Geconsolideerde verordening

Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel d). Het tweede lid, onder a, regelt het aan te wijzen gebied. Dit is het gehele grondgebied van de gemeente. De reden om het gehele grondgebied aan te wijzen is dat uit het rapport ‘analyse opkoopregeling’ van Explica van 14 februari 2022 blijkt dat het probleem in alle wijken speelt. In alle wijken is op dit moment aanbod aan middeldure huurwoningen. Als de maatregel stadsbreed ingezet wordt, dan worden huishoudens die op zoek zijn naar een middeldure huurwoning in geen enkele wijk belemmerd. Van belang is ook dat de gemeente met de aanwijzing van het gehele grondgebied wil voorkomen dat ongewenste effecten optreden. Zo ligt het voor de hand dat een waterbedeffect optreedt als extern effect van het opwerpen van een grens in belendende wijken.

Verder noemt het tweede lid, onder a, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan. De gehanteerde WOZ-waarde, die lager of gelijk is aan de NHG- kostengrens geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt, sluit aan bij de door de gemeente Den Haag gehanteerde WOZ-waarde. Door de dynamische formulering van deze bepaling stijgt de gehanteerde WOZ-waarde mee met de NHG -kostengrens die periodiek wordt aangepast. De NHG-kostengrens is voor het jaar 2023 vastgesteld op €405.000. Zo is er een objectieve grens die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen. Deze grens sluit bovendien goed aan bij de prijsontwikkeling in de gemeente Delft. Bij die grens vallen er 11.000 woningen in Delft onder de opkoopbescherming (op basis van WOZ-waarde), 8.100 woningen zitten boven de grens.

Artikel 5:35 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken (Kamerstukken 35517, nr. 53). Artikel 5:36 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Het derde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld. De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen.

Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid). Artikel 5:37 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is

(tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd. Artikel 5:38 Beslistermijn De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken.

De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb). Artikel 5:39 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-wordenverleend-gevallen van artikel 5:40, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel). Daarom kan die situatie hier buiten beschouwing blijven. De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend. Paragraaf 5g Toeristische verhuur van woonruimten Artikel 5:40 Werkingsgebied De regulering van toeristische verhuur van woonruimten heeft betrekking op alle woonruimten in Delft. Artikel 5:41 Vormen van toeristische verhuur Naast B&B wordt op gepaste schaal ook vakantieverhuur toegestaan. De definities hiervan staan vermeld in artikel 1:1.

Ten aanzien van vakantieverhuur moet worden bedacht dat vakantieverhuur strijdig blijft met de bestemming wonen en dat vakantieverhuur een woning onttrekt aan de woningvoorraad (zie hiervoor de uitspraak van de Raad van State van 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:428). Om die reden moet voor het in gebruik geven voor vakantieverhuur nog altijd een omgevingsvergunning worden aangevraagd om te mogen handelen in strijd met het bestemmingsplan en een onttrekkingsvergunning worden aangevraagd om de woning te mogen onttrekken aan de woningvoorraad. Pas als de omgevingsvergunning en

de onttrekkingsvergunning zijn verleend, kan de eigenaar van de woning gebruik maken van de in de verordening geboden mogelijkheden omtrent toeristische verhuur. Uit het tweede lid volgt dat woningruil en huisbewaring hier niet onder vallen, omdat bij woningruil en huisbewaring de bewoners zich moeten inschrijven in de BRP en derhalve er geen sprake is van toeristische verhuur. Ook recreatiewoningen vallen niet onder de reikwijdte van deze bepaling. De memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 stelt immers dat met “bewoning” als genoemd in de begripsbepaling van “woonruimte” bedoeld wordt dat de woonruimte dient als hoofdverblijf. Ruimten die, gegeven hun inrichting en voorzieningen, geschikt zijn voor tijdelijk recreatief verblijf, zoals vakantiewoningen zijn geen woonruimten in de zin van de Huisvestingswet 2014.’ (Kamerstukken 35 353, nr. 3, blz. 36). Artikel 5:42 Registratienummer Op basis van het eerste lid is het verboden om een woonruimte voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. Bij een registratieplicht kan een verhuurder niet langer vrijblijvend zijn woning voor toeristisch gebruik aanbieden, via bijvoorbeeld een digitaal platform.

De verhuurder moet het adres van de woning eerst registreren bij de gemeente en het registratienummer moet in de advertenties worden vermeld. Met een registratieverplichting krijgt de gemeente inzicht in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Met behulp van de adresgegevens van de registratie kan worden nagegaan of de woonruimten die op onder meer digitale platforms worden aangeboden voor toeristische verhuur, voldoen aan de geldende regels. Hierdoor kan effectiever toezicht worden gehouden op de naleving van de regels en kan waar nodig worden gehandhaafd. Voor een woonruimte kunnen meerdere registratienummers worden aangevraagd. Via de communicatiekanalen van de gemeente Delft wordt beschreven hoe men een registratienummer bemachtigt. Het tweede lid bepaalt dat degene die de woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur een registratienummer moet aanvragen. Hiervoor bestaat een landelijk registratiesysteem. Voor aanbieders die hun woonruimte al voor de inwerkingtreding van het verbod in artikel 5:42, eerste lid, aanboden voor toeristische verhuur geldt dit verbod niet eerder dan zes maanden na de inwerkingtreding ervan. Dit overgangsrecht volgt uit artikel 51, eerste lid, van de wet.

Artikel 5:43 Nachtencriterium en meldplicht vakantieverhuur Op basis van het eerste lid van dit artikel geldt voor vakantieverhuur een maximum van zestig nachten verhuur per jaar. Er mag zestig nachten per jaar worden verhuurd aan toeristen mits in de betreffende wijk geen verbod geldt. Dit doet Delft om de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid te beschermen. Het tweede lid bepaalt dat vakantieverhuur bij de gemeente moet worden gemeld. Elke keer dat iemand zijn of haar woning verhuurt aan toeristen, moet dit vóóraf worden gemeld. Er vindt veel illegale verhuur plaats en voor Delft is het voor handhaving van het maximaal aantal nachten essentieel om te weten wanneer gebruik wordt gemaakt van het toegestane aantal nachten. Een meldplicht is daarom noodzakelijk (tweede lid). Het derde lid regelt het aanbiedverbod van digitale platforms (zie artikel 23e van de wet) dat een aanvulling is op de maximering van het aantal toegestane nachten. Als geconstateerd wordt dat een aanbieder zijn jaarquotum heeft opgesoupeerd, kunnen burgemeester en wethouders een digitaal platform als Booking.com en Expedia.nl daarvan op de hoogte stellen. Dan mag het digitale platform voor de rest van het jaar geen aanbiedingen van deze aanbieder meer plaatsen. Burgemeester en wethouders krijgen daarnaast de bevoegdheid bepaalde gebieden aan te wijzen waar een

nachtencriterium van nul nachten geldt. De term ‘gebied’ wordt hier taalkundig gebruikt waarmee bedoeld wordt dat wordt aangesloten bij de term gebied in het normale spraakgebruik. De aanwijzing kan op elk gebiedsniveau worden uitgevoerd. Burgemeester en wethouders kunnen ook een bepaalde wijk of buurt aanwijzen als een gebied waar geen vergunningen voor vakantieverhuur worden afgegeven. Er is voor gekozen om deze gebieden niet in de verordening op te nemen, omdat de factoren op grond waarvan een verbod noodzakelijk is van tijd tot tijd kunnen verschillen. Bij het aanwijzen van gebieden moet worden gemotiveerd waarom een verbod in dat gebied noodzakelijk is met het oog op het beschermen van de woonruimtevoorraad en/of de leefbaarheid (vierde lid). Artikel 6:1 t/m 6:7 In de regio Haaglanden bestaan lokale registers standplaatszoekenden, die worden beheerd door de individuele gemeenten. Belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers inschrijven, maar moeten dan voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals eventueel betaling van inschrijfgeld.

De recente ontwikkelingen ten aanzien van het door het Rijk geformuleerde Beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid zijn aanleiding om bij toewijzing van een vrijkomende standplaats, naast de geldende volgorde van inschrijving in het register, zo mogelijk rekening te houden met het samenleven in familieverband. Artikel 7:1 Verslaglegging door woningcorporaties en evaluatie met woonconsumentenorganisaties, waaronder de SHH, is jaarlijks voorzien om te anticiperen op verplichtingen voortvloeiend uit de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Artikel 7:2, tweede lid Vanwege artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene. Op basis van artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 zijn de maximale boetebedragen in de verordening bijgesteld. Artikel 7:2, derde lid Op grond van artikel 35, tweede lid, onder d, van de Huisvestingswet 2014 kan bij herhaling van overtreding van hetzelfde verbod een hogere bestuurlijke boete worden opgelegd. Voorwaarde is dat tegen de eerdere overtreding van hetzelfde verbod een bestuurlijke boete is opgelegd. Daarnaast moet de herhaalde overtreding plaatsvinden binnen een tijdvak van vier jaar na de oplegging van de eerste bestuurlijke boete.

Wij maken gebruik van deze wettelijke mogelijkheid om bij recidive het boetebedrag te verhogen. Herhaling van de overtreding zien wij namelijk als een verzwarende omstandigheid die een hogere boete rechtvaardigt. Voor hetzelfde feit kan niet tweemaal een boete worden opgelegd, maar er kan wel een boete worden opgelegd hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Bij voortgezette overtredingen (denk aan de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad zonder vergunning) is pas sprake van “opnieuw dezelfde overtreding” de eerste overtreding is beëindigd en bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan. Wordt door dezelfde overtreder eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is eveneens sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm.