PUK Rotterdamseweg 266A

CO

NC

EP

T

Plan Uitwerkingskader (PUK) Rotterdamseweg 266A DEFINITIEF CONCEPT 2 december 2025

PUK - Rotterdamseweg 266A Rotterdamseweg 266A, de voormalige caravanhandel Duijndam, wordt door Magis Real Estate gefaseerd ontwikkeld tot ‘De Terminal’, een werk- en leergebied, waar R&D en prototyping verbindingen aangaan met (praktijk)onderwijs voor WO/HBO/ MBO, en waar op termijn ook menging met andere functies zorgt voor een community. Er wordt ruimte gegeven aan start-ups, scale-ups en werkplaats-onderwijs. Op de locatie is het bestemmingsplan Schieoevers Noord (2013) van toepassing. Met het vaststellen van het bestemmingsplan Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven) in 2022 zijn ook de regels uit dat bestemmingsplan van toepassing geworden op de locatie. Dit betekent onder andere dat de locatie niet meer ligt op een gezoneerd industrieterrein. Daarnaast zijn de milieucategorieën komen te vervallen en zijn daarvoor in de plaats geluidsregels vastgesteld. In dit Plan Uitwerkingskader (PUK) is aangegeven met welke ambities en onder welke randvoorwaarden de gemeente wil meewerken aan een wijziging van het planologisch kader op deze plek. Dit PUK is gebaseerd op bestaand beleid, vertaald naar deze specifieke locatie. Het PUK is geen plan, maar het vormt het vertrekpunt voor het gesprek met de initiatiefnemer.

Context: Innovatiedistrict Delft en Schieoevers Noord Innovatiedistrict Delft: Innoveren, Ondernemen en Leven De kavel Rotterdamseweg 266a ligt centraal in het kerngebied van Innovatiedistrict Delft. Onder deze noemer ontwikkelen o.a. Schieoevers, de TU Delft Campus en Delftechpark zich tot een dynamische en toekomstbestendige plek voor werken, wonen, leren en innoveren. Gemeente Delft, TU Delft, Bedrijvenkring Schieoevers, MRDH en Provincie Zuid-Holland werken samen aan de realisatie van innovatiedistrict Delft en versterking van het Delftse innovatie-ecosysteem. De centrale ambitie is innovatiedistrict Delft te ontwikkelen tot een bruisende plek waar creativiteit en technologie hand in hand gaan. Slimme technologieën, duurzame oplossingen en baanbrekende samenwerkingen komen hier tot leven. Hierdoor ontstaan oplossingen voor wereldwijde uitdagingen, variërend van duurzaam bouwen en schone energie tot de toekomst van werk. Wat op de TU Delft Campus wordt ontwikkeld, vindt hier een plek om getest en geproduceerd te worden. Dit leidt tot nieuwe banen voor Delftenaren, voor zowel doeners als denkers. De ontwikkeling van het gebied is gericht op het versterken van de vestigingscondities voor het Delftse innovatie ecosysteem. Met een ruimtelijke opzet, programmering en inrichting die (toevallige) ontmoetingen en het ontstaan van cross-overs stimuleert.

Belangrijke ruimtelijke condities hiervoor zijn: • • 2

Uitstekende verbindingen, binnen het gebied én met de omgeving; Dichtheid en gemengd programma:

Innovatiedistrict Delft

• • •

• Bedrijvigheid, van startup tot scale up • Onderwijs en onderzoek • Ontmoetingsfaciliteiten • Woningbouw en stedelijke voorzieningen Diversiteit aan vestigingsmilieus (reuring, rust, ruis); Aantrekkelijke openbare ruimte en levendige interactieplekken; Gezonde en duurzame leef- en werkomgeving (voetganger op 1, klimaatbestendig).

De ambities voor het innovatiedistrict Delft worden in 2026 uitgewerkt in een overkoepelende omgevingsvisie voor het gebied Delft Zuidoost.

PLASPOELPOLDER

CENTRUM DELFT

SCHIEOEVERS NOORD

TU DELFT

SCHIEOEVERS ZUID

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

TECHNOPOLIS

MIDDEN-DELFLAND

IE

Ligging Schieoevers Noord Bron: Ontwikkelplan Schieoevers Noord

vlak van de openbare ruimte en de bebouwing. In het RKK zijn de uitgangspunten voor hoogbouw uitgewerkt, daarmee vervangt het voor Schieoevers Noord het bestaande hoogbouwbeleid (Beleidsnota Bouwhoogten Delft, 2005). Het Ruimtelijk Kwaliteitskader is in september 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de totale langjarige transformatie van Schieoevers Noord naar een levendig stedelijk milieu zijn 0negen 250 principes geformuleerd die als het ware het DNA van de beoogde MaakSTAD beschrijven:

SCH

n d

DSM

Ligging Schieoevers Noord NIEUWE MAA

Ontwikkelplan Schieoevers Noord Aan de oevers van de Schie ontstaat een levendig, divers en kleurrijk stuk stad. Een plek waar innovatie NOORD-WEST werkelijkheid wordt. Waar duurzaamheid en nieuwe ontwikkelingen elkaar ontmoeten. En waar wonen, werken en recreëren nieuwe combinaties vormen. SPAANSE POLDER In 2019 heeft de gemeenteraad het ‘Ontwikkelplan Schieoevers Noord’ en het Spelregelkader vastgesteld, waarin deze ambitie is vastgelegd. Het gewenste beeld voor Schieoevers Noord is een levendig, gemengd stedelijk gebied. Met daarin speciaal ruimte voor kennisintensieve en innovatieve maakindustrie in M4H Delft. Het ontwikkelplan beschrijft de vijf centrale uitgangspunten voor Schieoevers Noord:

AAS • • • • •

De uitgangspunten en kwaliteitsambities van het RKK Schieoevers Noord WOONWIJKEN gelden voor de ontwikkeling van Rotterdamseweg 266A. De in dit PUK benoemde randvoorwaarden, onderzoeksvragen en verdiepingsvragen passen in doelstellingen en principes van het RKK en zijn op punten een aanscherping. Ter informatie hieronder de relevante thema’s uit het RKK.Voor complete informatie verwijzen we naar dat document. • • •

Een levendig gemengd stedelijk gebied Sociaal en cultureel divers Innovatieve maakindustrie Goede verbindingen en nieuwe mobiliteit Een gezonde en duurzame omgeving

Het Ontwikkelplan Schieoevers Noord blijft in hoofdzaak uitgangspunt bij de ontwikkeling van Rotterdamseweg 266A.

Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord

Geef vorm aan de MaakSTAD CAMPUS Schie en oevers centraal Vervlochten met zijn omgeving Industrieel, rauw & ruw Verankerd op zijn plek Bouwensembles voor een levendige stad Schieoevers als verbinding tussen Uitnodigende buitenruimte woonwijken en TU Delft Duurzaam natuurlijk Ruimte laten voor verrassing

CENTRUM ROTTERDAM

Schiepark: Sfeer van industrieel stadspark langs trekvaart. 8 principes (RKK p. 46) Rotterdamseweg: Sfeer van speelse historische dijkroute (RKK p. 52) MaakSTAD milieus: • Schieveld; Broedplaats voor (creatieve) bedrijvigheid, onderwijs en wonen. (RKK p. 88 e.v.) • Bebouwingsensembles (RKK p. 91)

WAALHAVEN

SCHIEOEVERS NOORD DELFT ONTWIKKELPLAN

SAMENVATTING | SCHIEOEVERS NOORD

In het Ontwikkelplan en het Spelregelkader is ervan uitgegaan dat een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten nog verder wordt uitgewerkt. Dat is gebeurd met het Ruimtelijk Kwaliteitskader (RKK). Het Ruimtelijk Kwaliteitskader gaat nader in op de gewenste ruimtelijke kwaliteit en legt de kaders vast voor ontwikkelingen binnen Schieoevers Noord op het

Definitief:20 juni 2019

11

MaakSTAD aan de Delftse SCHIE

3

500M

Relevant geldend beleid Voor de locatie zijn twee bestemmingsplannen van belang. Primair geldt het bestemmingsplan Schieoevers Noord (vastgesteld 28 maart 2013). De bestemming ter plaatse is ‘Bedrijventerrein’, waarbinnen bedrijven en groothandel zijn toegestaan. Op het perceel zijn functieaanduidingen voor bedrijven tot categorie 3,2 en detailhandel voor abc-goederen (ten behoeve van de caravanhandel). Op het perceel is een bouwvlak aangegeven waarvan maximaal 70% bebouwd mag worden. Langs de Rotterdamseweg ligt over ongeveer 15 meter (10 meter van het bouwvlak) de dubbelbestemming ‘Waterstaat – waterkering’ waar in principe bebouwing niet is toegestaan. De maximum toegestane bouwhoogte is 12 meter. Daarnaast vallen de gronden van de locatie binnen het bestemmingsplan Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven) HERSTELBESLUIT 2, dat op 6 maart 2025 is

4

vastgesteld. Dit plan is in werking getreden, maar nog niet onherroepelijk. Met het plan wordt de hiervoor genoemde bestemmingsregeling voor de locatie gedeeltelijk herzien. Ten eerste is, door de ligging binnen de gebiedsaanduiding ‘overige zone – herziening bestemmingsplan Schieoevers Noord’ de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’ komen te vervallen. Ten tweede is voor de locatie de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bedrijven’ van toepassing, op grond waarvan de geluidruimte voor (bestaande) inrichtingen is gereguleerd. Ten derde geldt een gebiedsaanduiding ‘geluidzone – bedrijven’ die het bevoegd gezag de mogelijkheid geeft om de geluidzone van een bedrijf aan te passen of te verwijderen. Tot slot is voor een deel van de locatie een gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone – bedrijven’ van toepassing, die met het oog op de brandveiligheid beperkingen stelt aan het toelaten van nieuwe (zeer) kwetsbare functies.

Geluidszones uit bestemmingsplan Als zich op het Duijndam-terrein twee of meer nieuwe inrichtingen vestigen, is op grond van artikel 25.2.3 uit het bestemmingsplan per inrichting een geluidsbelasting van ten hoogste 50 dB(A) op 10 m van de terreingrens toegestaan. Geluidzone rondom Duijndam locatie Bron: BP Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven)

Geluidzone van Hordijk Bron: BP Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven)

Geluidzone van Prysmian Bron: BP Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven)

Geluidzone van Dyckerhof-Basal Bron: BP Schieoevers Noord (Kabeldistrict en Nieuwe Haven)

5

Karakteristiek van het gebied De Schie is, niet heel verrassend, de ruimtelijke drager, de ruggengraat van Schieoevers. Naast de functie van afwateringskanaal fungeerde de Schie als verbinding met de Merwede en later de Maas en daarmee als belangrijke schakel in de handelsroute van Delfshaven naar het binnenland, naar Leiden, Den Haag, Amsterdam.

oostelijke dijk. Kenmerkend voor de oostoever is dat de bedrijfskavels dus buitendijks liggen. Dit leidde tot de afwisselende kades, hellend, glooiend, een insteekhaven (Nieuwe Haven) of een scheepswerf (Schieoevers Zuid). De bedrijfskavels zijn vanaf de Rotterdamseweg tot de Schie volledig uitgegeven, anders dan aan de westoever is er geen doorlopende oever of pad.

Het slagenlandschap dat door ontginning en inpoldering is gecreëerd ligt aan de basis van de ontwikkelingen in het gebied. De Schie fungeerde als het centrale kanaal te midden van de smalle oost-west georiënteerde percelen en sloten. De westelijke dijk werd vrij dicht langs de oever gesitueerd; de Rotterdamseweg was de

Voor de ruimtelijke kenmerken van de locatie verwijzen we hoofdzakelijk naar de plannen voor Schieoevers Noord, zoals omschreven in het Ontwikkelplan en Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord. De Rotterdamseweg 266A voegt zich in en naar deze grotere ontwikkeling.

Het slagenlandschap in 1900 Bron: Topotijdreis

MaakSTAD milieus, Schieveld Het dynamische karakter van de Rotterdamseweg komt tot uiting in de vrije organisatie van gebouwen met diverse programma’s.Voor het Schieveld tussen de Schie en de Rotterdamseweg wordt een open organisatieprincipe gehanteerd waarbij de invloedssfeer van het water verder reikt dan alleen de kadezone. Deze invloedssfeer kan versterkt worden door verspreid liggende perk- en pleinruimtes, doorkijkjes e.d.. De gebouwen staan vrij in de ruimte en vormen geen rooilijnen, noch aan de Schie noch aan de Rotterdamseweg. De Rotterdamseweg is de ontmoeting tussen twee werelden, de TU Campus en de ontwikkeling van Schieoevers Noord. De komende tijd wordt een visietraject opgesteld op de zone waarbij, anders dan in het Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord, over de weg heen wordt gedacht. 6

De MaakSTAD milieus van Schieoevers Noord, Schieveld in het geel Bron: Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord

Schiepark

Toekomstig Schiepark Bron: Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord

Het Schiepark is dé centrale openbare ruimte van de MaakSTAD Schieoevers. Het Schiepark, met een sterk industrieel karakter, strekt zich in de toekomst uit over de volle lengte van Schieoevers Noord en verbindt beide oevers. De westelijke en oostelijke oever zijn complementair. Aan de westzijde, waar de kade de waterkering is, ontstaat een continue park over de hele oever. Aan de oostzijde vormt de Rotterdamseweg de waterkering en zijn de kavels ‘buitendijks’ en uitgegeven tot het water. Daar komt geen continue park, waar mogelijk wordt groen aangelegd en vanaf de Rotterdamseweg worden doorzichten richting het water gerealiseerd.

Gelatineroute Delft en ook Schieoevers worden gekenmerkt door lange lijnen in noord-zuidrichting terwijl de oostwestrichting veel onderbrekingen en barrières kent. De toekomstige Gelatineroute is een zeer gewenste oost-westroute. Behalve de Gelatinebrug is ook een Gelatinetunnel onder het spoor nodig om de woongebieden ten westen van het spoor te verbinden met Schieoevers en de TU Delft Campus.

Toekomstige Gelatineroute

De Gelatinebrug verbindt de Schieoevers Noord ontwikkeling met de TU Delft Campus en het verbindt Station Delft Campus met de TU Campus Midden. Tevens maakt de brug deel uit van de Metropolitane fietsroute van Delft naar Rotterdam-Alexander. De toekomstige brug en route tot de Rotterdamseweg grenzen direct aan het perceel Rotterdamseweg 266A.

Activeringsplek

Activeringsplek Sprong over de Schie Bron: Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord

In het Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord worden activeringsplekken genoemd als bijzondere en waardevolle plekken waar stedelijk leven zich kan tonen door een interessante mix van programma, activiteiten, openbare ruimte en cultuurhistorie, vaak waar routes elkaar kruisen. Door de aanleg van de Gelatinebrug als ‘Sprong over de Schie’ en de aanwezigheid van het evenemententerrein Lijm- en Cultuur zijn ingrediënten aanwezig die uit kunnen groeien tot een activeringsplek. Rotterdamseweg 266A kan daar aan bijdragen.

7

Visie ‘Ruimte voor innovatieve maakindustrie’ is één van de vijf centrale uitgangspunten voor Schieoevers Noord en omschrijft precies de ambitie voor Rotterdamseweg 266A: Schieoevers Noord is dé plek voor de innovatieve en kennisintensieve maakindustrie in Delft. Doen, denken, maken en leren staan centraal in de 21e-eeuwse economie van dit gebied. Ingezet wordt op een toekomst die voortbouwt op de rijke geschiedenis en het industriële karakter van het gebied. Dat gebeurt door ruimte te bieden aan de ontwikkelingen die passen bij Delft als ‘hoofdstad van innovatie en technologie’. Het Schieveld wordt een gemengd stedelijk gebied met een ruimtelijke en programmatische eigenheid die voortbouwt op de identiteit van het buitendijkse grondgebied tussen Schie en Rotterdamseweg, met een rijk cultuurhistorisch verleden. Als ruimtelijke opzet is gekozen voor een stedelijk veld met solitaire alzijdige gebouwen, als paviljoenstructuur in een vrije organisatie. Hierbij hoort het versterken van het openbare karakter en de publiekstoegankelijkheid van terreinen binnen het MaakSTAD milieu, en daarmee tevens de benaderbaarheid en zichtbaarheid van de oostelijke Schie-oever vanaf de Rotterdamseweg. Bij de vrije organisatie passen groene plekken, geen doorlopende kade of park, en doorkijken naar het water.

Het is een adaptief en ruimtelijk faseringsmodel, waarin plotgewijze transformatie bijdraagt aan samenhang en interactie tussen naburige percelen. Rotterdamseweg 266A is de voorloper voor de toekomstige verdere transformatie van Schieveld. De locatie ligt direct aan de toekomstige Gelatineroute, de oost-west verbinding van Kabeldistrict naar de TU Delft Campus, die ontstaat met de realisatie van de Gelatinebrug. Op langere termijn is het de ambitie om de Gelatineroute onder het spoor door te trekken naar de westelijke woongebieden. Op het schaalniveau van de brug en de aangrenzende percelen is de Gelatinebrug een schakel in de verbinding van station Delft Campus en de TU Delft Campus Midden. Tevens is het een schakel in de Metropolitane fietsroute van Delft naar Rotterdam Alexander.

8

Rotterdamseweg 266a is gelegen in Maakstadmilieu Schieveld. Het koersbeeld uit het ontwikkelplan geeft aan dat in dit deel van Schieveld na 2030 transformatie mogelijk is met menging van werken en wonen. Het koersbeeld gaat voor deze locatie uit van een Floor Space Index (FSI) van 1 en een FunctieMengingsIndex (FSI) van 50. Dat laatste wil zeggen dat het aantal woningen in een gebied gelijk is aan het aantal arbeidsplaatsen. In dit PUK is geen sprake van (gedeeltelijke) transformatie naar wonen maar wordt ingezet op een uitbreiding van bedrijfsruimten en ondersteunende faciliteiten. Passend bij de activeringsplek rond de Gelatinebrug (zoals omschreven in het ruimtelijk kwaliteitskader) laat het PUK ruimte om na 2030 aanvullend programma toe te voegen dat bijdraagt aan interactie en levendigheid buiten werkuren. Daarbij wordt gedacht aan short-stay faciliteiten voor zakelijke doelgroepen: een geschikte functie voor deze locatie op de overgang van Schieoevers Noord naar de TU Delft Campus. In Delft is de behoefte aan zakelijke short-stay breder aanwezig, denk aan professoren, PHD’ers maar ook werknemers die een korte periode in Delft doorbrengen. Dit wordt aangekaart door diverse partijen, zowel door bedrijven, de TU Delft als ook door ontwikkelaars. Delft heeft op dit moment geen beleidslijn short-stay.

Er is op dat vlak sprake van een hiaat in het beleid omdat kort verblijf als toeristisch wordt gezien, inclusief afdracht toeristenbelasting, en langer dan zes maanden als wonen. Daartussen lijkt een grijs gebied. In 2026 stelt Gemeente Delft een beleidslijn short-stay op.Voor de ontwikkeling van Rotterdamseweg 266A lijkt dat een werkbare tijdshorizon.

9

In Delft wordt het bedacht en gemaakt / Inclusief werken

1. Een ecosysteem voor kennis, innovatie, onderzoek en praktijkonderwijs Een levendig en gemengd gebied dat uitnodigt tot wisselwerking van kennis en kunde in het kader van het Innovatiedistrict Delft. 6m

2. Ensemble van solitaire, alzijdige gebouwen en waardevolle open plekken Open plekken voor ontmoeting & ontvangst en voor zon & rust vormen de basis van het ensemble van solitaire, alzijdige gebouwen.

10

Ambitie Rotterdamseweg 266A wordt gefaseerd ontwikkeld tot een ecosysteem voor bedrijven, onderzoek, technologische ontwikkeling en innovatie met een sterke band naar onderwijs op WO/HBO/MBO niveau. In eerste instantie voor aerospace en advanced materials maar in de toekomst is er ruimte voor andere bedrijven en instellingen die het innovatie-ecosysteem versterken. Om levendigheid en interactie te bevorderen, kan het toevoegen van aanvullende voorzieningen, zoals horeca en short-stay, worden onderzocht. Het ruimtelijk beleid van Delft is samen te vatten in 10 principes voor het bouwen in Delft. De pictogrammen bij de ambities geven aan aan welke beleidsprincipes de ontwikkeling van de Rotterdamseweg 266A bijdraagt. Lokale opgaven koppelen

Delft is verbonden met Delft is een gezonde en In Delft wordt het bedacht en gemaakt / Inclusief werken de natuur verbonden stad met voorzieningen voor iedereen

In Delft wordt het bedacht en gemaakt

Delft is de stad van korte afstanden

Delft is historie

Delft is duurzaam en energieneutraal

Delft, wonen voor iedereen

Delft is creativiteit en innovatie

Delft is een gastvrije stad

In Delft wordt het bedacht en gemaakt / Inclusief werken

3. Een verblijfsgebied met innovatieve logistiek Door de los geplaatste gebouwen ontstaan interessante verblijfsruimtes (pockets) maar op het terrein vindt ook verlading plaats én is een aanzienlijke stroom fietsers en voetgangers te verwachten.Voor optimale beleving en gebruik is doordachte innovatieve logistiek een voorwaarde.

5. Industrieel, ruw, rauw Het gebied heeft een stoer karakter dat verwijst naar de industriële historie. Tegelijkertijd is het ontwerp flexibel en adaptief zodat het gebied geschikt is voor de toekomst.

4. Circulair en groen In het ontwerp van de gebouwen en de omgeving wordt gestreefd naar een hoog niveau van circulairiteit en het stimuleren van biodiversiteit en klimaatadaptatie.

Opbouw van de ruimtelijke ambitie

11

Uitwerking van de Ambities In dit hoofdstuk worden de ambities nader toegelicht. Deze ambities zijn gebaseerd op het vastgestelde beleid (De 10 Delftse Principes), doorvertaald naar deze plek. Om als gemeente te kunnen sturen zijn concrete randvoorwaarden opgesteld. Daar waar de gemeente ruimte ziet om van beleid af te wijken, zijn onderzoeksvragen geformuleerd. De antwoorden op deze onderzoeksvragen kunnen dienen als onderbouwing voor het gemotiveerd afwijken van beleid. Ook zijn er verdiepingsvragen geformuleerd die gaan over de kwaliteit van de ontwikkeling. De antwoorden op deze vragen helpen bij de verdere uitwerking voor het voeren van het goede gesprek en het maken van de juiste afweging. Daar is het gesprek voor nodig met de gemeente, maar ook met belanghebbenden, want samen maken we de stad!

en

Ambitie 1: Een ecosysteem voor kennis, innovatie, onderzoek en praktijkonderwijs

enduidig en alzijdig volume Een dynamisch terrein als ecosysteem voor aerospace

en advanced materials. Passend in de uitgangspunten van het Innovatiedistrict Delft, waarin tussen bedrijven, start-ups en scale-ups, en werkplaats-onderwijs een synergie kan ontstaan rond kennis, innovatie, onderzoek en (praktijk)onderwijs voor WO/HBO/MBO. Voor een bruisend innovatie-ecoysteem zijn ook ondersteunende faciliteiten zoals horeca gewenst. Die dragen bij aan een levendige maakstad, het stimuleren van de sociale samenhang, versterken van ondernemingskracht en de lokale economie als geheel. Op termijn zou deze plek zich ook kunnen lenen voor zakelijke short-stay. In 2026 stelt Gemeente Delft een beleidslijn short-stay op, waarin de mogelijkheden en voorwaarden worden onderzocht. De bestaande hal (Terminal 1) is nu al in gebruik door praktijkonderwijs en kleine bedrijven en vormt de start voor het ecosysteem.

Randvoorwaarden • •

Terminal 2 krijgt in ieder geval twee bouwlagen met een bruto hoogte van 5 meter. Uit de eerste verkenningen blijkt dat Terminal 3 en verdere gebouwen pas ontwikkeld kunnen worden nadat Terminal 1 (gedeeltelijk) is afgebroken.

Onderzoeksvragen •

• • •

Onderwijs is een geluidgevoelige functie, ook praktijkonderwijs. Als in de toekomst (praktijk) onderwijs voor WO/HBO/MBO wordt toegevoegd, is geluidsonderzoek nodig. Hiermee wordt duidelijk wat wel (of niet) mogelijk is en met welke maatregelen. Configuratie gebouwen ná Terminal 2 in relatie tot bestaande hal (Terminal 1) dient nog nader onderzocht te worden. Hebben alle te ontwikkelen gebouwen twee bouwlagen met een bruto verdiepingshoogte van 5 meter? Onderzoeken of het met pop-up horeca of andere place-making mogelijk is om het terrein vanaf nu al te activeren.

Terminal 3 Terminal 2

!! Gebruik van bestaande hal (Terminal 1) door Hogeschool Inholland en kleine bedrijven rondom innovatie van Aerospace en composieten

voorstel zonder sprong 12(5 of 6 lagen)

Terminal 1 (bestaand)

Gebouwnummers in eerste 3 fases van planvorming Bron: bewerkt van Magis Real Estate

voorstel een blok

Ambitie 2. Ensemble van solitaire, alzijdige gebouwen en waardevolle open plekken

•

De solitaire, alzijdige gebouwen vormen een ensemble, waarbij de eenheid door verscheidenheid kan ontstaan. Zorgvuldig gepositioneerde open ruimtes, pockets, zorgen voor een logisch systeem voor de gebruikers en bewoners. Professionals, bezoekers en studenten ontmoeten elkaar op het centrale ontvangstplein, of vinden een moment van rust op de groene parel aan de Schie, waar ook de horeca te vinden is. Hiervoor is het van belang dat het terrein (deels) toegankelijk is voor publiek.

•

•

•

Er wordt niet gekozen wordt voor specifiek een formele zijde aan de Rotterdamseweg. De gebouwen hebben wel een gezicht naar de Rotterdamseweg, de Schie en het centrale plein aan de Gelatineroute. Maar door de alzijdigheid toont een gebouw naar alle zijden goed. De vrije organisatie creëert een dambord-achtige opzet waarbij velden worden ingevuld. Feitelijk is de niet bebouwde ruimte een uitnodigend weefsel met verblijfsplekken met verschillende sferen.

Randvoorwaarden • • •

•

Het bouwvlak conform het bestemmingsplan Schieoevers Noord (maart 2013) als onderdeel van het Omgevingsplan Delft is uitgangspunt. Van het bouwvlak maximaal 50% te bebouwen. FSI voor het kavel is maximaal 1,8 met dien verstande dat het totale programma in de eindfase maximaal 20.000 m2 BVO omvat (dit is een nuancering van het Ontwikkelplan Schieoevers Noord, waar een FSI van 1 geldt voor de gehele strook van ‘Schieveld’). Gebouwen staan los in de ruimte en zijn alzijdig ontworpen, met in elk geval voorkantkwaliteit aan de Rotterdamseweg, de Schie en het ontvangstplein.

• • •

De gebouwen verschillen van elkaar, vormen geen doorlopende rooilijn (verschoven van elkaar) waardoor interessante verblijfsruimtes ontstaan. Maximale bouwhoogte is 22 meter (dit is een aanscherping van het Ontwikkelplan Schieoevers Noord, waar 30 meter bouwhoogte wordt gesuggereerd). Eén gebouw van maximaal 40 meter als hoogteaccent kan worden ingepast, niet gelegen aan de Rotterdamseweg en op minimaal 15 meter afstand vanaf de Schie (dit is een aanscherping van het Ontwikkelplan Schieoevers Noord, waar een accent van 70 meter wordt gesuggereerd). Om windhinder rondom hogere bouw (>25 m) te voorkomen, moet een windklimaatonderzoek worden uitgevoerd voor de bestaande en de nieuwe situatie. NEN 8100 wordt hiervoor aangehouden, waarbij onderstaande kwaliteitsnormen gelden. Deze normen zijn bespreekbaar, als deze - op basis van het bestaande windklimaat - onredelijk worden geacht. • Voor het ontvangstplein en de groene plek aan het water geldt: een acceptabel windklimaat voor langdurig zitten; • Voor de Gelatineroute geldt: een acceptabel windklimaat voor doorlopen; • Voor de overige buitenruimte op de kavel geldt: een acceptabel windklimaat voor slenteren. Naast elkaar gesitueerde gebouwen verschillen in hoogte waardoor een dynamische skyline ontstaat.

Voldoende ruimte aan Rotterdamseweg-zijde om veilig kruispunt van Gelatineroute met Rotterdamseweg mogelijk te maken Zowel aan de zuidzijde als aan de noordzijde is de ruimtelijke configuratie zo dat op termijn een koppeling of doorzetting naar verdere ontwikkelingen mogelijk is.

Principedoorsnede van Schie tot Rotterdamseweg Schaal 1:1000

13

Onderzoeksvragen •

• •

De niet bebouwde ruimte vormt een weefsel met interessante verblijfsruimten met verschillend karakter. Gevraagd wordt dit stelsel van ‘inverse ruimten’ nader uit te werken. Onderzoek hoe stegen, straten en pleinen elkaar verbinden, en wat openbaar is en wat privaat. De Terminal 2 kan als beëindiging van de doorkijk vanaf de Rotterdamseweg worden ingezet. Gewenst is dat er een aantrekkelijk, gevarieerd ensemble ontstaat, met variantie in korrelgrootte en bouwhoogtes van de gebouwen. Onderzoek daarbij de optie van een afwijkend kleiner volume dat de schaal doorbreekt en fungeert als herkenbaar ontmoetingspunt in het gebied.

Bebouwingsprincipe voor Schieveld Bron: Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord

Het stelsel van ‘inverse ruimten’ tussen de gebouwen Nader uit te werken: hoe verbinden stegen, straten en pleinen elkaar? Wat is openbaar en wat is privaat?

Voorbeeld: ensemble van solitaire gebouwen en open plekken Bron: bewerkt van Magis Real Estate

14

* Ambitie 3: Een verblijfsgebied met innovatieve logistiek De beoogde ontwikkeling zal zorgen voor een dynamisch gebied, met zowel een verblijfsfunctie als een bedrijfsfunctie. Deze ambitie vraagt om een innovatieve oplossing voor de logistiek en de terreininrichting. Rotterdamseweg 266A grenst aan de Gelatineroute voor langzaam verkeer, terwijl door de bedrijvigheid ook vrachtverkeer te verwachten is. Om dit goed en zonder onwenselijke confrontaties te laten functioneren is een scheiding aangebracht tussen auto- en vrachtverkeer aan de ene kant en fietsers en voetgangers aan de andere kant van het terrein. De Gelatineroute is voor deze laatste groep. Auto- en vrachtverkeer benadert het perceel aan de noordkant van het terrein. Nagedacht moet worden over slimme oplossingen voor logistiek, een hub met overslag naar AGV’s (Automatisch Geleid Voertuig), gestapelde parkeeroplossingen, e.d.

Randvoorwaarden •

•

•

•

Terrein heeft aan Rotterdamseweg zijde maximaal twee toegangen/inritten. • Alle logistiek en autoverkeer via de noordelijke toegang. • Alle langzaam verkeer via de zuidelijke Gelatineroute. Parkeren volgens de Schieoevers norm, gebouwd op te lossen. Parkeervoorziening bevindt zich in de eindsituatie aan de Rotterdamseweg-zijde. Slimme innovatieve parkeeroplossingen zorgen voor compact parkeergebouw. Parkeren kan gefaseerd worden ingepast. Op wisselende locaties mag parkeren ook niet-gebouwd opgelost worden, mits uiteindelijk het parkeren in gebouwen gefaciliteerd wordt. Manoeuvreerruimte logistiek dient op eigen terrein te worden opgelost.

Parkeren oplossen in de strook langs de Rotterdamseweg Bron: Ontwikkelplan Schieoevers Noord

Onderzoeksvragen •

•

•

•

Onderzoeken of de noordelijke toegang voor alle logistiek en autoverkeer gecombineerd kan worden met de logistieke toegang van het naastgelegen perceel (Hordijk) Onderzoeken welke ruimte/voorzieningen nodig zijn voor logistiek (dus ook vrachtverkeer). Logistiek verkeer beperkt zich bij voorkeur tot de helft van het terrein vanaf de Rotterdamseweg, bijvoorbeeld door toepassing van een hub met slimme verdeeloplossingen. In het ontwerp rekening houden met de aanlanding van de Gelatinebrug en de hoogteverschillen. Onderzoek de verkeersveiligheid van de fietsroute vanaf de hellingbaan van de Gelatinebrug richting het entreeplein, ook in relatie tot de toekomstige koppelkans tussen het entreeplein en het naastgelegen perceel (Lijm & Cultuur). Het denkbaarUITSGANGPUNTEN dat de zuidelijke |toegang pas actueel VIJF isCENTRALE SCHIEOEVERS NOORD wordt ná ingebruikname van de Gelatinebrug.

Verdiepingsvragen •

•

Indien het gebruik hierom vraagt zou incidenteel aan- en afvoer van groot materieel over water plaats kunnen vinden. Dit vraagt om afstemming met de waterwegbeheerder (Provincie Zuid-Holland). Onderzoek hoe minimaal 40% van de langzaamverkeersroute gedurende de dag in de schaduw ligt, bijvoorbeeld door bomen, gebouwen of andere voorzieningen (gerekend op 21 juni).

15

7

Ambitie 4: Circulair en groen De duurzaamheidsthema’s zijn hier in samenhang aangepakt. Door de buitenruimte groen in te richten – met aandacht voor inheemse beplanting, schaduwrijke zones en waterdoorlatende oppervlakten, zijn belangrijke opgaven in het gebied integraal opgepakt. Daarnaast staat een hoog niveau van circulair denken op de agenda. De nieuwe bebouwing wordt circulair ontworpen en uitgevoerd. Dat wordt in eerste instantie gedaan door zoveel mogelijk te hergebruiken van wat er al in het gebied is, bijvoorbeeld onderdelen van het gebouw of de fundering. Om slopen in de toekomst te voorkomen dienen de gebouwen een flexibele structuur te hebben en/of demontabel te zijn.Verder wordt er ingezet om ook in de bebouwing de wateropgave aan te pakken door een grijs-watercircuit. Tot slot vragen we aandacht voor netbewuste gebouwen.

Randvoorwaarden • • •

De geldende beleidsambities ten aanzien van energie, natuurinclusief bouwen, klimaatadaptatie blijven van toepassing. Hoog niveau van circulair bouwen, door keuze van materialen en bouwwijze. Geluid is een belangrijk aandachtspunt met betrekking tot het onderwijs aan de overkant

kit of pa

gebouw als p

BIM voor par

digital twin v

centrale back

flexibel indee

slimme draag

aanpasbare g 4533675

Circulair denken op gebouwniveau Bron: Reframe by cepezed

reframe

Natuurinclusief bouwen en ontwikkelen Kader voor ontwikkelingen

Onderzoeksvragen • •

• •

16

Gebouwen die de toekomst aankunnen in de zin van circulariteit vragen om onderzoek naar materiaal, energie, aanpasbaarheid en demontabelheid. De ‘Beleidsregel Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkeling en herstructurering’ eist 50% van het oppervlak van het perceel intensief groen (‘Beleidsregel Hitte, Perceel-/ gebouwniveau’). (Dak)tuinen, gevelgroen, alle groen telt mee. Het is een flinke ambitie. Onderzocht moet worden of die ruimtelijk inpasbaar is én verenigbaar met de ambitie voor circulair bouwen. Onderzoeken of in het kader van de netcongestie 50% van de gebouwgebonden elektriciteitsvraag niet van het elektriciteitsnet kan worden afgenomen. Onderzoeken hoe Natuurinclusief Bouwen meegenomen kan worden in de aanlanding van de brug bij het fietspad en in de randen langs het water.

Natuurinclusief ontwerpen Bron: Nota natuurinclusief bouwen en ontwikkelen, Gemeente Delft

Verdiepingsvragen •

Welke materialen in het gebied kunnen nog worden hergebruikt? •Gemeente Is hetDelft mogelijk te bouwen met materialen die voor 50% een duurzame herkomst hebben (hergebruik of biobased)? Maart 2021 • Hoe kan worden voorkomen dat een hoge piekbelasting op het elektriciteitsnet terecht komt of ervan wordt gevraagd?

en

Ambitie 5: Industrieel, ruw, rauw “De termen industrieel, ruw en rauw geven richting aan een gebied met een stoer karakter op gebiedsniveau. Echter, naarmate je dichterbij komt wordt de ervaring verrijkt met een fijngevoeligheid en sensitiviteit voor de plek. Daarin wordt herkenbaar dat de gematerialiseerde omgeving het decor vormt voor het stedelijke leven in een gebied dat een sterke functiemenging kent. Het is een stuk stad dat geschikt is voor en gebruikt wordt door mensen. Een omgeving waarin menselijke ontmoetingen, bewegingen, handelingen en activiteiten op een prettige wijze samenvallen met de ruimte om hen heen. Een omgeving die zodanig robuust en duurzaam is vormgegeven dat deze geschikt is voor de lange duur, maar tegelijkertijd ruimte biedt voor de toekomst. Ofwel: flexibel en adaptief.” (Uit: Ruimtelijk Kwaliteitskader Schieoevers Noord). Dit karakter is zowel van toepassing op de architectuur als op de buitenruimte.

Onderzoeksvragen • • • •

In de vervolgfase is het opstellen van een beeldkwaliteitsplan voor de kavel gewenst., voor zowel de architectuur als voor de buitenruimte. Hoe past technologie en innovatie bij industrieel, ruw en rauw? Hoe kan de nieuwbouw zich verhouden tot de voorlopig nog aanwezige hal (Terminal 1)? Speciale aandacht voor de aanlanding van de Gelatinebrug op het maaiveld. Onderzoeken hoe de niveauverschillen aanleiding kunnen zijn voor interessante ruimtelijke ontwerpen. Denk aan een koppeling van brug naar maaiveld of een koppeling onder de brug door.

Randvoorwaarden • • • •

Passende alzijdige architectuur Gebouwstructuren zijn flexibel en adaptief Ruimte tussen de alzijdige gebouwen is attractief, nodigt uit tot ontmoeting en interactie. Installaties, kanalen en andere toevoegingen dienen zorgvuldig ontworpen te zijn en bij te dragen aan de industriële, ruwe, rauwe uitstraling, die van dichterbij fijngevoeligheid en sensitiviteit tonen.

Principedoorsnede aanlanding Gelatinebrug Schaal 1:500

17

Samengevat: Locatiespecifieke beleidsafwegingen Voor alle Delftse ontwikkelingen geldt in de basis het ruimtelijk beleid zoals is samengevat in “de 10 Principes voor het bouwen in Delft”. Bij elke ontwikkeling wordt specifiek per locatie gekeken of er beleidsafwegingen nodig zijn om meer of minder eisen te stellen. Deze afwegingen hebben in het hoofdstuk “Uitwerking van de Ambitie” een plek gekregen en zijn in dit hoofdstuk samengevat. Op deze manier is helder op welke punten het college in principe bereid is om van het beleid af te wijken of hier het gesprek over te voeren. Voor de locatie Rotterdamseweg 266A zijn dat onderstaande afwegingen: • • • •

• • •

De maximale bouwhoogte uit het geldende bestemmingsplan (12m) wordt verruimd tot maximaal 22m, met de mogelijkheid van 1 hoogteaccent van 40m (niet aan de Schie en niet aan de Rotterdamseweg). Mede door de verruimde bouwhoogte wordt het maximale bebouwingspercentage van het bouwvlak uit het geldende bestemmingsplan (70%) verlaagd naar maximaal 50% van dat bouwvlak. Het PUK schrijft geen nieuw bouwvlak voor maar de uitgangspunten en ambities voor het stedelijk weefsel maken dat voornoemd bouwvlak niet meer volledig beschikbaar is. In de bestaande hal (Terminal 1) wordt praktijkonderwijs voor HBO gegeven, dat in afwijking van het geldende bestemmingsplan tijdelijk is mogelijk gemaakt.Voor de toekomst wordt de synergie tussen bedrijvigheid, onderzoek en onderwijs (WO/HBO/MBO) gewenst maar onderzocht moet worden op welke manier dat kan worden ingepast. Eventuele short-stay faciliteiten op termijn zullen pas onderzocht kunnen worden nadat de gemeente een beleidslijn short-stay heeft vastgesteld (2026). Het circulair denken kan leiden tot innovatieve systemen die mogelijk niet voorzien zijn in het nu geldende beleid voor circulair bouwen. Omdat van een dynamische ontwikkeling wordt uitgegaan kan in de tussenfasen afgeweken worden van normen en voorwaarden voor mobiliteit en parkeren.

Voor alle afwegingen geldt dat er overleg plaatsvindt over de onderwerpen en dat er mogelijk ruimtelijke procedures of beleidsaanpassingen nodig zijn.

18