TMPG 2022 2025
Tekst van het document
Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (TMPG) 2022-2025
Project Nieuw Delft (eerste fase Leeuwenhoekpark)
Gemeente Delft Afdeling Vastgoed Grondbedrijf Postbus 78 2600 ME DELFT Delft, september 2022
1
Voorwoord Op basis van het gemeentelijk grondbeleid stelt de gemeente Delft zich faciliterend op om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, tenzij actief opstellen noodzakelijk is. Faciliterend door dit door andere partijen op hun gronden te laten plaatsvinden en actief door risicodragend locaties zelf te ontwikkelen en uit te geven. Bij actieve gebiedsontwikkelingen stelt de gemeente voor haar projecten grondexploitaties en bijbehorende risicoanalyses op. Een grondexploitatie berekent de verwachte financiële uitkomst van een project. Deze grondexploitatie, evenals de hiermee gemoeide risico’s, moet tenminste eens per jaar worden geactualiseerd. Hierover rapporteert Delft in haar MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG). De financiële consequenties van de actualisatie van de grondexploitaties worden verwerkt in de Jaarrekening. Daarnaast worden grondexploitaties en risico’s tussentijds op hoofdlijnen geactualiseerd. Hiervoor wordt als ijkdatum 1 juli van een jaar aangehouden. Dit gebeurt via het Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (TMPG). Als het TMPG leidt tot majeure financiële wijzigingen worden deze verwerkt in de Najaarsrapportage. Daarnaast signaleert het TMPG ontwikkelingen binnen projecten die mogelijk leiden tot aanpassingen in het volgende MPG. Voor u ligt het TMPG 2022. Dit gaat in op 6 lopende grondexploitaties.
Daarnaast wordt aandacht geschonken aan strategische grondposities binnen de gemeente en het gemeentelijk kostenverhaal, in vervolg op vaststelling van de Nota Kostenverhaal in 2021.
2
Inhoudsopgave 1.
Het TMPG in hoofdlijnen ................................................................................................................. 4 1.1. Inleiding ........................................................................................................................................ 4 1.2. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities ..................................................... 4 1.3. Opbouw rapportage ..................................................................................................................... 6
2.
Actieve Grondexploitaties ............................................................................................................... 7 2.1. In uitvoering ................................................................................................................................. 7 2.1.1. Nieuw Delft............................................................................................................................ 7 2.1.2. Maria Duystlaan .................................................................................................................. 15 2.1.3. Haring .................................................................................................................................. 17 2.1.4. Voorhof Noord-West ........................................................................................................... 18 2.2. In afronding ................................................................................................................................ 22 2.2.1. Harnaschpolder ................................................................................................................... 22 2.2.2. Buitenhof (locatie sporthal) ................................................................................................ 22
3.
Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities ........................................................................ 23 3.1. Schieoevers............................................................................................................................. 23 3.2. Kop van de Buitenhof (voorheen Juniuslocatie) .................................................................... 23 3.3. Gillis/Delfia ............................................................................................................................. 23 3.4. Campus Zuid (voorheen Technopolis) .................................................................................... 24 3.5. Bedrijfskavels Tanthof ............................................................................................................ 24
4.
Kostenverhaal ................................................................................................................................ 25
Bijlage 1. Grondexploitatiegebied Haring ............................................................................................. 26 Bijlage 2. Kaders en besluiten ............................................................................................................... 27 Nota Grondbeleid 2017-2020 (raadsbesluit 24 oktober 2017) ..................................................... 27 Nota grondbeleid 2022-2025 (raadsbesluit 10 maart 2022)......................................................... 27 Nota Kostenverhaal (raadsbesluit 15 juli 2021) ............................................................................ 27 Nieuw Delft.................................................................................................................................... 27 Maria Duystlaan ............................................................................................................................ 27 Haring ............................................................................................................................................ 27 Voorhof Noord-West ..................................................................................................................... 28 Bijlage 3 Kaart met locaties ................................................................................................................... 29
3
1. Het TMPG in hoofdlijnen 1.1. Inleiding Terugblikkend op de eerste 6 maanden van het jaar 2022 kan gesteld worden dat ondanks een ingrijpend gewijzigde economische situatie (nationaal en mondiaal), er tot op heden een constant beeld is in de ontwikkelingen van het TMPG. De grondexploitaties van de gemeente Delft hebben een beperkt resultaat overall. Er is gestaag verder gewerkt aan de ontwikkeling van Nieuw Delft. In de Voorhof Noord West hebben we een positieve grondexploitatie bereikt. Zeker zijn er zorgen over de gevolgen van de oorlog in Oekraïne, de inflatie, materiaaltekorten en de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt. De komende periode moeten we waakzaam blijven en inspelen op ontwikkelingen. Bij het MPG 2023, onderdeel van de jaarrekening 2022, zullen we dit opnieuw in beeld brengen en daarover rapporteren.
1.2. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities Delft telt zes gemeentelijke grondexploitaties. Deze zijn: In uitvoering: • Nieuw Delft • Maria Duystlaan • Haring • Voorhof Noord-West In afronding: • Harnaschpolder • Buitenhof (locatie sporthal) In tabel 1 zijn per grondexploitatie de belangrijkste gegevens op een rij gezet ten tijde van het TMPG 2022 en het MPG 2022. Dit betreft de netto contante waarde (NCW) en de looptijd. De NCW is het verwachte financieel resultaat op prijspeil 1-1-2022. De looptijd geeft het jaar van afronding van het project aan. Drie grondexploitaties tonen geen significante afwijkingen ten opzichte van het MPG 2022. Dit betreffen Nieuw Delft, Haring en Buitenhof (locatie sporthal). Maria Duystlaan en Voorhof Noord-West scoren rood. Bij Maria Duystlaan is dit het gevolg van een toename van de kosten, waardoor ook de NCW verslechtert. Bij Voorhof Noord-West is dit het gevolg van toename van zowel de kosten als de opbrengsten én door verlenging van de looptijd. Dit resulteert per saldo in een verbetering van de NCW. Harnaschpolder scoort eveneens rood als gevolg van bijgestelde (lagere) grondopbrengsten.
Het negatieve financiële effect hiervan, ter grootte van € 0,26 mln., is niet zichtbaar in de tabel, omdat de grondexploitatie per 31-12-2022 wordt afgesloten en om die reden ten tijde van het MPG 2022 cijfermatig niet meer in het financieel overzicht was meegenomen. De negatieve grondexploitaties lieten bij het MPG 2022 een verwacht verlies van in totaal € 7,77 mln. zien. Bij dit TMPG is de grondexploitatie Voorhof Noord-West niet langer verliesgevend. De optelsom van de netto contante waardes van de resterende verliesgevende grondexploitaties bij het TMPG 2022 bedraagt € 7,85 mln. Dit is een verslechtering van € 0,08 mln. De NCW van Voorhof Noord-West is veranderd van € 0,19 mln. negatief bij het MPG 2022 naar € 2,73 mln. positief bij dit TMPG 2022. De wijzigingen die zich hebben voorgedaan bij de verschillende grondexploitaties worden nader toegelicht in Hoofdstuk 2.
4
Tabel 1 Financieel overzicht grondexploitaties TMPG 2022 score
Programma Bouwgronden in exploitatie bedragen in 1.000 EUR
NCW TMPG 2022
NCW MPG 2022
Winst of verlies
Looptijd
J
Looptijd
K
L
Totaal aantal Totaal m² niet-wonen TMPG 2022 MPG 2022 woningen In uitvoering Nieuw Delft
-5.559
-5.564 verlies
2027
2027
>1000
40.000
Maria Duystlaan
-1.070
-796 verlies
2025
2025
>50<100
6.000
Haring
-1.219
-1.220 verlies
2023
2023
>50<100
Voorhof Noord-West
2.728
-189 winst
2026
2023
>100<1000
15.000
verlies
2022
2022
>1000
3.500
2022
2022
>100<1000
J
L
J
L
In afsluiting Harnaschpolder Buitenhof (locatie sporthal)
J K L
totaal negatief
-7.848
-7.770
totaal positief
2.728
0
L
J
kosten/opbrengsten NCW
programma
Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst) < € 0,1 mln
< € 0,1 mln
< 5%
Project wijkt beperkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op in ieder geval één van de onderdelen:> € 0,1 - < € 0,2 mln
> € 0,1 - < € 0,2 mln
> 5% - < 10%
Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op één of meer van de onderdelen:
> € 0,2 mln
> 10%
> € 0,2 mln
Van het gemeentelijk strategisch bezit is één bedrijfskavel verkocht in Tanthof voor € 0,41 mln. De relevante financiële mutaties in de grondexploitaties en grondposities zijn in onderstaande tabel samengevat. Tabel 2 Financiële mutaties grondexploitaties en grondposities TMPG 2022
Verliesgevende grexen in uitvoering (NCW) € Harnaschpolder (incidenteel) € Bedrijfskavels Tanthof (incidenteel) €
MPG 2022
-7,85 €
Verschil
V/N*
-7,77 €
-0,08 N
-0,26 €
-
€
-0,26 N
0,41 €
-
€
0,41 V
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Bij het TMPG zijn ook de risico’s samenhangend met de in uitvoering zijnde grondexploitaties geactualiseerd. Het totale risicoprofiel is licht verslechterd. Het gezamenlijk risicobedrag dat gedekt dient te worden vanuit het gemeentelijk weerstandsvermogen is gestegen van € 4,09 mln. naar € 4,29 mln. De stijging van € 0,2 mln. komt geheel voor rekening van het project Nieuw Delft. Zie hiervoor ook tabel 3. Een nadere toelichting op het risicoprofiel per project is opgenomen in Hoofdstuk 2.
Tabel 3 Risico’s ten laste van het weerstandsvermogen Risico's
TMPG 2022
MPG 2022
Verschil
Nieuw Delft Maria Duystlaan Haring Voorhof Noord-West
€
3,11 €
2,91 €
0,20 N
€
1,18 €
1,18 €
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
Totaal
€
4,29 €
4,09 €
V/N*
0,20 N
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
5
1.3. Opbouw rapportage Na het TMPG in hoofdlijnen wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de wijzigingen in de individuele grondexploitaties. Hoofdstuk 3 schetst gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente en het gemeentelijk strategisch grondbezit. Het gaat hierbij om: • • • • •
Schieoevers: Vulcanusweg 295-305, Stationsomgeving Delft Campus en Nieuwe Haven Kop van de Buitenhof (voorheen Junius locatie) Gillis/Delfia Campus Zuid (voorheen Technopolis) Bedrijfskavels Tanthof
Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 kort stilgestaan bij het gemeentelijk kostenverhaal. In de bijlagen zijn relevante beleidsstukken en besluiten samengevat en is een kaartje met locaties opgenomen.
6
2. Actieve Grondexploitaties 2.1. In uitvoering 2.1.1. Nieuw Delft Beoogd resultaat Nieuw Delft – op en naast de nieuwe spoortunnel - is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft en de omliggende wijken. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist onder andere een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Figuur 1 Overview Nieuw Delft
Programmering en planning Het project behelst de realisatie van bijna 2.100 woningen, waaronder ruim 500 studentenwoningen, en bijna 45.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties. Tevens wordt er een stadspark aangelegd. De realisatie van het project loopt op basis van de huidige planningsinzichten tot en met 2027. Het programma (wonen en niet-woonfuncties) is in de volgende figuur weergegeven. Tot en met 2021 zijn er ruim 1.500 woningen opgeleverd en bijna 24.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties. De woningaantallen vanaf 2022 zijn deels indicatief. Nog niet voor alle velden is het resterende programma volledig uitgekristalliseerd en vastgelegd in overeenkomsten. Dit geldt ook voor de nietwoonfuncties. Bij het MPG 2023 zal wederom het meest actuele programma worden opgenomen en zal een toelichting worden gegeven op eventuele wijzigingen.
7
Figuur 2 Programmering Wonen (aantallen) Appartementen Huur Appartementen Huur Appartementen Koop subtotaal appartementen Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Koop subtotaal eengezinswoningen Zorgunits huur Studentenwoningen Huur subtotaal sociaal subtotaal vrije sector Totaal wonen Overig programma (m2 bvo) Kantoren Detailhandel Hotel Horeca overig Dienstverlening Maatschappelijke voorzieningen Culturele voorzieningen The Student Hotel Totaal overig programma
sociaal vrije sector vrije sector sociaal vrije sector vrije sector sociaal sociaal
t/m 2021 10 476 334 820
521 531 1.002 1.533
2022 67 33 24 124 0 0 2 2 117 0 184 59 243
2023 0 0 108 108 0 0 0 0 0 0 0 108 108
2024 0 0 117 117 0 0 37 37 0 0 0 154 154
2025 0 0 30 30 0 0 10 10 0 0 0 40 40
2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.615 1.081 2.979 1.319 1.858 169 1.270 13.524 23.815
0 0 0 0 0 0 0 0 0
5.332 0 0 0 0 0 1.158 0 6.490
12.714 0 0 0 0 1.350 0 0 14.064
300 0 0 0 0 0 0 0 300
0 0 0 0 0 0 0 0 0
192 192
2027 totaal 0 77 0 509 0 613 0 1.199 0 0 0 0 0 241 0 241 0 117 0 521 0 715 0 1.363 0 2.078
0 0 0 0 0 0 0 0 0
19.961 1.081 2.979 1.319 1.858 1.519 2.428 13.524 44.669
Hierna wordt per veld, per deelveld en voor het park de planning voor start bouw en gereedkomen aangegeven. Ten opzichte van het MPG 2022 schuift de planning voor een aantal (deel-) velden een kwartaal naar achteren. De leveringsproblemen en de grote stijging van de bouwkosten zijn hier debet aan. Ontwikkelende partijen hebben moeite om hiervoor beheersmaatregelen te treffen en vragen daardoor meer tijd om hun bouwplannen haalbaar te krijgen. De huidige vertragingen op deelplanniveau lijken nog op te vangen met behoud van de eindmijlpaal van het project (afronding van het zuidelijk deel van het park in 2027). Als de huidige situatie aanhoudt (en de effecten hiervan ook) dan zal dit naar verwachting verdere vertraging opleveren. Dit wordt in aanloop naar het MPG 2023 gedetailleerd in kaart gebracht met ook de hiermee gepaard gaande (financiële en andere) gevolgen.
8
Figuur 3 Verbeelding planning Nieuw Delft
Activiteiten in 2022 en vooruitblik Per veld en voor het park worden hierna de bereikte resultaten in het lopend jaar gemeld. Verder wordt er vooruitgekeken naar resterende mijlpalen die gepland staan voor 2022 en mogelijk volgende jaren. Ook wijzigingen in planning, indien relevant, worden aangestipt. Veld 1 De bouw van het Huis van Delft (53 appartementen én voorzieningen in de plint) vordert langzaam. Met de casco is vertraging ontstaan. De grijze tegels aan de gevel worden op verzoek van de opdrachtgever van het gebouw vervangen door blauwe tegels. De verwachting is dat afronding van het gebouw een kwartaal opschuift naar eind 2022. Daarop aansluitend zal dan vanaf begin 2023 de Tuin van Delft aangelegd gaan worden. Veld 2 De verwachting is dat de laatste woning van de zelfbouwers begin 2023 zal worden opgeleverd. De projecten Gezicht op Delft (25 koopappartementen) en Vermeer (62 huurappartementen) zijn in uitvoering. De ontwikkeling van De Hooghe Delft, met hierin beoogd onder meer filmhuis Lumen, kost meer tijd dan verwacht. Het komen tot prijsafspraken met de aannemer blijkt lastig door de grote stijging van de bouwkosten (en onzekerheid van verdere prijsontwikkeling). De start bouw schuift een kwartaal op en is voorzien aan het einde van het eerste kwartaal van 2023.
De inrichting van de openbare ruimte wordt fasegewijs aangepakt, gekoppeld aan de oplevering van de bouwprojecten.
9
Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn verkocht. Nog een laatste perceel moet worden bebouwd. Start bouw staat gepland in het vierde kwartaal van 2022. De inrichting van de openbare ruimte is grotendeels gereed. De laatste werkzaamheden aan de Nieuwe Gracht Noord (rijbaan en trottoir) worden eind 2022 afgerond. Veld 6 Allereerst wordt het noordelijk deel van dit veld ontwikkeld. De gemeente is reeds geruime tijd in gesprek met Pieter van Foreest/Woonbron voor de realisatie van 117 zorgstudio’s en 67 sociale huurwoningen. De ontwikkeling wordt bemoeilijkt door de stijgende bouwkosten. In maart 2022 is een addendum op de in 2021 afgesloten ontwikkelovereenkomst (OWO) ondertekend. Deze is per 1 juli 2022 verlopen. Inzet is een laatste verlenging van de OWO waarmee in november 2022 de koopen realisatieovereenkomst (KRO) kan worden getekend. Start bouw schuift een kwartaal door naar het eerste kwartaal van 2023. De laatste van in totaal 11 zelfbouwkavels (particulier opdrachtgeverschap=PO) wordt naar verwachting eind 2022 geleverd. Van de 3 collectief particulier opdrachtgeverschap kavels (=CPO) worden de laatste 2 naar verwachting eind 2022/begin 2023 geleverd. Hiervan is 1 kavel bedoeld voor een wooncoöperatie die 33 huurwoningen wil realiseren. De ondertekening van de KRO door de coöperatie vindt plaats in het derde kwartaal van 2022.
In het noordelijk deel realiseert de gemeente een (permanente) mobiliteitshub. Deze bestaat uit een parkeergarage met 50 plekken ten behoeve van de omringende ontwikkelingen en ten behoeve van deelmobiliteit. De permanente hub vervangt ook de tijdelijke op veld 7. Als gevolg van opleverpunten is de oplevering van de permanente garage een kwartaal vertraagd en doorgeschoven naar het vierde kwartaal van 2022. Voor het zuidelijk deel van veld 6 is voor de zomer van 2022 een ontwikkelstrategie afgerond. De gedachte is om dit deel in verschillende fases en via openbare tenders op de markt te zetten. Deels als zelfbouwkavels (PO en CPO) en deels met een integraal programma (wonen-werken-parkeren). De planning is om een eerste tender nog in 2022 uit te zetten. Veld 7 Dit veld wordt op grond van een reeds afgesloten gronduitgifteovereenkomst ontwikkeld. Beoogd is een integraal programma. De gemeente stelt hiervoor een kavelpaspoort op. Deze wordt na de zomer van 2022 afgerond. Vervolgens zal de ontwikkelende partij aan moeten geven of het hieraan uitvoering wil geven. Dit zal in het vierde kwartaal van 2022 helder zijn. Veld 8 De officiële start bouw van de Porseleinen Toren (85 huurappartementen) en de Porseleinen Hof (17 koop-stadswoningen) vond plaats op 30 juni 2022. Oplevering wordt verwacht eind 2023/begin 2024.
De resterende deelvelden worden ontwikkeld met een programma van woningen en commerciële voorzieningen (met name kantoren-dienstverlening). De gemeente is in overleg met de ontwikkelende partij over optimalisatie van het programma en bereidt een kavelpaspoort voor. De afronding van dit kavelpaspoort kost iets meer tijd dan aanvankelijk gedacht en is doorgeschoven naar september 2022. Hierna staat het sluiten van de bijbehorende koopovereenkomst gepland. Start bouw van de deelvelden schuift een kwartaal door in de tijd. Veld 9 De bouw van de Poortmeesters (59 stadswoningen en 55 appartementen) verloopt voorspoedig. Oplevering staat gepland eind 2022. Vanaf september 2022 start de gemeente met de aanleg van de omringende openbare ruimte. Deze werkzaamheden worden in het eerste kwartaal van 2023 afgerond.
10
Veld 10 In maart 2022 is de bouw gestart van The Family (94 huurappartementen). Oplevering is voorzien in de tweede helft van 2023. Dan staat ook de inrichting van de openbare ruimte gepland. Van Leeuwenhoekpark Dit park wordt in 2 fases aangelegd: noord en zuid. De planning van het park volgt de oplevering van de omringende bebouwing. Dit betekent dat eerst het noordelijk deel wordt gerealiseerd. Aanleg van het eerste deel van het noordelijk deel, tussen The Student Hotel en Antoni, is augustus 2022 gestart. Hierop vooruitlopend is de fontein nabij het busplein al opgeleverd dit jaar. In het eerste kwartaal van 2023 wordt het tweede deel van dit noordelijke deel aangelegd. Start van het laatste deel wordt op zijn vroegst eind 2024 verwacht, omdat dit deel is gekoppeld aan de realisatie van veld 2.5. De start van het zuidelijk deel is afhankelijk van de ontwikkeling van de velden 6 en 7 en staat gepland vanaf 2025. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Via de tussentijdse actualisatie wordt ook gesignaleerd of zich in opmaat naar het volgende MPG 2023 en de hiermee verbonden Jaarrekening 2022 mogelijk significante financiële wijzigingen voor gaan doen. De financiële situatie per 1-7-2022 wijkt niet wezenlijk af van die per 1-1-2022. Dit geldt voor de totale kosten, totale opbrengsten, netto contante waarde en de eindwaarde.
Zie hiervoor de volgende tabel. TMPG 2022 MPG 2022
Verschil
V/N*
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
132,96 € 127,13 €
132,90 € 127,07 €
Saldo
€
-5,83 €
-5,83 €
-
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
-5,56 € -6,26 €
-5,56 € -6,27 €
0,01 V
0,06 N 0,06 V
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Wel is er met name aan de kostenkant sprake van wijzigingen bij diverse kostensoorten. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder nader toegelicht. Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen worden nader toegelicht.
11
KOSTEN Verwerving en inbreng Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Enigineeringskosten Overige kosten Parkeren investeringskosten Plankosten Plankosten opslag overhead Afdrachten Subsidies Rente Nader te detailleren
V/N* TMPG 2022 MPG 2022 Verschil 54,03 € 54,03 € € 1,48 € 1,48 € € 6,14 € -0,71 V 5,43 € € 0,43 N 21,56 € 21,99 € € 4,32 € 4,32 € € 0,05 N 3,28 € 3,33 € € 13,73 € 13,73 € € 0,07 N 23,65 € 23,73 € € 2,42 € 2,42 € € 0,18 € 0,18 € € € € € -0,02 € -0,02 € € 0,21 N 2,13 € 2,34 € €
TOTALE KOSTEN
€
132,96 €
132,90 €
0,06 N
OPBRENGSTEN € Verkoop/uitgifte grond € Bijdragen Risicoreservering opbrengsten €
96,58 € 33,05 € -2,50 €
96,52 € 33,04 € -2,50 €
0,05 V 0,01 V -
€
127,13 €
127,07 €
0,06 V
TOTALE OPBRENGSTEN Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Kosten bouwrijp maken De afname van de kosten met € 0,71 mln. is als volgt opgebouwd: • Extra kosten als gevolg van een niet begrote sanering in veld 6: € 0,10 mln. nadelig • Verschuiving van kosten van bouwrijp maken naar woonrijp maken: € 0,29 mln. voordelig • Lagere kosten voor archeologie: € 0,10 mln. voordelig • Afsluiting van bestaande opdrachten (werkzaamheden zijn afgerond): € 0,42 mln. voordelig. Kosten woonrijp maken De toename van de kosten met € 0,43 mln. is het gevolg van: • Verschuiving van kosten van bouwrijp maken naar woonrijp maken: € 0,29 mln. nadelig. • Hogere kosten in veld 2 (werkzaamheden vallen duurder uit dan begroot): € 0,14 mln. nadelig. Kosten nader te detailleren De toename van de kosten met € 0,21 mln. is het gevolg van: • Niet voorziene kosten (bouwrijp- en woonrijp maken en plankosten) ten laste gebracht van deze post: € 0,29 mln. voordelig • Ophoging vanwege financieel positieve afronding van lopende opdrachten bouw- en woonrijp maken: € 0,40 mln. nadelig • Ophoging vanwege verlaging nog benodigd bedrag voor archeologie: € 0,10 mln. nadelig. Wijziging resultaat Per saldo blijft het nominaal resultaat van de grondexploitatie (het verschil tussen de totale nominale kosten en de totale nominale opbrengsten) met -€ 5,83 mln. (nadelig) gelijk aan de waarde ten tijde van het MPG 2022. Hetzelfde geldt voor de netto contante waarde.
Deze bedraagt per 1-7-2022 -€ 5,56 mln. (nadelig). De eindewaarde per 31-12-2027 (einde looptijd project) verbetert licht en sluit op -€ 6,26 mln. (nadelig). 12
Specifieke aandachtspunten De grondexploitatie voor Nieuw Delft bevat een aantal specifieke onderdelen. Deze zijn: kwaliteitsgelden, investeringskosten parkeren, kosten PFAS en kosten mobiliteitshub. Bij deze specifieke elementen wordt hieronder kort stilgestaan. Daarnaast wordt ingegaan op het verloop van de plankosten in 2022. Dit tegen het licht van de verhoging van deze kosten in het MPG 2022 met € 3,8 mln. tot einde looptijd van het project. Kwaliteitsgelden De raad heeft een bedrag van € 3 mln. beschikbaar gesteld om de kwaliteit van de openbare ruimte in Nieuw Delft te verhogen. Hiermee werd een bezuinigingsslag uit het verleden teruggedraaid. Vanuit deze kwaliteitsgelden zijn inmiddels bedragen gelabeld voor het Houttuinenplein in veld 1 en twee waterelementen in het Van Leeuwenhoekpark. Er resteert nog een bedrag van € 2 miljoen. Voor de besteding van dit bedrag is een raadsvoorstel in voorbereiding. Dit wordt nog dit jaar aan de raad voorgelegd. Investeringskosten parkeren (onrendabele top parkeren) In de grondexploitatie is per 1-1-2022 nog een bedrag van € 8,2 mln. beschikbaar voor het opvangen van onrendabele toppen/tekort aan parkeerplaatsen.
De verwachting is dat met het uitkristalliseren van het programma voor het zuidelijk deel van veld 6 en voor veld 7 en op basis van het monitoren van het parkeren in veld 5 nader inzicht kan worden verkregen in het nog benodigde bedrag. Kosten PFAS In 2020 bleek dat er in het projectgebied Nieuw Delft PFAS aanwezig was. De kosten die gemoeid zijn met het verwijderen ervan werden ingeschat op € 3 miljoen. Inmiddels is een groot deel van het aanwezige PFAS verwijderd. Een laatste sanering is in uitvoering. Van de oorspronkelijke € 3 mln. is € 2,3 mln. uitgegeven/in opdracht. Er resteert per 1-7-2022 nog een bedrag van € 0,7 mln. Gestreefd wordt om bij het MPG 2023 aan te kunnen geven of dit bedrag (deels) vrij kan vallen. Mobiliteitshub De raad heeft een bedrag van € 1,05 mln. beschikbaar gesteld ter dekking van één of meerdere mobiliteitshubs. Inmiddels is een tijdelijke hub gerealiseerd op veld 7 en is een definitieve hub in aanleg op veld 6. De gemaakte kosten per 1-7-2022 bedragen € 0,8 mln. De verwachte nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten zijn apart inzichtelijk. Het bedrag van € 1,05 mln. blijkt vooralsnog voldoende om het verschil tussen de totale begrote kosten en de verwachte opbrengsten voor de mobiliteitshub in veld 6 te dekken. Plankosten Per 1-7-2022 is er € 0,70 mln. aan plankosten geboekt. Dit is 33% van het totaal begrote bedrag voor het jaar 2022.
De uitputting per type plankosten verschilt, zoals te zien is in de volgende tabel. Plankosten Bedrag TMPG 2022 Besteed 1-7-2022 Besteed in % Interne uren € 1,14 € 0,45 40% Externe kosten € 0,67 € 0,24 36% Overhead € 0,28 € 0% TOTAAL € 2,10 € 0,70 33% Bedragen in € miljoen
De kosten voor Overhead in de eerste helft van 2022 waren per 1 juli nog niet doorberekend en zullen in de tweede helft van 2022 alsnog volgen. Per 1-7-2022 waren ook nog niet alle geschreven uren financieel doorbelast.
13
De besteding in percentages laat echter ruimte zien en geeft ten tijde van dit TMPG geen aanleiding om de kosten voor 2022 tussentijds aan te passen. Bij het MPG 2023 zullen de plankosten voor de resterende looptijd van het project opnieuw worden geraamd. Upswing-downswing en risicoanalyse Upswing en downswing Voor het project Nieuw Delft wordt éénmaal per jaar, bij het MPG, een berekening gemaakt voor de bandbreedte waarin de eindwaarde van de grondexploitatie zich kan bewegen. Negatieve ontwikkelingen kunnen leiden tot een “downswing” en positieve ontwikkelingen tot een “upswing”. Hieronder de tabel zoals opgenomen in het MPG 2022.
MPG 2022
down swing up swing € -3,4 € 6,4
Bedragen in € miljoen
Risicoanalyse Bij het TMPG 2022 is ook de risicoanalyse voor Nieuw Delft opnieuw geactualiseerd. Per medio 2022 zijn er 39 risico’s benoemd. Aan ieder risico is een kans van optreden en een financieel effect bij optreden van het risico toegekend. Vermenigvuldiging van kans met bedrag levert het bijbehorende risicobedrag op. Voor alle risico’s samen leidt deze methodiek tot een totaal risicobedrag van € 3,2 mln. De risico’s met een risicobedrag hoger dan € 0,1 mln. zijn: • • • • • • • • • •
Ontwikkelende partij accepteert de kavelpaspoorten voor de velden 7 en 8 niet en benut de maximale termijnen uit de afgesloten overeenkomst om te onderzoeken of partijen alsnog tot elkaar kunnen komen, wat leidt tot extra plankosten. Door de coronacrisis en krappe arbeidsmarkt kunnen het gemeentelijk team en teams bij de ontwikkelende partijen onvoldoende capaciteit leveren. Prorail stelt aanvullende eisen aan bouwplannen wat kan leiden tot hogere bouwkosten. Het vraaggestuurd bouwen en hoge ambities zorgen voor een lagere afzet van kavels. Het oplossen van de parkeerbehoefte in veld 6 valt duurder uit dan begroot. Het gelijktijdig bouwen van PO kavels met de HUB blijkt complexer dan aanvankelijk gedacht. Ontwikkelende partij aanvaardt de gemeentelijke kavelpaspoorten niet en dient een financiële claim in. De gemeente moet een financiële claim honoreren die is ingediend vanwege opgelopen vertraging in de bouw van vastgoed. De gemeente wordt verantwoordelijk voor het afstemmen van bouwtechnische ontwerpen voor bouwwerken langs/tegen het spoor. Park Zuid wordt later aangelegd dan oorspronkelijk voorzien.
Ten tijde van het MPG 2022 bedroeg het totale risicobedrag € 2,8 mln. Aan de stijging van het risicobedrag liggen de volgende hoofdoorzaken ten grondslag: • • • •
Een afname van het risico dat WKO systemen niet kunnen worden aangelegd. Een toename van het risico dat vraag gestuurd bouwen en hoge ambities kunnen leiden tot een lagere afzet van kavels. Een toename van het risico op de verwachtingen omtrent de complexiteit van het gelijktijdig bouwen van PO kavels met de HUB. Een afname van het risico dat de gemeente een financiële claim moet honoreren die is ingediend vanwege opgelopen vertraging in de bouw van vastgoed.
14
• •
Het risico dat de gemeente verantwoordelijk wordt voor het afstemmen van bouwtechnische ontwerpen voor bouwwerken langs/tegen het spoor als gevolg van inwerkingtreding van de Omgevingswet (=nieuw risico). Het risico dat Park Zuid later wordt aangelegd dan oorspronkelijk voorzien (=nieuw risico).
Bij het MPG 2022 werd naast hiervoor genoemde (projectspecifieke) risico’s rekening gehouden met een mogelijk crashscenario voor Nieuw Delft. Dit hield in een stilstand van het project gedurende een periode van een jaar met een bijbehorend risicobedrag van € 2,2 mln. Dit crashscenario is gehandhaafd, mede met het oog op de huidige oorlog in Oekraïne en de optredende effecten hiervan. Bij het MPG 2023 zullen de risico’s opnieuw worden geactualiseerd. Het voorgaande is cijfermatig samengevat in onderstaande tabel.
Risicobedrag Crashscenario Nader te detailleren grex Restant te dekken
TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* € 3,23 € 2,82 € 0,41 N € 2,20 € 2,20 € € -2,32 € -2,11 € -0,21 V € 3,11 € 2,91 € 0,20 N
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Na aftrek van het bedrag dat in de grondexploitatie is opgenomen als nog te besteden onder Nader te detailleren resteert een bedrag van € 3,11 mln. te dekken door het weerstandsvermogen van de gemeente. Bij het MPG 2022 diende € 2,91 mln. te worden gedekt door het weerstandsvermogen. Dit betekent een extra claim van € 0,2 mln. 2.1.2. Maria Duystlaan Beoogd resultaat Het doel van het project is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen die, gezien de ligging tegen het centrum aan, goed bereikbaar zijn met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat een stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat gecombineerd wordt met een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (Clara van Sparwoudestraat). Programmering en planning Het project kent twee deelprojecten (dp) met onderstaand programma. • circa 6.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen: o een basisschool met kinderdagverblijf (dp 1) o zwembad en sporthal (dp 2) o parkeergarage (dp 2) • circa 70 woningen o 15 woningen aan de S. van der Wieleweg (dp 1) o 55 woningen boven sportcentrum gelegen (dp 2) Deelproject 1 start als eerste met de bouw van de school (gepland in 2023). Hierna volgt in 2024 het resterend programma.
Figuur 4 Situering deelprojecten Maria Duystlaan
15
Activiteiten in 2022 en vooruitblik De voorbereidingen van de sloop van het zwem- en squashcentrum zijn in 2022 gestart (o.a. asbestverwijdering); het vervolg van de sloopwerkzaamheden hangt af van het verplaatsen van een trafo. In 2023 wordt de locatie verder bouwrijp gemaakt. Het bestemmingsplan dat de ontwikkeling mogelijk maakt is in voorbereiding. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Via de tussentijdse actualisatie wordt ook gesignaleerd of zich in opmaat naar het volgende MPG 2023 en de hiermee verbonden Jaarrekening 2022 mogelijk significante financiële wijzigingen voor gaan doen. De financiële situatie per 1-7-2022 wijkt af van die per 1-1-2022. Dit geldt voor de totale kosten, netto contante waarde en de eindwaarde. Zie hiervoor de volgende tabel. TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
3,19 € 2,14 €
2,91 € 0,28 N 2,14 € -
Saldo
€
-1,04 €
-0,76 € -0,28 N
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
-1,07 € -1,16 €
-0,80 € -0,27 N -0,86 € -0,30 N
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving en inbreng Overige kosten
TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* € 0,30 € 0,01 € 0,28 N € 2,89 € 2,89 € -
TOTALE KOSTEN
€
3,19 €
2,91 € 0,28 N
OPBRENGSTEN Totale opbrengsten
€
2,14 €
2,14 €
-
TOTALE OPBRENGSTEN
€
2,14 €
2,14 €
-
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Verwerving en inbreng De kosten zijn toegenomen als gevolg van een hogere boekwaarde van de ingebrachte panden. Wijziging resultaat De wijziging in de kosten van Verwerving en inbreng leidt ertoe dat de netto contante waarde (NCW) van de grondexploitatie verslechtert met € 0,27 mln. en de eindwaarde (EW) met € 0,30 mln. De NCW bedraagt - € 1,07 mln. (nadelig) en de EW - € 1,16 mln. (nadelig).
16
Risico’s Het project kent 5 risico’s. Het hiermee gepaard gaande risicobedrag bedraagt € 1,18 mln. De risico’s met een risicobedrag groter dan € 0,1 mln. zijn: • Hogere kosten voor inrichting van de openbare ruimte als gevolg van extra kwaliteitseisen. • Extra plankosten als gevolg van vertraging. • Tegenvallende grondopbrengsten. Ten opzichte van het MPG 2022 is het risicoprofiel ongewijzigd. 2.1.3. Haring Beoogd resultaat Doel van het project is herontwikkeling van het terrein waarop in het verleden het bedrijfspand Haring was gelegen. Programmering en planning Het programma voor de locatie omvat: • 15 vrije sector koop eengezinswoningen. • 39 huurappartementen, waarvan minimaal 20% midden huur. • Commerciële ruimte. De grond is in 2022 geleverd aan de projectontwikkelaar.
Figuur 5 Locatie Haring inclusief uitbreiding exploitatiegebied
Activiteiten in 2022 en vooruitblik Op 31 mei 2022 werd de eerste paal geslagen. Oplevering staat gepland in de tweede helft van 2023. In aansluiting verricht de gemeente nog een aantal werkzaamheden in de openbare ruimte, waarna de grondexploitatie per 31-12-2023 zal worden afgesloten. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie De financiële situatie per 1-7-2022 wijkt niet wezenlijk af van die per 1-1-2022. Dit geldt voor de totale kosten, totale opbrengsten, netto contante waarde en de eindwaarde. Zie hiervoor de volgende tabel.
17
TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
3,73 € 2,52 €
3,67 € 0,06 N 2,46 € 0,06 V
Saldo
€
-1,20 €
-1,20 €
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
-1,22 € -1,27 €
-1,22 € 0,00 -1,27 € 0,00
-
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. In principe worden alleen verschillen groter dan € 0,1 miljoen nader toegelicht. Bij het project Haring wordt hier vanaf geweken, omdat de verschillen het gevolg zijn van een kleine scopewijziging van het project. KOSTEN Woonrijp maken Overige kosten
TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* € 0,09 € 0,03 € 0,06 N € 3,64 € 3,64 € -
TOTALE KOSTEN
€
3,73 €
3,67 € 0,06 N
OPBRENGSTEN Grondopbrengsten
€
2,52 €
2,46 € 0,06 V
TOTALE OPBRENGSTEN
€
2,52 €
2,46 € 0,06 V
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
Kosten woonrijp maken Het grondexploitatiegebied van project Haring wordt uitgebreid met een gebied waarop de gemeente parkeerplaatsen gaat aanleggen voor het aangrenzende project Morgenwonen (zie bijlage 1). De aanleg van de parkeerplaatsen veroorzaakt een verhoging van de kosten woonrijp maken. Grondopbrengsten De kosten die de aanleg van de hiervoor genoemde parkeerplaatsen met zich meebrengen worden in rekening gebracht bij Morgenwonen. Dit leidt tot de extra grondopbrengsten. Wijziging resultaat Omdat de kosten en de opbrengsten met een gelijk bedrag toenemen wijzigt het resultaat van de grondexploitatie niet ten opzichte van het MPG 2022. De NCW blijft - € 1,22 mln. (nadelig) en de EW - € 1,27 mln. (nadelig). Risico’s Het project kent, net als bij het MPG 2022, geen risico’s meer. 2.1.4. Voorhof Noord-West Algemeen Deelgebied Hovenpassage In maart 2022 heeft de gemeente een addendum gesloten met ontwikkelaar Van der Vorm Vastgoed B.V. voor de resterende ontwikkelingen, te weten Veld 6 en Toren 4. Op basis van dit addendum zijn er in juli 2022 gronden geleverd aan Van der Vorm.
18
Om de ontwikkelingen uit het addendum mogelijk te maken dient nog een planologische procedure doorlopen te worden, omdat het beoogde aantal woningen niet past binnen het geldende bestemmingsplan. Hierna worden Veld 6 en Toren 4 gefaseerd in de tijd ontwikkeld. De gemeente dient vervolgens de omgeving rond Veld 6 en Toren 4 woonrijp te maken na afronding van de bebouwing. De verwachting is dat deze werkzaamheden doorlopen tot en met 2026. Tot die tijd blijft de grondexploitatie alsnog open. Dat betekent een verlenging van de looptijd ten opzichte van het MPG 2022 met 3 jaar tot 31-12-2026. Het project Voorhof Noord-West verschuift daarom van project in afronding naar project in uitvoering. Deelgebied AH locatie Op laatste civiele werkzaamheden na is dit deelgebied afgerond. Beoogd resultaat Het project Voorhof Noord-West heeft als doel het creëren van een prettig woon- en leefmilieu voor bewoners in combinatie met het bieden van economisch perspectief voor winkeliers en andere ondernemers. Programmering en planning Het programma voor deelgebied Hovenpassage bestaat uit: • 300 – 400 woningen. • 9.000 m2 bvo aan winkels, horeca en dienstverlening. Het nog te realiseren programma in Veld 6 en Toren 4 is 250 woningen en 2.400 m2 bvo niet-wonen (gemengde doeleinden). Start bouw Veld 6 staat gepland in 2023 en Toren 4 in 2024/2025.
Figuur 6 schematische weergave Veld 6 en Toren 4 Hovenpassage
Het programma voor deelgebied AH locatie bestaat uit: • 300 woningen. • 6.000 m2 bvo aan winkels. Dit programma is gerealiseerd.
19
Activiteiten in 2022 en vooruitblik Deelgebied Hovenpassage Van der Vorm Vastgoed is in 2022 gestart met de ontwikkeling van Veld 6. Dit moet leiden tot een aanvraag omgevingsvergunning na de zomer van 2022. Ook Toren 4 is in ontwikkeling. Start bouw hiervan is voorzien in 2024/2025. Deelgebied AH locatie De gemeente is nog verantwoordelijk voor het woonrijp maken van een kleine strook grond aan de zijde van de rotonde. Deze civiele werkzaamheden vinden in 2022 plaats. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Via de tussentijdse actualisatie wordt ook gesignaleerd of zich in opmaat naar het volgende MPG 2023 en de hiermee verbonden Jaarrekening 2022 mogelijk significante financiële wijzigingen voor gaan doen. De financiële situatie per 1-7-2022 wijkt wezenlijk af van die per 1-1-2022. Dit geldt voor de totale kosten, totale opbrengsten, netto contante waarde en de eindwaarde. Zie hiervoor de volgende tabel. TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
14,52 € 17,29 €
12,61 € 1,91 N 12,42 € 4,88 V
Saldo
€
2,77 €
-0,19 € 2,96 V
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
2,73 € 3,01 €
-0,19 € 2,92 V -0,20 € 3,21 V
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
De belangrijkste wijzigingen worden hieronder nader toegelicht. Verschillen ten opzichte van het MPG 2022 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 miljoen worden nader toegelicht. KOSTEN Woonrijp maken Plankosten Overige kosten
TMPG 2022 MPG 2022 Verschil V/N* € 4,80 € 3,65 € 1,15 N € 7,43 € 6,67 € 0,76 N € 2,30 € 2,30 € -
TOTALE KOSTEN
€
14,52 €
12,61 €
1,91 N
OPBRENGSTEN Verkoop/uitgifte grond Bijdragen
€ €
12,85 € 4,44 €
7,97 € 4,44 €
4,88 V -
TOTALE OPBRENGSTEN
€
17,29 €
12,42 €
4,88 V
Bedragen in € miljoen * V=voordelig, N=nadelig
20
Kosten woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken zijn met € 1,15 mln. toegenomen ten opzichte van het MPG 2022. Dit is het gevolg van: • Het opnemen van een stelpost van € 1 mln. voor het woonrijp maken van de openbare ruimte rond Veld 6 en Toren 4 in deelgebied Hovenpassage. Ten tijde van dit TMPG is nog niet helder welke werkzaamheden er moeten gaan plaatsvinden, omdat er voor beide locaties nog geen schetsontwerp beschikbaar is. • Het opnemen van een taakstellend bedrag van (maximaal) € 0,15 mln. voor een impuls in de openbare ruimte grenzend aan deelgebied AH-locatie. Dit betreft een bijdrage aan het gemeentelijke investeringsproject, waarvan deze locatie ook profijt heeft. Plankosten De grondexploitatie loopt 3 jaar langer door. Daarnaast dient de planvorming door Van der Vorm Vastgoed te worden getoetst en begeleid. Ook moeten er ontwerpen voor de openbare ruimte worden gemaakt. Dit alles leidt tot extra plankosten (interne uren, overhead kosten en externe kosten) die vooralsnog op globaal € 0,76 mln. worden geraamd. Bij het MPG 2023 zal een meer gedetailleerde berekening van deze kosten worden gemaakt tot einde looptijd van het project. Opbrengsten uit verkoop/uitgifte grond Op grond van het afgesloten addendum met Van der Vorm Vastgoed B.V. ontvangt de gemeente inkomsten bij start bouw van Veld 6 en bij start bouw van Toren 4.
Dit betreft een totaalbedrag van € 4,88 mln. Wijziging resultaat De opbrengsten nemen meer toe dan de kosten (zie toelichting hierboven). Dit leidt ertoe dat het saldo (verschil tussen nominale kosten en nominale opbrengsten) verbetert met € 2,96 mln. tot € 2,77 mln. (voordelig). De netto contante waarde (het verwachte financiële resultaat in euro’s van nu, rekening houdend met toekomstige kosten- en opbrengstenstijgingen) per 1-1-2022 bedraagt € 2,73 mln. (voordelig). Dit is een verbetering van € 2,92 mln. ten opzichte van de cijfers gepresenteerd bij het MPG 2022. De grondexploitatie is niet meer verliesgevend, maar is winstgevend geworden. De bijbehorende eindwaarde per 31-12-2026 bedraagt € 3,01 mln. (voordelig). Risico’s Het risicoprofiel van het totale project is laag. De extra inkomsten zijn gecontracteerd. De extra kosten zijn voor het grootste deel gekoppeld aan deze inkomsten. Wel dient voor de realisatie van Toren 4 en Veld 6 nog een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Bij het MPG 2023 zal een uitgebreide risicoanalyse worden opgesteld met het oog op de werkzaamheden die nog moeten worden verricht en de langere doorlooptijd van het project.
21
2.2. In afronding 2.2.1. Harnaschpolder In het MPG 2022 is abusievelijk vermeld dat er nog drie kavels geleverd zouden worden in het jaar 2022. Echter voor één van deze kavels heeft het transport in december 2021 al plaatsgevonden. Dit betekent dat de nog te realiseren grondopbrengsten in neerwaartse zin moeten worden bijgesteld, wat leidt tot een financieel negatief resultaat van € 0,26 mln. De grondexploitatie wordt per 31-12-2022 afgesloten. 2.2.2. Buitenhof (locatie sporthal) Op en rond de locatie van de voormalige sporthal aan de Martinus Nijhofflaan heeft ontwikkelaar Vorm Ontwikkeling B.V. een nieuwe sporthal in combinatie met 88 studentenwoningen en 212 overige woningen gerealiseerd. In 2022 rondt Vorm de inrichting van de openbare ruimte af. Na goedkeuring hiervan, in verband met overdracht van het beheer naar de gemeente, betaalt de gemeente de contractueel vastgelegde financiële bijdrage aan de ontwikkelaar. Vervolgens kan de grondexploitatie per 31-12-2022 worden afgesloten.
22
3. Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities 3.1. Schieoevers De ontwikkelingen in Schieoevers Noord vinden hun grondslag in het Ontwikkelplan Schieoevers. De gemeente heeft een beperkt aantal grondposities in dit gebied: o
o
o
Vulcanusweg 295-305 Deze grond is tijdelijk verhuurd ten behoeve van Tiny Houses en een gedeelte is in 2021 verkocht voor een waterberging in het kader van het programma hoogfrequent spoorvervoer. Stationsomgeving Delft Campus: Noordkavel en De Strip Met ontwikkelaar BPD zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de Noordkavel. In De Strip is de gemeente eigenaar van de openbare ruimte en een voormalige BAM locatie. Nieuwe Haven De gemeente beschikt over een deel van de locatie. Dit perceel is gereserveerd voor roeivereniging Laga.
Ontwikkelaars hebben grondposities in Kabeldistrict en Nieuwe Haven. Om ontwikkelingen mogelijk te maken wordt het bestemmingsplan in 2022 herzien. Voor de stationsomgeving wordt in 2022 een gebiedsvisie vastgesteld. Bij het ministerie van I&W is in mei 2022 voor fase 1 van Schieoevers Noord een subsidieaanvraag voor bovenplanse infrastructuur ingediend. Een nadere uitwerking van deze aanvraag vindt plaats in het derde kwartaal van 2022. Kortheidshalve verwijzen wij verder naar de voortgangsrapportage van het programma Schieoevers. 3.2. Kop van de Buitenhof (voorheen Juniuslocatie) Als uitwerking van de gebiedsvisie voor de Reinier de Graafbuurt en Juniusbuurt heeft het college in het voorjaar van 2022 kennisgenomen van het Masterplan voor de Kop van de Buitenhof. Dit plan voorziet in een voorzieningenschuif waarna op de vrijgekomen locaties woningen met kleinschalige voorzieningen worden gerealiseerd. De gemeentelijke grondpositie betreft het voormalige schoolgebouw Christelijk Lyceum Delft en het terrein waar nu het Grotius College is gehuisvest (inclusief sportveld). De grondposities worden ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie die in 2023 ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Voor bovenplanse infrastructuur is in mei 2022 een aanvraag voor subsidie ingediend bij het ministerie van I&W.
Een nadere uitwerking van deze aanvraag vindt plaats in het derde kwartaal van 2022. 3.3. Gillis/Delfia Samen met woningcorporatie Woonbron werkt de gemeente ten behoeve van de integrale wijkversterkingsopgave in deze buurt het ambitiedocument “Kansen voor een sterk Gillis” verder uit naar een ruimtelijk, programmatisch en financieel kader. De gemeentelijke grondposities betreffen de sportvelden van voormalige voetbalclub Delfia, enkele vastgoedobjecten aan de Mozartlaan en bestaand openbaar gebied.
23
3.4. Campus Zuid (voorheen Technopolis) Voor dit gebied is een plan opgesteld met een te realiseren ontwikkelprogramma van totaal 360.000 m² bvo exclusief het bijbehorende (m² bvo aan gebouwd) parkeren. Van dit ontwikkelprogramma is: - 100.000 m² bvo bestemd voor de TU Delft op grond van de TU Delft. - 225.000 m² bvo voor kennisintensieve bedrijven/samenwerkingspartners van de TU Delft op grond van de TU Delft. - 35.000 m² bvo aan wonen en kennisintensieve bedrijven op grond van de Gemeente Delft voor een tijdelijk theater, sportvelden/accommodaties en een ecologische zone. De gehele ontwikkeling bestaat uit meerdere fasen. De eerste fase betreft de ontwikkeling met een bestemmingsplanperiode van 20 jaar. In november 2021 werd de anterieure overeenkomst met de TU afgesloten. Daarin zijn maatwerkafspraken opgenomen over het kostenverhaal. Het nieuwe bestemmingsplan wordt naar verwachting eind 2022 ter inzage gelegd. De gemeentelijke locatie in dit gebied is voor een bepaalde tijd verhuurd voor een tijdelijk theater (start bouw Q3/Q4 2022). 3.5. Bedrijfskavels Tanthof In 2022 heeft de gemeente een kavel aan de Laan der Verenigde Naties aan WarmtelinQ verkocht en geleverd. Dit heeft geleid tot een incidentele bate van € 0,4 mln. Op deze locatie realiseert WarmtelinQ een warmtepompstation. Er resteert nog één bedrijfskavel aan de Laan der Verenigde Naties in Tanthof.
24
4. Kostenverhaal Met het vaststellen van de Nota Kostenverhaal in 2021 zijn de kaders gesteld op basis waarvan van ontwikkelaars een bijdrage gevraagd gaat worden in bepaalde investeringen. Dit betreft: -
-
Bovenwijkse voorzieningen De benodigde vergroting van de rioolcapaciteit is door de raad op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt-criteria) als bovenwijkse voorziening aangemerkt. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan deze investering. Ruimtelijke ontwikkelingen Voor kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen dient sprake te zijn van functionele samenhang. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan gebiedsoverstijgende investeringen in onder meer groen, mobiliteit en klimaatadaptatie.
De nota vraagt om nadere uitwerking in sturing, besluitvorming en beheersing. Hiermee is in 2022 gestart en deze werkzaamheden zullen doorlopen in 2023, gekoppeld aan de planning van het Delfts omgevingsprogramma (in het kader van de omgevingsvisie). In de praktijk wordt al met de Nota Kostenverhaal gewerkt. Te betalen bijdrages worden opgenomen in af te sluiten anterieure overeenkomsten. De gemeente dient rekening te houden met een eigen aandeel in de investeringen. Bij de Jaarrekening 2021 is besloten een bedrag van € 8,3 mln. vooruit, in afwachting van bijdragen van derden, te storten in de daartoe gevormde Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het MPG 2023 wordt uitgebreider aandacht geschonken aan de ontwikkeling van de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen.
25
Bijlage 1. Grondexploitatiegebied Haring
Haringlocatie MPG 2022: 3.297 m2
Haringlocatie TMPG 2022: 3.392 m2
26
Bijlage 2. Kaders en besluiten Nota Grondbeleid 2017-2020 (raadsbesluit 24 oktober 2017) Het beleid is dat per (maatschappelijke) opgave afgewogen wordt welke vorm van grondbeleid de beste invulling kan geven aan de ambities en doelstellingen die de gemeente heeft, op onder andere het gebied van wonen, werken, voorzieningen, recreëren etc. Van een actief grondbeleid naar een op de situatie/locatie afgestemd grondbeleid met een voorkeur voor faciliterend en dienstverlenend grondbeleid, tenzij de gemeentelijke doelstelling, de locatie of de markt een actievere (=meer risicodragende) inzet van de gemeente vereist. Nota grondbeleid 2022-2025 (raadsbesluit 10 maart 2022) Het geactualiseerde grondbeleid geeft ruimte aan het bestuur om waar nodig te kiezen voor een actieve(re) rol binnen het bestaand grondbeleid, in plaats van alleen het faciliterend en dienstverlenend grondbeleid dat Delft nu in hoofdzaak nastreeft. De gemeente zal een actief grondbeleid overwegen, als dit nodig is voor de uitvoering van de beleidsdoelstellingen – binnen het tijdspad dat is voorzien – en past binnen het risicoprofiel van de gemeente.
Nota Kostenverhaal (raadsbesluit 15 juli 2021) Met het vaststellen van de nota kostenverhaal zijn de volgende kaders gesteld: • Maatregelen in de vergroting van de rioleringscapaciteit in Delft, welke direct gevolg zijn van de uitbreidingsopgave, aan te merken als bovenwijkse voorzieningen; • Het vragen van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen aan private initiatiefnemers van nieuwbouwprojecten van € 15 per m² bruto vloeroppervlak (BVO) woningequivalent als basisbedrag, inclusief de correctiefactoren voor specifieke vastgoedtypen zoals opgenomen in de nota (prijspeil 1-1-2021); • Het instellen van een bestemmingsreserve "Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling" voor de ontvangen financiële bijdragen van private initiatiefnemers en eventuele voeding van gemeentelijke middelen ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Van de in uitvoering zijnde grondexploitaties worden hierna de belangrijkste besluiten geduid. Nieuw Delft • Het Integraal OntwikkelingsPlan (november 2013). • Scopewijzigingen (waaronder de realisatie van de 3e fietsenstalling, uitscopen locatie Haring). • Nadere concretisering doelstellingen en programmatische invulling (raadsbesluit 8 maart 2018). • Gronduitgifte overeenkomst + addendum (GUO) met ontwikkelaar Ballast Nedam Ontwikkeling.
• Overeenkomsten met andere ontwikkelende partijen en (collectief) particuliere opdrachtgevers. • De grondexploitatieramingen (laatst geactualiseerde en vastgestelde versie). • Besluitvorming inzet kwaliteitsgelden. • Toevoeging mobiliteitshub aan scope nieuw Delft (raadsbesluit d.d.26 september 2019). • Concretisering programmering veld 2.5 (raadsbesluit 17 december 2020). • Toevoeging extra middelen in verband met PFAS sanering (raadsbesluit d.d. 4 maart 2021). Maria Duystlaan • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 15 juli 2021). Haring • Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 29 november 2018).
27
Voorhof Noord-West Vaststellen en openen grondexploitatie (raadsbesluit d.d. 18-12-2008).
28
Bijlage 3 Kaart met locaties
29