelling van het Exploitatieplan. Op basis de maximaal toerekenbare plankosten volgens de zogenaamde ministeriële Regeling Plankosten 2010 mogen de plankosten maximaal € 3.621.414 bedragen prijspeil 2010. De huidige plankosten komen, door inflatie van de kosten nu uit op een bedrag van € 4.029.341, dat is 11,3% hoger dan in 2010, ofwel een gemiddelde stijging van circa 0.87% per jaar.

2.7

Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)

De kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden bedragen € 323.047. Hiervan is reeds € 281.653 uitgegeven per 01-01-2023.

2.8

Kosten tegemoetkoming planschade (artikel 6.2.4.l Bro)

De kosten van tegemoetkoming van schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro, worden aangemerkt als verhaalbare kosten voor het exploitatieplan. De planschade(risico)analyse ligt ten grondslag aan de taxatie van de tegemoetkomingen in schade. Het totaal aan voorziene tegemoetkomingen in planschade inclusief bijkomende kosten wordt per 1-1-2023 geraamd op € 326.000.

2.9

Rente (artikel 6.2.4.n Bro)

De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, zijn berekend op basis van de nominale bedragen van kosten en de planning. De totale rentelasten zijn berekend op € 4.404.936. Hiervan is per 1-1-2023 reeds een bedrag van € 3.529.236 opgenomen in de boekwaarde.

2.10 Overzicht kosten (artikel 6.2.8 Bro) Artikel 6.2.8 Bro schrijft voor, dat een overzicht van de gerealiseerde kosten gegeven dient te worden. In onderstaand overzicht zijn de kosten samenvattend opgenomen Grondexploitatie Nuland Oost Totaal KOSTEN inbrengwaarde / verwerving planschade bouw- en woonrijpmaken bouwkundige voorzieningen plankosten beheer- en administratiekosten rente(verlies) bijdrage derden Totaal kosten

boekwaarde 31-12-2022 € € € € € € € € €

18.343.700 € € 5.754.575 € 9.951 € 2.985.409 € 281.653 € 3.529.236 € 3.302.213- € 27.602.312 €

vanaf 1-1-2023 326.000 4.148.943 1.043.932 41.393 875.699 6.435.968

totale grex (nominaal) € € € € € € € € €

18.343.700 326.000 9.903.518 9.951 4.029.341 323.047 4.404.936 3.302.21334.038.280

Tabel 2.10.1 Samenvatting kosten exploitatie

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 20

Uit bovenstaande tabel valt af te lezen, dat de kosten op eindwaarde uitkomen op een bedrag van € 34.038.280 (31-12-2027). Hierbij is de bijdrage van derden (Provincie Noord Brabant) voor het in exploitatie nemen van Nuland Oost opgenomen. Van deze totale kosten is per 1-1-2023 € 27.602.312 gerealiseerd (boekwaarde). Per 01-01-2023 (startwaarde) komt dit overeen met een bedrag van € 30.829.518 (zie onderstaande tabel). Resume berekening contante waarde kosten nominaal € 33.162.580 renteverlies € 875.699 rentewinst saldo eindwaarde (31-12-2027) € 34.038.280 saldo startwaarde (01-01-2023) € 30.829.518 Tabel 2.10.2. Overzicht kosten (op eind- en startwaarde)

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 21

OPBRENGSTEN

3.1

Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)

De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op de marktconforme uitgifteprijzen zoals die gelden voor bouwgrond in de gemeente ’s-Hertogenbosch en onderverdeeld per woningcategorie en bedrijfstype. In het Exploitatieplan zijn deze uitgifteprijzen voor de nog uit te geven bouwkavels verwerkt, op basis van eerder uitgebrachte taxaties:  Cushman & Wakefield mei 2021 (woningbouw Pelgrimsche Hoeve)  Plus Taxaties februari 2023 (bedrijfskavel De Terp) Dit leidt tot de volgende gemiddelde verkoopprijzen: Verkoopprijzen sociale huur sociale koop / CPO middelduur (hoekwoningen) duur (2^1 kap / vrijstaand) bedrijventerrein

€ € € € €

per m² 137 350 350 400 168

Tabel 3.1. Verkoopprijzen bouwgrond vanaf 2023

3.2

Bijdrage toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7.b Bro)

Er zijn geen opbrengsten vanuit toekomstige (andere) grondexploitaties.

3.3

Overige opbrengsten (artikel 6.2.7.c Bro)

Er zijn in de exploitatie overige opbrengsten geboekt. Dit betreft beheeropbrengsten van tijdelijk beheer van de grond. Deze opbrengsten bedragen € 89.950 (boekwaarde per 01-01-2023).

3.4

Overzicht opbrengsten

In onderstaande tabel zijn de grondprijzen met het programma geconfronteerd.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 22

Grondexploitatie Nuland Oost Totaal OPBRENGSTEN sociale huur sociale koop vrije sector koop woningbouw (boekwaarde) verkoop vastgoed bedrijven beheersopbrengsten / overig rente(winst) Totaal opbrengsten

boekwaarde 31-12-2022 € € € € € € € € €

6.633.124 426.116 5.203.701 89.950 12.352.891

vanaf 1-1-2023 € 776.160 € € 735.000 € € 12.588.800 € € € € € € 582.450 € € € € 502.687 € € 15.185.097 €

totale grex (nominaal) 776.160 735.000 12.588.800 6.633.124 426.116 5.786.151 89.950 502.687 27.537.988

Tabel 3.4.1 Samenvatting nominale opbrengsten

De totale grond)opbrengsten komen uit op een bedrag van € 27.537.988 (inclusief rentewinst van € 502.687 op eindwaarde). Per 01-01-2023 (startwaarde) komt dit overeen met een bedrag van € 24.942.004 (zie onderstaande tabel). Resume berekening contante waarde opbrengsten nominaal € 27.035.301 renteverlies rentewinst € 502.687 saldo eindwaarde (31-12-2027) € 27.537.988 saldo startwaarde (01-01-2023) € 24.942.004 Tabel 3.4.2 Berekening eind- en startwaarde opbrengsten

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 23

GRONDGEBRUIK ANALYSE

Via een grondgebruik analyse wordt duidelijk wat de omvang van het toekomstig uitgeefbaar gebied is, en wat dit betekent voor de eigenaren in het plan. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. De grondgebruikskaart is opgenomen in paragraaf 2.3 van onderdeel A, en als bijlage 3.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 24

RESULTAAT

Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1-1-2023.

5.1

Parameters

In onderstaande tabel zijn de projectparameters weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend. Naam Plan/Project: Nuland Oost Gemeente Gemeente 's-Hertogenbosch Startjaar ontwikkeling: 2023 Eindjaar ontwikkeling: 31-122027 Rente over de kosten: 0,56% Rente over de opbrengsten: 0,56% Kostenstijging over verwervingskosten / inbrengwaarde: 0,00% Kostenstijging overige kosten: 2,00% Opbrengstenstijging: 0,00%

Tabel 5.1. Projectparameters

5.2

Fasering

De ontwikkeling van het woningbouwgebied Pelgrimsche Hoeve wordt gefaseerd uitgevoerd. Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengststijging en rentekosten en -opbrengsten zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de grondexploitatie opgenomen op basis van deze fasering. De fasering is hieronder schematisch aangegeven. Voor de fasering hebben argumenten en overwegingen voor ontsluitingsmogelijkheden, scheiding van bouw- en woonverkeer, ruimtelijke en functionele aspecten ten grondslag gelegen. De kavels aan de Schotsheuvel worden uitgegeven zodra de milieubeperkingen zijn opgelost. Voor de gebied De Terp geldt dat na verkoop van de laatste bouwkavels het gebied wordt afgewerkt.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 25

5.2 Fasering fase 4 en 5 Pelgrimsche Hoeve

Deze kaart geeft een overzicht van de fasering behorende bij het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 die uitgaat van drie opeenvolgende ontwikkelingsfases en verschaft daarmee ook inzicht in de beoogde fasering ter plaatse van het exploitatieplangebied voor fase 4 en 5. Voor ontwikkelingsfase 1, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten:  het bouwrijp maken is voorzien in de periode Q3 2023 / Q1 2024  de uitgifte van gronden is voorzien in de periode Q1 2024 – Q2 2024  het woonrijp maken is voorzien in de periode 2024-2025. Na het bouwrijp maken van fase 1 zal volgtijdelijk fase 2 en 3 bouwrijp gemaakt worden. Voor deze fases geldt de volgende indicatieve planning. Voor ontwikkelingsfase 2, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten:  de uitgifte van gronden is voorzien in de periode 2025 - 2026  het woonrijp maken is voorzien in de periode 2026 - 2027. Voor ontwikkelingsfase 3, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten:  de uitgifte van gronden is voorzien in de periode 2026 - 2027  het woonrijp maken is voorzien in de 2027.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 26

5.3

Netto contante waarde

In onderstaande tabel is het eindresultaat van kosten en opbrengsten weergegeven. Hieruit blijkt, dat de netto contante waarde op prijspeildatum 01-01-2023 € 5.887.514 negatief bedraagt. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft voor het voorziene tekort een verliesvoorziening getroffen. Resume berekening contante waarde kosten nominaal € 33.162.580 renteverlies € 875.699 rentewinst saldo eindwaarde (31-12-2027) € 34.038.280 saldo startwaarde (01-01-2023) € 30.829.518 Negatief saldo op startwaarde €

opbrengsten € 27.035.301 € 502.687 € 27.537.988 € 24.942.004 -5.887.514

Tabel 5.3. Samenvatting exploitatieresultaat

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 27

MAXIMAAL TE VERHALEN KOSTEN

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van de bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. Voor dit plan zijn de resultaten in tabel 5.3 opgenomen. Aangezien de contante waarde van de kosten hoger is dan de opbrengsten, kan het bedrag van de te verhalen kosten worden bepaald op een (maximum) bedrag van € 24.942.004 per 1-1-2023.

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 28

BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE

7.1

Inleiding

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van zogenaamde gewogen eenheden. Op dit moment is er sprake van één perceel waarvan de gemeente nog geen eigenaar is. Voor dit perceel c.q. eigenaar wordt de exploitatiebijdrage bepaald. Het totale te realiseren programma wordt uitgedrukt in aantal gewogen basiseenheden en het aantal basiseenheden wordt omgerekend naar de door de exploitant te betalen exploitatiebijdrage. Van de uiteindelijke exploitatiebijdrage die de exploitant moet betalen wordt de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die de exploitant heeft uitgevoerd, afgetrokken.

7.2

Definitie gewogen basiseenheid

In dit plan worden alleen gronden uitgegeven. Er is gekozen voor een gewogen basiseenheid overeenkomend met een waarde van € 150 per m².

7.3

Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen basiseenheden

Een van de basisuitgangspunten van de exploitatiebijdrage is, dat de bijdrage gekoppeld is aan de netto contante opbrengsten van de exploitant. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op de uitgifteprijzen. Om dit te bewerkstellingen, wordt voor elke gewogen basiseenheid een gelijke exploitatiebijdrage gekoppeld. De uitgifteprijs, en daarmee het aantal basiseenheden per kavel, resulteren in een exploitatiebijdrage per exploitant. Verkoopprijzen sociale huur sociale koop / CPO middelduur (hoekwoningen) duur (2^1 kap / vrijstaand) bedrijventerrein

€ € € € €

per m² per eenheid 137 0,91 350 2,33 350 2,33 400 2,67 150 1,00

Tabel 7.3. Uitgiftecategorieën en basiseenheden

Op basis van bovengenoemde definiëring en gewicht toekenning is berekend dat er op basis van het programma in totaal 175.737 basiseenheden (nominaal) in het plan voorkomen.

7.4

Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheden en uitgiftecategorie

De uiteindelijke exploitatiebijdrage per basiseenheid die een exploitant moet betalen is bepaald door de te verhalen kosten van € 24.492.004 te delen door het aantal gewogen basiseenheden van 162.090 op startwaarde. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage van € 153,88 per gewogen basiseenheid per 1-1-2023. Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 29

Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar opbrengsten op startwaarde € 24.942.004 eenheden op startwaarde 162.090 exploitatiebijdrage per eenheid € 153,88 Tabel 7.4. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar

7.5

Exploitatiebijdrage per perceel / per exploitant

Van de genoemde exploitatiebijdrage die de exploitant moet betalen, wordt de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die de exploitant heeft uitgevoerd, nog afgetrokken. Perceel A betreft particulier eigendom, waarvan het ruimtegebruik er als volgt uit ziet. Uitgeefbaar gedeelte paticulier A (in m²) uitgeebaar openbaar E 2610 3.570 351 E 1426 986 156 Totaal 4.556 507

totaal 3.921 1.142 5.063

Tabel 7.5.1 Overzicht uitgeefbaar gedeelte particulier eigendom

De eenheden voor particulier A kunnen als volgt worden bepaald: Eenheden particulier A 4.556 m² uitgeefbaar € 400 opbrengst per m² € 1.822.400 potentiële opbrengst € 150 gewogen basiseenheid 12.149 eenheden nominaal 11.159 eenheden op startwaarde

Tabel 7.5.2 Opbouw eenheden particulier A

De bruto exploitatiebijdrage komt uit op een bedrag van € 1.717.076 per 01-01-2023 en is als volgt bepaald. Bij latere betaling zal deze bijdrage geïndexeerd worden met 2% op jaarbasis. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar opbrengsten op startwaarde € 24.942.004 eenheden op startwaarde 162.090 exploitatiebijdrage per eenheid € 153,88 eenheden eigenaar A (op s.w.) 11.158,7 bruto exploitatiebijdrage € 1.717.076 Af: inbrengwaarde uitgeefbaar € 227.665 Af: waarde openbaar gebied € 25.335 netto exploitatiebijdrage € 1.464.076 Tabel 7.5.3 Berekening exploitatiebijdrage exploitant A

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 30

DE EISEN EN REGELS

Artikel 1: begripsbepalingen In deze eisen wordt verstaan onder:  Inrichtingsplan Het concept van de beoogde wijze van inrichting als vastgelegd in bijlage 8.  Plan van aanpak Een door particulier A / exploitant op te stellen document waarin staat aangegeven op welke wijze werken en werkzaamheden in de openbare ruimte worden uitgevoerd.  Werken en werkzaamheden Werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 3, inclusief werken en werkzaamheden in de openbare ruimte (woonrijp maken): aanleg ontsluitingsweg c.a..  Materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch Een door de gemeente opgesteld standaardhandboek, dat binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch als basis dient voor de inrichting van openbare ruimte (het woonrijp maken). De meest actuele versie wordt desgevraagd door de gemeente aan exploitant beschikbaar gesteld.  RAW moederbestek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch Een door de gemeente opgesteld moederbestek, dat binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch als basis dient voor de inrichting van openbare ruimte (het woonrijp maken). De meest actuele versie wordt desgevraagd door de gemeente aan exploitant beschikbaar gesteld.  Standaard RAW-bepalingen (thans RAW 2020) Het door het CROW opgestelde document (te bestellen bij het CROW in Ede).

 Een bouwveiligheidsplan In het bouwveiligheidsplan wordt aangegeven op welke wijze tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de veiligheid van de omgeving en omliggende openbare ruimte wordt gewaarborgd.  Een kwaliteitsplan Een kwaliteitsplan heeft betrekking op het proces van kwaliteitsborging gedurende de verschillende fases van het proces van realisering en betreft het geheel van maatregelen en activiteiten waarmee de kwaliteit van het te leveren eindproduct wordt getoetst, bewaakt en aangetoond.  Een bestekskeuringsplan Een bestekskeuringsplan omschrijft de stop- en bijwoonpunten.  Stop en bijwoonpunten Onderdelen van het werk waarvoor geldt, dat vroegtijdige controle door de gemeente noodzakelijk is, ter voorkoming van gevolgschade. Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 31

Voorbeelden van stop- en bijwoonpunten: o uitzetting van assen van wegen; o aanbrengen rioleringsstelsel; o aanbrengen fundering van wegen; o uitvoering grondwerkzaamheden.  Een communicatieplan Een communicatieplan omschrijft de wijze waarop de exploitant vorm en inhoud geeft aan de communicatie met en informatievoorziening aan omwonenden en andere belanghebbenden.  Een coördinatieplan nutsbedrijven Een coördinatieplan nutsbedrijven voorziet in tijdig overleg met netwerkbeheerders (gas, water, licht, communicatie et cetera) omtrent de coördinatie van de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen en bijbehorende bovengrondse voorzieningen.  Een bestratingsplan Een bestratingsplan maakt inzichtelijk op welke wijze het straatwerk wordt aangebracht. Uitgangspunt is daarbij is, dat straatwerk machinaal wordt aangebracht, tenzij in het bestratingsplan gemotiveerd wordt aangegeven waarom van dit uitgangspunt wordt afgeweken.  Een beheerplan Een plan met vermelding van de wijze van toekomstig beheer en onderhoud.  Voltooiingsverslag Een door de exploitant op te stellen document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd, inclusief revisiegegevens (tekeningen en keuringsrapporten)  Aanbestedingsverslag Een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund.

Artikel 2: eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 2.1 Op werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan is van toepassing het plan van aanpak. 2.2 Uiterlijk 12 weken voor de voorgenomen aanvang van de werken en werkzaamheden wordt daarvan door particulier A / de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 2.3 Bij die melding wordt een plan van aanpak gevoegd, bestaande uit de navolgende onderdelen:  een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft;  een planning van de uitvoering van de werkzaamheden;  een bestekstekening met besteksomschrijving;  een bouwveiligheidsplan;  een kwaliteitsplan;  een bestekskeuringsplan; Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 32

    

een toezichtsplan;. een communicatieplan; een coördinatieplan nutsbedrijven; een bestratingsplan; een beheerplan.

2.4 Het hiervoor onder 2.3. bedoelde plan van aanpak behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een plan van aanpak wordt omtrent de instemming besloten. 2.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming van het plan van aanpak, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat voldaan is aan de voorwaarden die voortvloeien uit: het inrichtingsplan (bijlage 8 bij dit exploitatieplan); a. de “Materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch; b. het RAW moederbestek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch; c. de standaard RAW bepalingen 2020; d. de redelijkerwijs te stellen eisen ter zake van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie; e. het bepaalde in het onderhavige exploitatieplan De gemeente kan voorts goedkeuring onthouden indien de in het plan van aanpak bedoelde bestekstekening met omschrijving onverenigbaar is met het door de gemeente opgestelde bestek voor de omliggende openbare ruimte. 2.6 Zodra de werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 2.2. zijn voltooid wordt hiervan door particulier A / de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij deze melding wordt een voltooiingsverslag verstrekt. 2.7 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

2.8 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingsverslag indien daarin niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin uitgevoerde werken zijn uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan van aanpak. Artikel 3: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten 3.1 Exploitant is gehouden bij de uitvoering van werken in de openbare ruimte toepassing te geven aan de Europese aanbestedingsregels. 3.2 Uiterlijk 12 weken voor de voorgenomen aanvang van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd met vermelding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft. 3.3 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten. Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 33

3.4 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een aanbestedingsverslag indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden is gegund overeenkomstig de uitgangspunten als vastgelegd in artikel 3.1. Artikel 4: de regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 4.1 Het plan van aanpak als bedoeld in artikel 2 dient uiterlijk in Q2 2024 ingediend te worden. 4.2 De uitvoering wordt afgestemd op de uitvoering door de gemeente van werkzaamheden in de omliggende openbare ruimte (realisering (hoofd)ontsluitingsweg). Artikel 5: verbodsbepaling 5.1 Het is verboden te handelen in strijd met de in de artikelen 2 tot en met 3 gestelde eisen en regels. 5.2 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 5.1. wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Artikel 6: regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels Er worden in dit exploitatieplan geen regels opgenomen op basis waarvan kan worden afgeweken van het exploitatieplan Artikel 7: slotregel Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “Voorschriften exploitatieplan Nuland Oost – herziening 2023”

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 34

BIJLAGEN

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 35

1. Begrenzing Exploitatieplan

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 36

2. Eigendom particulier A en door de gemeente te verwerven percelen

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 37

3. Functiekaart Nuland Oost

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 38

4. Faseringskaart

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 39

5. Exploitatieopzet: Kosten Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

Kosten Gem eente 's-He rtogenbosch 24-jul-23 2023 Opm erkingen:

Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2027

Rente over de kosten:

0,56%

Rente over de opbrengsten:

0,56%

Kostenstijging over Inbrengw aarde gronden en grondverw erving:

0,00%

Kostenstijging overige kosten:

0,00%

Opbrengstenstijging:

0,00%

Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Tekort op startw aarde: per 01-01-2023

34.038.280 33.101.012

Kosten Omschrijving 1 Inbrengw aarde gronden en grondverw erving 1 boekw aarde 3 Inbrengw aarde gronden en grondverw erving

Aantal/ hoeveelheid

2 3 4 5 6 7

30.829.518 bij 2% index/disconteringsvoet Totaal Omschrijving 18.669.700 18.343.700 326.000

Totaal Kosten 18.669.700 18.343.700 326.000

Boekw aarde (gerealiseerd) 18.343.700 18.343.700 -

Nog te realiseren 326.000 326.000

2023

2024

2025

2026

2027

62.200 62.200

77.200 77.200

62.200 62.200

bouw - en w oonrijpmaken bouw kundige voorzieningen plankosten beheer- en administratiekosten rente bijdragen kosten (Niet Vpb)

9.903.518 9.951 4.029.341 323.047 3.529.236 3.302.213-

5.754.575 9.951 2.985.409 281.653 3.529.236 3.302.213-

4.148.943 1.043.932 41.393 -

768.742 1.043.932 15.402 -

966.166 12.619 -

1.017.705 5.254 -

940.326 4.019 -

456.004 4.100 -

Totaal kosten

33.162.580

27.602.312

5.560.268

1.890.276

1.055.985

1.085.159

1.006.545

522.304

1.890.276

1.055.985

1.085.159

1.006.545

522.304

875.699

159.858 29.652.446

169.006 30.877.438

175.948 32.138.544

182.790 33.327.879

188.097 34.038.280

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Tekort op startw aarde: per 01-01-2023

1 1

Eenheid

Eenheidsprijs € 18.343.700 € 326.000

875.699 34.038.280 33.101.012

27.602.312 per 01-01-2023

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 40

6. Exploitatieopzet: Opbrengsten Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

Opbrengsten Gem eente 's-Hertogenbosch 24-jul-23 2023 Opm erkingen:

Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2027

Rente over de kosten:

0,56%

Rente over de opbrengsten:

0,56%

Kostenstijging over :

0,00%

Kostenstijging overige kosten:

0,00%

Opbrengstenstijging: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2023 Opbrengsten Omschrijving 1 w oningbouw (boekw aarde) 2 sociale huur 3 sociale koop 4 vrije sector koop 5 bedrijven 6 maatschappelijke voorzieningen 7 verkoop vastgoed 8 subsidies en bijdragen (Wel Vpb) 9 beheersopbrengsten 10 subsidies en bijdragen (Niet Vpb) Totaal opbrengsten

0,00% 27.537.98826.779.711Aantal/ hoeveelheid

Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2023

(24.942.004) bij 2% index/disconteringsvoet Eenheid

Eenheidsprijs

Totaal Omschrijving 6.633.124 776.160 735.000 12.588.800 5.786.151 14.715 426.116 6.133 69.102 27.035.301

502.68727.537.98826.779.711-

Totaal Opbrengsten 6.633.124 776.160 735.000 12.588.800 5.786.151 14.715 426.116 6.133 69.102 27.035.301

Boekw aarde (gerealiseerd) 6.633.124 5.203.701 14.715 426.116 6.133 69.102 12.352.891

502.68712.352.89127.537.98826.779.711- per 01-01-2023

Nog te realiseren 776.160 735.000 12.588.800 582.450 14.682.410

502.687-

2023

2024

2025

2026

2027

431.200 1.773.566 582.450 2.787.216

344.960 315.000 3.531.538 4.191.498

3.103.741 3.103.741

420.000 4.179.955 4.599.955

2.787.216-

4.191.498-

3.103.741-

4.599.955-

77.35715.286.640-

97.32519.575.463-

118.30122.797.505-

140.52827.537.988-

69.17612.422.067-

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 41

7. Exploitatieopzet: Fasering eenheden Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:

Eenheden Gem eente 's-Hertogenbosch 24-jul-23 2023 Opm erkingen:

Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-

2027

Rente over de kosten:

0,56%

Rente over de opbrengsten:

0,56%

Kostenstijging over Inbrengw aarde gronden en grondverw erving:

0,00%

Kostenstijging overige kosten:

0,00%

Opbrengstenstijging: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2023 Opbrengsten Omschrijving 1 Opbrengsteneenheden 1 sociale huur 2 sociale koop 3 middenduur 4 duur 5 bedrijven Totaal opbrengsten Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2023

0,00% 178.961174.033Aantal/ hoeveelheid -

(162.090) bij 2% index/disconteringsvoet boekw aarde 77.854 1.956 8.278 4.857 29.130 33.633

nog te realiseren 97.883 € 5.174 € 4.900 € 3.733 € 80.192 € 3.883

Totaal Omschrijving 175.737 7.130 13.178 8.591 109.322 37.516 175.737

3.224178.961174.033-

Totaal Opbrengsten 175.737 7.130 13.178 8.591 109.322 37.516 175.737

Boekw aarde (gerealiseerd) 77.854 1.956 8.278 4.857 29.130 33.633 77.854

3.224178.96177.854174.033- per 01-01-2023

Nog te realiseren 97.883 5.174 4.900 3.733 80.192 3.883 97.883

2023

2024

2025

2026

2027

18.581 2.875 11.824 3.883 18.581

27.943 2.300 2.100 1.867 21.677 27.943

20.692 20.692 20.692

30.666 2.800 1.867 26.000 30.666

18.581-

27.943-

20.692-

30.666-

3.224-

43678.290-

49097.362-

623125.928-

763147.383-

911178.961-

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 42

8. Inrichtingsplan (fase 4 en 5 uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve)

Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2023 43

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13111363/1