13f63a2d-3083-4061-9a95-2b58ea26e798

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

11291539 12 oktober 2021

Onderwerp

Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2021 We willen dat er betaalbare woningen worden gerealiseerd en dat die woningen bij de lage- en middeninkomens terechtkomen. Dat staat ook in de Woonvisie. Met deze verordening verbreden en versterken we ons instrumentarium om gedurende de huidige druk op de woningmarkt te sturen op betaalbaarheid en toewijzing aan inkomensgroepen bij nieuwbouw en transformatie.

Voorgesteld besluit 1. Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: De Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2021 vast te stellen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aanleiding Om betaalbaarheid van nieuw te realiseren woningen voor de lage- en middeninkomens te borgen, verbreden en versterken we ons gemeentelijk instrumentarium. In de Woonvisie is afgesproken dat we werken aan passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Dat doen we onder andere door in te zetten op betaalbaarheid bij het realiseren van woningen (nieuwbouw en transformatie). We sturen daarbij op sociale huur, middenhuur en goedkope koop1. Deze woningen zijn bedoeld voor lage- en middeninkomens. In de uitvoeringsagenda van de Woonvisie staat dat we inzetten op meer sturing op betaalbaarheid, op basis van het gemeentelijk instrumentarium. Deze doelgroepenverordening zorgt voor een verbreding en versterking van dat instrumentarium. Beoogd doel We willen passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Dat geldt ook als er nieuwe woningen gerealiseerd worden. Ook willen we dat die betaalbare woningen bij de beoogde inkomensgroepen terecht komen. Op basis van de Woonvisie sturen we op betaalbaarheid in het woningbouwprogramma. We sturen op een stedelijke differentiatie van minimaal 30% sociale huur, minimaal 20% middenhuur en/of goedkope koop en maximaal 50% overig. We sturen hierop door afspraken te maken met woningcorporaties en marktpartijen. Dat doen we met de inzet van het gemeentelijk instrumentarium. Bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten.

Deze doelgroepenverordening is een verbreding en versterking van dat instrumentarium. Door het vaststellen van de verordening, wordt het ook mogelijk om via het bestemmingsplan afspraken te maken over sociale huur, middenhuur en goedkope koop. Die afspraken gaan dan over prijsgrenzen, instandhoudingstermijnen en over toewijzing aan inkomensgroepen (doelgroepen). De doelgroepenverordening is een sturingsinstrument gericht op nieuw te realiseren woningen (nieuwbouw en transformatie). Gelijktijdig met dit voorstel bieden we de gemeenteraad de Huisvestingsverordening ’s1

Wordt ook wel sociale koop genoemd. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hertogenbosch 2021 aan. Hoewel die verordening ook betrekking heeft op de woningmarkt, betreft het een op zichzelf staande regeling. De Huisvestingsverordening heeft betrekking op het schaarse deel van de bestaande woonruimtevoorraad. Relevante besluitgeschiedenis 1. Gemeenteraad 9 juni 2020: Woonvisie ‘s-Hertogenbosch (reg.nr. 9837154, zie hier).

1.

Argumenten We willen blijven sturen op betaalbaarheid in nieuwbouw en de toewijzing van die betaalbare woningen aan de beoogde doelgroepen. Met deze doelgroepenverordening versterken en verbreden we ons instrumentarium om hierop te kunnen sturen. We sturen op betaalbaarheid in nieuwbouw (sociale huur, middenhuur en goedkope koop) door afspraken te maken met woningbouwcorporaties en marktpartijen. Dat doen we nu bijvoorbeeld met overeenkomsten. De doelgroepenverordening geeft ons meer mogelijkheden om te sturen. We kunnen dan bijvoorbeeld in sommige gevallen ook regels in het bestemmingsplan opnemen. Of afspraken maken over de toewijzing van de woningen aan de beoogde inkomensgroep. De doelgroepenverordening versterkt en verbreed dus de mogelijkheden om afspraken te maken.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2.

Sociale huur is beoogd voor de lage inkomens. Daarom sturen we op het realiseren van woningen in de sociale huur, met een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar, voor huishoudens met een inkomen tot de DAEBinkomensgrens2. De prijsgrenzen van sociale huur zijn op landelijk niveau wettelijk vastgelegd. De maximale maandhuur van een sociale huurwoning is de liberalisatiegrens. Met deze verordening kunnen we regelen dat sociale huurwoningen minimaal 15 jaar in stand worden gehouden. Indien een corporatie de woningen realiseert, zal de instandhoudingstermijn in de praktijk vrijwel altijd een stuk langer zijn. Met deze verordening kunnen we ook regelen dat de sociale huurwoningen die door marktpartijen worden gerealiseerd, worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot aan de DAEBinkomensgrens. Zo kunnen we zorgen dat de sociale huurwoningen ook bij de beoogde doelgroep terecht komen. Voor sociale huurwoningen van corporaties zijn landelijk al wettelijke regels over de toewijzing.

3.

Middenhuur is beoogd voor de (lage) middeninkomens. Daarom sturen we op het realiseren van woningen in de middenhuur, met instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar, voor huishoudens met een inkomen tot 1,5*modaal. Met deze verordening kunnen we afspraken maken over de (aanvangs)huurprijzen van middenhuur-woningen en de toewijzing aan inkomens tot 1,5*modaal. De prijsgrenzen voor middenhuur kunnen op lokaal niveau worden bepaald. De minimale maandhuur van een middenhuurwoning is de liberalisatiegrens. Zo sluit dit segment naadloos aan op de sociale huur. De maximale aanvangshuur van een middenhuurwoning is in deze verordening gesteld op €988,- (prijspeil 2021). We indexeren de maximale aanvangshuur elk jaar met de consumentenprijsindex (CPI). Op die manier groeit de prijsgrens gemiddeld genomen mee met de inkomensontwikkeling. Uitgaande van een bruto maandinkomen van circa 4*maandhuur, is dit een huur die betaalbaar is voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer modaal. Deze prijsgrens is ook in lijn met de afspraken die we nu reeds maken in overeenkomsten met marktpartijen.

DAEB-inkomensgrens: de inkomensgrens waar een woningcorporatie in het kader van de regels voor staatssteun voor de toewijzing van sociale huurwoningen rekening mee moet houden 2

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Indien de middenhuurwoning minimaal 15 jaar in stand wordt gehouden, mag de huurprijsverhoging voor een zittende huurder maximaal CPI+1% zijn. Op die manier zorgen we dat de (financiële) haalbaarheid van projecten wordt geborgd (zie ook kanttekening 1). 4.

Sociale koop is beoogd voor middeninkomens. Daarom sturen we op het realiseren van woningen in de sociale koop, voor huishoudens met een inkomen tot 2*modaal. Met deze verordening kunnen we afspraken maken over de maximale V.O.N. prijs van sociale koopwoningen en de toewijzing daarvan aan huishoudens met een inkomen tot 2*modaal. De prijsgrens voor sociale koop mag lokaal worden bepaald, maar niet hoger zijn dan de in het Bro 3 vastgelegde prijsgrens. Op dit moment is dat ten hoogste €200.000. Voor dit bedrag is het in de huidige situatie (o.a. door hoge bouwkosten en bijvoorbeeld steeds strengere duurzaamheidseisen) vrijwel onmogelijk om een nieuwbouwwoning te realiseren. Daarom biedt het Rijk de mogelijkheid om, door aanmelding voor het ‘Experiment bestemmingscategorie sociale koopwoningen4’ bij de minister, deze grens te verhogen tot maximaal de NHG-grens van €325.000 (prijspeil 2021). De aanmelding voor dat experiment wordt door het college voorbereid. De verordening geeft het college de ruimte om de maximale V.O.N. prijs voor sociale koop per project te bepalen, zolang deze valt onder de maximaal wettelijke grens. Daarbij wordt rekening gehouden met wat betaalbaar is voor de beoogde doelgroep waaraan deze woningen moeten worden verkocht: huishoudens met een inkomen tot 2*modaal.

3 4

Besluit ruimtelijke ordening: prijsgrens sociale koop vastgelegd in artikel 1.1.1 eerste lid onder e. Op basis van de Crisis- en herstelwet. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Kanttekeningen en risico’s 1. We zijn afhankelijk van corporaties en marktpartijen voor het realiseren van woningen. Projecten moeten voor die partijen (financieel) haalbaar blijven, anders worden er wellicht minder woningen gerealiseerd. De doelgroepenverordening kan invloed hebben op de (financiële) haalbaarheid van projecten. Het stellen van regels voor prijsgrenzen, instandhoudingstermijn en toewijzing aan doelgroepen kan invloed hebben op de (financiële) haalbaarheid van projecten. Bij het stellen van regels is het daarom van belang evenwicht te zoeken tussen enerzijds het borgen van betaalbaarheid, en anderzijds voldoende ruimte voor de markt om veel woningen te kunnen blijven bouwen. Dat evenwicht is belangrijk om de ambities uit de woonvisie te realiseren; niet alleen de borging van betaalbaarheid maar ook de ambitie om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020 tot 2030. 2. Voor elk woningbouwproject gelden specifiek omstandigheden. In sommige gevallen kan dat reden zijn om af te wijken van de algemene regels van de verordening. In de verordening zijn daarom reeds een aantal aanpassingen/afwijken opgenomen. Zo kan het college binnen de genoemde prijscategorieën differentiëren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het stellen van eisen voor lage middenhuur (niet tot € 988 maar bijvoorbeeld tot € 850).

Door middel van een hardheidsclausule zijn afwijkingen in specifieke gevallen ook mogelijk. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de transformatie van een monumentaal pand, of het realiseren van tijdelijke woningen die korter dan de minimale instandhoudingstermijn ergens staan. 3. Deze verordening heeft alleen invloed op nieuwbouw. Dat is maar een zeer beperkt aandeel van de woningvoorraad. De wetgever geeft alleen de mogelijkheid om de doelgroepenverordening te laten gelden voor nieuw te realiseren woningen (nieuwbouw en transformatie). Dat is in de praktijk dus slechts een klein deel van de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

woningvoorraad. Het effect van deze verordening op de betaalbaarheid van de totale woningvoorraad, is dus vrij gering. Toch vinden we het, gezien de druk op de woningmarkt, belangrijk om ook op dit kleine deel van de woningvoorraad meer te kunnen sturen. 4. Het handhaven van deze verordening, gedurende de gehele instandhoudingstermijn van de huurwoningen, is een aandachtspunt. De verordening stelt regels voor zowel de verkoper/verhuurder (bijvoorbeeld over maximale huurprijzen), als voor de koper/huurder (bijvoorbeeld maximum inkomen). Die regels gelden vaak voor een lange instandhoudingstermijn, bijvoorbeeld 15 jaar. Om hierop te controleren worden de initiatiefnemers bijvoorbeeld gevraagd jaarlijks een overzicht met huurprijzen en inkomens van nieuwe huurders te verstrekken. Op basis van die verstrekte overzichten wordt zover mogelijk gecontroleerd of aan de afspraken voldaan wordt. Het controleren of aan de eisen wordt voldaan, gedurende de gehele instandhoudingstermijn van alle projecten waarover afspraken worden gemaakt, kost capaciteit van de gemeente. Dit was echter ook al het geval bij het maken van afspraken in overeenkomsten (huidige praktijk). Financiën Dit voorstel is erop gericht het gemeentelijk sturingsinstrumentarium te verbreden en versterken.

De capaciteitsinzet voor het maken en controleren van de afspraken op basis van deze verordening, is echter vergelijkbaar met de inzet die voor de huidige werkwijze (het sluiten en controleren van overeenkomsten) nodig is. Er zijn dus geen aanvullende (organisatie)kosten aan dit voorstel verbonden. Duurzaamheid N.v.t.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Participatie en communicatie Na vaststelling van de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ‘s-Hertogenbosch 2021 publiceren we daarover in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. De doelgroepenverordening publiceren we tevens via de Wettenbank op www.overheid.nl (Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl). Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘sHertogenbosch, De gemeentesecretaris, drs. B. van der Ploeg

De burgemeester, drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen

1. Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2021 Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

11291539 verordenend Geers omgeving: 28 september 2021 SO/WGZ A. Lochs www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

a.lochs@s-hertogenbosch.nl (073) 6155223

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad

Registratienummer 11291539 Raadsvergadering 12 oktober 2021 Onderwerp

Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2021

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 7 september 2021 besluit: 1.De Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2021 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 12 oktober 2021 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704