PUK Van Hasseltlaan

Plan Uitwerkingskader (PUK) van Hasseltlaan Versie 13.06.2023

PUK - van Hasseltlaan

De Van Hasseltlaan in de wijk Buitenhof is een groot studentencomplex (845 studenten in 694 wooneenheden) uit 1974. De onderhoudsstaat is matig. DUWO wil het complex daarom grootschalig gaan herontwikkelen en extra woningen toevoegen, wat niet past binnen het huidige bestemmingsplan. De gemeente begrijpt het nut en noodzaak van een herontwikkeling en ziet hierin ook kansen om een ​​belangrijke bijdrage te leveren aan het grote tekort aan studentenhuisvesting in Delft en iets toe te voegen aan de buurt. In dit Plan Uitwerkingskader (PUK) is aangegeven met welke ambities en onder welke randvoorwaarden de gemeente wil meewerken aan een bestemmingsplanwijziging op deze plek. Dit PUK is gebaseerd op bestaand beleid, doorvertaald naar deze specifieke locatie. Het PUK is geen plan en vormt het vertrekpunt voor het gesprek met de initatiefnemer.

Karakteristiek van de Van Hasseltlaan Positie in de stad

Massaliteit en barrière

Goed bereikbaar

Het plangebied is gelegen aan de Buitenhofdreef, in een groene wijk, met voorzieningen om de hoek.Het complex van de Van Hasseltlaan bestaat uit een rommelige verzameling van stempelgebouwen, met hoogtes die een sterk contrast met de omgeving creëren. Het gebied functioneert als een zelfstandig ensemble binnen de wijk en ziet er ook zo uit.

Bouwhoogtes en zichtlijnen Slechte sociale veiligheid

De studentenwoningen staan als een uitzondering tussen de woningen en appartementen in de zuidelijke Buitenhof. Door (het fietspad langs) de Kruithuisweg zijn ze zeer goed verbonden met de TUcampus. De toekomstige Gelatinetunnel en -brug verbeteren deze verbinding verder. Via de Buitenhofdreef (tram) is er een uitstekende verbinding naar voorzieningen en het centrum van Delft.

Menselijke schaal

Positie in de wijk

Onvoldoende

Groen-blauw draagt aan verkoeling en soorten Zwak

Kijkgroen

Leefbarometer, bron: BZK In de buurten ten noorden van de van Hasseltlaan staat de leefbaarheid onder druk. Bewoners voelen zich daar vaker onveilig, er is armoede en de sociale binding met de buurt is door hoge doorstroming laag. Binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid & Veiligheid wordt daarom gewerkt om van Delft West een veilige en gezonde plek te maken om te wonen en te werken.

Lage sociale veiligheid

Wijk entree verkeer gedomineerd

Verbindingen

De monotone gebouwen hebben weinig entrees en er zijn weinig ontmoetingsplekken. Dat maakt dat het complex een anoniem karakter heeft.

Buitenhofdreef als groene boulevard

Entres en levendigheid Stadsrecreatieve groenblauwe structuur

ecologische waarden

Oost-west water verbinding door lange duiker

Groenblauw netwerk en ecologie Gesloten plinten

Parkeer voor het gebouw

Anonimiteit

Buitenhof is een kenmerkend voorbeeld van een grootschalige oplossing voor de woningnood in de jaren ‘60. Het plan waarop de bestaande wijk gebaseerd is, werd niet integraal gerespecteerd. De orthogonale opbouw van de woonbuurten en de Buitenhofdreef ontworpen als een aparte groene schuin zijn nog steeds zichtbaar. Door “fouten” in de uitvoeringsfase zijn de herkenbaare groene voortuinen langs de Buitenhofdreef deels verloren gegaan.

Ontwikkelgeschiedenis Geblokkeerde stoepen door fietsen

Groene voortuinen als verblijfsruimte

Weinig (zichtbare) entrees

De gebouwen worden aan alle kanten omgeven door een groene zoom.

Stedenbouwkundige “fout”

Bestemmingsplan Voor de locatie geldt het vigerend bestemmingsplan Buitenhof (vastgesteld 28-02-2009), waarin de bestaande situatie is bestemd. De locatie, een archeologische waardevol gebied, heeft de bestemming ‘wonen’ en in het bestemmingsvlak zijn er vier bouwvlakken opgenomen. Deze bouwvlakken hebben een maximale bouwhoogte van 3 lagen, twee keer 8 lagen en één keer 17 laags. Water en verkeer zijn apart bestemd, net als de ecologische zone.

Diagoonwoningen - cultuurhistorisch element

Ontmoeting gestimuleerd door het inrichting van de private buitenruimte als openbare ruimte

Relatie privé-openbaar bepaald door de bewoners

Visie & Ambitie Tussen 2023 en 2035 zal hier een fijne, nieuwe woonomgeving voor studenten en deels ook andere doelgroepen worden gerealiseerd. In de visie van de gemeente moet deze ontwikkeling niet alleen waarde hebben voor de locatie zelf, maar ook voor de buurt en de stad. Deze ambities zijn in dit hoofdstuk benoemd en ondersteund met enkele inspirerende beelden. Deze ambities zijn niet vrijblijvend, als gemeente zullen wij hierop sturen. Aan DUWO de opgave om daar zorgvuldig invulling aan te geven.

5. Zorgvuldig ingepast in de buurt De Van Hasseltlaan is goed geïntegreerd in zijn omgeving zowel ruimtelijk als programmatisch. De buurt heeft op een eigentijdse wijze aansluiting met De Verzetstrijdersbuurt, een woonwijk met grondgebonden woningen met een kleinschalige architectuur.

1. Studenten en young professionals, zelfstandig en ook samen

6. Wilhelminalaan een aantrekkelijke entree voor de Verzetstrijdersbuurt

Van Hasseltlaan is een mooie locatie voor studenten om buiten de campus te wonen. De woningen zijn toekomstbestendig en ze passen bij verschillende bewoners en hun levensfase. Een mix van soorten woningen en gemeenschapelijke ruimtes dragen bij aan sociale duurzaamheid.

Aan de Buitenstede komt een aantrekkelijke entree voor de bewoners van de Verzetstrijdersbuurt. Door een voorkant met plintfunctie en bomen toe te voegen wordt een aangename openbare ruimte gecreëerd. De entree krijgt een menselijke maat en vormt een prettige route naar de woonbuurt en het park.

2. Voetgangers en fietsers voorop De Van Hasseltlaan is een autoluw woonerf waarbij het autoverkeer van het langzaam verkeer is gescheiden. Parkeeroplossingen worden op één plek geclusterd om meer ruimte te bieden voor wonen, ontmoeting en groen. Het project anticipeert op toekomstige mobiliteitsoplossingen.



 Lokale opgaven koppelen

 

In Delft wordt het bedacht en gemaakt / Inclusief werken

 

Delft is historie

7. Levendige boulevard verbonden Lokale opgaven koppelen hart Lokale opgaven koppelen met het Delft is natuur

De nieuwe bebouwing levert een bijdrage aan het stedelijke karakter van de Buitenhofdreef Duurzaame gezonde leefomgeving door voorgevels en plinten met een stedelijke Delft is natuur programma. Hierdoor vormt het gebied Voorzieningen voor iedereen Delft is natuur tegelijkertijd een aantrekkelijke bestemming Duurzaame gezondeén leefomgeving een aantrekkelijk verblijfsgebied. Door de In Delft wordt het bedacht en gemaakt/ inclusief werken Duurzaame gezonde leefomgeving verbindingen tussen het achterliggend park, het hart en de Buitenhofdreef in samenhang te Voorzieningen voor iedereen Delft is een stad Voorzieningen voor iedereen ontwerpen wordt de gastvrije levendigheid in de openbare ruimte In Delft wordt het bedacht en bevorderd. gemaakt/ inclusief werken Delft is historie Delft is historie

3. Ontmoetingsruimte in het hart De Van Hasseltlaan biedt haar bewoners de omgeving waar de doelgroep, studenten, young professionals en starters, om vraagt. De mooi ingerichte binnen- en buitenruimtes vormen samen een levendige omgeving die goed past bij de toekomstige bewoners.

 

4. Versterken van de groen en blauwe kwaliteiten

In samenspel met haar omgeving draagt het nieuwe complex bij aan de leefbaarheid, lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Barrieres in het hoofd- en fijnmazig ecologische netwerk worden voorkomen. Dit is juist met deze aanzienlijke toevoeging van (kleine) wooneenheden in onze -steeds drukker, warmer en groter wordende stad- cruciaal. Door natuur- en klimaatadaptatie onderdeel te laten zijn van gebouw en omgeving ontstaat een aantrekkelijke en aangename buurt waar mens, flora en fauna samen hun plek vinden.

   

Eigendomgrens Harde rooilijn Indicatieve rooilijn Aansluiting qua hoogte Entree Lokale looproutes

In Delft wordt het bedacht en gemaakt/ inclusief Inclusiefwerken wonen

Oost-west verbindingen

Delft is een gastvrije stad Delft is een gastvrije stad

Maximale bouwvlak

Stad van korte afstanden

Inclusief wonen 8. Een toekomstbestendige en gezonde Voorbeelding in architectuur Inclusief wonen leefomgeving Stad van korte afstanden Het nieuwe complex is toekomstbestendig en wordt Stad van korte afstanden ontworpen vanuit een circulaire gedachte. Het complex Voorbeelding in architectuur Voorbeelding in architectuur ondersteunt een gezonde leefomgeving door milieu-

9. Delftenaren maken de stad!

aspecten zoals bijvoorbeeld hittestress, geluid en luchtkwaliteit goed te borgen in het ontwerp. Kortom een plek die in haar omgeving bijdraagt aan het welzijn van haar bewoners.

Ontmoetingsruimte Levendige plinten Versterking van de ecologische zone Groene verbindingen met het park Ecologische waardevol landschap structuur Ecologische zone Park

Het ruimtelijk beleid van Delft is samen te vatten in 10 principes voor het bouwen in Delft. De pictogrammen geven aan aan welke beleidsprincipes de ontwikkeling van de Van Hasseltlaan bijdraagt. Lokale opgaven koppelen

Delft is verbonden Delft is een gezonde en In Delft wordt het bedacht en gemaakt / Inclusief werken met natuur verbonden stad met voorzieningen voor iedereen

Delft wordt het bedacht en gemaakt

Stad is de stad van korte afstanden

Delft is historie

Delft is duurzam en energieneutraal

Delft, wonen voor iedereen

Delft is creativiteit en innovatie

Delft is een gastvrije stad

Uitwerking van de Ambitie In dit hoofdstuk zijn de ambities nader toegelicht. Deze ambities zijn gebaseerd op het vastgestelde beleid (De 10 Delftse Principes), doorvertaald naar deze plek. Om als gemeente te kunnen sturen zijn concrete randvoorwaarden opgesteld. Daar waar de gemeente ruimte ziet om van beleid af te wijken, zijn onderzoeksvragen geformuleerd. De antwoorden op deze onderzoeksvragen kunnen dienen als onderbouwing voor het gemotiveerd afwijken van beleid. Ook zijn er verdiepingsvragen geformuleerd die gaan over de kwaliteit van de ontwikkeling. De antwoorden op deze vragen helpen bij de verder uitwerking voor het voeren van het goede gesprek en het maken van de juiste afweging. Dit zal DUWO niet altijd alleen kunnen. Daar is het gesprek voor nodig met de gemeente, maar ook met belanghebbenden, want samen maken we de stad!

1. Studenten en young professionals, zelfstandig en ook samen

starters bij voorkeur uit de wijk, ziet de gemeente ook mogelijkheden op deze locatie.

De gemeente heeft de ambitie om tot 2026 2.500 studentenwoningen te realiseren en nog eens 1.000 tot 2030. Een bijdrage aan deze kwantitatieve opgave door verdichting op deze plek kan alleen als ook wordt ingezet op een kwalitatieve impuls voor deze doelgroep. Deze doelgroep heeft behoefte aan een toekomstbestendige, moderne woonomgeving waarin je je eigen plek hebt, maar ook elkaar kan opzoeken. In Delft zetten we in op onzelfstandige eenheden. Deze dragen optimaal bij aan sociale interactie. In het huidige stelsel zijn deze echter slecht financierbaar. Landelijk wordt gewerkt aan betere randvoorwaarden (WWSO). Ook zelfstandige woningen gekoppeld aan gemeenschappelijke ruimtes faciliteren ontmoeting en gaan eenzaamheid tegen. Kwalitatief goede collectieve binnen- en buitenruimtes zijn daarbij een must, bijvoorbeeld voor spontane ontmoetingen, eten, studie of het vieren van een verjaardag. En hoe meer bewoners, hoe meer verjaardagen er plaats zullen vinden!

Randvoorwaarden • Een goede programmatische mix: voorkeur voor 60% studette, deels in de vorm van STING* (minimaal 10% totaal), 27% studio, 13% appartementen, met ruimte in het ontwerp voor herprogrammering naar onzelfstandig; • 5% bestemmen voor starters (niet-studerende jongeren 18-27 jaar), met inzet van 5-jarige jongerencontracten. Verdiepingsvragen • Welke mogelijkheden zijn er om een aandeel onzelfstandige units te realiseren bij tijdige herziening WWSO en subsidie/toeslagenstelsel? • Kan een groter aandeel van de studettes als STING gerealiseerd worden? • Welke mogelijkheden zijn er voor de 5% woningen voor niet-studerende jongeren voor jongeren uit de wijk? • Op welke manier kan hier worden verdicht met aandacht voor de leefbaarheid? Denk aan clustering, of spreiding van doelgroepen over het complex.

2. Voetgangers en fietsers voorop

Delft zet in op gemengde woonmilieus om de sociale veiligheid en leefbaarheid te verhogen. Dat geldt ook voor deze locatie, waar zich nu al een aanzienlijke concentratie van studentenhuisvesting bevindt. Dit vraagt om een goede mix van verschillende woningtypes en groottes. In Delft is een grote vraag naar woonruimte voor MBO-studenten, young professionals en starters (o.a. uit de wijk). De eerste twee doelgroepen worden al gehuisvest door DUWO. Voor de laatse doelgroep,

In Delft wordt prioriteit gegeven aan voetgangers en fietsers; voor veel studenten de vervoersmiddelen om zich te verplaatsen. Vanaf de Van Hasseltlaan is de campus van de TU Delft ondanks de relatief grote afstand goed bereikbaar voor fietsers (bijvoorbeeld via de fietsroute langs de Kruithuisweg). In de toekomst wordt de campusbereikbaarheid met de fiets verbeterd door de komst van o.a. de Gelatinebrug over de Schie. Daarnaast ligt de locatie op een steenworp afstand van een tramhalte en een supermarkt, waardoor de verbinding met openbaar vervoer (o.a. richting het treinstation) en dagelijkse voorzieningen nabij zijn. De ontwikkeling op deze plek moet fietsen en wandelen bevorderen. De buitenruimte blijft zo veel mogelijk

*STING (studio in gemeenschappelijkheid) combineert eigen sanitaire- en keukenvoorzieningen per verhuureenheid met een gemeenschappelijke woonkeuken. Op deze manier worden de voordelen van een zelfstandige studio (rendabele huurprijs en recht op huursubsidie) gecombineerd met de voordelen van gemeenschappelijk wonen (sociale cohesie, bestrijden eenzaamheid).

vrij van geparkeerde fietsen. Zichtbare, inpandige fietsenstallingen, die op een toegankelijke wijze te bereiken vanaf de woning en de weg, zijn daarbij essentieel en looproutes voor voetgangers moeten veilig en aantrekkelijk zijn. Dit komt samen in een opgave voor het aanbieden van mobiliteitsvoorzieningen voor de bewoners en bezoekers, het ontwerp van de buitenruimte, de positionering en oriëntatie van gebouwen en functies in de plint.

Verdiepingsvragen • Op welk wijze kan de herontwikkeling van de Van Hasseltlaan positief bijdragen aan de mobiliteitsbehoeften van studenten?

3. Ontmoetingsruimte in het hart Studenten en young professionals hebben in hun woonomgeving behoefte aan voldoende en kwalitatief hoogwaardige ruimte voor ontmoeting, zowel binnen als buiten. Deze ruimten kunnen centraal in het plan worden gerealiseerd. Het centrum ligt als collectieve ruimte in de luwte t.o.v. omliggende buurtjes maar is wel goed toegankelijk en te doorkruisen. Het “kloppende hart” van het complex sluit aan bij de levensstijl van de bewoners, bijvoorbeeld met buitensporten, terrassen, mooie tuinen en collectieve aangrenzende functies, zoals studieruimtes of gezamenlijke eetzalen. Het vergroten van eigenaarschap vergroot de leefbaarheid van dit gebied.

Ondanks de focus op voetgangers en fietsers, is er sprake van een bepaalde mate van autobezit en -gebruik onder studenten, young professionals en starters. Het streven is om niet meer parkeerplaatsen te maken als nodig. Het huidige beleid biedt al ruimte om af te wijken van de parkeernormen onder voorwaarden, bijvoorbeeld deelmobiliteit. Het is de uitdaging om dit zodanig in te passen dat de leefbaarheid van de locatie en de omgeving niet onder druk komt te staan. Een compacte, gebouwde parkeeroplossing voor de studenten en bezoekers als onderdeel van de herontwikkeling ligt daarom voor de hand. Daarnaast zullen er bij een dergelijk groot aantal woningen met grote regelmaat verhuizingen plaatsvinden of worden er dagelijks bestellingen bezorgd. Een goede inpassing van deze logistiek verkeersstromen op de locatie is daarom essentieel voor de herontwikkeling van de locatie. Randvoorwaarden • Het parkeren van auto’s moet worden geclusterd in een flexibel, bruikbaar, goed ingepast en duurzaam parkeergebouw. • Verhuisbusjes, bestelauto’s, (deel-)scooters en flitsbezorgers (i.e. logistiek vervoer) blijven zoveel mogelijk aan de randen van de ontwikkellocatie, met voldoende opstelruimte om geen overlast te veroorzaken.

Onderzoeksvragen • Hoe kan op basis van een Mobiliteitsplan een alternatieve toepassing van de parkeernormen (ten opzichte van het geldende parkeerbeleid) worden gemotiveerd, zonder dat dit gevolgen heeft voor de parkeersituatie in de directe omgeving? Dit Mobiliteitsplan kan bijvoorbeeld ingaan op cijfers met betrekking tot het autobezit en -gebruik van de beoogde doelgroep, het gebruik van de huidige parkeervoorzieningen door bewoners en bezoekers op maatgevende momenten, deelmobiliteit en initiatieven voor goede fietsparkeervoorzieningen.

Binnen- en buitenruimtes gericht op het actieve en sociale leven van studenten en jongeren. Ontmoeting in een groene omgeving

De parkeeroplossing zal van grote invloed zijn op de mogelijkheden voor ontmoetingsruimten in het complex. Ongeacht de parkeeroplossing moet het binnengebied vrijgehouden worden van gemotoriseerd verkeer en blinde gevels moeten worden voorkomen. Randvoorwaarden • Realiseer in de buitenruimte een centrale ontmoetingsplek als kloppend hart voor studenten en young professionals; Verdiepingsvragen • Hoe kan de bebouwing samen met de buitenruimte een uitnodigend ruimte voor ook de mensen uit de wijk scheppen zonder overlast te oorzaken? • Wat is de juiste schaal van ontmoetingsruimten?

•

Hoe kan je een goede leefbaarheid, gemeenschapszin en eigenaarschap in de buitenruimte organiseren?

4. Versterken van de groene en blauwe kwaliteiten

De locatie aan de Buitenhofdreef/Van der Slootsingel is een groene entree richting het buitengebied. In verband met de ecologische kwaliteiten wordt bebouwing zoveel mogelijk op ruime afstand gepositioneerd. Op deze manier biedt de groene ruimte plek voor ontmoeting en blijft de functie gewaarborgd (bijvoorbeeld het in stand houden van vleermuisvliegroutes). De bebouwing en de boomstructuren begeleiden en omarmen de open collectieve buitenruimten. Aan de zijde van de Wilhelminalaan wordt voldoende afstand genomen om ruimte te geven aan de bestaande groenstructuur. De groene entree naar het westelijke park wordt versterkt door het plaatsen van bomen en kan worden begeleid door nieuwe bebouwing. Aan de parkzijde (westzijde) moet zorgvuldig worden nagedacht over de overgang van de studentenwoningen naar het park (invulling begane grond, entree) en de betekenis van het park voor alle omwonenden. Dit is een belangrijk onderwerp voor het gesprek met de buurt.

Ecotoren, groene gevels, voorzieningen voor fauna aan en om gebouwen geveltuintjes

De locatie wordt aan vier kanten omzoomd door groen, de buurt kent veel groene plekken en aan de noordzijde loopt een watergang. Dit groen en blauw is van grote waarde voor de leefbaarheid, zorgt voor verbinding met ontmoetingsplekken in de omgeving en geeft verkoeling. Dit groen en water is niet alleen van grote waarde voor de mens, maar ook voor dieren en planten. Bij elke ontwikkeling in Delft zijn er kansen om bij te dragen aan het versterken van de biodiversiteit en een klimaatadaptieve omgeving. Dit kan o.a. door het groene karakter te benadrukken en de ecologische waarde versterken. Denk hierbij aan het aanbrengen van meer diversiteit in begroeiing, zodat er een biotoop wordt gecreëerd die aantrekkelijk is voor de doelsoorten (dit zijn vogels - zowel gebouwbewonend, boombewonend als struweelbewonend, amfibiën, grondgebonden zoogdieren, insecten en vleermuizen, in het bijzonder laatvliegers en meervleermuis). De verdichting op deze plek heeft gevolgen voor het te bebouwen oppervlak. Om voldoende groene ruimte te behouden worden de bestaande parkeerplaatsen op het maaiveld geclusterd in een compact parkeergebouw. De verdichting is van een zodanige omvang dat bebouwing mogelijk deels in de ecologische zone wordt geprojecteerd.

Om de structuur van deze zone zoveel mogelijk te respecteren en zo min mogelijk afbreuk te doen aan haar functie is gezocht naar een plek waar eventueel bebouwing kan worden toegevoegd. Maar ook met deze handreiking is bebouwing in de ecologische zone is niet zonder meer mogelijk. Dit vraagt van de initiatiefnemer een extra inspanning voor compensatie, natuurinclusiviteit en klimaatadaptief ontwerp. De ambities en toetsingscriteria voor natuurinclusiviteit zijn opgenomen in het Kader natuurinclusief bouwen.

Onze steden zijn kwetsbaar voor de gevolgen van klimaatverandering. Flinke hoosbuien zorgen voor schade en wateroverlast. Dat gebeurt soms korte tijd, later gevolgd door de negatieve effecten van langdurige droogte en hitte. Dat betekent dat het plan o.a. getoetst wordt aan de klimaatadaptatiestrategie en de uitwerking hiervan van de gemeente Delft. Het thema klimaatadaptatie is onderverdeeld in vier thema’s: gevolgen van overstroming, wateroverlast, hitte en droogte. Uitgangspunt is dat natuurlijke systemen maximaal worden benut bij het tegengaan van hemelwateroverlast, hittestress, bodemdaling en droogte.

Koelen door verhogen groenaandeel, gevarieerde beplantigzones, soorten en typen, groene oevers en natte biotopen, (tijdelijke)waterbuffer

Hemelwater dat in het plangebied valt, wordt waar mogelijk gebruikt in het plangebied zelf. Dit kan door het achtereenvolgens vast te houden, te bergen en als laatste vertraagd af te voeren. Op die manier wordt overbelasting van de omgeving en het afvoernet (piekspons) voorkomen. Én het water blijft gedurende die tijd bruikbaar voor bijvoorbeeld groen of als buffer in geval van droogte (bergings- of duurspons). Droogte kan de werking van het natuurlijke systeem verstoren. Dit dient te worden voorkomen.

Randvoorwaarden • Verdichting op deze locatie vraagt een bovengemiddelde inspanning op een natuur inclusief en klimaatdaptief ontwerp. De hoeveelheid groene ruimte op het maaiveld blijft tenminste gelijk (nu ca. 30% van het totale maaiveld). • Het plan levert een bijdrage aan de groene woonsfeer voor het complex zelf en de omgeving door groenblauwe oppervlakte (bebouwing en buitenruimte). Een landschappelijk inrichtingsplan is hier nodig. • Verdichting op de afgebakende plek waar eventueel bebouwing in de ecologische zone mogelijk is vraagt om compensatie. Er moet een stevige motivering aan ten grondslag liggen waaruit blijkt dat er geen alternatieven zijn. Ook waar en hoe gecompenseerd wordt, inclusief het effect van de voorgestelde ingreep op het functioneren van de ecologische structuur moet inzichtelijk worden gemaakt. • Bebouwing houdt voldoende afstand tot te behouden of nieuw aan te planten bomen zodat deze goed tot wasdom kunnen komen. • Behoud van boomstructuren aan de Buitenhofdreef, Van der Slootsingel en Wilhelminalaan. • Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid is een boombesparend plan. Kappen van grote bomen is ter voorkoming van hittestress niet toegestaan. Als dat niet mogelijk is, is compensatie een verplichting. Dit zal voor deze locatie binnen het plangebied moeten worden gerealiseerd, gezien de omvang van de locatie.

• Watercompensatie wordt zo veel mogelijk integraal gerealiseerd in of nabij plangebied om de groen blauwe structuur te versterken. • Er mag niet over de bestaande duiker worden gebouwd. De water verbinding oost-westrichting mag niet onderbroken worden door de eventuele bebouwing. • De strook langs de Van der Slootsingel en de bebouwing bestaat uit een oeverzone (zonder paden en/of verharding) met een minimale breedte van 5 meter. Het talud heeft een verhouding van minimaal 1 op 3 (ivm beheer). • Langs de Buitenhofdreef wordt de zone van 15 à 20 meter ingericht met beplanting ten behoeve van de doorgaande ecologische verbinding. Ook de hoek met de van der Slootsingel hoort hierbij. • Het plangebied wordt ‘rainproof’ ingericht, zodat bij een extreme bui (90 mm in één uur) geen schade optreedt aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. • Koeling van gebouwen leidt niet tot opwarming van (verblijfs)ruimte in directe omgeving. • In geval van toepassing van een ‘open’ warmte/ koudesysteem, waarbij grote hoeveelheden water op de riolering worden geloosd, dient het rioleringssysteem hierop te worden doorgerekend. Verdiepingsvragen • Hoe wordt invulling gegeven aan het Kader natuurinclusief bouwen en op welke wijze wordt ingezet op de realisatie van de juiste biotopen of leefgebieden voor de icoonsoorten van dit gebied?

• • •

•

Maak inzichtelijk met welke maatregelen hittestress en verdroging tegen worden gegaan (conform klimaatadaptief bouwen). Hoe maakt klimaatadaptatie onderdeel uit van de ontwikkeling? Wat is de wateropgave als gevolg van de verdichting (watersleutel op www.hhdelfland.nl) en op welke manier kan dit worden ingepast in de ontwikkeling? Let op: de gemeentelijke eis komt niet overeen met de watersleutel van Delfland. Aan beiden moet worden voldaan. Is er ruimte voor extra open water in het plangebied? Door bijvoorbeeld het verkorten van de duiker? Zijn er andere alternatieven voor open water?

5. Zorgvuldig ingepast in de buurt Renovatie en herontwikkeling van zo’n groot aantal woningen is ingewikkeld en kostbaar. Dat is financieel alleen mogelijk door woningen toe te voegen. De ontwikkelstrategie van DUWO gaat uit van een start met nieuwbouw zodat studenten kunnen doorschuiven, waarna de bestaande bebouwing kan worden aangepakt. Deze uitgangspunten van DUWO (nieuwbouw buiten de bestaande footprint en verdichting) betekent dat de positionering van de bebouwing ten opzichte van de openbare ruimte en bestaande bebouwing zal veranderen. Dit vraagt om een ander soort bebouwingstypologie. Compacte bebouwing, met slimme oplossingen voor meervoudig ruimtegebruik en bruikbare buitenruimten.

Diepten van de gevels, samenstelling van hoogten, stedelijke uitstraling met een menselijke schaal

In de Ruimtelijk Functionele Verkenning (RFV, 2019) wordt aan de Buitenhofdreef ruimte gezien voor enige verdichting. Het voorkeursmodel van de RFV gaat uit van een aantal essenties die ook voor de Van Hasseltlaan leidend zullen zijn, waaronder: • de Buitenhofdreef als groene laan met groene ‘voortuinen’ aan de dreef, • versterken doorgaande groen- en waterstructuur, • aansluiten bij verkavelingsrichting van de buurt en afzonderlijke buurten met een eigen hoogteaccent. Beleving op ooghoogte, bezonning en privacy spelen een belangrijke rol bij de zorgvuldige inpassing. Er wordt een lagere bebouwing voorgesteld aan de randen van de locatie, met ruimte voor een hoogteaccent iets achter die eerste lijn. Dat betekent dat de maximaal mogelijke toevoeging van woningen in het gebied mede afhankelijk is van deze ruimtelijke inpassing.

Randvoorwaarden • Bebouwing wordt georganiseerd rondom een collectieve binnentuin voor ontmoeting als basis; • De bebouwing staat in de verkavelingsrichting van de buurt, aan de Buitenhofdreef levert dit scheggen op die ruimte voor groen en lucht geven. • Het complex heeft een basisbouwhoogte van 5 bouwlagen aan de Buitenhofdreef en maximaal 6 bouwlagen aan het park (zie dwarsdoorsnede, fig.1: middelhoog aan het park (maximaal 6 bouwlagen) • Langsdoorsnede (fig.2): een compositie van verschillende bouwhoogtes bovenop de basis met de mogelijkheid voor drie hoogteaccenten. • Duidelijke hiërarchie voor de hoogteaccenten om de kwaliteiten van elke plek te versterken: 1. Hoek Buitenhofdreef/Van der Slootsingel markeert de hoofdentree en de verbinding met de stad en de buitengebied (maximaal 17 bouwlagen). 2. Hoek Buitenhofdreef/Wilhelminalaan markeert de entree in de woonbuurt (maximaal 11 bouwlagen). 3. Accent langs de Buitenhofdreef ondersteunt het stedelijk karakter van de Buitenhofdreef. • De afwisseling in bouwhoogte kan aan de Buitenhofdreef groter zijn dan aan de parkzijde om aan te sluiten bij het samenhangende karakter van de achterliggende buurt. • Zowel aan de straat als aan het kloppende hart liggen entrees.

fig. 1

fig. 2

Verdiepingsvragen • Onderzoek met profielen en impressies op ooghoogte de overgangen naar de bestaande bebouwing en openbare ruimten (zie ook ambitie over Wilhelminalaan en Buitenhofdreef). • Wat betekent deze nieuwbouw voor de privacy, bezonning en uitzicht van omwonenden in de buurt? Wat verandert er voor de buurt? • Onderzoek op welke manier het noordwestelijk In Delft wordt het bedacht en gemaakt / Inclusief werken gelegen gebouw van het complex kan bijdragen aan een betere balans in de verdeling van het programma over het gebied en in de ruimtelijke compositie van het ensemble. • Onderzoek de windhinder en toon aan dat er een aanvaardbare situatie ontstaat. Een setback kan hierbij een oplossing bieden.

6. Wilhelminalaan: een aantrekkelijke entree voor de Verzetstrijdersbuurt De Wilhelminalaan (aan de oostzijde de Buitenstede genaamd) is vanaf de Buitenhofdreef de entree voor de Verzetstrijdersbuurt, een buurt waar ruim 2.000 mensen wonen. Deze straat heeft een kleinschalig en groen karakter en vormt een belangrijke route voor bewoners naar de supermarkt, OV en de rest van

Delft. De uitstraling is anoniem en mede door het grote parkeerterrein vóór het studentencomplex ook sociaal onveilig. Door het verdichten van de Van Hasseltlaan zal de bebouwing dichter naar de straat komen. Daarnaast willen we de groenstructuur richting het park beter benadrukken door bomen aan te brengen langs de Buitenstede (zijde parkeerterrein). De entree wordt zo een veiliger ruimte voor de voetgangers. Het is daarbij van belang om vanuit de beleving van de straat te ontwerpen en aan te sluiten bij het kleinschalig karakter van de buurt.

Entree naar het park door de bebouwing en de bomen structuur

Randvoorwaarden • Afnemende bouwhoogte langs de Wilhelminalaan in de richting van de woonbuurt. • Voorkanten aan de Wilhelminalaan met entrees aan de straat. • De verbinding vanaf het kruispunt Buitenhofdreef/ Buitenstede wordt groen ingericht om een uitnodigende en schaduwrijke entree te maken richting het park. Verdiepingsvragen • Hoe kan het nieuwe profiel van de Wilhelminalaan het bestaande karakter van de straat versterken en tegelijkertijd een volwaardige verbinding vormen voor flora en fauna? Hierbij de functie van hoofdroute van/naar de wijk niet uit het oog verliezend.

7. Levendige boulevard verbonden met het complex De Buitenhofdreef vormt het gezicht van de buurt en de Van Hasseltlaan. De dreef heeft nu een anonieme uitstraling, met blinde plinten en een gebrek aan levendigheid. Ontwikkelingen aan de Buitenhofdreef, dus ook de Van Hasseltlaan, moeten worden ingezet om een levendige boulevard van de dreef te maken. Het gemeentelijk beleid gaat uit van het toevoegen van minimaal 10% van het totale volume aan werkfuncties bij nieuwbouw. Gezien de stedenbouwkundige opzet van dit complex is dat echter geen realistische eis op deze plek. Er wordt daarom iets minder ingezet op kwantiteit, maar juist op de ruimtelijke en programmatische kwaliteit. Ruimtelijk is het de opgave om een uitnodigende plint te realiseren die past bij een levendige en groene

boulevard. Dat betekent voorkanten aan deze zijde, een gestaffelde opzet met groene verbindingen naar het kloppend hart, aandacht voor hoeken en een passende massa en architectuur. De begane grond wordt zodanig gebouwd dat deze flexibel indeelbaar is en eenvoudig is aan te passen als verandering nodig is. De programmatische opgave zit in het realiseren van functies die levendigheid geven aan de Buitenhofdreef en die ruimte geven aan behoeften vanuit de buurt. Gezien de locatie in de stad kan worden gedacht aan kleinschalige vormen van wijkgebonden bedrijvigheid, zoals werkplekken (coworking spaces), horeca, werk/atelierwoningen, diensten op het gebied van persoonlijke verzorging en reparatie, maatschappelijke ontmoetingsruimtes of andere functies die studenten en buurt bij elkaar brengen. Er is geen ruimte voor retail. Randvoorwaarden • Maak, in gesprek met de gemeente, een plintenstrategie met daarin aandacht voor: de betaalbaarheid van de werkfuncties, het aantal m2 werkfuncties, programmering en de positionering van de werkfuncties, de bijdrage van de functies aan de buurt en de onderstaande onderzoeksvragen. • Aan de Buitenhofdreef wordt maximaal ingezet op levendigheid. Functies die minder levendig zijn, zoals een fietsenberging, wordt zo open mogelijk ontworpen; • Werkruimtes en verkeersruimtes op de begane grond krijgen voldoende hoogte (ca.

4,5 m); • Betaalbare ruimtes die flexibel zijn in geval van leegstand; • Functies in de plint hebben geen grote verkeeraantrekkende werking; • De hoek van de twee kruispunten hebben prioriteit voor het toevoegen van speciale functies in de plint om de levendigheid te vergroten; • Langs de Buitenhofdreef en Wilhelminalaan is in de plintruimte voor verschillende doeleinden: wonen, werken en kleinschalige voorzieningen;

Relatie tussen binnen en buiten ruimte, transparante plinten met programma en ontmoetingsplekken

Verdiepingsvragen • Zoek voor de programmering de samenwerking met ondernemers uit de buurt. Gebruik hiervoor het breed platform Delft West (vanuit het NP L&V). • Kan er samenwerking gevonden worden met de opgaven in de omgeving en met name langs de Buitenhofdreef? Bijvoorbeeld: Nieuwbouw Jumbo (Jumbo), renovatie Vijverhof (Habeon), renovatie Gillisbuurt (Woonbron), nieuwbouw “Wokmaster”. • Hoe kan het complex ontmoeting met de buurt stimuleeren?

8. Een duurzame en gezonde leefomgeving

Visuele verbinding met groen, goede bezonning binnen en buiten , een kwalitatief hoogwaardig groen systeem dat bijdraagt aan het welzijn van de bewoners

De fysieke leefomgeving moet bijdragen aan het welzijn van iedere Delftenaar. Voldoende (volwassen) groen, rust en ruimte voor sporten en verblijven dragen daaraan bij. Dit zal in het plangebied zelf een plek moeten krijgen, maar moet ook worden bekeken in relatie tot haar omgeving. De locatie grenst bijvoorbeeld aan de westzijde direct aan een park, wat kansen biedt voor ontmoeting en verbinding. Dit vraagt om goede verbindingen vanuit en door het complex met het park. Ook de overgang van de plint van de bebouwing naar het park en de ecologische zone speelt een belangrijke rol, bijvoorbeeld bij de sociale veiligheid (denk aan private buitenruimten en sociale ogen vanuit het Van Hasseltlaancomplex). De leefomgeving draagt bij aan de fysieke gezondheid van de inwoners door uit te dagen om te bewegen. Daarnaast hebben groen en water een positieve invloed op de mentale gezondheid. Het complex wordt over een langere periode gerealiseerd en opgeleverd. In het ontwerp wordt ingespeeld op de toekomst waarbij aspecten als circulair bouwen en een energieneutraal ontwerp vóór op het netvlies staan.

Randvoorwaarden • In de buitenruimte wordt ruimte gemaakt voor functies die bijdragen aan de sociale cohesie en (mentale en fysieke) gezondheid. • Een boomkroonbedekking van minimaal 30% ter bevordering van de koeling van de omgeving, een beter luchtmilieu, mentale en fysieke gezondheid. • Voor alle wooneenheden en bedrijfsoppervlakte zijn inpandige afvalruimtes verplicht om het logistieke bewegingen naar beneden te brengen en de manoeuvreerruimte te verminderen. Verdiepingsvragen • Stimuleert het gebouw om de trap te nemen? Om de fiets te pakken? Om te sporten en te spelen? Ook voor mindervaliden of personen met een beperking? • Welke invloed hebben de milieuaspecten van de Buitenhofdreef op de locatie en welke middelen kunnen worden ingezet om tot een gezonde leefomgeving te komen? Hoe ga je bijvoorbeeld om met ventilatie en beeldkwaliteit als er geluidsdichte gevels nodig zouden zijn? • Welke delen van de bestaande gebouwen kunnen worden hergebruikt? • Is het gebouw energieneutraal te maken? • Wat is de invloed van het stikstof-dossier op deze locatie? • Hoe wordt het parkje ten westen van de locatie nu gebruikt? Onderzoek de kansen die daar liggen om goed aan te sluiten en echt iets bij te dragen voor de buurt.

• Wordt er op bestaande gebouwen gebouwd? Dan in hoeverre de bestaande fundering kan worden gehandhaafd? • Zorg voor zoveel mogelijk geluidluwe gevels en geluidluwe (buiten)ruimtes (door bv. toepassing van gesloten, afschermende bebouwing) • Beperk factoren die het positieve effect van een geluidluwe zijde teniet kunnen doen, zoals geluid van andere bronnen dan verkeer (airco’s, warmtepompen, laden en lossen vrachtwagens, parkeren, horeca, sport- en speelvelden).

9. Delftenaren maken de stad! De verantwoording om het gesprek met belanghebbenden te voeren over deze ontwikkeling ligt bij Duwo. Als eerste stap zou het gesprek met de belangrijkste sleutelfiguren kunnen worden gevoerd, zoals VvE’s, directe buren (zowel bewoners als ondernemers) als andere bouw-ondernemers. Daarna (met eventuele aanpassingen van het plan) kan als tweede stap een brede participatiebijeenkomst voor de buurt en de wijk worden georganiseerd. De gemeente kan bij deze gesprekken de status en de keuzes die in dit PUK gemaakt zijn toelichten. Verdiepingsvragen Specifiek voor deze locatie moeten in ieder geval de volgende onderwerpen aan bod komen bij het gesprek met de buurt:

• • • • •

Welke opgaven zien omwonenden in hun buurt en hoe kan deze ontwikkeling daaraan bijdragen? Welke zorgen leven er bij omwonenden met betrekking tot deze ontwikkeling? Hoe kan deze ontwikkeling een win-win situatie opleveren voor DUWO en de buurt. Aan welke behoeften in de buurt kan deze ontwikkeling invulling geven? Betrek bestaande bewoners van de Van Hasseltlaan en de omliggende buurt bij de participatie. Wat missen ze nu, waar is sterke behoefte aan? Kunnen ontmoetingsfuncties ook relaties leggen naar de omwonenden? Welke kansen biedt deze ontwikkeling voor de omliggende buurten?

Samengevat: Locatiespecifieke beleidsafwegingen Voor alle Delftse ontwikkelingen geldt in de basis het ruimtelijk beleid zoals is samengevat in “de 10 Principes voor het bouwen in Delft”. Bij elke ontwikkeling wordt specifiek per locatie gekeken of er beleidsafwegingen nodig zijn om meer of minder eisen te stellen. Deze afwegingen hebben in het hoofdstuk “Uitwerking van de Ambitie” een plek gekregen en zijn in dit hoofdstuk samengevat. Op deze manier is helder op welke punten het college in principe bereid is om van het beleid af te wijken of hier het gesprek over te voeren. Voor de locatie van Hasseltlaan zijn dat onderstaande afwegingen: • Het gemeentelijk beleid geeft aan dat nieuwe grote clusters studentenwoningen alleen op- en rond de campus van TU Delft mogelijk zijn. Op de locatie Van Hasseltlaan is echter al een groot cluster aanwezig, dat eigendom is van Duwo en voorziet in een grote woonbehoefte. Om die reden wordt een verdichting op deze locatie niet als nieuw cluster gezien en het toevoegen van woningen acceptabel geacht.

• Extra wooneenheden kunnen worden toegevoegd onder voorwaarden: • dat deze ruimtelijk zorgvuldig kunnen worden ingepast (evenwichtige verdichting, relatie naar omliggende woningen, groene kwaliteit, voldoende stallingen en parkeren); • er minimaal 5% van de eenheden voor de doelgroep starters wordt bestemd, door middel van een jongerencontract; • Met betrekking tot de parkeernormen vormt het gemeentelijk beleid het vertrekpunt. Het aanbieden van deelauto’s kan een positieve bijdrage leveren. Daarnaast biedt invoering van gereguleerd parkeren extra mogelijkheden voor een alternatieve toepassing van de parkeernormen, omdat hiermee de omgeving beter kan worden beschermd tegen overlast. Dit wordt als toekomstige mogelijkheid gezien en kan door de initiatiefnemer worden onderzocht als potentieel scenario. De daadwerkelijke haalbaarheid en wenselijkheid van gereguleerd parkeren in deze omgeving is nog niet onderzocht. • Het gemeentelijk beleid gaat uit van 50% groene ruimte bij nieuwbouw. De Van Hasseltlaan is echter een bestaande situatie wat betreft een renovatieproject waarbij 50% niet inpasbaar lijkt. De randvoorwaarden gaat daarom ervan uit dat de groene ruimte op maaiveld tenminste gelijk blijft (ca. 30% van het maaiveld).

• Het bouwen in de ecologische zone kan beperkt worden toegestaan als er in de totale planontwikkeling een kwalitatieve integrale versterking ontstaat ten aanzien van ecologie, duurzaamheid, groen en water. Het oppervlak van de ecologische zone wat bebouwd gaat worden moet gecompenseerd worden op eigen terrein. Als dat niet lukt is een financiële compensatie nodig. • In afwijking van de ruimtelijke mogelijkheden van het bestaande bestemmingsplan zien we in dit PUK ruimte voor iets hogere massa op andere plekken dan nu is toegestaan. Stedenbouwkundig vindt de gemeente dit ruimtelijk inpasbaar in de omgeving. • Het college ziet ruimte voor gesprek over de wijze waarop de 5% woningen voor starters wordt ingevuld. • Het gemeentelijk beleid gaat uit van het toevoegen van minimaal 10% van het totale volume aan werkfuncties bij nieuwbouw. Gezien de stedenbouwkundige opzet van dit complex is dat echter geen realistische eis op deze plek. Er wordt daarom iets minder ingezet op kwantiteit, maar juist op de ruimtelijke en programmatische kwaliteit. Hiertoe moet een Plintenstrategie worden opgesteld.

Proces en vervolg

Juridisch-planologisch

Om ruimte te creëren voor een nieuwe ontwikkeling zal het bestemmingsplan moeten worden aangepast. Volgens de huidige inzichten (inwerkingtreding Omgevingswet per 1-1-2024) zal dit een Omgevingsplan worden of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijken van het Omgevingsplan). De ontwikkelaar moet zelf de stukken voor een planologische aanpassing leveren en is zelf verantwoordelijk voor een goede participatie met de omgeving.

Status en process

Dit concept PUK wordt vastgesteld door het college van B&W als uitwerking van het bestaande beleid op deze specifieke locatie. Het PUK heeft zodoende geen publiekrechtelijke en planologische status. Met andere woorden: het PUK geeft wel richting voor het gesprek en het uitwerking tot concrete plannen, maar geeft geen garanties. De bevoegdheid voor het vaststellen van het Omgevingsplan ligt bij de gemeenteraad. Na het vaststellen van het PUK kan de initiatiefnemer het Voorlopig Ontwerp nader uitwerken waarbij de onderzoeksvragen beantwoord worden. Gelijktijdig dient een zorgvuldig participatieproces met de omgeving te worden doorlopen. Na afronding van het Voorlopig Ontwerp toetst de gemeente of er voldoende invulling wordt gegeven aan de ambities, randvoorwaarden en of de participatie voldoende is doorlopen, waarna besloten wordt of er medewerking kan worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan/Omgevingsplan. Dat zal leiden tot het vaststellen van een anterieure overeenkomst. Na vaststelling van de anterieure overeenkomst kan de initiatiefnemer de ruimtelijke procedure starten en het Definitief Ontwerp uitwerken. Het vaststellen van het Omgevingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad.