Verschillenanalyse grondprijzenbeleid Delft 5814984

Verschillenanalyse grondprijzenbeleid Delft 2024 t.o.v. 2017 Voor u ligt een verschillenanalyse van het grondprijzenbeleid 2017 en het grondprijzenbeleid 2024. Het doel van dit nieuwe grondprijzenbeleid is om op een beknopte, maar toch alomvattende manier de grondprijsmethodiek in de gemeente Delft weer te geven. De verschillen ten opzichte van het vorige beleid worden in dit document weergegeven. Uit analyse van het vorige grondprijsbeleid kwam naar voren dat er niet voor iedere benoemde bestemming/functie een grondprijsmethodiek was vastgelegd. Dit kan leiden tot onbedoelde willekeur in keuze van een methodiek met bijbehorende mogelijk verschillende uitkomsten van uiteindelijke grondprijzen. Daarom worden er in het nieuwe grondprijzenbeleid meer categorieën onderscheiden. Woningbouw (hoofdstuk 5): Sociale huurwoningen

1

2017 Vaste grondprijzen met bandbreedtes op wijkniveau.

Studentenwoningen

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

Middenhuur

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

Vrije sector huur

Grondquote over beleggingswaarde (appartement) / Grondquote over marktwaarde (grondgebonden).

Betaalbare koop

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

2024 Vaste grondprijzen comparatief bepaald met een hoogte staffel, inclusief een instandhoudingstermijn van 25 jaar.

Onderbouwing Differentiatie naar wijk wordt in de praktijk niet toegepast. Daarnaast de hoogte staffel toepassen om woningcorporaties meer tegemoet te komen bij hoogbouw. Categorie toegevoegd De categorie met een vaste studentenwoningen grondprijs, welke was niet vermeld in residueel wordt het huidige bepaald, met een grondprijzenbeleid hoogte staffel inclusief maar wel in de een grondprijzenbrief. instandhoudingstermijn Daarom van belang van 25 jaar. om toe te voegen. Residuele grondwaarde In het met een minimum grondprijsbeleid is de grondprijs, inclusief categorie middenhuur een niet afzonderlijk instandhoudingstermijn benoemd. Dit is wel van 15 jaar. wenselijk om aan te sluiten op het woonbeleid. Residuele grondwaarde Residuele met een minimum grondwaarde speelt grondprijs op basis van beter in op de een grondquote per ontwikkeling van de woningtype. markt. Grondquote blijft als achtervang voor een minimum grondwaarde. Residuele grondwaarde In het met een minimum grondprijsbeleid is de

grondprijs op basis van een grondquote per woningtype.

Vrije sector koop

Grondquote (over VON prijs).

Vrije kavels

Vaste prijs (via een staffel).

CPO

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

Bijzondere woonconcepten

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

Residuele grondwaarde met een minimum grondprijs op basis van grondquote. Vaste grondprijs per m² kaveloppervlak inclusief staffeling. Residuele grondwaarde met een minimum grondprijs op basis van grondquote per woningtype.

Taxatie

categorie betaalbare koop niet afzonderlijk benoemd. Dit is wel wenselijk om aan te sluiten op het woonbeleid. Er wordt in de praktijk al residueel gerekend. Grondquote blijft als achtervang. Methodiek verandert niet. In het grondprijsbeleid is de categorie CPO niet afzonderlijk benoemd. Dit is wel wenselijk om aan te sluiten op het woonbeleid. In gevallen waarbij specialistische kennis vereist is, is het wenselijk om gebruik te maken van taxatie.

Commerciële functies (hoofdstuk 6): Kantoren

2

2017 Comparatief bepaald.

Bedrijfsmatig

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

Detailhandel, horeca en hotels

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

2024 Residueel met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO. Residueel met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Residueel met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Onderbouwing Er wordt in de praktijk al residueel gerekend. Minimale grondprijs als achtervang. Apart benoemd naast kantoren en bedrijventerreinen om bedrijfsruimte in een integrale gebiedsontwikkeling apart te duiden. In het grondprijsbeleid is de categorie detailhandel, horeca en hotels niet afzonderlijk benoemd. Dit is wel wenselijk in het nieuwe beleid. Hotel is niet afzonderlijk meer benoemd als functie,

Overige commerciële functies

Bedrijventerrein

Residueel met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Comparatief bepaald.

Vast grondprijs per m² via de comparatieve methode bepaald.

dit valt namelijk onder horeca. In het grondprijzenbeleid is de categorie overige commerciële functies niet afzonderlijk benoemd. Dit is wel wenselijk in het nieuwe beleid. Er wordt gebruik gemaakt van een comparatieve vaste grondprijs om aan te sluiten bij prijzen in de omgeving. Slechts van toepassing bij uitgifte op bedrijventerreinen.

Maatschappelijke functies (hoofdstuk 7): 2017 Residueel in grondprijzenbeleid en minimale grondprijs in grondprijzenbrief.

2024 Residuele grondwaarde met minimale grondprijs (prijs zonder winstoogmerk).

Maatschappelijk functies zonder winstoogmerk

Residueel in grondprijzenbeleid en vaste grondprijs in grondprijzenbrief.

Vaste grondprijs comparatief bepaald, met een verrekenbeding.

Overige functies

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

Residuele grondwaarde met minimale grondprijs

Maatschappelijk functies met winstoogmerk

Onderbouwing Beleid in grondprijzenbeleid en grondprijzenbrief kwamen niet overeen. Gekozen voor combinatie van residueel met een minimum grondprijs. In het grondprijsbeleid is de categorie maatschappelijke functies zonder winstoogmerk niet afzonderlijk benoemd. Dit is wel wenselijk in het nieuwe beleid. In het grondprijsbeleid is de categorie overige maatschappelijke functies niet afzonderlijk benoemd. Dit is wel wenselijk in het nieuwe beleid.

In het vorige grondprijzenbeleid zijn onderstaande functies opgenomen. Deze functies vallen in het nieuwe beleid onder de maatschappelijke functies, omdat er bij deze functies ook binnen de categorie onderscheid kan worden gemaakt tussen functies met en zonder winstoogmerk:

3

-

Cultuur & ontspanning, sport, recreatie Onderwijs, sociale opvang, welzijn Zorg en medisch Religie

Nuts- en energievoorzieningen (hoofdstuk 8): 2017 Vaste prijs voor trafo’s en minimale retributie voor zendmasten.

Nuts- en energievoorzieningen

2024 Vaste grondprijs per m² met minimum basisbedrag.

Onderbouwing Methodiek wordt gecombineerd.

Groen en water (hoofdstuk 9): Tuingrond en water (dat wordt toegevoegd aan een woonperceel)

2017 Verwijzing naar door college in 2011 vastgesteld beleidsstuk “Herijking nut en noodzaak uitgiftes”

Snippergrond/water(gangen) Verwijzing naar (zonder door college in 2011 bebouwingsmogelijkheden) vastgesteld beleidsstuk “Herijking nut en noodzaak uitgiftes” Agrarische grond

Niet vastgelegd in grondprijzenbeleid.

2024

Onderbouwing In diverse Grondquote over gesprekken is er WOZ-waarde aangegeven dat het omgeslagen naar grondwaarde per m². wenselijk is dat er een duidelijke methodiek wordt vastgelegd. Hierbij is gekozen om de grondquote die per woningtype wordt bepaald te koppelen aan de WOZ waarde. Vaste grondprijs per In diverse m² comparatief te gesprekken is er bepalen en taxatie aangegeven dat het vanaf 50m². wenselijk is dat er een duidelijke methodiek wordt vastgelegd. Vaste grondprijs per In diverse m² comparatief te gesprekken is er bepalen. aangegeven dat het wenselijk is dat er een duidelijke methodiek wordt vastgelegd.

Parkeren (hoofdstuk 10): Parkeren onbebouwd

4

2017 Gelijk aan de methode voor de bestemming/functie waar het parkeren bij hoort.

2024 De grondprijs is gekoppeld aan de functie waar het parkeren bij hoort.

Onderbouwing Methodiek verandert niet.

Parkeren bebouwd

Residueel met een minimum van € 0

Residuele grondwaarde met een minimum van € 0 voor bepaalde functies.

Methodiek blijft hetzelfde, met uitzonderingsmogelijkheden.

In het vorige grondprijzenbeleid was een hoofdstuk “Diverse vergoedingen” opgenomen. Dit komt in het nieuwe beleid niet meer voor, omdat het grondprijzenbeleid hiervoor niet de geëigende plek is.

5