0. Raadsvoorstel Ruimtelijke onderbouwing Deelgebied F Gasthuiskwartier

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

11131935 22 september 2021

Onderwerp

Ruimtelijke onderbouwing Deelgebied F Gasthuiskwartier We willen de ontwikkeling van circa 78 woningen waarvan 36 sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen met commerciële functies in de plint in Deelgebied F Gasthuiskwartier mogelijk maken. Het plan voor Deelgebied F past binnen de Woonvisie en grotendeels binnen het Ruimtelijk en Functioneel kader GZG.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. geen bezwaar te hebben tegen het project Deelgebied F Gasthuiskwartier en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist. 2. het project Deelgebied F Gasthuiskwartier aan te wijzen als geval waarop de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing is. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Aanleiding Om de omgevingsvergunning voor het bouwplan Deelgebied F Gasthuiskwartier te kunnen verlenen en om de voorgestelde woningbouw zoveel mogelijk te versnellen, vragen wij uw raad om in te stemmen met het plan en om toestemming om procedures te coördineren. Dit bouwplan past niet in het geldende bestemmingsplan. Daarom is een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan nodig in de zin van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Naast deze vergunning is ook een besluit hogere waarde voor wegverkeerslawaai nodig. Wij willen deze besluiten coördineren om de besluitvorming overzichtelijk te maken en de woningbouw zoveel mogelijk te versnellen. Om de omgevingsvergunning (met afwijking van het bestemmingsplan) te kunnen verlenen en coördinatie toe te passen, is medewerking van uw raad benodigd. Beoogd doel We willen de bouw van 78 woningen met commerciële ruimte in de plint mogelijk maken in Deelgebied F Gasthuiskwartier. De gebiedsontwikkeling van het Gasthuiskwartier vindt gefaseerd plaats. Nu is Deelgebied F aan de beurt. De ontwikkeling zoals opgenomen in het concept bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing omvat alleen het deel van het gebouw boven maaiveld, oftewel de bovenbouw van Deelgebied F.

De bovenbouw bestaat uit een plint met een focus op commerciële ruimte (circa 1.775 m2 bvo) en de toegang tot de openbare fietsenstalling die zich op -1 in de kelder bevindt, en circa 78 woningen (appartementen), waarvan 36 sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen (tot € 210.000 excl. parkeerplaats en met zelfbewoningsplicht). Voor het concept bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing verwijzen wij uw raad naar bijlage 1 respectievelijk bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De nieuwbouw van circa 78 woningen in de binnenstad past binnen de ambities van de Woonvisie 2020. De woningen die hier worden ontwikkeld voorzien in de behoefte van mensen die een stedelijk woonmilieu waarderen en prijs stellen op voorzieningen in de omgeving. Overeenkomstig in het verleden gemaakte afspraken met initiatiefnemer dient minimaal 20% van het totaal aantal nieuwbouwwoningen goedkope woningen (goedkope koop of sociale huur) te zijn. De 36 sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen van dit plan betreft zo'n 18% van de gebouwde/te bouwen nieuwbouwwoningen in Fase 1. Het aantal van minimaal 20% goedkope woningen zal met de herontwikkeling van de Bloemenkamp met 115 sociale huurwoningen (in verschillende categorieën huurprijzen) ruimschoots gehaald worden. Hiermee komt het totaal aan sociale huurwoningen en/of goedkope koopwoningen op ruim 40% van het totale nieuwbouwprogramma in het Gasthuiskwartier. Door in de plint van het gebouw commerciële functies toe te voegen, wordt er op straatniveau levendigheid gebracht. De flexibele invulling van de plint (qua functies en qua maatvoering units) bevordert de dynamiek in dit gebied. De nieuwbouw van Deelgebied F komt bovenop de tweelaagse kelder die al in aanbouw is. Op niveau -1 komt een openbare fietsenparkeervoorziening met circa 1.000 fietsparkeerplaatsen.

Met deze nieuwe gemeentelijke fietsenparkeervoorziening, groter dan de huidige fietsparkeervoorziening aan het Burgermeester Loeffplein, wordt voorzien in de toenemende vraag naar fietsparkeervoorzieningen aan de rand van het centrum, specifiek voor de markt en de zijde van de Arena. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens om de aankomende periode in te zetten op slimme, schone en duurzame mobiliteit. Op niveau -2 komt een stallingsgarage met 44 autoparkeerplaatsen in aansluiting op de hoofdkelder onder de rest van het Gasthuiskwartier. Relevante besluitgeschiedenis  Vaststelling Masterplan Groot Ziekengasthuis, 13 oktober 2009, reg.nr. 09.0030  Fasering herontwikkeling GZG locatie, 19 februari 2013, reg.nr. 102119  Nieuwe huisvesting bibliotheek en stadsarchief, 22 april 2014, reg.nr. 3740349  Vaststelling Ruimtelijk en functioneel kader GZG, 9 september 2014, reg.nr. 3800087 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

 Ruimtelijke Onderbouwing 44 woningen in deelgebieden A en B, 21 september 2016, reg.nr. 5935156  Ruimtelijke onderbouwing 18 woningen zwerfgebied, 9 oktober 2018, reg.nr. 8197461  Ruimtelijke Onderbouwing 67 woningen in deelgebieden C, D en E, 2 juli 2019, reg.nr. 8998084  Kredietaanvraag fietsparkeervoorziening Gasthuiskwartier GZG, 26 februari 2019, reg.nr. 7607960 Argumenten 1.De herontwikkeling van deze locatie is stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar De nieuwbouw van circa 78 woningen waarvan 36 sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen in de binnenstad past binnen de ambities van de Woonvisie 2020. De commerciële plint met flexibele invulling draagt bij aan de gewenste dynamische binnenstad. Het bouwplan voldoet grotendeels aan het door uw raad in 2014 vastgestelde Ruimtelijk en Functioneel kader. Uitgangspunt bij de uitwerking van het bouwplan is dat oude zichtlijnen in de stad naar de St. Jan en de kapel zoveel mogelijk worden behouden. Het blok van deelgebied F sluit qua stedenbouwkundige situering en architectonische uitwerking naadloos aan op de blokken C, D en E. De woningen zijn ontworpen door een team van twee gerenommeerde architecten. Door de verschillen in maat en schaal en architectonische uitstraling ontstaat een nieuw straatbeeld dat past bij de pandsgewijze opbouw van de binnenstad.

De gemeentelijke Monumenten- en Welstandscommissie heeft op 15 april 2021 een positief advies uitgebracht op het voorliggende bouwplan. In de omgevingsdialoog hebben de Klankbordgroep GZG en direct omwonenden positief gereageerd op het bouwplan. Ten slotte oordelen de provincie en het waterschap dat het plan in overeenstemming is met provinciale belangen respectievelijk waterschapsbelangen. Voor het concept bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing verwijzen wij uw raad naar bijlage 1 respectievelijk bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. Wij vragen een besluit van uw raad overeenkomstig het raadsbesluit nr. 3928028 van 16 december 2014 dat u instemt met het voorliggende project, waardoor een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Bro niet meer vereist is. In dit kader verwijzen wij uw raad naar het Schema uitgebreide afwijkingsprocedure in bijlage 4 bij dit raadsvoorstel. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2.Coördinatie van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen voor het plan zorgt voor overzichtelijke besluitvorming en leidt tot één beroepsprocedure (met snellere rechterlijke uitspraak) Om de samenhang tussen de te nemen besluiten voor iedereen duidelijk te maken (overzichtelijke besluitvorming) en de bouw zo spoedig mogelijk te laten starten, vragen wij uw raad om toestemming om procedures te coördineren. De aanwijzing als categorie op grond van 3.30 Wet ruimtelijke ordening, houdt in dat de uitgebreide Wabo-procedure gecoördineerd kan worden met andere, voor het project benodigde vergunningen, ontheffingen of toestemmingen. Hiermee worden de benodigde besluiten gelijktijdig gepubliceerd. Daarnaast wordt een eventueel beroep in één keer behandeld bij de Raad van State en wordt de rechtbank overgeslagen (uitspraak binnen 6 maanden). Naast de omgevingsvergunning is ook een hogere waarde geluid vanwege wegverkeerslawaai benodigd. Kanttekeningen en risico’s Financiën Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In voorliggend geval is het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat een exploitatieplan niet noodzakelijk is. Duurzaamheid Alle middelgrote en grote appartementen worden voorzien van een individuele warmtepomp (lucht-water) incl. benodigde pv-panelen. Naast warmte en warm tapwater leveren deze warmtepompen ook koeling. De kleinere appartementen worden voorzien van een collectief energiesysteem op basis van collectieve warmtepompen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

(lucht-water). Aanvullende maatregelen zijn o.a. hoogwaardige isolatie (t.b.v. beperkte warmtevraag in winter en beperkte opwarming in zomer), warmte-terug-win (WTW) installaties en vloerverwarming en -koeling. De Visie Duurzaam ’s-Hertogenbosch hanteert vier pijlers die tot uiting komen in de ontwikkeling van het Gasthuiskwartier:  Gezonde, groene en klimaatbestendige gemeente: waterhuishouding: scheiding van afvalwater en hemelwater i.c.m. opvangen (overtollig) hemelwater in (openbaar) groen  CO2-neutrale gemeente: warmtepompen, hoogwaardige isolatie en installaties  Waardebehoud van grondstoffen: hergebruik bestaande kelder ziekenhuis GZG  Duurzame mobiliteit: ruime capaciteit voor laadpalen in stallingsgarage t.b.v. bevorderen elektrisch rijden Participatie en communicatie Vooroverleg De concept-ruimtelijke onderbouwing is ingestuurd voor vooroverleg naar de provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas. De provincie heeft op 31 maart 2021 laten weten dat het plan in overeenstemming is met hun provinciale belangen. Het waterschap heeft op 12 april 2021 geconcludeerd dat er geen ruimtelijke waterschapsbelangen van toepassing zijn binnen het betreffende plangebied. Voor de hemelwaterbergingsopgave is op 13 januari 2020 al een watervergunning verleend.

Omgevingsdialoog Het (concept)bouwplan is op 16 december 2020 online gepresenteerd aan en besproken met de klankbordgroep GZG. In de Klankbordgroep GZG zijn het Centrummanagement, de BLB en de Bossche Monumenten Belangenorganisaties vertegenwoordigd. De conclusie is dat de klankbordgroep positief is over de ontwikkeling van Deelgebied F. Wel worden er zorgen uitgesproken over de bouwhoogte en leegstand van commerciële ruimtes op andere plekken in de stad. De bouwhoogte is in het kader van de hierna gevoerde www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

omgevingsdialoog vervolgens beter weergegeven op tekening, waaruit blijkt dat de bouwhoogte vergelijkbaar is met de overige hogere gebouwen in de andere deelgebieden in het Gasthuiskwartier. Verder is er begrip voor zorgen om (tijdelijke) leegstand op andere plekken in de stad, waarbij ook de bestaande situatie met Corona wordt beschouwd, maar er bestaat wel consensus over dat de plint van dit gebouw op deze plek in het Gasthuiskwartier om een invulling met andere functies dan wonen vraagt. Deze invulling met andere functies is ook nader onderbouwd met een toets conform de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Vervolgens heeft ook een omgevingsdialoog met de omgeving plaatsgevonden. Op 16 februari 2021 heeft een online presentatie voor de direct omwonenden plaatsgevonden. Hiervoor zijn in totaal 110 omwonenden uitgenodigd. In totaal waren er 12 aanmeldingen voor de avond en hebben zeven bewoners daadwerkelijk deelgenomen. De initiatiefnemer concludeert op basis van deze bijeenkomst dat de aanwezigen het waarderen dat zij betrokken worden bij de tussenstand van de ontwikkeling van Deelgebied F. De vragen die zij hebben gaan niet over hoogte, volume en programma van Deelgebied F, maar over andere onderwerpen die spelen in de directe omgeving (met name invulling monumenten en kwaliteit openbare ruimte).

Deze omwonenden zien de verdere uitontwikkeling met belangstelling en vertrouwen tegemoet. Voor het verslag van de Online presentatie omwonenden als onderdeel van Omgevingsdialoog verwijzen wij uw raad naar bijlage 3. Bij dit raadsvoorstel.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘sHertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester, drs. J.M.L.N. Mikkers

drs. B. van der Ploeg

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Concept bouwplan Ruimtelijke Onderbouwing Verslag Omgevingsdialoog Schema uitgebreide afwijkingsprocedure

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

11131935 kaderstellend Geers Omgeving: 24 augustus 2021 Stadsontwikkeling/ROS H.V. Dijkman h.dijkman@s-hertogenbosch.nl (073) 6159822 www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad

Registratienummer 11131935 Raadsvergadering 22 september 2021 Onderwerp

Ruimtelijke onderbouwing Deelgebied F Gasthuiskwartier

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 13 juli 2021 besluit: 1. geen bezwaar te hebben tegen het project Deelgebied F Gasthuiskwartier en dat daarom een verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 lid 1 Besluit omgevingsrecht niet is vereist. 2. het project Deelgebied F Gasthuiskwartier aan te wijzen als geval waarop de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing is. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 22 september 2021 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch,

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704