Woningmarktverkenning door RIGO

Beknopte schets van de Delftse woningmarkt Input voor de woonvisie André Buys 22 maart 2023

Als input voor en onderbouwing van de woonvisie voert RIGO een beknopte woningmarktverkenning uit. De uitkomsten daarvan worden besproken in deze notitie. Aan de orde komen achtereenvolgens: • Een schets van de huidige Delftse bevolking en van de recente bevolkingsdynamiek; • Een overzicht van de huidige woonsituatie van (doel)groepen en van de bewoning van segmenten in de woningvoorraad; • Een indicatieve invulling van de bouwopgave tot 2040 in de vorm van twee scenario’s.

Profiel van de Delftse bevolking Een extreem jonge bevolking Een goede woonvisie begint bij een goed begrip van de te huisvesten bevolking. Dan blijkt dat Delft sterk afwijkt van de meeste andere gemeenten door de aanwezigheid van een groot aantal studenten. Dit werkt door op veel terreinen. Het vertaalt zich in een heel specifieke demografische opbouw, met veel jonge huishoudens. Hoe bijzonder dit is, is goed te zien in figuur 1, waarin de huishoudenssamenstelling van Delft is vergeleken met die van geheel Zuid -Holland. Tegenover een uitzonderlijk sterke aanwezigheid van jonge alleenstaanden staat een sterke ‘ondervertegenwoordiging’ van huishoudens met kinderen. Er zijn in Zuid-Holland maar weinig gemeenten met een demografie zoals Delft. Ook Den Haag heeft niet zo veel jongeren en zo weinig gezinnen. Alleen Leiden komt enigszins in de buurt. figuur 1 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling in Delft en in Zuid-Holland (2022)

Bron: CBS, bewerking RIGO, 100% = alle huishoudens in Delft respectievelijk Zuid-Holland

Pagina 1 van 18

Een perspectiefrijke en ook vluchtige bevolking De dominante aanwezigheid van studenten heeft ook invloed op de welvaart, aangezien studenten in deze levensfase doorgaans (nog) geen hoog inkomen hebben. Volgens het CBS valt 36% van alle Delftse huishoudens in de onderste twee inkomensdecielen (in 2020), hetgeen dus een aanzienlijk groter deel is dan de 20% landelijk. Hiermee zijn de laagste inkomens zwa ar oververtegenwoordigd. Indien studenten niet worden meegerekend valt slechts 24% van de Delftse huishoudens in de onderste twee inkomensdecielen. Dat is nog altijd een oververtegenwoordiging, maar niet uitzonderlijk voor een stad van die omvang. De studenten trekken het inkomen dus behoorlijk omlaag. Daar staat tegenover dat studenten wel perspectief hebben op een hoger inkomen. Alleen hebben ze tegen die tijd Delft meestal al weer verlaten en zijn ze opgevolgd door nieuwe studenten, die weer met een laag inkomen beginnen. Grote bevolkingsdynamiek Aansluitend op het voorgaande: de studenten brengen een enorme bevolkingsdynamiek met zicht mee. Er zijn veel vestigers en vertrekkers, waarbij de vertrekkers vaak dezelfde mensen zijn als de vestigers, maar dan een paar jaar later. In figuur 2 is de selectiviteit van de migratie te zien naar leeftijd.

Rond de twintig is sprake van een per saldo instroom, in de leeftijd en tussen de 25 en de 40 vindt een grote netto uitstroom plaats , met in het kielzog ook een aantal jonge kinderen. Het aantal kinderen dat vertrekt is overigens niet zo groot; de meeste twintigers en dertigers vertrekken nog voor ze in de gezinsfase zijn beland. Weergegeven in de figuur zijn de totalen over de jaren 2017 tot en met 2021. Het selectieve patroon verschilt niet wezenlijk van dat uit de jaren 2012-2016 (hier niet weergegeven), alleen zijn de aantallen sindsdien gestegen, zowel aan de kant van de vestiging als aan de kant van het vertrek. figuur 2 Binnenlandse migratie van en naar Delft in de jaren 2017 t/m 2021 , naar leeftijd (personen)

14.000 12.000 10.000 8.000

Gevestigd

6.000

Vertrokken

4.000 2.000

0-5 j. 5-10 j. 10-15 j. 15-20 j. 20-25 j. 25-30 j. 30-40 j. 40-50 j. 50-65 j. 65-85 j.

85+

Bron: CBS, bewerking RIGO

Vertrek alle kanten op Door de aanwezigheid van de universiteit is Delft verzekerd van continue toestroom van jonge huishoudens. De huisvesting van al die studenten is een opgave op zich. Daarnaast kan het interessant zijn om deze doorgaans kansrijke groep ook na hun studie langer aan de stad te binden. Voor de woningmarkt is het daarom relevant te weten waar vertrekkers blijven als ze Delft Pagina 2 van 18

verlaten. In figuur 3 is een ranglijst gemaakt van de belangrijkste bestemmingen van alle vertrekkers. Grofweg zijn er twee overlappende typen bestemmingen te onderscheiden: verder weg gelegen grotere steden en buurgemeenten. De eerste groep, waaronder Eindhoven, Amsterdam en Breda, biedt vooral hoogwaardige werkgelegenheid, de tweede groep biedt vooral woongelegenheid voor wie in de buurt wil settelen. Hieronder bevinden zich suburbane bestemmingen als Pijnacker-Nootdorp en Leidschendam-Voorburg. Opvallend is de sterke en ook sterk toegenomen aantrekkingskracht van Rotterdam. Over de hele linie nam het vertrek toe ten opzichte van de crisisjaren 2012-2016, maar Rotterdam springt er uit met bijna een verdubbeling. Dit roept de vraag op wat Rotterdam zo aantrekkelijk maakt om te gaan wonen. Voor werk in Rotterdam kun je immers ook pendelen vanuit Delft. figuur 3 Top-15 binnenlandse bestemmingen bij vertrek uit Delft

Rotterdam 's-Gravenhage Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Amsterdam Midden-Delfland Utrecht Leiden Westland Zoetermeer Eindhoven Leidschendam-Voorburg Schiedam Lansingerland Breda

2012-2016 2017-2021

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Bron: CBS, bewerking RIGO

Huisvesting anno 2021 Veel onzelfstandig wonenden Kijken we naar de woningmarkt, dan valt onmiddellijk op dat er veel meer huishoudens zijn dan bewoonde woningen. Volgens het CBS telt Delft op 1 januari 2021 49.000 bewoonde woningen en 59.200 huishoudens. Dat wil zeggen dat ruim tienduizend huishoudens ‘onzelfstandig’ wonen. Zij wonen ofwel in een niet-woning, bijvoorbeeld in een studentenflat met gedeelde voorzieningen (een pand dat niet aan de definitie van een woning voldoet), ofwel zij wonen in bij een ander huishouden (woningdelers, inclusief kamerbewoners). Ruim tienduizend onzelfstandig wonende huishoudens op een totaal van nog geen zestigduizend is extreem veel. In de meeste gemeenten maken onzelfstandig wonenden slechts enkele procenten uit van de huishoudens. De verklaring moet worden gezocht in de vele studenten, hoewel de relatie niet één op één is. Studenten wonen niet allemaal onzelfstandig en onzelfstandig wonenden zijn niet alleen maar studenten, maar bijvoorbeeld ook arbeidsmigranten (voor zover ingeschreven in het

Pagina 3 van 18

de BRP) of andere huishoudens die om uiteenlopende redenen (tijdelijk) een woning delen, bijvoorbeeld na een scheiding. Goedkoop of duur wonen Met behulp van de databank van de gemeente, het CBS, gegevens van de corporaties en het Woononderzoek Nederland (WoON 2021) kon een reconstructie worden gemaakt van de huisvestingssituatie en de woningbezetting in Delft op 1 januari 2021. In figuur 4 is de voorraad onderscheiden naar prijsklassen en is weergegeven door wie deze prijsklassen worden bewoond, onderscheidend naar inkomensklassen. 1 figuur 4 Bewoonde woningen naar inkomensklasse per prijssegment in Delft, 2021

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, bewerking RIGO

Delft telt ongeveer 22.100 bewoonde huurwoningen met een huurprijs in het gereguleerde segment (onder de €752 in 2021, inclusief studentenwoningen). Dit zijn vooral (maar niet uitsluitend) corporatiewoningen. De woningen in deze prijsklasse worden overwegend bewoond door huishoudens die behoren tot de doelgroep voor de sociale huur. Huurwoningen in de vrije sector, in totaal circa 8.250, worden vooral bewoond door hogere inkomens. Ongeveer 2.800 huurwoningen in de vrije sector worden bewoond door de doelgroep voor de sociale huur. Zij wonen relatief duur. Duurdere koopwoningen (de grens is hier gelegd op €350.000) worden bijna uitsluitend bewoond door huishoudens met hogere inkomens, vanaf twee keer modaal. Met goedkopere koopwoningen is dat niet het geval. Hier treffen we ook huishoudens die qua inkomen tot de doelgroep voor de sociale huur behoren. Vaak zijn dit oudere huishoudens die lang geleden hebben gekocht en die (grotendeels) vrij van hypotheek zijn.

1

De EU-grens in 2021 bedroeg €40.024. Onder middeninkomens wordt hier verstaan de tijdelijk verhoogde grens tot waar huishoudens nog een beroep kunnen doen op een sociale huurwoning. In 2021 was dit €44.196. Koopprijzen zijn WOZ-waarden, prijspeil 2021. Het aantal bewoonde woningen is kleiner dan de totale woningvoorraad. Volgens het CBS waren er in 2021 in Delft 2.500 niet-bewoonde woningen. Van nietbewoonde woningen zijn geen prijsklassen bekend.

Pagina 4 van 18

In de figuur is ook de groep van ruim tienduizend onzelfstandig wonenden onderscheiden. Dit zijn voornamelijk, maar niet uitsluitend, huishoudens met lage inkomens, tot de EU-grens. Vanuit de inkomensgroepen geredeneerd (figuur 5) blijkt dat de laagste inkomens (de doelgroep voor de huurtoeslag) overwegend in goedkope h uurwoningen wonen (en daarnaast vaak onzelfstandig), terwijl huishoudens met de hoogste inkomens (vanaf twee keer modaal) veelal in koopwoningen zijn te vinden. Voor de tussenliggende inkomens is het beeld meer diffuus. De groep ‘tot 2x modaal’, die je ook wel (hogere) middeninkomens zou kunnen noemen, huurt relatief vaak in de vrije sector. Dit is precies de groep die op de koopmarkt tussen de wal en het schip valt en voor wie huren in de marktsector een (vaak noodgedwongen) alternatief is. figuur 5 Huishoudens naar woonsituatie per inkomensklasse in Delft, 2021

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, bewerking RIGO

Krap of ruim wonen Op veel plaatsten in Nederland zien we beleidsmatig de belangstelling toenemen voor de woninggrootte in combinatie met de grootte van het huishouden. Op de achtergrond speelt het gegeven dat grote woningen, en zeker betaalbare grote woningen, niet zo gemakkelijk meer toegevoegd kunnen worden, zodat het zaak is om de bestaande grote woningen zo optimaal mogelijk te benutten. Delft telt niet zo veel grote woningen, maar wel een substantieel aantal kleine woningen: appartementen met één of twee kamers (keuken en badkamer niet meegerekend). In totaal zijn dit er ongeveer 12.500. Deze woningen worden op een aantal uitzonderingen na bewoond door kleine huishoudens, meest alleenstaand. Grote woningen, vooral grote eengezinswoningen, worden veelal bewoond door huishoudens met kinderen (inclusief éénoudergezinnen). Toch zijn er enkele duizenden grote woningen die niet (meer) door grote huishoudens worden bewoond. Circa 2.500 eengezinswoningen met 4 of me er kamers en bijna 4.000 appartementen met vier of meer kamers worden bewoond door alleenstaanden. Deze huishoudens wonen relatief ruim. Er is ook een samenhang tussen woninggrootte en leeftijd ( figuur 7). Kleinere woningen worden vaker door jonge huishoudens bewoond en grote re vaker door oudere huishoudens. De verwachting is dat dit laatste met de vergrijzing zal toenemen.

Nu al worden ongeveer 5.500 grote woningen (vier en meer kamers) bewoond door 65-plussers. Pagina 5 van 18

Uit figuur 6 en figuur 7 is voorts af te leiden dat onzelfstandig wonenden in de regel jong en bijna altijd alleenstaand zijn. figuur 6 Bewoonde woningen naar type, grootte en samenstelling bewoners

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, bewerking RIGO

figuur 7 Bewoonde woningen naar type, grootte en leeftijd bewoners

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, bewerking RIGO

Pagina 6 van 18

Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte In nu volgende analyse wordt gekeken naar de toekomst. Er wordt een schatting gemaakt van de woningbehoefte tot het jaar 2040, uitgaande van trendmatige on twikkelingen in de bevolking en de wijze van huisvesting. De daarbij gebruikte aannamen worden hieronder eerst toegelicht. Omdat de toekomst per definitie onzeker, zijn de uitkomsten van deze analyse geen vaststaande wetmatigheid. Er is ook een andere toekomst mogelijk, bijvoorbeeld met een andere bevolking en dus deels ook een andere behoefte. Dit alternatief komt aan de orde in hoofdstuk 4.

Uitgangspunten Uitbreiding van de voorraad nodig Los van huidige imperfecties op de woningmarkt zijn er de komende jaren de nodige veranderingen te verwachten aan de vraagkant. Volgens de Primos huishoudensprognose komen er tussen 2021 en 2031 nog een kleine 6.400 huishoudens bij in Delft. Dit betekent dat alleen al kwantitatief de woningvoorraad met minimaal dat aantal zou moeten toenemen om deze extra huishoudens van een woning wil voorzien, gemiddeld 640 per jaar. Eigenlijk is meer nodig, want zoals elders in deze notitie al ter sprake kwam wonen er in 2021 10.200 huishoudens onzelfstandig of inwonend. Voor deze verkenning gaan we uit van een netto toename van de woningvoorraad met 7.500 woningen in de beschouwde periode, ofwel gemiddeld 750 per jaar. Daarmee komt het totaal aantal woningen op 59.000 woningen op 1 januari 2031. Doordat er meer woningen worden toegevoegd dat de toename van het aantal huishoudens kunnen er ruim 1.100 meer huishoudens zelfstandig in een woning wonen, in plaats van onzelfstandig (of inwonend). Dan nog zullen er in 2031 nog circa 9.000 huishoudens onzelfstandig wonen. Na 2031 wordt volgens de Primosprognose een voortgaande groei van het aantal huishoudens verwacht, namelijk met nog eens 4.850 tot het jaar 2040.

Indien het tempo van 750 toe te voegen woningen per jaar wordt aangehouden, is dat in dezelfde periode goed voor nog eens 6.750 woningen. Ook na 2031 neemt bij dit bouwtempo het aantal woningen dus sneller toe dan het aantal huishoudens, waardoor het aantal onzelfstandig wonenden nog verder kan a fnemen. Voor de gehele periode 2021-2040 (19 jaar) wordt gerekend met een groei van de woningvoorraad met 14.250 woningen, waarvan dus 7.500 in de periode 2021 -2031. In het onderstaande wordt de opgave nader ingevuld in kwalitatieve zin. Daartoe wordt de relatie tussen huishoudens en woningen op het startjaar 1 januari 2021 (gemeten in het WoON2021) trendmatig doorgetrokken naar de huishoudens van 2031 respectievelijk 2040. Omdat de huishoudens van de toekomst anders zijn samengesteld dan in 2021 hoort daar niet alleen een grotere, maar ook een andere woningvoorraad bij. Daarbij is rekening gehouden met verschillen tussen generaties, die doorwerken in de toekomst. Alvorens de uitkomsten te laten zien, gaan we hieronder nog kort in op de demografie en bijkomende aannamen. Demografische ontwikkelingen Wat betreft het aantal huishoudens en de demografische kenmerken van de huishoudens (samenstelling en leeftijd) is aangesloten bij de Primos huishoudensprognose, zoals weergegeven in figuur 8 en figuur 9.

Te zien is dat er ook in 2031 en in 2040 veel jonge alleenstaanden in Delft zullen wonen. Hun aantal neemt zelfs nog toe. Hierin is inbegrepen de verwachting dat het aantal in Delft wo-

Pagina 7 van 18

nende studenten nog verder toeneemt; deze vinden we vooral terug in de jonge alleenstaanden. Ook is te zien dat op termijn het aantal 75 -plus-huishoudens zal toenemen. In tegenstelling tot de jonge huishoudens zijn dit echter geen nieuwe huishoudens. De meeste wonen nu ook al in Delft, alleen zijn ze nu nog niet zo oud en soms nog in de gezinsfase. Veel ‘middelbare’ gezinnen van nu schuiven door naar de lege-nest fase en worden uiteindelijk alleenstaand. Voorts blijkt dat het aantal huishoudens met kinderen iets toeneemt, waaronder ook jonge gezinnen. figuur 8

Huishoudens in Delft naar leeftijd en samenstelling, in 202 2 en in 2031

Bron: PRIMOS huishoudensprognose, bewerking RIGO

figuur 9

Huishoudens in Delft naar leeftijd en samenstelling, in 2022 en in 20 40

Bron: PRIMOS huishoudensprognose, bewerking RIGO

Naast de demografische prognose zijn aannamen gedaan over de ontwikkeling van de koopkracht. De ontwikkeling van de koopkracht is normaal al met grote onzekerheid omgeven en sinds de recente internationale spanningen al helemaal moeilijk te voorspellen. Voor deze verkenning is de reële koopkracht in 2031 gelijk verondersteld aan die in 2021. Op de korte termijn is een daling heel waarschijnlijk, maar over een periode van tien jaar zijn enkele jaren van

Pagina 8 van 18

koopkrachtdaling in het verleden altijd opgevolgd door jaren van herstel. Aangenomen is dat de koopkracht in 2031 weer op het peil van 2021 is. Voor de jaren na 2031 is gerekend met een gemiddelde jaarlijkse reële koopkrachtstijging van 0,5%. Dit komt overeen met het gemiddelde van de afgelopen tien jaar.

Indicaties voor de bouwopgave Opgave in prijsklassen In figuur 10 zijn de huidige en de toekomstig benodigde vormen van huisvesting in Delft weergegeven in termen van eigendom en prijsklassen. Vanwege de koppeling met woningbehoevende huishoudens gaat het hier om huishoudens in diverse soorten woningen en daarnaast om onzelfstandig wonende huishoudens (inclusief woningdelers en andere vormen van inwoning). Te zien is dat het aantal onzelfstandig wonenden zal afnemen. Dit is mogelijk doordat het aantal huishoudens in woningen extra toeneemt (meer dan het aantal huishoudens). In totaal komt het aantal huishoudens in woningen en daarmee het aantal (bewoonde) woningen in 2031 7.500 hoger uit dan in 2021. Het totaal aantal woningen komt dat jaar op 59.000. In 2040 gaat het om een voorraad van 65.750 woningen. 2 In figuur 11 is voor de benodigde woningvoorraad het verschil met 2021 weergegeven. Het gaat hier sec om de 7.500 respectievelijk 14.250 extra woningen. Deze behoefte slaat neer in alle hier onderscheiden segmenten. Na 2031 verschuift het accent iets naar de duurdere koop, maar het verschil tussen beide perioden is niet groot. figuur 10

Huisvesting van huishoudens in 2021 en trendmatig in 2031 en 2040 naar prijsseg-

ment (prijspeil 2021)3

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

2

Het aantal bewoonde woningen is kleiner dan de totale woningvoorraad. Volgens het CBS waren er in 2021 in Delft 2.500 niet-bewoonde woningen. Dit aantal is constant verondersteld naar de toekomst.

3

Aantallen in deze en volgende figuren zijn afgerond op 50-tallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen tussen figuren voorkomen. Pagina 9 van 18

figuur 11 Netto bouwopgave tussen 2021 en 20 40 naar prijssegment (prijspeil 2021)

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Opgave in woningtype en aantal kamers In figuur 12 en figuur 13 is de netto bouwopgave ingevuld in termen van woningtypen en aantal kamers. In figuur 12 gaat het om de huidige en de toekomstig benodigde (bewoonde) woningvoorraad, in figuur 13 sec om de netto opgave. Net als bij de prijsklassen bedraagt de totale opgave 7.500 woningen in tien jaar (tot 2031) en 14.250 in negentien jaar (tot 2040) . figuur 12 Huisvesting van huishoudens in 2021 en trendmatig in 2031 en 2040 naar woningtype en aantal kamers

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Te zien is dat er nog een substantiële extra behoefte gaat ontstaan aan kleine appartementen. Dit is deels te verklaren door de afname van het aantal onzelfstandig wonend en. Zoals we el-

Pagina 10 van 18

ders in deze notitie zagen zijn dit overwegend alleenstaanden en huishoudens met lagere inkomens. Als zij zelfstandig moeten wonen in plaats van (bijvoorbeeld) een woning delen, dan horen daar woningen bij die passen bij soortgelijke huishou dens in de voorraad. Dit kunnen ook heel goed zelfstandige studentenwoningen of studio’s zijn. Studentenwoningen zijn in het WoON niet als zodanig te onderscheiden, maar het ligt voor de hand om die vooral binnen de categorie kleine appartementen te zoeken. figuur 13 Netto bouwopgave tussen 2021 en 20 40 naar woningtype en aantal kamers

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Naar een stad voor alle generaties Een scenario met minder verloop Het in het voorgaande doorgerekende toekomstscenario is gebaseerd op een bevolking waarbij ook in de toekomst het aandeel gezinnen beperkt blijft. De bevolking blijft ook in de toekomst sterk gekleurd door jongeren in de studentenleeftijden en daarn aast door een vergrijzende generatie. Het geringe aandeel gezinnen is grotendeels erfenis uit het verleden, toen veel (aanstaande) gezinnen vertrokken naar suburbane plaatsen in de omgeving. In de demografische prognose (Primos) wordt voor de migratie onder meer gekeken naar dit soort patronen uit het verleden. Voor Delft betekent dit dat de selectieve instroom van jongeren en de uitstroom van ‘oudere jongeren’ ook in de toekomst aanhoudt. Het aandeel gezinnen blijft hierdoor beperkt , hoewel in absolute zin wel enige groei van het aantal huishoudens met kinderen wordt verwacht (zie figuur 8 en figuur 9). Er is ook een toekomst denkbaar met een andere bevolkingssamenstelling. De gezinnen die in het verleden zijn vertrokken zullen niet snel meer terugkomen, maar indien ‘oudere jongeren’ langer in de stad blijven in plaats van te vertrekken vormen zich vanzelf nieuwe gezinnen. Vanuit deze gedachtegang is een alternatief scenario uitgewerkt.

In dit alternatieve scenario is gerekend met een bevolkingsontwikkeling waarbij (in vergelijking met het verleden) ‘oudere jongeren’ en 30-pussers vaker / langer in de stad zullen blijven. Om goed te kunnen vergelijken Pagina 11 van 18

wordt het totaal aantal huishoudens hierbij gelijk verondersteld met de trendmatige Primosprognose. Dit wordt gedaan door de instroom van jongeren enigszins te beperken. Meer ‘blijvers’ dus en minder vestigers. Of, anders gezegd: minder verloop en daarmee een minder ‘vluchtige’ bevolking. Een alternatieve bevolking Door minder verloop verandert de bevolking, demografisch en daarmee ook qua welvaart (minder alleenstaanden, meer tweeverdieners). Dat gaat overigens niet heel snel, want het kost tijd voordat nieuwe gezinnen zijn gevormd. De blijvers van nu zijn ook in 2031 nog lang niet allemaal in de gezinsfase en sommigen blijven ook op latere leeftijd alleenstaand . Bovendien zullen er ook in het alternatieve scenario nog altijd veel jongeren in Delft wonen. Het blijft per slot van rekening een studentenstad en de jongeren vormen de voedingsbodem voor toekomstige blijvers. figuur 14. Huishoudens in Delft in 2031, trendmatig (Primos) en bij alternatieve migratiepatronen

Bron: Primos huishoudensprognose (trend), RIGO (alternatief) figuur 15 Huishoudens in Delft in 2040, trendmatig (Primos) en bij alternatieve migratiepatronen

Bron: Primos huishoudensprognose (trend), RIGO (alternatief)

Pagina 12 van 18

In figuur 14 is te zien wat voor verschuivingen denkbaar zijn tot 2031. Het gaat niet om heel grote verschillen met de trendmatige (Primos)prognose. De vergrijzing gaat hoe dan ook gewoon door in dit alternatieve scenario. De verschillen treden op in de leeftijdsklasse tot 25 jaar (minder, vooral alleenstaanden) en in die tussen 25 en 5 4 jaar (meer, verspreid over alle typen huishoudens). Er is een plus te zien bij huishoudens met kinderen, maar niet alle ‘winst’ komt terecht bij gezinnen. De ‘oudere jongeren’ die de komende jaren worden vastgehouden zijn in 2031 nog lang niet allemaal in de gezinsfase en sommigen bereiken die fase nooit. In 2040 zijn de verschuivingen groter dan in 2031 en zijn de vastgehouden ‘oudere jongeren’ verder doorgeschoven in leeftijd (figuur 15). Er hebben zich nog wat meer huishoudens met kinderen gevormd. Jongeren tot 25 jaar zijn er ook in het alternatieve scenario in 2031 en in 2040 nog volop, hoewel niet zo extreem veel als in de trendmatige Primosprognose. In plaats van een groei (ten opzicht van 2021) is eerder sprake van een stabilisatie. Benadrukt moet worden dat het hier om een scenario gaat met een groot hypothetisch gehalte. De stuurbaarheid is beperkt. Bevolkingsdynamiek is grotendeels onafhankelijk van woningbouw.

Er ontstaan niet plotseling andere huishoudens door andere woningen, hooguit verdelen ze zich anders binnen een woningmarktgebied. Studenten kennen een geheel eigen dynamiek, evenals internationale migratie. De ‘keuze’ voor blijven of vertrekken hangt van meer af dan het woningaanbod. Het woningaanbod kan wel helpen om blijvers te accommoderen. De vraag is hier: stel dat Delft er op de een of andere manier in slaagt om mensen langer aan zich te binden, wat voor woningen horen daar dan bij? Opgave in prijsklassen Een (iets) andere bevolking brengt, onder verder constante aannamen, een andere woningbehoefte met zich mee. In figuur 16 is het alternatieve scenario tot 2031 vergeleken met het trendscenario in termen van prijsklassen. De totale (bewoonde) woningvoorraad in 2031 is in beide gevallen even groot, evenals het aantal huishoudens dat onzelfstandig woont. Er is immers alleen gerekend met een andere bevolkingssamenstelling, niet met meer woningen of meer huishoudens. In figuur 17 is de vergelijking gemaakt voor het jaar 2040. Te zien is dat in het alternatieve scenario het accent in de behoefte is verschoven naar de duurdere koopwoningen. Toch is er in het alternatieve scenario nog volop behoefte aan uitbreiding van het gereguleerde huursegment. Het is dus niet zo dat de extra gezinnen zich alle maal een duurdere koopwoning kunnen veroorloven.

Pagina 13 van 18

figuur 16 Huisvesting van huishoudens in 2021 en in 2031 volgens twee scenario’s, naar prijssegment (prijspeil 2021)

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

figuur 17 Huisvesting van huishoudens in 2021 en in 2040 volgens twee scenario’s, naar prijssegment (prijspeil 2021)

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

In figuur 18 en figuur 19 is de netto bouwopgave weergegeven. Het gaat daarbij alleen om de opgave ten opzichte van het startjaar 2021. De verschillen tussen de scenario’s komen daarbij beter uit.

Pagina 14 van 18

figuur 18 Netto bouwopgave tussen 2021 en 2031 volgens twee scenario’s, naar prijssegment (prijspeil 2021)

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

figuur 19 Netto bouwopgave tussen 2021 en 2040 volgens twee scenario’s, naar prijssegment (prijspeil 2021)

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Opgave in woningtypen en aantal kamers Ook in termen van woningtypen en aantal kamers komt de woningbehoefte in het alternatieve scenario deels anders uit dan in het trendscenario. Dit is te zien in figuur 20 (voor 2031) en in figuur 21 (voor 2040). De verschillen zijn groter dan bij de prijsklassen. De bevolking met minder jongeren en meer ‘gevorderde’ huishoudens brengt zoals kon worden verwacht een accentverschuiving met zich mee naar grotere woningen in combinatie met meer eengezinswoningen. Bij de appartementen valt vooral de behoefte aan kleine woningen (één of twee kamers, waaronder ook studentenwoningen) lager uit, hoewel er nog altijd behoefte is aan uitbreiding in Pagina 15 van 18

vergelijking met het startjaar 2021. Dit houdt sterk verband met de minder sterke groei van het aantal jonge alleenstaanden. Het verschil tussen de scenario’s in behoefte aan drie en vierkamerwoningen is niet zo groot. Er is in het alternatieve scenario zelfs meer behoefte aan grote appartementen den in het trendscenario. Het is dus niet zo dat er per definitie alleen eengezinswoningen nodig zijn om blijvers binnen Delft te accommoderen. Ook ruimere appartementen kunnen een alternatief zijn. De netto bouwopgave in termen van woningtypen en aantal kamers is weergegeven in figuur 22 en figuur 23. Hier komt duidelijk tot uitdrukking dat er voor het alternatieve scenario een minder grote uitbreiding van het aantal kleine appartementen nodig is en een grotere uitbreiding van het aantal grotere woningen. Overigens kan de beh oefte nog verschuiven indien meer toekomstige (aanstaande) gezinnen een appartement als volwaardig alternatief zien voor een eengezinswoning. Dat zal dan een niet al te kleine appartement moeten zijn. Terzijde: in de vergelijking is het aantal (bewoonde) w oningen in beide scenario’s gelijk verondersteld. In de praktijk zullen grote woningen meer ruimte innemen dan kleine. Dus een verschuiving in de behoefte naar grotere woningen betekent dat er meer ruimte nodig is dan wel in een hogere dichtheid moet worden gebouwd.

De dichtheden en verschijningsvorm van de woningen blijven hier buiten beschouwing.

figuur 20 Huisvesting van huishoudens in 2021 en in 2031 volgens twee scenario’s, naar woningtype en aantal kamers

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Pagina 16 van 18

figuur 21 Huisvesting van huishoudens in 2021 en in 2040 volgens twee scenario’s, naar woningtype en aantal kamers

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

figuur 22 Netto bouwopgave tussen 2021 en 2031 volgens twee scenario’s, naar woningtype en aantal kamers

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, CBS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Pagina 17 van 18

figuur 23 Netto bouwopgave tussen 2021 en 2040 volgens twee scenario’s, naar woningtype en aantal kamers

Bron: WoON2021, gemeente Delft, SVH, C BS, Primos huishoudensprognose, bewerking RIGO

Pagina 18 van 18