Evaluatie pilot Huurteam

Evaluatie pilot Huurteam en uitvoering Wet goed verhuurderschap (Wgv) 1. Inleiding Het college heeft in de programmabegroting 2024-2027 aangekondigd dat er ingezet wordt op een (pilot-) huurteam om de huurders van particuliere verhuurders te ondersteunen. Deze pilot is onderdeel van de implementatie van de Wet goed verhuurderschap (hierna te noemen Wgv) die per 1 januari 2024 van kracht is geworden. Met deze wet moeten gemeenten verplichte taken, uit de nieuwe Wgv uitvoeren. Gedurende de uitvoering van de pilot Huurteam en de invoering Wgv zijn per 1 juli 2024 de volgende nieuwe wetten in werking getreden: de Wet betaalbare huur, Wet vaste huurcontracten en Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten. Hiermee is de rol van gemeenten op het gebied van Wgv verder uitgebreid. De nieuwe wetgeving is niet meegenomen in de evaluatie maar komt wel terug in de aanbevelingen van de evaluatie. De Raad is in oktober 2023 met een Raadsinformatiebrief (5636759) geïnformeerd over de stand van zaken pilot Huurteam en de uitvoering Wet goed verhuurderschap. Als vervolg op deze Raadsinformatiebrief is een evaluatie van de pilot Huurteam en de uitvoering Wgv toegezegd in het vierde kwartaal van 2024. In 2023 is de opdracht voor de pilot Huurteam opgesteld en gegund aan extern bureau Steenvlinder.

Deze evaluatie kijkt aan de hand van de opdracht aan Steenvlinder wat de ervaringen, bevindingen en resultaten zijn van de pilot Huurteam.

De Wgv In het kort is de Wgv een reactie op problemen die zich voordoen op de huurmarkt zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurovereenkomsten. De rijksoverheid komt met deze wet bovendien tegemoet aan de wens van veel gemeenten om op te kunnen treden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken bij alle groepen huurders, waaronder ook arbeidsmigranten. Daarbij stelt de wet het gedrag van de verhuurder centraal en normeert dit gedrag. Gemeenten hebben een taak bij het handhaven van deze normen. Hieronder vallen verhuurders van reguliere woonruimte (inclusief woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Raadsvoorstel De context voor de opdracht van de pilot Huurteam en de uitvoering Wgv is de raadsinformatiebrief (5636759) uit oktober 2023. De pilot richt zich specifiek op de particuliere verhuur. De Wgv is ook van toepassing op corporaties. Huurders van corporatiewoningen kunnen zich al melden bij Klachtencommissie Pagina 1 van 11

Wonen (klachten over de dienstverlening van de corporatie), Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling Haaglanden ((klachten over het verhuurproces of het handelen van Woonnet Haaglanden) en de Huurcommissie (geschillen over de huurprijs).

Hieronder worden belangrijkste punten uit de raadsinformatiebrief op een rij gezet. Deze items zijn de kern van de opdracht voor de pilot en op deze onderwerpen richt zicht de evaluatie. 1. Opzetten en inrichten meldpunt om meldingen te kunnen ontvangen en door te zetten zowel intern en extern; 2. De basis voor de meldingen die het Huurteam oppakt zijn de zeven landelijk verplichte regels voor goed verhuurderschap: o Het voorkomen en tegengaan van discriminatie; o Het voorkomen en tegengaan van intimidatie; o Begrenzing van de waarborgsom; o Een schriftelijkheidsvereiste; o Een informatie(verstrekkings)plicht; o Het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten; o Een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars. 3. Het Huurteam kan ook uitgebreid juridisch advies geven waarbij er gecorrespondeerd wordt met de verhuurder en er veelvuldig contact bestaat met de huurder. Uit de ervaring van het Huurteam in andere steden blijkt dat dit speelt bij conflicten over de beëindiging van een huurovereenkomst waarbij het belang van de huurder is in de woning te kunnen blijven. Het Huurteam kan dan bemiddelen tussen de huurder en verhuurder. Uiteraard kunnen Delftse huurders voor juridisch advies ook terecht bij het Instituut Sociaal Raadslieden. 4. Voor deze pilot zijn er 76 woningopnames ingekocht en kunnen er 50 vervolgtrajecten uitgevoerd worden.

Tevens is er ruimte voor eenvoudig juridisch advies en een aantal uitgebreide adviezen. 5. Bij aanvang van de pilot is nog onduidelijk wat voor type meldingen en hoeveel meldingen via het Meldpunt binnenkomen. De gemeente zal naar verwachting ook zelf een aantal meldingen ter hand moeten nemen en afhankelijk van de situatie zal de gemeente moeten optreden richting verhuurder. 6. De Wgv biedt de mogelijkheid om een verhuurvergunning in te stellen. Via een verhuurverordening kan voor verhuurders een verbod gecreëerd worden te verhuren zonder een vergunning. In Delft is dit op dit moment niet operationeel. De meerwaarde van een aanvullende vergunning gaan we in 2024 verkennen. We willen daarbij gebruik maken van de ervaringen en resultaten in bijvoorbeeld de gemeente Den Haag. Dit zal worden meegenomen in de evaluatie van het Huurteam.

Opdracht Huurteam In 2023 is de opdracht voor de pilot Huurteam opgesteld en gegund aan Steenvlinder. Deze evaluatie kijkt aan de hand van de opdracht aan Steenvlinder wat de ervaringen, bevindingen en resultaten zijn van de pilot Huurteam.

Pagina 2 van 11

Steenvlinder heeft in meerdere steden een Huurteam operationeel en heeft daarmee de kennis en kunde om de Delftse huurders van particuliere huurwoningen te kunnen helpen maar ook de gemeentelijke organisatie. Steenvlinder brengt kennis en ervaringen die zij heeft opgedaan in andere gemeenten, mee.

Opzet evaluatie De pilot Huurteam is geëvalueerd aan de hand van de bovengenoemde zes punten. De evaluatie is uitgevoerd door de gemeente. Voor de onderwerpen één en vijf is voor de evaluatie gebruik gemaakt van de zogenaamde to-do list uit de uit de Handreiking Goed verhuurderschap1. Deze handreiking is in opdracht door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) opgesteld door extern bureau RIGO. In de to-do list is voor gemeenten per onderwerp aangegeven welke acties uitgevoerd kunnen worden. Voor de onderwerpen twee, drie en vier is voor de evaluatie gebruik gemaakt van de jaarrapportage van het huurteam Delft 2. Over onderwerp zes is contact opgenomen met de gemeente Den Haag en is geïnformeerd naar de ervaringen en de evaluatie van de invoering van de verhuurvergunning in Den Haag. Gesprekken met collega’s en leden van het Huurteam uit projectgroep zijn gebruikt om informatie en ervaringen tijdens de pilot boven water te halen. Met deze aanpak is vooral uit de praktijk opgehaald wat de ervaringen zijn van de pilot en wat knelpunten zijn bij de implementatie van de Wgv.

2. De evaluatie Opzet en uitvoering Huurteam Dit deel van de evaluatie kijkt naar opzetten en inrichten meldpunt en de samenwerking tussen het Huurteam en de gemeente Delft.

Gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap Voor de uitvoering heeft Delft gekozen voor de inhuur van een Huurteam (Steenvlinder) om in de vorm van een pilot ervaring met de uitvoering van het meldpunt op te doen. De gemeente Delft heeft een pagina op haar website gemaakt ( www.delft.nl/ongewenst-verhuurgedrag-melden ) met een link naar het meldingsformulier van het Huurteam. In de lokale media zijn berichten geplaatst en is er bekendheid gegeven aan het meldpunt. Handreiking Goed verhuurderschap, geactualiseerd naar aanleiding van de Wet betaalbare huur, pagina 7 e.v. 2 Bijlage 1: Jaarrapportage Huurteam Delft 1

Pagina 3 van 11

Voor de afhandeling van een melding is zoveel mogelijk aangesloten en is gebruik gemaakt van de bestaande werkwijzen. Als huurders niet via de webpagina een melding doen maar telefonisch of per email bij de gemeente, wordt door het Klant Contact Centrum (KCC) doorverwezen naar de website en als de melder hulp nodig heeft, wordt met de beller het formulier op de site ingevuld. Huurders die inloggen op de gemeentelijke site voor het stellen van een vraag worden via een VjV doorgeleid naar de afdeling Regie op Uitvoering, team Publiek belang. Deze beoordeelt de vraag en als de vraag betrekking heeft op de Wgv wordt deze doorgezet naar het Huurteam. Verbetersuggestie vanuit regie op uitvoering en KCC is hier om het proces rond de VjV aan te passen waarbij ook meldingen direct (met de juiste informatie) naar het Huurteam kunnen worden gemaild. Naast het Huurteam wordt ook samengewerkt met de stichting voor inclusie en discriminatiebestrijding (iDb) wanneer een huurder met discriminatie te maken krijgt. Er zijn (nog) geen meldingen over discriminatie binnen gekomen bij het Huurteam. Wel heeft een kennismakingsgesprek plaatsgevonden tussen het Huurteam en de contactpersoon van de gemeente van iDb waarbij afgesproken hoe de meldingen over discriminatie worden doorgegeven door het Huurteam.

Werkprocessen opstellen Er is voor de pilot gekozen om (nog) geen werkprocessen te beschrijven maar te werken met vaste aanspreekpunten bij de gemeente en het Huurteam waarbij werkafspraken worden gemaakt. Met de pilot wordt gekeken hoeveel en welk type meldingen binnenkomen en van daaruit worden werkprocessen opgesteld of aangepast. Er is zoveel mogelijk aangesloten bij de bestaande processen. Tijdens de pilot zijn werkafspraken gemaakt over welke informatie nodig is bij de overdracht van een melding van gemeente naar het Huurteam, van Huurteam naar gemeente Delft en van het Huurteam richting iDb. Voor huur gerelateerde meldingen (huurprijs, huurovereenkomst, service- en stookkosten afrekening, borg, etc.) wordt gebruik gemaakt van de kennis en kunde van het Huurteam en koopt de gemeente deze kennis als het ware in en hoeft deze kennis en kunde niet zelf op te bouwen. Op het terrein van onderhoudsgebreken was er vanuit de inspecteur buitendienst (Bouw) wel de vraag hoe het Huurteam een inspectie op dit onderdeel uitvoert en op welke zaken er wel en niet wordt gelet. En hoe de onderdelen van de inspectie van het Huurteam aansloten op de inspecties zoals de Buitendienst deze uitvoert. Tijdens de uitwisseling van kennis op dit gebied is de afspraak gemaakt dat de inspecteur buitendienst een keer meegaat bij een melding over onderhoudsgebreken.

Dit bezoek werd door beide kanten als zeer waardevol gezien en deze werkprocessen kunnen verder op elkaar worden afgestemd als dat nodig is. Vanuit het projectteam wordt aangegeven dat een projectleider niet alleen bij de opzet en de start van de implementatie noodzakelijk is maar ook nog een periode na de pilot. Voor een goede uitvoering van de Wgv moet er een goede afstemming (inclusief afspraken) zijn tussen verschillende afdelingen in de gemeentelijk organisatie, externe partijen en het Huurteam. Ook is het belangrijk dat het Huurteam één contactpersoon heeft en ook moet een keuze gemaakt Pagina 4 van 11

worden of het Huurteam onder de verantwoordelijkheid valt van team Wonen van de afdeling Samenleving Advies of afdeling Toezicht en Handhaving. Organiseren van registratie van meldingen De centrale registratie en ook voortgang in de afhandeling van meldingen ligt in de pilot bij het Huurteam. Bij de start van de pilot verliep de uitwisseling van informatie over de meldingen moeizaam en gaf dit enige spanning op de samenwerking. De gemeente Delft ontving te weinig inzicht over de aantallen en soort meldingen. Oorzaak hiervan was dat het lastig was overzichten uit het systeem van het Huurteam te halen en dat dit door maar één medewerker gedaan kon worden. Er zijn vaste momenten (eenmaal per kwartaal) afgesproken om de meldingen door te nemen met de mogelijkheid om individueel contact op te nemen voor een specifieke casus. Inmiddels (juni 2024) heeft het Huurteam een nieuw registratiesysteem aangeschaft waarbij het makkelijker is informatie vast te leggen en hierover te rapporteren. De vraag die de gemeente Delft kan verkennen is of zij alle meldingen over de Wgv zelf wil screenen (en vastleggen) en dan doorzet naar het Huurteam. Dit kan vanuit het perspectief van Handhaving en Toezicht (BBO) een keuze zijn. Een andere optie is dat alle meldingen over de Wvg direct bij het Huurteam binnenkomen en dat zij de screening van meldingen doen.

In begroting opnemen van uitvoeringskosten In de begroting zijn de budgetten opgenomen voor de implementatie Wgv, handhaving Wgv, meldpunt Wgv en Wbh opgenomen samen met een eenmalig bedrag van de gemeente Delft voor de opzet van het Huurteam. Voor de werkzaamheden die het huurteam in de pilot gaat uitvoeren is een bedrag van €50.000 betaald. Op 1 september 2024 zijn er 43 van de 76 ingekochte woningopnames (verricht en zijn dus nog een aantal woningopnames beschikbaar. Als de lijn van september 2023 tot september 2024 zich doorzet, is het bedrag van €50.000 (toereikend voor het gehele kalenderjaar 2024.

De bevoegdheid tot handhaven van de Wet betaalbare Huur gaat voor gemeenten in per 1 januari 2025. Met het Huurteam is afgesproken dat meldingen met betrekking tot de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 ook worden opgevolgd. Er zijn nog voldoende woningopnames ingekocht in de pilot en daarnaast is er ook voldoende budget beschikbaar voor extra opnames. De belangrijkste verklaring voor het niet volledig gebruiken van de rijksvergoedingen is dat er gedurende de pilot, niet structureel is ingezet op handhaving. Voor de pilot is afgesproken dat Pagina 5 van 11

hierbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande werkprocessen en aan de hand van de binnengekomen meldingen en het type meldingen een plan voor de handhaving wordt uitgewerkt. In dit plan zullen ook de besteding van de rijksvergoedingen worden opgenomen.

Duurzaamheid In deze pilot is gekozen om zo maximaal mogelijk in te zetten op woningopnames om een eerlijke huurprijs te krijgen voor huurders. Daarom is met het Huurteam besproken om huurders, waarbij dit nodig geacht wordt, te informeren over de energiecoach van 015 Duurzaam. Zij kunnen dan de energiechecks doen zonder dat dit drukt op de woningopnames. Het Huurteam geeft aan dat zij bij woningopnames geen informatie hebben verstrekt over de diensten van de energiecoach. Het Huurteam geeft aan dat zij hierover geen informatie heeft ontvangen van de gemeente Delft. Dit gat in de samenwerking is inmiddels gerepareerd.

Toezicht en Handhaving Het Huurteam levert de volgende dienst(en) aan de gemeente Delft • • •

Het uitvoeren van de situaties die binnenkomen via het Meldpunt bij de gemeente Delft. Waar huurders misstanden in de particuliere huursector kunnen melden. Het uitvoeren van woningopnames en vervolgtrajecten voor huurders van particuliere verhuurders uit Delft Het geven van juridisch adviezen;

Voor de pilot is gekozen om zo maximaal mogelijk in te zetten op woningopnames om een eerlijke huurprijs te krijgen voor huurders. Met deze keuze om zo maximaal mogelijk in te zetten op een eerlijk huurprijs is er voor de pilotperiode gekozen om toezicht en handhaving (Wgv) niet uit te werken en onder te brengen in de organisatie. Het Huurteam heeft de expertise op het gebied van huurprijzen en huurcontracten en ook de kennis voor een uitgebreid juridisch advies op deze onderwerpen. Meldingen die buiten het expertise gebied vallen van het Huurteam worden door de betreffende afdeling in de gemeente Delft opgepakt. En hebben dus invloed op de capaciteit van de betreffende afdeling. Bij één melding op het gebied van bouw- en woningtoezicht is casusgericht samengewerkt tussen Huurteam en afdeling Handhaving en Toezicht. De geleerde lessen uit deze casus zijn • •

Inzicht in hoe woningopnames worden gedaan bij bouwkundige klachten door het Huurteam en hoe deze aansluiten bij de opnames door Handhaving en Toezicht. Verbetering van de samenwerking door gezamenlijke woningopnames door Huurteam en inspecteurs van de gemeente Delft.

Naast het Huurteam is ook samengewerkt met de stichting voor inclusie en discriminatiebestrijding (iDb) wanneer een huurder met discriminatie te maken krijgt. Er zijn geen meldingen over discriminatie binnen gekomen bij het Huurteam. Wel heeft een kennismakingsgesprek plaatsgevonden tussen het Huurteam en de contactpersoon van de gemeente van iDb waarbij afgesproken hoe de meldingen over discriminatie worden doorgegeven door het Huurteam. Pagina 6 van 11

Er is voor de pilot geen specifiek handhavingsprotocol opgesteld. Zoals eerder vermeld is er gekozen om in de pilot te kijken hoeveel en welke type meldingen er binnenkomen bij het meldpunt. Afhankelijk van het type melding wordt dan door de verantwoordelijke gemeentelijke afdeling of het Huurteam geacteerd. Het Huurteam verwijst in ieder geval door naar de Huurcommissie en bij gevaarlijke bouwkundige situaties en discriminatie wordt aangesloten bij bestaande handhavingsprocessen in de gemeente Delft. Met name het onderwerp intimidatie is complex en lastig aan te tonen. Dit wordt ook zo door andere gemeenten ervaren. Er is gedurende de pilotfase geen melding van intimidatie binnengekomen maar de handhaving hiervan is wel in het projectteam besproken. Ook wordt de complexheid van de handhaafbaarheid van een meldingen over intimidatie besproken op het VNG-forum over de Wgv.

Communicatie In de communicatie is vooral aandacht besteed aan de inrichting van informatievoorziening op de gemeentelijke website. Daarnaast is in lokale media, aandacht besteed aan de aanwezigheid van het meldpunt. In het reguliere overleg met de VerenigingsRaad (VeRa) is het meldpunt onder de aandacht van studenten gebracht en besproken. Ook is het Huurteam weer in het G5 tijdens de kennismakingsrondes onder de aandacht gebracht en zijn er flyers meegegeven. Er is geen brede publiekscampagne gevoerd omdat in de pilot is gekeken naar het aantal en type binnenkomende meldingen. Uit het beeld dat hieruit naar voren komt, wordt gekeken welke communicatiemiddelen in de toekomst kunnen worden ingezet. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de toolkit van het ministerie van VRO beschikbaar heeft gesteld. Ervaringen verhuurvergunning gemeente Den Haag De Wgv biedt de mogelijkheid om een verhuurvergunning in te stellen. Via een verhuurverordening kan voor verhuurders een verbod gecreëerd worden te verhuren zonder een vergunning. In Delft is dit op dit moment niet operationeel. De meerwaarde van een aanvullende vergunning gaan we in 2025 verkennen. In de raadsinformatiebrief is aangegeven dat hiervoor gebruik wordt gemaakt van de ervaringen en resultaten in bijvoorbeeld de gemeente Den Haag.

In de raadsmededeling van de gemeente Den Haag uit mei 2023 (RIS315496) is opgenomen dat er een evaluatie wordt uitgevoerd na een jaar werken met de verhuurvergunning. De gemeente Den Haag geeft aan dat er op dit moment nog geen evaluatie is gemaakt van werken met de verhuurvergunning. De inschatting van de beleidsadviseurs is vooralsnog dat in Den Haag voorlopig geen beleid wordt vastgesteld voor handhaving en toezicht en dat men voornamelijk met richtlijnen en werkinstructies gaat werken. De wet (Wgv), memorie van toelichting en de handreiking VNG geven veel houvast (denk aan de escalatieladder) en de vraag is vooral hoe er geprioriteerd moet worden in de werkvoorraad en wanneer welke keuzes worden gemaakt. Daarnaast vraagt de handhaving van deze wet om zo veel maatwerk dat er nauwelijks handhavingsuitvoeringsbeleid te schrijven is. Als laatste geeft Den Haag aan dat er geen zicht is op wat er per 1 januari op de Pagina 7 van 11

gemeenten af komt met de Wet betaalbare huur. Verder wordt aangegeven dat in Den Haag nog vrij recent algemeen handhavingsuitvoeringsbeleid is vastgesteld dat veel aanknopingspunten biedt om in dezelfde geest uitvoering te geven aan de Wgv. Mogelijk wordt uiteindelijk toch beleid vastgesteld als er meer ervaring is opgedaan.

3. Resultaten Huurteam De resultaten van het Huurteam over de periode september 2023 tot en met augustus 2024 worden gepresenteerd in bijlage 1: Jaarrapportage Huurteam Delft. Hieronder de belangrijkste resultaten uit deze rapportage.

Woningopnames en gestarte procedures In de rapportage wordt een overzicht gepresenteerd van de uitgevoerde activiteiten van het Huurteam Delft. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten op een rij gezet. Er zijn in de periode september 2023 tot en met september 2024 bij 43 adressen woningopnames uitgevoerd. Waarvan 31 opnames bij zelfstandige woningen en 12 opnames bij onzelfstandige woningen. Informatie over beroep, nationaliteit, levensfase, inkomen, etc. Wordt niet vastgelegd door het Huurteam. Aan de hand van de 43 woningopnames zijn er 54 procedures geadviseerd door het Huurteam. Waarbij opvalt dat bij onzelfstandige woningen gemiddeld twee procedures per woningopname zijn geadviseerd. De meest geadviseerde procedures betreffen onderhoud (30%) en huurverlaging (26%). Bij alle 43 woningopnames zijn misstanden geconstateerd op basis waarvan 27 vervolgtrajecten zijn gestart door het Huurteam (na machtiging door de huurder). Dus in 50% van de geadviseerde procedures wordt een vervolgtraject gestart. De meest gestarte procedure is die van huurverlaging (35%). Belangrijkste reden om af te zien van een vervolgtraject is dat huurders zich zorgen maken over de verstandhouding met de verhuurder als een vervolgtraject wordt gestart. Resultaten procedures Van de 27 vervolgtrajecten die zijn gestart is 26 maal een procedure bij de Huurcommissie gestart.

Bij vooralsnog één vervolgtraject heeft de verhuurder na contact met het Huurteam de huur verlaagd en het achterstallig onderhoud aangepakt. Bij een andere procedure is het dossier aangemeld bij de huurcommissie maar heeft de huurder de zaak ingetrokken. Huurder en verhuurder zijn er alsnog samen uitgekomen. Er lopen op dit moment (oktober 2024) nog 24 zaken bij de huurcommissie. De officiële doorlooptijd van een geschil dat wordt ingediend bij de huurcommissie is 4 maanden maar in de praktijk is de doorlooptijd doorgaans 9 maanden tot een jaar. Deze lange doorlooptijd maakt het lastig om de 'opbrengsten' van de afgeronde procedures bij de huurcommissie op dit moment in kaart te brengen. Er zijn in de afgelopen periode 13 juridische trajecten gestart door het Huurteam waarbij het overgrote deel betrekking had op een advies over een huurcontract. De juridische adviezen die Pagina 8 van 11

betrekking hebben op een vervolgtraject worden niet als apart juridisch advies geregistreerd. De 13 adviezen staan dus los van de vervolgtrajecten. Intimidatie en discriminatie In Delft is het aantal meldingen over intimidatie en discriminatie beperkt in vergelijking met andere studentensteden. Er is 1 keer een melding gedaan van verbaal geweld. Communicatie en publiciteit door het Huurteam Huurders kunnen via telefoon, mail, website en social media in contact komen met het Huurteam. Hoewel er in de jaarrapportage een tabel met de herkomst van contact/meldingen is opgenomen (p.13) is het lastig om hier conclusies aan te verbinden. Met name het aantal dat 'Via via' of 'anders' in contact met het Huurteam is gekomen roept vragen op. Er is hier niet op doorgevraagd. Het Huurteam heeft in de projectgroep aangegeven dat zij in andere steden actief is op evenementen, voorlichtingsavonden, etc. En dat zij in Delft ook mogelijkheden ziet hier een bijdrage aan te leveren.

4. Conclusies en aanbevelingen op basis van de evaluatie Conclusies •

•

•

•

De samenwerking met het Huurteam is ondanks de wisselingen van het aanspreekpunt van de gemeente redelijk tot goed verlopen. De bereikbaarheid van mensen van het Huurteam is goed en ook de opvolging van de meldingen is adequaat. De terugkoppeling over meldingen naar de gemeente kende een lastige start maar in mei 2024 hebben beide partijen hier naar tevredenheid duidelijke afspraken over kunnen maken. De gemeente heeft geconstateerd dat het Huurteam goede kennis heeft over de algemene regels uit de Wgv. En ook in een overleg met VeRa is dit geconstateerd door collega's van de gemeente. Ook zijn geen klachten bij het meldpunt of de gemeente binnengekomen over het Huurteam. De gekozen werkwijze in de pilot waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij bestaande werkprocessen wordt als een goede werkwijze ervaren door de betrokken medewerkers van de gemeente en het Huurteam. Of dit ook de juiste werkwijze is bij een fors aantal meer meldingen is nog niet te beantwoorden. De gekozen werkwijze sluit bijvoorbeeld ook aan bij de manier waarop in de gemeente Den Haag wordt gewerkt. Het Huurteam geeft aan dat zij bij woningopnames geen informatie hebben verstrekt over de diensten van de energiecoach. Dat was wel de bedoeling. Dit is per oktober 2024 aangepast en er wordt bij woningopnames informatie over de diensten van de energiecoach verstrekt.

De belangrijkste verklaring voor het niet volledig gebruiken van de rijksvergoedingen is dat er gedurende de pilot, niet structureel is ingezet op handhaving. Voor de pilot is afgesproken dat hierbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande werkprocessen en aan de hand van de binnengekomen meldingen en het type

Pagina 9 van 11

•

•

•

•

meldingen, een plan voor de handhaving wordt uitgewerkt. In dit plan zullen ook de besteding van de rijksvergoedingen worden opgenomen. Het aantal woningopnames was niet te voorspellen maar de 43 woningopnames lopen niet gelijk op met de 70 ingekochte opnames. Het Huurteam geeft in de jaarrapportage aan dat huurders de weg naar het Huurteam goed weten te vinden. Nagenoeg alle procedures die het Huurteam namens een huurder is gestart zijn ingediend bij de Huurcommissie maar de huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan in deze procedures. Er is op dit moment weinig informatie bekend over de ervaring met de invoering van een verhuurvergunning. Collegiale consultatie in Den Haag laat zien dat invoering een stevige belasting is voor de uitvoering en dat de Wgv zelf, het Memorie van Toelichting en de handreiking van de VNG veel houvast bieden. Ook is gekeken naar andere partijen die diensten op terrein van Wgv aanbieden. Tot op heden zijn geen andere partijen gevonden. Er zijn wel 'concurrerende' partijen die deze diensten aanbieden: www.huurteamnederland.nl, www.huurteamcentraal.nl maar deze vragen een vergoeding van de huurder.

Aanbevelingen • • •

•

•

•

Zet de werkwijze van de pilot; zoveel mogelijk aansluiten bij bestaande werkprocessen, voorlopig nog 2 jaar voort. Onderzoek wat de mogelijkheden zijn om de samenwerking met het Huurteam te verlengen. Onderzoek of handhaving en toezicht voor Wgv en Wbh geïntegreerd kan worden met handhaving en toezicht van onderdelen Goed Wonen uit Huisvestingsverordening (toeristische verhuur, splitsen van woningen, etc.). Op deze manier zou de handhaving en toezicht flexibeler en wendbaarder kunnen worden georganiseerd. Na de implementatie ligt hier de grootste opgave en wordt hier ook de vergoeding voor verstrekt door de rijksoverheid. Onderzoek naar wat de meest efficiënte manier is om de binnengekomen meldingen op gebied van Wgv te screenen. Wil de gemeente de screening zelf doen en zet deze een Wgv-melding door of worden alle meldingen over verhuurdersgedrag naar het Huurteam gestuurd en doet het Huurteam een screening op Wgv. Onderzoek of er met een gemeenschappelijk bestand/systeem kan worden gewerkt. Hoe doen andere gemeenten dit? Het Huurteam heeft ervaringen in Leiden, Schiedam en Utrecht. Verken of een studie naar de invoering van een verhuurvergunning in 2025 zinvol is, gezien de beperkte ervaring die tot nu toe bekend zijn.

Recente ontwikkelingen De afgelopen periode is er een aantal nieuwe huurwetten ingegaan. Dit zijn de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Deze nieuwe wetten vullen de Wgv op onderdelen aan of zorgen voor wijzigingen in de Wvg (zie ook pagina 68 en 69 in de Handreiking Goed verhuurderschap, geactualiseerd naar aanleiding van de Wet betaalbare huur). Pagina 10 van 11

De nieuwe wetgeving ligt in het kennisdomein van het Huurteam en de kennis is zeer beperkt aanwezig binnen de gemeente Delft op dit moment. In juli 2024 is afgesproken dat gezien de beschikbare woningopnames dat het Huurteam ook de meldingen met betrekking tot de nieuwe wetgeving behandelt. Zoals in de paragraaf over financiën is aangegeven, keert de rijksoverheid al wel een vergoeding uit voor de Wbh in 2024 en zijn ook de vergoedingen voor 2025 e.v. bekend (opgenomen in de paragraaf over vergoedingen).

Pagina 11 van 11