Second Opinion businesscase SRT

Quickscan beoordeling business case Rietveld Theater in het kader van de voorgenomen verbouwing Rietveld 49

Aanleiding De gemeente Delft heeft het voornemen om het pand Rietveld 49, dat haar eigendom is, te verbouwen ten behoeve van de daar gevestigde theaterfunctie: het Rietveldtheater, waarvan de Stichting Rietveld Theater de exploitant en huurder is. De verbouwing betreft met name a. een herschikking van functies waardoor naast de huidige zaal op de begane grond (circa 100 stoelen) ook de zaal op de bovenverdieping (circa 65 stoelen) beschikbaar komt voor voorstellingen b. het verbeteren van de interne akoestiek c. het verbeteren van de luchtbehandeling d. het verbeteren van de interne logistiek De gemeente investeert in het bouwkundige deel van de aanpassingen, alsmede in de gebouwgebonden installaties (casco oplevering). Deze investering is nu geraamd op € 1,9 miljoen, exclusief btw. De kapitaallasten van de investering zullen aan de Stichting Rietveld Theater worden doorberekend in de huursom die het theater aan de gemeente betaalt. De afwerking en inrichting van het theater, inclusief de theater-technische installaties, komen voor rekening en risico van de Stichting Rietveld Theater. De stichting houdt rekening met een investering van € 350.000,-, exclusief btw.

Stichting Rietveld Theater heeft een businesscase opgesteld, die moet aantonen dat de exploitatie na de verbouwing voldoende dekking biedt voor de verhoogde lasten (extra huur, hogere overige huisvestingslasten en overige organisatiekosten). De dekking van de eigen investering dient te worden gerealiseerd middels sponsoring, bijdrage van fondsen, crowdfunding en een lening.

Vraagstelling De gemeente Delft heeft BMC gevraagd om een ‘quick scan’ toetsing uit te voeren op de door de Stichting Rietveld Theater opgestelde businesscase en uitspraken te doen over de volledigheid en validiteit van de exploitatieprognose.

| 1 | Quickscan business case vernieuwd Rietveld Theater

Werkwijze We hebben van de gemeente de volgende stukken ontvangen: - Prognose exploitatie na verbouwing, Stichting Rietveld Theater (augustus 2021) - PVE Renovatie Rietveld 49 Delft, Theater Advies (juni 2021) - Overzicht potentiële huurders na verbouwing - Jaarrekeningen Stichting Rietveld Theater 2017, 2018 en 2019 - een mail van de Afdeling Vastgoed inzake de opbouw van de bouwkostenraming Aanvullend hebben we van de Stichting Rietveld Theater nog ontvangen: - Financieringsplan Verbouwing, Stichting Rietveld Theater (datum onbekend) - Prognose exploitatie na verbouwing (november 2021) Naast de stukken die we hebben ontvangen hebben we een gesprek gevoerd met de voorzitter van de Stichting Rietveld Theater, waarin deze een aantal zaken nader heeft toegelicht. Bij onze beoordeling hebben we de volgende zaken betrokken: a. de geprognotiseerde groei van het aantal activiteiten; b. de ontwikkeling van baten en lasten; c. de eigen investeringsraming en het dekkingsplan dat daar bij hoort; d. de stand van de organisatie.

Beoordeling BMC is van mening dat met de beoogde verbouwing de gebruiksmogelijkheden van het pand Rietveld 49 voor culturele activiteiten aanzienlijk zullen toenemen en dat daarmee ook de exploitatie kan worden verbeterd. Met name de beoogde verbetering van de binnenakoestiek en van de interne logistiek maken het straks mogelijk om gelijktijdig meerdere verschillende activiteiten in het pand te laten plaatsvinden. Met 200 activiteiten per jaar zit de huidige grote(re) zaal al op een min of meer maximale bezetting. Gelet op het feit dat het theater nu regelmatig ‘nee’ moet verkopen aan potentiële huurders/gebruikers en gegeven de huidige beperkte gebruiksmogelijkheden lijkt er voldoende “emplooi” voor een tweede kleinere zaal. De stichting gaat er vanuit dat ze de bovenzaal ten minste 2 x per week kunnen verhuren. We vinden dat geen onrealistische aanname.

| 2 | Quickscan business case vernieuwd Rietveld Theater

Op dit ogenblik wordt de studio van het theater gedurende 220 dagdelen verhuurd. De stichting gaat er vanuit dat wanneer deze studio straks is geïsoleerd deze tenminste 1 x per week extra kan worden verhuurd aan gebruikers die eerder moesten worden geweigerd omdat de studio thans niet geschikt is voor versterkte muziek. Ook verwacht men de (extra) 2 studio’s waarin het plan voorziet ook tenminste 1 x per week te kunnen verhuren. Wij achten deze aantallen bij de huidige inzichten haalbaar. Met de groei van het aantal activiteiten zal niet alleen de omzet uit de verhuringen stijgen maar ook de omzet uit de horeca. De toename van de horecaomzet wordt in de businesscase uitgedrukt in een percentage van de omzet uit de verhuringen. We vinden dat bij de huidige stand van de projectontwikkeling een goede benadering. Op basis van de huidige horeca-omzet van het Rietveld Theater beoordelen we de genoemde percentages als haalbaar. Wij gaan er vanuit dat de stichting voldoende kennis van haar (potentiele) gebruikers/huurders en (potentiele) bezoekers heeft om een “marktconforme” tariefstelling (huurprijs, dienstverlening, horeca) te hanteren, ook voor de situatie na de verbouwing. Tegenover een omzetstijging (als gevolg van meer activiteiten en meer deelnemers/bezoekers) staan ook (structureel) hogere kosten.

Denk hierbij aan (extra) schoonmaak- en onderhoudskosten, kosten van marketing, uitbreiding administratie, inkoop horeca, coördinatie-uren et cetera. Hoewel de stichting in de business case rekening houdt met een toename van de (structurele) kosten, vinden we dit onderdeel nog onvoldoende onderbouwd. Overigens heeft de stichting in de afgelopen jaren laten zien dat groei mogelijk is met een minimale stijging van kosten, o.a. door de grote inzet van vrijwilligers. Maar de ervaring leert dat er wel een maximum is aan de “rek in een organisatie” op dit gebied. Om die reden adviseren wij de business case op dit punt nog verder te preciseren. Mede gelet op de verantwoordelijkheid die het Rietveld Theater heeft voor een deel van de totale investering (afbouw, inrichting) dient rekening te worden gehouden met eenmalige kosten voor sponsoren fondsenwerving, bouwmanagement en -advies, communicatie et cetera. Ook leert de ervaring dat de opstart van de exploitatie na een ingrijpende verbouwing extra kosten met zich meebrengt. Wij zijn van mening dat hier in de business case nog onvoldoende rekening mee is gehouden, ook gezien het ontbreken van een financiële reserve aan de kant van het theater. Dit vraagt nog om een verdiepingsslag in de business case. We vinden het financieringsplan van de stichting goed doordacht.

Het is een evenwichtige mix van mogelijkheden om tot een dekking van de eigen investering te komen: sponsoring, fondsenwerving, crowdfunding, alsmede het afsluiten van een lening. De betrokkenheid van vele partijen bij de ontwikkeling van het theater (lees: loyaliteit), het draagvlak in de stad en het aangetoonde ondernemerschap van de stichting zijn naar onze mening prima uitgangspunten voor een succesvolle campagne. Hierbij tekenen we wel aan dat fondsen over het algemeen terughoudend zijn in het leveren

| 3 | Quickscan business case vernieuwd Rietveld Theater

van een financiële bijdrage aan inrichtingscomponenten. Ook zijn we niet op de hoogte van eventuele garantstellingen die Fonds Cultuur + Financiering vraagt. Hoewel wij het Rietveld Theater, met inachtneming van het voorafgaande, goed in staat achten om een substantieel deel van de investering zelf te financieren, is de onduidelijkheid over de omvang van de investering die gemoeid is met de afbouw en inrichting vooralsnog het grootste risico. Een valide raming hieromtrent ontbreekt. Het is zaak om hier snel inzicht in te krijgen. Mede daardoor zijn we van mening dat de voor het project voorgestelde demarcatie (casco + gebouw gebonden installaties / afbouw en inrichting) voor de verdere verloop van de planontwikkeling niet in beton moet worden gegoten. Het zou ook mogelijk moeten zijn om onderdelen van de verbouwing “uit te ruilen”, wanneer dit voor de financiering gunstiger uitpakt. NB. Bij het afronden van deze notitie ontvingen wij van het Rietveld Theater een overzicht van de eigen investeringen in het kader van de verbouwing, c.q. een specificatie van de 350K die in het financieringsplan van de stichting wordt genoemd. We hebben bijgevolg niet meer de mogelijkheid gehad om de in het overzicht genoemde bedragen te beoordelen/te valideren. Op basis van een eerste scan van het stuk is ons beeld dat het overzicht op de diverse onderdelen wel redelijk compleet is.

Wellicht geheel ten overvloede wijzen we er op dat de in het PVE van het Rietveld Theater opgenomen isolatiewaarde van 95 dB(A) essentieel is voor de gebruiksmogelijkheden van het theater na de verbouwing. Samenvattend is BMC van mening dat bij de huidige stand van de projectontwikkeling de risico’s (nog) in voldoende mate beheersbaar zijn en dat het plan om die reden nadere uitwerking verdient.

Dick te Winkel 9 november 2021

| 4 | Quickscan business case vernieuwd Rietveld Theater

| 5 | Quickscan business case vernieuwd Rietveld Theater