0.Raadsvoorstel Herintroductie Startersleningen

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

11837818 14 -6-2022

Onderwerp

Aanpassen verordening Startersleningen Door het vaststellen van de nieuwe verordening Startersleningen kunnen er opnieuw startersleningen verstrekt gaan worden.

Voorgesteld besluit

Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten; De verordening startersleningen 2022 ’s-Hertogenbosch vast te stellen Aanleiding

Er is voldoende budget om weer nieuwe startersleningen te gaan verstrekken, met de opkoopbescherming komt er meer aanbod voor starters beschikbaar en koopstarters hebben (nog steeds) een financieel duwtje in de rug nodig om hun eerste woning te kunnen kopen. Maar de huidige verordening is onvoldoende basis om nieuwe leningen te gaan verstrekken. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

In de afgelopen jaren is het tegoed op de gemeenterekening bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) voldoende aangegroeid om weer 25-30 startersleningen uit te kunnen geven. Veel woningen zijn zonder starterslening onbereikbaar voor koopstarters. De kans op het kopen van een woning voor eigenaar-bewoners wordt groter omdat vanaf 1 juli betaalbare koopwoningen niet meer verkocht mogen worden aan kopers die de woning gaan verhuren. Om weer startersleningen te kunnen verstrekken is een aanpassing van de Verordening Startersleningen vereist. Beoogd doel

Herintroduceren van startersleningen Om opnieuw startersleningen uit te kunnen geven is een nieuwe verordening noodzakelijk. De bestaande verordening voldoet niet meer. Relevante besluitgeschiedenis

Er werden al eerder startersleningen verstrekt in 2010-2012, 2013/2014 en 2017-2019. Uw raad heeft daarvoor destijds een budget beschikbaar gesteld en een verordening vastgesteld. Het gemeentelijk startersfonds bij SVn is revolverend; leningen die worden afgelost en rentes die betaald worden vloeien terug naar de SVn en kunnen opnieuw worden uitgeleend totdat het budget geheel uitgegeven is. Dat was het geval in 2019 en toen is gestopt met het uitgeven van nieuwe leningen totdat er weer een substantieel budget beschikbaar zou zijn; genoeg om enkele maanden leningen te kunnen verstrekken. Dat moment is nu aangebroken. De huidige verordening Bossche Starterslening 2012 (vastgesteld 13 november 2012) op basis waarvan startersleningen worden verstrekt voldoet echter niet meer en moet worden vernieuwd om startersleningen te kunnen uitgeven.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumenten

1. Er is voldoende budget voor een substantieel aantal startersleningen In totaal is er door de gemeente een budget voor startersleningen van ongeveer 1,7 miljoen (budget 2010 €300.000, budget €1.300.000., budget voormalige gemeente Maasdonk €100.000). Op dit moment staat er nog een schuldrest uit (het totaal van alle uitstaande leningen) van €1.084.006 en is er op de rekening courant een tegoed van €765.726. Dat laatste bedrag is het budget waarmee we weer startersleningen zouden kunnen gaan verstrekken. Uitgaande van startersleningen van maximaal €30.000 zou het dan gaan om 25-30 nieuw uit geven startersleningen. De provincie Brabant is gevraagd om ook een budget beschikbaar te stellen ten behoeve van startersleningen. Op dit moment is nog niet bekend of zij daartoe gaan besluiten. Mocht dit het geval zijn dan kan daarvan gebruik gemaakt worden en kan het aantal leningen nog worden vergroot. 2.Met de starterslening kunnen we koopstarters een steuntje in de rug bieden op de lokale woningmarkt De Starterslening is aanvullende hypotheek naast de gewone hypotheek. De Starterslening overbrugt het verschil wat een starter op basis van zijn inkomen kan lenen bij de bank ( op basis van de NHG normen) en wat hij nodig heeft om de woning aan te kunnen kopen.

De Starterlening bedraagt maximaal 20% van de aankoopprijs en in het geval van ‘s-Hertogenbosch is dit gemaximaliseerd op €30.000. Met behulp van de Starterslening kunnen startende woningkopers vaak net dat beetje extra lenen om hun eerste woning te kopen. Men betaalt de eerste 3 jaar geen maandlasten over de Starterslening. Na 3 jaar gaat men ook rente en aflossing betalen op de Starterslening tenzij de inkomensontwikkeling dat niet toestaat. Dan is men nog een keer 3 jaar lastenvrij, of gaat men naar draagkracht betalen. Er is derhalve geen sprake van overcreditering. Zo vindt er periodiek een hertoets plaats zolang men niet de volledige maandlast van de Starterslening betaalt. 3. Door de opkoopbescherming komen er meer koopmogelijkheden voor eigenaar-bewoners, goed als daar ook starters van kunnen profiteren

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Als het niet langer mogelijk is betaalbare koopwoningen te verwerven voor de verhuur vergroot dat de kans voor kopers die er zelf in willen gaan wonen. De opkoopbescherming betreft de betaalbare woningvoorraad tot grofweg de NHG-grens en dat is ook het koopsegment waar starters een eerste koopwoning zoeken. Dit is daarom het goede moment om hen ook dit financiële steuntje in de rug te geven zodat ook zij kunnen profiteren van dit breder aanbod. 4. De huidige verordening Bossche Startersleningen 2012 voldoet niet meer als basis om startersleningen mee te kunnen uitgeven. De huidige verordening is dusdanig verouderd dat deze niet meer voldoet aan wet- en regelgeving. De starterslening bestaat uit twee delen: een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost (de starterslening) en een leningdeel dat oploopt (de combinatielening). Hypotheken moeten namelijk vanaf het begin worden afgelost om recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. Met de combinatielening wordt aan deze eis voldaan. Daarnaast wordt in de nieuwe verordening zoveel mogelijk naar specificaties verwezen i.p.v. ze te benoemen. Dit maakt de verordening toekomstbestendig. Ook zijn er begrippen verwijderd die niet meer van toepassing zijn. Kanttekeningen en risico’s

1. Koopstarters kopen een woning die eigenlijk voor hen té duur is Met de Starterslening betaalt men naar draagkracht. De Starterslening kent de eerste drie jaar geen maandlasten. Na deze eerste 3 jaar wordt er wel rente en aflossing betaald. Tenzij de koopstarter dit nog niet kan betalen. In dat geval vraagt de koopstarter een hertoets aan bij SVn. Als het inkomen daadwerkelijk onvoldoende is, betaalt de koopstarter een maandlast die bij past bij het inkomen van zijn huishouden op dat moment. Doordat de Starterslening en de lening bij de eerste geldverstrekker worden verstrekt met NHG is de kans op een restschuld minimaal. Daarnaast daalt de schuldrest bij de eerste geldverstrekker vanaf dag 1, dit omdat er minimaal annuïtair moet worden afgelost, dit verkleint de kans om “onder water” te staan. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

2. Mogelijk prijsopdrijvend effect van startersleningen In april 2019 heeft het Kadaster onderzoek gedaan naar de koopprijseffecten van SVn startersleningen (“Dezelfde starterswoning voor dezelfde prijs” door Lianne Hans, Martin Tillema en Paul de Vries). Zij hebben alle woningtransacties tussen 2008 en 2018 onderzocht en komen tot de conclusie dat het kopen van een woning met een Starterslening geen prijseffect heeft; koopstarters met of zonder starterslening betalen dezelfde prijs voor een, in basis, zelfde woning. 3. Hebben startersleningen daadwerkelijk effect op koopkansen voor starters? Er zijn tussen 2010 en 2019 in totaal 243 starters geholpen met een starterslening. De laagste lening was €7.500, de hoogste €35.000, maar de meeste startersleningen waren €30.000. In Rosmalen werden de meeste woningen met een starterslening gekocht (47 woningen) maar in alle wijken van de stad en in Nuland, Vinkel en Engelen hebben starters een woning kunnen kopen. Een uitschieter is Paleiskwartier (25 woningen) maar in de periode 2010-2012 werden alleen startersleningen verstrekt voor nieuwbouw en daar werd toen nieuw gebouwd voor starters. Geconcludeerd kan worden dat zonder starterslening deze 243 starters hun woning destijds niet hadden kunnen kopen.

Wellicht hadden zij enkele jaren later wél een woning kunnen kopen maar ook de hypotheekeisen werden in die tijd verder aangescherpt en de woningen werden alleen maar duurder. Het kan dus dat deze starters nooit meer een koopwoning hadden kunnen verwerven of minstens veel duurder uit waren. Ook hebben deze koopstarters kunnen profiteren van de waardestijging van hun woning zoals alle woningeigenaren. 4. De provincie Brabant besluit pas later (te laat) tot co-financiering van startersleningen De provincie Brabant is gevraagd om co-financiering van startersleningen. Veelal gebeurt dat in de vorm van 25-50% van de lening vanuit het budget provincie en dus 50-75% financiering vanuit het gemeentelijk budget Er is nog geen antwoord van hen gekomen. Mocht de provincie besluiten ook budget beschikbaar te stellen dan zal daarover mogelijk pas in het najaar besluitvorming komen. De Bossche startersleningen zullen daar dan op moeten wachten omdat anders het gemeentelijk budget uitgeput is voordat er gebruik gemaakt kan worden van de co-financiering. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Financiën Er zijn nu geen financiële gevolgen. Het gemeentelijk startersfonds bij SVn is al voldoende gevuld en er worden leningen verstrekt totdat het budget (weer) op is. Duurzaamheid

De uitgifte van startersleningen is revolverend. Het budget wordt uitgeleend en vloeit na aflossing weer terug naar het startersfonds. Ook rente-inkomsten (de starter gaat ná 3 jaar rente en aflossing betalen tenzij dit vanwege de inkomsten niet mogelijk is) vloeien naar het gemeentelijk startersfonds. Vanuit het startersfonds worden ook de kosten voor het SVn betaald. Het gemeentelijk startersfonds bij SVn is daarom in staat duurzaam startersleningen te verstrekken. Weliswaar met pauze periodes als het budget even niet toereikend is voor uitgifte van nieuwe leningen. Participatie en communicatie

Via de gebruikelijke kanalen (website gemeente, publicatie raadsbesluit) en via een bericht aan lokale makelaars en hypotheekverstrekkers zal na besluitvorming raad de herintroductie van de mogelijkheid om startersleningen aan te vragen worden gecommuniceerd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch,

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen

1. Verordening Startersleningen ’s-Hertogenbosch 2022

Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

11837818 verordenend Geers Omgeving: 24 mei 2022 SO/WGZ B.M.E. van Daal b.vandaal@s-hertogenbosch.nl (073) 6155717

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 11837818 Raadsvergadering 14 juni 2022 Onderwerp

Herintroductie Startersleningen

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van 8 maart 2022 besluit: De Verordening Startersleningen ’s-Hertogenbosch 2022 vast te stellen Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 14 juni 2022 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704