Vooraf aangeleverde WB Actualisatie Huisvestingsverordening 2023 2.0

Wensen en Bedenkingen m.b.t. 2306069 College van B&W - Verzoek om wensen en bedenkingen actualisatie huisvestingsverordening 2023

1

2

Omschrijving VVD- Wens 1: “De gemeente Delft biedt ook stimuleringsmiddelen aan, in de vorm van de Starterslening, om deze koopwoningen bereikbaar te maken voor starters op de kopersmarkt. Met het beschermen van de woning tot de NHG-grens houden we deze woningen ook beschikbaar voor oa. deze doelgroep.” Kan de term starterslening uit de verordening halen. Die hoeft hier niet genoemd te worden, want het heeft geen toegevoegde waarde voor de tekst. VVD - Wens 2: “Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van schaarste op de Delftse woningmarkt in zijn geheel, en betaalbare koopwoningen, en middel dure huurwoningen en corporatie huurwoningen in het bijzonder. Deze schaarste zal in de komende jaren ook niet afnemen, eerder zal Delft tot de hogedrukgebieden behoren vanwege de toestroom van o.a. asiel-, studie- en kennismigranten zoals de provincie becijfert.”

Indiener VVD

VVD

Graag rood gedrukte toevoegen en doorhaling verwijderen. Er is een tekort aan middeldure woningen en er zijn in Delft relatief veel sociale huurwoningen. Het is wenselijk deze woningen vooral in de omliggende gemeenten te laten bouwen. Delft is niet alleen verantwoordelijk. 3

VVD- Wens 3. In de verordening toevoegen dat bewoners van buiten Delft, alsook statushouders, en andere doelgroepen die niet vallen binnen wettelijke afspraken en aantallen, geen voorrang krijgen boven Delftenaren.

VVD

4

VVD – Wens 4 Volgens de nieuwe Huisvestingswet mogen gemeenten voor de gehele 50% bepalen hoe deze ruimte wordt verdeeld tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. De gemeente mag ook de gehele 50% toewijzen aan inwoners van de eigen gemeente. Wij willen daarom in de verordening opnemen dat minimaal 50% van de woningen eerst beschikbaar wordt gesteld aan Delftenaren.

VVD

5

VVD - Wens 5 Het loten van 10% van de woningen. Met loting wordt de kans op een woning voor Delftenaren die al lang staan ingeschreven kleiner. Daarom zouden wij dit punt uit de verordening willen halen of het percentage loting zo klein mogelijk willen houden. D66 Bedenking: het invoeren van de opkoopbescherming voor de hele gemeente op basis van het schaarste argument. Even los van het onderzoek (dat niet per se hele duidelijke argumenten geeft voor schaarste) zouden wij graag zeker weten dat dit juridisch houdbaar is. Daarnaast kan je je afvragen of het wenselijk is dit voor de hele gemeente te doen. Dit betekent namelijk dat er in sommige wijken (bijna) helemaal geen particuliere huur meer bij kan komen, terwijl dat voor die specifieke wijk wellicht helemaal niet slecht zou zijn.

VVD

6

7

8

Hart voor Delft Wens Aanpassen (in rood): Artikel 5.34 Verhuurvergunning opkoopbescherming 1. De WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens niet te hanteren maar een opkoopbescherming te koppelen aan elke woning onder of gelijk aan €500.000,-Wens Aanpassen (in rood): Artikel 5.35 Aanvraag huurvergunning opkoopbescherming

D66

HvD

HvD

9

10

1. lid 3.b: een maximum van 1 x 12 maanden stellen aan de verhuur van een termijn van ten hoogste 12 maanden in de gehele periode waar de opkoopbeschermhing geldt (4 jaar) maar pas nadat de koper er zelf 12 maanden heeft gewoond Wens Aanpassen (in rood): Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring 1. Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van zes maanden. Wens- Toevoegen betreffende voorrangsregels:

HvD

Het is belangrijk voor de leefbaarheid in Delft dat Delftenaren in Delft kunnen blijven. Zowel bij huur als bij koop. Om deze reden moeten de eigen inwoners van Delft voorrang krijgen boven mensen van buitenaf. Starters kunnen hierdoor sneller in de eigen woonplaats een (koop)woning bemachtigen. Vaak wordt bij betaalbare koopwoningen fors overboden door mensen buiten Delft. Senioren kunnen vaak geen geschikte woning/appartement vinden in Delft waardoor de doorstroming naar een kleinere woning niet op gang komt. (huur en koop). Met de toevoeging van deze 2 voorrangsregels wordt een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de schaarse woningvoorraad geborgd voor inwoners uit Delft. 1. 50% van de huurwoningen die vrijkomen dienen toegewezen te worden aan inwoners van de eigen gemeente. 2. 50% van koopwoningen tot de geldende NHG-grens dienen toegewezen worden aan de inwoners van de eigen gemeente. 11

Wens - Toevoegen van de zelfbewoningsplicht: De zelfbewoningsplicht is de plicht om na de koop van een nieuwbouwwoning een nog vast te stellen minimale periode zelf in de woning te gaan wonen.

HvD

12

Bedenking dat er geen maatregel(en) is/zijn opgenomen hoe er voorkomen kan worden dat de opkoopbescherming omzeild wordt:

HvD

1. Streng handhaven op het verhuren van je eigen woning en een nieuw huis te kopen waar je dan zelf in gaat wonen. Er dient juridisch onderzocht te worden of de onderstaande mogelijkheden ruimte bieden de opkoopbescherming te omzeilen: 1. De woning die verkocht moet worden eerst verhuren om vervolgens te koop aan te bieden in verhuurde staat met een levering over 6 maanden. De woning is dan al meer dan 6 maanden verhuurd en valt niet meer onder het verhuurverbod.

13

14

Opkopen van winkel- en/of kantoorpanden met de bedoeling er studio’s en/of appartement van te maken en deze verhuren in de vrije sector Bedenking dat Toeristische verhuur van woonruimte niet is opgenomen. Zie VNG model huisvestingsverordening; toevoeging regels toeristische verhuur. https://vng.nl/brieven/wijziging-vng-model-huisvestingsverordening-toevoegingregels-toeristische-verhuur ChristenUnie Gebruikmaken van de mogelijkheid om te loten en de gevolgen in kaart brengen "Met het oog op slaagkansen van actief woningzoekenden met een lage inschrijftijd wordt er meer ruimte geboden om woningen op alternatieve manier aan te bieden. Deze ruimte is maximaal 10% van het vrijkomend sociale corporatieaanbod en onze wens is dat deze 10% daadwerkelijk wordt benut. Afspraken hierover worden gemaakt in het jaarlijke lokale driepartijenoverleg van gemeente, corporaties en huurdersorganisaties en er wordt vastgelegd in de prestatieafspraken dat elke corporatie 10% loot. Daarnaast willen we graag dat er in ieder geval gedurende het eerste jaar in kaart wordt gebracht welke type huizen verloot worden, welke mensen

CU, CDA, PvdA, STIP

uiteindelijk in deze lootwoningen gaan wonen, hoeveel wachttijd deze mensen hebben en wat de gevolgen zijn voor de gemiddelde wachttijd in het algemeen (dus loten + wachttijd gezamenlijk)" 15

16

17

Tijdpad voor verkenning nieuwe regels woonruimteverdeling In de bijeenkomst over woonruimteverdeling werd duidelijk het de bedoeling is om in alle gemeentes van Haaglanden dezelfde regels voor woonruimteverdeling aan te houden en deze regels gezamenlijk onder de loep te nemen en mogelijk een nieuw model in te voeren. Wij staan hier van harte achter en zouden dan ook graag kijken naar bijvoorbeeld het nieuwe systeem in Amsterdam. Wij ontvangen daarom ook graag nog vóór de definitieve vaststelling van huisvestingsverordening een tijdpad voor de verkenning van de woonruimteverdeling Woningdelen mogelijk maken Wij willen dat woningdelen mogelijk wordt in Delft zonder dat mensen worden gekort op eventuele bijstand. Door het verkameringsbeleid is woningdelen nu zo goed als onmogelijk. Wij willen dat woningdelen mogelijk wordt voor niet-studenten, bijvoorbeeld voor werkende twintigers en voor ouderen die niet alleen willen wonen, maar liever een woning delen. Woningdelen zorgt ervoor dat huizen efficiënter gebruikt worden en is daarom een directe oplossing voor het woningtekort. Bovendien gaat het eenzaamheid tegen. STIP Spreekt de wens uit in de regel “Woningen groter dan 180 m2 waarbij de eigenaar of hoofdhuurder minimaal 5 jaar onafgebroken op het adres staat ingeschreven. En niet meer dan 2 andere personen laat inwonen.

De personen die inwonen moeten hiervoor toestemming hebben van de verhuurder” als uitzondering op het moeten aanvragen van een omzettingsvergunning, het aantal vierkante meters te verlagen van 180 naar 150m2.

CU, CDA, GL, PvdA, STIP)

CU, CDA, GL

STIP, CU, Volt

Toelichting: Het aantal vierkante meter is om vier redenen onnodig hoog: Eigen Delfts onderzoek van Explica adviseert juist om de goedkopere voorraad in plaats van de dure voorraad te beschermen, zo blijkt uit de ‘Analyse opkoopregeling’: “Explica heeft in 2020 een onderzoek uitgevoerd voor de gemeente Delft naar de schaarste in verschillende woningmarktsegmenten, waarbij vooral naar de WOZwaarde is gekeken. Daarbij werd geadviseerd juist de goedkopere voorraad (tot €265.000) te beschermen tegen verkamering en opkopen, in plaats van de dure voorraad.” De concept huisvestingsverordening hanteert voor opkoopbescherming de NHGkostengrens van 355.000 euro als grens voor welke woningen beschermd dienen te worden. De regels omzettingsvergunning hanteert 180m2, omgerekend 750.000 euro als grens. Beide regels hebben hetzelfde doel. De gemeente Leiden is teruggefloten door de rechter op hun beleid rondom de omgevingsvergunning. De rechter vond ”het argument van de gemeente dat woningen beschikbaar moeten zijn voor de reguliere, krappe woningmarkt niet altijd legitiem. Volgens de rechter zijn de beide woningen in deze zaak niet schaars omdat ze in een prijsklasse van boven de vijf ton vallen.”; Het college heeft aangegeven en bevestigd hospitaverhuur en andere vormen van woningdelen te willen stimuleren.

De huidige, strenge regels en voorwaardes zijn hierbij allesbehalve passend in een tijd van ernstige woningnood. 18

Spreekt de wens uit om woningdelen in Delft mogelijk te maken en zoveel mogelijk op zoek te gaan naar manieren om dit te bewerkstelligen.

STIP

Toelichting: Eigen Delfts onderzoek van Explica noemt het volgende: “Er is in de huidige woningmarkt slechts één situatie denkbaar waarbij buy-to-let effecten heeft die als positief gezien kunnen worden. Dat is wanneer buy-to-let gepaard gaat met woningdelen. In die situatie neemt het herbergend vermogen van de woningvoorraad (aantal huishoudens dat gehuisvest kan worden) toe.” Gezien de huidige woningnood is het aanspreken van de bestaande voorraad wenselijk. Hierbij is woningdelen de manier waarop het herbergend vermogen van de woningvoorraad toeneemt. 19

Spreekt bedenkingen uit over de consequenties voor de omzettingsvergunning bij de invoering van de opkoopbescherming.

STIP

Toelichting: Uit beantwoording van onze technische vragen blijkt dat woningen in een verhuurde staat mogelijk onder de opkoopbescherming vallen met een omzettingsvergunning: “Vraag: Betekent dit voor woningen waarbij de omzettingsvergunning afloopt of de nieuwe eigenaar geen omzettingsvergunning verkrijgt, dat de zittende huurder niet in de woning kan blijven? Antwoord: Zie: 5.34 2 onder B; daar waar al sprake is/was van een verhuurde staat (langer dan 6 maanden) kan dit door gaan. Langer dan 6 maanden verhuurde woningen vallen niet onder de opkoopbescherming, (mogelijk wel een omzettingsvergunning).” Ook blokkeert de opkoopbescherming woningvorming en omzetting voor de eerste vier jaar, en vindt inwonen dus slechts beperkt plaats. Het is niet passend in een tijd van ernstige woning schaarste om nog meer regelingen in te voeren waarbij het beter benutten van de huidige voorraad wordt beknot. 20

Spreekt de bedenking uit om de opkoopbescherming stadsbreed in te voeren. Toelichting: Uit onze technische beantwoording bij inventarisatie risico’s gezien bij het niet gemeentebreed invoeren van de opkoopbescherming dat: “Ja, dan zou de druk zich verplaatsen naar wijken waar geen opkoopbescherming is. Waterbedeffect.” Het risico op waterbedeffect mag volgens de wet niet als enige grondslag gebruikt worden om de opkoopbescherming gemeentebreed in te voeren, zo blijkt uit de VNG handreiking over de opkoopbescherming: “Dit ‘waterbedeffect’ is volgens de wet echter geen grondslag voor de inzet van de opkoopbescherming op grond van schaarste. Er moet sprake zijn van actuele schaatste. Daarnaast dient de opkoopbescherming, gegeven het geldende eigendomsrecht, idealiter zo beperkt mogelijk, gebiedsgericht ingezet te worden.”

STIP

Het rapport van Explica en de beantwoording van onze technische vragen tonen de volgende gegevens aan over het verdwenen koopsegment per wijk:

Hieruit blijkt dat er tussen de wijken een groot verschil zit in welk percentage woningen verdwijnt uit het koopsegment. Zo is dat in de Binnenstad en Voorhof is dat rond de 47% en in Tanthof-West en -Oost is dat respectievelijk 25% (waarvan 15% keep-to-let) en 23% (waarvan 14% keep-to-let). Uit de VNG handreiking blijkt dat keep-to-let (of daar leave-to-let genoemd) niet onder de opkoopbescherming valt: “De opkoopbescherming richt zich expliciet op ‘buy-to-let’, ofwel het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt voor de verhuur. Het zogenaamde ‘leave to let’ (koophuis aanhouden om te verhuren) kan niet via de opkoopbescherming gereguleerd worden.”

21

22

De verschillen tussen de wijken zijn daarmee zodanig groot dat er bedenkingen zijn over de geziene risico’s bij het op wijkniveau invoeren van de opkoopbescherming, die in de wijken met laagste percentages weinig impact zullen hebben. GroenLinks Wens 1. Verkennen nieuw verdeelsysteem Wonen is een basisrecht. Er is op dit moment grote schaarste van sociale huurwoningen en er zal de komende tijd waarschijnlijk niet genoeg bijgebouwd worden om deze schaarse op te lossen. Daarbij moeten we een antwoord zoeken op de vraag: Welke mensen hebben als eerst recht op een woning? In het verdeelsysteem van Amsterdam is de keuze gemaakt om de mensen te punten te geven voor hoe hard ze zoeken. Dat klinkt mooi, maar dit beleid heeft een focus op de mensen die een graag een woning willen, maar niet per sé de mensen die een woning het hardst nodig hebben. Voor het verdeelsysteem in Delft en Haaglanden moeten de mensen die het meest een woning nodig hebben als eerste gehuisvest worden. Dat zijn mensen die zonder hulp van de overheid het niet lukt of gaat lukken een huis te vinden, zoals mensen met een urgentieverklaring. Onze wens is om bij een nieuw verdeelsysteem te verkennen of zo’n uitwerking kan, waarbij de focus moet zijn bij de mensen die het hardst woningen nodig hebben Wens 2. Moeilijk verhuurbare woningen meteen verdelen Er zijn sociale huurwoningen die moeilijk te verhuren zijn.

Het is mogelijk om deze woningen te verdelen op een alternatieve manier, anders dan inschrijftijd. Een woning moet daarvoor 13 weken of minimaal 50x aangeboden zijn. Onze wens is dat deze woningen op een eerlijke manier terechtkomen bij de mensen die de woningen het hardst nodig hebben. Woningcorporaties weten zelf goed welke woningen dit over gaat, en hebben ook goed inzicht in de mensen met urgentie en zouden deze woningen direct passend kunnen toewijzen. We wensen ook dat er rekening mee worden gehouden hoe we kwetsbare groepen beter over de stad verdeeld kunnen

GL

GL

23

24

25

26

27

28

29

1

worden. We vragen deze alternatieve verdeling van 10% van het sociale woningaanbod van de corporaties to onderzoeken en mee te nemen in de volgende prestatieafspraken met gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Volt Wens 1.In de verordening wordt op pagina 55 gesproken over de mogelijkheid van lokale voorrangsregels. Wij zouden graag onderzoeken in hoeverre het mogelijk is dit maatwerk in te zetten voor bepaalde maatschappelijke groepen, zoals zorgmedewerkers, leraren, politie etc. zoals gemeente Amsterdam al doet. Ons inziens zou het maatwerk moeten bijdragen aan het aantrekken van kwetsbare beroepen in Delft op de lange termijn, dus er moet ook in kaart worden gebracht welke groepen dan op dit moment meer aangetrokken zouden moeten worden naar Delft of de directe regio. Wens 2.Wij zien mooie voorstellen in de verordening om het verdringingseffect op de woningmarkt terug te dringen, zoals de woonvormingsvergunning. Als toevoeging op wens 1, zouden wij ook graag willen onderzoeken of het mogelijk is om ouderen met voorrang een woning te geven tot 70m2 en middeldure huur (tot 1.069) naar voorbeeld van gemeente Amsterdam. Dit naast de inzet van een seniorenmakelaar zou eraan kunnen bijdragen dat er naast de bescherming van de grotere woningen in de voorraad ook nieuwe grote woningen beschikbaar komen.

Wens 3.Er zijn voor leegstand voor koopwoningen heldere afspraken in de verordening opgenomen bij langdurige leegstand en de mogelijke verplichting tot verhuur. Is het mogelijk een dergelijke clausule op te nemen voor huurwoningen, die al geschikt zijn voor bewoning, om verplicht te stellen deze binnen drie maanden weer bewoond te laten zijn? Daarnaast lezen we nu met name over ‘boetes wanneer leegstand wordt opgemerkt’ maar wij zouden graag zien dat eigenaren verplicht leegstand moeten melden; zodat we niet achter de feiten aanlopen maar gerichter aan de voorkant kunnen reguleren. Wens 4. Bij het toewijzen van woningen zoveel als mogelijk na te streven om een gebalanceerd deel (Ministerie opteert 50% in nieuw wetsvoorstel1) van de vrijkomende voorraad (sociale huur én nu ook goedkope koop) toe te wijzen aan eigen inwoners. Bedenking 1. m.b.t. wijziging in artikel 2:3 (inkomensgrenzen voor huurwoning onder de huurprijsgrens). Graag een toelichting waarom de huurprijsgrens beperkend werkt op de 7,5% vrije beleidsruimte. Nu wordt voorgesteld om de huurprijsgrens naar beneden bij te stellen waardoor juist minder mensen onder de grens gaan vallen. Hoe werkt de 7,5% vrije ruimte precies en hoe werkt het voordelig voor corporaties om de grens naar beneden bij te stellen? Bedenking 2. M.b.t.

toegevoegd artikel 5f: we zijn blij met de toevoeging van een clausule opkoopbescherming in de verordening. Waarom wordt in paragraaf 1 gekozen voor een periode van vier jaar? Daarnaast maken wij ons zorgen over paragraaf 2a door de NHG-grens aan te houden. Grotere, duurdere panden kunnen dan nog steeds worden opgekocht door beleggers die er duurdere appartementen van kunnen maken; of is dit risico voldoende gedekt door de verhuurvergunningen en vergunningaanvragen voor woningsplitsing? Algemene wensen 1. De leesbaarheid van de verordening zelf kan verbetert worden. Er mist bijvoorbeeld een inhoudsopgave, en inleiding met doel van het document en een samenvatting met de belangrijkste wijzigingen. Nu is dat deels gedekt in aparte bijlagen; maar wij zouden graag zien dat de verordening op zichzelf ook een prettig leesbaar document wordt. Niet alleen voor de raad; maar ook voor de inwoners die het mogen raadplegen en hun zienswijzen mogen delen. 2. Deze wens valt niet binnen de mogelijkheden van de verordening; maar we willen hem toch noemen: nagaan of er ook ruimte is om maatschappelijke voorzieningen te beschermen (buurthuizen, sociaal maatschappelijke voorzieningen)

VNG positief over voorstel woningtoewijzing eigen inwoners | VNG

Volt

Volt

Volt

Volt

Volt

Volt

Volt

3. In het algemeen nastreven dat we een goede mix van verschillende inkomens per wijk kunnen vestigen, voor gezonde en leefbare wijken in de hele stad.

30

VVD Wens 6 Expliciet maken en opnemen dat de opkoopvergunning alleen onder bijzondere omstandigheden kan bestaan en van tijdelijke aard is.

VVD