0. Verbeteren slaagkansen van starters en middeninkomens op de koopwoningmarkt met de opkoopbescherming

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

11835310 14 juni 2022

Onderwerp

Verbeteren slaagkansen van starters en middeninkomens op de koopwoningmarkt met de opkoopbescherming Met de opkoopbescherming zorgen we ervoor dat de betaalbare koopwoningen zoveel mogelijk in het betaalbare segment behouden blijven. Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een regeling voor opkoopbescherming invoeren. Met de opkoopbescherming is het verboden om zonder vergunning een nieuw aangekochte goedkope of middeldure (hierna: betaalbare) koopwoning binnen vier jaar na aankoop te verhuren. We krijgen hiermee naast de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw de mogelijkheid om ook te sturen op zelfbewoning in de bestaande betaalbare koopwoningvoorraad. Hiermee verbeteren we de kans op een koopwoning van met name starters en huishoudens met een middeninkomen. Ook in ’s-Hertogenbosch leeft dit thema. Het aantal te koop staande woningen is al jaren laag, het aantal betaalbare woningen neemt af en de vraag stijgt. Mede door deze schaarste aan koopwoningen stijgen prijzen en zijn steeds minder woningen voor starters en mensen met een middeninkomen bereikbaar. Het is daarom van belang om het segment betaalbare koopwoningen te beschermen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. De opkoopbescherming in te voeren: a. Voor alle bestaande betaalbare koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 260.000 op 1/1/2020 (in de praktijk in 2022 een transactiewaarde van € 355.000); b. Voor het gehele grondgebied van de gemeente; c. Met uitzondering van woningaankopen door de woningcorporaties, de gemeente en gecontracteerde zorgaanbieders; d. Met ingang van 1 juli 2022; 2. De gewijzigde Huisvestingsverordening 2021 vast te stellen. Aanleiding

Met ingang van 1 januari 2022 kunnen gemeenten een opkoopbescherming invoeren. Wij willen van deze mogelijkheid gebruikmaken om de betaalbare koopwoningvoorraad tegen investeerders te beschermen. De afgelopen jaren is het aantal overige huurwoningen met een relatief lage WOZ-waarde toegenomen. Dit gaat deels ten koste van het schaarse betaalbare deel van de koopwoningvoorraad. Het aandeel buy-to-let transacties1 lag onder 10%. Dat is lager dan in de G4, de B5, veel G40-gemeenten en veel gemeenten uit de (woningmarkt)regio. Buy-to-let komt in ’s-Hertogenbosch dus nog relatief beperkt voor, wat niet wil zeggen dat er geen woningen worden opgekocht voor verhuur. Dat het aandeel transacties voor buy-to-let in ’sHertogenbosch relatief weinig voorkomt maakt de lokale woningmarkt ook kwetsbaar voor een toename van buy-to-let, zeker als meer gemeenten de opkoopbescherming invoeren. 1

Buy-to-let: het aankopen van een woning om deze vervolgens te verhuren. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Van de ca. 74.000 woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch (1/1/21) behoren bijna 6.200 woningen tot het segment 'overige huur’2, waarvan 3.275 een WOZ-waarde tot € 260.000 hebben op 1/1/20 (peildatum 1/1/19). In 2021 waren er circa 12.750 betaalbare koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 260.000, 30% van de koopwoningvoorraad. Met de opkoopbescherming zorgen we er voor dat betaalbare koopwoningen zoveel mogelijk door de eigenaar zelf bewoond worden. Beoogd doel We willen met de opkoopbescherming voorkomen dat de betaalbare koopwoningvoorraad verder afneemt doordat investeerders betaalbare koopwoningen opkopen om deze tegen hoge huren te verhuren.

Door de krapte op de woningmarkt is er in alle segmenten van de woningmarkt een tekort aan woningen. In het bijzonder het aantal betaalbare woningen neemt af, terwijl de vraag naar die woningen stijgt. Mede door deze schaarste aan koopwoningen stijgen prijzen en zijn steeds minder koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen bereikbaar. Weliswaar is er ook behoefte aan woningen in het segment overige huurwoningen, maar het is niet wenselijk dat een uitbreiding van dat segment ten koste gaat van het schaarse betaalbare deel van de koopwoningmarkt. Het is daarom van belang om het segment betaalbare koopwoningen te beschermen. Relevante besluitgeschiedenis -

Gemeenteraad 12 oktober 2021: Huisvestingsverordening 's-Hertogenbosch 2021.

Argumenten 2

Overige huurwoning: een huurwoningen die niet behoort tot het bezit van een woningcorporatie. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1a.1. Er is sprake van schaarste in alle segmenten van de woningvoorraad en in het bijzonder het segment betaalbare koopwoningen.

Door de krapte op de woningmarkt is er in alle segmenten van de woningmarkt een tekort aan woningen, maar in het bijzonder in de betaalbare deel van de koopwoningmarkt. In de onderbouwing bij dit voorstel is zoals de wet eist nader gemotiveerd dat sprake is van schaarste in het te reguleren segment van de woningvoorraad. Door de woningmarktontwikkelingen de afgelopen jaren is het aantal betaalbare koopwoningen steeds verder afgenomen. Begin 2021 besloeg het segment betaalbare koopwoningen nog slechts 13.000 woningen, 17% van de totale woningvoorraad en 30% van de koopwoningvoorraad.

Het aantal te koop staande koopwoningen binnen het segment is eveneens schaars. Ter illustratie: Op 5 januari 2022 was het beschikbare koopwoningaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch op Funda.nl tot € 350.000 slechts 27 woningen, waarvan 20 appartementen. 1a.2. Met de opkoopbescherming voorkomen we dat investeerders woningen kopen om te verhuren ,die geschikt en bereikbaar zijn voor koopstarters en middeninkomens. Door de opkoopbescherming toe te passen op het betaalbare deel van de koopwoningvoorraad voorkomen we dat investeerders deze woningen opkopen om deze vervolgens tegen hoge huren te verhuren. Mede door de lage rente vormt vooral deze betaalbare koopwoningvoorraad op dit moment voor investeerders een interessant segment. Met de opkoopbescherming voorkomen we dat betaalbare woningen beleggingsobject worden. De opkoopbescherming bevordert de slaagkans van woningzoekenden en in het bijzonder middeninkomens en starters door de concurrentie van investeerders weg te nemen. Hiermee is het instrument geschikt om het beoogde doel te bereiken. 1a.3. Veel gemeenten voeren de opkoopbescherming in of hebben plannen dat te doen. Als ’s-Hertogenbosch deze regeling niet invoert neemt de kans toe dat investeerders zich op de Bossche woningmarkt gaan storten. De afgelopen jaren besloeg het aandeel transacties dat buy-to-let betrof in s’-Hertogenbosch ‘slechts’ ca.

10% van alle www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

woningtransacties. Weliswaar relatief beperkt, maar toch een aanzienlijk deel van de woningtransacties. Dat aantal kan snel oplopen als de mogelijkheden van investeerders in andere gemeenten worden beperkt. De opkoopbescherming zorgt er gelet hierop ook voor dat we voorkomen dat investeerders van elders hun zoek- en werkgebied verplaatsen naar ‘s-Hertogenbosch, naarmate meer gemeenten de opkoopbescherming invoeren. 1a.4. De WOZ-waardegrens van € 260.000 op 1/1/20 (prijspeil 1/1/19) komt overeen met een transactieprijs in 2022 van € 355.000 en is noodzakelijk en proportioneel. De wet eist dat geen onnodige inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht. Daarom mag de regeling niet op meer woningen van toepassing zijn dan nodig is voor het beoogde doel. De WOZ-waardegrens van € 260.000 op 1/1/20 vormt een vast ijkpunt. De WOZ-waarde van €260.000 op 1/1/20 is gebaseerd op de WOZ-waarde in 2019. Doordat de WOZ-waarde is bepaald op een vaste peildatum beweegt deze mee met de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen. Dus blijft hetzelfde deel van de voorraad beschermd, ongeacht de ontwikkeling van de markt. De WOZ-waarde van € 260.000 op 1/1/20 komt op basis van de prijsindex voor bestaande koopwoningen van het CBS overeen met een transactieprijs in 2022 van ca. € 355.0003.

Dit sluit ook aan op de landelijke NHG-grens, tot welke grens woningen als betaalbare koopwoning worden beschouwd. Met de gestelde grens heeft de opkoopbescherming betrekking op 30% van de koopwoningvoorraad. 1a.5. Toepassing van de opkoopbescherming op alle typen woningen komt de duidelijkheid ten goede. Zoals uit het landelijke beeld van de woningmarkt blijkt, ontstaat met name concurrentie door buy-to-let voor koopstarters en -doorstromers bij appartementen en rijwoningen. Aangezien het overgrote deel van de betaalbare koopwoningvoorraad die woningtypen betreft, maken we hierop geen uitzondering. Dit komt de duidelijkheid van de regeling ten goede en doet geen afbreuk aan het principe van proportionele inzet van de maatregel. Op basis van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS: prijsindex 128,8 op 01/01/2019 gestegen naar 176,3 op 01/11/2021. Zie de tabel ‘prijsindex bestaande koopwoningen op ’Prijsstijging koopwoningen ruim 20 procent in november (cbs.nl) 3

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1b.1. Toepassing van de opkoopbescherming in de gehele gemeente beschermt de schaarse betaalbare woningvoorraad en voorkomt een waterbedeffect De opkoopbescherming wordt in de hele gemeente ingevoerd. We zien dat in alle wijken woningen worden opgekocht door investeerders en betaalbare woningen in alle gebieden in de gemeente schaars zijn. Daarbij komt dat een toepassing op alle gebieden er aan bijdraagt een waterbedeffect binnen de gemeente te voorkomen van wijken mét opkoopbescherming naar (omliggende) wijken zónder opkoopbescherming. 1c.1. Naast de wettelijke uitzonderingen maken wij een uitzondering voor woningcorporaties, de gemeente en gecontracteerde zorgaanbieders. De wet kent drie uitzonderingssituaties van de opkoopbescherming, waarin de gemeente een vergunning moet verlenen: – Verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten; – Verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; – Tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is (geen toeristische verhuur). Naast deze verplichte uitzonderingen sluiten wij aankopen door de woningcorporaties en de gemeente uit van het verbod. Woningcorporaties zullen alleen woningen kopen met oog op het volkshuisvestelijk belang.

Deze woningen blijven dan beschikbaar voor lagere inkomens. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een corporatie een woning in een zogenaamd geschonden blok opnieuw in eigendom wil verkrijgen om een herontwikkeling of grootschalige renovatie mogelijk te maken. Ook de gemeente zal alleen een woning kopen als dat in het algemeen of volkshuisvestelijk belang is. Het gaat naar verwachting om slechts enkele woningen op jaarbasis, waarmee deze uitzondering geen gevolgen heeft voor de effectiviteit van de opkoopbescherming als geheel.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor door de gemeente of het Rijk gecontracteerde zorgaanbieders maken wij een uitzondering voor de aankoop van een beschermde woonruimte voor de huisvesting van eigen cliënten. Evenals bij woningcorporaties betreft het hier aankopen die plaatsvinden vanuit het algemeen maatschappelijk belang en gaat het naar verwachting slechts om enkele woningen. 1d.1. Het is wenselijk dat de opkoopbescherming zo snel mogelijk na vaststelling in werking treedt. Om te voorkomen dat investeerders nog snel hun slag slaan is het wenselijk deze regeling zo snel mogelijk in werking treedt. 2.1. In de Huisvestingsverordening moeten regels voor de toepassing van de opkoopbescherming worden opgenomen. De opkoopbescherming moet worden opgenomen in de Huisvestingsverordening. Kanttekeningen en risico’s

1a.1. Tot het schaarse deel van de koopwoningvoorraad scharen we de woningen met een WOZ-waarde tot € 260.000 in 2020 (prijspeil 1/1/19) wat overeenkomst met de huidige NHG-grens. Omdat de opkoopbescherming een nieuwe regeling betreft en er landelijk nog geen ervaring is met de toepassing daarvan, bestaat de kans dat de onderbouwing voor de schaarste die vereist is voor toepassing van de regeling juridisch geen stand houdt. We hanteren een grens die correspondeert met de actuele NHG-grens, die landelijk de begrenzing van ‘betaalbare woningen’ markeert. Onze inschatting is dat we hiermee een redelijke grens stellen en de inzet daarmee proportioneel en noodzakelijk is. 1a.2. De opkoopbescherming beperkt de mogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod middenhuur. Er is ook behoefte aan woningen in het segment overige huurwoningen. Veel starters en middeninkomensgroepen kúnnen geen woning kopen of zoeken juist een huurwoning; dit aanbod wordt vergroot door omzetten koop- naar www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

huur. Het is echter niet wenselijk dat een uitbreiding van segment middenhuur ten koste gaat van het schaarse betaalbare deel van de koopwoningmarkt. Via het woningbouwprogramma zetten wij in op uitbreiding van het aanbod middeldure huur. Om de opkoopbescherming ook in te zetten op het behoud of bevorderen van het aanbod betaalbare huur hebben we navraag gedaan of het mogelijk is een uitzondering te maken voor ‘woningen die tegen een redelijke huur binnen het puntenstelsel’ worden verhuurd. Het Ministerie en de VNG concluderen echter dat dit binnen het stelsel van de Huisvestingsverordening juridisch niet houdbaar is. 1a.3.

De opkoopbescherming brengt een vergunningstelsel met zich mee, wat beslag legt op de ambtelijke capaciteit. De regeling opkoopbescherming brengt met zich mee dat onder omstandigheden een vergunning moet (wettelijke uitzonderingen) of mag worden verleend om een woning na aankoop toch te gaan verhuren. Deze vergunningverlening, maar ook het toezicht en handhaving op de naleving brengen extra werkzaamheden met zich mee. Dit vraagt om een afweging in het kader van het gemeentelijk handhavingsprogramma over de inzet hierop. We zetten er op in overtredingen te voorkomen door relevante stakeholders zoals makelaars en notarissen actief te informeren over deze regeling. De wijze van toezicht en handhaving werken we nader uit, waarbij we kijken naar de mogelijkheden voor data-gestuurd handhaven. 1a.4. De regeling geldt alleen voor nieuwe transacties, bestaande situaties blijven in stand. Verschuivingen tussen woningsegmenten onderling vinden voortdurend plaats. In de afgelopen jaren is al een deel van de betaalbare koopwoningvoorraad verschoven naar het segment overige huur. Op die woningen heeft de regeling geen betrekking. De regeling beschermt alleen de resterende betaalbare koopwoningen. Door de wettelijke uitzonderingen is het onder omstandigheden nog steeds toegestaan een woning voor een bloed- of aanverwant of in/boven een winkel of kantoorpand te verhuren.

Desondanks biedt de regeling wel een bescherming van dat deel van de woningvoorraad dat het meest onder druk staat van investeerders. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

1a.5. De opkoopbescherming regelt niet bij welke doelgroep de betaalbare koopwoningen terecht komen. De opkoopbescherming regelt alleen dat de woning na aankoop door de eigenaar zelf bewoond moet worden, niet wie die woning koopt. Daarmee biedt het geen garantie dat de betaalbare koopwoningen ook bij starters en middeninkomens terecht komen. 1b.1. We kiezen ervoor de opkoopbescherming voor de gehele gemeente in te voeren en niet voor enkele delen van de gemeente. De toepassing van de regeling moet proportioneel zijn. De gemeenteraad moet in de huisvestingsverordening gebieden aanwijzen waar de regeling van toepassing is. Wij zijn van oordeel dat toepassing in de gehele gemeente gerechtvaardigd is omdat in alle wijken kunnen woningen worden opgekocht en betaalbare koopwoningen in alle gebieden schaars zijn en dat segment onder druk staat. Bovendien kunnen hiermee ongewenste waterbedeffecten tussen wijken of gemeentedelen voorkomen worden. Ook, of juist, in die gebieden waar weinig betaalbare koopwoningen in de bestaande woningvoorraad aanwezig zijn is bescherming van die woningen gewenst om het (geringe) aanbod zoveel mogelijk in stand te houden. 1c.1. Ook aankopen van betaalbare koopwoningen door woningcorporaties, gecontracteerde zorgaanbieders of de gemeente gaan ten koste van het betaalbare woningaanbod.

Door een uitzondering te maken kunnen de woningcorporaties, gecontracteerde zorgaanbieders en de gemeente wél woningen opkopen om deze vervolgens te gaan verhuren. Anders dan investeerders doen zij dit echter vanuit het algemeen maatschappelijk belang van o.a. volkshuisvesting of gebiedsontwikkeling. Bovendien komen dergelijk opkopen slechts zelden voor en blijven de betreffende woningen beschikbaar in het betaalbare segment. Financiën

Aan de opkoopbescherming zijn kosten verbonden voor vergunningverlening, toezicht en handhaving. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een verhuurvergunning opkoopbescherming brengen wij leges in rekening. De grondslag hiervoor wordt opgenomen in de Legesverordening, waarvoor naar verwachting op 14 juni 2022 een wijzigingsvoorstel aan uw raad voorligt. Het toezicht op en de handhaving van de opkoopbescherming wordt opgenomen in de handhavingsstrategie en het handhavingsprogramma dat jaarlijks wordt vastgesteld. Voor de rest van 2022 vinden toezicht en handhaving plaats binnen het reeds vastgestelde handhavingsprogramma 2022. Duurzaamheid Nvt. Participatie en communicatie

Over de opkoopbescherming heeft afstemming plaatsgevonden met de regiogemeenten, via het regionaal portefeuillehoudersoverleg wonen van de regio Noordoost-Brabant-West. Via ditzelfde overleg is ook de provincie geïnformeerd over het voornemen een opkoopbescherming in te voeren. We hebben afgesproken de regiogemeenten mee te nemen door hen te informeren over onze insteek. We delen dit voorstel ambtelijk met de regio. Tevens heeft ambtelijke afstemming plaatsgevonden met de gemeenten Breda en Tilburg. De regeling stemmen wij ook af in het gemeentelijk driepartijenoverleg met de woningcorporaties en het Stedelijk Huurders Platform. Na besluitvorming over het collegevoorstel informeert het college door middel van een nieuwsbericht (en persgesprek) inwoners en bedrijven over het voorstel aan de gemeenteraad. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Over het raadsbesluit tot invoering van de opkoopbescherming informeren we relevante stakeholders gericht. Via de Bossche Tafel Wonen informeren we de in onze gemeente actieve bouw- en ontwikkelbedrijven en institutionele beleggers. Via de brancheverenigingen NVM, VBO en Vastgoedbelang en rechtstreeks (schriftelijk) informeren we de lokale en/of regionale makelaars en notariskantoren. Daarnaast publiceren we een nieuwsbericht op de gemeentelijke website en plaatsen we een bericht of ‘advertorial’ in de Bossche Omroep. Uiteraard wordt de gewijzigde Huisvestingsverordening 2021 tevens gepubliceerd via www.overheid.nl .

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen

1. Onderbouwing toepassing opkoopbescherming gemeente ’s-Hertogenbosch; 2. Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening 2021 a. Huisvestingsverordening geschoond; b. Huisvestingsverordening met wijzigingen gemarkeerd; 3. Factsheet terminologie opkoopbescherming/zelfbewoningsplicht. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

11835310 verordenend Geers Omgeving: 24 mei 2022 SO/WGZ I.M.A.F.A.M. Schoppema i.schoppema@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 11835310 Raadsvergadering 14 juni 2022 Onderwerp

Verbeteren slaagkansen van starters en middeninkomens op de koopwoningmarkt met de opkoopbescherming

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 15 februari 2022 besluit: De gemeenteraad besluit om: 1. De opkoopbescherming in te voeren: a. Voor alle bestaande betaalbare koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 260.000 op 1/1/2020 (in de praktijk in 2022 een transactiewaarde van € 355.000); b. Voor het gehele grondgebied van de gemeente; c. Met uitzondering van woningaankopen door de woningcorporaties, de gemeente en gecontracteerde zorgaanbieders; d. Met ingang van 1 juli 2022; 2. De gewijzigde Huisvestingsverordening 2021 vast te stellen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 14 juni 2022 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704