RRAW Haaglanden tekenversie 20230314

19

4. Bestaande voorraad •

Naast de nieuwbouwopgave ligt er ook in de bestaande woningvoorraad een forse opgave.

•

In een aantal gemeenten in Haaglanden is het efficiënter gebruiken van de bestaande voorraad één van de mogelijke strategieën om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren. • De fysieke aanpak van de corporatievoorraad gebeurt deels via herstructurering en vervangende nieuwbouw. Tevens zijn er mogelijkheden middels optoppen of uitbreiden van bestaande woningen. De gemeenten hebben een positieve grondhouding bij het scheppen van de randvoorwaarden die noodzakelijk zijn om verdichting binnen de bestaande voorraad mogelijk te maken. • Ook in de particuliere voorraad zijn voor de middellange termijn kansen om (kleinschalig) te vernieuwen en te verdichten. In oude vooroorlogse stadswijken (o.a. in Den Haag en Leidschendam-Voorburg), ligt een forse opgave in de aanpak van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Deze wijken worden gekenmerkt door veelal gestapelde en relatief oude voorraad met veel achterstallig en uitgesteld onderhoud en hoge (slechte) energie labels. Hier is een forse kwaliteitsslag nodig om de woningen van uitval te behoeden op een goed en toekomst- en klimaatbestendig niveau te krijgen. • Gemeenten werken op dit thema samen en delen kennis met betrekking tot mogelijkheden tot verdichting. Als één gemeente heeft uitgezocht hoe verdicht kan worden, dan kan de andere gemeente dat benutten.

•

Het rijk heeft de ambitie om de energielabels E, F en G uit te faseren voor 2030 (zie Nationaal Prestatieafspraken Woningcorporatie). Het gaat om zowel de corporatievoorraad als de goedkope particuliere voorraad. In de kwetsbare particuliere voorraad speelt daarnaast een aantal specifieke knelpunten zoals niet functionerende (kleine) VvE’s en een toename van malafide verhuurders.

•

Handhaving op malafide verhuurders (in het kader van de Wet Goed Verhuurderschap), en handhaving ten behoeve van het langjarig behouden van nieuwbouw van goedkope en middeldure huurwoningen in het betaalbare segment, leveren gemeenten in de regio extra kosten en ambtelijke capaciteitsvraag op.

•

De fysieke verbeter- en vernieuwingsopgave in de bestaande voorraad in Haaglanden vraagt een gezamenlijke (gebiedsgerichte) inzet op de benodigde kwaliteitsslag in de bestaande woningvoorraad en het tegengaan van ongewenste effecten van de gespannen woningmarkt. Dit vraagt mogelijk extra inzet van middelen uit het Nationaal Isolatiefonds en het Volkshuisvestingsfonds en is onderwerp van gesprek.

•

De problematiek speelt met name in de kwetsbare Haagse vooroorlogse wijken met veel particulier bezit. De Minister van VRO en de gemeente Den Haag starten in het 1e halfjaar van 2023 een langjarige samenwerking en gaan een meerjarig partnerschap aan gericht op de fysieke, sociale en economische verbetering van de vier vooroorlogse particuliere wijken Laakkwartier, Rustenburg Oostbroek, Transvaal en Schilderswijk. Een gebied waar 103.000 mensen wonen en 43.000 woningen staan. Van de woningen heeft het grootste deel een slecht energie-label (E, F of G). • De gemeente Den Haag neemt het initiatief om te komen tot een programmatische, samenhangende publiek-private aanpak van de specifieke problematiek in de vier vooroorlogse particuliere wijken, waaraan naast andere betrokken partners, waaronder corporaties, bedrijven, arbeidsinspectie, politie en justitie, ook het ministerie van BZK een bijdrage levert.

• De minister voor VRO onderschrijft de noodzaak en legitimatie van een gebiedsspecifieke additionele rijksbijdrage in de vier vooroorlogse particuliere wijken in Den Haag en verkent de mogelijkheden voor een gerichte inzet van relevante rijksregelingen (te denken valt aan het Volkshuisvestingsfonds, het Nationaal Isolatie Programma en de Woningbouwimpuls) en ruimte te zoeken voor een bredere, samenhangende aanpak van de gestapelde problematieken in deze particuliere wijken toegespitst op de aanpak van de verpauperde particuliere woningvoorraad, energiebesparing/-armoede, huisjesmelkerij, (illegale) arbeidsmigranten en onveiligheid. In het verlengde hiervan spant de minister voor VRO zich in om -waar nodig en mogelijk- departementaal en interdepartementaal (met name wat betreft de ministeries van SZW en J&V) regelruimte/doorbraken te 20

•

realiseren in het beleid met betrekking tot onder andere huur, corporaties, huisjesmelkerij, arbeidsmigranten en data- uitwisseling. Herstructurering. De regio Haaglanden heeft grote integrale herstructureringsopgaven in Den Haag Zuidwest en Delft West (de twee stedelijke focusgebieden in Haaglanden die zijn opgenomen in het programma Leefbaarheid en Veiligheid). De fysieke aanpak door noodzaak van sloop slechte voorraad in deze gebieden zorgt voor een extra financiële opgave en een extra verdichtingsopgave om uit te komen op de gewenste netto groei van de woningvoorraad. Er zijn nog meer herstructureringsgebieden in Haaglanden, waaronder in Zoetermeer en Rijswijk, waarover we in gesprek willen blijven met provincie en rijk. De regio vraagt ook voor deze wijken de mogelijkheid voor ondersteuning gericht op een integrale sociale en fysieke aanpak.

5. Versnellingsafspraken •

Vanwege de grote urgentie van de opgave is het nodig dat woningen sneller worden gerealiseerd; sneller dan de gemiddeld 10 jaar die nu landelijk gebruikelijk is. Het is daarom cruciaal dat er wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures die bij de realisatie van woningbouw van toepassing zijn. In het kader van versnellen is het stapelen van eisen vanuit welstand, stedenbouw, parkeren, geluid, stikstof, natuur, e.d. ook een belangrijke. Dit kost geld en tijd.

•

Hierbij bezien we het gehele bouwproces tot en met de bezwaarprocedure. Ook is het van belang samen een goed participatieproces in te richten, informeel en formeel. Door het ministerie van BZK is in overleg met medeoverheden en marktpartijen een actieplan Versnellen Processen en Procedures opgesteld. De volgende aanbevelingen – voor zover nodig – worden (regionaal) gezamenlijk opgepakt; o Bij de initiatieffase, bij het organiseren van het plan- en realisatieproces, zorgen voor heldere beslismomenten en benodigde mandaten. Dit zorgt voor het efficiënt en binnen termijnen doorlopen van procedures. o Versterking van de samenwerking tussen provincie en gemeenten bij het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise, bijvoorbeeld door inzet van de Vliegende Brigade. o Actueel houden van ruimtelijke beleidskaders en beleid rondom participatie en ruimtelijke plannen ten behoeve van een transparant en zorgvuldig proces.

•

Het rijk en de woningcorporaties hebben nationale prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken zien toe op een zeer forse ambitie in verduurzaming, nieuwbouw én betaalbaarheid. • De afschaffing van de verhuurderheffing zorgt ervoor dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties op landelijk niveau fors toe neemt echter blijkt uit onderzoek dat er voor corporaties in Haaglanden meer nodig is (zie hoofdstuk 2. Betaalbaarheid) De extra investeringscapaciteit die de afschaffing van de verhuurderheffing oplevert gebruiken woningcorporaties voor het realiseren van de opgaven uit de nationale prestatieafspraken (NPA). Uit een doorrekening van de NPA blijkt dat de opgaven landelijk financieel haalbaar zijn. Hierbij is rekening gehouden met de afschaffing van de verhuurderheffing en een stijging van de vennootschapsbelasting (incl. ATAD1). • In de NPA is ook afgesproken dat de (fiscale) lastendruk van corporaties actief zal worden gemonitord, in het licht van de financiële haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven van corporaties. Er is afgesproken om de financiële haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven door corporaties in 2024 integraal in beeld te brengen. Vanwege de sterk veranderende macro-economische omstandigheden wordt de geplande update een jaar naar voren gehaald en reeds in 2023 uitgevoerd. Daarin worden ook de fiscale aspecten meegenomen.

•

In de realisatie van de regionale woningbouwopgave geven partijen prioriteit aan projecten die snel en relatief gemakkelijk te realiseren zijn en die bijdragen aan de kwalitatieve doelstellingen. Ook wordt bekeken welke projecten versneld gerealiseerd kunnen worden of naar voren kunnen worden gehaald.

21

•

Partijen realiseren zich dat de opgave groot is en de kansen beperkt en dat daarmee nagenoeg alle kansen gepakt moeten worden. Partijen spannen zich dan ook tot het uiterste in om de projecten op de projectenlijsten daadwerkelijk te realiseren. Om het samenwerkingsproces op gang te brengen starten we zo snel mogelijk met een aantal concrete versnellingsprojecten. Deze stemmen partijen onderling af. Aan deze specifieke versnellingstafels bundelen we kennis, kunde en middelen van gemeenten, corporaties, provincie, het Rijk en waterschappen. In september worden de versnellingstafels geëvalueerd in het gezamenlijke bestuurlijke overleg.

•

Om ervoor te zorgen dat bij planuitval reserveplannen beschikbaar zijn, spannen colleges van B&W van de gemeenten en het college van GS zich samen in voor voldoende plancapaciteit en harde plancapaciteit. Partijen zetten in op voldoende harde plancapaciteit voor de realisatie van de woningbouwproductie de komende vijf jaren. o Partijen maken de afspraak om reserveplannen in de planregistratie op te nemen. o Gemeenten en provincie verkennen op welke wijze de gegevens uit de planregistratie wonen te delen zijn met woningcorporaties en waterschappen. o Partijen streven naar 130% plancapaciteit. o Om vertraging in de productie op te kunnen vangen sturen gemeenten en provincies erop dat er voldoende voorraad harde plannen zijn. Vertrekpunt is 31%. o Om tegelijkertijd te kunnen anticiperen op wijzingen in voorkeuren en de woningvraag, is adaptief programmeren het uitgangspunt. Dat betekent dat plancapaciteit voor over vijf jaar en verder deels zacht blijft, zodat er binnen de planvoorraad ruimte is om adaptief programmeren mogelijk te maken. o Het opharden van de zachte plannen hangt nauw samen met nakomen van de afspraken over de kritische succesfactoren en andere ondersteuning (zie hoofdstuk 7. Kritische succesfactoren en ondersteuning). o Corporaties vragen regie van gemeenten op locatieselectie zodat corporaties niet hoeven te tenderen of concurreren.

•

Rijk spant zich in om procedures te verkorten en komt met een concreet voorstel, rekening houdend met de geldende wet- en regelgeving.

•

De gemeenten spannen zich in voor het verlenen van voldoende vergunningen voor de realisatie van het regionale aandeel van de provinciale woningbouwopgave en betrekken vroegtijdig de waterschappen in het planproces (verkenning/initiatiefase).

•

De grote woningbouwopgave en de gemiddeld hogere onrendabele toppen in de grootschalige integrale gebiedsontwikkelingen in de regio Haaglanden en de beperkte financiële mogelijkheden van gemeenten vragen extra focus en prioritering. Om te komen tot een versnelling van de woningbouwopgave gaan BZK, provincie en gemeenten in het 2e kwartaal van 2023 onderzoeken hoe we kunnen komen tot wederkerige gebiedsafspraken en een meer efficiënte financieringssystematiek van de grote woningbouw- en volkshuisvestingsopgave in de regio Haaglanden.

•

Voor de realisatie van sociale huurwoningen door woningcorporaties, verduurzaming van corporatiewoningen en het mogelijk verwerven van particulier bezit en (her)ontwikkelen door corporaties gaan corporaties en gezamenlijke overheden in 2023 de gewenste prioritering voor de korte termijn bepalen én oplossingen verkennen voor de te lage investeringscapaciteit voor de middellange termijn (regionale solidariteit/collegiale financiering maar vooral ook het instrument landelijke projectsteun en fiscale maatregelen) en vanaf 2024 één of een combinatie van meerdere instrumenten in te zetten in de regio Haaglanden.

22

6. Samenwerking en sturing •

De samenhang met reeds bestaande afspraken en samenwerkingsstructuren wordt geborgd. In het bijzonder het Tussenakkoord ‘Samen werken aan een solide woningmarkt in Haaglanden – de eerste stap (2021-2030)’

•

Het Tussenakkoord is de eerste gezamenlijke stap op weg naar het behalen van de in het Tussenakkoord gestelde doelen voor 2030. Het hoofddoel van de samenwerking is het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio. De regionale afspraken over samenwerking in het kader van deze regionale realisatieagenda sluiten aan bij bestaande afspraken uit het Tussenakkoord.

•

Partijen werken samen in de Bouwstroom Haaglanden om ook op andere, minder traditionele wijzen, te werken aan oplossingen die zorgen voor snelle realisatie van woningen, zoals conceptuele woningbouw. De corporaties bundelen hun krachten en kopen in 2023 gezamenlijk conceptuele woningen in die zij in overleg met gemeenten in de regio plaatsen. Dit programma wordt ondersteund door de provincie en de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer.

•

De voortgang van de afspraken binnen deze regionale realisatieagenda wordt besproken in het al bestaande overleg van de Bestuurlijke Tafel Wonen11. Twee keer per jaar wordt de regionale realisatieagenda geagendeerd op de Bestuurlijke Tafel Wonen Haaglanden. Naast de provincie, SVH en SHH worden daarvoor ook BZK, het Hoogheemraadschap Delfland en een met de regio afgestemde vertegenwoordiging van marktpartijen uitgenodigd. Bij het bespreken van de regionale realisatieagenda wordt o.a. de voortgang op de doelstellingen en het voldaan aan de kritische succesfactoren geagendeerd. Partijen maken met elkaar afspraken die leiden tot oplossingen in de kritische succesfactoren.

•

In elke gemeente wordt een structureel overleg georganiseerd tussen gemeente, woningcorporatie(s), lokaal relevante marktpartijen en de provincie om de voortgang van de planvorming en realisatie te bespreken en tot oplossingen te komen voor gesignaleerde knelpunten. In een aantal gemeenten zijn al dergelijke overleggen actief. In gemeenten waar dat nog niet het geval is wordt een dergelijke ‘lokale bouwtafel’ ingesteld. De lokale bouwtafel kan knelpunten agenderen op de regionale Bestuurlijke Tafel Wonen Haaglanden. Tijdens de eerstvolgende Bestuurlijke Tafel Wonen wordt besproken hoe in elke gemeente een dergelijke tafel al functioneert dan wel wordt opgericht.

•

Partijen bespreken lokaal bestuurlijk minimaal twee keer per jaar de voortgang op ‘de gemeentelijke projectenlijst’. De gemeente beheert de gemeentelijke projectenlijst; deze wordt voortdurend geactualiseerd en minimaal vier per jaar ambtelijk gedeeld met de bij de lokale bouwtafel betrokken partijen. Afwijkingen op één van de elementen uit de projectenlijst, zoals het aantal woningen of het geplande bouwjaar, worden geagendeerd voor de lokale bouwtafel en zo nodig geëscaleerd naar het gezamenlijke bestuurlijke overleg. Daarnaast worden afwijkingen gerapporteerd aan de provincie. Deze beoordeelt de wijzigingen en bewaakt of hiermee de kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen per gemeente in gevaar komen. Als dat het geval is wordt het project besproken in het regionale bestuurlijke overleg, dat eveneens minimaal twee keer per jaar plaats vindt. Ook worden in dit overleg de daadwerkelijke realisatiecijfers en de forecast geagendeerd.

•

Deze samenwerkingsstructuur heeft een looptijd van twee jaar. Aan het einde van deze periode zal de worden geëvalueerd door de partijen. Op basis van deze evaluatie kunnen de deelnemende partijen besluiten de samenwerking voort te zetten of, te intensiveren of te wijzigen.

•

De voortgang ten aanzien van de wederkerige bestuurlijke afspraken wordt gemonitord met de interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw.

11

De Bestuurlijke Tafel Wonen bestaat uit samenwerkende gemeenten in de woningmarktregio Haaglanden, periodiek inclusief samenwerkende corporaties in de regio Haaglanden, de SHH en de provincie.

23

o

o

o

o o

o

o

Woningbouwaantallen worden elk jaar geactualiseerd in het provinciale registratiesysteem wonen t.b.v. het vaststellen van de jaarlijkse woningbouwprogrammering, waarbij kansen worden verzilverd en woningbouwplannen worden bijgesteld op basis van de meest recente inzichten. De woningbouwaantallen worden conform de landelijke interbestuurlijke afspraken planmonitoring geactualiseerd in het provinciale registratiesysteem, de Planregistratie Wonen. Provincie stelt jaarlijks geactualiseerde woningbouwprogramma’s per regio vast op basis van de door gemeenten aangeleverde gegevens via het provinciale planregistratiesysteem. De vastgestelde woningbouwprogramma’s worden gebruikt voor de aanlevering van gegevens voor de landelijke monitoring woningbouw. Na een half jaar actualiseren de gemeenten de vastgestelde woningbouwprogramma’s op basis van actuele gegevens in het provinciale planregistratiesysteem en levert de provincie deze aan voor de landelijke monitoring woningbouw. Deze gegevens gebruikt de provincie al enige tijd om te sturen op versnellen en kwalitatieve doelen en zet dat graag in partnerschap met elkaar voort. Hierbij is het belangrijk aandacht te blijven houden voor de administratieve lasten, die samenhangen met het bijhouden van de planregistratie; verbetering blijft bespreekbaar.

Over de communicatie en openbaarheid van de gegevens worden onder andere in het gebruikersprotocol van de landelijke interbestuurlijke planmonitoring voor 1 mei nadere afspraken gemaakt. De woningcorporaties worden betrokken bij de onderliggende data die leidt tot de monitoringsoverzichten. Doel van de monitoring is onder andere om besprekingen over bijsturing te kunnen voeren. Zoals: wat kunnen we doen om projecten niet te laten vertragen en is het nodig om eerder geplande projecten te vervangen door projecten van de reservelijst met woningbouwplannen? Gemeenten kunnen reserve of nieuwe locaties voorleggen om te streven naar de gestelde doelen. Als projecten van de reservelijst naar voren gehaald worden als vervanging van projecten wordt daarbij ook afgewogen hoe die projecten bijdragen aan de kwalitatieve, betaalbaarheidsdoelen en de leefbaarheid van gemeenten. Bekeken wordt nog hoe deze monitor samenhangt met de monitor voor het Tussenakkoord. Uitgangspunt is één eenduidige monitor. Partijen zorgen voor het steeds actueel houden van de relevante cijfers (o.a. planvoorraad, hardheid plannen, realisatie) die nodig zijn voor sturing op de lokale en regionale tafels. De woningbouwproductie per jaar tot 2030 wordt bijgewerkt op basis van de gerealiseerde bouwproductie en ontwikkeling van de woningvoorraad.

Deze bijstelling kan leiden tot bijstelling van de voorliggende regionale realisatieagenda. De regionale realisatieagenda’s worden periodiek (jaarlijks) herzien, mede op basis van de nieuwste inzichten die volgen uit het regionale woningbouwprogramma.

•

Het rijk informeert de provincie en de gemeenten in de regio indien er nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden worden opengesteld. Ook dient het rijk als vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden omtrent de aanvraag van financiële middelen. De provincie informeert gemeenten in de regio indien er nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden worden opengesteld.

•

De landelijke versnellingstafel is opgericht voor alle bovenregionale problematiek waar een oplossing voor moet worden gevonden. Dit team zorgt ervoor dat de juiste experts en ministeries worden aangesloten om gezamenlijk de problematiek te analyseren en zoeken naar een oplossing.

•

De colleges van B&W van de gemeenten uit de regio, het college van GS en de minister voor VRO beseffen dat er ook ontwikkelingen zijn waar we op dit moment nog geen weet van hebben of waar geen of beperkt invloed op is zoals de hoogte van de hypotheekrente en bouwkosten. Het is daarom goed mogelijk dat er de komende maanden of jaren nieuwe, nu nog onbekende ontwikkelingen kunnen optreden die van invloed zijn op woningbouwrealisatie. Dit is onderwerp van gesprek tussen partijen.

24

•

Energie en water (e.a. nutsvoorzieningen) zijn randvoorwaardelijk voor nieuwe woningbouwlocaties. Met drinkwaterbedrijven en netbeheerders wordt in 2023 nader onderzocht welke monitorings- en afstemmingsafspraken mogelijk zijn op het niveau van tijd (planning) en omvang (aantallen). Daarbij moet aandacht zijn voor mogelijke gevoelige informatie bij het al dan niet delen van woningbouwplannen. De monitoring moet ertoe leiden dat toekomstige of huidige leveringsknelpunten of vertraging door langlopende procedures worden voorkomen. En de monitoring moet ertoe leiden dat scherp wordt wie voor welke actie aan zet is en wat er gedaan moet worden om leveringsknelpunten tegen te gaan dan wel te voorkomen.

•

Partijen spreken af om na ondertekening van deze regionale realisatieagenda gezamenlijk te werken aan een uitwerking c.q. aanscherping (SMART) van de samenwerkingsstructuur (o.a. escalatieladder, monitor en rapportages).

7. Kritische succesfactoren Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de kritische succesfactoren. Het realiseren van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwdoelstellingen slaagt alleen als partijen in staat zijn om gezamenlijk naar oplossingen te zoeken en in staat zijn om de kritische succesfactoren op te lossen. We gaan tijdens het uitvoeringstraject van de Woondeal in gesprek over de versnelling van de woningbouw, in relatie tot de kritische succesfactoren. Daarvoor biedt dit overzicht de basis om knelpunten in relatie tot de woningbouw aan de woondealtafel en regionale versnellingstafel te adresseren. Het tweede kwartaal wordt benut om oplossingsrichtingen nader uit te werken en afspraken te maken over eenieders bijdrage aan de oplossingen. Alle partijen zijn van mening dat concrete afspraken en oplossingen nodig zijn die alle partijen het vertrouwen geven/geeft dat ze de ambities ook waar kunnen gaan maken. Partijen werken samen om oplossingen te vinden voor de genoemde kritische succesfactoren. De minister voor VRO committeert zich aan de coördinatie door BZK voor de opgaven die samenhangen met woningbouw waarvoor de inzet van het Rijk nodig is en aan het fungeren als eerste aanspreekpunt (en indien nodig als toegangspoort) richting andere departementen.

En de minister voor VRO zal zich maximaal inzetten om samen met de verantwoordelijke collegaministers oplossingen te vinden voor de problemen die de woningbouw- en betaalbaarheidsambities in de weg zitten. Indien een kritische succesfactor niet opgelost kan worden doordat een genoemde oplossingsrichting niet of niet voldoende haalbaar is, committeren partijen zich aan het kiezen van een andere oplossing die er wel toe leidt dat de volkshuisvestelijke doelen (aantallen, kwaliteit en betaalbaarheid) worden behaald. Gemeenten kunnen reserve of nieuwe locaties voorleggen om te streven naar de gestelde doelen. Als dat onmogelijk blijkt kunnen partijen niet op de doelen worden afgerekend. In de eerste helft van 2023 worden deze oplossingsrichtingen verder verkend. Voor de zomer van 2023 wordt de nadere uitwerking besproken aan de Bestuurlijke Tafel Wonen. •

Vanaf 2023 wordt in lijn met de in hoofdstuk 6. omschreven samenwerkingsstructuur gezamenlijk een nadere analyse van de kritische succesfactoren gemaakt en worden wederkerige afspraken gemaakt om de benoemde knelpunten op te lossen en de hieronder benoemde eerste inzichten van oplossingsrichtingen vorm te geven. Partijen blijven hierover in gesprek en maken hierbij afspraken over zowel de rijksbijdrage als de bijdrage vanuit de provincie.

•

Het realiseren van woningbouwdoelstellingen slaagt alleen als partijen gezamenlijk in staat zijn om alle kritische succesfactoren het hoofd te bieden.

25

•

Alle partijen onderschrijven dat concrete afspraken en een robuust maatregelenpakket nodig is dat alle partijen het vertrouwen geven/geeft dat ze de ambities ook waar kunnen gaan maken.

Alle partijen committeren zich aan de kwantitatieve en kwalitatieve doelen uit deze realisatieagenda. Zij zetten zich tevens in om deze resultaten te bereiken en ondertekenen daarmee ook allemaal de realisatieagenda. De kritische succesfactoren worden nader uitgewerkt en uiterlijk op 1 mei 2023 zijn alle oplossingen waar partijen de komende jaren aan gaan werken in een concreet overzicht in beeld gebracht, inclusief verantwoordelijke actiehouders en deadlines. De kritische succesfactoren worden integraal aangepakt. Als de randvoorwaarden niet volledig en integraal kunnen worden ingevuld kunnen partijen niet aan de ambitieuze opgave worden gehouden.

Mobiliteit en infrastructuur Een goede mobiliteitsoplossing is zonder meer randvoorwaardelijk voor woningbouw- en gebiedsontwikkeling. Dit geldt zeker voor de regio Haaglanden, waar het netwerk al zwaar is belast, in de stedelijke centra geen ruimte meer is voor groei van de automobiliteit en de logistiek van en naar onder andere de Greenport betrouwbare bereikbaarheid nodig heeft. De bereikbaarheid en leefbaarheid komt nog verder onder druk te staan als er niet aansluitend op de groei van inwoners en arbeidsplaatsen voldoende mobiliteitsmaatregelen worden genomen. Zonder mobiliteitstransitie is verdere verdichting van stedelijk gebied niet mogelijk. Sturen op ruimtelijke nabijheid (15 minutenstad) en prioriteit voor lopen, fietsen, OV en deelmobiliteit zijn noodzakelijk om de parkeerbehoefte in openbare ruimte te kunnen beperken en het bestaande wegennet optimaal te benutten. De resterende parkeeropgave zal in gebouwde voorzieningen moeten worden opgelost, wat tot hoge kosten en onhaalbare business cases voor woningbouwplannen leidt. Ook voor de doelen op het gebied van klimaat en stikstof is een op mobiliteitstransitie gerichte gebiedsontwikkeling noodzakelijk. Met de MIRT-besluiten over MoVe en de versnellingsmaatregelen zijn in 2022 al belangrijke besluiten genomen.

Als vervolgstap is het nodig om in het kader van MoVe door te pakken op de Adaptieve Ontwikkelstrategie MOVV en in onderlinge afstemming daarmee concreet invulling te geven aan de Adaptieve Ontwikkelstrategie Wegen en Fiets en de aanpak van de multimodale knooppunten en hubs in het netwerk. Oplossingsrichtingen •

•

•

• •

Investeren in openbaar vervoer, infrastructuur voor langzaam verkeer uitbreiden en veiliger maken, mobiliteitshubs aan de randen van stadscentra en woongebieden, omlaag brengen van parkeernormen, kortom een mobiliteitstransitie met prioriteit voor lopen, fietsen, ov en deelmobiliteit (STOMP-principe). Voor een aantal gebieden zijn extra maatregelen nodig gericht op (toekomstige) verstedelijking (bijvoorbeeld Den Haag Zuidwest – schaalsprong Zuidwestlandcorridor en koppeling HOV Westland, aanpak knoop Moerwijk station en omgeving, CID – Koningscorridor stationspassage). Regionale fietsverbindingen zijn nu niet geadresseerd in de woningbouwafspraken als zij niet direct aan een woningbouwlocatie verbonden zijn. Meer rijksmiddelen en afspraken over metropolitane fietsroutes zijn noodzakelijk om voor bovenlokale reizen de auto minder vanzelfsprekend te maken. Tempo maken met de planvorming en voorbereiding van uitvoering van afgesproken verkenningen en planstudies. Daarnaast in Move afspraken blijven maken over noregretmaatregelen die snel te realiseren zijn. Aanpak stikstof omdat ook deze projecten daardoor belemmerd zullen worden.

Stikstof De regio Haaglanden is gezegend met de nabijheid van prachtige natuurgebieden met Natura2000-status waar het nu niet goed mee gaat. In combinatie met de grote verstedelijkingsopgave zorgt dit voor grote spanning. De impact van het stikstofdossier op het realiseren van de woningbouwdoelstellingen is onzeker, maar in potentie groot. In Haaglanden zijn er twee mogelijke aanleidingen voor vertraging. Ten eerste het besluit tot een algemene rekengrens van 25 km voor alle stikstofbronnen. Dit heeft het risico voor de woningbouwplannen vergroot. Woningbouwplannen binnen 25 kilometer afstand krijgen hier mee te maken. Dit is met name het geval in Den Haag dat drie Natura2000-gebieden binnen haar gemeentegrenzen telt, maar ook voor de overige gemeenten in de regio. Ten tweede brengt de recente uitspraak 26

waardoor de bouwvrijstelling is komen te vervallen onzekerheid mee. Er is behoefte aan centrale regie op het vraagstuk. Beide oorzaken leiden ertoe dat er extra capaciteit, expertise en tijd nodig is voor o.a. stikstofberekeningen, onderzoeken naar interne saldering of extra maatregelen ter voorkoming van significante nadelige gevolgen voor de natuurgebieden. Dit terwijl er al een gebrek is aan capaciteit bij de gemeenten. Oplossingsrichtingen •

• • •

Het is noodzakelijk nu het stikstofprobleem bij de bron op te lossen met effectieve maatregelen. In Den Haag en regio komt 20% van de stikstofemissies uit mobiliteit. Het met prioriteit aanpakken van de stikstofemissies uit mobiliteit geeft ruimte voor ontwikkeling. Door de inzet van mobiliteitstransitie voor deze reductie wordt ook een bijdrage geleverd tot een aantrekkelijker, inclusievere, leefbaardere en veiligere stad. Ook maatregelen zoals versnelling van de verduurzaming bouw, uitbreiden zero emission zones en walstroom leiden tot stikstofreductie. Nader onderzoek is nodig naar maatregelen die de regio het meest effectief verder helpen (Haven/scheepvaart, luchthaven, greenport van het aardgas af etc.). Voor de korte termijn hebben we ruimte nodig in Haaglanden voor bouwhubs zodat aannemers hun bouwlogistiek efficiënter en duurzamer kunnen inrichten en dienen bouwvoertuigen zo spoedig mogelijk zero emissie te kunnen worden. Het op korte termijn opzetten en vormgeven van een provinciale en/of regionale stikstofbank. Meer industrieel en conceptueel bouwen waardoor stikstofemissies op de bouwplaats geminimaliseerd worden.

Geluid Geluidshinder zorgt ervoor dat woningbouwplannen niet of in beperktere omvang kunnen doorgaan of dat er aanvullende en kostbare bouwtechnische maatregelen nodig zijn. Bovendien leggen de nieuwe rekenregels voor cumulatie van geluid een druk op de woningbouw. Aanvullende en kostbare bouwtechnische maatregelen aan woongebouwen zijn een belangrijk onderdeel om de geluidsbelasting voor de toekomstige bewoners zo veel mogelijk te beperken. Oplossingsrichtingen •

Instrumentarium om dit af te kunnen dwingen en middelen voor de hogere kosten. Mobiliteitstransitie, aanpak raillawaai trein en regionaal OV, luchthaven. Verduurzamen bestaande voorraad is tevens een belangrijke factor in het kader van Geluid: isolatie is behalve voor energiebesparing ook van belang om geluidsoverlast (van m.n. verkeer) tegen te gaan en ook vanuit dit perspectief duurzame woningen te realiseren.

Water en bodem sturend Het realiseren van de realisatieagenda hangt samen met de uitwerking van het principe ‘water en bodem sturend’ in het gelijknamige programma. De richtinggevende keuzes uit dit programma geven voor woningbouw sturing aan de locatiekeuze. De manier waarop gebouwd wordt kan ook beïnvloed worden door de eigenschappen van het watersysteem en de bodem. Uitgangspunten voor de regionale realisatieagenda’s zijn de actuele planvoorraad en de te actualiseren regionale woningbouwprogramma’s. Oplossingsrichtingen •

Belangrijk is vooral dat duidelijk is wat het principe precies betekent. Vervolgens kunnen samen met de waterschappen oplossingen worden gezocht. Deze moeten in een vroegtijdig stadium betrokken (kunnen) worden bij de gebiedsontwikkelingen.

Ruimte voor en verbinding met groen voor leefbare verstedelijking Een goede balans en verbinding tussen de stedelijke ontwikkeling en groen is noodzakelijk om een leefbare verstedelijking te realiseren. Dat gaat om voldoende groen in en in de directe omgeving van de gebiedsontwikkelingen en ook om een goed verbinding tussen het stedelijk gebied en het regionale groene netwerk. Haaglanden kent een waardevol regionaal groen netwerk met landschappen zoals het Nationaal Park Hollandse Duinen, Hof van Delfland, Delftse Hout en delen van het Groene Hart. Betere verbinding van deze gebieden onderling en met het verdichtende 27

stedelijke gebied kan de inwoners de noodzakelijke rust en ruimte bieden. Hier liggen ook kansen voor verbinding met de opgaven op het gebied van landbouwtransitie, stikstof en water en bodem sturend. In de praktijk is de aanpak van de regionale groenstructuur echter verbrokkeld en nog niet goed genoeg verbonden met de verstedelijkingsopgave. Oplossingsrichtingen •

Rijk en regio verkennen gezamenlijk de mogelijkheid om in de Zuidelijke Randstad gebruik makend van de ervaringen van gebiedsprogramma MoVe (Mobiliteit en Verstedelijking) – samen met landschaps- en natuurorganisaties een gezamenlijk programma op te zetten dat beoogt het groene en het stedelijke netwerk beter te verbinden.

Voldoende middelen en sturing voor meer sociale en betaalbare woningen Het realiseren van voldoende betaalbare woningen om te voldoen aan de doelstellingen is een zeer grote opgave. Dit komt met name omdat woningcorporaties en gemeenten een gebrek aan (grootschalige) grondposities hebben, niet voldoende middelen beschikbaar hebben/krijgen om gronden te verwerven en onrendabele toppen te drukken, ook moeten voldoen aan andere volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals het realiseren van hoog niveau renovatie van bestaande woningen ener geen goed passend juridische instrumentarium (in combinatie met financiële middelen) is om te sturen op het realiseren van langjarig betaalbare woningen. Een ander knelpunt is dat gemeenten nu niet meer kunnen bijsturen op bestaande afspraken waarin bijvoorbeeld een lager percentage betaalbare woningbouw is vastgelegd of waarin overeen is gekomen dat marktpartijen sociale huurwoningen exploiteren. De investeringskracht van corporaties is een knelpunt (Zie 2F). Het vervallen van de verhuurderheffing leidt tot meer investeringsruimte voor corporaties. In de praktijk komt er echter weinig extra investeringsruimte vrij, vanwege de gestegen Vennootschapsbelasting en stijgende kosten voor lonen, onderhoud, nieuwbouw en verduurzaming, en stijgende rente.

Ook leggen aanvullende ambities van partijen rond inpassing, klimaatadaptatie en circulariteit een ruimtelijke en financiële claim op projecten. Oplossingsrichtingen • • •

•

•

•

•

Vertragen (wachten op daling kosten of ontwikkelaars die verlies c.q. minder winst nemen) of financiële constructies zoals prijsplafonds. Knelpunt daarbij is de termijn start bouw vanuit toegekende WBI subsidies. Gemeenten hebben instrumentarium nodig om te handhaven op te hoge huurprijzen in het sociale en middeldure segment. Gemeenten hebben meer eigen grondposities nodig waardoor ze meer mogelijkheden krijgen om woningbouwprojecten te realiseren met louter betaalbare woningen, en meer te sturen op woningbouwproductie. Voor actief grondbeleid hebben gemeenten wel extra middelen nodig. In de zoektocht naar grondposities onderzoeken we twee specifieke sporen: specifiek in onze regio is veel rijksvastgoed aanwezig, dat deels in aanmerking komt voor transformatie. Daarnaast biedt de focus op stationslocaties (NS, Prorail, lightrail) voor verdichting, kansen om grondposities van bijv. NS en Prorail te benutten. Hierbij zijn oplossingen voor geluidsoverlast en veiligheid nodig om de weg vrij te maken voor verdichting rondom ov knooppunten, ook de kleinere stations. Er is sprake van een ingewikkelde ruimtelijke puzzel in de regio: een stapeling van opgaven met ruimteclaims in een gebied met sowieso weinig ontwikkelruimte en als gevolg daarvan hoge grondprijzen.

Ook dit vraagt om extra financiële middelen, ook in vergelijking met andere regio’s met kleinere dichtheden en kleinere woningbouwopgaven. Er is een oplossing nodig voor het tekort aan publieke middelen om de hoge onrendabele toppen van betaalbare woningbouw af te dekken. Dit vraagt een andere systematiek dan de huidige WBI regeling, wederkerige afspraken of een lagere gemeentelijke cofinancieringseis en extra rijksmiddelen voor betaalbare woningbouw. Corporaties hebben onvoldoende investeringscapaciteit om de brede volkshuisvestelijke opgave tot en met 2030 voldoende uit te kunnen voeren. Dit vraagt een oplossing, mogelijk is dit landelijke projectsteun.

28

Beperken schaarste van middelen en menskracht en stijgende kosten Net zoals in andere regio’s heeft ook de regio Haaglanden te maken met een schaarste aan mensen en middelen en stijgende kosten. Het gaat hierbij om personeelstekorten in de gehele keten van de woningbouw (van planvorming tot realisatie). O.a. bij overheden en corporaties, rechterlijke macht en de bouwende en ontwikkelende partijen. De capaciteitsproblemen zorgen ervoor dat woningbouwplannen langere procedures hebben, o.a. doordat de termijnen van vergunningenprocedures niet worden gehaald en gerechtelijke procedures uitlopen. Corporaties hebben te maken met de stijgende kosten. Ook is er een groot tekort aan werknemers in de bouwsector. Voor ontwikkelaars leiden de hoge kosten ertoe dat de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten in het geding komen en dat er verzoeken worden gedaan om het woningbouwprogramma aan te passen.

Oplossingsrichtingen • •

Zoals eerder beschreven bij ‘Voldoende middelen en sturing voor meer sociale en betaalbare woningen’ hebben corporaties te maken met de stijgende kosten. Innovatie in de bouw, prefab woningen (meer met minder mensen) en publiek private samenwerking m.b.t. onderwijs-arbeidsmarkt in energietransitie en bouwsector voor het opleiden van studenten en omscholing zittend personeel (oplossing voor middellange en lange termijn).

Toekomstbestendige bouw (inclusief klimaatadaptief, duurzaam en circulair bouwen, energieneutraliteit) Met het oog op de toekomstbestendigheid van de geplande woningbouw is het van belang dat dit zoveel als mogelijk klimaatadaptief, biobased/circulair, natuurinclusief, industrieel/modulair, beweegvriendelijk en energieneutraal gebeurt. Dit alles binnen de kaders van een veilige en gezonde leefomgeving. Partijen spannen zich al in om klimaatadaptief en natuurinclusief te (ver)bouwen en in te richten. Partijen die het convenant klimaatadaptief bouwen hebben onderschreven passen dit toe. Parallel aan het proces rondom de realisatie agenda wordt gewerkt aan de ‘landelijke maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving’. Oplossingsrichtingen •

•

Een knelpunt wat in de regio wordt ervaren is dat de stapeling van eisen kostenverhogend werken en een negatief effect heeft op de planning van projecten. Voor corporaties en marktpartijen zorgen die vele eisen ervoor dat de financiële haalbaarheid in het geding komt. Industrieel en conceptueel bouwen is een quick win vanwege de hoge mate van circulariteit die zonder substantiële meerkosten is te bereiken.

Streven naar complete steden en dorpen In de provincie Zuid-Holland wordt gestreefd naar sterke en vitale steden en dorpen waar mensen fijn wonen, werken en recreëren. Daarbij is het van belang dat de woonfunctie in balans moet zijn met het voorzieningenniveau, zoals voldoende scholen, winkels, parken, en werkgelegenheid. Concurrerende ruimteclaims hebben effect op de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten. De balans tussen woon- en werkfuncties komen in sommige gevallen onder druk te staan, evenals de vitaliteit van enkele dorpskernen in de regio. Dit vraagt daarnaast om een belangenafweging die vanwege de complexiteit vaak een langere doorlooptijd tot gevolg heeft. Oplossingsrichtingen en knelpunten: •

Ingewikkelde ruimtelijke puzzel: stapeling van opgaven met ruimteclaims in een gebied met sowieso weinig ontwikkelruimte en uitplaatsen van functies die slecht samengaan met woning bouw zoals hoge milieucategorie (HMC) bedrijvigheid. Er is een oplossing nodig voor HMC bedrijvigheid in gebiedsontwikkelingen waar veel woningbouw gepland is, zoals het afvalcluster op de Binckhorst in Den Haag. De door de provincie opgelegde compensatieverplichting voor bedrijven op Binckhorst legt belemmeringen op voor het realiseren van het HOV en de versnelling van de woningbouw opgave. De compensatieverplichting dient te worden losgekoppeld van het realiseren van een 29

• •

• •

bedrijvenbestemming op Gavi. Tevens dient de Binckhorst als bedrijventerrein te worden geschrapt uit de provinciale verordening (de Binckhorst heeft een transformatiebestemming). De gemeente Den Haag en de provincie Zuid-Holland zullen hiervoor een bestuursovereenkomst sluiten. In gebiedsontwikkelingen zijn onvoldoende geld en grondposities beschikbaar om de benodigde maatschappelijke voorzieningen en groen te realiseren die nodig zijn voor de nieuwe stadswijken die ontstaan In bestaande wijken is vaak ruimte voor (kleinschalige) verdichting die een impuls kan geven aan verduurzaming van de bestaande voorraad (verduurzaming combineren met optopping van naoorlogse flatgebouwen bijvoorbeeld) en nieuw leven inblazen van voorzieningen in deze wijken. Om nieuwbouw goed in te passen is visievorming en een integrale aanpak nodig. Betere spreiding van de sociale huurvoorraad in de regio. Ook voor deze kritische succesfactoren is een oplossing voor het tekort aan publieke middelen aangezien de functies voor complete steden en dorpen niet rendabel voor marktpartijen zijn, maar wel maatschappelijk gezien noodzakelijk zijn.

Aansluiting op nutsvoorzieningen (energie en drinkwater) De verwachting is dat de aansluiting op nutsvoorzieningen op middellange termijn een groter knelpunt gaat vormen. De hogere kosten van energieneutraal bouwen zijn een risico voor de betaalbaarheid en uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten. Voor woningcorporaties geldt dat onduidelijkheid over de voortgang van de energietransitie (wat, wanneer, tegen welke kosten) leiden tot grotere onzekerheid over de benodigde middelen. En daarmee over de draagkracht bij andere prestatievelden, zoals nieuwbouw. Oplossingsrichtingen •

•

•

•

• •

• • • •

Energie-infrastructuur, met name van elektriciteit. Hier staat vooral de netwerkbeheerder (Stedin) aan de lat. De netwerkbeheerder is afhankelijk van informatie van gemeenten (waar komt nieuwbouw en de TVW) en de RES (waar komt grootschalige opwek van elektriciteit). Op basis hiervan kan de netwerkbeheerder uitbreiding en verzwaring van het elektriciteitsnet plannen en uitvoeren. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden wordt de netwerkbeheerder beperkt door wetgeving, omdat niet anticiperend mag worden geïnvesteerd. Daarnaast is de netbeheerder beperkt omdat opslag van energie en piekvoorzieningen niet tot zijn taken behoren. De inzet van energieopslag en piekvoorzieningen kan het elektranet ontlasten. Hier ligt een taak voor het Rijk om de netwerkbeheerder meer mogelijkheden te geven. Verder moet door het Rijk snelheid worden gemaakt met het MIEK (Meerjarenprogramma Infrastructuur en Klimaat). De provincie heeft van het Rijk opdracht gekregen een provinciale MIEK te maken. De provincie heeft aangekondigd dit in samenwerking met de RES-regio’s te willen doen. Een algemeen aandachtspunt zijn de lange procedures voor vergunningverlening. Dit geldt zowel voor uitbreiding van het elektranet, projecten voor zon- en windenergie als bouwvergunningen. Dit betreft de gemeente zelf, maar ook de provincie.

Bij het Rijk kan worden aangedrongen op eindelijk spoedige invoering van de Omgevingswet, waardoor vergunningprocedures versneld kunnen worden. Voortgang in wetgeving is ook belangrijk voor de Wet Collectieve warmtevoorziening en de Wet gemeentelijke instrumenten Warmtetransitie, zodat gemeenten uitvoering kunnen geven aan de Transitievisie Warmte. Dit is aan het Rijk. De toename van elektriciteitsvraag door nieuwbouw kan worden gedempt door toepassing van bodemenergie en aquathermie. Hier kan wet- en regelgeving nog worden verbeterd. Ook kan de business case nog worden verbeterd door wegnemen onrendabele top bij collectieve systemen met een lage temperatuur warmtenet (Warmtefonds). Tot slot gelden voor nieuwbouw de nieuwe BENG-normen sinds 2021. Voor ontwikkelaars is toepassing nog niet eenvoudig, zeker bij hoogbouw. Hier zou Rijk en provincie kunnen helpen met het delen van goede voorbeelden. Inkorten procedures en aanleg voorzieningen vóór de woningbouwontwikkelingen; Koppeling van de RES aan de woningbouwopgave; Afstemming met nutsbedrijven over nieuwbouw én over vervanging bestaande netwerken in relatie tot de aanleg van warmtenetten in het kader van de energietransitie.

30

Procedures Het doorlopen van procedures voor woningbouwplannen kan een grote vertragende factor zijn voor het realiseren van woningbouw. De wet Natuurbescherming of de wet Geluid levert vaak vertraging op. Bezwaarprocedures kunnen voor vertraging zorgen. Beroepsprocedures kunnen een heel project stilleggen Oplossingsrichtingen • •

Participatie kost veel geld en tijd, waarna toch ook nog vaak procedures worden gevoerd. Bezien of handreiking 'communicatie en participatie' uit versnellingsvoorstel BZK hiervoor een oplossing biedt. Langdurige bezwaar- en beroepsprocedures. Efficiënter met bezwaar- en beroepsprocedures om gaan uit versnellingsvoorstel BZK. Capaciteitsproblemen (personeel) bij rechtbanken etc. oplossen.

31

Handtekeningen

Provincie Zuid-Holland Gedeputeerde Anne Koning

Habion T. de Rond

Ministerie van BZK Minister Hugo de Jonge

Hof Wonen K. de Jager

Gemeente Delft Wethouder Karin Schrederhof

Rijswijk Wonen R. van den Broeke

Gemeente Den Haag Wethouder Martijn Balster

Rondom Wonen L. de Boer

Gemeente Leidschendam-Voorburg Wethouder Bianca Bremer

Staedion G. van Herk

Gemeente Midden Delfland Wethouder Wendy Renzen

Stedelink Z. El Khetabi

Gemeente Pijnacker-Nootdorp Wethouder Frank van Kuppeveld

Vidomes D. Braal-Verhoog

Gemeente Rijswijk Wethouder Gijs van Malsen

Wassenaarsche Bouwstichting A. Zopfi

Gemeente Wassenaar Wethouder Bart Boon

Wbv. Willibrordus M. Fischer

Gemeente Westland Wethouder Barend Rombout

Wonen Midden Delfland P. van Ling

Gemeente Zoetermeer Wethouder Ronald Weerwag

Wonen Wateringen F. van der Pal

Arcade W. Stribos

Woonbron A. Oerlemans

De Goede Woning M. Heemskerk

WoonInvest P. van Heeswijk

Duwo A. Lagae Woonzorg Nederland C. van Boven HaagWonen M. Baba

32