Reactie Delfts Overleg Bewonersbelangenorganisaties op motie Nu ingrijpen op woningtekort voor jongeren en studenten

Del�s Overleg BewonersBelangenverenigingen Reac�e Del�s Overleg BewonersBelangenverenigingen op mo�e “Nu ingrijpen op woningtekort voor jongeren en studenten”

Samenva�ng Het Del�s Overleg BewonersBelangenverenigingen (DOBB) reageert op de mo�e van STIP ChristenUnie VOLT SP PvdA/GL "Nu ingrijpen op woningtekort voor jongeren en studenten" van 17 oktober 2024. De mo�e pleit voor snelle ac�e voor meer woonruimte voor studenten en jongeren. Vanuit het DOBB is met belangstelling kennisgenomen van deze mo�e: het voorstel raakt alle inwoners van Del�, huidige en toekoms�ge. Zoals het woonbeleid samen met de stad is gemaakt, zien wij dat ook graag voor mogelijke aanscherping of bijsturing van het woonbeleid en de uitvoering ervan: betrek inwoners van Del� hierbij. Bewonersorganisa�es kunnen en willen hierbij een rol spelen. We pleiten voor een gedegen analyse van de woningnood onder studenten en jongeren en steunen de wens voor een concreet ac�eplan voor de versnelling van de bouw van en transforma�e tot studentenwoningen en het verkennen van mogelijkheden voor �jdelijke huisves�ng. Wij zijn voorstander van bouwen op de campus om de a�ankelijkheid van de (par�culiere beleggers)markt te verminderen; daarnaast zien wij transforma�e van bestaande (bedrijfs)gebouwen als één van de oplossingsrich�ngen. We zien de noodzaak tot versnelling overigens niet alleen bij woningen voor jongeren en studenten, maar ook bij andere doelgroepen in het woonbeleid zoals senioren.

Nadrukkelijk merken wij op dat het voor alle doelgroepen erg moeilijk is om aan een passende woning in Del� te komen. Dit geldt zowel voor senioren als gezinnen, jongeren of studenten. Het bevoordelen van een specifieke groep ten opzichte van andere groepen, kan ten koste gaan van andere woningzoekenden. Bij het meer benuten van de bestaande woonvoorraad voor studenten en jongeren plaatsen wij kantekeningen. Woningvorming (verkamering, splitsing) kan leiden tot nega�eve effecten op de lee�aarheid en effecten zoals hogere huren en kortdurende verhuur. Bewonersorganisa�es maken zich zorgen over deze nega�eve effecten en benadrukken dat vergaande marktwerking hee� geleid tot een verslechtering van de situa�e voor bewoners. De invoering van goede regelgeving en betere toewijzing van kamers voor studenten wordt door ons voorgesteld, evenals verbetering van het systeem voor bemiddeling en toewijzing van huisves�ng1. Versoepeling van de regels voor verkamering wijzen we af. 1

Een voorbeeld is Kotwijs (kotwijs.be): de studentenkamer-databank van KU Leuven. Het pla�orm biedt een uitgebreide lijst van beschikbare studentenkamers, studio's en appartementen; verhuurders kunnen hun ruimte eenvoudig registreren en beheren via het pla�orm. Ze moeten voldoen aan bepaalde criteria om hun aanbod op Kotwijs te plaatsen en kunnen een Kotlabel krijgen als ze voldoen aan de normen voor woonkwaliteit en brandveiligheid. Kotwijs biedt gra�s bemiddeling in huurgeschillen tussen verhuurders en huurders. Belangenvereniging Binnenstad Noord Belangenvereniging De Oude en De Nieuwe Delf Belangenvereniging Olofsbuurt Westerkwar�er Belangenvereniging TU Noord Belangenvereniging Voorhof II West

Belangenvereniging Zuidpoort Bewoners Verzetstrijdersbuurt Bewonersvereniging Heel Tanthof Del� Buurtvereniging Del�zicht

Analyse en informa�e, uitvoering concreet maken De mo�e roept op tot een ac�eplan vóór maart 2025. Wij zien de Woonvisie 2023-2028 als beleid waarvoor met de mo�e (een aanscherping van de) uitvoering wordt gevraagd (uitvoeringsagenda wonen). Naast inbreng bij het plan door meer par�jen (zoals bewonersorganisa�es) zien wij daarbij graag een nadere analyse c.q. kwan�ta�eve onderbouwing van de problema�ek zoals benoemd in de mo�e. Het is duidelijk dat het niet makkelijk is om een kamer te vinden voor Del�se studenten. We weten echter ook dat de wach�jden voor andere groepen bewoners, zoals ouderen en starters, nog langer zijn. Het delen van beschikbare informa�e hierover is noodzakelijk om een goede discussie te kunnen voeren. Een concreet plan met �jdpad om de 3.500 permanente studentenwoningen te versnellen en eventueel uit te breiden, in samenspraak met DUWO en de TU lijkt ons een goed idee. Bouwen op de campus De mo�e bepleit een concreet plan voor (extra) �jdelijke huisves�ng, voor studenten en jongeren in Del� en in gemeenten rondom Del�. Tijdelijke huisves�ng is een mooie tussenoplossing, maar er lijken momenteel geen concrete loca�es of panden in beeld. Door BenW is opgemerkt dat dit een vast onderwerp is in het gesprek in het bestuurlijk overleg met de TU Del� en DUWO en binnen de gemeente (stedelijk programmeren).

Voor zowel permanente als �jdelijke huisves�ng moet er wat ons betre� een grootschalige studentencampus gebouwd worden waar een groot aantal studenten zich kan setelen. De sleutel hiervoor is in handen van TU, woningcorpora�es zoals DUWO en gemeente. Bouwen op de campus levert niet alleen de gewenste toename van het aantal studentenkamers op, het maakt studentenhuisves�ng ook minder a�ankelijk van de grillen van de markt en het wordt levendig op de campus. Naast nieuwbouw kan transforma�e en optoppen van bestaande (bedrijfs)gebouwen een goede oplossing bieden op korte termijn. Bestaande woningvoorraad meer benuten voor studenten en jongeren De mo�e vraagt ook om mogelijkheden om meer woonruimte voor studenten en jongeren vrij te maken in de bestaande voorraad waaronder via hospitaverhuur en woningdelen, ondersteund door een doelgerichte campagne, en/of het verruimen van de hospitaregeling. Op dit punt leven bij bewonersorganisa�es de meeste zorgen: in 2017 is bewust gemeentelijk beleid ingezet om verkamering van woningen verder te voorkomen, en aanbod voor overige woningzoekenden beschikbaar te houden omdat de lee�aarheid in buurten te lijden had (en nog hee�) van verkamering 2. Naast toenemende woonoverlast en verloedering van het straatbeeld is de sociale en economische cohesie aangetast.

Wij willen ervoor waken dat de lee�aarheid door versoepeling van huisves�ngsregels verder onder druk komt te staan en verschillende doelgroepen die een beroep doen op dezelfde woonruimte tegenover elkaar komen te staan. 3

2 3

Nota Studentenhuisves�ng in goede banen htps://del�.raadsinforma�e.nl/document/8754239/1 Hoe Del� in de ban raakte van woningsplitsing (en wat daarop volgde) - Delta

De Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn bedoeld om de huurmarkt eerlijker en transparanter te maken, wat vooral guns�g is voor studenten en jongeren die vaak te maken hebben met hoge huurprijzen en slechte woonomstandigheden. De vorig jaar gesignaleerde verkoop van studentenwoningen in Del� door investeerders zou gezien kunnen worden als correc�e op een eerdere ontwikkeling. De vraag is of na verkoop deze woningen ten goede komen aan bijvoorbeeld starters of gezinnen (die deels door eerdere verkamering minder kansen kregen). Nadere analyse kan hier duidelijkheid in brengen. In jaren waarin rendementen en waardeontwikkeling guns�g zijn voor investeerders zorgt de markt snel voor investeringen in studentenhuisves�ng, zonder dat gemeente of TU daar veel aan hoe� te doen. De lee�aarheid in een aantal buurten en straten is hierdoor verslechterd. Zo snel als de markt kan inspelen op een behoe�e als de rendementen hoog zijn, zo snel reageert de markt ook wanneer rendementen afnemen. Wat ons betre� een duidelijk signaal dat de mate waarin studentenhuisves�ng aan de markt is overgelaten niet verantwoord is en dat ruimte gemaakt moet worden voor een groter aandeel structurele en ins�tu�onele studentenhuisves�ng, bij voorkeur op de campus. Wij hebben ook een plotselinge toename van het aantal te koop aangeboden verkamerde panden gezien vanaf begin 2024.

Die plotselinge toename is inmiddels ook weer weggeëbd. Bovendien zien we dat veel van de panden die ook daadwerkelijk verkocht zijn ook door de nieuwe eigenaar als studentenhuisves�ng uitgebaat worden. Dit geldt vooral voor de grotere panden. We zien nog niet veel voorbeelden van panden die terugvloeien naar de reguliere woningvoorraad. Dat hebben we alleen gezien voor enkele huizen die een aantal jaren geleden door ouders zijn aangekocht en waarvan de kinderen inmiddels zijn afgestudeerd. We zien dan ook geen reden om aan te nemen dat het aantal studentenkamers plotseling zorgwekkend afneemt. Daarbij is ook het aantal inschrijvingen bij de TU gedaald met een groter aantal dan de afname van het aantal kamers en belangrijker, het aantal panden dat terugvloeit naar de reguliere woningvoorraad is minimaal ten opzichte van het aantal panden dat in de afgelopen jaren, al dan niet legaal, aan de woningvoorraad is ontrokken en is verkamerd of via de hospita-regeling is bewoond door studenten.

We zien nog wel een aantal andere trends zich meer voordoen dan voorheen als gevolg van de nieuwe regelgeving, bijvoorbeeld: • verkamerde panden worden in een aantal gevallen verder opgesplitst in meer, kleinere kamers om verlies aan rendement te compenseren; • verhuurders kiezen ervoor om bij voorkeur ouderejaars te selecteren voor vrijgekomen kamers; dit om op kortere termijn kamers leeg te kunnen krijgen bij eventuele verkoop; • een aantal verhuurders kiest voor buitenlandse studenten die minder goed de weg naar instanties kennen; • mogelijk zorgen lagere inkomsten voor verhuurders dat ook de investeringen in onderhoud en verduurzaming (en wellicht veiligheid) verder onder druk komen; verpaupering van panden zien we helaas nog steeds toenemen. Bovenstaande ontwikkelingen hebben uiteraard nega�eve gevolgen voor de betrokken studenten: zij kunnen zich uitgebuit voelen en minder het gevoel hebben ook een verantwoordelijkheid naar hun omgeving te hebben, wat ook weer effect hee� voor de lee�aarheid voor vaste bewoners. De meeste van de hierboven beschreven nega�eve ontwikkelingen zien we vooral optreden bij verkamerde panden in handen van bepaalde investeerders. Het lijkt ons niet juist om de vermeende afname van studentenkamers toe te schrijven aan de nieuwe regelgeving, maar deze regelgeving juist te gebruiken waarvoor die bedoeld is. Belangrijk punt voor

ons is om in een aantal straten en buurten in Del� de verstoorde balans tussen student-bewoners en vaste bewoners te herstellen. Regel dat studenten die een kamer echt nodig hebben om te kunnen studeren (bijvoorbeeld meer dan 45 minuten reizen per OV vanaf TU wonen) voorrang krijgen bij toewijzing 4. Zorg daarbij voor een eerlijke toewijzing (niet-discriminerend zoals in de Wet goed verhuurderschap staat). Op�maliseer het informa�e- en toewijzingssysteem zoals bij Kotwijs in België. Woningsplitsing Over woningsplitsing merken we op dat er situa�es denkbaar zijn waarin studenten of jongeren profijt kunnen hebben van woningsplitsing, maar dat overwegend (meer vermogende) niet-studenten worden gehuisvest in deze kleine appartementen. Panden worden niet alleen opgesplitst, maar er wordt ook een zo rendabel mogelijk woonoppervlak gecreëerd: aanbouwen, opbouwen, terrassen om de bovenste woningen een buitenoppervlak te geven, enzovoort. Hier hebben we vaak slechte ervaringen mee. Het op�maliseren van rendement bij verhuur betekent vaak ook dat hoge huren voor een hoog verloop zorgen of tot short-stay-ach�ge situa�es leiden 5. Ervaringen met verkamering en Airbnb leren dat dit de leefsitua�e in een straat of buurt verder onder druk zet. Daarbij staat het op�maliseren van rendement meestal op gespannen voet met de bereidheid om te investeren in verduurzaming, een andere hoge prioriteit.

We zien ook een wildgroei ontstaan van ondernemingen die een nieuwe markt zien: van websites die je begeleiden bij het splitsen van aangekochte panden en het berekenen en op�maliseren van rendement tot bedrijven die aankoop en verbouw bij splitsen gedeeltelijk kunnen financieren en eventueel zelfs par�ciperen bij het uitbaten van een gesplitst pand. Woningsplitsing dreigt daarmee het nieuwe verkameren te worden. We hebben dergelijk entrepreneurship eerder gezien met verkamering en vakan�everhuur en al�jd zijn het buurtbewoners die de nega�eve effecten hiervan ondervinden. Het mag duidelijk zijn dat we huiverig zijn voor deze ontwikkeling. Nader onderzoek van de mate waarin woningen worden gesplitst en gebruikt is nodig om goed de ontwikkelingen te kunnen duiden en zonodig bij te sturen. Conclusie Nieuwbouw van en transforma�e van niet-woningen naar studentenhuisves�ng hebben de voorkeur. Nieuwbouw op de campus hee� daarbij onze voorkeur. Naast het bijbouwen kunnen studentenwoningen ook worden toegevoegd door het beter benuten van de bestaande voorraad. In Del� is echter op veel plekken reeds sprake van een verstoorde balans tussen vaste bewoners en kamerbewoners: intensiever gebruik van de bestaande voorraad is op die plekken niet verantwoord. Een versoepeling van de regels voor verkamering of woningvorming wijzen wij af.

Daarbij verzoeken wij nogmaals om een nadere analyse en kwantitatieve onderbouwing van de problematiek zoals benoemd in de motie met betrekking tot de Woonvisie 2023-2028 en ook naar de vraag of na verkoop van huurwoningen deze ten goede komen aan bijvoorbeeld starters of gezinnen (die deels door eerdere verkamering minder kansen kregen) of dat deze woningen doorverkocht zijn aan verhuurders.

4

Alhoewel studenten een kamer binnen de studiestad prefereren, wordt het steeds duidelijker dat het niet realis�sch is om in deze gespannen woningmarkt het tekort aan studentenhuisves�ng alleen in de eigen studiestad op te lossen. Er zal ook regionaal gekeken moeten worden naar oplossingen en dit biedt overigens ook grote kansen voor gemeenten. Zie ook htps://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-33104-31.html 5 Zie bijvoorbeeld Amsterdamse verhuurder gebruikt truc om woning toch �jdelijk te verhuren: ‘Als dit mag, is het hek van de dam’ | Het Parool