Geconsolideerde verordening

Paragraaf 5d Woningvorming Artikel 5:22 Vergunningvereiste Het verbod op woningvorming, als bedoeld in artikel 21, eerste lid aanhef, onder e van de Huisvestingswet 2014, is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage VI van deze verordening opgenomen categorieën. Artikel 5:23 Aanvraag woningvormingsvergunning 1. Voor het verkrijgen van een vergunning tot woningvorming moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet in ieder geval bevatten: a. de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar deze niet de aanvrager is; b. een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: 

het adres van de woning;



de gebruiksoppervlakte

d. gegevens over de beoogde situatie: 

de bestemming;



de gebruiksoppervlakte;



de gronden waarop de aanvraag berust;



bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie.

3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven. Artikel 5:24 Voorschriften voor woningvorming 1. Aan het verlenen van een vergunning als bedoeld in artikel 21 aanhef en onder d van de Huisvestingswet 2014 kunnen door burgemeester en wethouders voorschriften worden verbonden over onder meer: a. de leefbaarheid in en rondom het gebouw; b. het voorkomen van overlast; c.goed verhuurderschap. 2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot goed verhuurderschap als bedoeld in het eerste lid onder c. Artikel 5:25 Beslissing over de aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een woningvormingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel 5:26 Weigeringsgronden Een woningvormingsvergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 wordt geweigerd, : a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets); b.

vergunningverlening zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets); c. het onder a en b genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; d. het gebouw waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet een minimale woonoppervlakte van 180m2 heeft; e. de woonoppervlakte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft in de afgelopen 10 jaar, al dan niet op basis van een verleende omgevingsvergunning, is uitgebreid. Artikel 5:27 Leefbaarheidstoets 1. De leefbaarheidstoets als bedoeld in artikel 5:26 onder b heeft betrekking op: a. fysieke leefbaarheidseisen en; b. algemene leefbaarheidseisen in de omgeving van het betreffende gebouw. 2. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de fysieke en de algemene leefbaarheidseisen als bedoeld in het eerste lid.

Paragraaf 5e Uitzonderingen vergunningvereiste omzetting en woningvorming Artikel 5:28 Ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Van de verboden als bedoeld in de artikelen 5:15 en 5:22 kan door burgemeester en wethouders ontheffing worden verleend en voor zover de omzetting of woningvorming bedoeld is voor: a. het huisvesten van woongroepen, of; b. huisvestingsoplossingen in relatie tot de maatschappelijke opgave Langer & weer thuis. 2. De in het eerste lid bedoelde ontheffing wordt aangevraagd door of namens de eigenaar van het gebouw dat de betreffende woonruimten bevat; 3. De in het eerste lid genoemde ontheffing wordt afgegeven voor de duur dat de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft in gebruik wordt gegeven voor het in de ontheffingsbeschikking omschreven doel; 4. De in het derde lid genoemde termijn vervalt in ieder geval op het moment dat de woonruimte wordt verkocht. 5. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot de toepassing van dit artikel. Artikel 5:29 Aanvraag ontheffing 1. Voor het verkrijgen van een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid, moet een aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente aangewezen formulier. 2. De aanvraag moet in ieder geval bevatten: a.

de naam en het correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar deze niet de aanvrager is; b. een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c. gegevens over de huidige situatie: 

het adres van de woning;



de gebruiksoppervlakte.

d. gegevens over de beoogde situatie: 

beschrijving van de bestemming (huisvesting van een woongroep, of huisvestingsoplossing in het kader van Langer & Weer Thuis);



verwachte duur van de bestemming;



de gebruiksoppervlakte;



de gronden waarop de aanvraag berust;



bouwtekening van de huidige, alsook de beoogde situatie.

3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast waarin uitleg en uitvoering aan deze bepaling wordt gegeven. Artikel 5:30 Voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid worden de volgende voorschriften verbonden: a. de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft kan uitsluitend in gebruik worden gegeven b. de ontheffing is niet overdraagbaar. Artikel 5:31 Beslissing over de aanvraag 1. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een ontheffing binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel 5:32 Weigeringsgronden ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming Een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid wordt geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de (tijdelijke) omzetting of woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets); b.

het verlenen van de ontheffing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets); c. het onder a en b gedoelde belang niet of niet voldoende wordt gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing. Artikel 5:33 Intrekken ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van omzetting en woningvorming 1. Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 5:28, eerste lid intrekken : a. die ontheffing is verleend op grond van door de houder van die ontheffing verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. het doel waartoe ontheffing is verleend niet langer wordt gediend met de ontheffing; c. de aan de ontheffing verbonden voorschriften niet worden nageleefd; d. de houder van die ontheffing daartoe verzoekt.

Paragraaf 5f Opkoopbescherming Artikel 5:34 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1. Vanaf de datum van inschrijving van het eigendomsrecht in de openbare registers, is het binnen de periode van vier jaren verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. die is gelegen in de gemeente Delft met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend in het jaar waarin de datum van inschrijving in het openbare register van de akte van levering van de betreffende woonruimte aan nieuwe eigenaar valt. b. die op de datum van inschrijving: 1. vrij was van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; c. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt; en d. die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie. 3. Onder WOZ-waarde wordt verstaan: waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving. Artikel 5:35 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming 1.

Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt door of namens de eigenaar ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. 2. Ten minste wordt verstrekt: a. de naam (of namen) van de eigenaar(s); b.het adres van de woning of wooneenheid; c.bewijs van eigendom van de woning of wooneenheid. 3. Indien van toepassing worden aanvullend verstrekt: a. nadere bescheiden waar het bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad van de woningzoekende met de eigenaar(s) uit blijkt; b. een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik worden gegeven, mede aangeleverd.

c. nadere bescheiden waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. d. nadere bescheiden waaruit blijkt dat de woning of wooneenheid onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 4.Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten. Artikel 5:36 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend 1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt in elk geval verleend als: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. de woonruimte ter beschikking gesteld wordt aan een derde op basis van bruikleen als bedoeld in artikel 7A:1777 BW. c. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of, d.

de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 2. In de gevallen, genoemd in het eerst lid, onder a en b, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft. 3.De vergunning als bedoeld in het eerste lid onder c wordt slechts een maal verstrekt in de periode van vier jaar dat de betreffende woonruimte beschermd is. Artikel 5:37 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend 1.De verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend als: a. de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht; b. de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie; c. de beschermde woonruimte wordt verhuurd door een woningcorporatie. 2 .De verhuurvergunning opkoopbescherming kan verder in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders

zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 5:36, kan de vergunning worden geweigerd. Artikel 5:38 Beslistermijn 1.Burgemeester en wethouders beslissen op aanvragen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het eerste lid, eenmaal met ten hoogste zes weken verlengen. Artikel 5:39 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming De verhuurvergunning opkoopbescherming kan in elk geval worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.

Paragraaf 5g Toeristische verhuur van woonruimten Artikel 5:40 Werkingsgebied Voor de toepassing van de artikelen 23a, eerste lid en derde lid, 23b, eerste en tweede lid en 23e van de Huisvestingswet 2014 en de artikelen uit deze paragraaf zijn alle woonruimten gelegen in de gemeente Delft aangewezen. Artikel 5:41 Vormen van toeristische verhuur 1. Deze paragraaf is van toepassing op de volgende vormen van toeristische verhuur: a. vakantieverhuur; en b. bed & breakfast. 2. Deze paragraaf is niet van toepassing op recreatiewoningen, woningruil en huisbewaring, en short stay. Artikel 5:42 Registratienummer 1. Het is verboden woonruimte als bedoeld in artikel 5:40 aan te bieden voor toeristische verhuur zonder daarbij het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. 2. Voor elk van de te verhuren woonruimten wordt door diegene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur een registratienummer aangevraagd door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier. Artikel 5:43 Nachtencriterium en meldplicht vakantieverhuur 1. Onverminderd artikel 5:42, eerste lid is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 5:40 voor meer dan zestig nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor vakantieverhuur. 2.

Onverminderd artikel 5:42, eerste lid, en artikel 5:43, eerste lid is het verboden om een woonruimte als bedoeld in artikel 5:40 in gebruik te geven voor vakantieverhuur zonder dat degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur dit

tevoren aan burgemeester en wethouders heeft gemeld, middels een door de burgemeester en wethouders voorgeschreven elektronisch formulier. Een melding kan meer dan één nacht betreffen. 3. Als burgemeester en wethouders iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor vakantieverhuur van woonruimte, er schriftelijk van in kennis hebben gesteld dat een woonruimte al voor het toegestane aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor vakantieverhuur, is het die dienstverlener voor de rest van het jaar verboden voor die woonruimte aanbiedingen voor toeristische verhuur te tonen. 4. Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen waar een nachtencriterium van nul nachten geldt, betekende een verbod op vakantieverhuur.

Hoofdstuk 6 Standplaatsen Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden 1. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden. 2. In het register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de aanvrager is 18 jaar of ouder; b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland; c. het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen. 3. Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijvingsduur en/of herstructureringsvoorrang. Artikel 6:2 Toewijzing 1. De zittende bewoners van het kamp mogen iemand voordragen voor de vrijgekomen standplaats. a. De voorgedragen persoon moet ten minste 6 maanden zijn ingeschreven in het register van de gemeente Delft b. De voordracht moet onderschreven worden door ten minste 50% van de zittende bewoners 2. geen (geldige) voordracht wordt gedaan, vindt de verdeling van standplaatsen plaats op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering. 3. Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor. 4.

Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor.

5. Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband. Artikel 6:3 Inschrijving 1. Het verzoek om in de gemeente als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het register wordt gericht aan burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders opgesteld inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van: a. een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, als de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats; b. zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden. 2. Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens: a. de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en van de eventueel tot het huishouden behorende personen; b. het huidige woonadres. 3. Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register als aan deze voorwaarden is voldaan. 4. Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden. 5. Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen.

Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving 1. Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld: o

naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen;

o

adresgegevens;

o

inschrijvingsdatum;

o

voorranggegevens van toepassing.

2. Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, is voldaan. 3. Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6.1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven. Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register 1. De inschrijving in het Register blijft met uitzondering van het gestelde in artikel 6.7 twee jaar geldig.

2. De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register 1. Ingeval van bijschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld. 2. Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of de partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur. 3. Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden. 4. Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven. 5.

De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving 1. Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register : a. de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; b. de standplaatszoekende daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve ingeschrevenen; c. de standplaatszoekende komt te overlijden; d. de standplaatszoekende een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze accepteert; e. de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning; f. de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven; g. de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders over de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. 2.Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

3.Bij inschrijving in verband met een bestaand(e) dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld.

Hoofdstuk 7 Overige bepalingen Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie 1. Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. 2. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten ten behoeve van de monitor verslag uit aan burgemeester en wethouders. 3. In aanvulling op het tweede lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 4. Burgemeester en wethouders overleggen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, en woonconsumentenorganisaties elk jaar voor 1 juli over de werking en eventuele aanpassing van de woonruimteverdeling. Artikel 7:2 Bestuurlijke boete 1. Voor overtreding van de artikelen 8, 21, of 22, 23a, eerste en derde lid, 23b, eerste en tweede lid, 23e of 41, eerste lid van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen. 2. Bij toepassing van het gestelde in het eerste lid hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening.

Artikel 7:3 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling In geval van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar, naar aanleiding van innovatieve ontwikkelingen, kan in het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden afgeweken van de bepalingen over woonruimteverdeling in deze verordening. Artikel 7:5 Mandatering 1. Krachtens artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de bevoegdheden krachtens de artikelen 15 tot en met 17 mandaat verlenen aan eigenaren of beheerders van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft. 2. Mandatering wordt openbaar gemaakt.

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep De Huisvestingsverordening Delft 2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, dit voor bezwaarmaker gunstiger is. Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning 1. Vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Delft 2019 zoals deze gold voor de dag van inwerkingtreding van de onderhavige verordening (2023), gelden als vergunningen, urgentieverklaringen en besluiten, als bedoeld in deze verordening. 2. De Huisvestingsverordening Delft 2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de dag van inwerkingtreding van deze (2023) verordening zijn ingediend, dit voor de belanghebbende gunstiger is. 3. De Huisvestingsverordening Delft 2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening (2023) zijn ingediend, dit voor de belanghebbende gunstiger is.

Artikel 8:3 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Delft 2023 Artikel 8:4 Inwerkingtreding 

1. De verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking in het elektronische gemeenteblad en werkt terug tot en met 1 juli 2023.



2. De Huisvestingsverordening Delft 2023 vervalt op 1 juli 2027.

Ondertekening Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 15 juni 2023. J.M. van Bijsterveldt-Vliegenthart ,voorzitter. J. Mimpen ,griffier.

Bijlage I Woningen naar mate van toegankelijkheid A. Gelijkvloerse woning (*) o

1. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift.

o

2. Bereikbaar zonder treden.

o

3. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm.

B. Rollatorwoning (**) o

1. Drempels maximaal 2 cm.

o

2. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil).

o

3. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch.

o

4. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm.

o

5. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m.

o

6. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning.

C. Rolstoelwoning (***) o

1. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek.

o

2. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m.

o

3. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m.

o

4. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning.

o

5. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm.

o

6. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm.

o

7. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m.

o

8. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m.

D. Extra ruime rolstoelwoning (****) o

1. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m² en de breedte is minimaal 3,0 m.

o

2. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m², bij een minimale breedte van 3,0 m.

Bijlage II Als bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:2, van deze verordening, gelden de maximale bedragen uit het Wetboek van Strafrecht zoals vastgesteld in Artikel 35 Huisvestingswet 2014 en Artikel 45 Huisvestingswet 2014. Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. 3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Bouwbesluit 2012. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. 4.

Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen. 5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. Recidive Van recidive is sprake binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de nieuwe overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde artikel.

Bijlage III Categorieën gebouwen als bedoeld in artikel 5.1 Alle gebouwen bevattende woonruimte onder huurprijsgrens.

Bijlage IV Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5:8 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van 

utiliteitsgebouwen;



Woonruimte onder beheer van een toegelaten instelling, gelegen in een actiegebied, of een gebied dat de afgelopen 24 maanden actiegebied is geweest en waarbij de onttrekking, of samenvoeging is beschreven in een goedgekeurd sociaal plan;

Bijlage V Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5.15 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van 

utiliteitsgebouwen;



nieuwbouw;



gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen;



omzetting van een zelfstandige woonruimte naar niet meer dan twee onzelfstandige woonruimten;



woonsituaties waarbij maximaal 1 persoon inwoont bij een ander huishouden;



Woonsituaties waarbij de bewoner, of bewoners, die (tezamen) tevens 100% eigenaar is/zijn, of huurder(s) handelend met toestemming van de verhuurder en die ten minste reeds 5 jaar aangesloten ingeschreven heeft gestaan op het betreffende adres, niet meer dan 2 personen laat inwonen in een woning die een minimale woonoppervlakte heeft van 180m2.

Bijlage VI Categorieën woonruimten als bedoeld in artikel 5:22 Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van 

utiliteitsgebouwen;



nieuwbouw.

Algemene toelichting 0. Algemeen / inleiding De Huisvestingswet 2014 (hierna ‘de wet’) is het wettelijke kader waarbinnen de gemeente een huisvestingsverordening kan vaststellen. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan betaalbare woonruimte. De wet biedt de gemeenteraad de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om deze effecten te bestrijden met de verschillende instrumenten van de huisvestingsverordening, dit noodzakelijk en geschikt is. Ook zijn andere beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De Huisvestingsverordening Delft 2023 is opgebouwd uit de volgende onderdelen: 

Hoofstuk 1: Algemene bepalingen (begripsomschrijvingen)



Hoofstuk 2: Huisvestingsvergunning



Hoofstuk 3: Woonruimteverdeling



Hoofstuk 4: Urgentie



Hoofstuk 5: Wijzigingen in de woonruimtevoorraad o

5A: Splitsing

o

5B: Onttrekking

o

5C: Omzetting

o

5D: Woningvorming

o

5E: Uitzonderingen vergunningsvereiste omzetting en woningvorming

o

5F: Opkoopbescherming

o

5G: Toeristische verhuur van woonruimten



Hoofstuk 6: Standplaatsen



Hoofstuk 7: Overige bepalingen



Hoofstuk 8: Overgangs- en slotbepalingen



Ondertekening



Bijlage I – Woningtypen naar mate van toegankelijkheid



Bijlage II – Bestuurlijke Boetes



Bijlagen III t/m V – Nadere duiding categorieën gebouwen/woonruimten



Toelichting: o

Algemene toelichting

o

Artikelsgewijze toelichting

De verordening staat niet op zichzelf maar maakt onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken en regionale woningmarktafspraken. Waar de verordening geldt als middel om effecten van schaarste tegen te gaan, is de inzet van dit bredere stelsel nadrukkelijk ook om de schaarste zelf te bestrijden door toevoegingen aan de woningvoorraad te realiseren. Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Op grond van de Woningwet is de gemeentelijke woonvisie sinds 1 januari 2022 verplicht. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid voor wat betreft de sociale woningvoorraad. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau.

De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. De gemeenteraad Delft acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten opgesteld. Hoofdstuk vijf, ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’, valt buiten deze regionale samenwerking. 1. Schaarste Volgens de Huisvestingswet 2014 mag de gemeente het instrument van de huisvestingsverordening inzetten in het schaars bevonden deel van de lokale woningvoorraad. Hiertoe dient de gemeente deze schaarste te onderbouwen (Uitspraak ECLI:NL:RVS:2023:484, 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Deze onderbouwing legitimeert de verschillende regels die de huisvestingsverordening stelt voor de sociale woningvoorraad en de Delftse koopwoningen. In het vervolg van deze toelichting wordt eerst aangetoond dat er sprake is van schaarste, op regionaal niveau en lokaal niveau (1.1 en 1.2). Vervolgens worden onder het kopje ‘verdringingseffecten’ (2) de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van deze schaarste benoemd.

Tot slot worden de verschillende sturingsmiddelen besproken, die bedoeld zijn om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van deze schaarste te bestrijden (3.1 t/m 3.3). De verordening maakt onderscheid tussen regionale en lokale schaarste. In de regio Haaglanden wordt de sociale verhuur gezamenlijk geregeld door 9 gemeenten, onder andere door middel van het verhuurplatform woonnet-haaglanden. De regels voor woonruimteverdeling van de sociale woningen worden voor zover mogelijk door deze 9 gemeenten gezamenlijk afgestemd. Daarom is er een regionale schaarsteonderbouwing nodig die de schaarste van de sociale voorraad in de Haaglanden gemeenten aantoont. Voor de specifiek Delftse regels in de verordening is een lokale onderbouwing noodzakelijk,

aangezien deze regels alleen voor de Delftse woningvoorraad gelden. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste. 1.1 Regionale Schaarste De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie ZuidHolland in de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld in 2014 en laatstelijk gewijzigd op 30 mei 2018 en in werking getreden op 29 juni 2018) dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is. In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 808,06 in 2023) schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben ervoor gekozen het schaarste-begrip voor de hele regio te definiëren.

De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit ertoe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. Uitgebreid - cijfermatig - inzicht in de schaarste op de woningmarkt in Haaglanden is een afzonderlijke rapportage opgenomen (Regionale Schaarsteonderbouwing Haaglanden 2023). 1.2 Lokale schaarste De gemeente kan een huisvestingsverordening vaststellen als deze noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste en/of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente in dat geval om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet.

In algemene zin overstijgt de vraag het aanbod voor alle woningtypes, deze schaarste geldt expliciet voor koopwoningen tot de NHG grens en corporatie huurwoningen. Ten behoeve van de opkoopbescherming, toeristische verhuur, woningvorming en omzetting (voor koopwoningen) en de woonruimteverdeling (voor corporatie huurwoningen) wordt de schaarste in deze segmenten hieronder verder beargumenteerd. 1.2.1 Schaarste in de corporatievoorraad Onderzoeksbureau Explica voert jaarlijks uitgebreide monitoring en rapportage uit voor de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). De Jaarmonitor en Aanbodrapportage/Tabellenboek

die dat oplevert, bieden goed inzicht in de schaarse corporatievoorraad. De volgende kerngegevens daaruit zijn illustratief voor deze schaarste, en geven daarmee inzicht in het Delftse component van de regionaal onderbouwde schaarste: 

De vier grote lokale woningcorporaties bezitten in 2023 ongeveer 19.250 zelfstandige huurwoningen, ongeveer 16.750 daarvan hebben een huur onder de liberalisatiegrens (€808,6, prijspeil 2023) en zijn dus bereikbaar voor de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 44.035 of meerpersoonshuishoudens met en inkomen tot €48.625.



In 2022 in Delft kwamen 1.004 corporatiewoningen vrij voor verhuur, het laagste aantal in 5 jaar. Ruim 33.000 woningzoekenden hebben in 2020 op het woningaanbod in Delft gereageerd.



Van de huishoudens die actief reageerden, woonden in 2022 ruim 4.300 reeds in Delft. Uit anderen gemeenten waren ruim 29.000 huishoudens actief op zoek naar een woning in Delft.



Uit de Aanbodrapportage 2022 van Explica blijkt dat de kans dat een woningzoekende in Delft ook een woning bemachtigde in 2022 3.0% was. In 2019 was dit nog 4,2%. De mutatiegraad in de sociale voorraad loopt sterk terug, terwijl het aantal woningzoekenden hoog blijft, hierdoor is de kans op een woning teruggelopen van 7.5% in 2013 tot 3.0% in 2022.



Per vrijgekomen corporatie woning reageerden ongeveer 250 woningzoekenden in 2022 en 2021. In 2020 lag dit aantal weliswaar nog hoger, maar desondanks is het aantal reacties substantieel hoger dan vijf jaar geleden (164 in 2018).

1.2.2 Schaarste in de koopwoningvoorraad De gemeente Delft benadert schaarste zowel vanuit woningoppervlakte (irt woningvorming) als betaalbaarheid (irt opkoopbescherming). De gemeente toont deze schaarste aan op basis van CBS en Kadasterdata, aangevuld door onderzoek/analyse van onderzoeksbureau Explica en van onderzoeksbureau Rigo. Woningoppervlakte: Delft is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, ook voor gezinnen. De vraag naar woningen, en in het bijzonder gezinswoningen is dan ook groot. Mede om de voorraad gezinswoningen te beschermen is over de lijn van woningoppervlakte het vergunningsstelsel ‘woningvorming’ van toepassing. Wanneer gekeken wordt naar oppervlakte van woningen maken we onderscheid tussen woningen groter en kleiner dan 180 m2. Het argument hiervoor is dat woningen groter dan 180m2 dusdanig groot zijn, dat dit oppervlakte niet direct noodzakelijk is om een gezin of groot huishouden te huisvesten. Verdringingseffecten specifiek voor grote huishoudens (gezinnen) zijn in dit segment dus minder aanwezig en beschermen ook niet betaalbare woningen maar dure koop. Grote huishoudens kunnen goed terecht in woningen tot 180m2: dit deel van de voorraad bestaande uit kleinere en middelgrote woningen is vanzelfsprekend ook betaalbaarder. Voor dit deel van de voorraad t/m 180 m2 kiest de gemeente er voor om omvorming naar kleinere woningen tegen te gaan.

In Delft is zo’n 4,3% van de woningen 180 vierkante meter of groter.

Bron: Data op maat – Gemeente Delft Betaalbaarheid: De gemeente Delft hanteert de volgende onderverdeling met betrekking tot de betaalbaarheid van de koopwoningen in de gemeente (prijspeil en categorie indeling 2023): 

Tot een WOZ-waarde van € 200.000 (goedkope koop)



Tot een WOZ-waarde van €355.000 (betaalbare koop conform Rijk en Provincie, oude NHG grens prijspeil 2022)



Tot een WOZ-waarde van € 405.000 (betaalbare koop, nieuwe NHG grens prijspeil 2023)



Tot een WOZ-waarde van € 520.000 (middel-duur)



Vanaf een WOZ-waarde van € 520.000 (duur)

Er wordt aan de NHG-grens gerefereerd omdat dit een objectieve maatstaf is die goed aansluit bij de financierbaarheid van de woningen en deze voor een jaar stabiel is (zie verder artikelsgewijze toelichting). De bovengenoemde met de indeling van de provincie ZuidHolland. De woningvoorraad in bovengenoemde categorieën is als volgt verdeeld:

Bron: Data op maat – Gemeente Delft Bovenstaande tabel laat zien dat in de periode 2019 t/m 2022 het aanbod betaalbare koopwoningen sterk is afgenomen. Dit is niet veroorzaakt door onttrekkingen aan de woningvoorraad, maar vanwege koopprijsontwikkeling. Vanaf 2019 is de gemiddelde WOZ woningwaarde van €210.014 opgelopen naar €291.714 in 2022, een stijging van ruim 38%. Koopwoningen stegen naar nog hogere waarde in die periode (gemiddelde WOZ waarde koopwoningen steeg tussen 2019 en 2021 gestegen van €294.160 naar €373.890 (+27%). Meer recent is van 2022 tot 2023 een stijging van 8% gemeten. Onderstaande tabel laat zien dat ook op wijkniveau de waarde van koopwoningen sterk is gestegen, en daarmee het aanbod in betaalbare koopwoningen sterk is afgenomen.

Bron: Data op maat – Gemeente Delft Jaarlijks wordt landelijk de NHG-grens vastgesteld, hetgeen een bruikbare maatstaf is voor de betaalbaarheid van de koopwoningvoorraad. Uit onderstaand overzicht blijkt hoe de woningvoorraad onder en boven de NHG-kostengrens van €405.000 is opgebouwd. Ruim 12.000 woningen in Delft hebben een WOZ-waarde onder de €405.000, ruim 7.300 woningen zitten boven deze grens (NHG-grens peiljaar 2023). Verdeling koopwoningen in 2022 onder en boven WOZ-waarde van €405.000 per wijk (NHG-kostengrens 2023) Wijk

Onder WOZ €405.000

Boven WOZ €405.000

onbekend

totaal

Binnenstad (11)

1.056

1.590

59

2.705

Vrijenban (12)

1.000

656

5

1.661

Hof van Delft (13)

1.690

1.159

49

2.898

Voordijkshoorn (14)

982

1.945

3

2.930

Delftse Hout (16)

1

15

0

16

Tanthof-West (22)

1.853

172

22

2.047

Tanthof-Oost (23)

1.382

37

0

1.419

Voorhof (24)

1.824

96

0

1.920

Buitenhof (25)

1.427

377

0

1.804

Abtswoude (26)

0

6

1

7

Schieweg (27)

80

297

3

380

Wippolder (28)

685

932

28

1.645

Ruiven (29)

43

29

2

74

totaal

12.023

7.311

172

19.506

Bron: Data op maat – Gemeente Delft Parrallel aan bovengenoemde stijgingen van WOZ waarde, is de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen eveneens gestegen. Deze is tussen 2019 en 2021 met 27% gestegen van €311.229 naar €395.478 (bron: Data op maat – Gemeente Delft). De verwachting voor 2022 en 2023 is dat deze groei niet meer zo hard zal zijn, wellicht iets zal dalen. Schaarse voorraad, hoge vraag De vraag naar woningen in Delft overstijgt het aanbod, met name in het betaalbare segment. Onderzoek in het kader van de woonvisie 2023-2030 door onderzoeksbureau RIGO laat dit in de rapportage ‘De woningmarkt van Delft’ uitgebreid zien. De volgende ontwikkelingen en feiten zijn hiervoor exemplarisch: 

De druk op de woningmarkt is sinds 2015 (kantelpunt huisprijsontwikkeling na huizencrisis 2008) sterk toegenomen. De (rand)stad en daarmee ook de stad Delft blijft een gewilde plek om te willen of blijven wonen.



Het aantal (buitenlandse) studenten in Delft blijft groeien.



De instroom van statushouders blijft hoog, waarbij door het stijgen van het aandeel gezinshereniging de druk op grotere woningen toeneemt. Deze grote woningen zijn extra schaars in Delft, waardoor het verdringende effect sterker is dan bij de eerdere instroom van voornamelijk alleenstaanden.



Hoewel Delft werkt aan de bouw van nieuwe woningen is dit nog niet voldoende om de toegenomen vraag op te vangen. De investeringscapaciteit van de corporaties staat onder druk, zowel landelijk maar zeker ook bij de corporaties die in Delft actief zijn. Deze ligt onder het landelijk gemiddelde. Dit heeft een negatief effect op de ontwikkeling van nieuwe sociale woningen en op het realiseren van de duurzaamheidsopgave in dat segment.

2. Verdringingseffecten. Een hoge vraag in een schaarse woningvoorraad heeft logischerwijs verdringing tot gevolg. Delft heeft een atypische bevolkingsopbouw (relatief veel jongeren/studenten en ouderen) tegelijkertijd is ook de woningvoorraad atypisch. Vraag en aanbod is mede daardoor niet met elkaar in evenwicht. Analyse door onderzoeksbureau RIGO in 2022 in het kader van het opstellen van de Delftse Woonvisie bevestigt deze disbalans. Met name de -betaalbarehuisvesting voor o.a. gezinnen komt in de knel. Delft behoort tot de top drie in Nederland van de kleinste woningen. In ondermeer de woonmonitor 2020 is dit uitgewerkt. Door ontwikkelingen in de afgelopen 10 jaar zoals AirBnB, buy-to-letomzettingen en woningvorming/verstudioïsering worden de koopwoningen, die qua prijs en omvang aantrekkelijk zijn voor gezinnen, aan de koopvoorraad onttrokken. en omgezet naar kleinere units. al schaarse voorraad wordt nog schaarser. In de meest betaalbare WOZ-klassen is het aanbod het vaakst omgezet naar een huurwoning. Vooral koopstarters komen hierdoor in de problemen. In de Huisvestingsverordening 2019 is reeds aangetoond, dat nieuwbouwtoevoegingen niet in staat zijn om de afname als gevolg van deze ontwikkelingen te keren, of zelfs maar bij te houden. Er is aangetoond dat dit in alle wijken aan de hand is.

Het opkopen van woningen om vervolgens te verhuren heeft afgelopen jaren een aanzienlijk deel van de met name betaalbare voorraad aan het koopsegment onttrokken (buy-to-let). Uit analyse van Onderzoeksbureau Explica blijkt dat het vrijkomende aanbod aan koopwoningen in de jaren 2019-2020 uit 2.361 woningen bestond. Hiervan zijn er 1.531 koopwoningen die zijn verkocht en na verkoop nog steeds koopwoning zijn. Bij 419 woningen is de woning verkocht om te verhuren. 411 woningen zijn door de eigenaren niet verkocht, maar nog aangehouden na de aankoop van een andere woning. Een deel hiervan kan na een verhuis/verbouw-periode alsnog verkocht worden, een ander deel zal als zogenaamd ‘keepto-let’ woning in het huursegment terechtkomen. Uit onderstaande tabel blijkt dat dit een stadsbreed fenomeen is, dat in alle wijken van Delft voorkomt. Boven de WOZ-grens van €400.000 wordt procentueel gezien aanzienlijk minder gekocht of gehouden om te verhuren dan woningen onder die grens. Voor koopstarters/doorstromers met een beperkter budget, vindt er daarmee overduidelijk verdringing plaats in het toch al beperkt beschikbare betaalbare segment.

Bron: explica rapportage opkoopbescherming – gemeente Delft 3. Sturingsmiddelen Dit onderdeel beargumenteert voor de verschillende sturingsmiddelen uit de verordening waarom deze effectief zijn in het tegengaan van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Dit moet in samenhang gelezen worden met de artikelsgewijze toelichtingen op de woonruimteverdeling (h3) en wijzigingen in woonruimtevoorraad (h5). Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden, dat er door de gemeente Delft en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan. Met het oog op het voorgaande is er noodzaak om via een vergunningstelsel voor opkoopbescherming, toeristische verhuur, splitsing, samenvoeging, woningvorming en onttrekking van woonruimte grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad.

Met deze verordening kan geborgd worden dat verkoop, aanbieden en/of toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. De inzet van de volgende instrumenten achten wij noodzakelijk en geschikt: 3.1 Woonruimteverdeling sociale voorraad In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 808,06 in 2023) schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het geheel aan regels waaronder de verdeelsystematiek is opgenomen in hoofdstuk 3 van de verordening, welke in samenhang gelezen dient te worden met de artikelsgewijze toelichting van datzelfde hoofdstuk. Voor woningzoekenden in de regio Haaglanden waaronder Delft, zijn de regels die effect hebben

op hun slaagkansen samengevat door de SVH in het document ‘Spelregels woonruimteverdeling’. Regionaal maatwerk: Gezien de gedeelde woningmarkt in het sociale segment is de druk in de regio ook van grote invloed op de kansen van woningzoekenden in Den Haag. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishoudens en zijn er normen voor het minimumaantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor, waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvindt. De algehele schaarste, en de beschikbaarheid van bepaalde woningtypes en ook de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats. Uit het Tabellenboek 2022 Delft, van Explica, blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2,9% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 8,0% voor woonruimten tot 50 m². Deze grotere woonruimten bedroegen in 2022 daarmee slechts 5% van het totale vrijkomend aanbod.

De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. Aan de omschrijving van deze economische en maatschappelijke binding is door de regio nadere invulling gegeven. Lokaal maatwerk In het woonruimteverdeelsysteem zijn naast regionale voorrangsregels, ook lokale voorrangsregels mogelijk. Door inzet van lokaal maatwerk kan voorrang worden gegeven op basis van maatschappelijke of economische binding, wanneer sprake is van schaarste aan categorieën goedkope woonruimte met onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg. Delft maakt hier de komende vier jaar gebruik van waarbij doorstroming en lokale binding twee belangrijke principes zijn. Het college heeft daartoe in samenspraak met de Delftse corporaties het Besluit Lokaal Maatwerk Delft 2024 vastgesteld. Volgorde lokaal en regionaal maatwerk Naast de inhoudelijke regelingen van lokaal en regionaal maatwerk, wordt gezien de grote schaarste binnen de regio Haaglanden, met de Huisvestingsverordening 2023 de rangorde wat betreft lokaal en regionaal maatwerk aangepast.

Het doel hiervan is dat maatregels die zich in het bijzonder richten op terugdringen van schaarste (bijvoorbeeld door het bevorderen van doorstroming) voorgaan op maatregels die in mindere mate dat effect hebben. De volgorde wordt binnen de regio bepaald aan de hand van de dan bestaande lokaal maatwerkregels. 3.2 Omzetting en woningvorming Sinds oktober 2017 geldt er in Delft een vergunningsplicht wanneer een woning wordt omgezet naar onzelfstandige woningen (in de volksmond verkamering genoemd). Sinds die ingreep is het aantal woningen dat met vergunning is omgezet zeer beperkt gebleven. Hiermee is de gemeente er in geslaagd woningen met minimaal 3 slaapkamers, in met name het goedkope en middeldure prijssegment, te behouden voor gezinnen. Wel is zichtbaar dat het aantal woningen dat wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen

(woningvorming) een vlucht heeft genomen. Ruim 70 woningen werden verbouwd in de periode 2017-2021, waarmee ruim 250 extra woningen zijn gecreëerd. Omzetting en woningvorming kennen voor- en nadelen. Het is voordelig dat er extra woningen en woonplekken worden gecreëerd. De nadelen zijn dat er veel gezinswoningen hierdoor niet meer als zodanig beschikbaar zijn in de markt. Daarbij heeft het een prijsopdrijvend effect. Ook ervaren omwonenden vaak leefbaarheidsproblemen door omzetting en woningvorming, zeker als de verhouding tussen gezinsbewoning en andere vormen van bewoning in een straat of buurt doorslaat. Hierdoor ontstaat verdringing. De gemeente constateert dat, hoewel er nog een grote behoefte is aan extra studentenwoningen, er voldoende plannen zijn voor de bouw van extra studentenkamers en -woningen. Om die reden is verantwoord om omzetting zeer vergaand te beperken. Voor jongeren, net afgestudeerden en bijvoorbeeld buitenlanders die in Delft komen werken aan de universiteit als promovendus bestaat er een behoefte aan kleinere betaalbare woningen. In die behoefte kan onder meer voorzien worden door woningvorming in de bestaande voorraad. Wij vinden het echter belangrijk dat dit niet concurreert met de grote behoefte aan gezinswoningen en dat er geen “verhokking” optreedt.

Samenvattend legitimeert dit de inzet van een woonvormingsvergunning (zie paragraaf 5d van Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad) om de bestaande bouw te kunnen reguleren. Delft zet het instrument woonvorming proportioneel in door niet de totale woningvoorraad grote woningen op slot te zetten. Woningen groter dan 180m2 kunnen worden vergund om bouwkundig te worden gesplitst in meerdere zelfstandige eenheden van minimaal 40m2 en 2 kamers. De gedachte hierachter is dat ruime woningen tot de 180m2 in alle denkbare prijsklassen beschikbaar moeten blijven voor diverse doelgroepen, en de ruimere woningen daarbinnen dan met name voor gezinnen. Zoals eerder in deze toelichting genoemd heeft Delft verhoudingsgewijs kleine woningen, de daarmee schaarse grotere gezinswoningen zijn cruciaal voor een gezonde demografische opbouw van de stad en dus het beschermen waard. Hiermee blijven er zo veel mogelijk voor gezinnen geschikte woningen beschikbaar, en er is ook een voldoende aantal eventueel te splitsen woningen. Twee- of drie kamerwoningen, die te splitsen woningen van boven de 180 m2 kunnen opleveren, zijn zeer geschikt voor starters en ook een periode voor beginnende stellen aantrekkelijk zijn. Deze gevormde woningen voorzien daarmee in een behoefte waarin ook relatief weinig aanbod beschikbaar is in Delft.

3.3 Opkoopbescherming In het bovenstaande is schaarste en verdringing geconstateerd in het betaalbare deel van de voorraad koopwoningen, t/m de NHG-grens (€405.000, prijspeil 2023). Het fenomeen van ‘buy-to-let’ doet zich in alle wijken in Delft voor, en verkleint daarbij de kansen voor starters en doorstromers die op zoek zijn naar een betaalbare woning. Met de druk die hierdoor ontstaat op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de ‘Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek’ (wetten.nl - Regeling - Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek - BWBR0019388 (overheid.nl)) geen onderdeel uitmaakt van de woonruimteverdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke afweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de wet in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een

regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere niet zeer bemiddelden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen wordt daarom een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt aangeduid als een stelsel van opkoopbescherming. Daarom is voor het gehele grondgebied van de gemeente Delft een stelsel van opkoopbescherming ingevoerd door een nieuwe paragraaf 5g ‘opkoopbescherming’ in de Huisvestingsverordening op te nemen met dit stelsel. Duur van het stelsel en aanpassingen Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de wet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter mogelijk. Dat geldt ook voor het hoofdstuk over opkoopbescherming. Voor dit hoofdstuk geldt echter nog een specifieke bijzonderheid. Het betreffende hoofdstuk van de wet heet ‘7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’.