Woonvisie 2023-2028 definitief

Goed wonen in Delft Woonvisie Delft 2023-2028

Inhoud 1.

Delftenaren verdienen goed wonen

3

5.

2.

De ambitie

5

3.

Iedereen een plek

7

22

8.

5.1 Programma Langer en Weer Thuis 5.2 Collectieve woonvormen 5.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen

23 24 24

8.1 Delft-Noordoost 8.2 Delft-West 8.3 Delft-Zuidoost 8.4 Focus per wijk

36 37 40 42

26 9.

43

3.1 Groeien met 15.000 woningen 3.2 ‘Wespentaille’ in opbouw bevolking blijft 3.3 Uitbreiding studentenhuisvesting 3.4 Bouw van nieuwe woningen 3.5 Plannen in voorbereiding

9 12 12 13 15

6.

4.

17

7.

Betaalbaar wonen

4.1 Meer evenwicht in de regio 19 4.2 Betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden 19 4.3 Betaalbare huur primair door woningcorporaties 19 4.4 Inzet op doorstroming 20 4.5 Kamergewijze verhuur reguleren en beheer woningvoorraad 21

Passend wonen voor diverse wensen

Natuurlijk duurzaam

6.1 Duurzaam (ver)bouwen 27 6.2 Verduurzaming van bestaande woningen van corporaties 28 6.3 Verduurzaming van bestaande particuliere woningen 29

Een ‘doorkijk’ naar de wijken

De stad maken we met elkaar

Bijlage 1

35

45

Gebiedsgericht werken aan veerkrachtige wijken 30

7.1 Omgevingsvisie als basis 7.2 Stad van korte afstanden 7.3 Gezond en veilig wonen 7.4 Veerkrachtige wijken

32 32 32 32

Woonvisie Delft 2023-2028

2

1 Delftenaren verdienen goed wonen Onze inwoners maken de stad tot wat hij is met al hun eigen woonwensen. Een stad waar het prettig wonen is, een karaktervolle stad, een bereikbare stad, een sociale en verbonden stad. Kortom een stad waar we trots op zijn en die we koesteren. In Delft wonen we over het algemeen al goed, maar we kunnen ook nog het nodige verbeteren. Deze woonvisie beschrijft waar we als gemeente de komende jaren mee aan de slag gaan.

Delft kent een aantal grote woonopgaven. De woningnood is groot. In alle woningsegmenten meten we tekorten. We zien gezinnen die een grotere woning zoeken, ‘spoedzoekers’ die eigenlijk gisteren al geholpen hadden moeten worden, kenniswerkers die om een fijne woonplek vragen en een groeiende groep studenten die woonruimten zoeken. Bovendien huisvesten we statushouders, maar weten we niet precies hoe groot de instroom is of gaat worden. Maar ook deze mensen hebben een dak boven hun hoofd nodig. De urgentie om te werken aan goed wonen in Delft voel ik elke dag opnieuw. De vele gesprekken die ik hierover voer, reacties die ik lees op sociale media, woonwensen uit onderzoek naar woningbehoefte, e-mails die de gemeente krijgt van woningzoekenden en bewoners bevestigen dat. Alle inbreng die we krijgen, helpt om de opgave te ontdekken, te verkennen en te verdiepen.

Bijsturen De Woonvisie Delft 2023-2028 is een actualisatie van de woonvisie uit 2016. Veel blijft hetzelfde – we deden al de juiste dingen tenslotte – maar we sturen op een aantal punten bij. De belangrijkste wijzigingen zijn: • meer regie van de overheid en een focus op de realisatie van woningbouw; • een verstedelijkingsopgave en verdichting, met minder nieuwbouw van traditionele eengezinswoningen; • compacte woningen, met gedeelde voorzieningen; • inzetten en bijsturen op betaalbare woningen; • sturen op de veerkracht van wijken.

Inspiratie om samen aan de slag te gaan

Schouders eronder

Beweging in elke wijk

Tegelijkertijd weten we dat we voor moeilijke afwegingen komen te staan. De komende jaren zullen wij als gemeente de woningnood niet kunnen oplossen; daarvoor is de achterstand te groot, de praktijk te ingewikkeld en te weerbarstig, en zijn er omstandigheden die door de gemeente niet te beïnvloeden zijn.

Delftenaren verdienen goed wonen. De ambities in deze woonvisie bereiken we alleen door samen te werken, met onze partners. De bijeenkomsten die we organiseerden op weg naar deze woonvisie smaken naar meer. Met de Woonvisie Delft 2023-2028 in de hand en het bundelen van onze krachten, kunnen we verder vorm geven aan goed wonen in Delft.

Dit betekent natuurlijk niet dat we niets doen. We spreken onze ambities uit en zetten de schouders eronder om deze zo snel mogelijk dichterbij te brengen. Dat doen we door woning­en toe te voegen, te sturen op een betere benutting van de bestaande woningvoorraad en vooral in de wijken en buurten aan de slag te gaan, samen met Delftse partners. Met samenwerken komen we verder. Binnen de regio leveren we al een grote bijdrage met diverse soorten woningen en woonplekken. Daar gaan we mee door.

In de woonvisie beschrijven we juist hierom ook de beweging die we voor ons zien in elke wijk. Niet als eindbeeld, maar als inspiratie om samen aan de slag te gaan. Hier nodig ik iedereen toe uit! Karin Schrederhof Wethouder Wonen

Woonvisie Delft 2023-2028

4

2 De ambitie Goed wonen in een fijne en groene woonomgeving In deze woonvisie leggen we vast waar we ons woonbeleid de komende jaren op richten. We beschrijven wat onze belangrijkste ambities zijn, welke mogelijkheden we hebben en welke acties nodig zijn om onze ambities uit te voeren.

Mensen staan centraal, stenen zijn een middel

In de Woonvisie 2023-2028 staan de ‘woontevredenheid van onze inwoners’ en een ‘goede groei van de stad’ centraal. Als dat op orde is, kunnen we spreken van ‘goed wonen’.

Mensen staan centraal We willen opgavegericht en gebiedsgericht werken aan goed wonen. Daarbij staan de mensen centraal en zijn de stenen een middel. Onze ambitie is: goed wonen voor de inwoners van Delft in een fijne en groene woonomgeving. De woning of woonplek is daarbij de basis. Het hebben van een goede woning of woonplek maakt dat Delftenaren het leven op een eigen wijze kunnen leven en kunnen leren, werken en meedoen in de samenleving.

Bijdragen aan goed wonen Ons woonbeleid kan op verschillende manieren bijdragen aan goed wonen. Enerzijds door te zorgen voor voldoende woning­en. Anderzijds door te sturen op de bestaande woningvoorraad. Kortom zorgen voor de juiste woning op de juiste plaats, passend bij de bewoner en in de juiste samenhang met de andere woningen en hun bewoners binnen de directe woonomgeving. ‘Het is onze ambitie dat er in Delft een plek is voor mensen met verschillende draagkracht. We willen dat Delft een stad is voor starters, jongeren en studenten, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchtelingen en andere kwetsbare groepen. Wij zetten in op een aanbod van gezonde woningen dat betaalbaar is. Dat lukt op korte termijn zeker niet voor alle doelgroepen. Daarvoor is de druk op de woningmarkt te groot. Bovendien drijven hoge bouwkosten prijzen voor nieuwbouw op.’ (Coalitieakkoord, 2022)

‘De inrichting van de buurt bepaalt hoe mensen bewegen, elkaar ontmoeten, naar voorzieningen zoals de arts en supermarkt kunnen, activiteiten ondernemen en over een passende woonruimte beschikken. Het beïnvloedt ook in hoeverre inwoners naar elkaar omzien en voor elkaar zorgen. Een gezonde, sociale en veilige leefomgeving komt niet vanzelf tot stand. Vergrijzing, individualisering en digitalisering vragen om nieuwe strategieën.’ (van: Platform 31)

Vijf thema’s We werken aan goed wonen in vijf thema’s met daaraan gekoppeld een ambitie, die we in deze woonvisie uitwerken. Deze vijf thema’s zijn het hart van de woonvisie. De thema’s vullen we in deze visie aan met een doorkijk naar de ontwikkeling van de wijken en onze uitgangspunten voor de samenwerking en uitvoering van de woonvisie. Dit onder het motto: ‘de stad maken we met elkaar’. Thema's en ambities: Ă Groei van de woningvoorraad: ‘iedereen een plek’ Ă Betaalbaarheid borgen in huur en koop: ‘betaalbaar wonen’ Ă Huisvesten van bijzondere doelgroepen: ‘passend wonen voor diverse wensen’ Ă Verduurzamen van de bestaande voorraad: ‘natuurlijk duurzaam’ Ă Kwaliteit van de woon- en leefomgeving: 'gebiedsgericht werken aan veerkrachtige wijken'.

Vooral gaan ‘doen’ De ambitie is hoog. In de uitvoering van de woonvisie zullen er verschillen zijn tussen ‘willen’ en ‘kunnen’. Niet alles kan. In elk geval willen we vooral gaan ‘doen’: het van de grond krijgen en waar mogelijk realiseren van nieuwe woningen en goede woonplekken in de bestaande voorraad. De behoefte aan woningen en woonplekken is groot. Ook met de extra mogelijkheden om als gemeente de regie te voeren, hebben we veel menskracht en geld nodig en zijn er in de uitvoeringspraktijk de nodige belemmeringen. Menskracht en geld binnen de gemeentelijke organisatie en bij onze samenwerkingspartners blijven hoe dan ook beperkt, maar belemmeringen nemen we zoveel mogelijk weg.

Woonvisie Delft 2023-2028

6

3 Iedereen een plek Groei van de woningvoorraad In ons beleid is er geen ruimte voor uitsluiting: iedereen heeft een kans. Er is op dit moment behoefte aan huur- en koopwoningen, in elk prijssegment. Gezien de woningnood is het realiseren van deze woningen belangrijker dan ooit. Maar we moeten ook eerlijk durven zeggen dat niet iedereen meteen zijn woonwensen kan realiseren.

Onze ambitie voor een netto-groei van de stad met zo’n 15.000 woningen in de periode 2018-2040, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie van Delft, blijft het uitgangspunt. De ramingen naar de woningbehoefte rechtvaardigen een groei naar ten minste 59.000 woningen in 2030. Ten opzichte van 51.500 woningen in 2021 gaat het dan om een netto groei van 7.500 woningen, waarvan 2.500 studentenwoningen. We willen echter de ruimte vinden voor 3.500 nieuwe studentenwoningen. Als gevolg hiervan groeien we de komende jaren sneller. Dat betekent een woningvoorraad van ten minste 60.000 woningen in 2030.

Woningen bijbouwen Delft heeft zich regionaal en ook provinciaal vastgelegd om forse aantallen woningen bij te bouwen tussen nu en 2040. Dit is ook nodig, want het woningtekort is groot. Wel is er een uitdaging als het gaat om de uitvoerbaarheid, het bouwtempo en de beschikbare fysieke ruimte. Passen alle ambities, ook gelet op de gewenste hoeveelheid extra banen1 die om extra woonruimte vragen en het bijbehorende voorzieningenniveau? De ruimte in Delft is schaars. In tegenstelling tot de vorige woonvisie zetten we minder in op relatief grotere, duurdere (grondgebonden) woningen in huur en koop. Senioren willen wij verleiden om hun grotere woningen te verruilen voor comfortabele appartementen. Soms in groepen met daarbij een ontmoetingsruimte, en met de mogelijkheid van zorg nabij.

‘startende’ als ‘gevorderde’ gezinnen is het toevoegen van meer gezinswoningen nodig. Dit zullen in de Delftse situatie vaak stadswoningen zijn. We zetten ons in voor de bouw van stadswoningen voor gezinnen en kijken daarbij creatief naar de mogelijkheden die hiervoor zijn. Daarnaast komen er, wanneer de doorstroming op gang komt, bestaande eengezins­woningen vrij. Daarom zetten wij actief in op de vrijwillige doorstroming van senioren uit gezinswoningen naar passende en goede woonalternatieven in hun eigen buurt. Zo ontstaan er meer kansen voor deze groep. We bewaken dat de nieuw te bouwen woningen niet te klein worden en houden tegelijkertijd de financiële haalbaarheid in de gaten. Zo kan de oppervlakte van de woning kleiner zijn als het woongebouw beschikt over gedeelde voorzieningen of deze in de directe omgeving aanwezig zijn. Denk aan een ontmoetings-, speel- of hobbyruimte, een gedeelde tuin, wasserette of een op afroep te gebruiken gezamenlijke logeerkamer.

Meer woningen voor lokale starters/jongeren, kwetsbare groepen, senioren en studenten

Ambitie ‘iedereen een plek’. Dit gaan we doen: Ă Groeien met 15.000 woningen Ă 'Wespentaille' in opbouw bevolking blijft Ă Uitbreiding studentenhuisvesting Ă Bouw van nieuwe woningen Ă Plannen in voorbereiding

We voegen meer woningen toe voor lokale starters/jongeren, kwetsbare groepen, senioren en studenten. Het huisvesten van gezinnen is ook nog steeds belangrijk. Voor zowel 1

‘Delft zet in op de realisatie van 10.000 extra banen op álle niveaus, in de periode 2018-2040. Dit ten opzichte van het huidige aantal banen (circa 52.000). (Ruimtelijk-economische visie 2030)

Woonvisie Delft 2023-2028

8

3.1 Groeien met 15.000 woningen De ambitie is om tussen 2018-2040, 15.000 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Dit is inclusief de nieuwbouw voor studenten2 (zie ook paragraaf 3.3). De (kwalitatieve) invulling van de nieuwbouwopgave en eventuele tussen­doelen bepalen we opgavegericht. Dit doen we op basis van de regionale woningmarktafspraken, bestaand lokaal beleid en periodiek onderzoek naar woningbehoefte. Gezien de demografische prognoses is de woningbehoefte aanzienlijk. Om de vraag bij te houden, moeten we in de periode 2021-2031 rekening houden met 6.400 extra huishoudens, en in de periode 2031-2040 met nog eens 4.850 huishoudens. Een onzekere factor is immigratie, bijvoorbeeld als gevolg van een vluchtelingencrisis en de instroom van (buitenlandse) studenten. Als gevolg hiervan kan de woning­behoefte groter worden. Als we minder bouwen, neemt de druk op de bestaande woningvoorraad meer toe. De uitgangspositie is dat Delft fors meer huishoudens telt dan bewoonde woningen. Per 1 januari 2021 zijn er ongeveer 59.200 huishoudens tegen ongeveer 49.000 bewoonde woningen. Ruim 10.000 huishoudens wonen ‘onzelfstandig’. Dit zijn niet alleen studenten, maar bijvoorbeeld ook starters en ouderen die voorkeur hebben voor het delen van een woning en inwoners die een woonoplossing hebben gezocht na scheiding (veelal tijdelijk) of arbeidsmigranten. 2

Nieuwe studentenwoningen dragen bij aan landelijke ambities voor wat betreft percentage sociale huur en percentage gebouwd door woningcorporaties, alsmede voor het beoordelen van verschillende subsidieregelingen (onder andere MIRT en WBI). Hieruit volgend telt een studentenwoning mee als sociale huurwoning.

We willen ten opzichte van de geraamde woningbehoefte een extra inspanning doen: meer woningen bouwen dan strikt noodzakelijk is. Dit om de vraag bij te benen die we volgens de demografische prognose verwachten (een plus van ongeveer 6.400 woningen in tien jaar). Dit doen we door in tien jaar het woningtekort met ongeveer 1.000 woningen in te lopen. In plaats van 650 woningen per jaar, willen we er 750 bouwen. Door ook extra studentenwoningen te bouwen, komen we uit op 850 woningen per jaar. Een voorwaarde is dat er extra nieuwbouwlocaties zijn voor studentenwoningen. We lopen de tekorten in en hierdoor kan een deel van de inwoners die onzelfstandig woont, zelfstandig gaan wonen. We streven ernaar dat mensen die ongewild onzelfstandig wonen, zelfstandig kunnen gaan wonen. Tegelijkertijd vervult onzelfstandig wonen een belangrijke functie in het betaalbaar huisvesten van studenten en andere groepen woningzoekenden. Bovendien gaat onzelfstandig wonen eenzaamheid tegen en bevordert het welzijn. En houden we rekening met de

impact die onzelfstandig wonen soms heeft op de leefbaarheid, de waardering van de leefomgeving. Daarbij is onze verwachting dat de immigratie – onder andere als gevolg van de komst van meer vluchtelingen – de komende jaren hoger zal zijn dan geraamd. Mogelijk krijgt dit zelfs een structureel karakter. Ook vanuit deze optiek is het verstandig om meer woningen te bouwen dan dat we op basis van de huidige behoefte nodig hebben. Als we 850 woningen per jaar kunnen bouwen, komt de toevoeging in de periode 2021-2040 uit op 15.250 woningen, waarvan 8.500 in de periode 2021-2031. In de periode 20182021 bouwden we ook al woningen: 1.640 om precies te zijn. Hiermee komt de totale toevoeging uit op ongeveer 17.000 woningen. Iets meer dan de destijds uitgesproken ambitie van een uitbreiding van ongeveer 15.000 woningen in de periode 2018-2040.

Woonvisie Delft 2023-2028

9

Prijssegmenten

2021

2031

Δ 2021-2031

Woningtype

2021

2031

Δ 2021-2031

Huur < €752

16.450

17.500

Studentenwoningen Huur < €752

5.600

9.100

1.050

Appartementen

67%

68%

74%

3.500

Gezinswoningen

33%

32%

26%

Huur > €752

6.000

7.000

1.000

Totale woningvoorraad

100%

100%

100%

Huur > €1.000

2.250

2.600

350

Koop < €350.000

12.350

14.000

1.650

Koop > €350.000

6.250

7.200

950

Niet-bewoonde woningen

2.500

2.500

Totale woningvoorraad

51.500

60.000

8.500

Aantal onzelfstandig wonenden

10.200

9.100

-1.100

Prijssegmenten

2021

2031

Δ 2021-2031

Indicatieve voorraad, streefvoorraad naar segment en prijsklasse, 2021-2031

0 *

Huur < €752

34%

30%

12%

Studentenwoningen Huur < €752

11%

16%

41%

Huur > €752

12%

12%

12%

Huur > €1.000

5%

5%

4%

Koop < €350.000

25%

24%

19%

Koop > €350.000

13%

13%

11%

Totale woningvoorraad

100%

100%

100%

Studentenhuisvesting

2021

2031

Studentenwoningen corporatie huur

4.342

7.842 **

Studentenwoningen particuliere huur

1.293

1.293 ***

Totaal aantal studentenwoningen

5.635

9.135

Woningtype

2021

2031

Δ 2021-2031

Appartementen

32.800

39.050

6.250

Gezinswoningen

16.200

18.400

2.250

Niet-bewoonde woningen

2.500

2.500

Totale woningvoorraad

51.500

60.000

8.500

Aantal onzelfstandig wonenden

10.200

9.100

1.100

Let op: cijfers gaan over bewoonde woningen. Ze zijn daarmee niet één-op-één vergelijkbaar met cijfers van bijvoorbeeld delft.incijfers.nl, waarin bewoonde en niet-bewoonde woningen beide zijn opgenomen in overzichten van de opbouw van de woningvoorraad. Cijfers zijn afgerond op 50-tallen. Als gevolg daarvan vertonen optellingen verschillen. * Volgens het CBS waren er in 2021 in Delft 2.500 niet-bewoonde woningen. De verwachting is dat dit aantal tot 2031 hetzelfde zal blijven. ** Voor 2021 is uitgegaan van de huidige stand en 3% leegstand (zoals ook in de reguliere corporatievoorraad). Voor 2031 is uitgegaan van een toevoeging van 3.500 studenteneenheden in het corporatiesegment. *** Voor 2021 is uitgegaan van de huidige stand en 8% leegstand (zoals ook in de reguliere particuliere huurvoorraad3). Aangenomen is dat dit aanbod ook in 2031 nog bestaat. Er is niet gerekend met een eventuele groei of afname in dit segment.

Woningbehoefte naar aantal kamers

0 *

3

Het feit dat de leegstand in de particuliere huursector hoger is dan in de sociale huursector kan meerdere oorzaken hebben. Woningcorporaties sturen in het algemeen op een zo laag mogelijke leegstand. Dit is bij particuliere verhuurders niet altijd het geval. Ook is de leegstand vaak wat hoger omdat de particuliere verhuurder naast de snelheid van verhuren ook de hoogte van de huurprijs en een zo laag mogelijk risicoprofiel in ogenschouw neemt. Ook speculatie kan een oorzaak zijn van een langere leegstand.

Woonvisie Delft 2023-2028

10

derden en heeft geen directe sturing op de verhuur van deze woningen. Het is niet realistisch om de woningcorporaties te vragen deze afname te compenseren.

De woningcorporaties slagen erin de afname van de voorraad huurwoningen in hun bezit als gevolg van de eigen onttrekkingen vrijwel te compenseren. Ook realiseren ze de gewenste groei op basis van het behoefteonderzoek. Dit blijkt uit de biedingen in het tussenakkoord voor de woningmarktafspraken Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden – De eerste stap 2021-2030. We zien ook dat de wereld ondertussen veranderd is. De verhuurderheffing is wel afgeschaft, maar de middelen zijn beperkter dan de opgaven. Met de Delftse corporaties kijken we of een extra productie, aankoop of terugkoop van eerder aan de huurder verkochte woningen mogelijk is. Hierbij wordt rekening gehouden met het behalen van andere belangrijke ambities. Daarnaast zoeken we naar nieuwe bouwlocaties voor sociale huur­woningen in de stad. Het is onze ambitie om in 2040 een woningvoorraad te hebben waarvan een derde deel sociale huurwoningen is (zie hoofdstuk 4). Een toename van de omvang van de voorraad huurwoningen onder de liberalisatiegrens is dan ook gewenst.

De gemeente stuurt hier actief op. Middels monitoring wordt een vinger aan de pols gehouden. Zowel waar het de realisatie betreft als waar het gaat over de vraag. Een risico is dat de corporaties meer woningen moeten verkopen (‘uitponden’) dan ze nieuw bouwen, en de voorraad daarmee afneemt. Dat kan uit financiële of volkshuisvestelijke noodzaak, als corpo­ raties bijvoorbeeld meer middelen dan verwacht moeten inzetten voor verduurzaming of betaalbaarheid. Een belangrijk aspect is dat corporaties niet de verwachte afname van de particuliere sociale voorraad (sociale huurwoningen in bezit van derden) kunnen opvangen, zoals aangegeven in het tussen­ akkoord. Het gaat om een verwachte afname van 1.300 woningen4. We houden er rekening mee dat deze woningen als gevolg van huurverhogingen in de periode tot en met 2030, niet meer gerekend kunnen worden tot de particuliere sociale voorraad. De gemeente maakt geen prestatieafspraken met 4

Zie: RIGO Research en Advies, 8 juli 2021, ‘Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden – Eindrapport: definitieve biedingen’.

In de groei van de sociale voorraad heeft de regio een taak. Delft ook. Dit doen we door voldoende woningen toe te voegen en in gesprek met particuliere verhuurders zoveel mogelijk aanbod in de bestaande huurwoningvoorraad te behouden. Met grote particuliere eigenaren willen we bekijken of de afname van de huurwoningvoorraad met een prijs onder de liberalisatiegrens beperkt kan worden. Het is daarnaast zaak om afspraken te maken met Delftse marktpartijen over de mate waarin bestaand bezit met een prijs onder de liberalisatiegrens verhuurd wordt en onder welke huurvoorwaarden. Er zal in gesprek gegaan worden gegaan met de particuliere verhuurders indien de aanstaande richtlijnen van het rijk ruimte laten om ook woningen van particuliere verhuurders toe te rekenen aan de sociale voorraad. En als er bindende afspraken te maken zijn met de eigenaren over onder meer exploita­tie­ termijnen en de huisvesting van (bijzondere) doelgroepen. Ook de duurzaamheid van de woningvoorraad wordt onderwerp van gesprek met de particuliere verhuurders. Dit biedt echter geen garanties. We moeten ons dan ook niet rijk rekenen. Het moet blijken wat uit de gesprekken komt en in hoeverre een minder snelle daling van de particuliere sociale voorraad haalbaar is. Met deze woonvisie in de hand en de aankomende grotere regierol van de overheid denken we samen veel te kunnen bereiken.

Op de bestaande woningvoorraad van de woning­corporaties zijn we extra zuinig. We houden vast aan de bieding van de woningcorporaties om 1.750 woningen toe te voegen en

Woonvisie Delft 2023-2028

11

beseffen dat hiervoor bouwlocaties nodig zijn, deels zijn deze reeds voorzien. Eventuele verdere onttrekkingen (sloop, verkoop, liberalisatie) door de woningcorporaties moeten – één-op-één – gecompenseerd worden. Met de corporaties gaan we kijken in hoeverre extra productie, ‘optoppen’ (bouwen van een extra woonlaag op een gebouw) van de bestaande woningvoorraad of aan- of terugkoop mogelijk is. Daarbij houden we rekening met realisatie van andere belangrijke ambities. En we gaan op zoek naar nieuwe bouw­ locaties, zoals de voormalige onderwijslocaties in Tanthof en de Beatrixzone, die zijn vrijgekomen na nieuwbouw.

3.2 ‘Wespentaille’ in opbouw bevolking blijft De bevolkingsopbouw van Delft lijkt nu op een ‘wespentaille’: er zijn in Delft minder gezinnen dan jongeren en ouderen. Gezinnen vinden vaak een geschikte woonplek buiten Delft. Hoewel we dit graag anders zouden zien, zetten we minder dan in de eerdere jaren in op het realiseren van relatief grotere, duurdere (grondgebonden) woningen (in huur en koop), om meer gezinnen te trekken en te binden. We verleggen de aandacht naar het toevoegen van woningen voor lokale starters/jongeren, bijzondere groepen en ouderen op de woningmarkt. Onze ambitie is dat er in Delft voor iedereen een plek is. We werken eraan om van Delft een stad te maken voor starters, jongeren en studenten/kenniswerkers, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchte­ lingen en andere bijzondere groepen. Dat lukt op korte termijn zeker niet voor alle doelgroepen. Daarvoor is de druk op de woningmarkt te groot. Bovendien drijven hoge bouwkosten prijzen voor nieuwbouw op en kunnen we maar

in beperkte mate bijsturen op het bouwprogramma van bestaande projecten. De aandacht voor voldoende woningen voor jongeren is hard nodig. Uit onderzoek van de gemeente Delft blijkt bovendien dat jongeren tussen wal en schip vallen. Deze specifieke groep heeft weinig toekomstperspectief op een woning in Delft, hun slaagkans op een sociale huurwoning is het laagst van alle groepen in Delft. Bovendien hebben jongeren doorgaans minder te besteden aan een woning dan andere doelgroepen. Daarnaast is er onder jongeren veel ongelijkheid in de kans op een woning: een gebrek aan financiële steun van familie en een goed netwerk verkleinen de kansen van jongeren. De onzekerheid op de woningmarkt leidt tot veel stress bij jongeren. Hierdoor stellen jongeren belangrijke levensbeslissingen uit en wordt de natuurlijke stap naar zelfstandigheid niet gemaakt. De gemeente zet zich in om deze ongelijkheid voor Delftse jongeren in te lopen door samen met corporaties voldoende woningen beschikbaar te maken via jongerencontracten, te sturen op betaalbaarheid en het verloten van woningen. Ook hebben we aandacht voor de woningbehoefte van de ‘gevorderde’ gezinnen en de (toekomstige) ouderen. Deze huishoudens wonen al in Delft. Het is onze ambitie om een aanzienlijk deel van onze woningen voor deze (doel)groepen te bouwen.

Door ook in te zetten op doorstroming (zie ook paragraaf 4.4) bieden we zoveel mogelijk Delftenaren de kans om de gewenste stappen in hun wooncarrière te maken. Voor zowel ‘startende’ als ‘gevorderde’ gezinnen (doorstarters en doorstromers) is het toevoegen van gezinswoningen nodig. Dit zullen in de Delftse situatie veelal stadswoningen

zijn. We zoeken hierbij de combinatie met woningen voor andere doelgroepen. Ook hebben we oog voor een passend woonmilieu aantrekkelijk voor deze doelgroep en vooral voor hun kinderen. Eengezinswoningen met een tuin voegen we alleen nog bij uitzondering toe. Door het bevorderen van doorstroming vergroten we het vrijkomende aanbod van bestaande eengezinswoningen. Senioren willen wij verleiden om hun grotere woningen te verruilen voor comfortabele appartementen. Soms geclusterd en met de mogelijkheid van zorg nabij (zie ook hoofdstuk 4).

3.3 Uitbreiding studentenhuisvesting We willen zorgen dat studenten passende (groeps)­­woningen kunnen vinden op een levendige campus op de TU, in Schieoevers, kleinschalig elders in de stad (zoals bij bouwen op bestaande complexen van DUWO) en in de nabije regio op locaties die goed bereikbaar zijn met fiets of openbaar vervoer. We hebben de ambitie om in de periode 2021-2030 3.500 studentenwoningen toe te voegen binnen de gemeentegrenzen. Dit zien we als het maximaal mogelijke. Aanvullend op de toevoeging van 3.500 woningen binnen de gemeentegrenzen streven wij ernaar dat nabije gemeenten in de periode 2026-2030 extra studentenhuisvesting realiseren. Dit gezien de groei van de TU Delft. We verkennen samen met de regio de mogelijkheden. Dit regionale gesprek voeren we in het licht van het idee van de TU Delft om een multi-­ campusstrategie5 te gaan voeren. Voorlopig vindt de groei nog binnen Delft plaats, met op termijn mogelijk weer een afname. 5

Maatschappij vereist meer ingenieurs: start verkenning groei en multicampusstrategie TU Delft

Woonvisie Delft 2023-2028

12

Woonconcepten waarin studenten samenwonen met andere (leeftijds)groepen bieden – juist in Delft, gezien de grote studentenpopulatie – kansen voor de huisvesting van vele verschillende doelgroepen. Dit kan tijdelijke huisvesting zijn, maar ook een permanente vorm is goed denkbaar. Ook kan het gaan om zowel onzelfstandige huisvesting (kamers met gedeelde voorzieningen) als zelfstandige eenheden. Over de realisatie van deze woningtypen gaan we in gesprek met de TU en DUWO. Studentenwoningen worden in Delft bij voorkeur gerealiseerd door een woningcorporatie, in dit geval DUWO. Maar ook andere partijen kunnen een bijdrage leveren aan de opgave. In dat geval maken we wel afspraken over de langjarige betaalbaarheid, kwaliteit en huurvoorwaarden. Op dit moment hebben we in Delft onvoldoende locaties beschikbaar. We zoeken naar geschikte locaties in de stad. Onze voorkeur gaat uit naar een grootschalige gemixte woonfunctie op het terrein van de TU-campus. Hier zijn ook mogelijkheden om TU-personeel en kenniswerkers te huisvesten. Een deel van de toevoeging realiseren we door verdichting van bestaande studentencomplexen. Met DUWO gaan we in gesprek over de realisatie van groepswoningen. Wanneer we woningen bijbouwen die geschikt zijn voor studenten, doen we dat op een passende wijze, rekening houdend met de draagkracht van de wijk.

Verspreid door de stad worden meerdere grotere studentencomplexen van DUWO aangepakt. Daarbij wordt gekeken naar vergroting van het aantal woningen en een betere sociale en fysieke verbinding met de wijk. Bij planvorming, nieuwbouw of renovatie, wordt de leefbaarheid nadrukkelijk meegewogen en kijken we hoe eventuele knelpunten kunnen worden weggenomen.

Bij toekomstige projecten heeft DUWO het voornemen zelfstandige woningen met gemeenschappelijke woonkeukens te combineren met zelfstandige studentenwoningen. Bij voorkeur is er een mix van zelfstandige en onzelfstandige kamers. Onzelfstandige kamers bevorderen het welzijn van studenten. Van het Rijk vraagt dit aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel en/of een brede inzet van de huurtoeslag of een objectsubsidie voor studentenwoningen. De eerste stappen in deze richting worden al gezet. In een universiteitsstad, met veel tijdelijke bewoners zoals buitenlandse studenten, promovendi en gastdocenten, zijn gemeubileerde huisvestingsarrangementen een welkome aanvulling op de reguliere woningvoorraad. Specialistische partijen die voor een specifieke doelgroep gemeubileerd willen ver­ huren, zijn van harte welkom. We sturen echter niet actief op het beschikbaar komen van dit aanbod. Wanneer een initiatief

zich aandient, is de betaalbaarheid voor de doelgroep een randvoorwaarde. Ook houden we in de gaten dat het aanbod de vraag niet gaat overstijgen.

3.4 Bouw van nieuwe woningen Voor de woonvisie 2023-2028 nemen we als vuistregel een oplevering van ten minste 850 nieuwe woningen per jaar. Hiermee leggen we een stevige ambitie neer, maar versnelling van nieuwbouw is nodig. In de periode 2018-2022 voegde Delft gemiddeld netto bijna 600 woningen per jaar toe, met gemiddeld 460 nieuwbouwwoningen per jaar (zie bijlage 1). In 2021 en 2022 was er een relatief hoge bouwproductie, maar ook in deze jaren haalde Delft geen 850 nieuwbouw­ woningen. We willen daarom van ‘zachte’ (nog niet vast­ gestelde) plannen ‘harde’ (vastgestelde) plannen maken en de bouwproductie zoveel als mogelijk opschroeven. Om nog sneller de noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad te realiseren, moeten wij ook flexwoningen bouwen. De versnelling van de woningbouw mag overigens niet ten koste gaan van de participatie met omwonenden bij de planvorming. In lijn met de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RRA) geldt dat we een zo groot mogelijk gedeelte van de gewenste woningproductie willen gaan realiseren. Het is vooral zaak dat de nieuwbouw van de grond komt en niet stilvalt in de huidige complexe tijden met tekorten aan stikstof­ruimte, prijsstijgingen, toenemende immigratie en beperkte uitvoer­ ings­­­capaciteit. Kort samengevat is het doel om zoveel als mogelijk plannen – vooral op korte termijn – vast te stellen.

Dit in onderlinge samenwerking met lokale bouw­tafels, met intensieve monitoring.

Woonvisie Delft 2023-2028

13

Voor de lange termijn is het de bedoeling om lokaal en regionaal bij te sturen op het aandeel te realiseren betaalbare voorraad. Hierbij is regionaal geconstateerd dat het niet haalbaar is dat elke gemeente – in de periode 2022-2030 – volgens de afspraken in de RRA twee derde van de nieuwbouw­productie in het betaalbare segment zal bouwen. We sturen voor de periode na 2025 op ten minste twee derde deel van het nieuwbouwprogramma betaalbaar. Elke gemeente heeft hierin een rol en er kan veel. Op dit vlak is niemand gehouden aan het onmogelijke. In de regionale definitie bestaat de betaalbare woningvoorraad uit de sociale huur, middeldure huur en koopwoningen tot € 355.000. Studentenwoningen tellen hierin mee als sociale huurwoningen. Lokaal hanteren we de definitie dat de betaalbare woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, ofwel alle huurwoningen met een prijs onder de liberalisatiegrens, exclusief studentenhuisvesting. Volgens de regionale definitie scoort Delft al goed op de betaalbaarheid van het nieuwbouwprogramma. Regionaal is afgesproken dat bij woningbouwplannen waarvoor nog geen prijscategorieën zijn afgesproken de betaalbaarheidsambities worden toegepast. Zo bestaat vanaf 2025 de programmering minimaal uit twee derde betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd.

De doelstelling van een derde van het woningbouwprogramma door woningcorporaties valt uiteen in vijf zesde sociaal en een zesde middenhuur. Voor de realisatie van voldoende middenhuur geldt – conform het actieplan middenhuur – dat voor locaties vanaf 300 woningen wordt ingezet op een programma met 20% middeldure huur. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties zullen ook afspraken worden gemaakt over de wijze waarop

door corporaties een bijdrage geleverd kan worden aan de opgave voor middenhuur en goedkope koop. Dit kan door nieuwbouw, maar ook vanuit de bestaande voorraad. Met de verschillende participanten van nieuwbouw­projecten richten we een lokale bouwtafel op. Met elkaars kennis kunnen we kansen voor realisatie en focus benutten. Om onze ontwikkelopgaven te realiseren, zijn met name binnen­stedelijke gebiedstransformaties nodig. Om als gemeente sturing te houden op deze opgaven, is het essentieel dat we bewegen naar een actiever grondbeleid en komen tot strategische grondposities. Op deze manier komt de gemeente in de positie om de vele ontwikkelingen voor de stad in goede banen te leiden. De Nota grondbeleid 2022-2025 geeft hiervoor ruimte. Vernieuwing en innovatie omarmen we. Denk aan bouwen in de vorm van fabrieksmatige (gestandaardiseerde) nieuwbouwconcepten tot innovatieve bouwvormen waarmee we bestaande complexen kunnen ‘optoppen’ of een nieuwe functie geven. We denken niet in regels, maar in mogelijk­ heden en kansen op dit gebied. We verkennen hoe we de leegstand zoveel als mogelijk kunnen terugdringen. Wanneer we meer weten over de aard van de leegstand van deze woningen, kunnen we bepalen of en welke aanpak nodig is. Een eventuele aanpak richt zich dan op het beschikbaar komen van leegstaande woningen voor bewoning door onze inwoners.

Woonvisie Delft 2023-2028

14

3.5 Plannen in voorbereiding De realisatie van de circa 15.000 woningen past in de bouwplannen die al zijn vastgesteld of in voorbereiding zijn. Bijsturing op het programma is vooral mogelijk voor de periode 2031-2040. Steeds moeten we kijken of de ambitie haalbaar is. Gegeven de beperkte eigen grondposities is de gemeente sterk afhankelijk van de uitkomsten van onderhandelingen met grondeigenaren. Dit op de juiste manier uitvoeren is dan ook een belangrijke uitdaging en brengt hoe dan ook ‘geven en nemen’ met zich mee. We kunnen deze groeiambitie realiseren én daarbij de kwaliteit van de woon- en leefomgeving op peil houden (zie ook hoofdstuk 7).

Vanwege de benodigde versnelling kiezen we er niet voor om bestaande overeenkomsten of harde plannen open te breken met het oog op de betaalbaarheid. Een hogere productie­ snelheid gaat boven de realisatie van meer betaalbare woningen. Ook andere inhoudelijke keuzes die we vastlegden in gebiedsvisies of ontwikkelplannen blijven leidend in de ontwikkeling van een gebied. Nieuwbouw is de motor van verhuisketens. Er ontstaat zo de broodnodige doorstroming en er komen ook betaalbare woningen vrij. Daarnaast worden er op korte termijn tijdelijke flex­woningen geplaatst om 'snel' extra aanbod in de sociale sector te creëren. Dit moet later vanuit het reguliere betaalbare woningaanbod worden opgevangen. Deze bijsturing geven we in 2024 en 2025 vorm op basis van een intensievere

monitoring van de nieuwbouwproductie en overleg met onze samenwerkingspartners. Dit doen we met oog voor een voorraad van ten minste een derde deel sociale huurwoningen en veerkracht van wijken (zie hoofdstuk 7). Het is een belangrijke opgave om op de korte termijn plannen vast te stellen voor het realiseren van de opgave in het huursegment met een prijs onder de liberalisatiegrens. Uitgaande van een realisatie van 70% is in de periode 2022-2031 capaciteit voorzien voor ongeveer 1.700 huurwoningen met een prijs onder de liberali­ satiegrens (exclusief studentenwoningen). Een gedeelte van alle bekende woningbouwplannen kan om allerlei redenen niet, of pas veel later, worden gerealiseerd. Het percentage planuitval proberen we zoveel als mogelijk te beperken, maar 30% planuitval is geen uitzondering. We gaan dan ook uit van een realisatie van 70%.

Woonvisie Delft 2023-2028

15

90*

50

150

100

150

350 200 100

300 150

120

1000 350 200

550

400

700

3300

400

130

450 350

3200

50

950 80*

300

120

1500

Kaart: doorkijk woningbouw Delft t/m 2040 Deze kaart geeft een globale indruk waar in Delft de komende jaren de grootste ontwikkelingen op het vlak van woningbouw zullen plaats vinden. Leeswijzer: • Genoemde getallen zijn op basis van plan­capaciteit. Een gedeelte van alle bekende woningbouwplannen kan mogelijk om allerlei redenen niet, of pas veel later, worden gerealiseerd. Een gebruikelijk percentage planuitval is 30%. De daadwerkelijke jaarlijkse toevoegingen in de Delftse woningvoorraad liggen dus veelal lager dan de genoemde getallen. • Niet alle plannen zijn genoemd. Een aantal kleinere en/of zeer onzekere plannen zijn weggelaten vanwege leesbaarheid. • Planstatus hard en zacht zijn niet uitgesplitst. De 3.300 ‘koersbeeld’ en 1.500 ‘diversen campus student’ betreft in ieder geval zachte plannen. • Genoemde aantallen zijn afgerond, en veelal optelling van het aantal deelontwikkelingen in dezelfde buurt. • Cirkels geven indruk van de plek van de ontwikkeling, maar daadwerkelijke bouwkavels zijn vanzelfsprekend kleiner. • Sloop is niet meegenomen in de kaart, aantallen betreffen bruto nieuwbouw. Over de totale periode 2022 – 2040 zijn op dit moment +/- 1.000 sloop­ woningen bekend. Vaak is daar op dit moment tijdelijke bewoning, bijvoorbeeld door studenten. Op deze plekken komen minimaal evenveel of meer woningen.

Zie bijlage I voor een getailleerd inzicht in de stadsbrede plancapaciteit (jaarschijven, woningytpe, prijsniveau, planstatus).

Woonvisie Delft 2023-2028

16

4 Betaalbaar wonen Betaalbaarheid borgen in huur en koop De woonlasten stijgen door de economische ontwikkeling, de energiemarkt en de huidige wooncrisis. Het is onze ambitie dat er in Delft een plek is voor iedereen. We willen dat Delft een stad is voor starters, jongeren en studenten, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchtelingen en andere kwetsbare groepen.

We zetten in op een aanbod van gezonde woningen dat betaalbaar is. Dat lukt op korte termijn zeker niet voor alle doelgroepen. Daarvoor is de druk op de woningmarkt te groot. Bovendien drijven hoge bouwkosten prijzen voor nieuwbouw op.

binnen de stad en in de regio. Ook de rijksoverheid is bezig met het bepalen van een nieuwe landelijk geldende definitie. We streven naar eenduidigheid in definities voor een optimale monitoring van onze beleidsdoelen en regionale afspraken­ kaders. We zullen hiervoor de richtlijnen van het Rijk volgen.

Goede balans

In gesprek

Per gebied en wijk sturen we op een goede balans tussen huur- en koopwoningen, in verschillende prijsklassen. In de wijken is ons doel een gevarieerd aanbod van woningen in verschillende typen en huur- en koopprijzen. Bij nieuwe kansen voor woningbouw bekijken we per plan welk woningaanbod in het betreffende gebied passend is. Wij zetten met maatwerk in op wat kwalitatief goed is voor de betreffende locatie. Hierbij hebben we oog voor de betaalbaarheid, ook op de lange termijn, het verkorten van de wachttijden voor woningzoekenden en de beste oplossingen voor de verschillende doelgroepen. Een goede balans betekent niet alleen dat er dure woningen tussen de betaalbare woningen gebouwd moeten worden, maar ook andersom. Dus ook in nieuwbouwwijken zorgen we voor betaalbare woningen.

Met de woningcorporaties en hun huurdersraden maken we prestatieafspraken op basis van de woonvisie. Dit zijn afspraken die we maken in wederkerigheid en op basis van gelijkwaardigheid. De gemeente heeft weinig mogelijkheden om te sturen op de ontwikkeling van de particuliere sociale woningvoorraad. Met de grote eigenaren willen wij in gesprek om afspraken te maken over de blijvende beschikbaarheid van woningen met een sociale huurprijs.

Goede balans tussen huur- en koopwoningen, in verschillende prijsklassen Ambitie ‘betaalbaar wonen’. Dit gaan we doen: Ă Meer evenwicht in de regio Ă Betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden Ă Betaalbare huur primair door woningcorporaties Ă Inzet op doorstroming Ă Kamergewijze verhuur reguleren en beheer woningvoorraad voorraad

Behoefte We zijn zuinig op de sociale huurvoorraad (zowel in de corporatie- als particuliere sector), omdat het aantal sociale huurwoningen in particulier eigendom afneemt, terwijl er veel behoefte aan is. We ambiëren in 2040 een woningvoorraad die bestaat uit een derde sociale huurwoningen (exclusief studentenhuisvesting). Sociale huurwoningen zijn vooralsnog alle huurwoningen met een prijs onder de liberalisatiegrens, exclusief studentenhuisvesting. Op dit moment zijn verschillende definities in omloop

Woonvisie Delft 2023-2028

18

4.1 Meer evenwicht in de regio In de regio blijven we streven naar en aandringen op meer evenwicht van de sociale voorraad. Het nieuwe rijksbeleid zien we daarbij als een steun in de rug. In de regio is het initiatief ‘Bouwstroom’ geïnitieerd als instrument om snelheid en betaalbaarheid te realiseren. Corporaties kopen gezamenlijk prefab nieuwbouwwoningen in. Hiermee gaan we in Delft ook aan de slag. Het gaat dan om een inzet op meer fabrieksmatige bouw, snelle vergunningverlening en welstandtoetsing en toewerken naar (regionale/landelijke) vergunningen op type.

4.2 Betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden We zijn zuiniger op de sociale huurvoorraad (zowel in de corporatie- als particuliere sector), omdat het aandeel sociale huurwoningen afneemt, terwijl er veel behoefte aan is. Met de corporaties benoemen we een streefvoorraad sociale en middel­dure huur die langjarig beschikbaar is voor de doelgroepen voor wie de woningen gebouwd zijn. Met grote particuliere verhuurders gaan we in gesprek over het behoud van de bestaande voorraad en eventuele uitbreiding hiervan, de kwaliteit en de langjarige betaalbaarheid. In 2040 ambiëren we een woningvoorraad die bestaat uit één derde deel sociale huurwoningen (exclusief studentenhuisvesting). We willen zeker niet onder dit percentage komen. De bouwplannen die al in gang zijn gezet, voeren we uit. Bij 'zachte' woningbouwplannen en op nieuwe locaties sturen we zo nodig bij. We zetten meer sturing in op de langjarige betaal-

baarheid voor eerste en volgende bewoners en de kwali­teit van de nieuwbouw. Een van de instrumenten hiervoor is de doelgroepenverordening, in combinatie met het sturen op de realisatie van specifieke woningtypen via het bestemmingsplan. Sturing via het bestemmingsplan is mogelijk op sociale huur, middenhuur, sociale koop en (collectief ) particulier opdrachtgeverschap. Het is wel zo dat we via de doelgroepen­ verordening geen extra voorwaarden op het vlak van de betaalbaarheid en kwaliteit kunnen stellen aan de realisatie van woningen in (collectief ) particulier opdrachtgeverschap. We bewaken dat de nieuw te bouwen woningen niet te klein worden, maar houden ook de financiële haalbaarheid in het oog. We zetten hoog in, maar de oppervlakte van de woning kan bijvoorbeeld kleiner zijn als het gebouw beschikt over collectieve voorzieningen en/of deze in de directe omgeving aanwezig zijn. Bewoners die zich verantwoordelijk voelen voor de directe woonomgeving zijn erg belangrijk. Dit vereist een goed ontwerp van de ruimte rondom woongebouwen, al dan niet in combinatie met een specifieke functie, zoals bijvoorbeeld stadstuinieren (zie ook hoofdstuk 7). We bekijken of corporaties de (financiële) mogelijkheden hebben voor het bieden van extra koopgarantwoningen, waarbij de vraag is of, gegeven de marktsituatie, de geboden korting genoeg is voor de doelgroep om te kunnen kopen.

De mogelijkheden die erfpacht biedt om woningen betaalbaar te maken of goedkoper te bouwen verkennen we. We weten dat effecten wellicht beperkt zijn, want de gemeente heeft beperkte grondposities.

De gemeente biedt starters op de woningmarkt in Delft in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar een starterslening. De regeling geldt zowel voor Delftenaren als voor mensen van buiten de stad. Het beschikbare budget voor 2023 en 2024 is € 1,5 miljoen. Dit is voor 50 startersleningen.

4.3 Betaalbare huur primair door woningcorporaties De exploitatie van de sociale huurwoningen is in beginsel een taak voor de woningcorporaties. Binnen de wettelijke mogelijk­heden die de gemeente heeft, willen we ervoor zorgen dat corporaties zelfstandig kunnen bouwen op gemeentelijke grondposities en marktpartijen ook sociale huurwoningen realiseren op gronden die zij in bezit hebben. Deze woningen worden door de woningcorporaties afgenomen en geëxploiteerd. We stimuleren corporaties om elkaar te helpen via projectsteun en collegiale ondersteuning. Wij vragen van de corporaties dat zij hun bestaande voorraad kwalitatief goed en betaalbaar houden. Bij nieuwbouw geven wij de voorkeur aan sociale en middeldure huurwoningen, gebouwd door corporaties. Dit vanwege de grotere mogelijkheden om betaalbaarheid voor een lange periode te garanderen. Dit streven past bij de missie van de corporaties. Bouw door corporaties biedt bovendien meerwaarde. Zij leveren een bijdrage aan de instroom van kwetsbare of bijzondere doelgroepen (waar nodig gekoppeld aan een lagere huurprijs dan de liberalisatiegrens). Zij maken gebruik van een transparant aanbiedings- en verhuurproces en verantwoording. En ze dragen bij aan de leefbaarheid in buurten en wijken. Ook blijven de middelen van corporaties beschikbaar binnen de volkshuisvesting.

Woonvisie Delft 2023-2028

19

De opgave in de corporatiesector is groter dan de beschikbare middelen. Naar verwachting kunnen corporaties niet alle opgaven voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid realiseren, ook niet na de afschaffing van de verhuurdersheffing. Daartoe ontbreken, in het bijzonder in onze regio, voldoende middelen. De vraag is of de corporatiesector dit met onderlinge projectsteun (collegiale financiële ondersteuning) voldoende kan regelen en of de rijkssteun volstaat. Ook aanvullende initiatieven van particuliere investeerders voor de realisatie van sociale en middeldure huurwoningen zijn nodig. Hier zijn afspraken nodig voor een lange periode. Ook particuliere investeerders vragen we een bijdrage te leveren in de opgave in de realisatie van betaalbare woningen. In regionaal verband vernieuwen we de woonruimteverdelings­ methodiek en leggen dit vast in de huisvestingsverordening. Daarbij streven we ernaar rekening te houden met meer

factoren dan alleen inschrijfduur, zodat de woningzoekenden die het hardst een woning nodig hebben de meeste kans daarop maken. Naast het verdelen van woningen op basis van inschrijfduur is het op dit moment reeds mogelijk een gedeelte van de woningen te loten. Binnen de woningmarkt­ regio zal worden onderzocht hoe deze regeling uitwerkt, en of deze in enige vorm moet worden voortgezet.

binnen de prestatieafspraken vast te leggen wat het aanbod voor reguliere huurders zou moeten zijn, maar willen dit wel van jaar tot jaar bezien. Voor wat betreft de instroom van statushouders zijn wij afhankelijk van de situatie in de wereld, het rijksbeleid en de taakstellingen in het verlengde hiervan.

In het traject kijken we ook of het nodig is om te gaan sturen op de woonruimteverdeling in de particuliere huursector. In samenwerking met de woningcorporaties zorgen we ook dat we kunnen voorzien in de huisvesting van statushouders, conform de taakstelling. De zorg hierbij is dat statushouders, maar ook de uitstromers uit instellingen een te groot beslag leggen op de vrijkomende corporatiewoningen voor ‘regulier woningzoekenden’ en soms ook de sociale cohesie in complexen onder druk komt te staan. We staan ervoor open om

We zetten maximaal in op doorstroming binnen de sociale huurwoningvoorraad en tussen sociale huurvoorraad, vrije sector en (sociale) koop. Door het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor senioren om hen te verleiden hun populaire (eengezins)woningen te verruilen voor een andere woning zorgen we in ieder geval voor doorstroming. Met de huidige nieuwbouwwoningen lukt dat nog niet altijd, ook al wordt er veel voor deze groep gebouwd. Een nieuwe bij­zon­ dere (collectieve) woonvorm in huur of koop voor senioren die hierin geïnteresseerd zijn kan ook helpen in het op gang brengen van doorstroming. Hier sturen we op via het programma Langer en Weer Thuis. In dit kader stimuleren we ook woningruil. Een belangrijke koppeling hierbij zijn de in de wijken aanwezige voorzieningen. Een buurtgericht zorgaanbod maakt het eventueel verhuizen naar een andere woning ook gemakkelijker.

4.4 Inzet op doorstroming

We benutten de wettelijke mogelijkheden die er zijn om woningen te verhuren met tijdelijke (doelgroep)contracten van vijf jaar. Dit bevordert de kansen van onze jongeren, studenten, en promovendi. En zorgt ervoor dat woningen opnieuw beschikbaar komen voor toekomstige generaties. Hierbij hoort een belangrijke randvoorwaarde: na afloop van het tijdelijke contract moet er een goede kans zijn op een andere woning.

Woonvisie Delft 2023-2028

20

4.5 Kamergewijze verhuur reguleren en beheer woningvoorraad De gemeente zet extra in op de aanpak van onrechtmatige bewoning. Dit met het oog op het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare woningen, specifiek voor lage en middeninkomens. Het college zet via de Huisvestingsverordening de opkoop­ bescherming in de bestaande voorraad in en zelfbewonings­ plicht bij nieuwbouw. Dit om verdringing te voorkomen van huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning. Sinds de vorige woonvisie gaan we verkamering van woningen tegen. Zo beschermen we deze voorraad voor startende en doorstromende kopers. We doen dit via omzettings­vergun­ ningen (sinds 2017) en splitsingsvergunningen (sinds 2021). Dit heeft het gewenste effect en zetten we daarom voort via de Huisvestingsverordening.

van woningen niet ervaren als ongewenste ‘wachtkamer’. Een wachtkamer die ervaren wordt als een pauze in het realiseren van levenskeuzes als samenwonen en kinderen krijgen. Woningdelen kan in een goed functionerende woningmarkt gezien worden als een volwaardige trede van de woningmarkt.

Als het woningaanbod achterblijft, neemt de druk op de bestaande woningvoorraad toe. We stimuleren goed onzelfstandig wonen en wanneer dit niet gebeurt, spreken we huurders en verhuurders hierop aan en we handelen wanneer overlastsituaties zich voordoen.

De gemeente kan geen invloed uitoefenen op ‘ontkameren’. We willen wel veel woningen voor studenten toevoegen. Daarom hebben we een hogere nieuwbouwambitie geformuleerd zodat elke inwoner zelf kan kiezen voor zelfstandig of juist onzelfstandig wonen. De studentenpopulatie blijft groeien en het staat niet vast dat we de gewenste nieuwbouw­ productie samen met alle betrokkenen tijdig kunnen realiseren. Kamergewijze (onzelfstandige) verhuur voorziet in de woningbehoefte van veel, met name jonge, inwoners.

Er komt een huurteam om particuliere huurders te ondersteunen in het contact met hun verhuurders. Denk aan situaties waarin een huurder te maken krijgt met discriminatie, onvoldoende woningkwaliteit of illegale (bemiddelings)kosten. Dit sluit aan bij de nieuwe Wet goed verhuurderschap (Wgv) die de gemeente verplicht om slecht verhuurderschap tegen te gaan. Dit in aanvulling op de mogelijkheden die de huurders zelf hebben (denk aan de Huurcommissie). Als gemeentelijk toezicht en handhaving niet volstaan, overwegen we verdergaande sturingsmogelijkheden in de vorm van een verhuurvergunningstelsel (optioneel op grond van de Wgv).

We benutten graag de kansen voor het gereguleerd delen van woningen. Denk aan hospitaverhuur, ‘friendscontracten’, maatjeswoningen, ‘Kamers met aandacht’ en kameronderhuur. We kijken welke mogelijkheden er zijn om deze vormen van woningdelen mogelijk te maken. En of we dit moeten reguleren of juist belemmeringen weg moeten nemen. Dit is een simpele manier om snel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, zonder een grote impact op de leefbaarheid. Het biedt vooral kansen voor jongere alleenstaanden. Zij kunnen in de middeldure en dure huur een woning met meerdere personen personen delen, en zo betaalbaar en passend bij hun woonwens wonen. Woningdelen is vooral een oplossing voor huishoudens die dat zelf wensen en het delen

Woonvisie Delft 2023-2028

21

5 Passend wonen voor diverse wensen

Huisvesten van bijzondere doelgroepen In Delft willen we diverse woonbehoeften accommoderen, met aandacht voor zorgvragen en gemeenschappelijkheid. Ongeacht leeftijd en persoonlijke situatie willen we passende woningen kunnen bieden voor iedereen. Door samenwerking tussen woningcorporaties, zorgaanbieders, het zorgkantoor van DSW en de gemeente krijgen Delftenaren de mogelijkheid voor een woning die aansluit bij hun behoeften. Of het nu gaat om langer thuis blijven wonen, terugkeren naar hun vertrouwde omgeving, of om wonen in een collectief.

Onder ‘Langer Thuis’ verstaan we het zelfstandig thuis wonen van ouderen. Dat kan met thuiszorg en aanpassingen in de woning. Onder ‘Weer Thuis’ verstaan we dat mensen weer op zichzelf gaan wonen. Dit gaat dan met zorg en begeleiding in de wijk. Deze mensen hebben (tijdelijk) gebruikgemaakt van maatschappelijke opvang of beschermd wonen.

Samen zorgen dat Delftenaren langer thuis, of weer thuis kunnen wonen

Afspraken Met het ondertekenen van een samenwerkingsconvenant in 2018 hebben partijen afspraken gemaakt voor een sterke en sociale stad met aandacht voor wonen, zorg, voorzieningen en ondersteuning op maat voor wie dat nodig heeft. Samen met vele partijen6 zorgen we ervoor dat iedereen mee kan doen in de Delftse samenleving. De resultaten beschreven we in de voortgangsrapportage 20237.

Samenwerking We blijven met onze convenantpartners werken aan het programma Langer en Weer Thuis en actualiseren het convenant. De opgave voor Weer Thuis vraagt ook een samenwerking met onze centrumgemeenten. Verder stuurt het Rijk op het verplicht stellen van een regionale woonzorgvisie. Voor de regio Haaglanden is die al in de maak. De uitvoering staat de komende jaren centraal. 6

7

Gemeente Delft, DSW Zorgverzekeraar/Zorgkantoor DSW, Woningcorporaties Stedelink, Vidomes en Woonbron, Pieter van Foreest, Careyn, Direct Zorg, Perspektief, GGZ Delfland, LIMOR, Ipse de Bruggen, Delft voor Elkaar, de huurdersraden van Vidomes, Stedelink, Woonbron en de cliëntenraden van Perspektief. https://delft.raadsinformatie.nl/document/13001641/1/20230525voortgangsnota_-_Langer_en_Weer_Thuis_-_2023_Q2

Ambitie ‘wonen zonder zorgen’. Dit gaan we doen: Ă Programma Langer en Weer Thuis Ă Collectieve woonvormen Ă Huisvesting van bijzondere doelgroepen

5.1 Programma Langer en Weer Thuis De komende periode ligt de focus op het realiseren van een gevarieerd aanbod van (geclusterde) woningen met ruimte voor ontmoeting en zorg in een buurt met zorg- en welzijnsvoorzieningen. Dit is vooral belangrijk omdat niet alleen de groep ouderen groter wordt, maar daarnaast de gemiddelde leeftijd stijgt (ook wel de dubbele vergrijzing). Bij gebieds­ ontwikkeling en nieuwbouw sturen we nadrukkelijk op de bouw van voor ouderen geschikte woningen (gelijkvloers met lift en rollator- toe- en doorgankelijk). Zeker als het om plannen gaat voor gestapelde woningen die in de nabijheid van voorzieningen zullen worden gerealiseerd.

Ook andere ‘bijzondere’ woningen gaan onderdeel uitmaken van het woningbouwprogramma, en zijn reeds in de nodige plannen opgenomen. Denk hierbij aan: woningen met zorg nabij of op afroep voor ouderen, wonen voor verstandelijk beperkten, beschermd wonen en woonruimte voor kwetsbare jongeren. Ook in de bestaande woningvoorraad of andere gebouwen is het realiseren van dergelijke bijzondere woonvormen mogelijk en zal dit bij de voorbereiding van plannen onderwerp van gesprek zijn.

Woonvisie Delft 2023-2028

23

De opgave voor Weer Thuis vraagt een goede samenwerking tussen Delft en de gemeenten in de regio: Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Westland, waar wij centrumgemeente voor zijn.

We gaan werken aan het vergroten van de bekendheid van de SVn-leningen die gericht zijn op langer thuis wonen.

10%

We zetten in de regio en in de stad in op een meer even­ wichtige verdeling van uitstroom uit maatschappelijke opvang (MO) en beschermd wonen (BW) en andere bijzondere woningzoekenden. Dit krijgt een plek in de regionale woonzorgvisie Haaglanden die in ontwikkeling is. Sinds 2020 wordt een seniorenmakelaar ingezet voor de doorstroming en het vrijmaken van schaarse sociale huurwoningen (vooral grotere eengezinswoningen en appartementen). We verbreden dit initiatief naar bewoners van koopwoningen en huurders in de particuliere sector. De Omnibusenquête 2021 laat zien dat veel inwoners nog geen verhuisplannen hebben op de korte termijn. Wel kunnen we verhuisdrempels wegnemen. Het informeren over verhuismogelijkheden is een eerste stap. Hierdoor zetten we wellicht een aantal inwoners aan het denken om eerder én preventief een stap te maken. Elk huishouden dat passender woont, een stap in de wooncarrière heeft kunnen maken, of aan het denken is gezet over een toekomstige andere woonsituatie, is er één. Ook als we op deze manier maar kleine aantallen inwoners in beweging kunnen krijgen of op andere gedachten kunnen brengen, is het de moeite waard.

11%

Heeft u plannen om binnen 2 jaar te verhuizen?

21%

58% Ja, ik ben al actief op zoek naar andere woonruimte Ja, maar nog niet actief zoekend Nee ik heb geen plannen Weet niet

Bron: O&S Delft, Omnibus 2021.

5.2 Collectieve woonvormen Collectieve woonvormen, zoals een wooncoöperatie of beheercoöperatie, zijn een aantrekkelijke woonvorm voor bewoners die meer in collectiviteit willen wonen. Dit kunnen starters zijn, maar ook ouderen of juist gezinnen. Collectieve woonvormen kunnen bovendien een positieve bijdrage aan de

omgeving leveren, met betrokken bewoners die oog hebben voor elkaar en voor de omgeving. Wooncollectieven zorgen voor persoonlijke verbinding en betrokkenheid in de wijk en helpen bij het tegengaan van eenzaamheid. De gemeente staat open voor dergelijke initiatieven en wil die faciliteren, ook als deze in (collectief ) particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. Daarvoor komen we graag vroegtijdig met initiatiefnemers in contact. Er is hierbij steeds aandacht voor welke groep waar goed kan aarden en met elkaar kan samenleven. Ook denken wij na over hoe wij woningcorporaties kunnen stimuleren beheercoöperaties te ondersteunen, bijvoorbeeld in de prestatieafspraken.

5.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Iedereen onder dak is het leidende principe in ons woonbeleid voor de mensen die uit dakloosheid komen. Wanneer iemand een vaste woonplek heeft, met een eigen huurcontract, in een gewone straat, is iemand in staat om op een eigen wijze te leven, werken, leren en meedoen in de samenleving. Soms gaat dit even mis en heeft een inwoner hulp nodig. Een echt thuis, waar je veilig bent en woonzekerheid hebt, is dan altijd de basis. Dit betekent ook dat we zoveel als mogelijk voorkomen dat mensen hun woning verliezen, als gevolg van een huisuitzetting bijvoorbeeld. In de samenwerking met de corporaties en anderen zetten we het convenant Bemoeizorg voort. De gemeente neemt daarin actief een rol. Nieuwe partijen kunnen altijd toegevoegd worden.

Woonvisie Delft 2023-2028

24

We zetten ‘Kamers met aandacht’ voort. Stichting Kamers met Aandacht is een non-profit organisatie met als doel positieve uitstroom uit de jeugdzorg te bevorderen. En daardoor het aantal dak- en thuisloze jongeren te verminderen. We zoeken voor jongeren tussen de 18 en 23 jaar naar kamers bij particulieren. Hier is, naast ambulante begeleiding, ook informele steun aanwezig in de vorm van huisgenoten of betrokken buren. Vooral vanwege de vraag van de huidige gezinnen zetten we in op de uitbreiding van het aantal standplaatsen voor woonwagens. Daarbij is Delft binnen de regio Haaglanden de gemeente met de minste standplaatsen per 100.000 inwoners. Daarvoor werken we een standplaatsenbeleid uit. De basis van een goed standplaatsenbeleid is inzicht in de behoefte aan standplaatsen en woonvorm in huur of koop en de gewenste toewijzingscriteria. Dit volgt uit een advies van de Nationale Ombudsman8 en uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens. Op basis hiervan heeft de rijksoverheid een beleidskader opgesteld9. Het beleidskader geeft als uitgangspunt mee dat de wachttijd voor een standplaats ongeveer hetzelfde mag zijn als de wachttijd voor een sociale huur­ woning. Zo mogelijk wordt daarnaast tegemoetgekomen aan de wens om in familieverband samen te leven.