Financiele vergelijking scenario's TdV

Beschikbare dekking vanuit huidige Scenario: situatie (2023) Investering

Theater

Gebouwgebonden jaarlast gemeente (basis voor huurberekening)

Totaal jaarlast

Exploitatieresultaat theater volledige doorbelasting investering

Exploitatieresultaat theater onrendabele top 50%

Exploitatieresultaat theater onrendabele top 75%

Totale lasten

Theater exploitatie inclusief huur Huur Theater exploitatie exclusief huur

€ 10.000.000

2b. Renovatie minimaal Bandbreedte € 38.000.000 € 47.000.000

2a. Renovatie conform deel 1a. Nieuwbouw conform PVE huidige van het PVE locatie Bandbreedte Bandbreedte € 62.000.000 € 74.000.000 € 67.000.000 € 80.000.000

1b. Nieuwbouw conform PVE locatie elders Bandbreedte € 69.000.000 € 85.000.000

€ 30.0001

€ 960.000

€ 2.080.000

€ 3.350.000

€ 2.610.000

€ -2.320.0002 € 640.000

€ -3.160.000 € 970.000

€ -4.290.000 € 2.790.000

€ -4.340.000 € 2.830.000

€ -1.680.000

€ -2.190.000

€ -1.500.000

€ -1.510.000

€ -3.280.000 € 1.780.000

€ -3.310.000 € 1.800.000

€ -1.500.000

€ -1.510.000

€ -2.800.000 € 1.300.000

€ -2.810.000 € 1.300.000

€ -1.500.000

€ -1.510.000

€ 3.150.000

€ 4.180.000

€ 4.120.000

€ 1.440.000

€ 2.470.000

€ 2.410.000

3. 0-scenario

Theater exploitatie inclusief huur Huur Theater exploitatie exclusief huur Theater exploitatie inclusief huur Huur Theater exploitatie exclusief huur Jaarlijkse lasten gemeente € 1.710.00 Meerkosten t.o.v. dekking vanuit huidige situatie

€ 2.550.000

€ 3.990.000

€ 2.680.000

€ 3.170.000

€ 3.200.000

Financiële vergelijking scenario’s Theater de Veste In onderstaande tabel worden de verschillende scenario’s omtrent de toekomst van Theater de Veste vanuit financieel perspectief met elkaar vergeleken. Eerst is in beeld gebracht wat op basis van de huidige situatie de beschikbare dekking is. Vervolgens worden de verschillende scenario’s in beeld gebracht. De verschillende onderdelen worden onder de tabel nader toegelicht. 1

In het bedrag van € 30.000 zit, in tegenstelling tot de scenario’s, geen post zit voor eigenaarsonderhoud. Conform bestaande afspraken doet het theater ook het eigenaarsonderhoud. Dit wordt verrekend in de huur die het theater betaalt aan de gemeente. 2 Theater de Veste krijgt in 2024 € 2.400.000 aan subsidies.

Toelichting bij tabel financiële vergelijking scenario’s Theater de Veste Investering -

-

De investeringsbedragen hierboven zijn berekend door bureau ABT en zijn gebaseerd op de ruimtelijke studie van bureau MVRDV. Deze studie is uitsluitend ruimtelijk. In deze berekening is een bandbreedte toegepast, deze is afhankelijk van vormfactoren en ambitie uitgangspunten. Er zullen aanvullende kosten gemaakt moeten worden voor parkeren als wordt gekozen voor het scenario nieuwbouw locatie elders (1b). In de berekening hierboven zijn deze kosten nu niet meegenomen. Daarvoor moet eerst duidelijk zijn welke locatie wordt gekozen. Dan kan ook rekening gehouden worden met de eventuele opbrengsten van parkeren. Zowel bij renovatie als nieuwbouw moet het theater tijdelijk sluiten. In de berekening is rekening gehouden met verhuiskosten en kosten voor tijdelijke huisvesting. De bedragen zijn gebaseerd op het prijspeil van augustus 2023. Alle bedragen zijn exclusief BTW. De bedragen bij ‘beschikbare dekking vanuit huidige situatie’ zijn gebaseerd op de werkelijke kosten.

Gebouwgebonden jaarlast gemeente De gemeente heeft kosten die gerelateerd zijn aan het gebouw. Deze ‘gebouwgebonden jaarlast’ is eveneens door bureau ABT berekend. Het bestaat uit: -

Kapitaallasten: de kapitaallasten zijn gebaseerd op de investeringsbedragen die door ABT zijn berekend en bestaan uit lineaire afschrijving en rente conform gemeentelijke financiële verordening. Overige (vaste) kosten: belastingen, verzekeringen en heffingen. Kosten voor technisch onderhoud bouwkundige werken. Kosten voor technisch onderhoud installaties.

Exploitatieresultaat theater Er is voor de nieuwbouwscenario’s en het 0-scenario gekeken naar het effect op het exploitatieresultaat van Theater de Veste.3 Hiermee zijn de twee uitersten in beeld gebracht. Hierbij is gerekend met het laagste bedrag van de bandbreedte qua investeringskosten. De exploitatie voor de renovatie scenario’s is in deze fase niet berekend. In deze scenario’s kan slechts een beperkt deel van het Programma van Eisen gerealiseerd worden waardoor het verdienvermogen gering is. Terwijl de jaarlast relatief hoog is. Het exploitatieresultaat is op verschillende manieren berekend: via de kostprijsdekkende manier en via de toepassing van een onrendabele top.

3

Zie bijlage exploitatiebegrotingen Theater de Veste.

-

-

Kostprijsdekkende systematiek: er is gekeken wat het exploitatieresultaat is als we uitgaan van de reguliere systematiek. Dit houdt in dat de totale investering wordt doorbelast via een kostprijsdekkende huur aan het Theater. Hierbij vult de gemeente vervolgens het tekort aan via de (meer)jaarlijkse exploitatiesubsidie aan het theater. Dit leidt tot een hoge huur voor het theater en voor een hoge structurele subsidie van de gemeente aan het theater. Toepassing onrendabele top: er is daarom ook gekeken naar een manier om de zogeheten ‘onrendabele top’ met een eenmalige bijdrage af te dekken, zoals andere gemeenten dergelijke investeringen ook vaak financieren. Dit leidt tot een aanzienlijk lager exploitatietekort en dus tot een aanzienlijk lagere subsidiebehoefte van het theater. Hier staat tegenover dat de eenmalige bijdrage van de investering op een andere manier dan via de kostprijsdekkende huur gefinancierd moet worden. Ter illustratie: in Den Bosch is onlangs het nieuwe Theater aan de Parade opgeleverd. Hier werd de volledige investering (€ 80.000.000,=) vanuit een structuurfonds bekostigd. De gemeente vraagt daar aan het theater jaarlijks een huur van € 1.295.000,=. Als we dit huurbedrag zouden toepassen voor Theater de Veste zou dit betekenen dat er een onrendabele top van 75% van de investering wordt toegepast.

In de tabel zijn berekeningen toegevoegd van huur bij een onrendabele top van 50% en van 75%.

Toelichting op de huur: de huur wordt berekend over een periode van 40 jaar. Aan het begin van de periode zal de huur lager liggen dan de gebouwgebonden lasten. Door indexering zal na verloop van tijd de huur hoger worden dan de gebouwgebonden lasten. Over de hele periode dekt de huur de kosten voor de gemeente. Totale lasten Tot slot laat de tabel zien wat de totale gemeentelijke lasten zijn per scenario. Dit is een optelsom van de gebouwgebonden jaarlast en het exploitatieresultaat exclusief huur. De tweede regel toont de meerkosten van de verschillende scenario’s in vergelijking met de beschikbare dekking vanuit de huidige situatie.