Document · PDF

Grondprijzenbeleid 2024-2028 (oude versie)

Raadsvergadering 25 september 2025, gemeente DelftBij agendapunt: Raadsvoorstel Wijziging Grondprijzenbeleid 2024 2028 v.w.b. nuts en energievoorzieningen (2528376)7.368 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Grondprijzenbeleid 2024-2028 Gemeente Delft, maart 2024

(foto Vincent Basler)

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Inhoudsopgave 1 Samenvatting 1.1 Overzicht waarderingsmethode per functie 1.2 Leeswijzer

2 Inleiding 2.1 Algemeen 2.2 Doelstellingen van het grondprijzenbeleid

3 Regelgeving 3.1 Europese regelgeving 3.2 Nationale regelgeving

3 3 4

5 5 5

6 6 6

4 Methodiek Grondprijsbepaling

5 Woningbouw

5.1 Sociale huurwoningen 5.2 Studentenwoningen 5.3 Huurwoningen 5.4 Koopwoningen 5.5 Vrije sector kavels 5.6 Woningbouw overig

11 11 12 13 13 14

6 Commerciële functies

6.1 Kantoren 6.2 Bedrijfsmatig 6.3 Detailhandel en horeca 6.4 Overige commerciële functies 6.5 Bedrijventerreinen

15 15 16 16 17

7 Maatschappelijke functies

8 Nuts- en energievoorzieningen

9 Groen en water

10 Parkeren

11 Overige uitgiftevormen

11.1 Verhuur van gronden 11.2 Erfpacht 11.3 Pacht

23 23 23 1

Grondprijzenbeleid 2024-2028

11.4 Opstalrecht 11.4.1 Zendmasten en zendapparatuur 11.4.2 Reclamemasten 11.4.3 Overige doeleinden 11.5 Beperkt zakelijke rechten

24 24 24 24 24

Bijlage 1: Begrippenlijst

Bijlage 2: Commerciële functies

Grondprijzenbeleid 2024-2028

1 Samenvatting 1.1 Overzicht waarderingsmethode per functie Woningbouw (hoofdstuk 5) Segment Sociale huur Studenteneenheid Middenhuur

Methodiek Vaste grondprijs inclusief staffeling Vaste grondprijs inclusief staffeling Residuele grondwaarde met minimum grondprijs Vrije sector huur Residuele grondwaarde met minimum grondprijs o.b.v. een grondquote Betaalbare koop Residuele grondwaarde met minimum grondprijs o.b.v. een grondquote Vrije sector koop Residuele grondwaarde met minimum grondprijs o.b.v. een grondquote Vrije kavels Vaste grondprijs CPO-projecten Residuele grondwaarde met minimum grondprijs o.b.v. een grondquote Bijzondere woonconcepten Taxatie Commerciële functies (hoofdstuk 6) Type Methode Kantoren Residuele grondwaarde met minimum grondprijs Bedrijfsmatig Residuele grondwaarde met minimum grondprijs Detailhandel en horeca Residuele grondwaarde met minimum grondprijs Overige commerciële functies Residuele grondwaarde met minimum grondprijs Bedrijventerreinen Vaste grondprijs Maatschappelijke functies (hoofdstuk 7) Type Methode Maatschappelijke functies met Residuele grondwaarde met minimum winstoogmerk grondprijs Maatschappelijke functies zonder Vaste grondprijs winstoogmerk Overige functies Residuele grondwaarde met minimum grondprijs Nuts- en energievoorzieningen (hoofdstuk 8) Type Methode Nuts- en energievoorzieningen Vaste grondprijs met een basisbedrag

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Groen en water (hoofdstuk 9) Type Methode Tuingrond/water (dat wordt Grondquote over WOZ-waarde toegevoegd aan een woonperceel) Snippergrond/water(gangen) Vaste grondprijs Agrarische grond (incl. viswater en Vaste grondprijs volks-/stadstuinen) Parkeren (hoofdstuk 10) Type Methode Parkeren onbebouwd Volgt de functie waar het parkeren bij hoort Parkeren bebouwd Residuele grondwaarde

Indien een functie niet in één van de hierboven genoemde functiegroepen ondergebracht kan worden, zal maatwerk worden toegepast.

1.2 Leeswijzer Het tweede hoofdstuk begint met een inleiding gevolgd door de doelstellingen. Het derde hoofdstuk behandelt zowel de Europese als de nationale regelgeving. Hoofdstuk 4 presenteert en verduidelijkt de verschillende methodieken. Vervolgens worden in de volgende hoofdstukken de methodieken besproken per functie. Deze zijn respectievelijk woningbouw (hoofdstuk 5), commerciële functies (hoofdstuk 6), maatschappelijke functies (hoofdstuk 7), nuts- en energievoorzieningen (hoofdstuk 8), groen en water (hoofdstuk 9), en parkeren (hoofdstuk 10). In hoofdstuk 11 wordt dit aangevuld met overige vormen van uitgifte, zoals verhuur van gronden, erfpacht, pacht en opstalrecht.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Inleiding

2.1 Algemeen Voor u ligt het Grondprijzenbeleid 2024, welke als basis dient voor de Grondprijzenbrief 2024. Dit grondprijzenbeleid vervangt de Nota Grondprijzenbeleid 2017. De nieuwe Nota Grondprijzenbeleid vloeit voort uit de Nota’s Grondbeleid Delft (20172020 én 2022-2025). Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken en is dus niet leidend maar volgend op deze ruimtelijke doelstellingen. De inzet van grondbeleid wordt ondersteund met grondprijzenbeleid. Via grondprijzenbeleid wordt vastgelegd op welke wijze grondprijzen voor verschillende ruimtelijke functies worden berekend. De hoogte van de grondprijzen wordt vastgelegd in de grondprijzenbrief. Sinds de vaststelling van de vorige nota hebben diverse wetgevende, markt- en beleidsmatige ontwikkelingen plaatsgevonden. Deze ontwikkelingen zijn meegenomen om de nota te actualiseren en aan te scherpen. De gemeente Delft heeft de ambitie om het grondprijzenbeleid om de 4 jaar en de grondprijzenbrief jaarlijks te actualiseren.

2.2 Doelstellingen van het grondprijzenbeleid Via een Nota Grondprijzenbeleid wil gemeente Delft op transparante wijze aangeven hoe zij komt tot het bepalen van haar grondprijzen voor diverse ruimtelijke functies. Grondprijzen zijn noodzakelijk enerzijds voor situaties dat gemeente eigen grond wenst te verkopen en anderzijds voor het maken van berekeningen op grond waarvan de gemeente aan wettelijk kostenverhaal doet. Daarnaast vormen grondprijzen de basis voor andere vormen van uitgifte zoals verhuur, erfpacht en opstalrecht, die hun eigen beleidskaders hebben. Het grondprijzenbeleid is tot stand gekomen door gebruik te maken van: - gemeentelijke gronduitgifte gegevens; - markttransacties; - gegevens uit prijzennota’s van omliggende gemeenten in de regio.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Regelgeving

3.1 Europese regelgeving Grond en andere onroerende zaaktransacties horen in het kader van staatssteunregelgeving ‘marktconform' te zijn1. Indien dit niet het geval is, kunnen er tussen overheden en ondernemingen aspecten van (on)geoorloofde staatssteun optreden. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen gaat het er kort gezegd om dat bij grondtransacties tussen overheden en derden een marktconforme prijs wordt gehanteerd voor de verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een opstal. Het Europese Kader ter voorkoming van staatssteun bepaalt dat gronden en vastgoed moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. In het algemeen is bij verkoop geen sprake van staatssteun als deze plaatsvindt via een openbare biedprocedure. Als er geen sprake is van een openbare biedprocedure zal een (minimale) marktconforme prijs moeten worden bepaald via een taxatie uit te voeren door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur.

3.2 Nationale regelgeving De Omgevingswet (Ow) is de wet waarin alle regels omtrent de ruimte waarin we wonen en werken staan opgenomen: de leefomgeving. De wet is op 1 januari 2024 in werking getreden en bundelt en vereenvoudigt de regels voor alles wat u buiten ziet, hoort en ruikt. De wet geldt voor alle Nederlandse inwoners, organisaties en bedrijven. De invoering van de wet heeft enkele wijzigingen in het gemeentelijke kostenverhaal tot gevolg. Het publiekrechtelijke kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In plaats van een exploitatieplan komen kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in de omgevingsvergunning. Daardoor is geen separaat document in de vorm van een exploitatieplan meer nodig. Verder is de lijst van aangewezen bouwactiviteiten verruimd en zijn er een aantal kostensoorten toegevoegd aan de kostensoortenlijst. Net als in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), blijft in de Ow de mogelijkheid om kostenverhaal privaatrechtelijk te regelen via een anterieure overeenkomst. Ook blijven in de Ow regels bestaan over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De bijdragen zijn niet meer alleen vrijwillig, er kan ook een afdwingbare bijdrage worden opgelegd.

Bij deze bijdragen is het wel van belang dat in bijvoorbeeld een Omgevingsvisie of programma de relatie tussen de activiteit en de te verhalen bijdrage(n)/ de ontwikkeling wordt onderbouwd. Deze bijdragen staan los van de opbrengsten die door middel van grondverkoop worden opgehaald.

1 Een uitzondering geldt voor zogeheten diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Hiervoor kan staatssteun worden

gebruikt. Een voorbeeld is verhuur van sociale huurwoningen.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Zoals in voorgaande paragraaf genoemd is de gemeente verplicht tegen marktconforme prijzen gronden te verkopen om zo staatssteun te voorkomen. Indien er geen sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1 VWEU, dan is de Wet Markt & Overheid (hoofdstuk 4b van de Mededingingswet) van toepassing bij grondverkoop door de overheid. Op basis van artikel 25i van deze wet mogen overheden een product of dienst niet onder de kostprijs aanbieden. Ook in het geval van De-minimissteun dient aan de Wet Markt & Overheid te worden getoetst. Daarnaast mogen overheden hun zogenoemde overheidsbedrijf niet bevoordelen boven andere bedrijven. Verder is het “Didam-arrest” van de Hoge Raad van 26 november 2021 van belang. Dit arrest bepaalt dat de overheid in principe onroerend goed niet één-op-één mag verkopen of op andere wijze mag uitgeven, tenzij gemotiveerd kan worden dat dit wel zou kunnen. Bij een uitgifte één-op-één is voor het bepalen van een marktconforme grondprijs een taxatie noodzakelijk.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

4 Methodiek Grondprijsbepaling Bij het tot stand komen van grond- en overige onroerende zaaktransacties, dient een prijs te worden bepaald. Het grondprijzenbeleid gaat standaard over de levering van bouwrijpe grond. In sommige gevallen is er sprake van ruwe bouwgrond, zie begrippenlijst (bijlage 1), en dienen de nog te maken kosten ten behoeve van de toekomstige functie op de waarde van de bouwrijpe grond in mindering gebracht te worden. Voor de bepaling van de hoogte van de grondprijzen zijn verschillende prijsmethodieken toepasbaar. Een combinatie van verschillende methodes is ook mogelijk. In deze paragraaf worden verschillende methodieken om de grondwaarde te bepalen behandeld. Ook wordt kort toegelicht waarom die keuze wordt gemaakt. De gemeente behoudt zich ten alle tijden de mogelijkheid voor om een onafhankelijke taxateur en/of externe markttoetser in te schakelen om de grondprijs te bepalen. Dit voorbehoud zal ook in de Grondprijzenbrief worden opgenomen. Vaste prijs: Voor bepaalde functies hanteert de gemeente Delft vaste grondprijzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de grondprijzenbrief. Een vaste prijs kan op verschillende manieren toegepast worden, zoals vaste prijs per eenheid, vaste prijs per m² kaveloppervlak of vaste prijs per m² BVO.

Residuele waardebepalingsmethode: Een marktconforme grondprijs is wat een koper in vergelijkbare omstandigheden in concurrentie voor de grond zou betalen. Deze prijs is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en de bouwmogelijkheden. In de residuele methode kunnen specifieke locatiekenmerken en het te realiseren vastgoedproduct worden meegenomen. Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur en het (bruto) aanvangsrendement dat op het project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van een project. Deze omvatten de kosten voor het ontwikkelen en realiseren van de opstallen, te weten de aanneemsom en bijkomende kosten, zoals leges, adviseurskosten en aansluitkosten, alsmede de algemene kosten en winst en risico op de projectontwikkeling. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie het betreft. Het bouwplan wordt getoetst aan de markt en kan worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur.

Bij de residuele methode maakt de gemeente in de ontwikkelfase van een project op basis van marktonderzoek een inschatting van de marktconforme commerciële waarde. Die waarde wordt verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten die gebaseerd zijn op een aantal referentieprojecten of op advies van deskundige derden. De gemeente gebruikt dus een rekenwijze op basis van kengetallen om de haalbaarheid van een project te onderzoeken. In tabel 1 en figuur 1 is een 8

Grondprijzenbeleid 2024-2028

voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van een residuele grondwaarde van een vrije sector koopwoning. De residuele grondwaarde is het restant van de VONprijs minus de BTW en de stichtingskosten. Tabel 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening. Rekenvoorbeeld residuele grondwaarde Verkoopwaarde vastgoed*

€400.000 A

Netto opbrengst**

€330.579 A/1.21

Stichtingskosten

€240.000 C

Residuele grondwaarde

€90.579

B-C

*Bij woningbouw VON-prijs (inclusief BTW) **Bij woningbouw netto opbrengst = VON-prijs exclusief btw

Figuur 1: visuele weergave residuele grondwaardeberekening.

Voor de functie woningbouw geldt als verkoopwaarde de vrij op naam prijs inclusief BTW. Voor andere vastgoedfuncties kan een soortgelijke berekening worden gemaakt waarbij in plaats van met een verkoopwaarde te rekenen, met een huurwaarde en bruto-aanvangsrendement (BAR) wordt gerekend. In tabel 2 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector huurwoning.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Tabel 2: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening huurwoning. Rekenvoorbeeld residuele grondwaarde Huurprijs per maand

€2.000

Huurprijs per jaar

€24.000

A*12

BAR

Beleggingswaarde*

€600.000 B/C

Stichtingskosten*

€360.000 E

Residuele grondwaarde (inclusief BTW)

€240.000 D-E

Residuele grondwaarde (exclusief BTW)

€198.347 F/1.21

*Inclusief BTW Comparatieve methode: Bij de comparatieve methode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare stukken grond. De vergelijking met de omliggende gemeenten en vergelijkbare locaties is hierbij van belang. Bij de prijsvorming van bedrijventerreinen en vrije kavels is dit een veel gehanteerde systematiek. De reden hiervoor is dat veelal een specifiek bouwprogramma wordt gerealiseerd op een kavel afgestemd op de eindgebruiker. Dit maakt de waardebepaling vooraf lastig. De vergelijking vindt daarom op kavelprijs per m² plaats. Grondquote Met de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. In de gemeente Delft wordt de grondquote toegepast om een minimale grondprijs vast te stellen. Hiermee wordt geborgd dat de grond te allen tijde een representatieve waarde houdt in relatie tot de (toekomstige) functie en het gebruik van het desbetreffende stuk grond. Kostprijsdekkende methode De kostprijsdekkende methode houdt in dat de grondprijs het totaal aan te maken kosten dekt. Deze kosten betreffen de verwerving, bouw- en woonrijp maak kosten, rentekosten, gemeentelijke apparaatskosten en overige plan-/ontwikkelkosten.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

5 Woningbouw

5.1 Sociale huurwoningen Gebruiksfunctie: Woningbouw (sociale huur) Methodiek:

Vaste grondprijs per eenheid (grondgebonden woning of appartement) comparatief bepaald, inclusief staffeling op basis van een hoogtefactor en reductie tot 2e aftoppingsgrens.

Toelichting:

In de begrippenlijst (bijlage 1) staat wat een sociale huurwoning is en wie hiervoor in aanmerking komt. Daarnaast dienen de woningen transparant verhuurd te worden, bij voorkeur via het regionale woonruimteverdelingssysteem Woonnet Haaglanden. Tevens zijn verhuurders aanspreekbaar op het huisvesten van bijzondere doelgroepen (urgenten, uitstroom uit instellingen en statushouders). Bij sloop/nieuwbouw van sociale woningen worden vaste grondprijzen gehanteerd. Voor appartementen wordt deze methode gecombineerd met een staffeling (reductie) op basis van een hoogtefactor. Vanwege significante toename in de bouwkosten wordt de eerste staffeling toegepast vanaf 5 lagen. Daarnaast is er in de basis een vaste grondprijs tot aan de liberalisatiegrens en een vaste grondprijs inclusief reductie tot de 2e aftoppingsgrens. Bij nieuw uit te geven gronden wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk bepaald dat de grond wordt geleverd voor de realisatie van sociale huurwoningen met een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar. Bij verkoop van de huurwoning binnen de afgesproken instandhoudingstermijn is de toestemming van de gemeente vereist en wordt een verrekenbeding ingeroepen, zodat het verschil tussen de in rekening gebrachte vaste prijs en de marktconforme prijs door de woningcorporatie/private partij aan de gemeente alsnog wordt afgedragen.

5.2 Studentenwoningen Gebruiksfunctie: Woningbouw (studenteneenheid) Methodiek:

Vaste grondprijs per eenheid (zelfstandig of onzelfstandig) inclusief staffeling op basis van een hoogtefactor. 11

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Toelichting:

Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden vaste grondprijzen berekend. Daarnaast wordt voor appartementen deze methode gecombineerd met een staffeling op basis van een hoogtefactor. Vanwege significante toename in de bouwkosten wordt de eerste staffeling toegepast vanaf 5 lagen. Bij nieuw uit te geven gronden wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk bepaald dat de grond wordt geleverd voor de realisatie van studenteneenheden met een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar. Bij verkoop van de huurwoning binnen de afgesproken instandhoudingstermijn is de toestemming van de gemeente vereist en wordt een verrekenbeding ingeroepen, zodat het verschil tussen de in rekening gebrachte vaste prijs en de marktconforme prijs door de woningcorporatie/private partij aan de gemeente wordt afgedragen.

5.3 Huurwoningen Gebruiksfunctie: Woningbouw (middenhuur) Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimum grondprijs.

Toelichting:

De minimale grondprijs wordt gekoppeld aan de sociale grondprijs plus een opslag. In de begrippenlijst (bijlage 1) wordt de middenhuurwoning gedefinieerd. Bij nieuw uit te geven gronden wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk bepaald dat de grond wordt geleverd voor de realisatie van middenhuurwoningen met een minimale instandhoudingstermijn van 15 jaar. Bij verkoop van de huurwoning binnen de afgesproken instandhoudingstermijn is de toestemming van de gemeente vereist en wordt een verrekenbeding ingeroepen, zodat het verschil tussen de in rekening gebrachte vaste prijs en de marktconforme prijs door de exploitant aan de gemeente wordt afgedragen.

Gebruiksfunctie: Woningbouw (vrije sector huur) Methodiek:

Residuele grondwaarde met een minimum grondprijs op basis van een grondquote per woningtype.

Toelichting:

Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen berekend. Zie het voorbeeld onder hoofdstuk 4.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

5.4 Koopwoningen Gebruiksfunctie: Woningbouw (betaalbare koop) Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimum grondprijs op basis van een grondquote per woningtype.

Toelichting:

Onder betaalbare koop wordt een woning verstaan die valt onder de betaalbaarheidsgrens die jaarlijks door het Rijk wordt bepaald. De hoogte van de VON-prijs wordt opgenomen in de grondprijzenbrief. Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen berekend. Uitgangspunt is een marktconform woonproduct.

Gebruiksfunctie: Woningbouw (vrije sector koop) Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimum grondprijs op basis van een grondquote per woningtype.

Toelichting:

Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen berekend. Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van een minimum grondquote per type woning. Onder de vrije sector koop vallen alle woningen waarvan de VON-prijs boven de betaalbaarheidsgrens van het Rijk ligt. Het Rijk stelt deze jaarlijks opnieuw vast en de hoogte van de VON-prijs wordt opgenomen in de grondprijzenbrief.

5.5 Vrije sector kavels Gebruiksfunctie: Woningbouw (vrije kavels) Methodiek:

Vaste grondprijs per m² kaveloppervlak

Toelichting:

Vrije kavel is een stuk bouwgrond dat bestemd is voor de bouw van één particuliere woning die naar eigen woonwensen is te ontwerpen door de particulier. Er wordt voor vrije kavels een vaste grondprijs per m² kaveloppervlak gerekend inclusief staffeling (reductie bij grote kavels). Deze vaste grondprijs wordt jaarlijks bepaald op basis van zowel de comparatieve methode als de residuele grondwaarde methode. Hier wordt een gemiddeld marktcijfer gehanteerd als vaste grondprijs.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

5.6 Woningbouw overig Gebruiksfunctie: Woningbouw (CPO-projecten) Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimum grondprijs op basis van een grondquote per woningtype.

Toelichting:

Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen berekend op basis van de beoogde bestemming.

Gebruiksfunctie: Bijzondere woonconcepten Methodiek:

Nader te bepalen (middels taxatie).

Toelichting:

Met behulp van een taxatie wordt de grondprijs berekend op basis van de beoogde bestemming. Er is voor een taxatie gekozen, omdat de grondprijsberekening vraagt om specialistische kennis. Voorbeelden van bijzondere concepten zijn zorgwoningen, alternatieve gemeenschappelijke woonconcepten, waterwoningen en tiny houses.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

6 Commerciële functies In bijlage 2 is een onderverdeling van de commerciële functies waarop gestuurd wordt binnen de gemeente Delft. Deze onderverdeling is gebaseerd op type functies en locaties. Per functiecategorie zal met een cijfer worden aangegeven welke prijsmethoden kunnen gelden voor de typologieën. Uitgangspunt bij de berekening voor commerciële functies is dat de minimale grondprijs wordt bepaald per vierkante meter uitgeefbare bouwgrond. Wanneer de FSI (floor space index) hoger is dan 1, dan wordt de grondprijs gebaseerd op het werkelijk aantal te realiseren m² BVO. Indien dit het geval is bepaalt de bebouwingsmogelijkheid zoals opgenomen in het omgevingsplan mede de grondwaarde. De FSI wordt bepaald volgens de formule: m² BVO/m² kaveloppervlak.

6.1 Kantoren Gebruiksfunctie: Kantoren Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Toelichting:

Wordt berekend met behulp van de residuele waardebepalingsmethode. De minimale grondprijs wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode. Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie. Commerciële functie type: 3, 4, 5, 6, 7 en 8

6.2 Bedrijfsmatig Gebruiksfunctie: Bedrijfsmatige gronden (niet zijnde bedrijventerrein) Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Toelichting:

Grondprijzenbeleid 2024-2028

6.3 Detailhandel en horeca Gebruiksfunctie: Detailhandel en horeca Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Toelichting:

Wordt berekend met behulp van de residuele waardebepalingsmethode. De minimale grondprijs wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. De grondprijzen zijn sterk afhankelijk van onder andere het soort bedrijf, de omvang, de locatie en de huurwaarde van het te realiseren onroerend goed. Commerciële functie type: 1, 2 en 3

6.4 Overige commerciële functies Gebruiksfunctie: Overige commerciële functies Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO.

Toelichting:

Wordt berekend met behulp van de residuele waardebepalingsmethode. De minimale grondprijs wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Commerciële functie type: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 en 8

Grondprijzenbeleid 2024-2028

6.5 Bedrijventerreinen Gebruiksfunctie: Bedrijventerreinen Methodiek:

Vaste grondprijs per m² via de comparatieve methode bepaald.

Toelichting:

Hier wordt sec de uit te geven grond in de vorm van bedrijfskavels op een bedrijventerrein bedoeld. Voor waardebepaling van grond met een bedrijvenbestemming dat onderdeel uitmaakt van een integrale gebiedsontwikkeling wordt verwezen naar paragraaf 6.2 “Bedrijfsmatig”. Wordt berekend met behulp van de comparatieve methode. Er moet hierbij rekening worden gehouden met de fsi. Op het moment dat het aantal m² BVO groter is dan het kaveloppervlak wordt er afgerekend op basis van m² BVO. Bepalende factoren hierbij zijn het type bedrijvigheid dat zich vestigt, zoals logistiek of mkb, specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie. Commerciële functie type: 3, 4, 5, 6, 7 en 8

Grondprijzenbeleid 2024-2028

7 Maatschappelijke functies Gebruiksfunctie: Maatschappelijk functies met winstoogmerk Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimale grondprijs per m² kaveloppervlak of per m² BVO

Toelichting:

Met behulp van de residuele waardebepalingsmethode worden de grondprijzen berekend. De minimale grondprijs is de maatschappelijke grondprijs plus een opslag. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, vooral als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend: -

(para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel); opleidingsinstituten, sportscholen, commerciële sportcomplexen, voorzieningen voor nutsbedrijven, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke.

Gebruiksfunctie: Maatschappelijk functies zonder winstoogmerk Methodiek:

Vaste grondprijs comparatief bepaald

Toelichting:

De vaste grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen grond met bebouwingsmogelijkheden en zonder bebouwingsmogelijkheden. Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk (niet commercieel) plaatsvindt. Onder deze categorie worden onder meer verstaan: -

overheidsvoorzieningen (bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau); onderwijsvoorzieningen (bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school); grootschalige medische voorzieningen (bijvoorbeeld: 18

Grondprijzenbeleid 2024-2028

ziekenhuis (niet zijnde particulieren klinieken) , sanatorium); (para)medische voorzieningen gevestigd in een stichting zonder winstoogmerk; geëxploiteerd gezondheidscentrum, intramurale woonzorgcentra, verzorgings- en verpleegtehuizen zonder winstoogmerk; sociaal-culturele voorzieningen: peuterspeelzalen (niet particulier), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen; recreatieve en sportvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld: kinderboerderij, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuinen. overige voorzieningen: zoals woon-zorgvastgoed, verzamelgebouwen/combinatiegebouwen en incidentele voorzieningen.

Bovenstaande voorzieningen mogen een combinatie kennen met een commerciële voorziening zolang deze slechts van ondergeschikt belang is. Bij nieuw uit te geven gronden wordt in de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk bepaald dat de grond wordt geleverd voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Bij verkoop van het vastgoed is de toestemming van de gemeente vereist en wordt een verrekenbeding ingeroepen, zodat het verschil tussen de in rekening gebrachte vaste prijs en de marktconforme prijs door de eigenaar aan de gemeente alsnog wordt afgedragen. Gebruiksfunctie:

Overige functies

Methodiek:

Residuele waardebepaling met een minimum grondprijs

Toelichting:

Naast de hoofdfuncties van het grondprijzenbeleid die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, is er ook vraag naar grond voor een grote diversiteit aan andere functies. Voor deze functies geldt dat de grondprijs wordt bepaald aan de hand van een taxatie.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

8 Nuts- en energievoorzieningen Gebruiksfunctie:

Nuts- en energievoorzieningen

Methodiek:

Vaste grondprijs per m² met minimum basisbedrag

Toelichting:

De grondwaarde van nutsvoorzieningen wordt bepaald aan de hand van een vaste grondprijs met een minimum basisbedrag. Hiermee wordt voorkomen dat de administratieve kosten hoger zullen zijn dan de opbrengsten. De grondprijs wordt gekoppeld aan de grondprijs van bedrijventerreinen. Nuts – en energievoorzieningen worden op basis van een vergunning of met een recht van opstal aangelegd in de openbare ruimte, waardoor geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation, zonnepanelenpark of geothermiecentrale het grondeigendom wenst en de gemeente deze wens kan inwilligen, worden de betreffende gronden uitgegeven tegen een vaste grondprijs per m² zoals eerder aangegeven.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

9 Groen en water Gebruiksfunctie: Tuingrond/Water (dat wordt toegevoegd aan een woonperceel) Methodiek:

Grondquote over WOZ-waarde omgeslagen naar grondwaarde per m². Indien deze woning nieuw is opgeleverd en deze nog geen WOZwaarde kent, wordt uitgegaan van de grondquote ten opzichte van de V.O.N. prijs

Toelichting

De grondwaarde van tuingrond/water wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde en de minimale grondquote van het woningtype omgeslagen naar het huidige kaveloppervlak. Vervolgens een afslag van 50%, aangezien niet alle m² bebouwingsmogelijkheid hebben.

Voorbeeld

Stel de WOZ-waarde bedraagt € 500.000,-, de minimale grondquote van het woningtype is 20% en het huidige kaveloppervlak is 160m². Dan is de totale huidige grondwaarde € 100.000,- (€ 500.000 * 20%) en € 625,- per m² (€ 100.000,- / 160). Deze grondwaarde per m² wordt gehalveerd naar € 312,50 per m², vanwege de afslag van niet volledige bebouwingsmogelijkheid. Als een particulier 20 m² tuingrond kan aankopen zou hij in totaal € 6.250,- (€ 312,50 * 20) moeten betalen.

Gebruiksfunctie: Snippergrond/water(gangen) (zonder bebouwingsmogelijkheid) Methodiek:

Vaste grondprijs per m² comparatief te bepalen en taxatie vanaf 50 m².

Toelichting:

Hierbij gaat het om grond/water zonder bebouwingsmogelijkheid, niet gelegen aan een bouw-/woonperceel. Wanneer het een substantieel oppervlak betreft zal de grondwaarde via taxatie worden bepaald.

Gebruiksfunctie:

Agrarische grond (incl. viswater en volks-/stadstuinen)

Methodiek:

Vaste grondprijs per m² comparatief te bepalen.

Toelichting:

Wordt berekend met behulp van de comparatieve methode.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

10 Parkeren Gebruiksfunctie: Parkeren onbebouwd Methodiek:

De grondprijs is gekoppeld aan de functie waar het parkeren bij hoort.

Toelichting:

Verkoop van bijvoorbeeld grond voor een extra parkeerplaats aan een bedrijf op een bedrijventerrein vindt plaats tegen een vaste prijs per m² via de comparatieve methode bepaald.

Gebruiksfunctie: Parkeren bebouwd Methodiek:

Residuele waardebepaling, minimaal kostprijsdekkend als het parkeren is gekoppeld aan vrije sector huur- en koopwoningen, commerciële functies en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk.

Toelichting:

De grondwaarde van een bebouwde parkeervoorziening wordt berekend met behulp van de residuele grondwaardeberekening. Het betreft onder meer ondergronds, halfverdiept en bovengronds parkeren. Uitgangspunt is de keuze voor een efficiënte parkeeroplossing.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

11 Overige uitgiftevormen Naast gronduitgifte in eigendom (verkoop) zijn er ook andere uitgiftevormen mogelijk, zoals verhuur, (erf)pacht en bruikleen.

11.1 Verhuur van gronden Verhuur van gemeentegrond wordt over het algemeen toegepast als het gebruik van tijdelijke aard betreft en/of de gemeente de grond in eigendom wil houden voor bijvoorbeeld toekomstige ontwikkelingen. De methodiek voor het bepalen van de huurprijs staat beschreven in de nota vastgoedbedrijf 2024 die in het tweede kwartaal 2024 wordt verwacht. Tot die tijd wordt de huurprijs bepaald aan de hand van de methodiek beschreven in de grondprijzenbrief 2017.

11.2 Erfpacht Uitgifte van grond in erfpacht is een instrument om grond uit te geven en daarbij bijzondere voorwaarden vast te leggen met betrekking tot het gebruik en de bestemming, waarbij de gemeente eigenaar blijft van de grond. De waarde van de grond wordt vastgesteld door middel van taxatie2. Voor dit recht dient de erfpachter/gebruiker een erfpachtcanon te betalen. De voorwaarden waaronder de gemeente overgaat tot uitgifte van grond in erfpacht, is in de Nota erfpacht vastgelegd. In haar erfpachtbeleid en de algemene erfpachtbepalingen is de wijze van bepaling van de erfpachtcanon opgenomen.

11.3 Pacht Pacht vindt alleen plaats in de agrarische sfeer. De te honoreren maximale pachtprijzen worden sinds 1 juli 2011 jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast. De wettelijke spelregels voor reguliere pacht hebben een dwingend karakter, evenals de maximaal te hanteren pachtprijzen. De gemeente heeft hierin geen beleidsvrijheid. Per situatie zal gekeken worden naar de huidige wet- en regelgeving en zal maatwerk geleverd worden. Geliberaliseerde pacht is een overeenkomst voor los land. De duur van de pacht bepalen pachter en verpachter zelf. Welke regels van toepassing zijn, hangt af van hoe lang er wordt verpacht. Bij pacht van 6 jaar of korter wordt de pachtprijs bepaald op basis van een taxatie. De grondkamer toetst in alle gevallen de voorwaarden en de pachtprijs. Voor informatie over regels voor geliberaliseerde pacht wordt verwezen naar art. 397 titel 7.5 Burgerlijk Wetboek.

2 Een uitzondering kan worden gemaakt voor zogeheten diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Hiervoor kan

staatssteun worden gebruikt. Een voorbeeld is verhuur van sociale huurwoningen.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

11.4 Opstalrecht Het recht van opstal is een instrument als wordt voorzien dat een partij over een lange periode wil gebruikmaken van gemeentelijke grond/gebouwen terwijl het voor de gemeente wenselijk is de grond/het gebouw in eigendom te houden maar geen belang heeft bij het beheer en onderhoud van het te stichten gebouw respectievelijk het aan te leggen werk. Voor het hebben van dit recht wordt een periodieke vergoeding (retributie genaamd) gevraagd die gekoppeld is aan de grondwaarde. De notariële en kadastrale kosten zijn voor de opstalhouder. Het bepalen van de hoogte van de retributie wordt onderstaand verder toegelicht. 11.4.1 Zendmasten en zendapparatuur Voor de grondwaarde geldt een vaste prijs per eenheid, die door een onafhankelijke taxateur wordt bepaald. Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten wordt de grond niet in eigendom uitgegeven maar wordt een beperkt zakelijk recht van opstal door de gemeente gevestigd: - Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt een jaarlijkse retributie gerekend. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd. De retributie is vastgelegd in de grondprijzenbrief. - Maximaal uitgeefbaar oppervlak van het in opstal te geven perceel bedraagt 100 m². Bij masten die een groter uitgeefbaar oppervlak in beslag nemen, wordt de retributie over de extra vierkante meters naar ratoberekend.

11.4.2 Reclamemasten De grondwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt een recht van opstal gevestigd. Het bepalen van de hoogte van de retributie is bepaald in de grondprijzenbrief. De getaxeerde grondprijs geldt voor reclamemasten op een perceel met een oppervlak tot maximaal 100 m². Bij masten die een groter uitgeefbaar oppervlak in beslag nemen, wordt de retributie over de extra vierkante meters naar rato berekend. 11.4.3 Overige doeleinden Voor overige objecten, waarvoor een recht van opstal wordt gevestigd, wordt voor de grondwaarde aangesloten bij de in deze Nota benoemde methodiek per functie. Mocht de specifieke functie nog niet zijn benoemd in deze Nota grondprijzenbeleid, dan zal een taxateur de grondwaarde bepalen. De uiteindelijke retributie wordt opgenomen in de grondprijzenbrief.

11.5 Beperkt zakelijke rechten Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een recht van overbouw in geval van uitkragende balkons. Voor dit recht wordt een bijdrage gevraagd die berekend wordt over de helft van de functionele grondwaarde zoals vastgelegd in deze Nota Grondprijzenbeleid.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Bijlage 1: Begrippenlijst Anterieure overeenkomst: de overeenkomst tot kostenverhaal die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit, waardoor het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in de omgevingsvergunning niet nodig is. Beleggingswaarde: de waarde die het object opbrengt bij onderhandse verkoop in verhuurde staat. Bouwrijpe grond: grond die gebruikt kan worden ten behoeve van de nieuwe functie en gereed is voor het bouwen van opstallen. Bruto Aanvangs Rendement (BAR): de BAR is een hulpmiddel om de marktwaarde van commercieel vastgoed uit te drukken. De BAR wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst te delen door de totale investering. BVO: bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. FSI: Floor Space Index. De Floor Space Index is de verhouding tussen het totaal aantal m² bruto vloeroppervlakte (bvo) van het gebouwde binnen een plangebied en het aantal m² uitgeefbaar terrein van het perceel. Grasland: een stuk open grasland, wat bijvoorbeeld gebruikt wordt om vee te laten grazen.

Grondprijs/grondwaarde: is de waarde van de grond bepaald door de functie die op de grond mogelijk is. Kostenverhaal: onder het begrip kostenverhaal wordt verstaan het verrekenen van zogenaamde grondkosten en plankosten, dat wil zeggen de kosten voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering, groen,parkeergelegenheid en waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan(omgevingsplan, projectbesluit, buitenplanse omgevingsplanactiviteit, omgevingsplanactiviteit), alsmede de kosten van het opstellen en in procedure brengen van de planologische maatregel en overige ambtelijke begeleidingskosten. Meestal is een gemeente de verhalende partij, maar dit kan ook een andere overheid zijn, zoals het Rijk of een provincie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via gronduitgifte, exploitatieovereenkomst of kostenverhaal met- of zonder tijdvak en is verplicht onder Omgevingswet.

Marktwaarde: de prijs waartegen de gronden en opstallen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper afhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat: - de betrokken gronden en opstallen openlijk op de markt worden aangeboden - de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en - de aard van de gronden en opstallen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen. Middenhuurwoning: een huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij 186 punten op grond van de waardering van de kwaliteit als bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Daarnaast een huurwoning met een in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een verordening als bedoeld in artikel 8.2.15a van het Invoeringsbesluit Omgevingswet gestelde of anderszins verzekerde instandhoudingstermijn van ten minste tien jaar of, als het gaat om huurwoningen die in 25

Grondprijzenbeleid 2024-2028

gebruik zijn genomen voor inwerkingtreding van deze afdeling, een kortere instandhoudingstermijn. Overig gebruik: geen grasland en geen (sier)tuin (accent ligt sterker op spontane natuurlijke processen). (Sier)tuin: een tuin waar (sier)planten groeien, met het doel de esthetische waarde van de tuin te verbeteren en de bezoekers ervan te laten genieten. Residuele grondprijs: het verschil tussen de vastgoedwaarde en de stichtingskosten. Ruwe bouwgrond: grond in huidige staat (as is) die nog niet bouwrijp is gemaakt ten behoeve van de toekomstige functie. Om van ruwe bouwgrond naar bouwrijpe grond te komen, dienen er nog kosten gemaakt te worden. De waarde van ruwe bouwgrond wordt bepaald door de grondprijs van de toekomstige functie minus de nog te maken kosten, welke onder de kostensoortenlijst zijn vernoemd in artikel 8.15 onder het Omgevingsbesluit. Snippergrond: onverhard en/of verhard openbaar gebied dat binnen de daarvoor geldende uitgiftecriteria in aanmerking komt om verkocht of verhuurd te worden als toevoeging aan een bestaand particulier perceel. Sociale huurwoning: een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens zoals bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a van de Wet op huurtoeslag. Die bij aanvang van de huurovereenkomst wordt verhuurd aan huurders met een inkomen onder de inkomensgrens bedoeld in artikel 1 eerste lid van de Woningwet.

Een huurwoning met een in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een verordening als bedoeld in artikel 8.2.15a van het Invoeringsbesluit Omgevingswet gestelde of anderszins verzekerde instandhoudingstermijn van ten minste vijfentwintig jaar of, als het gaat om huurwoningen die in gebruik zijn genomen voor inwerkingtreding van deze afdeling, een kortere instandhoudingstermijn. Daarnaast behoort een huurwoning in beheer bij een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet en vallend onder de diensten van algemeen economisch belang als bedoeld in artikel 47 van de Woningwet ook onder deze categorie. Stapelingsfactor: tegemoetkoming in de kosten met betrekking tot voorzieningen die nodig zijn om de gewenste kwaliteit te waarborgen zoals de gemeenschappelijke ruimtes, liften en trappen. Stichtingskosten: de kosten voor het ontwikkelen en realiseren van de opstallen, te weten de aanneemsom en bijkomende kosten, zoals leges, adviseurskosten en aansluitkosten, alsmede de algemene kosten en winst en risico op de projectontwikkeling. Taxeren: De bepaling van de (markt)waarde van de grond of een andere waarde (zoals waarde in het economische verkeer van agrarische bestemming m.b.t. vastgoed) vastgelegd in een officieel taxatierapport.

Een dergelijk rapport (een Professionele Taxatiedienst (PTD)) wordt opgesteld door een onafhankelijk expert. Dit gebeurt veelal op basis van een residuele waardebepaling en de comparatieve methode. Vaste grondprijzen: vast bedrag of vierkante meterprijs. Dit kan op basis van degemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie. Viswater: (binnen)wateren waar visrechthebbende of particulieren met schriftelijke toestemming van de visrechthebbende mogen vissen. Volkstuincomplex: verzameling particuliere tuinen die niet bij een woning liggen. Het complex is in beheer bij een vereniging. VON: vrij op naam. De VON-prijs is de prijs die voor vastgoed dient te worden betaald inclusief eventuele belastingen.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Bijlage 2: Commerciële functies 1) Hoofdwinkelstructuur: dit zijn de drie winkelstructuren: Leeuw & Steijn, De Hoven en centrum Delft. 2) Wijkcentra: onderliggend aan deze reguliere centra ligt een fijnmazige winkelstructuur waar de dagelijkse voorzieningen domineren. Dit wil zeggen dat nagenoeg elke inwoner van Delft binnen 750 meter een dagelijkse voorziening tot zijn beschikking heeft. Delft kent 12 van deze wijkcentra. Onderliggend aan de grote winkelcentra in Delft ligt een fijnmazige winkelstructuur, die bestaat uit kleine wijkcentra waar een supermarkt gevestigd is en mogelijk wat andere dagelijkse voorzieningen. De twaalf wijkcentra bieden kansen voor het toevoegen van bepaalde vormen van stadsverzorgende bedrijvigheid. Dat komt doordat de traditionele non-food dagwinkels in deze centra onder druk staan. Sommige centra hebben ook last van de concurrentie met de kernwinkelgebieden. Om deze centra toekomst bestendig te houden wordt aangeraden om ook andere functies aan wijkcentra toe te voegen. Door toevoeging van nieuwe stadsverzorgende bedrijven wordt ontmoeting, levendigheid en daarmee sociale controle gestimuleerd. 3) Stadsverzorgende economie: stadsverzorgende bedrijvigheid is een breed begrip dat op meerdere manieren gebruikt en geïnterpreteerd kan worden. Het betreft dan ook een breed scala aan bedrijvigheid.

Het belangrijkste kenmerk van stadsverzorgende bedrijven is dat ze de eigen buurt, stad en/of regio als verzorgingsgebied hebben. Dit kan de plaatselijke fietsenmaker, loodgieter of ambachtelijke bakker om de hoek zijn. De economische activiteiten van deze bedrijven zijn onlosmakelijk verbonden met een lokale of regionale klantenkring. Stadsverzorgende bedrijvigheid vindt dan ook vaak plaats binnen woonwijken; daarom wordt bij dit typen bedrijvigheid ook regelmatig gerefereerd naar wijk- of buurteconomie. Stadsverzorgende economie is te onderscheiden in: a) Stadsverzorgende productiebedrijven: de eerst vorm zijn stadsverzorgende productiebedrijven. Dit zijn bedrijven die werkzaamheden doen die gericht zijn op vervaardiging, verwerking en/of opslag en distributie van goederen. Je kunt hierbij denken aan loodgieters, aannemers en elektriciens. Deze bedrijven zorgen in belangrijke mate ervoor dat de stad kan blijven functioneren als volwaardig leefmilieu. Deze vorm van stadsverzorgende bedrijvigheid bestaat voornamelijk uit kleinschalige bedrijven die gevestigd zijn op binnenstedelijke bedrijventerreinen. Het gaat hierbij dus niet om de zware industrie en de grotere bedrijven die een veel groter verzorgingsgebied hebben dan de lokale consument of andere bedrijven uit de buurt.

De grotere industriële bedrijven zitten dan ook meestal op grotere terreinen buiten de stad, waar een hogere milieucategorie is toegestaan; b) Stadsverzorgende dienstverleners: dit zijn bedrijven met meer kantoorachtige activiteiten, maar ook winkels en horeca vallen hier onder. Deze advocatenkantoren, makelaars en nagelstudio’s zijn ook erg belangrijk voor de lokale economie en zorgen voor een hoog voorzieningenniveau in de stad. Deze bedrijven mengen erg makkelijk met wonen, de meer kantoorachtige-, of winkelfuncties veroorzaken namelijk relatief weinig overlast. Daarnaast vestigen ze zich graag in binnenstedelijke gebieden zodat ze dicht bij de consument kunnen zitten. Vaak zitten ze in plinten van hoogbouw of hebben ze kleinere commerciële panden in de binnenstad of rond de randen van de wijk. De relatief grotere bedrijven binnen deze sectoren kun je echter ook terugvinden in minder dicht stedelijke gebieden waarbij ze zelfstandige panden hebben of op gemixte kantoor- en bedrijventerreinen zitten.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

4) Kantoren 5) Maakindustrie (Schieoevers Zuid, als onderdeel van IDD): onder innovatieve maakindustrie verstaan we in Delft bedrijvigheid die op een innovatieve manier fysieke en tastbaar technische producten maakt. Een innovatief product doorloopt verschillende fases van ontwikkeling. Een bedrijf start gedurende een R&D traject met prototyping. Na deze fase volgt kleinschalige productie en vervolgens volgt het upscalen naar grotere productie en productielijnen. Een innovatief maakbedrijf heeft daarmee behoefte aan de volgende ruimten: a) R&D/Ontwikkelruimte (kan kantooromgeving zijn); b) Werkruimte; c) Kantoor (ondersteunend aan werkruimte). Deze kan in hetzelfde pand zitten of in nabijheid van de werkruimte. 6) Biotechnologie (biotech campus) 7) Kennisintensieve economie (HTSM); onder kennisintensieve economie verstaan wij de economische activiteiten die gericht zijn op de ontwikkeling en toepassing van hoogwaardige nieuwe technologieën (Schieoevers Zuid, als onderdeel van IDD). 8) Maakindustrie met HMC (Hoge Milieu Categorie): Schieoevers Zuid, als onderdeel van IDD). Typologieën stadsverzorgende bedrijven: De aannemer en installateur Bedrijven als loodgieters, schilderbedrijven en elektriciens zijn belangrijk in het mogelijk maken van stedelijke groei. Deze aannemers en installateurs spelen namelijk een essentiële rol bij het bouwen van woningen.

Dit typen bedrijvigheid vestigt zich voornamelijk op binnenstedelijke bedrijventerreinen. De leverancier Leveranciers hebben een specifieke stadsverzorgende functie. Zij zorgen namelijk voor de bevoorrading van horeca, winkels en particulieren. Om de stad draaiende te houden is het belangrijk dat er ruimte is voor dit typen bedrijvigheid. Deze stadsleveranciers zijn afhankelijk van de nabijheid van klanten en vestigen zich daarom graag op binnenstedelijke bedrijventerreinen. Het reparatiebedrijf Binnenstedelijke reparatiebedrijven kunnen veel verschillende vormen aannemen. Zo zijn er autogarages, fietsenmakers, en nieuwe reparatiebedrijven zoals ‘iPhone klinieken’. Wat deze bedrijven in ieder geval gemeen hebben is dat ze gericht zijn op de consument en daarom vaak te vinden zijn op goed bereikbare plekken of in woonwijken Makelaars, juridische en financiële diensten Deze dienstverleners gedijen goed in zeer stedelijke gebieden. Makelaars en juristenkantoren zien we vaak terug in stadscentra of in plinten. Vooral een representatieve locatie en bereikbaarheid is belangrijk. Daarnaast veroorzaken deze bedrijven weinig overlast, waardoor ze goed passen in dichtstedelijke gebieden. Verhuurbedrijven en overige dienstverleners Andere typische bedrijven die we veel in hoogstedelijke gebieden terugvinden zijn uitzendbureaus, reisbureaus en schoonmaakbedrijven.

Net als makelaars en juridische dienstverleners zijn ze geschikt voor in de plinten. Het grote verschil is echter dat deze bedrijven minder de behoefte hebben op een A-locatie te zitten. 28

Grondprijzenbeleid 2024-2028

De schoonheidsspecialist, nagelsalons, kappers en hair removal studio’s Zien we steeds vaker terug in het straatbeeld. In de afgelopen vijf jaar is het aantal bedrijven met hoofdactiviteit schoonheidsverzorging met 30% gestegen. Deze bedrijven vaak midden in de wijk, maar ook op representatievere locaties zoals in plinten en in stadsstraten. De kleinschalige zorgfuncties behoren tot de belangrijkste voorzieningen in een woonwijk. Naast de apotheek en huisartspraktijken zijn ook kleinschalige functies als fysiotherapeuten en orthodontisten belangrijk voor het welzijn van bewoners en het voorzieningenniveau van de wijk. De belangrijkste voorwaarde is dat deze voorzieningen op loopafstand liggen van woningen. De horecazaak Ook horecagelegenheden rekenen we tot de stadsverzorgende economie. In tegenstelling tot de vorige bedrijfstypologieën is het voor horeca minder moeilijk om ruimte te reserveren in nieuwe ontwikkelprojecten. Horecagelegenheden zijn sterk consument gericht en zitten daarom graag in binnenstedelijke gebieden. De detailhandelszaak De detailhandelszaak is een van de meest kenmerkende stadsverzorgende bedrijven. Dit kan de supermarkt zijn, de slager of de bakker om de hoek zijn. Het is goed om de detailhandelszaak te benoemen als typologie, maar voor dit typen stadsverzorgende bedrijf zal alleen op hele specifieke plekken ruimte worden gereserveerd.

Grondprijzenbeleid 2024-2028

Colofon Dit is een uitgave van Gemeente Delft Postbus 78, 2600 ME Delft Telefoon 14015 Internet www.delft.nl

In samenwerking met PAS BV Stationserf 97, 3991 KX Houten Telefoon 030 63 53 400 Internet www.pasbv.nl Maart 2024

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15776800/1