Geconsolideerdee Huisvestingsverordening Delft 2019

De in het eerste lid bedoelde ontheffing wordt aangevraagd door of namens de eigenaar van het gebouw dat de betreffende woonruimten bevat; 3. De in het eerste lid genoemde ontheffing wordt afgegeven voor de duur dat de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft in gebruik wordt gegeven voor het in de ontheffingsbeschikking omschreven doel; 4. De in het derde lid genoemde termijn vervalt in ieder geval op het moment dat de woonruimte wordt verkocht. 5. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot de toepassing van dit artikel. Artikel 5:29 Aanvraag ontheffing 1. Voor het verkrijgen van een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid, moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet in ieder geval bevatten: a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is; b. indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: - het adres van de woning; - de gebruiksoppervlakte. d.

gegevens over de beoogde situatie: - beschrijving van de bestemming (huisvesting van een woongroep, of huisvestingsoplossing in het kader van Langer & Weer Thuis); - verwachte duur van de bestemming; - de gebruiksoppervlakte; - de gronden waarop de aanvraag berust;

21/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

- bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie. 3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven. Artikel 5:30 Voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid worden de volgende voorschriften verbonden: a. de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft kan uitsluitend in gebruik worden gegeven voor gebruik ten behoeve van het doel zoals in de ontheffingsbeschikking omschreven; b. de ontheffing is niet overdraagbaar. Artikel 5:31 Beslissing over de aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een ontheffing binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel 5:32 Weigeringsgronden ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid wordt geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de (tijdelijke) omzetting of woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets); b.

het verlenen van de ontheffing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets); c. het onder a en b gedoelde belang niet of niet voldoende wordt gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing. Artikel 5:33 Intrekken ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid intrekken indien: a. die ontheffing is verleend op grond van door de houder van die ontheffing verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. het doel waartoe ontheffing is verleend niet langer wordt gediend met de ontheffing; c. de aan de ontheffing verbonden voorschriften niet worden nageleefd; d. de houder van die ontheffing daartoe verzoekt.

Hoofdstuk 6 Standplaatsen Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden

22/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

1. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden. 2. In het register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de aanvrager is 18 jaar of ouder; b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland; c. het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen. 3. Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijvingsduur en/of herstructureringsvoorrang. Artikel 6:2 Toewijzing 1. De zittende bewoners van het kamp mogen iemand voordragen voor de vrijgekomen standplaats. a. De voorgedragen persoon moet ten minste 6 maanden zijn ingeschreven in het register van de gemeente Delft b. De voordracht moet onderschreven worden door ten minste 50% van de zittende bewoners 2. Indien geen (geldige) voordracht wordt gedaan, vindt de verdeling van standplaatsen plaats op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering. 3. Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor. 4. Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor. 5.

Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband. Artikel 6:3 Inschrijving 1. Het verzoek om in de gemeente als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het register wordt gericht aan burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders opgesteld inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van: - een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, indien de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats; - zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden. 2. Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens: a. de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en van de eventueel tot het huishouden behorende personen; b. het huidige woonadres. 3. Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register indien aan deze voorwaarden is voldaan. 4. Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden. 5. Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen.

Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving 1. Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld: - naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen; - adresgegevens; - inschrijvingsdatum;

23/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

- voorranggegevens indien van toepassing. 2. Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, is voldaan. 3. Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven.

Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register 1. De inschrijving in het Register blijft behoudens het gestelde in artikel 6.7 twee jaar geldig. 2. De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register 1. Ingeval van bijschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld. 2. Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur. 3. Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden. 4.

Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven. 5. De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving 1. Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register indien: a. de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; b. de standplaatszoekende daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve ingeschrevenen; c. de standplaatszoekende komt te overlijden; d. de standplaatszoekende een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze accepteert; e. de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning; f. de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven; g. de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. 2.

Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. 3. Bij inschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld.

24/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

Hoofdstuk 7 Overige bepalingen Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie 1. Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. 2. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten ten behoeve van de monitor verslag uit aan burgemeester en wethouders. 3. In aanvulling op het tweede lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 4. Burgemeester en wethouders overleggen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, en woonconsumentenorganisaties elk jaar voor 1 juli over de werking en eventuele aanpassing van de woonruimteverdeling. Artikel 7:2 Bestuurlijke boete 1. Voor overtreding van de artikelen 8, 21, of 22 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen. 2. Bij toepassing van het gestelde in het eerste lid hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening.

Artikel 7:3 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling In geval van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar, naar aanleiding van innovatieve ontwikkelingen, kan in het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden afgeweken van de bepalingen over woonruimteverdeling in deze verordening. Artikel 7:5 Mandatering 1. Krachtens artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de bevoegdheden krachtens de artikelen 15 tot en met 17 mandaat verlenen aan eigenaren of beheerders van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft. 2. Mandatering wordt openbaar gemaakt.

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep De Nieuwe Huisvestingsverordening Delft2015 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is. Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning 1. 1. Vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Delft zoals deze gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening, gelden als vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten, als bedoeld in deze verordening. 2. De Huisvestingsverordening Delft 2019, in de versie zoals vastgesteld op 28 juni 2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.

25/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

3.

4.

De Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. De toegevoegde en verscherpte bepalingen in hoofdstuk 5 zijn uitsluitend van toepassing op situaties waarvoor de relevante aanvragen na vaststelling en publicatie van de wijzigingen in deze verordening door de gemeente zijn ontvangen.

Artikel 8:3 Overgangsbepaling doorstromer Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden behouden hun woonduur tot uiterlijk 1 juli 2021, waarna deze woonduur vervalt. Artikel 8:4 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Delft 2019. Artikel 8:5 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt op 1 juli 2023.

Algemene toelichting Inleiding De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenteraad uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening, indien dit noodzakelijk en geschikt is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. De Huisvestingswet 2014 maakt het niet mogelijk om regels te stellen aan de toewijzing en de verdeling van koopwoningen. Ook zijn andere beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken en regionale nieuwe woningmarktafspraken (NWMA). Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste.

Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De gemeenteraad Delft acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten opgesteld. Nieuwe woningmarktafspraken In 2020 zijn de negen gemeenten in woningmarktregio Haaglanden, in samenwerking met de provincie Zuid Holland, de sociale verhuurders Haaglanden en de sociale huurders Haaglanden met elkaar in gesprek gegaan om te komen tot regionale afspraken met betrekking tot de algemene woningbouwopgave en in het bijzonder de opgave voor het realiseren van woningen beschikbaar en

26/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

bereikbaar voor huishoudens die qua inkomen behoren tot de doelgroep van beleid van de sociale woningbouw. De regionale opgave is groot; een netto toevoeging van ruim 65 duizend woningen, waarvan minimaal 13.500 woningen die voor de doelgroep van beleid beschikbaar en bereikbaar zijn. Schaarste De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste, vooral in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de huurprijsgrens en middeldure woonruimten is de schaarste merkbaar. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist.

Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Delft en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met het oog op het voorgaande is er tevens noodzaak om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, woningvorming en onttrekking van woonruimte grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad. Met deze verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste.

Regionale schaarste: De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld in 2014 en laatstelijk gewijzigd op 30 mei 2018 en in werking getreden op 29 juni 2018) dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is. In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 752,33 in 2021) schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben er voor gekozen het schaarste-begrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen.

Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren.

27/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

De regionale schaarste wordt ook zichtbaar wanneer gekeken wordt naar cijfers over de huidige situatie. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Z0 blijkt uit de Afsprakenmonitor regio Haaglanden de Jaarmonitor 2018, van Explica, dat er in de regio ruim 140.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties staan die worden verhuurd tegen een prijs onder de huurprijsgrens en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van minder dan € 38.035 (2019). Waarvan ongeveer 120.000 een huur onder de hoogste aftoppingsgrens hebben en bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen van onder de € 22.700 /30.825 (eenpersoons-, of meerpersoonshuishouden in 2019). In de Aanbodrapportage 2018 van Explica is in kaart gebracht dat er in de regio Haaglanden bijna 137.500 huishoudens staan ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 73.000 huishoudens actief woningzoekend, wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. Jaarlijks komt ongeveer 6% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij. Dit betekent ongeveer 7.900 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen lag in 2018 op gemiddeld 255 reacties per woning. Dit duidt op een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste.

In het Tabellenboek 2018 Delft van Explica is beschreven hoe de regionale mutatiegraad in 2018 voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2% was, ten opzichte van de regionale mutatiegraad van 8,6% voor woonruimten tot 50 m². Deze grotere woonruimten bedroegen in 2018 daarmee 4% van het totale vrijkomend aanbod. Ondanks inspanningen om de schaarste te verminderen, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Daarvoor zijn de volgende redenen: In het onderzoek WoON2015 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere. Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek -RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad.

Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd. In de Afsprakenmonitor regio Haaglanden van 2015 en 2018, van Explica, staat aangegeven dat de voorraad sociale huurwoningen echter met ruim 8.000 woningen is afgenomen van 149.285 op 1 januari 2015 tot 141.011 op 1 januari 2018. De regio heeft te kampen met de situatie dat een aantal van de grootste corporaties die in de regio actief zijn, een zeer beperkte investeringsruimte heeft. Dit speelt met name bij de corporatie Vestia. In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid. In het convenant “Gaten dichten in Haaglanden” hebben de regionale gemeenten afspraken gemaakt over (her)verdeling van de sociale voorraad over de regio, hiermee wordt nadrukkelijk ingezet op totstandbrenging en behoud van een afdoende betaalbare woningvoorraad. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen.

Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishoudens en zijn er normen voor het minimum aantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Lokale schaarste: De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. In het Tabellenboek 2020 Delft van Explica is de lokale schaarste van Delft in kaart gebracht. Daaruit bleek dat er in 2020 in Delft 1.015 corporatiewoningen vrij kwamen voor verhuur. En dat ruim 32 duizend woningzoekenden in 2020 op het woningaanbod in Delft hebben gereageerd. In de Aanbodrapportage 2020 van Explica is in kaart gebracht dat de kans dat een woningzoekende in Delft ook een woning bemachtigde in 2020 3.1% was. Een sterke daling ten opzichte van 4% in 2019.

28/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

De lokale vraag naar (sociale) huurwoningen overstijgt het aanbod ruim. De volgende ontwikkelingen en feiten tonen dit aan: • • • • • • • •

• • •

De druk op de woningmarkt is sinds 2015 sterk toegenomen. De trek naar de (rand)stad versnelt. De huizenprijzen zijn na een dieptepunt op gemiddeld ongeveer € 210.000,- in 2013 gestegen tot een gemiddelde van € 370.000,- in het vierde kwartaal van 20201 en liggen daarmee ruim boven het niveau van 2008 dat lag op net iets minder dan € 240.000 gemiddeld. 2 In Delft zijn ongeveer 19.250 zelfstandige huurwoningen van de vier lokale woningcorporaties. Ongeveer 16.750 daarvan hebben een huur onder de liberalisatiegrens en zijn dus bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 . In Delft waren in 2020 ruim 4.250 huishoudens actief op zoek naar een gereguleerde huurwoning. Uit anderen gemeenten waren ruim 28.000 huishoudens op zoek naar een woning in Delft Zij reageren op het vrijkomend aanbod. De mutatiegraad in de sociale voorraad loopt sterk terug, terwijl het aantal woningzoekenden toeneemt, hierdoor is de kans op een woning teruggelopen van 7.5% in 2013 tot 3.1% in 2020.3 Hoewel Delft werkt aan de bouw van nieuwe woningen is dit nog niet voldoende om de toegenomen vraag op te vangen. Het aantal (buitenlandse) studenten in Delft blijft groeien. De instroom van statushouders blijft hoog, waarbij door het stijgen van het aandeel gezinshereniging de druk op grotere woningen toeneemt.

Deze grote woningen zijn extra schaars in Delft, waardoor het verdringende effect sterker is dan bij de eerdere instroom van voornamelijk alleenstaanden. De investeringscapaciteit van de lokale corporaties is ver onder het landelijk gemiddelde, dit heeft een negatief effect op de ontwikkeling van nieuwe sociale woningen en op het realiseren van de duurzaamheidsopgave in dat segment. Het gemiddeld aantal reactie per vrijgekomen woning is toegenomen tot bijna 3004 Ook in het middeldure segment (tot ongeveer € 1050,- per maand) bestaat een tekort aan aanbod in combinatie met een stijgende vraag. Dit geldt in nog sterkere mate in de randstad 5

Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van schaarste op de Delftse woningmarkt in zijn geheel. Deze schaarste zal in de toekomst ook niet afnemen, eerder zal Delft tot de hogedrukgebieden behoren vanwege de toestroom van de asiel-, studie- en kennismigranten zoals de provincie becijfert. Verdringingseffecten In het voorgaande is onderbouwd dat er een mismatch is tussen vraag en aanbod op de Delftse (sociale) huurwoningmarkt. Er is evenwel over de hele (particuliere) huurmarkt schaarste. Dat blijkt al doordat het basisuitgangspunt (een gemiddeld aandeel particuliere woningen van omstreeks 10%) niet aan de orde is. De particuliere huurmarkt is in Delft klein van omvang: 3% (per 1.1.2020) van het totaal. In bijvoorbeeld Den Haag of Zoetermeer is dit 12%, resp. 8%. Daarnaast blijkt uit onderzoek ten behoeve van de eindevaluatie ‘Studentenhuisvesting in goede banen’ dat er verdringingseffecten optreden in de particuliere sector als gevolg van onttrekken van de woningvoorraad voor hotel- en AirBnB-functies, de buy-to-let-omzettingen en woningvorming. Er is een nulmeting in 2015 verricht en een herhaalmeting in 2019 naar de effecten en (uiteindelijke) richting van de cumulatieve effecten van deze op zichzelfstaande ontwikkelingen. De eindevaluatie toont aan dat de schaarste in de gehele woningvoorraad de afgelopen twee jaar sterk is toegenomen.

In het bijzonder zien wij een zeer beperkt aanbod voor starters in de vorm van 2-kamer en kleinere 3-kamerwoningen, met name in het sociale en middeldure huursegment. Het aanbod is

1 Marktcijfers koopwoningen | NVM 2 Woningmarktrapport_gemeente_delft_2018_3 van woningmarktcijfers.nl 3

https://svh.woongemeente.nl/

4

https://svh.woongemeente.nl/

5

Samen bouwen aan middenhuur, ervaringen van een jaar samenwerkingstafel middenhuur, Rob van Gijzel, januari 2018 | Publicatie-nr.

110203

29/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

ook zeer beperkt voorjonge gezinnen die een woning willen kopen (minimaal 4-kamerwoningen onder de NHG-grens). Door de buy-to-let-ontwikkelingen vindt verdringing plaats voor de koopstarters. In Delft is dit aandeel buy-to-let twee keer zo hoog dan het landelijke gemiddelde (20% op een gemiddelde van 11%). Met de woningen die aangekocht zijn voor de verhuur (buy-to-let) wordt evenwel een andere doelgroep bediend (bijv. expats die hogere maandhuren kunnen betalen), dan de doelgroep die deze woning had kunnen kopen (koopstarters en gezinnen). Delft heeft een atypische bevolkingsopbouw (relatief veel jongeren/studenten en ouderen) tegelijkertijd is ook de woningvoorraad atypisch. Vraag en aanbod is daardoor niet met elkaar in evenwicht. En met name de -betaalbare- huisvesting voor gezinnen komt in de knel. Delft behoort tot de top drie in Nederland van de kleinste woningen. In ondermeer de woonmonitor 2020 is dit uitgewerkt. Wringt in de uitgangssituatie al het aanbod op de vraag, door genoemde ontwikkelingen als AirBnB, buy-to-let-omzettingen en woningvorming/verstudioïsering worden de koopwoningen die qua prijs en omvang aantrekkelijk zijn voor gezinnen aan de voorraad onttrokken en omgezet naar kleinere units. De al schaarse voorraad wordt nog schaarser.

Uit de nulmeting van 2015 versus herhaalmeting 2019 blijkt dat nieuwbouwtoevoegingen niet in staat zijn om de afname als gevolg van deze ontwikkelingen te keren, of zelfs maar bij te houden. Binnen het koopsegment vinden verdringingseffecten plaats van het aanbod aan eengezinswoningen en grotere appartementen. Ook is aangetoond dat dit in alle wijken aan de hand is. Slechts Tanthof-Oost en West scoren beduidend lager. Evenwel willen we uit het oogpunt van een waterbed-effect alle wijken reguleren. Samenvattend legitimeert dit de inzet van een woonvormingsvergunning om de bestaande bouw te kunnen reguleren. Delft zet het instrument woonvorming proportioneel in door niet de totale woningvoorraad grote woningen op slot te zetten. Woningen groter dan 180m 2 kunnen worden vergund om bouwkundig te worden gesplitst in meerdere zelfstandige eenheden van minimaal 40m2 en 2 kamers. De gedachte hierachter is dat de woningen boven de 180m2: a) Een excentrische (bovenmatige) woninggrootte voor een gezinswoning hebben. Verdringingseffecten voor gezinnen zijn in dit segment niet aanwezig en beschermen ook niet betaalbare woningen maar dure koop; b) Er blijven voldoende grote woningen beschikbaar en er is ook een voldoende aantal te splitsen woningen. c) Tweekamerwoningen zeer geschikt zijn voor starters en ook een periode voor beginnende stellen aantrekkelijk zijn.

Deze gevormde woningen voorzien daarmee in een behoefte waarin nu relatief weinig aanbod beschikbaar is in Delft. De inzet van het verdelingsinstrument huisvestingsverordening is daarmee gelegitimeerd. De BTIV2015-proof gemaakte Delftse woonvisie, de Uitvoeringsagenda, de Wonen/Zorg-agenda, de prestatieafspraken en de nieuwe verordening vormen een eenheid in het realiseren van de doelen voor de Delftse woningmarkt. Omzetting en woningvorming Sinds oktober 2017 geldt er in Delft een vergunningsplicht wanneer een woning wordt omgezet naar onzelfstandige woningen (in de volksmond verkamering genoemd). Sinds die ingreep is het aantal woningen dat met vergunning is omgezet zeer beperkt gebleven. Hiermee is de gemeente er in geslaagd woningen met minimaal 3 slaapkamers, in met name het goedkope en middeldure prijssegment, te behouden voor gezinnen. Wel is zichtbaar dat het aantal woningen dat wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen (woningvorming) een vlucht heeft genomen. Ruim 70 woningen werden verbouwd, waarmee ruim 250 extra woningen zijn gecreëerd. Omzetting en woningvorming kennen voor- en nadelen. Het is voordelig dat er extra woningen en woonplekken worden gecreëerd. De nadelen zijn dat er veel gezinswoningen hierdoor niet meer als zodanig beschikbaar zijn in de markt. Daarbij heeft het een prijsopdrijvend effect.

Ook ervaren omwonenden vaak leefbaarheidsproblemen door omzetting en woningvorming, zeker als de verhouding tussen gezinsbewoning en andere vormen van bewoning in een straat of buurt doorslaat. Hierdoor ontstaat verdringing. De gemeente constateert dat, hoewel er nog een grote behoefte is aan extra studentenwoningen, er voldoende plannen zijn voor de bouw van extra studentenkamers en woningen. Om die reden is verantwoord om omzetting zeer vergaand te beperken. Voor jongeren, net afgestudeerden en bijvoorbeeld buitenlanders die in Delft komen werken aan de universiteit als promovendus bestaat er een behoefte aan kleinere betaalbare woningen. In die behoefte kan onder

30/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

meer voorzien worden door woningvorming in de bestaande voorraad. Wij vinden het echter belangrijk dat dit niet concurreert met de grote behoefte aan gezinswoningen en dat er geen “verhokking” optreedt. Daarom wordt woningvorming uitsluitend toegestaan in woningen met een woonoppervlakte (volgens de normen van NEN 2580) van 180 m2 en moeten de gevormde woningen minimaal 2-kamerwoningen van ten minste 40 m2 zijn. De grens van 180 m2 is gebaseerd op een aantal zaken: In de eerste plaats zijn woning van een dergelijk omvang zo groot dat deze ruimte niet nodig is om een gezin in onder te brengen. Anderzijds zien we dat bij nieuwbouw in deze categorie qua omvang en prijs de voorverkoop vaak stokt en ontwikkelingsplannen worden aangepast. Ten derde hebben we geconstateerd dat deze woningcategorie in Delft voldoende groot is om als ventiel te functioneren. Om te voorkomen dat alle vrijkomende woningen in deze klasse worden gebruikt voor woningvorming zal het jaarlijks maximaal af te geven vergunningen worden beperkt tot een gemaximeerd percentage van het aantal woningen dat in deze klasse het voorgaande jaar is verkocht. Dit wordt in een beleidsregel door Burgemeester en wethouders nader uitgewerkt. Ontheffing ten behoeve van de opgave langer en weer thuis en bijzondere woonvormen Bij regulering van de woningmarkt moeten verschillende belangen tegen elkaar worden afgewogen.

De gemeente ziet bij de beperking van mogelijkheden tot omzetting en woningvorming een mogelijk conflict met de opgave Langer & Weer Thuis. Dat is ook aan de orde waar het gaat om de doelstelling van de gemeente om bijzondere woonvormen te faciliteren. Om deze belangen beter tegen elkaar te kunnen afwegen, introduceren we een ontheffingsmogelijkheid. Wanneer iemand over wil gaan tot omzetting of woningvorming in het belang van bovenstaande opgaven kan een ontheffing worden aangevraagd voor de vergunningplicht. Deze ontheffing kan worden verleend door het college wanneer het van mening is dat het belang van de opgave langer & weer thuis, of faciliteren van bijzondere woonvormen zwaarder weegt dan het belang van behoud van de woningvoorraad en een geordend woon- en leefmilieu. Hiervoor worden nadere regels gesteld. Regionaal maatwerk In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor, waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvindt. Schaarste situaties en de effecten daarvan alsmede de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats.

Uit het Tabellenboek 2018 Delft, van Explica, blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 8,6% voor woonruimten tot 50 m². Deze grotere woonruimten bedroegen in 2018 daarmee 4% van het totale vrijkomend aanbod. Daarnaast blijkt uit de Jaarmonitor 2018, van Explica, dat de gemiddelde wachttijd voor woonruimten vanaf 80 m² regionaal 75 mediane inschrijfduur in maanden. De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. Aan de omschrijving van deze economische en maatschappelijke binding is door de regio nadere invulling gegeven. Lokaal maatwerk In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om maximaal 25% van het totaal aantal verhuringen. Door inzet van lokaal maatwerk kan voorrang worden gegeven op basis van maatschappelijke of economische binding, wanneer sprake is van schaarste aan categorieën goedkope woonruimte met onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg.

Delft maakt hier de komende vier jaar gebruik van om andere starters, afgestudeerden en ouderen die in hun eigen straat of complex willen verhuizen naar een levensloopbestendige woning beter te faciliteren.

Artikelsgewijze toelichting Artikel 1:1, - Doorstromer Wanneer een woningzoekende een woning accepteert in de regio Haaglanden, wordt de woningzoekende uitgeschreven uit het register van woningzoekenden. Als de huurder die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden wil doorstromen naar een andere, beter passende woning krijgt

31/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

de doorstromer woonduur mee. Woonduur is in de verordening eveneens gedefinieerd. Er kan maximaal vijf jaar woonduur worden opgeteld bij de inschrijfduur. Door de combinatie van inschrijfduur en woonduur heeft de doorstromer een grotere kans op een andere woning. Een belangrijke reden voor deze regeling is het optimaal benutten van het woningaanbod binnen de regio Haaglanden. Een doorstromer kan vanuit diens woning doorstromen naar een woning welke beter past bij de samenstelling van diens huishouden. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld huishoudens die niet langer een woonruimte voor een meerpersoonshuishouden nodig hebben doorstromen naar een woonruimte passend voor een eenpersoonshuishouden, of andersom. Bij een door deze doorstroomregeling ontstane doorstroomketen zal uiteindelijk een woonruimte beschikbaar komen voor een starter. In tegenstelling tot de definitie van doorstromer in de vorige verordening zal een doorstromer worden aangemerkt als een woningzoekende die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden. Met de grote druk op de regio Haaglanden is het niet wenselijk om een woningzoekende van buiten de regio als doorstromer toe te laten toe treden tot de regio Haaglanden. Ook woningzoekenden die over een koopwoning beschikken en willen toetreden tot de sociale woningvoorraad worden niet als doorstromer aangemerkt.

Koopwoningen vallen buiten de reikwijdte van de Huisvestingswet 2014. Woningzoekenden die op 1 juli 2019 als doorstromer staan geregistreerd behouden tijdelijk het recht om mee te dingen naar het aanbod als doorstromer. Artikel 2:1, eerste lid In het eerste lid, overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 is de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Er is bewust gekozen voor alle type woonruimten die tot deze categorie behoren, omdat de schaarste zo omvangrijk is dat kwantitatief al deze woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden. Artikel 2:1, tweede lid Uitgezonderd van de vergunningplicht zijn woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, omdat de woningmarkt voor studenten wezenlijk anders is dan de reguliere woningmarkt. Deze woonruimten zijn tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, moet het huurcontract worden opgezegd. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd. Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling. Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is gebeurt met instemming van de gemeente.

Artikel 2:3 In dit artikel staat omschreven wie in deze verordening, conform artikel 10 van de Huisvestingswet 2014, behoort tot de categorieën woningzoekenden die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een huurprijs tot de huurprijsgrens. Artikel 2:6, eerste lid Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de regio Haaglanden. Hier is invulling aan gegeven, met de op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet genoemde criteria, met betrekking tot de verhouding tussen oppervlakte en gezinssamenstelling. In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012.

Echter, het voorschrift van dit artikel uit het Bouwbesluit 2012 zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling

32/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

van woonruimte. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een lokale bouwverordening. Wanneer in strijd met het Bouwbesluit 2012 wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen. Artikel 2:6, tweede lid Indien de aard van de woonruimte betrekking heeft op de bijzondere kenmerken van toegankelijkheid van de woning, in het bijzonder de toegankelijkheid van personen met een lichamelijke beperking, kan worden afgeweken van normen uit het eerste lid. Om woonruimten met bijzondere kenmerken van toegankelijkheid met voorrang aan te bieden aan mensen voor wie, op grond van een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning de woonruimte bijzonder passend worden de normen uit het eerste artikel ondergeschikt geacht aan de passendheidsnorm van het tweede lid. Voor zover de aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning.

Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I. Artikel 2:6, derde lid De passendheid met betrekking tot de toegankelijkheid uit het tweede lid wordt uitsluitend bepaald op grond van de in het derde lid benoemde criteria. Artikel 2:7, eerste lid In dit artikel zijn de criteria beschreven die op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 aan de huisvestingsvergunning zijn verbonden. Wanneer hier niet aan is voldaan wordt een huisvestingsvergunning geweigerd. De genoemde weigeringsgronden laten onverlet de toepassing van artikel 15 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:7, eerste lid, onder a De wettelijke grondslag van dit onderdeel is artikel 15, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:7, eerste lid, onder b In de regio is het niet toegestaan dat een woningzoekende een woonruimte, die aan een vergunning onderhevig is, huurt als de woningzoekende reeds eigenaar of huurder van een andere zelfstandige woonruimte is. Artikel 2:7, eerste lid, onder c Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om een woonruimte die aan een vergunning onderhevig is aan derden te verhuren. Artikel 2:7, eerste lid, onder d Gelet op artikel 10, 11 en 15 van de Huisvestingswet 2014 is in deze verordening bepaald dat een andere woningzoekende met voorrang recht heeft op een woonruimte die aan de vergunning onderhevig is.

Artikel 2:7, eerste lid, onder e Een woonruimte gelegen in een actiegebied is bestemd voor ingrijpende verbouwing of sloop en daardoor niet bestemd voor permanente bewoning. Een vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 is daarbij niet van toepassing. Een vergunning op grond van de Leegstandwet kan in die gevallen wel verplicht zijn. Artikel 2:7, eerste lid, onder f Gelet op schaarste van woonruimten met een grote mate van toegankelijkheid kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd, wanneer deze woonruimte op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 vanwege bijzondere kenmerken bijzonder geschikt is voor een woningzoekende met een lichamelijke beperking. Bijvoorbeeld een rolstoel toe- en doorgankelijke woonruimte.

33/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

Artikel 2:7, eerste lid, onder g In artikel 2:6 staan algemene criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning. Artikel 2:7, tweede lid, onder c Op grond van artikelen 11, 10, eerste lid en artikel 7 van de Huisvestingswet 2014 zijn in artikel 2:6 van deze verordening wegens de aard, grootte of prijs van de woonruimte categorieën woonruimten met bijzondere kenmerken benoemd, die met ‘voorrang’ worden toegewezen aan woningzoekenden voor wie die woonruimte bijzonder passend wordt geacht. Indien een woonruimte 13 weken voor verhuur is aangeboden en er geen geschikte kandidaat heeft gereageerd op deze woonruimte kan worden afgeweken van de voorgeschreven voorrangsbepalingen in deze verordening. Artikel 2:8 In dit artikel is invulling gegeven aan de mogelijkheid geboden in artikel 18, eerste lid, onder b, van de Huisvestingswet 2014 en laat onverlet de toepassing van overige intrekkingsgronden uit artikel 18 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:9 Op grond van artikel 18, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te trekken wanneer deze niet binnen de gestelde termijn in gebruik is genomen. Hieraan is invulling gegeven door de huisvestingsvergunning van rechtswege te laten vervallen.

Artikel 2:10 Om transparantie in het woningaanbod te waarborgen en vormen van ongeoorloofde onttrekking te bestrijden is in dit artikel invulling gegeven aan de bevoegdheden van artikel 20 en 21 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 3:2, eerste lid, onder a en b Met dit artikel maakt de gemeenteraad gebruik van de bevoegdheid om criteria op te stellen voor het verlenen van een huisvestingsvergunning, zoals dat is opgenomen in artikel 9 van de Huisvestingswet 2014. Deze criteria zijn een aanvulling op de criteria die genoemd zijn in artikel 2:3 en 2:5. Dit artikel heeft tot doel om te voorkomen dat de verplichting van toegelaten instellingen om woningen passend toe te wijzen zoals opgenomen in artikel 48, eerste lid van de Woningwet niet goed aansluit bij de artikelen in de voorliggende Huisvestingsverordening. Woningcorporaties kunnen zelf binnen het kader van passend toewijzen op grond van de Woningwet een afwijkende huur-inkomenstabel opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid.

Artikel 3:3, eerste lid Om woonruimte binnen de regio eerlijk te verdelen worden woonruimten via een uniform medium te huur aangeboden. Hierbij geldt een algemeen volgordecriterium. Voor dit uniform medium geldt een rangorde, die bepaalt welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Bij deze rangordebepaling speelt de inschrijfduur een grote rol. Artikel 3:3, tweede lid Je kunt je pas inschrijven als woningzoekende in de regio, wanneer je in aanmerking komt voor een woonruimte van een woningcorporatie. In de regio kunnen ook minderjarige tienermoeders zich inschrijven om inschrijfduur op te bouwen en in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning, wanneer zij op grond van artikel 235 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek beschikken over meerderjarigverklaring. Artikel 3:3, vijfde lid

34/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

Op grond van dit lid wordt onder andere een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de BRP. Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de BRP op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres bekend. Deze bepaling geldt niet alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder. Artikel 3:3, zesde lid, onder a Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan conform artikel 48, eerste lid, van de woningwet behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Artikel 3:3, zesde lid, onder b Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

Artikel 3:3, zesde lid 6, onder c Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van inwoning of huur van een onzelfstandige woonruimte. Artikel 3:3, zevende lid Bij de aanwijzing van een actiegebied zullen woonruimten vrij van bewoning moeten worden gemaakt. Een herstructureringskandidaat zal binnen een jaar moeten verhuizen naar een andere woonruimte, waarmee alle opgebouwde inschrijfduur komt te vervallen. Wanneer een herstructureringskandidaat binnen twee jaar na deze eerste verhuizing wil doorstromen naar een andere woonruimte, bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning en/of buurt niet blijkt te passen, kan de opgebouwde inschrijfduur eenmalig worden hersteld. De mogelijkheid tot herstellen bestaat uitsluitend tot twee jaar na deze eerste verhuizing. De herstelde inschrijfduur van deze herstelde inschrijving zal altijd twee jaar na de eerste verhuizing uit het actiegebied vervallen. Een herstelde inschrijfduur is altijd tijdelijk. Twee jaar na verhuizing uit een actiegebied gelden de reguliere regels voor woningzoekenden. Artikel 3:4, eerste lid Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod, zoals omschreven in artikel 3:1, op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod wordt op het uniforme medium aangeboden.

Dit betekent dat het op een website zoals www.woonnet-haaglanden.nl wordt gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Artikel 3:4, tweede lid In bijlage I staat een overzicht van de bijzondere mate van toegankelijkheid van woonruimten. Het is voor woningzoekenden van belang om duidelijkheid te hebben over de toegankelijkheid van een woonruimte. Ook kan in het zoekprofiel van een urgentieverklaring worden verwezen naar de mate van toegankelijkheid zoals omschreven in bijlage I. Artikel 3:4, derde lid Op grond van deze verordening kunnen woningen worden geclaimd voor een directe aanbieding en deze worden dan niet gepubliceerd. Het moet voor woningzoekenden inzichtelijk zijn hoe woonruimten binnen de regio worden verdeeld. Artikel 3:5 In dit artikel wordt de algemene rangorde voor de toewijzing van het aangeboden woningaanbod bepaald, indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod van voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimten. In dit artikel is rekening gehouden met de verschillende vormen van voorrang, die op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk zijn gemaakt en in deze verordening invulling

35/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

hebben gekregen. Deze algemene rangordebepaling is van toepassing op alle woonruimten die via het uniforme medium worden aangeboden, met uitzondering van gebouwen waarvoor een alternatieve rangordebepaling is voorgeschreven op grond van artikel 3:10, vijfde lid, van deze verordening en woonruimten die worden verloot. Artikel 3:6, eerste lid Bij het toewijzen via het uniforme medium wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën woningzoekenden. Hierbij kan een woningzoekende worden gezien als een starter, doorstromer of woningzoekende met een urgentieverklaring. Voor een woningzoekende die niet als huurder een zelfstandige woonruimte leeg achterlaat in de regio Haaglanden geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur. Artikel 3:6, tweede lid Voor een doorstromer geldt dat inschrijfduur samen met (een maximum van 5 jaar) woonduur als volgordecriterium wordt gebruikt. Met de combinatie van inschrijfduur en woonduur zal een doorstromer eerder in aanmerking komen voor een andere woonruimte die via het uniforme medium wordt aangeboden. Dit is een bewuste keuze, omdat deze woningzoekende binnen dezelfde woningmarkt een woonruimte achterlaat voor een andere woningzoekende.

Artikel 3:6, derde lid In het geval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring, om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt bepalend voor de volgorde. Er wordt bewust, in tegenstelling tot de vorige verordening, geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende vormen van urgentie. Artikel 3:7 Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. Voor de toepassing van dit artikel geldt het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 geldende maximale percentage. In juli 2019 is dit percentage 50%. Artikel 3:8 Naast de mogelijkheid in artikel 3:7 om regionaal met voorrang woonruimten toe te wijzen, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 genoemde aandeel toe te wijzen aan lokale woningzoekenden. Artikel 3:9 Ten aanzien van kwetsbare en zorgbehoevende woningzoekenden heeft de gemeente een zorgplicht, waardoor woonruimten met bijzondere kenmerken aan woningzoekenden met bijzondere omstandigheden noodzakelijk worden toegewezen. Onder bijzondere kenmerken kan worden verstaan: de locatie ten opzichte van specifieke voorzieningen.

De gemeente Delft kiest er voor om uitstroom te faciliteren door deze mensen urgentie onder voorwaarden te verlenen. Deze urgentie is altijd in de vorm van een eenmalig aanbod en wordt binnen Delft, of de zorgregio Delft-Westland-Oostland ingevuld. Hoe en onder welke voorwaarden op deze manier uitstroom wordt bevorder, wordt uitgewerkt in de beleidsregels, welke door het college van Burgemeester en Wethouders wordt vastgesteld. Artikel 3:10, eerste lid Als verhuurder hebben woningcorporaties, op grond van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet, een verantwoordelijkheid en zorgplicht ten aanzien van de woonruimte die zij verhuren. In zwaarwegende gevallen heeft de woningcorporatie de mogelijkheid en verantwoordelijkheid om daarbij hun huurder een alternatieve woonruimte uit eigen beheer aan te bieden. Deze mogelijkheid bestaat als: de zwaarwegende situatie niet te voorzien of te voorkomen was op het moment dat de huurder bij de woningcorporatie is gaan huren; en bij het zwaarwegende geval geen andere oplossing mogelijk is; en het de huisvesting van huishoudens betreft wier specifieke situatie, wegens bijzondere omstandigheden, vraagt om een directe oplossing op maat.

36/48

Gemeente Delft Ons kenmerk

…..

De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en per kwartaal gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per woningcorporatie betrof. Artikel 3:10, tweede lid Zowel door burgemeester en wethouders, als door een woningcorporatie, kan op grond van dit lid in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Toewijzingen conform dit artikel worden toegerekend aan Lokaal Maatwerk op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014. Gebruik van deze situaties dienen nauwgezet bijgehouden te worden, zodat zicht blijft bestaan op het maximum 25% lokaal maatwerk. Toepassing van dit artikel kan slechts in hoge uitzondering en zeer specifieke noodsituaties. De toepassing van dit artikel betekent dat: woningzoekenden de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren blijven behouden; en uitsluitend aan de hand van objectieve en rechtmatige criteria de volgorde is bepaald; en de toewijzing transparant is; en er vooraf is afgestemd met de gemeente. Artikel 3:10, vierde lid Wanneer blijkt dat voor bepaalde complexen of woningtypen tijdelijk een andere manier van toewijzing noodzakelijk wordt geacht, kan op basis van dit lid worden afgeweken van de rangorde voorgeschreven in artikel 3:5.