1. Onderbouwing toepassing opkoopbescherming

Onderbouwing invoering tijdelijke maatregel opkoopbescherming Gemeente ’s-Hertogenbosch, 8 februari 2022

Inhoud

Samenvatting................................................................................................................................................ 2 1.

Aanleiding............................................................................................................................................. 5

3.

Overwegingen bij toepassing van opkoopbescherming ...................................................................... 6

2.

Systematiek en doel opkoopbescherming ........................................................................................... 5

4. 5.

Huidige maatregelen voor behoud betaalbare woningvoorraad......................................................... 6 a.

b. 6.

c.

a.

b. 7.

c.

a.

b. c. 8.

d.

Onderbouwing schaarste ..................................................................................................................... 7 Landelijk: Krapte op de woningmarkt .............................................................................................. 7 Lokaal: samenstelling woningvoorraad en Buy-to-let in ‘s-Hertogenbosch .................................... 8 WOZ-waardegrens.......................................................................................................................... 10

Afbakening toepassingsbereik werkingsgebied ................................................................................. 13 Welk deel van de woningvoorraad?............................................................................................... 13 Welk deel van het gemeentelijk grondgebied?.............................................................................. 14 Welke woningtypen?...................................................................................................................... 15

uitzonderingen ................................................................................................................................... 15 Wettelijke uitzonderingen.............................................................................................................. 15 Gemeentelijke uitzondering ........................................................................................................... 15 Ontheffingsbevoegdheid college (hardheidsclausule) ................................................................... 15 Samenloop zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming ............................................................. 16

Communicatie .................................................................................................................................... 16

Pagina 1 van 16

Samenvatting

Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een regeling voor opkoopbescherming invoeren. Met de opkoopbescherming is het verboden om zonder vergunning een nieuw aangekochte goedkope of middeldure (hierna: betaalbare) koopwoning binnen vier jaar na aankoop te verhuren. We krijgen hiermee de mogelijkheid om ook te sturen op zelfbewoning in de bestaande woningvoorraad. Zodat we de kans op een koopwoning van met name starters en huishoudens met een middeninkomen verbeteren. Ook in ’s-Hertogenbosch leeft dit thema. Het aantal te koop staande woningen is al jaren laag, het aantal betaalbare woningen neemt af en de vraag stijgt. Mede door deze schaarste aan koopwoningen stijgen prijzen en zijn steeds minder woningen voor starters en mensen met een middeninkomen bereikbaar. Wij willen daarom voorkomen dat het segment betaalbare koopwoningen nog sneller of verder afneemt doordat beleggers deze woningen opkopen om deze vervolgens voor hoge huren te gaan verhuren. De gemeente spant zich op verschillende manieren in om de betaalbare koopwoningvoorraad beschikbaar te maken en te houden. Bijvoorbeeld door te sturen op de nieuwbouwprogrammering. Maar omdat het nauwelijks nog mogelijk is om in nieuwbouw betaalbare koop te realiseren, is het juist ook belangrijk het bestaande betaalbare koopwoningsegment te beschermen met de opkoopbescherming.

Het Kadaster heeft inzichtelijk gemaakt hoe de bereikbaarheid van koopwoningen zich de afgelopen jaren in de G44 gemeenten (waar ’sHertogenbosch deel van uitmaakt) ontwikkelde. Deze grafiek maakt de marktontwikkeling scherp zichtbaar. Het aandeel transacties van koopwoningen tot € 300.000 is afgenomen van 85%(!) in 2013 tot iets meer dan 35% in 2021.

Woningtransacties per kwartaal naar prijsklasse (bron: Kadaster)

De gemeente ’s-Hertogenbosch telt een kleine 74.000 woningen (1/1/21), waarvan er bijna 6.200 een 'overige huurwoningen’1 is, ofwel ruim 8% van de woningvoorraad. Van alle woningen in de gemeente ’sHertogenbosch is 9% in handen van investeerders. Dit ligt rond het landelijk gemiddelde (8,6%) maar beduidend lager dan de G4 (bijna 18%). De afgelopen jaren lag het aandeel buy-to-let2 transacties tussen 5 en 10%. Dat is lager dan de G4, de B5, veel G40-gemeenten en ook veel gemeenten uit de (woningmarkt)regio. Buy-to-let komt in ’s-Hertogenbosch dus nog relatief beperkt voor, maar dat maakt juist ook kwetsbaar voor een toename van buy-to-let, zeker als meer gemeenten daartegen maatregelen treffen door de opkoopbescherming in te voeren. Tussen 2011 en 2021 nam het aantal overige huurwoningen met zo'n 2.080 toe. De toename betreft volledig appartementen, het aantal rij- en hoekwoningen nam in deze periode met 200 af. In 2021 is van de overige huurwoningen bijna 80% een appartement en 14% een rij-/hoekwoning. De opkoopbescherming kan worden toegepast op het schaarse betaalbare deel van de koopwoningvoorraad. Het moet proportioneel worden toegepast. Hiervoor sluiten wij aan bij de WOZ-grens zoals deze is opgenomen in de Huisvestingsverordening 2021, die in oktober 2021 is vastgesteld.

Daarin is de 1 Overige huurwoning: een huurwoningen die niet behoort tot het bezit van een woningcorporatie.

2

Buy-to-let: het aankopen van een woning om deze vervolgens te verhuren.

Pagina 2 van 16

grens voor het te beschermen schaarse deel van de woonruimtevoorraad gesteld op een WOZ-waarde van € 260.000 op 1/1/20 (met peildatum 1/1/19). We kiezen voor een vaste peildatum, omdat deze automatisch meebeweegt met de prijsontwikkeling van in de woningvoorraad. De WOZ-waarde van € 260.000 op 1/1/20 komt op basis van de prijsindex voor bestaande koopwoningen van het CBS overeen met een transactieprijs in 2022 van € 355.0003. Dit sluit ook aan op de landelijke NHG-grens, tot welke grens woningen als betaalbare koopwoning worden beschouwd. Het aantal overige huurwoningen onder deze WOZ-grens bedroeg in 2021 ongeveer 3.275, ruim 4% van de woningvoorraad en iets meer dan de helft van alle overige huurwoningen. In 2021 waren er ongeveer 12.750 betaalbare koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 260.000 op 1/1/204. Dit is 30% van de koopwoningvoorraad (en 17% van de totale woningvoorraad). De meeste betaalbare koopwoningen staan in West, gevolgd door Noord, Maaspoort en de Graafsepoort. Grafiek: betaalbare koopwoningvoorraad per wijk (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)5.

Op basis van de samenstelling, spreiding en omvang van de betaalbare koopwoningvoorraad zijn wij van oordeel dat de opkoopbescherming voor het koopsegment tot de WOZ-grens van € 260.000 op 1/1/20 proportioneel is. Weliswaar is er ook behoefte aan woningen in het segment overige huurwoningen, maar het is niet wenselijk dat een uitbreiding van dat segment ten koste gaat van het schaarse betaalbare deel van de koopwoningmarkt. Via het woningbouwprogramma zetten wij in op uitbreiding van het aanbod middeldure huur. Het aantal te koop staande woningen tot deze grens is beperkt en schaars. Illustratief is het aanbod van woningen in dit segment op Funda. In december ’21 bedroeg het aanbod met een vraagprijs tot € 325.000 (wat overeenkomt met de WOZ-waardegrens met peildatum 1/1/20 en de NHG-grens in 2021) in de gehele gemeente ’s-Hertogenbosch slechts 43 koopwoningen, waarvan 29 appartementen6. Op 5 januari 2022 was het aantal beschikbare bestaande koopwoningen met een vraagprijs tot €350.0007 in de gemeente ’s-Hertogenbosch zelfs nog lager: 27, waarvan 20 appartementen.

De WOZ-waarde op 1/1/20 is gebaseerd op de waardering op 1/1/19. Op basis van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS: prijsindex 128,8 op 01/01/2019 gestegen naar 176,3 op 01/11/2021. Zie de tabel ‘prijsindex bestaande koopwoningen op ’Prijsstijging koopwoningen ruim 20 procent in november (cbs.nl); 4 Een jaar eerder (WOZ peildatum 01/01/2019) bedroeg het aantal koopwoningen met een WOZ-waarde tot €260.000 nog bijna 12.000. Dit onderschrijft dat de krapte in het betaalbare koopsegment snel toeneemt; 5 De weergegeven bedragen corresponderen met de WOZ-waarde van €260.000 op de peildatum 1/1/2020; 6 Bron: www.Funda.nl; 3

7

(de NHG-grens ligt in 2022 op €355.000 en correspondeert in 2022 met de WOZ-grens op peildatum van 1/1/2021.

Pagina 3 van 16

Wij achten het noodzakelijk om het schaarse betaalbare deel van de bestaande koopwoningvoorraad te beschermen tegen buy-to-let. Hiermee worden onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte op de lokale woningmarkt tegengegaan en behouden we zoveel mogelijk de nu toch al beperkte kansen voor middeninkomens en starters om een koopwoning te bemachtigen. Daarmee is het instrument geschikt om het beoogde doel te bereiken. De opkoopbescherming wordt in de hele gemeente ingevoerd. We zien dat in alle wijken woningen worden opgekocht door investeerders en betaalbare woningen in alle gebieden in de gemeente schaars zijn. Daarbij komt dat een toepassing op alle gebieden er aan bijdraagt een waterbedeffect binnen de gemeente te voorkomen van wijken mét opkoopbescherming naar (omliggende) wijken zónder opkoopbescherming. De opkoopbescherming wordt voor alle woningtypen ingevoerd. Zoals uit het landelijke beeld van de woningmarkt blijkt, ontstaat met name concurrentie door buy-to-let voor koopstarters en -doorstromers bij appartementen en rijwoningen. Het overgrote deel van de betaalbare koopwoningvoorraad behoort ook tot die woningtypen, daarom maken we hierop geen uitzondering. Dit komt de duidelijkheid van de regeling ten goede en doet geen afbreuk aan het principe van proportionele inzet van de maatregel.

Naast de wettelijke uitzonderingen maken wij op de opkoopbescherming een uitzondering voor de woningcorporaties en de gemeente en maken wij het mogelijk een vergunning te verlenen aan gecontracteerde zorgaanbieders. Wij maken een uitzondering voor de woningcorporaties, omdat zij alleen woningen zullen kopen met oog op het volkshuisvestelijk belang. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een corporatie een woning in een zogenaamd geschonden blok opnieuw in eigendom wil verkrijgen om een herontwikkeling of grootschalige renovatie mogelijk te maken. Ditzelfde geldt voor de gemeente. Het gaat naar verwachting om slechts enkele woningen op jaarbasis, waarmee deze uitzondering geen gevolgen heeft voor de effectiviteit van de opkoopbescherming als geheel. Voor gecontracteerde zorgaanbieders maken wij een uitzondering voor de aankoop van beschermde woonruimten voor de huisvesting van eigen cliënten. Evenals bij woningcorporaties betreft het aankopen die plaatsvinden vanuit het algemeen maatschappelijk belang en gaat het naar verwachting slechts om enkele woningen. Om in voorkomende gevallen maatwerk te kunnen toepassen valt ook de opkoopbescherming onder de hardheidsclausule van de Huisvestingsverordening zodat het college de bevoegdheid krijgt om in individuele gevallen ontheffing van het verbod te verlenen.

Pagina 4 van 16

1. Aanleiding

Sinds 1 januari 20228 kunnen gemeenten een regeling voor opkoopbescherming invoeren. Met de opkoopbescherming is het verboden om zonder vergunning een nieuw aangekochte goedkope of middeldure (hierna: betaalbare) koopwoning binnen vier jaar na aankoop te verhuren. De gemeente krijgt hiermee naast instrumenten om te sturen op de zelfbewoning bij nieuwbouwplannen (zie paragraaf 4) ook de mogelijkheid om te sturen op zelfbewoning in de bestaande woningvoorraad. Zodat we de kans op een koopwoning van met name starters en huishoudens met een middeninkomen verbeteren. Dat kon voorheen nog niet. Ook in ’s-Hertogenbosch leeft dit thema. Het aantal te koop staande woningen is al jaren laag, het aantal betaalbare woningen neemt af en de vraag stijgt. Mede door deze schaarste aan koopwoningen stijgen prijzen en zijn steeds minder woningen voor starters en mensen met een middeninkomen bereikbaar. Wij willen daarom voorkomen dat het segment betaalbare koopwoningen nog sneller of verder afneemt doordat beleggers deze woningen opkopen om deze vervolgens voor hoge huren te gaan verhuren. De gemeente spant zich op verschillende manieren in om de betaalbare koopwoningvoorraad beschikbaar te maken en te houden. Bijvoorbeeld door te sturen op de nieuwbouwprogrammering.

Maar omdat het nauwelijks nog mogelijk is om in nieuwbouw betaalbare koop te realiseren, is het juist ook belangrijk het bestaande betaalbare koopwoningsegment te beschermen met de opkoopbescherming. Bovendien neemt zonder maatregelen naar verwachting het aantal actieve beleggers op de Bossche woningmarkt toe, naarmate meer gemeenten de opkoopbescherming invoeren9. Hierna motiveren wij voor welke woningen we de opkoopbescherming inzetten.

2. Systematiek en doel opkoopbescherming

Om te zorgen dat betaalbare koopwoningen ook in de bestaande voorraad behouden blijven in het koopsegment, kunnen gemeenten een opkoopbescherming invoeren. Daarvoor moet sprake zijn van een gebied waar schaarste is aan betaalbare koopwoningen waardoor onevenredige en onrechtvaardige effecten optreden of de leefbaarheid wordt aangetast door de opkoop van woningen voor de verhuur. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering van de regeling worden aangekocht10. De regeling kent een aantal wettelijke uitzonderingen. Daarnaast kan de gemeente zelf uitzonderingen aanwijzen (zie paragraaf 7). Om de opkoopbescherming in te kunnen voeren moet de noodzaak goed onderbouwd worden. De gemeente moet vooraf ook onderbouwen welke woningen tot het betaalbare koopsegment behoren. Artikel 40 van de Huisvestingswet: “De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.”

De vergunning om een woning ondanks de opkoopbescherming te verhuren is persoonsgebonden en gaat niet mee over bij de verkoop van de woning. De gemeente kan bij iedere nieuwe situatie dus opnieuw een afweging maken om al dan niet vergunning te verlenen11. 8 Staatsblad 2021, 601 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl);

Steeds meer gemeenten weren beleggers van de woningmarkt met woonplicht koper | De Volkskrant, Zo'n 130 gemeenten verplichten huizenkoper om zelf in woning in te trekken | NU - Het laatste nieuws het eerst op NU.nl en 'In ruim 130 gemeenten ligt zelfbewoningsplicht bestaande huizen op tafel' | NOS. 10 Als aankoopdatum geldt de datum van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers. 11 P. 8-9 van de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel opkoopbescherming en tijdelijke verhuur. De verhuurperiode op basis van een verleende verhuurvergunning wordt dus niet beschouwd als een situatie waarin de woning voorafgaand aan de aankoop door een nieuwe eigenaar al meer dan zes maanden verhuurd is geweest. 9

Pagina 5 van 16

3. Overwegingen bij toepassing van opkoopbescherming

Er zijn verschillende redenen om de opkoopbescherming al dan niet toe te passen.

Argumenten vóór invoering van de regeling: - We doen iets aan de benarde positie van koopstarters en middeninkomen0huishoudens en voorkomen dat zij worden afgetroefd door beleggers die meer kunnen bieden; - We voorkomen dat beleggers de prijs verder opdrijven; - We voorkomen dat betaalbare woningen beleggingsobject worden; - Door de vergunnings- en ontheffingsmogelijkheid krijgen we meer grip op welke woningen wél en welke woningen niet van koop naar huur verschuiven; - Veel gemeenten gaan de regeling invoeren. Als ’s-Hertogenbosch dat niet doet, neemt de kans toe dat beleggers van elders zich gaan oriënteren op onze lokale woningmarkt. Argumenten tegen invoering van de regeling: - Er is ook behoefte aan huurwoningen, veel starters en middeninkomensgroepen kúnnen of willen geen woning kopen. Het huuraanbod wordt vergroot door omzetten van koop- naar huur; - Door de grote schaarste is de kans groot dat starters en middeninkomens nog altijd worden overboden bij betaalbare woningen. De koopwoningen komen niet per definitie bij hen terecht; - De regeling behelst een nieuw vergunningstelsel. De vergunningverlening maar ook het toezicht en handhaving leggen extra beslag op de ambtelijke capaciteit; - De wettelijke uitzonderingen vergroten de kans op ontduiking van de regels en schijnconstructies.

De opsporing daarvan vergt veel inzet; - De regeling geldt alleen voor nieuwe transacties. Bestaande situaties blijven in stand; - De regeling is vooralsnog tijdelijk dus is de impact op de langere termijn mogelijk beperkt. In de huidige krappe woningmarkt nemen de kansen van woningzoekenden op betaalbare koopwoningen steeds verder af. Zij moeten concurreren met investeerders die (zonder voorbehoud van financiering) meer kunnen bieden. Starters en middeninkomens vissen vaak achter het net. En hoewel er ook behoefte is aan meer middenhuur-woningen, achten wij het niet wenselijk dit ongeremd ten koste te laten gaan van de voorraad betaalbare koopwoningen. Wij werken hard aan meer woningen in het middensegment, ook middenhuur. Maar dat neemt niet weg dat in de huidige woningmarkt het segment van de betaalbare koopwoningvoorraad beschermd moet worden. Op basis van de argumenten voor en tegen de opkoopbescherming komen wij dan ook tot de conclusie dat het in de huidige woningmarkt wenselijk is de opkoopbescherming in te voeren.

4. Huidige maatregelen voor behoud betaalbare woningvoorraad

Zoals hiervoor al genoemd, spant de gemeente zich ook los van de opkoopbescherming in om schaarste op de woningmarkt het hoofd te bieden en de betaalbare woningvoorraad (zowel huur als koop) beschikbaar te maken en te houden voor middeninkomens en starters. Via het woningbouwprogramma op grond van de Woonvisie ’s-Hertogenbosch 2020 sturen we op een mix van woningtypen, eigendomsvormen en prijssegmenten. De ambitie voor woningbouw is hoog, juist om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan. We zetten daarbij ook stevig in op het toevoegen van betaalbare koop- en huurwoningen voor middeninkomens en starters. Dit doen we onder andere via de aanpak ‘Sneller Bouwen in ’s-Hertogenbosch’, door samenwerking in de Bossche Tafel Wonen en door de aanpak middenhuur. Bij nieuwbouw leggen we steeds vaker een anti-speculatiebeding of een zelfbewoningsplicht op. Dit doen we via de overeenkomst bij gronduitgifte (in geval van gemeentegronden) en via anterieure overeenkomsten (in geval van gronden in eigendom van particuliere partijen). Pagina 6 van 16

Met de in oktober 2021 vastgestelde ‘Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’sHertogenbosch 2021’ benutten we ook de mogelijkheden om bij nieuwbouw via het bestemmingsplan meer te sturen op de samenstelling van het woningbouwprogramma. Via de Huisvestingsverordening sturen we op veranderingen in de samenstelling van de woonruimtevoorraad (splitsing, samenvoeging, slopen en omzetting in onzelfstandige eenheden). De opkoopbescherming vormt een aanvulling, waarmee we ook de bestaande voorraad van betaalbare koopwoningen beter kunnen beschermen.

5. Onderbouwing schaarste

a. Landelijk: Krapte op de woningmarkt

Het Kadaster heeft voor de G44 (waartoe ’s-Hertogenbosch behoort) de ontwikkeling van de bereikbaarheid van woningen in beeld gebracht (zie onderstaande grafiek). In 2017 was nog 40% van het koopwoningaanbod in de G44 bereikbaar voor huishoudens met een inkomen nét boven de grens voor sociale huur, in 2021 was dat afgenomen tot minder dan 10%. Een huishouden met een modaal inkomen (2019: €55.300) kon in 2019 nog zo’n 50% van de woningen kopen (en dat is eigenlijk gezond want het heet niet voor niets ‘modaal inkomen’). In 2021 was het aandeel bereikbare woningen voor deze inkomensgroep bijna gehalveerd! (zie de blauwe lijn in onderstaande grafiek). Grafiek: ontwikkeling bereikbare voorraad koopwoningen G44 – 2017 t/m 2021 (bron: Kadaster)

De onderstaande grafiek toont hoe het aandeel transacties tot € 300.000 afnam van ruim 85%(!) in 2013 tot ca. 35% in 2021. Tot € 200.000 zien we een zelfde afname: van bijna 60% naar minder dan 10%. Woningtransacties per kwartaal naar prijsklasse (bron: Kadaster)

Pagina 7 van 16

Het Kadaster heeft ook in beeld gebracht hoe de groepen woningzoekenden onderling concurreren. Hieruit blijkt dat alle starters, en in het bijzonder de ‘alleenstarter’, maar ook ‘alleendoorstromers’ concurreren met de groep Buy-to-let (BTL). Het gaat vooral om appartementen en (in iets mindere mate) tussenwoningen. De onderstaande grafiek laat zien dat met name investeerders nog woningen tot € 200.000 kopen. Van de transacties door investeerders is 50% beneden € 250.000 terwijl dat voor koopstarters maar 30% is. Dit bevestigt het beeld dat koopstarters door investeerders worden afgetroefd. Grafiek: Gekochte woningen naar prijsklasse, doorstromers-koopstarters-investeerders (Bron: Kadaster)

b. Lokaal: samenstelling woningvoorraad en Buy-to-let in ‘s-Hertogenbosch

De gemeente ’s-Hertogenbosch telt een kleine 74.000 woningen (1/1/21), waarvan er bijna 6.200 een 'overige huurwoningen’12 is, ofwel ruim 8% van de woningvoorraad. Tussen 2011 en 2021 nam het aantal overige huurwoningen met zo'n 2.080 toe (ca. +50% t.o.v. 2011). Tabel: ontwikkeling samenstelling woningvoorraad (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch) 2011 2016 2021

Corporatie huurwoning 24611 38% 24228 35% 24676 33%

Overige huurwoning 4110 6% 4316 6% 6189 8%

36847 40723 42879

Koopwoning 56% 59% 58%

Totaal 65568 69267 73744

Van alle woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch is 9% in handen van investeerders. Dit ligt rond het landelijk gemiddelde (8,6%) maar beduidend lager dan de G4 (bijna 18%). De afgelopen jaren lag het aandeel buy-to-let13 transacties tussen 5 en 10%. Dat is lager dan de G4, de B5, veel G40-gemeenten en ook veel gemeenten uit de (woningmarkt)regio. Buy-to-let komt in ’s-Hertogenbosch dus nog relatief beperkt voor, maar dat maakt juist ook kwetsbaar voor een toename van buy-to-let, zeker naarmate meer gemeenten maatregelen treffen. In ’s-Hertogenbosch is immers nog ruimte voor ‘groei’.

12 Overige huurwoning: een huurwoningen die niet behoort tot het bezit van een woningcorporatie.

13

Buy-to-let: het aankopen van een woning om deze vervolgens te verhuren.

Pagina 8 van 16

Aandeel investeerders per gemeente – 2021

Bron: Kadaster

In de Binnenstad zijn zowel absoluut als relatief de meeste overige huurwoningen: 1.875 woningen, 22% van alle woningen in deze wijk. Gevolgd door West met ruim 1.275 woningen (11%).

Aandeel buy-to-let in transacties per gemeente (2018-2020)

Grafiek: Aandeel overige huurwoningen in de totale voorraad (Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Uit de onderstaande grafieken blijkt dat in 2021 ongeveer 79% van de overige huurwoningen een appartement betreft en 14% een rij-/hoekwoning. De toename in de periode 2011-2021 van het aantal overige huurwoningen betreft vooral appartementen (+2.255, waarvan ca. 925 in West, 710 in Binnenstad en 280 in Graafsepoort). Een belangrijk deel van deze toevoegingen komt door nieuwbouw of transformatie van o.a. leegstaande kantoren. Het aandeel appartementen van de overige huurwoningen nam toe van 64% in 2011 naar 79% in 2021. Het aantal rij-/hoekwoningen nam in dezelfde periode met 200 woningen af (van 26% naar 14% van alle overige huurwoningen). Grafiek: bouwwijze overige huurwoningen (Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Pagina 9 van 16

Zoals uit de hiernaast weergegeven grafiek blijkt, ligt het aandeel appartementen in de overige huur vooral in de stadswijken hoog (Binnenstad, Zuidoost, Graafsepoort, Muntel/Vliert en West).

Grafiek: bouwwijze overige huurwoningen per wijk (Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch) Samenstelling overige huurwoningen naar bouwwijze per wijk (2021)

100%

90% 80% 70% 60% 50% 40%

96%

83%

93%

96%

19%

36%

52%

30%

29%

30%

41% 53%

96% 35%

20% 10%

5%

0%

rij/hoekwoning

gestapeld

2/1kap of vrijstaand

overig

c. WOZ-waardegrens

De wet eist dat de opkoopbescherming betrekking heeft op het schaarse betaalbare deel van de koopwoningvoorraad. Het moet proportioneel worden toegepast. Dat houdt in dat niet méér woningen onder de regeling mogen vallen, dan nodig is. Dit heeft er alles me te maken dat de opkoopbescherming een beperking op het eigendomsrecht vormt. Die inbreuk mag niet groter zijn dan strikt noodzakelijk is voor het bereiken van het beoogde doel. Voor de begrenzing van het betaalbare deel van woningvoorraad dat beschermd dient te worden, zijn er twee mogelijkheden: aansluiten op een WOZwaarde grens of op de NHG-grens. De NHG-grens sluit aan op het landelijk gemiddelde huizenprijzen en wordt periodiek bijgesteld. Daardoor sluit deze grens automatisch aan op de ontwikkelingen van de woningwaarde en volgt deze grens de marktontwikkeling. De NHG-grens is bovendien een algemeen bekend en kenbaar gegeven. Wij bepalen het deel van de woningvoorraad waarop de opkoopbescherming van toepassing is aan de hand van de WOZ-waarde. deze reflecteert de lokale situatie en is een objectief gegeven dat de gemeente zelf beheert. Via www.wozwaardeloket.nl kan iedereen de actuele en historische WOZwaarde van een pand raadplegen. Door de WOZ-waarde te hanteren, sluiten we bovendien aan op de methodiek van de in oktober 2021 vastgestelde Huisvestingsverordening 202114.

Ook voor deze opkoopbescherming houden we de WOZ-waardegrens van € 260.000 op 1/1/20 (peildatum 1/1/19) aan. We kiezen voor een vaste peildatum, omdat deze automatisch meebeweegt met de prijsontwikkeling van in de woningvoorraad. De WOZ-waarde van € 260.000 op 1/1/20 komt op basis van de prijsindex voor bestaande koopwoningen van het CBS overeen met een transactieprijs in 2022 van ca. € 355.00015. Dit sluit ook aan op de landelijke NHG-grens, tot welke grens woningen als betaalbare koopwoning worden beschouwd. Er is geen aanleiding om daarvan hier af te wijken. Onderstaand de toelichting voor de gestelde WOZ-grens van de Huisvestingsverordening 2021:

In de verordening spreken we niet over een transactieprijs, maar over de WOZ-waarde. De WOZ-waarde ligt over het algemeen een stuk lager dan de daadwerkelijke transactieprijs bij de verkoop van een woning. De exacte verhouding is afhankelijk van locatie, woningtype en specifieke woning. Maar over het algemeen ligt op dit moment (medio 2021) de transactieprijs al snel 25% hoger dan de WOZ-waarde zoals vastgesteld op 1-1-2020. Voor een transactieprijs van maximaal de NHG-grens (2021) van € 325.000, gaan we dus uit van een maximale WOZ-waarde van gemiddeld genomen € 260.000. Het gaat dan om de WOZ-waarde van 1-1-2020, die gebaseerd is op de onroerend goed waarde van 1-1-2019.

14 Huisvestingsverordening 2021 en onderbouwing bij Huisvestingsverordening.

Op basis van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS: prijsindex 128,8 op 01/01/2019 gestegen naar 176,3 op 01/11/2021. Zie de tabel ‘prijsindex bestaande koopwoningen op ’Prijsstijging koopwoningen ruim 20 procent in november (cbs.nl) 15

Pagina 10 van 16

Overige huurwoningen tot € 260.000 WOZ-waarde16 Ongeveer 3.275 overige huurwoningen hebben in 2021 een WOZ-waarde van €260.000 (geïndexeerd naar 2020). Het betreft ruim 4% van de woningvoorraad en iets meer dan de helft van alle overige huurwoningen; 90% is appartement. In 2011 waren er ca. 2.400 overige huurwoningen onder de grenswaarde (3% van de totale woningvoorraad en 60% van de overige huurwoningen).

Grafiek: overige huurwoningen met WOZ-waarde < €260.000 (geïndexeerd) Naar bouwwijze (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

3.500

Aantal overige huurwoningen met WOZ-waarde <€260.000 (obv prijsindexatie) naar bouwwijze

3.000 2.500

9

1.500

1997

2.000 1.000 500

0

40

23

408

2011 (<€233.696)

rij/hoekwoning

2845

2465

285

2016 (<€204.358)

gestapeld

393

2021 (<€282.864)

2/1kap of vrijstaand

Zoals uit onderstaande grafiek blijkt, steeg het aantal overige huurwoningen tot € 260.000 (geïndexeerd naar 2020) van 2011-2021 met ca. 850 woningen. De stijging was het grootst in West (349), Graafsepoort (226) en Binnenstad (206). In Rosmalen-Noord (-25), Noord (-49) en Maaspoort (-50) nam het aantal overige huurwoningen af. Grafiek: aantal en ontwikkeling overige huurwoningen met WOZ-waarde € < 260.000 (Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Buy-to-let in ’s-Hertogenbosch - Netto verschuiving tot WOZ-waarde17

In 2017 steeg door een verschuiving van koop naar huur het totaal aantal overige huurwoningen met 157 (3%). Het betreft vooral appartementen en bovenwoningen in de Binnenstad en de Graafsepoort.

16

Op basis van prijsindexatie van bestaande koopwoningen in Noord-Brabant, met index 2015=100, is de grenswaarde van €260.000 in 2020 (gebaseerd op de waarde op 1/1/19) omgerekend naar 2021 (€282.864), 2016 (€187.840) en 2011 (€214.807). 17 Toelichting: Netto betreft hier de optelling van verschuiving in eigendomsvorm koop naar overige verhuur + van corporatie naar overige verhuur, verminderd met de som van overige verhuur naar koop en van overige verhuur naar corporatiehuur.

Pagina 11 van 16

In 2018 was sprake van een netto afname van overige verhuur (-3,6%). Behalve in de Binnenstad, waar ook in 2018 het aantal overige verhuur woningen netto toenam.

In 2019 was sprake van een netto toename van de overige verhuur (0,4%). Vooral in appartementen en tussenwoningen. Het aantal boven- en benedenwoningen in de overige verhuur nam per saldo af. Op wijkniveau gaat het om kleine netto-verschuivingen. In de Binnenstad nam het aantal overige verhuur met een daling van 16 woningen het meest af. In het segment tot de WOZ-waardegrens nam het aantal woningen in de overige verhuur licht af.

In 2020 zien we een netto verschuiving van overige verhuur naar koop, met name van appartementen (en in mindere mate van bovenwoningen). De afname bedroeg 1,2% van het totale aanbod overige verhuur. De afname in het segment tot de WOZ-waardegrens is het grootst in West.

Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch

Pagina 12 van 16

Betaalbare koopwoningen tot € 260.000 WOZ-waarde (geïndexeerd)

Voor het inzicht van de te beschermen woningvoorraad gaat het primair om de voorraad betaalbare koopwoningen. De opkoopbescherming ziet immers op het behoud van het betaalbare koopsegment. De onderstaande grafiek geeft het aantal betaalbare koopwoningen weer. In totaal hebben in 2021 12.733 koopwoningen een WOZ-waarde tot €260.000 op 1/1/20. Dit is 30% van de koopwoningvoorraad (en 17% van de totale woningvoorraad). De onderstaande grafiek geeft de spreiding van de betaalbare koopwoningvoorraad over de wijken weer. De meeste betaalbare koopwoningen staan in West, gevolgd door Noord, Maaspoort en de Graafsepoort. Ten opzichte van 2011 is het aantal betaalbare koopwoningen in de Binnenstad, Zuidoost en Muntel/Vliert afgenomen. De wijken West, Rosmalen-Noord en Noord laten de grootste stijging zien. Grafiek: betaalbare koopwoningvoorraad per wijk (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)18.

De onderstaande grafieken illustreren aan de hand van een vaste WOZ-waarde van € 260.000 hoe de krapte op de Bossche woningmarkt de afgelopen jaren is toegenomen. Grafiek: aantal en aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde < €260.000 (niet geïndexeerd) (bron: O&S gemeente ’sHertogenbosch)

6. Afbakening toepassingsbereik werkingsgebied a. Welk deel van de woningvoorraad?

De gemeente moet binnen de lokale situatie onderbouwen tot welke woningwaarde het goedkope en middeldure segment reikt en in welke gebieden schaarste optreedt19. We moeten motiveren waarom de gekozen grens proportioneel is en er niet toe leidt dat koopwoningen onnodig onder de regeling vallen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te bepalen welke woningen tot een bepaald prijssegment behoren. 18 De weergegeven bedragen corresponderen met de WOZ-waarden met peildatum 1/1/2010, 1/1/2015 en 1/1/2020. 19

P. 8 MvT Wetsvoorstel opkoopbescherming.

Pagina 13 van 16

In ’s-Hertogenbosch betreft het aangewezen schaarse deel van de betaalbare woningvoorraad op grond van de WOZ-waardegrens van € 260.000 (peildatum 1/1/2020) iets minder dan 13.000 koopwoningen. Wij zijn op basis van de inzichten in de samenstelling en spreiding en omvang van overige huur en het betaalbare deel van de koopwoningvoorraad, zoals in de vorige paragrafen weergegeven, van oordeel dat de toepassing van de tijdelijke opkoopbescherming voor het koopsegment tot de WOZ-grens van € 260.000 (prijspeil 1/1/2020) proportioneel is. Het aantal koopwoningen tot deze grens is beperkt en schaars. Het beeld van het actuele aanbod onderschrijft deze schaarste. In december betrof het aanbod koopwoningen tot € 325.000 (waarmee de WOZwaardegrens met peildatum 1/1/20 correspondeert) in de gehele gemeente ’s-Hertogenbosch slechts 43 koopwoningen, waarvan 14 grondgebonden woningen en 29 appartementen. Op 5 januari 2022 was het aantal beschikbare bestaande koopwoningen tot €350.000 (de NHG-grens ligt in 2022 op €355.000) in de gemeente ’s-Hertogenbosch zelfs nog lager: 27, waarvan 20 appartementen.

Afbeelding: aanbod koopwoningen Funda 5/1/22

Wij achten het noodzakelijk om dit betaalbare deel van de koopwoningvoorraad te beschermen tegen buy-to-let ten behoeve van woningzoekende huishoudens met een middeninkomen, waaronder starters. Hiermee worden ongerechtvaardigde en onevenredige effecten op de lokale woningmarkt tegengegaan en behouden we zoveel mogelijk de nu toch al beperkte mogelijkheden voor deze doelgroepen om een koopwoning te bemachtigen. Daarmee is het instrument geschikt om het beoogde doel te bereiken.

b. Welk deel van het gemeentelijk grondgebied?

Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden.20 Afbeelding: aanbod Funda tot € 355.000 (3/2/22)

De opkoopbescherming wordt in de hele gemeente ingevoerd. We zien dat in alle wijken woningen worden opgekocht door investeerders. Ook zijn in alle wijken betaalbare koopwoningen aanwezig. Bovendien is een toepassing op alle wijken wenselijk om te voorkomen dat een waterbedeffect optreedt van wijken mét naar (omliggende) wijken zónder de opkoopbescherming. Beleggers kunnen hun zoekgebied verplaatsen naar die gemeentedelen waar de maatregel niet geldt. Het gevolg zou dan juist een extra toestroom van buy-to-let naar die wijken zijn.

20

P. 7-8 MvT Wetsvoorstel opkoopbescherming.

Pagina 14 van 16

c. Welke woningtypen?

De gemeente hoeft niet alle koopwoningen onder de vastgestelde prijsgrens aan te wijzen. Zo kunnen (…) ook alleen appartementen of woningen met een minimaal vloeroppervlakte worden aangewezen 21. De opkoopbescherming wordt voor alle woningtypen ingevoerd. Zoals uit het landelijke beeld van de woningmarkt blijkt, ontstaat met name concurrentie door buy-to-let voor koopstarters en doorstromers bij appartementen en rijwoningen. Omdat het overgrote deel van de betaalbare koopwoningvoorraad tot die segmenten behoort, maken we hierop geen uitzondering. Dit komt de duidelijkheid van de regeling ten goede en doet geen afbreuk aan het principe van proportionele inzet van de maatregel.

7. uitzonderingen

a. Wettelijke uitzonderingen

De wet kent een aantal uitzonderingen voor situaties waarin de gemeente een ontheffing moet verlenen van het verbod. Voor de volgende situaties moet de gemeente een vergunning afgeven22:  Verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten;  Verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;  Tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is (geen toeristische verhuur).

b. Gemeentelijke uitzondering

Naast de voornoemde wettelijke uitzonderingen kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingen aanwijzen waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Op de opkoopbescherming maken wij een uitzondering voor de woningcorporaties en de gemeente en maken wij het mogelijk een vergunning te verlenen aan gecontracteerde zorgaanbieders. Wij vinden het wenselijk om een uitzondering te maken voor de woningcorporaties, omdat zij alleen woningen zullen kopen met oog op het volkshuisvestelijk belang. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een corporatie een woning in een zogenaamd geschonden blok opnieuw in eigendom wil verkrijgen om een herontwikkeling of grootschalige renovatie mogelijk te maken. Ditzelfde geldt voor de gemeente. Het gaat naar verwachting om slechts enkele woningen op jaarbasis, waarmee deze uitzondering geen gevolgen heeft voor de effectiviteit van de maatregel van opkoopbescherming. Voor door de gemeente of het Rijk gecontracteerde zorgaanbieders maken wij een uitzondering voor de aankoop van een beschermde woonruimte voor de huisvesting van eigen cliënten. Evenals bij woningcorporaties betreft het hier aankopen die plaatsvinden vanuit het algemeen maatschappelijk belang en gaat het naar verwachting slechts om enkele woningen.

c. Ontheffingsbevoegdheid college (hardheidsclausule)

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om in bepaalde individuele gevallen een ontheffing van het verbod te verlenen. Er kunnen zich immers bepaalde situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard23. 21 P. 8 MvT Wetsvoorstel opkoopbescherming. 22 P. 9 MvT wetsvoorstel opkoopbescherming. 23

P. 26 MvT wetsvoorstel opkoopbescherming.

Pagina 15 van 16

Om in voorkomende gevallen maatwerk te kunnen toepassen valt ook de opkoopbescherming onder de hardheidsclausule uit de Huisvestingsverordening 2021 zodat het college de bevoegdheid krijgt om in individuele gevallen ontheffing van het verbod te verlenen.

d. Samenloop zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming

Naast de opkoopbescherming kan onder omstandigheden bij nieuwbouw een zelfbewoningsplicht worden toegepast, op grond waarvan het niet is toegestaan een woning binnen een bepaalde termijn na de eerste aankoop van een nieuw gebouwde woning door te verkopen. Omdat die nieuwgebouwde woning na oplevering wordt aangemerkt als een bestaande woning, ontstaat de situatie dat zowel de zelfbewoningsplicht als de opkoopbescherming van toepassing is. Wij zijn van oordeel dat beide regelingen naast elkaar kunnen gelden en er geen samenloopbepaling nodig is. De zelfbewoningsplicht geldt immers voor de eerste koper en eigenaar-bewoner, terwijl de opkoopbescherming ziet op degene die van die persoon de woning zou willen kopen om deze vervolgens te verhuren.

8. Communicatie

Over de aanvulling op de Huisvestingsverordening 2021 met de opkoopbescherming hebben wij via het regionaal portefeuillehoudersoverleg wonen van de regio Noordoost-Brabant-West gesproken met de regiogemeenten. Via ditzelfde overleg is ook de provincie geïnformeerd over het voornemen een opkoopbescherming in te voeren. Tevens heeft ambtelijk afstemming plaatsgevonden met de gemeenten Breda en Tilburg. Over dit voorgenomen beleid informeren wij de in de gemeente actieve woningcorporaties. Via de Bossche Tafel Wonen informeren wij de in onze gemeente actieve bouw- en ontwikkelbedrijven en institutionele beleggers en tevens informeren wij brancheverenigingen zoals NVM, VBO en Vastgoedbelang en de lokale notarissen en makelaars over de regeling voor opkoopbescherming in de gemeente ’s-Hertogenbosch.

Pagina 16 van 16