Notitie - Financiele strategie TdV

Notitie

Onderwerp Steller Versie

Financiële strategie Theater de Veste W. Schönau en W. Snijder Definitief

Datum

20 mei 2025

Kernboodschap • De resultaten uit het verkennend proces, dat in 2024 naar de raad is gestuurd, zijn grofmazig en nog niet geschikt om een investeringsbudget op te baseren. Een besluit over het investeringsbedrag is, op verzoek van de raad, de komende jaren ook nog niet aan de orde. Om die reden is in de financiële strategie geen nadere onderbouwing van de investering onderzocht. • De financiële strategie in deze fase van planvorming beziet de investeringsopgave in drie onderdelen (sporen): Het scenario nieuwbouw kan worden gezien als de optelsom van: (1) een noodzakelijke vervanging van de bestaande theatervoorziening. Deze wordt deels gedekt uit het voortzetten van bestaande kostprijsdekkende huur en subsidie. (2) een verruiming van het oppervlak met o.a. een toename van de capaciteit van de grote zaal en het toevoegen van een multifunctionele zaal. Om de structurele lasten die hiermee samenhangen te beperken kan in de komende jaren een startkapitaal worden gevormd; (3) een vernieuwend concept genaamd Theater van de Toekomst dat meerwaarde creëert voor Delft en zich nog verder kan ontwikkelen. Hiervoor zal samen met andere partijen een invulling moeten worden gevonden met aanvullende dekkingsbronnen.

• Daarnaast maakt de strategie onderscheid in een aantal stappen in de besluitvorming over de investering: • In 2028, zoals door de raad besloten op 3 december 2024 (RIS nummer 2415212), een besluit nemen over het starten van de voorbereidingsfase en het beschikbaar stellen van een voorbereidingsbudget voor o.a. het opstellen van een Programma van Eisen en het doen van locatieonderzoek. Ook in 2028 kan besloten worden om te starten met het bouwen aan een ‘startkapitaal’. De mogelijkheden hiertoe moeten wel nader worden onderzocht; o In 2030 het nemen van een locatiebesluit en het beschikbaar stellen van middelen voor de ontwerpfase; o In 2032 het nemen van een realisatiebesluit en het beschikbaar stellen van alle benodigde middelen voor de realisatie en exploitatie van het nieuwe theater. Dit is het moment waarop de dekking van de investering moet zijn geregeld. • De bestaande huisvesting van Theater de Veste is eindig. Er moeten middelen beschikbaar worden gesteld om de instandhouding tot 2040 te waarborgen. Dit voorstel wordt tegelijkertijd met de Financiële Strategie en de Kadernota 2026 naar de raad gestuurd.

1. Inleiding In april 2024 zijn de resultaten van een verkenning naar de toekomst van Theater de Veste aan de raad gestuurd (RIS nummer 2415212). Uit het raadsvoorstel bleek dat het nieuwbouwscenario aanzienlijke financiële consequenties heeft voor de gemeente: het zou leiden tot minimaal € 2,5 mln. aan extra structurele lasten.1 Hiervoor was op dat moment nog geen dekking voorzien. Onderdeel van het raadsvoorstel was het opstellen van een financiële strategie waaruit moet blijken of, hoe en op welke termijn de afweging voor nieuwbouw mogelijk is. 1 Gebaseerd op investeringsbedrag onderkant bandbreedte (€ 67 mln.). Gefinancierd conform de lineaire lening waarbij het volgende is

aangehouden: rente is 3%, looptijd/afschrijvingstermijn 40 jaar en prijsstijgingen van 2% (bron: ABT). In de structurele lasten is geen rekening gehouden met andere kosten zoals verzekeringskosten en onderhoudskosten.

1

Navolgend heeft de gemeenteraad op 3 december 2024 het eerdere raadsvoorstel aangenomen, inclusief het amendement Wel onderzoek naar nieuwbouw, maar nog geen voorkeur. Dit besluit bestaat uit de volgende punten: 1. het uitwerken van een financiële strategie voor zowel het investeringsbedrag als de dekking van de structurele lasten (inclusief toekomstige exploitatiekosten) voor een nieuw te bouwen theater in (of aangrenzend aan) de binnenstad. 2. bij de uitwerking uit te gaan van een theater met een theaterzaal met een capaciteit van ongeveer 800 stoelen en een vlakke vloerzaal/multifunctionele zaal met een capaciteit van ongeveer 250 stoelen en een stacapaciteit van ongeveer 800 personen. 3. bij nieuwe ontwikkelingen in de omgeving van het theater te anticiperen op de mogelijke komst van nieuwbouw van het theater 4. vanaf 2028 jaarlijks bij de Kadernota af te wegen of een volgende verkennende fase voor het project nieuwbouw Theater de Veste opgestart kan worden 5. uit te werken hoe het huidige Theater de Veste in stand kan worden gehouden tot het moment van nieuwbouw. De resultaten uit de verkenning zijn grofmazig. De doorrekening van de scenario’s, zoals deze in het voorjaar van 2024 aan de raad is gestuurd, kent een aantal onzekere factoren en geeft nog geen compleet beeld van een eventuele investeringssom.

Aspecten zoals de onbekende locatie (en daarmee samenhangende parkeeropgave), de onbekende datum van realisatie en de noodzakelijke doorontwikkeling van het Programma van Eisen vragen een vervolgstap in uitwerking. Op basis van de scenarioverkenning kan dan ook geen investeringsbudget gebaseerd worden. Een besluit over het investeringsbedrag is, op verzoek van de raad, de komende jaren ook nog niet aan de orde. Om die reden is voor deze notitie geen nadere onderbouwing van de investering onderzocht. Wel biedt deze notitie inzicht in de stappen die het college voor zich ziet om een investering in de nieuwbouw voor Theater de Veste in de toekomst mogelijk te maken. Dit leidt tot een procesaanpak voor de meest passende wijze om de haalbaarheid van het project te vergroten. Doelstelling (beoogd resultaat) Het doel van deze notitie is de gemeenteraad inzicht te geven in de stappen die het college voor zich ziet om een investering in de nieuwbouw voor Theater de Veste in de toekomst mogelijk te maken. Deze stappen zijn onderdeel van een besluitvormingsplanning. Dit wordt vergeleken met de gebruikelijke wijze van financiering van projecten van maatschappelijk vastgoed in Delft en hoe enkele andere steden dit doen. Dit leidt tot een procesaanpak voor de meest passende wijze om de haalbaarheid van het project te vergroten.

Afbakening en context Theater de Veste kampt met functionele en technische knelpunten in haar bestaande huisvesting. Deze vragen om op korte termijn een aantal maatregelen te treffen. Daarbij ziet het Theater de Veste de onderhoudskosten langzaam toenemen, met gevolgen voor de bedrijfsexploitatie en de gemeentelijke subsidie. Met een verwachte groei naar meer dan 120.000 inwoners ziet de gemeente dat het huidige pand van Theater de Veste als stadstheater niet toekomstbestendig is. De noodzakelijke randvoorwaarden voor zowel een goed en divers cultuuraanbod als een gezonde bedrijfsexploitatie ontbreken, zo blijkt uit het onderzoek van BMC (2020). Het recent opgestelde Integraal Huisvestingsplan Cultuur (2025) onderbouwt het actuele en voorziene tekort aan aanbod van podiumfuncties in Delft. Het IHP Cultuur staat op 22 mei op de agenda van de gemeenteraad en is eerder besproken in de commissie EFB van 27 maart en 10 april jl. Functioneel in standhouden huidig gebouw De maatregelen die nodig zijn om de bestaande huisvesting van Theater de Veste voor een termijn van 15 jaar in stand te houden, worden apart in beeld gebracht. Het betreffen gerichte investeringen op het gebied van toegankelijkheid, temperatuurproblemen en verduurzaming.

De financiële consequenties hiervan zijn aangemeld voor de Kadernota 2026, onderbouwd door het plan Functioneel in standhouden Theater de Veste – 15 jaar.

2

Met deze maatregelen worden niet alle functionele huisvestingsknelpunten opgelost. Door de huidige bouwkundige indeling van het gebouw zijn sommige knelpunten niet oplosbaar, terwijl andere knelpunten ingrijpende en kostbare aanpassingen vereisen. IHP Cultuur Het Integraal Huisvestingsplan (IHP) Cultuur is een planningsdocument dat inzicht biedt in de indicatieve investeringsopgaven, en hoe deze geprioriteerd en gefaseerd kunnen worden. De gemeenteraad bespreekt op 22 mei het IHPC, dat ter kennisname is aangeboden. Idealiter wordt het IHP iedere vier jaar geactualiseerd op basis van recente ontwikkelingen. Het Ontwikkelperspectief Maatschappelijke Voorzieningen (2024) heeft de onderlegger gevormd om het geprognosticeerde culturele vastgoedprogramma in te schatten in de periode 2025-2040. Het IHP Cultuur stelt dat er potentieel ca. 3.500 m2 aan toekomstbestendige theater- of podiumprogramma wordt toegevoegd, in de vorm van een uitbreiding van Theater de Veste in de periode 20352040. In de indicatieve investeringsplanning is, vanwege de vroege fase van plan- en besluitvorming, voor Theater de Veste een PM-post opgenomen. Op basis van het IHPC zal een investerings- en uitvoeringsplan cultureel vastgoed worden opgesteld voor periodes van vijf jaar.

Voor de Kadernota 2028, waarin op zijn vroegst wordt afgewogen of een volgende verkennende fase voor het project nieuwbouw Theater de Veste kan worden opgestart, dient dus tevens een investeringsplan voor de fase van het IHP voor 2030 – 2035 opgesteld te zijn. Handelingsperspectief 2026 e.v. en de SIA De financiële strategie Theater de Veste hangt samen met de bredere (financiële) uitdagingen van de gemeente. Het Handelingsperspectief begroting 2026 e.v. informeert de raad over de effecten van het ravijn met een geactualiseerd financieel beeld, en een handelingsperspectief daarop. Hiermee kan de raad richting geven aan het college voor de komende Kadernota 2026, en ook voor de langere termijn. In de jaren na 2029 ziet het college de kapitaallasten als gevolg van het huidige investeringsprogramma verder oplopen. Daarnaast zijn er mogelijke toekomstige investeringen waarover de raad nog geen besluit heeft genomen, zoals opgenomen in de Strategische Investeringsagenda (SIA). Het gaat hier om investeringen die passen bij de groei van de stad. Op die lijst is ook Theater de Veste opgenomen voor een indicatief bedrag van € 75 mln. Dit bedrag is ontleend aan de eerdere planvorming zoals met de raad is gedeeld in april 2024 en geenszins een nadere onderbouwing of uitwerking.

2. Huidige situatie Het theatergebouw met een omvang van 3.768 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) is in 1994 neergezet door de gemeente Delft en verhuurd aan Stichting Theater Delft.2 De investering van toentertijd is over een periode van 30 jaar afgeschreven. Er zijn tussentijds echter aanvullende investeringen gepleegd aan het gebouw, waardoor een resterende boekwaarde van ruim € 1,16 mln. aanwezig is (per 31-12-2024). Zonder nieuwe investeringen is de verwachting dat het gebouw in de komende 7 jaar volledig wordt afgeschreven. Als eigenaar van het theatergebouw ontvangt de gemeente huurinkomsten van Stichting Theater Delft.3 Als huurder van het theatergebouw zijn de ‘huisvestingskosten’ van Theater de Veste onderdeel van de bedrijfsexploitatie. In afwijking van de meeste theaters in Nederland en het Vastgoedbeleid van Delft, heeft Theater de Veste sinds 2016 de verantwoordelijkheid voor het eigenaarsonderhoud.4 Als gevolg hiervan dient zij jaarlijks een bedrag te doteren aan de onderhoudsvoorziening. In de gemeentelijke subsidie aan Theater de Veste wordt rekening gehouden met het feit dat planmatig onderhoud bij de huurder ligt. Vanaf het jaar 2024 is het subsidiebedrag structureel verhoogd met circa € 500k, onder andere vanwege stijgende onderhoudskosten bij Theater de Veste (circa € 200k).

2 Gemeente Delft en Stichting Theater Delft, Huurovereenkomst Vesteplein 1, 1 januari 2016 3

De statutaire naam is Stichting Theater Delft, werknaam Theater de Veste

4 De gemeente blijft als eigenaar in de basis verantwoordelijk voor groot onderhoud.

3

3. Het nieuwbouwscenario Wat is met de raad gedeeld? De gemeente Delft heeft in januari 2020 onderzoek door BMC laten doen naar de toekomstbestendigheid van de podiumkunstvoorzieningen in Delft. De conclusie van dit onderzoek was dat de houdbaarheid van de belangrijkste professionele podiumkunstenvoorziening in de stad, Theater de Veste (als gebouw), eindig is. BMC schat daarbij in dat (ver)nieuwbouw binnen een bandbreedte van vijf tot tien jaar onafwendbaar is. Het onderzoek schetst kansen voor Delft om zich met het vernieuwende concept Theater van de Toekomst blijvend te onderscheiden, niet alleen in de regio, maar ook landelijk. In dit concept worden podiumkunsten door middel van cross-overs verbonden met onder andere wetenschap, technologie, innovatie, vernieuwing (Delft als ‘kennisstad’), en maatschappelijke en actuele relevantie: inhoudelijk én in verschijningsvorm.5 Het onderzoek constateert dat de huidige huisvesting van Theater de Veste steeds minder aansluit bij de eisen van deze tijd op het gebied van functionaliteit, comfort en beleving. Ook is het aantal stoelen voor de aard en schaal van de programmering te beperkt. Een upgrade en uitbreiding binnen de structuur van het huidige gebouw is naar de waarneming van BMC niet mogelijk. Zij adviseert de gemeente om onderzoek te doen naar volledige nieuwbouw.

Met dit vertrekpunt heeft de gemeente een verkennend proces gestart waarbij meerdere renovatiescenario’s naast nieuwbouw op tafel zijn gekomen. Het ruimtelijke onderzoek van MVRDV (2023) en de vertaling naar investeringsbedragen (ABT 2023) vormen de onderlegger voor de financiële vergelijking die als bijlage was meegestuurd aan de raad. Hieruit bleek dat renovatiescenario’s onvoldoende tot de gewenste verbetering leiden, maar wel gepaard gaan met eveneens een substantiële investering. Voor volledige nieuwbouw is een investering van € 67 tot 85 miljoen nodig, voor een stoelencapaciteit van minimaal 800 stoelen en een vlakke vloerzaal met 250 stoelen en sta-capaciteit van 800.6 Dit leidde tot de constatering dat bij keuze voor het nieuwbouwscenario de structurele gemeentelijke jaarlasten minimaal € 2,5 mln. per jaar hoger zijn dan de beschikbare dekking vanuit de huidige situatie. Gezien deze consequenties heeft de raad besloten eerst zicht te willen hebben op een financiële strategie voor een nieuw te bouwen theater.

Wat zou gebeuren als de gemeente deze investering nu zou doen? De gemeente als eigenaar van het theatergebouw houdt geen rekening met toekomstige investeringen, zoals wijzigingen, aanpassing of upgrading van het bestaande voorzieningenniveau.7 De werkwijze is als volgt: nieuwe wensen/eisen – ingegeven door de huurder, de eigenaar of de betrokken beleidsafdeling – moeten eerst in een bestuurlijk gedragen Programma van Eisen landen. Het hieruit af te leiden budget kan dan vervolgens als nieuwe investering bij de Kadernota integraal afgewogen worden ten opzichte van andere investeringen. Na een positief besluit en na de diverse te doorlopen stappen om te kunnen gaan bouwen en de bouw klaar is wordt de investering geactiveerd. Na oplevering van het gebouw treden voor de gemeente kapitaallasten op (rente en afschrijving). Deze komen voor rekening van de programmabegroting (onderdeel Vastgoed), die uitgaat van een kostprijsberekening als grondslag voor een nieuwe huurprijs. Een nieuw theatergebouw zal voor de huurder (Theater de Veste) tot een nieuwe, hogere huursom leiden. Daaruit ontstaat een hogere subsidiebehoefte, waarbij de betrokken beleidsafdeling de verantwoordelijkheid draagt om structurele middelen ter dekking te zoeken. In het geval van Theater de Veste wordt daarmee de cultuurbegroting (programma 8) belast.

De afweging bij de Kadernota zou dan zijn om de gevraagde dekking te gaan zoeken en in te zetten voor cultuur. Een logisch moment om te besluiten is de Kadernota 2033, omdat dan ook het uitvoeringsbudget beschikbaar moet komen. Wat is nog meer relevant om te weten in relatie tot het nieuwbouwscenario? De resultaten uit het verkennend proces zijn te grofmazig om een investeringsbudget op te baseren. Een besluit over het investeringsbedrag is, op verzoek van de raad, de komende jaren ook nog niet aan de orde. Om die reden is in de financiële strategie geen nadere onderbouwing van de investering onderzocht. 5 BMC, Naar een toekomstbestendig voorzieningenniveau podiumkunsten in Delft, januari 2020 6 7

Het betreft hier prijspeil 2023 Vastgoedbeleidskader paragraaf 5.4

4

Twee ontwikkelingen zijn echter van grote invloed op de latere planvorming en vragen wel verdiepend onderzoek én besluitvorming de komende jaren. Definitief Programma van Eisen (PvE) • In opdracht van de gemeente is door BMC een PvE opgesteld in overleg met de gebruiker van het theatergebouw (Theater de Veste). Dit is een Programma van Eisen op hoofdlijnen. Vervolgens is door MVRDV onderzocht of en hoe het ruimtelijke programma ingepast zou kunnen worden. In de werkwijze om over te gaan tot een investeringsproject is een definitief PvE nodig. Daarmee kan het eigenaarsbelang (Vastgoed) met het beleidsmatige én financiële belang (Cultuur) worden afgewogen. Dat vraagt een integrale beoordeling van de haalbaarheid op zowel de vastgoedexploitatie als de bedrijfsexploitatie waarin subsidiebehoefte besloten ligt. • Relevant hierin is de gedachtevorming over het Theater van de Toekomst. Dit concept, dat in de eerdere fase van het project in samenwerking tussen de gemeente Delft en Theater de Veste tot stand is gekomen, zal nog verder ontwikkeld worden. In het PvE is vooralsnog rekening gehouden met 900 m2 BVO voor aanvullende functies. Uit de doorontwikkeling van het concept Theater van de Toekomst kan een wens voortkomen om meer vierkante meters, dan tot op heden in de planvorming is gehanteerd, toe te voegen.

Daarmee kan worden geanticipeerd op maatschappelijke trends alsook ontwikkelingen bij (culturele) organisaties in Delft en de omgeving. Daarbij kan gedacht worden aan de huisvesting van instellingen met educatieve en culturele beleidsdoelstellingen, werk- en studieruimten en ontmoetingsfuncties. • Het nieuwbouwscenario laat een jaarlijks tekort van minimaal gemiddeld € 2,5 mln. zien ten opzichte van de huidige situatie. Dat tekort is gebaseerd op de onderkant van de bandbreedte in investering (tussen de € 67 en € 85 mln.).8 Het vastgoedbeleid van de gemeente Delft heeft, conform de bepalingen uit de Mededingingswet, als uitgangspunt dat de gemeente bij verhuur minimaal een kostprijs dekkende huur vraagt. Is een dergelijke huursom voor een huurder redelijkerwijze niet betaalbaar, dan zijn er mogelijkheden om huurder tegemoet te komen. Dat kan in de vorm van een subsidie of eventueel in de vorm van toegestane steunmaatregelen dan wel een algemeen belangbesluit. In de praktijk betekent dit minimaal een verdubbeling van de subsidiebehoefte naar een bedrag van ten minste € 5 mln. per jaar, wanneer de huurprijs als het gemiddelde over de exploitatieperiode (rekenkundig 40 jaar) berekend wordt. De rentelasten van de lineaire lening, want we gaan ervan uit dat de investering volledig geleend wordt, zijn voor de gemeente de eerste jaren echter aanzienlijk hoger.

Echter moet er wel rekening mee worden gehouden dat we in Delft werken met totaalfinanciering en niet met financiering per project. • Een investering in een nieuw pand met meer/betere voorzieningen (meer mogelijkheden voor cultuuraanbod, betere luchtbehandelingsvoorzieningen, mogelijk meer energieverbruik, e.d.) leidt tot een hogere huurprijs. Om de investering te kunnen verantwoorden, moet aannemelijk zijn dat de beoogde huurder in staat zal zijn die hogere huurprijs te voldoen. Nu dit voor een belangrijk deel uit subsidie zal worden betaald moet op het moment dat de noodzakelijk omvang van de subsidie bekend is beoordeeld worden of dit bedrag door de gemeente rechtmatig mag worden verstrekt. Een second opinion van Langeveld Consultancy (2023) concludeert dat de begroting van het Theater van de Toekomst niet onrealistisch lijkt; opgemerkt wordt dat de opbrengsten en de marge op voorstellingen hoog zijn vergeleken met de benchmark. De theaters in de benchmark kennen niet de nieuwe formule van het Theater van de Toekomst. Langeveld constateert: ‘het theater en de gemeente zullen zich realiseren dat bezoekers eerst in de verwachte mate hun weg naar het nieuwe theater moeten weten te vinden’.

Het aspect van een groeiperiode naar de gewenste en verwachte exploitatiebegroting moet meegenomen worden in de definitieve exploitatie- en kapitaalbegroting, zodat daarmee de nieuwe subsidiebehoefte kan worden bepaald. Locatiekeuze

8 Voor deze investeringsraming geldt prijspeil 2023. De raming is tevens exclusief BTW, realiseren (extra) parkeergelegenheid en

instandhoudingkosten bestaande theater. Tevens zijn de eventuele opbrengsten en kosten voor grond onder het bestaande theater buiten beschouwing gelaten (indien nieuwbouw op een andere locatie plaatsvindt). Voor volledigheid wordt vermeld dat wel rekening is gehouden met beperkte stelpost voor tijdelijke huisvesting.

5

Met het raadsbesluit van 3 december 2024 verruimt de raad de kaders ten aanzien van de locatie. In plaats van nieuwbouw op de bestaande locatie wordt nu gesproken over ‘in (of aangrenzend aan) de binnenstad’. De locatiekenmerken zijn van grote invloed op de investeringsomvang en het risicoprofiel. Een recente ervaring in de gemeente Groningen voor de vergelijking van twee locaties toont dat belangrijke elementen zijn: de grondkosten, de beschikbare ruimte op het kavel en daarmee de oplossing van de logistiek en mate van stapeling van functies, en de (on)mogelijkheden om parkeren in de nabijheid op te lossen. Daarbij hoeven de voordelen van de komst van een theater voor een gebied(sontwikkeling) niet meteen tot voordeel te werken voor de bedrijfsexploitatie en vice versa. Er zijn schaarse momenten waarop ruimte in de stad beschikbaar komt om een voorziening zoals een theater te vestigen. Dit vraagt strategisch handelen van het college en ook komende jaren de gelegenheid om kansrijke opties te kunnen benutten. In het proces van planvorming van een nieuw Theater de Veste is de locatiekeuze een belangrijk moment, welke omstreeks 2030 is voorzien.

4. De strategie: een investering in (proces)stappen De financiële mogelijkheden van de gemeente Delft dwingen tot het maken van scherpe keuzen. Bovendien heeft de raad besloten om niet eerder dan in 2028 af te wegen of een volgende verkennende fase voor het project nieuwbouw Theater de Veste opgestart kan worden (besluit 3). In combinatie met de verwachte doorlooptijd van een complex project zoals een theater, zal de nieuwbouw pas rond 2040 gereed zijn. Dit sluit aan bij de uitgangspunten van het IHP waarbij een investering in Theater de Veste in de periode 2035-2040 zijn beslag krijgt. De financiële strategie is daarmee gericht op de lange termijn: welke stappen kan de gemeente zetten om de nieuwbouw van Theater de Veste in 2040 haar deuren te laten openen? Onderstaande strategie beschrijft: • De investeringsopgave te bezien in onderdelen (sporen) • De besluitvorming over de investering in een aantal stappen. De investering te bezien in onderdelen (sporen) In het verkennend proces zijn varianten afgewogen en investeringsbedragen (bandbreedten) aan de raad getoond. De omvang van de investering was in alle gevallen aanzienlijk, maar bestaat feitelijk uit een aantal onderdelen. In financieel opzicht zijn deze onderdelen relevant, omdat ze als ‘sporen’ kunnen dienen om de dekking voor de investering bij elkaar te brengen.

Hier kan zowel in timing (wanneer komt de dekking) als bron (waar komt de dekking vandaan) gevarieerd worden. Spoor 0. Functioneel in standhouden huidige theater voor 15 jaar Dit spoor is geen onderdeel van de financiële strategie, maar voor de raad wel relevant omdat bij de Kadernota 2026 hiervoor een investering wordt voorbereid. De inhoudelijke onderbouwing en indicatieve omvang van de investeringen benodigd voor het bestaande gebouw zijn daarin terug te vinden. De sporen 1 tot en met 3 zijn gebaseerd op een ‘knip’ in het ruimtelijk programma. Met deze sporen ontstaat een stapeling van werkzaamheden en zicht op dekking, resulterend in een uitvoeringsbudget dat aansluit op de eisen en wensen van dat moment (2032/2033).

6

Figuur 1: Onderdelen ruimtelijk programma nieuwbouw theatergebouw9

1. Vervanging theatergebouw Theater de Veste Van de gemeente als vastgoedeigenaar mag verwacht worden dat zij op een gegeven moment de afweging maakt tussen de (oplopende) kosten van instandhouding en vervanging van de theatervoorziening. Los van de uitbreiding van de podiumfunctie (spoor 2) en het concept Theater van de Toekomst (spoor 3) wordt in de basis het bestaande theatergebouw vervangen zodat het weer aan de eisen van de tijd gaat voldoen. Dekking voor de benodigde financiering wordt gevonden in de nieuwe kostprijsdekkende huurprijs. Op dit moment maakt het betalen van kostprijsdekkende huur ook al onderdeel uit van de exploitatie van het theater en via subsidiegelden van de gemeente. Naast het vervangen van de huidige vierkante meters van het theatergebouw leidt inflatie en de bouw van een kwalitatief hoogwaardiger theater tot additionele kosten. 2. Uitbreiding m2 podia Delft heeft een onderbouwde behoefte aan meer vierkante meters cultureel vastgoed, specifiek podia en daar komt de groei van de stad nog eens bij.10 De gemeenteraad heeft reeds uitgesproken dat bij de planuitwerking voor het nieuwe theater de capaciteit van de grote zaal moet worden verruimd en een multifunctionele zaal wordt toegevoegd.11 Deze uitbreiding omvat 2.510 m2 inclusief ondersteunende ruimten (o.a. foyer, artiestenvoorzieningen).

Het recent opgestelde IHP Cultuur onderbouwt de noodzaak voor uitbreiding van vierkante meters podiumfuncties in Delft en ziet in de nieuwbouw van Theater de Veste op termijn een belangrijke bijdrage hierin. De voorziene substantiële investering in de uitbreiding van het aantal vierkante meters leidt tot een substantiële stijging van de structurele lasten vanaf het moment dat het gebouw wordt opgeleverd. In de voorafgaande jaren zal onderzocht kunnen worden of een ‘startkapitaal’ kan worden opgebouwd. Bijvoorbeeld bij de Kadernota 2028 kan een eerste voorstel worden gedaan voor dekking van deze uitbreidingsvraag. 3. Theater van de Toekomst Het concept van het Theater van de Toekomst biedt potentieel extra maatschappelijke meerwaarde en hogere inkomsten, zeker wanneer verder wordt gekeken naar aanvullende functies/partijen die een bijdrage kunnen leveren aan de huurprijs. Het is nu nog te vroeg om vast te stellen wat de aanvullende functies precies zijn, wat daarmee het aanvullend gewenste programma (in vierkante meters) is, wat vervolgens de nieuwe subsidiebehoefte is én of deze sec gekoppeld wordt aan de cultuurbegroting. Mogelijk kan met aanvullende functies de bedrijfsexploitatie verbeteren, waardoor de huurverhoging niet volledig hoeft te worden gecompenseerd met een hogere cultuursubsidie.

Ook kunnen aanpalende beleidsterreinen mogelijk dekking bieden, wanneer de multifunctionaliteit ingevuld wordt door bijvoorbeeld andere maatschappelijke organisaties. Om het cultureel ondernemerschap te stimuleren kan bij Theater de Veste de opdracht worden neergelegd het concept van het Theater van de Toekomst komende jaren verder uit te werken op basis van nieuwe inzichten en hierop ook de toekomstige bedrijfsexploitatie te actualiseren.

9 Gebaseerd op ruimtelijke studies Theater de Veste Delft (MVRDV) – variant A5: Nieuw opgetild theater, 31 augustus 2023 10 Integraal Huisvestingsplan Cultuur d.d. 30 januari 2025 11 Besluit #2 d.d. 3 december 2024

7

Rondom het locatiebesluit (omstreeks 2030) ligt hier een natuurlijk moment om de streep te trekken: daarna worden de projectkaders gedefinieerd en door de raad bekrachtigd. De boodschap is om de komende jaren tot voordeel te laten werken: om kansen en ontwikkelingen in de cultuursector (gericht op multifunctionaliteit) en in de stad te signaleren en te benutten voor de planvorming en locatiekeuze. Op basis van een businesscase kan de raad dan besluiten over eventueel aanvullend budget op de middelen die beschikbaar zijn voor de vervanging van het theater (spoor 1) en de uitbreiding van het theater (spoor 2). Daarmee kunnen de maatschappelijke kosten en baten van het concept Theater van de Toekomst worden afgewogen. Samenvattend kent ieder spoor een eigen primaire dekkingsbron: Investering

Belangrijkste dekkingsbron

Actie

Vervangen bestaand Theatergebouw

Voortzetten bestaande kostprijsdekkende huur / bestaande subsidie en gedurende aanloopjaren het vormen van een startkapitaal (‘sparen’) Gedurende aanloopjaren het vormen van een startkapitaal (‘sparen’) Hogere kostprijsdekkende huur / hogere inkomsten- /- hogere subsidie Bijdragen in huur door “derden”

Afwegen welke (jaarlijkse) bijdrage kan worden gedaan vanaf 2028.

Uitbreiding m2 podia

Theater van de Toekomst

Afwegen welke (jaarlijkse) bijdrage kan worden gedaan vanaf 2028. Afwegen welke structurele last “draagbaar” is voor de gemeente vanaf 2040 Uitwerken van het concept TvdT met andere partijen.

Besluitvorming over de investering in een aantal stappen Op dit moment is een volledige investering in het Theater van de Toekomst (nieuwbouw) niet opportuun. De Kadernota van 2028 is het eerste moment waarop de raad een besluit over een volgende fase in de planvorming wenst te nemen. Het is aannemelijk dat dit besluit een voorbereidingsbudget met zich meebrengt, waarmee de projectkaders kunnen worden onderzocht, geactualiseerd en voorgelegd aan de raad. De uitbreidingsvraag (zie spoor 2), waarvoor onderzocht kan worden of het mogelijk is om te sparen, kan op dat moment ook aan de raad worden voorgelegd. Onderstaande planning is opgesteld vanuit de aanname dat in 2040 de nieuwbouw van Theater de Veste gereed zou moeten zijn. Planning en fasering Instandhouding huidige theater (tot 2040) Voorbereiden nieuwbouw Realiseren nieuwbouw Oplevering en ingebruikname nieuwbouw

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Investering Projectkaders Ontwerpfasen Realisatie besluit instandhouding (Kadernota)

locatievoorbereidings- besluit budget

uitvoeringsbudget

Figuur 2: Planning besluitvorming en fasering nieuwbouw

Op basis van ervaring met soortgelijke nieuwbouwprojecten dient omstreeks 2033 de gemeenteraad het uitvoeringsbudget te verstrekken, waarmee de middelen vrij zijn om het ontwerp af te ronden en een aannemer de opdracht te geven het gebouw te realiseren. Daardoor is 2032 is het logische moment voor een realisatiebesluit, waarbij een goede onderbouwing van de totale investeringssom en effecten op de bedrijfsexploitatie en subsidie in beeld moeten zijn. Bij de uitwerking van de projectkaders, startend vanaf 2028, 8

zal de noodzaak van locatiekeuze ontstaan. Ook hiervoor komt de raad in beeld, met een besluit omstreeks 2030. Zowel het locatiebesluit als de onderbouwing van het uitvoeringsbudget vraagt voorbereiding van de ambtelijke organisatie. Deze kosten worden in de regel uit de lopende begroting (exploitatie) gedekt en komen daarmee niet ten laste van de investering. Wel zijn vanaf 2028 onderzoekskosten te verwachten om bijvoorbeeld een locatiekeuze voor te bereiden en de projectkaders nader te onderbouwen. Voor de jaren 2028 en 2029 schatten wij de jaarlijkse kosten voor planvorming in op circa € 250.000. Hiertoe wordt de raad bij de Kadernota van 2028 een voorbereidingsbudget gevraagd. Voor de volledigheid wordt een aantal uitgangpunten en kritische factoren vermeld, die in ogenschouw zijn genomen, bij het opstellen van de financiële strategie: • De gemeente als vastgoedeigenaar is verantwoordelijk voor de technische kwaliteit van het bestaande gebouw van Theater de Veste tot het moment van nieuwbouw (2040). Het eigenaarsonderhoud wordt op basis van contractuele afspraken door Theater de Veste uitgevoerd. Om de instandhouding van het gebouw voor een periode van 15 jaar te waarborgen en een aantal functionele knelpunten te verhelpen worden investeringen voorbereid. Niet alle knelpunten kunnen, vanwege de structuur van het bestaande gebouw, verholpen worden.

Het voorstel hiertoe wordt ingebracht bij de behandeling van de Kadernota 2026. • Bij de investeringsbeslissing moet getoetst worden of Theater de Veste in staat zal zijn hogere huurprijs te voldoen, al dan niet met behulp van subsidies e.d. De beoordeling of dit redelijkerwijs mogelijk is en hoeveel subsidie dit aanvullend vraagt vindt plaats op basis van een extern onderzoek. • Door de theaterorganisatie is samen met de gemeente een visie ontwikkeld op de toekomst van Theater de Veste, waarvan de aansluiting op de gemeentelijke beleidskaders en de ontwikkeling van de bedrijfsexploitatie onderdeel zijn. Dit is vertaald in een Programma van Eisen. • De raad heeft uitgesproken de investering in Theater de Veste niet eerder te betrekken in de afweging bij de Kadernota dan in het jaar 2028. • Bij oplevering van het nieuwe theater in 2040 wordt de investering geactiveerd. Dat betekent dat de dekkingsvraag grotendeels pas in dat jaar aan de orde is, omdat op dat moment de investering geactiveerd wordt en de exploitatiebegroting belast wordt met afschrijvingskosten, rentelasten en andere exploitatiekosten. Rond de tijd dat de definitieve kosten bekend zijn (2032), zal ruimte in de begroting aanwezig moeten zijn om de kapitaallasten te kunnen dekken.

Het is niet goed mogelijk een inschatting te maken van de stand van de gemeentefinanciën op die termijn; hooguit dat door de verwachte groei van de stad de omvang van de gemeentebegroting zal toenemen. De extra inkomsten die samenhangen met de groei van de stad moeten worden beoordeeld in samenhang met de toenemende lasten die de groei van de stad met zich meebrengt. Daarnaast zijn er onzekerheden ten aanzien van de financiering van gemeenten door het Rijk. • De gemeente Delft beschikt momenteel niet over financiële middelen waaruit een eenmalige bijdrage aan de nieuwbouw voor het theater kan worden gedaan. De eerdere suggestie om de ‘onrendabele top’ van de investering te verlagen, door inzet van eigen middelen, is hiermee niet langer realistisch. Ook is er momenteel geen zicht op geloofwaardige bijdragen vanuit publieke of private fondsen. Hoewel de ervaring leert dat de omvang van externe bijdragen bij theaters niet overschat moet worden, biedt de duur van de planvorming nog diverse mogelijkheden voor gemeente én theaterorganisatie om op fondsenwerving in te zetten. Het meest logische moment daarvoor is wanneer de locatie (op basis van een globale gebouwstudie) gekozen is en de financiële haalbaarheid nog onder druk staat, voorafgaand aan besluit over het uitvoeringsbudget.

• Het Integraal Huisvestingsplan Cultuur laat zien dat nieuwbouw van Theater de Veste, als belangrijke en grootste professionele podiumkunstvoorziening, in de periode 2035-2040 een bijdrage kan leveren aan de uitbreiding van de culturele infrastructuur in Delft, die voor de functie ‘podia’ momenteel achterblijft. De middelen voor deze specifieke uitbreiding zijn echter niet opgenomen in de financiële doorrekening in het IHP Cultuur (PM-post). • De doorrekening van de scenario’s, zoals deze in het voorjaar van 2024 aan de raad is gestuurd, kent een aantal onzekere factoren en geeft nog geen compleet beeld van een eventuele investeringssom. 9

Aspecten zoals de onbekende locatie (en daarmee samenhangende parkeeropgave), de onbekende datum van realisatie en de noodzakelijke doorontwikkeling van het Programma van Eisen vragen een vervolgstap in uitwerking én besluitvorming.

10