Gele Scheikunde Toelichting

Groene kraag De gebouwen worden door een omvangrijke, groene kraag omkaderd, wat leidt tot een landschappelijk

67

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde plan met een parkachtige setting. Hierdoor voegt het gebied zich goed samen met zijn omgeving en vormt het een uiterst geschikte schakel tussen binnenstad en TU-wijk. Door de groene kraag in stand te houden en op meerdere niveau’s verder te bouwen op dit groene karakter, wordt een interessant woonen leefgebied realiseerbaar.

Figuur 4.12: De inpassing van cultuurhistorische structuren in de toekomstige situatie. Bron: Stedenbouwkundig DO. 4.12.4 Bescherming De monumentale bomen worden beschermd door middel van een aanduiding, deze wordt overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. De waardevolle gebouwen die een plek krijgen in de toekomstige situatie worden beschermd door middel van een dubbelbestemming. Deze ligt op het huidige gebouw. De groene kraag voor het Gele Scheikunde gebouw en rondom de dienstwoningen is ook meegenomen in de dubbelbestemming. De dubbelbestemming borgt het behoud, herstel en benutten van de aanwezige cultuurhistorische waarden. 4.12.5 Conclusie De stedenbouwkundige opzet van de transformatie houdt rekening met de bestaande cultuurhistorische structuren en is afgestemd met de Welstandcommissie. In het bestemmingsplan is een beschermingsregime opgenomen voor cultuurhistorisch waardevolle structuren. Het aspect 'cultuurhistorie' vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

68

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.13

Water

4.13.1 Kader Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg met de initiatiefnemer en de waterbeheerder, aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt. In het kader van het onderhavige bestemmingsplan is door Antea Group (2023) een Watertoets opgesteld, het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 18. 4.13.2 Huidige situatie Maaiveldhoogte Om de maaiveldhoogtes in het plangebied te analyseren is de AHN-viewer geraadpleegd. Het maaiveld bevindt zich tussen de NAP -0,3 m en NAP +0,5 m. Hierin is het zuidoostelijke deel van het plangebied lager gelegen en het noordwestelijke deel hoger. Bodemopbouw Om de bodemopbouw ter plaatse van de planlocatie te analyseren zijn grondboringen uit het DINOloket geraadpleegd. Binnen het plangebied is één boring tot 20,5 m -mv. uitgevoerd (B37E0453). De uitgevoerde sonderingen aan de Michiel de Ruyterweg direct ten oosten van het plangebied laten een zelfde beeld van de bodemopbouw zien. De geschematiseerde bodemopbouw is in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 4.5: Bodemopbouw. Bron: Dinoloket.

Grondwater DINOloket: Om de grondwaterstand in het plangebied te kunnen analyseren zijn peilbuizen van DINOloket geraadpleegd. Op basis van de relevante peilbuis op circa 350 m ten noordoosten (B37E0646) blijkt dat de GHG NAP -0,85 m is en de GLG NAP -1,25 m. De grondwaterstroming stroomt op basis van het uitgevoerde historische bodemonderzoek noordwestelijke richting.

in

Op basis van de WKO-tool zijn in de directe omgeving van het plangebied meerdere grondwateronttrekkingen en bodemenergiesystemen aanwezig. Daarnaast is ook aan de westzijde van het plangebied een grondwateronttrekking aanwezig. Watersysteem

69

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Direct ten zuiden van het plangebied aan de overkant van de Prins Bernhardlaan bevindt zich een primaire watergang. Aan de oostzijde langs de Michiel de Ruyterweg is een secundaire watergang gelegen. Ten westen is een duiker gelegen die in verbinding staat met de zuidelijke primaire watergang en in het noorden met een inlaat dit in contact staat met de Schie. Het plangebied is in een peilgebied gelegen. Het peilgebied betreft GPG2011ZPD 28-A en heeft een vast peil van NAP -1,49 m. Vuil- en hemelwater In zowel de Michiel de Ruyterweg als de Julianalaan ligt een HWA-riolering en een DWA-riolering. Het huidige plangebied voert af op deze riolering. Waterveiligheid Uit de legger van het hoogheemraadschap blijkt dat het plangebied zich niet in de kern- of beschermingszones van waterkeringen bevindt. Om deze reden zijn er geen effecten op de waterveiligheid. 4.13.3 Toekomstige situatie Grondwater De grondwaterstand in het plangebied staat circa 0,5 tot 1,2 m -mv. Binnen de gemeente Delft dient bij nieuwbouw een ontwateringsdiepte van 0,7 m -mv. gehanteerd te worden voor stedelijk gebied inclusief wegen. De gemeente en het hoogheemraadschap hebben aangegeven dat bij de realisatie van nieuwe kelders tevens grondverbetering plaats moet vinden. Binnen het plangebied wordt ook een parkeerkelder gerealiseerd van circa 4 m diep.

In het waterhuishoudingsplan wordt hier nader op ingegaan met de eventuele invloed op de grondwaterstorming. Als uitgangspunt wordt genomen dat een parkeerkelder van 1 laag geen negatieve invloed heeft op de grondwaterstroming, indien dit wel het geval is, wordt in de fase van het waterhuishoudingsplan mitigerende maatregelen genomen. Watersysteem Verhard oppervlak In de nieuwe situatie bestaat het plangebied uit een verhard oppervlak van 18.694 m2 (65% van het totale plangebied). Het onverhard oppervlak in de toekomstige situatie bedraagt 9.876 m2 (35% van het totale plangebied). Met de ontwikkeling neemt het verharde oppervlak dus met 5.799 m2 toe ten opzichte van de huidige situatie. Waterbergingsopgave Eisen hoogheemraadschap van Delfland Om te bepalen of watercompensatie noodzakelijk is, is de watersleutel van het hoogheemraadschap ingevuld (zie berekening in de Watertoets). De watersleutel splitst de benodigde watercompensatie in twee delen. Het eerste deel betreft de wateropgave om de effecten van de ontwikkeling op het watersysteem te compenseren. Het tweede deel betreft de wateropgave om de effecten van klimaatverandering voor het plangebied te compenseren. Bij de herontwikkeling van de Gele Scheikunde zijn de volgende watercompensatie-eisen vastgesteld: In totaal dient 934,6 m3 waterberging plaats te vinden. Dit betreft: 644,5 m3 ten gevolge van de ontwikkeling.

290,1 m3 waterberging ten gevolge van klimaateffecten. Eisen gemeente Delft In de 'Beleidsregel Klimaatadaptief Bouwen Nieuwbouw, Gebiedsontwikkeling en Herstructurering' is vastgelegd dat het plangebied een bui van 70 mm in één uur moet kunnen verwerken. De beleidsregel is een doorvertaling van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen. Bij aanvang van de planvorming was dit beleid niet van kracht. Op basis van het nieuwe beleid van de gemeente dient in totaal 2.028 m3 water te worden geborgen (0.07 m * 28.968 m2). Het afkoppelde hemelwaterafvoer kan worden geïnfiltreerd en/of

70

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde hergebruikt op eigen terrein.

Voorgenomen watercompensatie In totaal wordt circa 1.813,5 m3 water tijdelijk geborgen binnen het plangebied. Hierdoor kan binnen het plangebied een tijdelijke bui van 62 mm in één uur worden opgevangen. Een uiteenzetting van de verschillende bergingsvormen is in de onderstaande tabel weergegeven. Tabel 4.6: Bergingscapaciteit verschillende bergingsvormen.

Ten behoeve van het bestemmingsplan is het plangebied hierbij onderverdeeld in 7 deelgebieden (6 bouwblokken en een overig gebied). Per bouwblok is bepaald hoeveel mm per m² kan worden geborgen. In zijn de deelgebieden weergegeven en in de capaciteit per deelgebied. Door de gemeente is tevens een worst-case toetsing uitgevoerd naar het stand-still principe van het hoogheemraadschap (deze is in detail opgenomen in de watertoets), hieruit blijkt dat aan het stand-still principe wordt voldaan. Tabel 4.7: Berging in mm per m² per deelgebied.

71

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Figuur 4.13: Overzicht deelgebieden mm berging per m².

Aan de nieuwe eis vanuit het klimaatbeleid van de gemeente (2.028 m3, 70 mm over het gehele plangebied) wordt echter niet volledig voldaan. Voor deze ontwikkeling is in combinatie met de architect, civieltechnisch adviseurs en de gemeentelijke dienst voor het beheer van de openbare ruimte bezien wat de maximaal mogelijk te realiseren waterberging in het plangebied kan zijn. Hieruit volgt dat in een maximaal haalbare waterberging van gemiddeld 62 mm kan worden voorzien. Dit betekent dat voor dit plangebied sprake is van maatwerk voor wat betreft de wateroplossingen. Het Hoogheemraadschap Delfland heeft aangegeven zich in de wateroplossingen te kunnen vinden nu aan het stand-still principe wordt voldaan. De exacte werking van het watersysteem wordt verder vastgelegd in het op te stellen waterhuishoudingsplan. Vuil- en hemelwater De gemeente heeft aangegeven dat afhankelijk van de grondwaterstand het te ontwikkelen terrein waarschijnlijk dient te worden voorzien van de DT-riolering (drainage-transport). Daarnaast dient de ontwikkelaar rekening te houden met, en is verantwoordelijk voor eventuele kosten voor het aanpassen van het rioolgemaal Zuiderplantsoen als gevolg van de extra belasting op het vuilwaterstelsel. Waterkwaliteit In de toekomstige situatie mag de waterkwaliteit niet verslechteren. Derhalve dient gewerkt te worden met materialen die geen uitloging veroorzaken.

Tevens is afstromend hemelmater in de basis schoon en kan indien nodig het hemelwater vanuit de parkeergarage en de straat via de bermen/wadi's worden geïnfiltreerd in de bodem om vervuiling van het oppervlaktewater te beperken. Waterveiligheid Uit de legger van waterschap Delfland blijkt dat het plangebied zich niet in de kern- of

72

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde beschermingszones van waterkeringen bevindt. Om deze reden zijn er geen effecten op de waterveiligheid. Juridische borging Het hoogheemraadschap heeft aangegeven dat de aanleg en instandhouding van de bergingsvoorzieningen in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd dienen te worden. De borging van realisatie en instandhouding van de wateroplossingen vindt plaats door middel van voorwaardelijke verplichtingen in de planregels van het bestemmingsplan. 4.13.4 Conclusie De waterbergingsopgave is ingepast in het ontwerp en geborgd in de regels. Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.14

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om de herontwikkeling van de Gele Scheikunde te Delft mogelijk te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd, de volledige memo is opgenomen in Bijlage 19. De resultaten zijn als volgt: Voorliggend bestemmingsplan intensiveert het bestaande ruimtegebruik en breidt het ruimtebeslag uit en is daarmee ‘ladderplichtig’. Voor de realisatie van 304 woningen en het toevoegen van 1.200 m2 aan horeca (1a, b) moet worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In Delft is het aandeel verhuizingen binnen de gemeente relatief laag vergeleken met het landelijk gemiddelde. Er zijn relatief veel verhuisbewegingen vanuit en naar omliggende gemeenten. Het onderzoeksgebied is daarom afgebakend op basis van het samenwerkingsverband Haaglanden, waarin regionale afspraken op het gebied van wonen worden gemaakt. Tussen 2020-2030 is er vraag naar 65.860 woningen in de Haaglanden. In Delft is er tot 2030 vraag naar 8.390 woningen. In de Haaglanden zijn er voor 28.933 woningen aan toekomstige harde plannen. In Delft zijn er harde plannen voor 1.500 woningen. Als de vraag afgezet wordt tegen de harde plancapaciteit dan blijkt er in het onderzoeksgebied nog een behoefte aan 36.927 woningen tot 2030. In Delft blijkt er nog een behoefte aan 6.890 woningen te zijn. Er is een kwantitatieve behoefte aan woningen in Delft en de Haaglanden.

In het onderzoeksgebied Haaglanden concentreert de kwalitatieve woningvraag zich hoofdzakelijk op koopeengezinswoningen (30%) en huurappartementen (36%). Aan alle prijssegmenten van koopwoningen is er een sterke behoefte. De 304 nieuwe woningen die met dit plan mogelijk worden gemaakt, voorzien in een behoefte conform de lokale en regionale vraag. De beoogde ontwikkeling voorziet in maximaal 1.200 m2 nieuwe zelfstandige horecagelegenheden in categorie 1 (1a en 1b). Tot 2030 is er in gemeente Delft ruimte voor 19 horecagelegenheden met een ruimtegebruik van ca. 1.785 m2 BVO in het fastservice en restaurant segment. De ontwikkeling voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte. Door de locatie van de horecaontwikkeling kunnen zowel bewoners, studenten als werknemers gebruik maken van de horeca. Naast het traditionele gebruik zijn er ook kansen voor hybride concepten, waarin werken en ontmoeting gecombineerd worden met gastvrijheid. De ontwikkeling voorziet daarmee ook in een kwalitatieve behoefte. De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de sterke woningbehoefte in de gemeente Delft en het onderzoeksgebied en de behoefte aan horeca is er geen aanleiding om leegstand te verwachten als gevolg van de beoogde ontwikkeling. De herontwikkeling naar woningbouw van complex Gele Scheikunde te Delft voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

73

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.15

Duurzaam- en natuurinclusief bouwen

4.15.1 Kader De gemeente zet in op het vergroten van de kansen voor flora en fauna door het uitwerken van een kader voor natuurinclusieve maatregelen in en aan gebouwen en de directe omgeving van deze gebouwen. Het doel is de stad te vergroenen en klimaatadaptief te maken. Denk hierbij aan groene daken, gevelbegroeiing en nestgelegenheid voor vogels en insecten. Doel hiervan is een biodiverse en klimaatadaptatieve stad waar het fijn leven is voor mens en dier. Om natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in Delft vorm te geven is gekozen om een concreet kader te ontwikkelen voor natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in samenhang met klimaatadaptieve maatregelen. Ook bij renovatie moet rekening worden gehouden met planten en dieren en de kansen voor het versterken van soorten worden benut. Om een gezonde, toekomst-bestendige leefomgeving voor mens, plant en dier te creëren en te behouden, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen in ontwikkeling van de stad. Door natuurinclusieve maatregelen mee te nemen in (gebieds)ontwikkelingen kan de stad zich gezond ontwikkelen en draagt elk project bij aan de biodiversiteit in de stad, een prettig woonmilieu en een gezond functioneel stedelijk ecosysteem.

Het toevoegen van beplanting op en aan gebouwen, op binnenterreinen en in de openbare ruimte draagt, naast positieve effecten voor biodiversiteit, ook bij aan bijvoorbeeld het vasthouden van water en het verminderen van wateroverlast of hittestress. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de uitgangspunten van het convenant Klimaatadaptief bouwen dat de gemeente, samen met partners heeft ondertekend. Om biodiversiteit in de stad te versterken moet bij elk project en/of gebiedsontwikkeling een onderbouwing worden aangeleverd op welke wijze invulling wordt gegeven aan de eisen die voor de desbetreffende ontwikkeling worden gesteld. Een puntensysteem vormt de basis voor toepassingen op alle (nieuw)bouwprojecten, gebiedsontwikkelingen en renovatieprojecten binnen de gemeente Delft. Het kan daarbij gaan om een grootschalige stedenbouwkundige herstructurering als Gele Scheikunde, het realiseren van een woongebouw of brug of het renoveren van een gebouw. Het puntensysteem biedt richting en houvast, maar tegelijkertijd moet er ruimte zijn/blijven voor de creativiteit en keuzevrijheid van architecten en ontwikkelaars. Om die reden is een (dynamische) lijst van maatregelen opgesteld waaruit de ontwikkelende partij of initiatiefnemer zelf een keuze kan maken. 4.15.2 Natuurinclusief bouwen Het kader natuurinclusief bouwen dat onlangs is vastgesteld in de gemeenteraad.

Het kader omvat een puntensysteem waarin punten worden toegekend aan verschillende maatregelen ten behoeve van natuurinclusiviteit. Bij elk bouwproject moet een minimum aantal punten behaald worden door het treffen of toepassen van maatregelen uit de lijst. Ontwikkelaars kunnen ook zelf maatregelen aandragen die opgenomen kunnen worden op deze lijst. Het aantal punten dat gehaald moet worden is afhankelijk van de grootte van het project. Indien ontwikkelaars zelf maatregelen aandragen is advies vanuit de gemeente nodig om te bepalen of de maatregelen zinvol zijn en zo ja hoeveel punten de maatregelen 'waard zijn'. Zo ontstaat een flexibel kader dat de ambitie voor natuurinclusief bouwen concretiseert. Het kader natuurinclusief bouwen maakt onderscheid in kleine, middelgrote en grote projecten en heeft daarnaast de categorie gebiedsontwikkeling. Gele Scheikunde behelst een gebiedsontwikkeling. In tabel 4.7 wordt aangegeven hoeveel punten behaald moeten worden bij de verschillende aspecten. De toepassing van natuurinclusiviteit bij Gele Scheikunde is uitgewerkt voor de omgeving, verblijven in gebouwen en de daken in Bijlage 20. Vervolgens is meer inzicht gegeven in de uitwerking op daken en gevels in Bijlage 21. Tabel 4.8: Categorieën projecten. Bron: Kader natuurinclusief bouwen.

74

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Tabel 4.9: Te behalen aantal punten per categorie project. Bron: Kader natuurinclusief bouwen.

4.15.3 Energietransitie Naast zichtbaar groen in de openbare ruimte speelt integrale, hoogwaardige duurzaamheid een belangrijke rol in het realiseren van een uitzonderlijke buurt. Onderhavige ontwikkeling wordt aardgasloos gerealiseerd. Daarnaast worden de appartementen aangesloten op bodemenergie. De overige woningen gaan gebruik maken van luchtwarmtepompen. De uitwerking krijgt concreet vorm in de aanvraag omgevingsvergunning. 4.15.4 Circulaire economie In de Visie op weg naar een circulair Delft in 2050 zijn voor vijf sectoren de navolgende ambities/doelstellingen opgesteld: Bouw: er wordt gebouwd zoals met lego, modulair, losmaakbaar en flexibel. Bouwmaterialen zijn hergebruikt, gerecycled en recyclebaar, of biobased. Biomassa & voedsel: voedselverspilling wordt teruggedrongen en organische reststromen worden zo hoogwaardig mogelijk verwerkt. Kunststoffen: het gebruik van eenmalige plastics wordt teruggedrongen, er worden zoveel mogelijk gerecyclede en biobased plastics gebruikt en de inzameling en recycling wordt verbeterd, bijvoorbeeld op evenementen. Maakindustrie: bedrijven worden gestimuleerd om hun producten of diensten circulair te maken of hun productieprocessen te vernieuwen, bijvoorbeeld innovatieve toepassingen voor ingezameld plastic. Consumptiegoederen: producten worden langer en effectiever gebruikt, bijvoorbeeld door ze te repareren of te delen.

Afgedankte producten worden goed ingezameld en zo hoogwaardig mogelijk hergebruikt.

75

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.15.5 Conclusie De maatregelpakketen zijn verankerd in de regels van het onderhavige bestemmingsplan via een voorwaardelijke verplichting. De gedetailleerde uitwerking vindt plaats bij het bouwplan. Daarmee vormt het aspect 'natuurinclusief bouwen' geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.16

Klimaatadaptatie

4.16.1 Kader Een toekomstbestendige stad is ook een klimaatadaptieve stad. Natuurinclusieve maatregelen zoals vergroening en watergerichte maatregelen dragen ook bij aan het klimaatadaptief maken van de stad. Het toevoegen van beplanting op en aan gebouwen, op binnenterreinen en in de openbare ruimte draagt, naast positieve effecten voor biodiversiteit, ook bij aan bijvoorbeeld het vasthouden van water en het verminderen van wateroverlast of hittestress. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de uitgangspunten van het convenant Klimaatadaptief bouwen dat de gemeente, samen met partners heeft ondertekend (zie ook de toelichting in paragraaf 3.4.15). Om de warmte-accumulatie in de stad te beperken wordt ernaar gestreefd zo min mogelijk oppervlak te verharden (zowel op percelen van derden als in de openbare ruimte) en zoveel mogelijk water op te nemen en door een groene inrichting te laten verdampen. Verdamping kan en mag ook op andere manier, maar die van groen heeft een meerwaarde bijvoorbeeld voor de biodiversiteit en het opnemen van CO2. Om groen ook in de drogere zomerperiode te kunnen laten functioneren is voldoende watervoorraad nodig (spons). De stad als spons heeft als hoofddoel om het regenwater op te vangen waar het valt en daar ook vast te houden, zodat het door middel van verdamping (meestal en bij voorkeur door planten) wordt teruggegeven.

Dit beperkt het watertekort bij droogte en gaat door verdamping hittestress tegen. Daarnaast is meer groen ook van belang voor de gewenste biodiversiteit. 4.16.2 Ambities onderhavige ontwikkeling Het is van belang dat de nieuwbouw ontwikkeling (met inbegrip van de inrichting van het onbebouwde deel van een perceel) hieraan een bijdrage levert. Voor het bouwproject gelden op het gebied van klimaatadaptatie de volgende drie ambities: afkoppelen van regenwater en daarmee de spons maximaal gebruiken maximale verdamping ten behoeve van koeling, waarbij geen kraanwater nodig is maximale vergroening, minimale verharding. De toetsing aan de voorwaarden voor klimaatadaptatie bij Gele Scheikunde is meegenomen in Bijlage 22. Voor de waterbergingseisen wordt verwezen naar de Waterparagraaf 4.13. 4.16.3 Conclusie De maatregelen voor klimaatadaptief bouwen worden uitgewerkt bij het bouwplan. De borging van de waterberging vindt plaats via de regels van het onderhavige bestemmingsplan. De klimaatadaptieve ambities worden meegenomen in het inrichtingsplan en te zijner tijd het ontwerp bouwplan. Daarmee vormt het aspect klimaatadaptatie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

76

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

4.17

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.17.1 Kader De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijk eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). Tabel 4.10: Kolom D11.2 van m.e.r.-plichtige activiteiten uit Wet Milieubeheer en Besluit m.e.r.

Voor de activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst, of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden. Het planvoornemen valt onder de in D gestelde drempelwaarde. 4.17.2 Beoordeling en conclusie In het kader van de onderhavige ontwikkeling is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld, deze is meegenomen in Bijlage 23. Voor de getoetste milieuaspecten geldt dat er geen effecten optreden, dan wel dat deze effecten met mitigerende maatregelen worden beperkt, zodat voldaan wordt aan de geldende wet- en regelgeving. Geconcludeerd wordt dat er geen noodzaak is voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure en het opstellen van een milieueffectrapport (MER) voor de voorgenomen ontwikkeling.

77

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Verantwoording planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden en de doorvoor uitgevoerde onderzoeken van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan. In deze toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat ook beschreven wat het vigerend beleid inhoudt en met welke (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden. Er is gekozen voor een op de ontwikkeling van het plangebied gericht bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Voor de opbouw van de regels is aangesloten bij de geldende Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en de Delftse systematiek c.q. handboek.

5.2

Systematiek bestemmingen

5.2.1

Inleidende regels

Begrippen In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals Gedeputeerde Staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft of een minister voor projecten van nationaal belang. Wijze van meten Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden. 5.2.2

Bestemmingsregels

Gemengd Deze bestemming is bedoeld voor woningen in combinatie met commerciële en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat detailhandel is beperkt tot een tot en met een maximum bruto vloeroppervlakte van 250 m2 en voorzover dit het maximum bruto vloeroppervlak van 250 m2 binnen het plangebied niet overschrijdt. Voor het gebruik van de met 'Gemengd' bestemde gronden zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van geluid, natuurinclusief bouwen en waterberging. Groen Deze bestemming is bedoeld voor de aanwezige en toekomstige groenstructuren. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn ook toegestaan. Tuin Deze bestemming is bedoeld voor een tuin en staat activiteiten toe ten dienste van de bestemming van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, zoals parkeren.

78

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming ligt op de ontsluitingsmogelijkheden van het gebied en de interne verkeersstructuur. De bestemming kan ook ingezet worden voor groen en water. Via een aanduiding is een parkeergarage toegestaan. Wonen Deze bestemming is bedoeld voor woningbouw, zowel grondgebonden als appartementencomplexen zijn hierin mogelijk. Ter plaatse van een specifieke aanduiding zijn commerciële functies en een parkeergarage toegestaan. Voor het gebruik van de met 'Wonen' bestemde gronden zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van geluid, natuurinclusief bouwen en waterberging. Waarde - Cultuurhistorie Deze dubbelbestemming beschermt de structuren met een cultuurhistorische waarde. 5.2.3

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn. Algemene bouwregels In de algemene bouwregels zijn nadere bepalingen ten aanzien van het parkeren opgenomen. Algemene gebruiksregels In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. Aangegeven is welk gebruik in ieder geval verboden is en welk gebruik hieronder niet wordt verstaan. Tevens is het maximum aantal woningen in het plangebied vastgelegd. Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot. Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert. Slotregel Hierin is de naam van het onderhavige bestemmingsplan opgenomen.

79

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 6

Handhaving

Toezicht en handhaving is iets dat door betrokkenen als onprettig wordt ervaren. De gemeente doet het omdat we in een veilige, gezonde, aantrekkelijke en duurzame omgeving willen wonen, werken en leven. Soms kan het gedrag van individuele burgers of bedrijven dit streven bedreigen en een risico opleveren voor de leefomgeving. Deze risico's willen wij beheersbaar houden. Er is echter altijd een grens aan de middelen die de gemeente daarvan kan en wil inzetten. De rode draad in het gemeentelijke beleid is dat de inschatting van de risico's voor de gebruikers en voor de leefomgeving doorslaggevend is voor de prioriteiten die gesteld worden bij het stimuleren en/of afdwingen van het naleefgedrag. Daarbij wordt prioriteit gegeven aan onderwerpen en gevallen waarin de risico's van niet-naleving het grootst zijn. De concrete doelstellingen en speerpunten worden elk jaar vastgesteld in een jaarplan. De gemeente heeft verschillende instrumenten om het naleefgedrag te beïnvloeden en zo nodig naleving af te dwingen. Het begint met heldere regels waar draagvlak voor is en die bekend zijn bij degenen die door de regels worden geraakt. Daarnaast wordt er risicogestuurd toezicht gehouden.

Indien toezichtactiviteiten leiden tot de constatering van een illegale situatie, bijvoorbeeld omdat de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd, dan wordt beslist of en in hoeverre en met toepassing van welke sanctiemiddelen de gemeente zich zal inspannen om de overtreder te dwingen deze illegale situatie op te heffen. De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de (regionale) handhavingsstrategie. Uitgangspunt daarbij is de 'beginselplicht tot handhaving'. Gelet op de beperkte beschikbare capaciteit is het echter niet mogelijk en ook wenselijk - om tegen alle overtredingen handhavend op te treden. Afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding, het gedrag van de overtreder en de overige omstandigheden van het geval zal een passende reactie en aanpak worden bepaald. Dat kan onder meer zijn een legalisatietraject, afzien van handhaving, waarschuwing of het toepassen van een bestuursrechtelijk sanctiemiddel. Bij zeer ernstige overtredingen kan ook sprake zijn van een strafrechtelijk traject. Strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van en gebeurt door het Openbaar Ministerie.

80

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Hoofdstuk 7

Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1

Inspraak en overleg

7.1.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het conceptbestemmingsplan toegezonden aan de relevante overlegpartners. 7.1.2

Proces bestemmingsplan

Participatie De initiatiefnemer heeft het participatieproces ingericht volgens de richtlijnen van de gemeente Delft, zogenaamd 'Delfts Doen'. Dit proces is afgestemd met de gemeente en vervolgens ook geaccordeerd. Het participatieproces bestond uit drie momenten van participatie: De eerste participatieronde is nog opgezet door de TU Delft in samenspraak met de gemeente, waarin betrokkenen hebben geparticipeerd. Deze ronde bestond uit twee sessies: in mei en november 2018 Het resultaat was het Ruimtelijk Programmatisch Kader (RPK) in mei 2019 dat dient als vertrekpunt bij de uitvraag/aankoop/uitontwikkeling. Het tweede moment is door de initiatiefnemer samen met de gemeente georganiseerd en vond plaats in april 2021. Het betrof het informeren van alle betrokkenen/geïnteresseerden, ook zijn de aanwezigen bevraagd op hun ideeën over een vijftal zaken en de uitkomsten meegenomen in de verdere planvorming. Dit waren de onderwerpen: deelauto's, ontsluiting parkeergarage, invulling auditorium, invulling commerciële ruimtes Ruyterweg en wat te doen met de groene driehoek aan de westkant van het gebied. De derde en laatste participatiebijeenkomst in maart 2022 betrof het informeren over verdere planvorming (van VO naar DO), het informeren over hoe is omgegaan met de ingewonnen informatie uit de vorige sessie en het bevragen van de aanwezigen over de verdere invulling van het park.

Dit om zo het inrichtingsplan wat betreft het park een meer exacte invulling te geven. Vooroverleg In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de relevante overlegpartners. Van de volgende instanties is een reactie ontvangen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Provincie Zuid-Holland Hoogheemraadschap van Delfland Veiligheidsregio Haaglanden DUWO Evides Gasunie KPN Tennet ProRail

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is het maximaal toelaatbaar bvo voor detailhandel teruggebracht naar 250 m2. Dit is ook verwerkt in de onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De reacties van de overige instanties leiden niet tot een wijziging in het bestemmingsplan. De vooroverlegreactie zijn uitgebreid beantwoord in een separate nota. Deze is opgenomen in Bijlage 24.

81

vastgesteld bestemmingsplan Gele Scheikunde

Zienswijze Na het wettelijk vooroverleg wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

7.2

Financiële uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal anderszins geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening of door kostenverhaal via de grondprijs. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ontwikkelingen die op grond van het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt betreffen ontwikkelingen als genoemd in artikel 6.2.1 onder a van het Besluit ruimtelijke ordening. De gemeentelijke kosten bestaan voor deze wijzigingen onder andere uit de proces-, onderzoeks- en apparaatskosten ten behoeve van het wijzigingen van de bestemming op deze locaties. De gemeentelijke kosten voor het wijzigingen van het juridisch-planologisch kader voor het Gele Scheikunde Complex worden verhaald via een anterieure overeenkomst.

82