Evaluatie Prestatieafspraken 2023 DEF

Evaluatie Prestatieafspraken jaarschijf 2023

1. Introductie In deze Evaluatie Prestatieafspraken 2023 kijken we terug op de afspraken die de gemeente Delft, de grote woningcorporaties die werkzaam zijn in Delft (DUWO, Stedelink, Vidomes en Woonbron) en de vier huurdersraden van deze corporaties met elkaar maakten. De evaluatie is gezamenlijk gemaakt. Doel is om een beeld te geven van wat in zijn algemeenheid goed gaat, en welke onderwerpen weerbarstig zijn en we gezamenlijk meer vooruitgang hadden willen boeken. Die laatste onderwerpen hebben ‘als vanzelf’ ook een plek gekregen in de vigerende Prestatieafspraken 2024-2031. Een aanzienlijk deel van de afspraken 2023 betrof feitelijk een constatering of analyse zonder concrete actie. Ook zijn er afspraken die feitelijk meerdere afspraken omvatten of dusdanig geformuleerd zijn dat er niet goed op kan worden gemonitord. De gemeente, corporaties en huurdersraden hadden in 2023 een sterke wens om het maakproces van prestatieafspraken te versnellen en te vereenvoudigen. En om de hoeveelheid afspraken te beperken tot datgene waarmee we écht het verschil maken en wat niet al elders geregeld is of als het regulier werk betreft dat ook zonder afspraken gebeurt. Dit is in 2023 opgepakt en resulteerde voor de periode 20242031 in 25 prestatieafspraken, waarvan een deel meerjarig (met name ontwikkeling woningvoorraad). De prestatieafspraken over 2023 hadden dat karakter nog niet.

Met deze kanttekening evalueren we de Prestatieafspraken jaarschijf 2023 op de meest prominente onderdelen. 2. Beeld van de resultaten De meerderheid van de afspraken kent een positieve voortgang, op de andere afspraken zijn in 2023 belangrijke stappen gezet. In positieve zin vallen met name op:  de inzet voor tegengaan van (energie)armoede  renovaties / verduurzaming woningen  opzetten structureel overleg verduurzaming  voorkomen en ontstaan van schulden  gebiedsgerichte aanpak kwetsbare gebieden 6) beleidsvorming (woonvisie en meerjarige afspraken in prestatieafspraken).  voldoende instroom van huurtoeslaggerechtigde huishoudens in sociale huurwoningen (conform afspraak 70%)

De meest weerbarstige onderwerpen zijn:  realisatie nieuwbouw corporatiewoningen  huisvesting (grote) gezinnen  huisvesting statushouders  inzage Basisregistratie Persoonsgegevens door corporaties voor aanpak woonfraude  realisatie onzelfstandige studentenhuisvesting / zelfstandige studentenwoningen met gemeenschappelijke ruimten. Er is op deze onderwerpen wel voortgang, maar het loopt minder snel dan we zouden willen. We lichten de resultaten toe. Aan het eind van deze notitie treft u de rapportage aan over het Protocol vocht- en schimmelaanpak van de vier Delftse corporaties. 1

3.

Toelichting resultaten

Betaalbaarheid In 2023 is veel werk gemaakt van op elkaar afgestemde toegankelijke informatie op de thema’s ‘inkomensondersteunende maatregelen’ en ‘energiezuinig wonen’. De huurdersraden droegen destijds dit thema aan. De gemeente heeft de brochure ‘Dit geld(t) voor u’ opgesteld. Deze brochure is gedeeld met partners in de stad. Daarnaast is er op de site van de gemeente een overzicht te vinden van de gemeentelijke regelingen: https://www.delft.nl/inkomen/weinig-geld-gemeente-helpt. De corporaties hebben hun websites geactualiseerd en verwijzen ook naar de gemeentelijke website. In Delft zetten de gemeente, 015Duurzaam / actieve bewoners en de corporaties gezamenlijk in op de aanpak van energiearmoede. Voor wat betreft energiezuinig Wonen is dit geagendeerd voor het structureel overleg tussen gemeente en corporaties. In mei 2023 verscheen de gemeentelijk nota Armoede met daarin nadrukkelijk aandacht voor communicatie met extra focus op specifiek benoemde doelgroepen zoals anderstaligen en laaggeletterden, de samenwerking met maatschappelijke partners, het optimaliseren van communicatie- materiaal en het actief opzoeken van mensen in armoede en met schulden. De corporaties hebben de jaarlijkse huurronde toegepast conform de landelijke beneden inflatoire huurverhoging (gemiddelde stijging huursom max. 2,6%).

Ook is de verplichte huurverlaging toegepast voor huishoudens met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum en een huurprijs van meer dan 575 euro per maand. De huursomverhoging per 1 juli 2023 resulteerde bij DUWO in +1,94%, Woonbron -0,5%, Stedelink -0,7%% en Vidomes -2%. Stedelink, Vidomes en Woonbron pasten de inkomensafhankelijke extra huurverhoging toe voor huishoudens met een hoog inkomen (vanaf 48.836 euro voor eenpersoonshuishoudens en vanaf 56.513 euro voor meerpersoonshuishoudens. De extra huurverhoging werd door de drie corporaties gedempt toegepast (60% van het wettelijk maximum). De meeropbrengsten van onder meer de inkomensafhankelijke huurverhoging worden ingezet in investeringen in woningen in Delft. DUWO paste conform de afspraak met de huurdersraad WijWonen geen inkomensafhankelijke huurprijsverhoging toe. In het bestuurlijk overleg van 2023 was veel aandacht voor de hoogte van de aanvangshuurprijzen. In regionaal verband is afgesproken dat tenminste 70% van de vrijkomende sociale huurwoningen1 in Haaglanden wordt verhuurd aan de primaire doelgroep. In de kern betreft dit de groep huurtoeslaggerechtigde huishoudens. Zo nodig bereiken de corporaties dit percentage via een begrenzing van de aanvangshuurprijs, hetgeen een stevige inzet van middelen vergt. Woonbron en Stedelink scoorden te laag en hebben in de loop van 2023 waar mogelijk bijgestuurd.

Voor Delft resulteerde dit bijsturen op de aanvangshuurprijzen in 2023 alsnog in een percentage van nagenoeg 70% (69,5%). De verschillen tussen de corporaties zijn groot: Stedelink 48% (exclusief nieuwbouw 58%), Vidomes 85% en Woonbron 78%. Duidelijk is dat de benodigde prestaties van corporaties (nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid, leefbaarheid) niet matchen met de benodigde middelen. Zowel op regionaal als op lokaal niveau is dit geregeld onderwerp van gesprek geweest en blijft dit in 2024 onderwerp van gesprek (inclusief lobby richting het rijk voor meer middelen). Bouwen en beschikbaarheid Afgesproken is dat de gemeente zorgt voor voldoende capaciteit om plannen te realiseren zodat de groei van de sociale huurvoorraad en middenhuursegment tijdig wordt gerealiseerd. De capaciteitsvraag en eventuele afwijkingen moeten tijdig in de diverse overleggen worden geagendeerd. De gemeente en de corporaties willen nauw samenwerken om de geplande nieuwbouw en vernieuwingsprojecten tijdig te starten en volgens planning te laten plaatsvinden.

1

Formeel: 70% van de vrijkomende DAEB-voorraad sociale huurwoningen inclusief nieuwbouw in dat segment. 2

Planvorming is een kwestie van lange adem, de werkelijkheid is weerbarstig. Op dit punt zijn er stappen gezet, maar het beoogde resultaat is nog niet behaald. Binnen de gemeente is intensievere monitoring en (bij)sturing op bouwprogramma opgepakt als onderdeel van Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden. Ook werken we aan de totstandkoming van een lokale Bouwtafel waarin de gemeenten samenwerken met externe partijen zoals corporaties om in de huidige lastige (markt)omstandigheden het tempo in bouwproductie te houden. In december heeft daartoe een startbijeenkomst van de gemeente, ontwikkelaars en corporaties plaatsgevonden. Vanuit de gemeente, corporaties en ontwikkelaars zijn ultimo 2023 drie personen benoemd die de lokale Bouwtafel met een onafhankelijke voorzitter gaan opzetten. De gemeentelijk kwartiermaker van de bouwtafel is tevens het nieuwe, vaste aanspreekpunt van corporaties voor de realisatie van projecten. Gespreksonderwerpen bij de lokale Bouwtafel worden o.a. versnellingsmogelijkheden onderkennen en het wegnemen van belemmeringen, en dit laatste waar nodig aankaarten bij de inmiddels opgerichte Regionale Versnellingstafel. De provincie en het ministerie van BZK zijn deelnemer aan de regionale tafel en staan aan de lat om op een hoger niveau belemmeringen weg te nemen om voldoende nieuwbouwproductie mogelijk te maken.

In 2023 is de werkwijze bij de gemeente voor wat betreft bouwinitiatieven aangepast aan de Omgevingswet die per 1-1-2024 van kracht is. Achterliggend doel is mede om de doorlooptijden van bouwinitiatieven te verkorten. Het opstarten en tempo van bouwprojecten is nog niet naar wens, maar heeft wel de nadrukkelijke aandacht binnen de gemeente. Stedelink heeft in 2023 naast renovatieprojecten een nieuwbouwproject in de Bomenwijk in Delft opgeleverd. Stedelink heeft eind 2023 twee sloop/ nieuwbouwinitiatieven aan de gemeente kenbaar gemaakt waarvoor in vroeg stadium capaciteit van gemeente benodigd is. Eind 2023 kon die capaciteit nog niet worden geleverd. Prioriteitstelling van initiatieven wordt door de gemeente in samenwerking met de partners verkend. De gemeente faciliteert de door corporaties geïnitieerde Bouwstroom Haaglanden die erop is gericht de bouw van (flex)woningen te versnellen. Dit is een regionaal initiatief van de woningcorporaties. Ondanks het vele werk dat verricht is, is het de gemeente en Vidomes nog niet gelukt om in 2023 tot flexwoningen voor statushouders en andere spoedzoekers aan de Brasserskade te komen. In 2023 zag de nieuwe gemeentelijke woonvisie het licht, met daarin ook aandacht voor de ontwikkeling van corporatiewoningen. In de prestatieafspraken 2024-2031 zijn meerjarige afspraken opgenomen over de ontwikkeling van de voorraad corporatiewoningen.

Corporaties hebben meer oog dan voorheen voor de onderlinge afstemming van hun woningvoorraadbeleid. De gemeenten en de corporaties financieren samen de seniorenmakelaar. In 2023 werd de target van 25 verhuizingen overtroffen met 29 verhuizingen. Partijen bekeken een verbreding van de doelgroep naar kwetsbare senioren . Kwetsbare huurders in niet-schaarse woningen zijn in 2023 al op kleine schaal geholpen aan een andere beter passende sociale huurwoning (Vidomes). In 2024 implementeren de seniorenmakelaars dit verder bij de andere corporaties en de gemeente. De gemeente bekijkt de verbinding van deze activiteiten met particuliere woningen. Bijzondere aandacht vraagt de huisvesting van (grote) gezinnen met een laag inkomen. Corporaties verlagen geregeld de aanvangshuren om ook voor hen woonmogelijkheden te creëren. Bij statushouders levert de huisvesting van deze doelgroep ook problemen op. Het ontbreekt aan geschikte woningen voor huishoudens van circa tien personen. Verdeling over twee woningen vergt veel maatwerk en bereidwilligheid van de desbetreffende gezinnen. Niet altijd komt het tot een oplossing en resteert voor het huishouden (lang) wachten in de opvang. In 2024 gaan we de mogelijkheid van aankoop van woningen voor deze grote gezinnen verkennen.

3

Verduurzaming De gemeente en de corporaties bleven samenwerken op het thema energietransitie. De samenwerking in het project Open Warmtenet is in 2023 voortgezet. Het eerste warmte-uitvoeringsplan (Multatulibuurt) is in ontwikkeling. Corporaties en de gemeente zijn de wijk ingetrokken om met bewoners het gesprek aan te gaan over het warmte-uitvoeringsplan. In diverse drukbezochte bijeenkomsten met woningeigenaren is gekozen om vier duurzame warmtetechnieken uit te werken. Met woningcorporaties en Stedelink zijn bestaande plannen gedeeld en uitgewerkte technieken toegelicht. Er zijn afspraken gemaakt om juli 2024 het warmte-uitvoeringsplan gereed te hebben, een samenhangend plan waarin ieders rollen en taken voor de uitvoering van de warmtetransitie staan beschreven. Voor het volgende warmte-uitvoeringsplan is besproken dat de focus op Voorhof en Buitenhof ligt, vanwege de koppelkansen met de uitrol van het warmtenet fase 1 en het belang van participatie met woningeigenaren over de uitbreiding in fase 2. Alle corporaties hebben op basis van nationale afspraken de ambitie om in 2029 geen woningen meer met een E-, F-, of G-label te hebben, met uitzondering van woningen in VvE's en monumentenwoningen. Dit betekent concreet dat alle corporaties in 2023 hiertoe een plan van aanpak moesten hebben. Deze aanpak wordt opgenomen in hun meerjarige begroting.

Eind 2023 waren deze plannen in een vergevorderd stadium en zijn ze onderling gedeeld. Verdere onderlinge afstemming en afstemming met de gemeente vindt plaats in 2024. Vermeldenswaardig is ook dat woningcorporatie DUWO met het kenniscentrum voor studentenhuisvesting (Kences) een lobby voor een compensatieregeling voor blokverwarming voor hun studentenwoningen succesvol heeft afgerond. Er is gezamenlijk een plan opgezet en in uitvoering met betrekking tot Energiehulp in het najaar. De woningcorporaties selecteerden complexen met hoge warmtevraag en energielabels DEFG. De energiehulpen van 015Duurzaam hielpen de huurders in de aangewezen complexen met advies en producten. De gemeente en corporaties zijn co-financierder. Het initiatief loopt van november 2023 tot en met april 2024. Evaluatie volgt. Sinds 2023 is het structureel overleg tussen de gemeente en corporaties over verduurzaming uitgebreid op de thema’s klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. De samenwerking komt meer en meer op gang, voor een volgend jaar moeten de te nemen stappen en planvorming concreter worden. Een SoortenManagementPlan (SMP) om – met oog op de ontwikkelingen in de omgeving - de positie van beschermde dieren- en plantensoorten volgens de Wet Natuurbescherming te beschermen voor Voorhof en Buitenhof ligt ter besluitvorming bij de Omgevingsdienst Haaglanden.

De gemeente en corporaties starten in 2024 samenwerking in de uitvoering hiervan. Een volgende SMP zal in 2024 starten in Tanthof en Wippolder. Huisvesting kwetsbare groepen en leefbaarheid Er is veel inzet gepleegd op de huisvesting van statushouders. Uiteindelijk is de wettelijke taakstelling huisvesting gerealiseerd, mede door een tussentijdse verlaging van de wettelijke taakstelling. In samenhang met de extra huisvesting die al in 2022 was verzorgd, volstond de instroom in de sociale huursector. Dit heeft veel inzet en overleg gevergd. In de prestatieafspraken voor 2024 zijn richtcijfers en procesafspraak opgenomen voor huisvesting statushouders en uitstroom instellingen. Corporaties monitoren de instroom van bijzondere doelgroepen (statushouders, uitstroom uit instellingen en woningzoekenden met urgentiestatus) ook in relatie met voldoende ruimte voor de instroom van reguliere woningzoekenden (> 70% van de verhuringen). Op basis van de monitor voeren we overleg en sturen we waar nodig en mogelijk bij. De pilot Woningdelen van Vidomes heeft meer voorbereidingstijd nodig en schuift door naar 2024. We voorkomen het ontstaan van schulden met het programma Eerder melden, minder achterstand (EMMA). De gemeente zorgt voor ondersteuning en begeleiding voor wie dat nodig heeft (voor lage inkomens), de samenwerking met de corporaties is goed.

Wijkversterkingsgebieden zijn gebieden waar kwaliteit van de woningvoorraad, de leefbaarheid en de veiligheid sterk onder druk staan. Dit is in 2023 het NPLV-gebied Buitenhof / Voorhof / Tanthof-West. De 4

gemeente zorgt daar voor een gebiedsgerichte aanpak die aangestuurd wordt door (vertegenwoordigers van) bewoners en samenwerkingspartners, waaronder corporatievertegenwoordigers. Dit alles loopt via een inmiddels opgericht programmabureau en een Alliantieraad waarin de samenwerkingspartners zich verenigd hebben. Sociale wijkregisseurs van de gemeente waren in 2023 in alle Delftse kwetsbare gebieden operationeel. DUWO realiseert de komende jaren living en common rooms waar haar huurders gebruik van kunnen maken. Ambitie in 2023 is dat circa 50% van de nieuwbouw gerealiseerd wordt als onzelfstandige eenheid dan wel als STING-eenheid (zelfstandige huisvesting met gemeenschappelijke ruimte (’common rooms’). De gemeente is met DUWO in overleg over de realisatie van dit percentage, maar een haalbare businesscase blijft weerbarstig door regelgeving. In de prestatieafspraken van 2024 hebben we de gezamenlijke ambitie van circa 50% opnieuw vastgelegd. Dit percentage is in de context geplaatst van de belemmerende huidige wet- en regelgeving en de gezamenlijke lobby op dit punt via het Landelijk Actieprogramma Studentenhuisvesting (LAS). Voor de Van Hasseltlaan is in het gemeentelijk planuitwerkingskader minimaal 10% uitgangspunt en werken we toe naar een hoger percentage van circa 25%.

Het is de gemeente in 2023 niet gelukt om de corporaties te faciliteren met inzage in de Basisregistratie persoonsgegevens ten behoeve aanpak van woonfraude. Het daartoe benodigde convenant (AVG-proof) was eind 2023 in een vergevorderd stadium. Een positief resultaat wordt in de eerste helft van 2024 verwacht. 4. Protocol vocht- en schimmelaanpak Delft In een gezamenlijke Delftse aanpak zijn de corporaties met respect voor ieders interne protocollen tot één gezamenlijke aanpak gekomen, waarin ook de terugkoppeling naar de gemeenteraad een plek heeft gekregen. Er is een gezamenlijk protocol vocht- en schimmelaanpak van de vier corporaties. Het betreft een stappenplan (12 stappen). De corporaties sturen eenmaal per jaar de uitkomsten van de onafhankelijk expert in een overzichtsrapportage ter kennisgeving naar de raad. Deze treft u aan in de bijlage. Naar aanleiding van de raadsvragen over de meldingen van huurders bij corporaties in Delft over vocht en schimmel is er door de gemeente Delft een uitvraag gedaan bij de vier grote corporaties om hier over te rapporteren. De corporaties hebben hier een kwalitatief antwoord op gegeven tijdens een door de corporaties georganiseerde bijeenkomst voor de Raad. Later is er alsnog vanuit de gemeenteraad gevraagd om cijfers.

Een poging enkele jaren geleden om complete cijfers in beeld te brengen leerde dat een rapportage van alle reparatieverzoeken waarin als trefwoord schimmel staat een onoverzichtelijk geheel oplevert. Daarnaast staan de corporaties op het standpunt dat zij geen verantwoording over ontvangen reparatieverzoeken periodiek aan de gemeente gaan afleggen. De meldingen over vocht en schimmel worden door de corporatie opgepakt en verholpen. De corporaties hebben geconstateerd dat in veel gevallen deze meldingen goed worden opgelost. Er zijn interne protocollen en medewerkers zijn en worden hiervoor opgeleid. Ook hebben de corporaties informatie beschikbaar, deze is ook toegankelijk op hun websites. Tijdens huisbezoeken worden instructies gegeven en informatie verstrekt. Dan blijft er casuïstiek over die niet tot tevredenheid van een van beide partijen is opgelost. In die gevallen wordt volgens het nieuwe gezamenlijke protocol een onafhankelijk expert ingeschakeld. Corporaties schakelen deze expert ook soms al direct in omdat het lastig blijkt de oorzaak vast te stellen. Over de uitkomst van deze casussen rapporteren de corporaties aan de gemeente. Vidomes heeft sinds 2 jaar de aanpak van schimmelproblemen bijgesteld. Er wordt sindsdien veel sneller een onafhankelijk bureau ingeschakeld. Als de opzichter zelf twijfels heeft.

Hij schakelt ook actief een onafhankelijk expert in als de huurder aangeeft het niet eens te zijn met het oordeel van de opzichter dat het aan woongedrag ligt. Deze relatief nieuwe aanpak verklaart het hoge aantal uitgevoerde onafhankelijke beoordelingen. Naar verwachting zal dat aantal minder worden naarmate van meer complexen er al onafhankelijke rapporten beschikbaar zijn. 5

Stedelink heeft ook een aantal complexen waar vocht- en schimmelproblemen zijn ontstaan na de uitgevoerde renovaties. Hier wordt aan huurders nogmaals informatie gegeven over het gebruik van de mechanische ventilatie (MV) en het dringende advies om de MV niet uit te zetten. We starten in 2024 met de renovatie van een complex, waar ook regelmatig klachten over vocht- en schimmel zijn. We gaan ervan uit dat na de renovatie de problemen zijn verholpen. Woonbron is al een aantal jaren bezig inhoud te geven aan een aanpak om de vocht- en schimmel gerelateerde klachten te verminderen. Woonbron heeft de afgelopen periode communicatie rondom schimmel en het gebruik van de woning verbeterd. Er zijn aanpassingen doorgevoerd op de website, medewerkers van het klant-contact-centrum en opzichters zijn beter geïnformeerd en er is aandacht voor de communicatieve vaardigheden van medewerkers. Woonbron zet in op opleiding van opzichters, zodat zij in al haar werkgebieden eigen schimmel-experts in huis hebben. De komende periode gebruikt Woonbron om de relatie tussen schimmelmeldingen en het planmatig onderhoud en sociaal beheer te verbeteren. En om nieuwe bewoners beter te informeren met hoe zij het beste met hun woning om kunnen gaan om toekomstige schimmelklachten te voorkomen.

De mogelijkheden om via gezondwonen.nl een externe expert in te schakelen zijn door huurders in Delft niet benut in het afgelopen jaar. In de komende jaren zullen we vanuit de organisatie sneller gebruik gaan maken van een extern expert als we er met de huurder niet uitkomen. In 2023 heeft Woonbron 1.204 vocht- en schimmel gerelateerde klachten afgehandeld, tegen ongeveer 1,1 miljoen aan kosten. Het merendeel daarvan vindt plaats in complexen die ook in het vizier zijn voor een grondige aanpak, zoals de Poptahof, de Gillisbuurt en in het Heilige Land.

6