0. Raadsvoorstel Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

14862076 9 mei 2023

Onderwerp

Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023 We willen dat er betaalbare woningen worden gerealiseerd en dat die woningen bij de lageen middeninkomens terechtkomen. Met deze verordening sturen we, ook bij hoge inflatie en blijvende druk op de woningmarkt, op betaalbaarheid en toewijzing aan inkomensgroepen bij nieuwbouw en transformatie.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 

de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023 vast te stellen.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

Aanleiding We willen de betaalbaarheid van nieuw te realiseren woningen voor de lage en middeninkomens blijven borgen. Daarom stellen we deze nieuwe doelgroepenverordening vast. Aanleidingen om een nieuwe doelgroepenverordening vast te stellen zijn: de extra inzet op betaalbaar bouwen in het Bestuursakkoord ’s-Hertogenbosch 2022-2026, de voorgenomen wetgeving van het Rijk (Wetsvoorstel regie volkshuisvesting en Wetsvoorstel betaalbare huur), de hoge inflatie in 2022 – en het effect daarvan op het indexeren van huur- en aanvangsprijzen – en de motie ‘Verleng de instandhoudingstermijn van betaalbare woningen’ zoals aangenomen op 12 oktober 2021.

Beoogd doel We willen passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Daar sturen we op als er nieuwe woningen gerealiseerd worden. Ook willen we dat die betaalbare woningen bij de beoogde inkomensgroepen terecht blijven komen. Op basis van het Bestuursakkoord 's-Hertogenbosch 2022-2026 sturen we voor nieuwe woningbouwplannen op een stedelijke differentiatie van 30% sociale huur, 30% middenhuur, 10% betaalbare koop en 30% dure huur en (middel)dure koop. We sturen hierop door afspraken te maken met woningcorporaties en marktpartijen. De regels die vastgelegd worden in de doelgroepenverordening zijn de basis voor de afspraken die we maken, bijvoorbeeld in overeenkomsten of bestemmingsplannen. We willen ervoor zorgen dat de regels ook in de www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

veranderende marktomstandigheden, bij hoge inflatie en onder blijvende druk op de woningmarkt blijven sturen op betaalbaar en passend wonen. Daarom passen we een aantal regels in de verordening aan. Die regels gaan over prijsgrenzen, instandhoudingstermijnen en over toewijzing aan inkomensgroepen (doelgroepen). Veranderingen ten opzichte van de oude doelgroepenverordening zijn: een langere instandhoudingstermijn van sociale en middenhuurwoningen, een meer gematigde huurprijsindexatie en onderscheid in betaalbare en middeldure koopwoningen met daarbij horend de instandhoudingstermijn. Zo kunnen we in de woningmarkt die onder druk blijft staan nog beter sturen op passend en betaalbaar wonen. Relevante besluitgeschiedenis Bestuursakkoord 2022-2026 Slagkracht en ambitie Woonvisie ’s-Hertogenbosch 2020 Doelgroepenverordening 2021

Argumenten 1.

We willen blijven sturen op betaalbaarheid in nieuwbouw en de toewijzing van die betaalbare woningen aan de beoogde doelgroepen. De doelgroepenverordening is een instrument waarmee we hierop kunnen sturen. We sturen op betaalbaarheid in nieuwbouw (in lijn met het Bestuursakkoord 2022-2026 op sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Dat doen we op verschillende manieren: betaalbaarheid wordt duurzaam geborgd door realisatie met de woningcorporaties, door wettelijke regulering van de huurprijzen (nu voor sociale huur, na invoering van het wetsvoorstel Betaalbare huur ook voor middenhuur) en door afspraken te maken met www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

marktpartijen over instandhoudingstermijnen. De regels die vastgelegd worden in de doelgroepenverordening zijn de basis voor de afspraken die we maken, bijvoorbeeld in overeenkomsten of bestemmingsplannen. We willen zorgen dat de regels ook in de veranderende marktomstandigheden, bij hoge inflatie en onder blijvende druk op de woningmarkt, blijven sturen op betaalbaar en passend wonen. Daarom passen we een aantal regels in de verordening aan. 2. We willen op langere termijn het behoud van betaalbare woningen borgen, gezien de blijvende druk op de woningmarkt. Daarom passen we de instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen aan, van 15 naar 25 jaar. Dit sluit aan bij de definitie voor sociale huur uit het wetsvoorstel Regie volkshuisvesting. Voor middenhuurwoningen verhogen we de instandhoudingstermijn van 15 jaar naar 20 jaar. Voor betaalbare en middeldure koopwoningen voeren we een nieuwe instandhoudingstermijn in van 5 jaar. Daarmee gaan we speculatie tegen. Met het verhogen van de instandhoudingstermijnen beschouwen wij de motie 'Verleng de instandhoudingstermijn van betaalbare woningen’, d.d. 12 oktober 2021, als afgedaan. 3. We willen sturen op een gematigde huurprijsontwikkeling in de middenhuur, juist ook in tijden van inflatie en stijgende kosten. Voor sociale huurwoningen gelden landelijke voorschriften ten aanzien van huurprijsontwikkeling.

In het huidige Rijksbeleid betreft dit een gematigde huurverhoging. De Bossche corporaties voeren al jaren een gematigd huurbeleid. Voor middenhuurwoningen willen we ook sturen op een gematigde huurprijsontwikkeling. Voorheen werd de huurverhoging gebaseerd op de Consumenten Prijs Index (hierna: CPI). Bij een hoge inflatie, zoals afgelopen jaar, is de CPI hoog (met als gevolg sterk stijgende huren). In de Doelgroepenverordening 2023 hanteren we voor huurverhoging ofwel het CPI-indexcijfer ofwel het CAO-indexcijfer +0,5%. Het laagste van deze indexcijfers wordt per jaar toegepast. De maximale aanvangshuur voor middenhuurwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd met de CAO-index. Dit betekent www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

voor 2023 een huurprijs van maximaal € 1.046,- per maand. Zoals we nu ook al doen, hanteren hiermee ‘strengere’ prijsgrenzen dan de Rijksoverheid in het wetsvoorstel Betaalbare huur (zie ook kanttekening 3). 4. We willen sturen op betaalbare koopwoningen, los van de sterke stijging van de prijsgrens voor Nationale Hypotheek Garantie. We mogen (wettelijk) in de doelgroepenverordening afspraken opnemen over koopwoningen tot en met een vrijop-naamprijs van ten hoogste de prijsgrens Nationale Hypotheek Garantie (prijspeil 2023: € 405.000,-). We zien echter dat, door de sterke stijging van de NHG-prijsgrens, deze koopwoningen niet meer betaalbaar zijn voor de middeninkomens. Daarom maken we onderscheid in betaalbare koopwoningen en middeldure koopwoningen. Met de term ‘betaalbare koop’ en de prijsgrens van (vrij-op-naam) maximaal € 355.000,- sluiten we aan bij het Rijksbeleid en het wetsvoorstel Regie volkshuisvesting. 5.

We willen waar mogelijk alvast aansluiten bij de wetsvoorstellen Betaalbare huur en Regie Volkshuisvesting. Op dit moment zijn twee landelijke wetsvoorstellen in omloop die deze doelgroepenverordening raken: het Wetsvoorstel regie volkshuisvesting en het Wetsvoorstel betaalbare huur. Naar verwachting treden deze wetsvoorstellen per 1 januari 2024 in werking, maar helemaal zeker is dat nog niet. Ook de precieze inhoud van de wetsvoorstellen kan nog wijzigen. Daar waar mogelijk (en gewenst) is in deze verordening al wel rekening gehouden met beide wetsvoorstellen, bijvoorbeeld door de instandhoudingtermijn van 25 jaar voor sociale huur en het gebruik van de CAO-indexering (zie ook kanttekening 1.)

Kanttekeningen en risico’s 1.

Om betaalbaarheid ook onder de veranderde (markt)omstandigheden te blijven borgen, willen we niet wachten met aanpassing van deze verordening tot de inwerkingtreding van de wetsvoorstellen. We moeten de doelgroepenverordening waarschijnlijk weer aanpassen bij inwerkingtreding van de huidige wetsvoorstellen Betaalbare huur en Regie volkshuisvesting, bijvoorbeeld omdat (wettelijke) termen veranderen. Maar ook omdat we wellicht op sommige aspecten niet meer lokaal hoeven of mogen sturen. We kunnen op dit www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

moment nog niet de volledige wetswijziging meenemen in de aanpassing van de verordening. Enerzijds omdat we nog zijn gebonden aan de huidige wet- en regelgeving, anderzijds omdat nog niet zeker is wanneer en in welke vorm de wet uiteindelijk vastgesteld wordt. Indien nodig komen we te zijner tijd opnieuw met een voorstel naar uw raad. 2.

We zijn afhankelijk van corporaties en marktpartijen voor het realiseren van woningen. Projecten moeten (financieel) haalbaar blijven, anders worden er wellicht minder woningen gerealiseerd. Het verhogen van de instandhoudingstermijn kan invloed hebben op de (financiële) haalbaarheid van projecten. We verhogen de instandhoudingstermijn voor sociale huur van 15 naar 25 jaar. We verwachten dat dit weinig invloed heeft op het realiseren van projecten. Ten eerste omdat vrijwel alle sociale huurwoningen in onze gemeente gerealiseerd worden door woningcorporaties. Zij borgen sowieso het langjarige behoud van de woningen in de sociale huur. Ten tweede omdat in het wetvoorstel Regie volkshuisvesting ook een instandhoudingstermijn van 25 jaar voor sociale huur wordt voorgesteld. Voor middenhuurwoningen verhogen we de instandhoudingstermijn van 15 naar 20 jaar. In de Uitvoeringsagenda Prestatieafspraken 2023 is vastgelegd dat de corporaties een rol gaan pakken in het middensegment door 5001.000 middenhuurwoningen te realiseren waarmee deze middenhuurwoningen duurzaam zijn geborgd. Voor middenhuur die we realiseren met marktpartijen verhogen we de instandhoudingstermijn van 15 naar 20 jaar. Het college behoudt de mogelijkheid hier van af te wijken als door ongunstige omstandigheden het realisatietempo in het geding dreigt te komen.

Daarnaast wordt (de instandhouding van) middenhuur in de nabije toekomst ook via andere wegen geborgd, zoals door het wetvoorstel Betaalbare huur. In dat wetsvoorstel is opgenomen dat de gereguleerde huurmarkt vergroot wordt. Woningen tot 187 punten op basis van het WoningWaarderingsStelsel (WWS) zullen een gereguleerde huurprijs hebben.

3.

De prijsgrens middenhuur die we voorstellen is lager dan de prijsgrens middenhuur die genoemd wordt in het Wetsvoorstel Betaalbare huur. We stellen voor om op dit moment onze lokale lijn met betrekking tot de prijsgrens middenhuur door te zetten. Dat www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

betekent voor 2023 een aanvangshuur van maximaal € 1.046,- per maand. En een jaarlijkse indexering van die prijsgrens met de CAO-index. Dit is lager dan de prijsgrens middenhuur die het wetsvoorstel Betaalbare huur noemt, zijnde € 1.123,13 (prijspeil 1 juli 2023) en een indexering met CPI. Ook voor de huurprijsverhoging voor zittende huurders kiezen wij een meer gematigde indexering (het laagste van CPI of CAO, +0,5%). Omdat we willen sturen op een gematigde huurprijsontwikkeling hanteren we voorlopig onze lokale (lagere) prijsgrens. Bij invoering van de wet Betaalbare huur kan het zijn dat we alsnog de lijn van het Rijk moeten en/of willen gaan volgen. Indien nodig komen we te zijner tijd opnieuw met een voorstel naar uw raad. Financiën Het sturen op een groter aandeel betaalbare woningbouw heeft effecten op bijvoorbeeld de (gemeentelijke) grondopbrengsten in gebiedsontwikkelingen. Het effect van het invoeren van deze doelgroepenverordening is beperkt, want er werd reeds gestuurd op de betaalbaarheid van woningbouw. Het versoberen (dempen) van de indexering van de huurprijzen middenhuur heeft wellicht een beperkt effect op de grondopbrengsten in gebiedsontwikkelingen. Duurzaamheid Bij het realiseren van woningbouw worden over allerlei aspecten afspraken gemaakt. Niet alleen over betaalbaarheid en toewijzing aan doelgroepen (d.m.v.

deze verordening), maar bijvoorbeeld ook met betrekking tot duurzaamheid. Participatie en communicatie

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

Na vaststelling van de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ‘s-Hertogenbosch 2023 publiceren we daarover in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. De doelgroepenverordening publiceren we tevens op de website www.officielebekendmakingen.nl.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2023 2. Was-Wordt lijst Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2023 Registratienummer Bevoegdheid raad Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

14862076 verordenend P. Slikker Omgeving: 18 april 2023 SO/WGZ V.M. van Westen www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

v.vanwesten@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 14862076 Raadsvergadering 9 mei 2023 Onderwerp

Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’s-Hertogenbosch 2023

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van college van : 21 maart 2023 besluit: de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch- van datum 9 mei 2023 De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentieadres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr. 17278704